房地產企業(yè)納稅戰(zhàn)略決策課件

房地產企業(yè)戰(zhàn)略決策

與風險管理房地產財稅問題解決專家房地產企業(yè)戰(zhàn)略決策

與風險管理房地產財稅問題解決專家1房地產企業(yè)四種死法住建部政策研究中心主任陳淮日前在2010博鰲房地產論壇上表示：“迄今，我們中國開發(fā)商只有四種死法，卷款潛逃、行賄案發(fā)、內訌解體、屯地被查。幾乎找不到被市場淘汰的例證。這是市場發(fā)展不成熟的表現(xiàn)?！狈康禺a企業(yè)四種死法2房地產行業(yè)背景分析房地產企業(yè)運營與財稅管理房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略與風險分析房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略與風險分析房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略與風險分析房地產企業(yè)土地獲取與風險分析房地產行業(yè)背景分析房地產企業(yè)運營與財稅管理房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略3房地產行業(yè)特殊地位一、國民經濟支柱行業(yè)1、對國民經濟發(fā)展貢獻高：房地產業(yè)每年為GDP貢獻超過2個百分點；2、對其他行業(yè)關聯(lián)度高；（鋼材、水泥、建筑、裝修、家具、電器）2003年《國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》明確指出：“房地產業(yè)關聯(lián)度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè)?！?、對政府財政貢獻度高：在各城市政府的財政收入中，來自房地產業(yè)的至少要在20%以上，許多城市達到40%以上。4、對提高就業(yè)率的貢獻：全國房地產企業(yè)、房屋裝飾裝修公司、物業(yè)管理公司、房地產中介機構有利于大量接納就業(yè)人員。房地產行業(yè)特殊地位一、國民經濟支柱行業(yè)4房地產行業(yè)特殊地位二、不規(guī)范的行業(yè)1、作為一個較新的，正在蓬勃發(fā)展的行業(yè)，規(guī)范度較低；2、行業(yè)布局尚未完全形成；3、行業(yè)發(fā)展穩(wěn)定性較差；4、高增長和資源的稀缺掩蓋了行業(yè)的不規(guī)范。房地產行業(yè)特殊地位二、不規(guī)范的行業(yè)5房地產行業(yè)特殊地位三、監(jiān)管力度日益加強的行業(yè)房地產企業(yè)行業(yè)監(jiān)管金融監(jiān)管稅收監(jiān)管房地產行業(yè)特殊地位三、監(jiān)管力度日益加強的行業(yè)房地產行業(yè)監(jiān)管金6房地產行業(yè)特殊地位四、獨特運營模式的行業(yè)1、經營體系的獨特性；房地產項目運營完全不同于普通生產和流通性企業(yè)，從取得土地、設計規(guī)劃、工程建設、營銷策劃、產權分割形成了一個獨特的運營鏈條，這個運營鏈條的顯著特點是各個環(huán)節(jié)不可逆轉。這種獨特性也決定了房地產企業(yè)財務體系和稅務體系必須吻合運營體系的所有特點。2、稅務體系的獨特性；房地產企業(yè)涉及的稅種繁雜，核心稅種為營業(yè)稅、所得稅和土地增值稅。房地產獨有的運營模式決定了房地產企業(yè)所得稅及流轉稅體系的獨特征管模式，正是這種獨特征管模式給房地產企業(yè)帶來巨大風險。而土地增值稅成為房地產企業(yè)的核心稅種，成為決定房地產企業(yè)稅負高低的關鍵點。3、經營收入的透明性；房地產企業(yè)處于嚴格監(jiān)管之中，公開審批的規(guī)劃，嚴格的合同簽署監(jiān)管都使得房地產企業(yè)收入基本透明。而這也使得房地產企業(yè)財稅管理更加復雜和困難。房地產行業(yè)特殊地位四、獨特運營模式的行業(yè)7房地產行業(yè)背景分析房地產企業(yè)運營與財稅管理房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略與風險分析房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略與風險分析房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略與風險分析房地產企業(yè)土地獲取與風險分析房地產行業(yè)背景分析房地產企業(yè)運營與財稅管理房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略8房地產企業(yè)運營與財稅管理房地產運營活動循環(huán)現(xiàn)金建設施工取得土地銷售債權人股東政府或其他企業(yè)稅務局客戶人力資源流動固定權益負債銷售收入銷售成本運營費用利潤建筑商及供應商現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出現(xiàn)金留存房地產企業(yè)運營與財稅管理房地產運營活動循環(huán)現(xiàn)金建設取得銷售債9房地產運營與財稅管理房地產企業(yè)管理核心錢從哪來錢怎么花錢怎么分融資內部積累預算核算納稅分紅回饋社會企業(yè)管理房地產運營與財稅管理房地產企業(yè)管理核心錢從哪來錢怎么花錢怎么10房地產運營與財稅管理房地產企業(yè)決策目標——是利潤嗎？問題一：利潤高的企業(yè)一定比利潤低的企業(yè)好嗎？問題二：銷售利潤率高的企業(yè)一定比銷售利潤率低的企業(yè)好嗎？那么，判斷的依據到底是什么？房地產運營與財稅管理房地產企業(yè)決策目標——是利潤嗎？11房地產運營與財稅管理企業(yè)管理的最高追求——企業(yè)價值最大化

1、什么是企業(yè)價值最大化？

價值的多重理解（公平市價、投資價值、賬面價值、清算價值等）

收購企業(yè)的估值

——將未來與現(xiàn)在完美結合的價值最大化。

——將風險與收益均衡協(xié)調的價值最大化。

——將利益相關者利益綜合平衡的價值最大化。

2、企業(yè)價值最大化的數字化表現(xiàn)——股東投資回報率

股東投資回報率=稅后凈利潤/股東投入總額房地產運營與財稅管理企業(yè)管理的最高追求——企業(yè)價值最大化

12房地產運營與財稅管理股東投資回報率總資產收益率財務杠桿銷售凈利率總資產周轉率成本費用比率稅負比率應收賬款周轉率存貨周轉率資金積壓期間應付賬款周轉率固定資產周轉率營業(yè)收入增長率速動比率利息保障倍數房地產運營與財稅管理股東投資回報率總資產收益率財務杠桿銷售凈13房地產運營與財稅管理企業(yè)管理的最高追求——企業(yè)價值最大化

管理者決策的關鍵指標：——自有資金——借入資金——收入——成本費用與稅金——項目開發(fā)時間與進度房地產運營與財稅管理企業(yè)管理的最高追求——企業(yè)價值最大化

14房地產運營與財稅管理進度與周轉風險房地產企業(yè)土地取得風險資金流與債務風險成本與稅收風險房地產企業(yè)能否生存的一大關鍵：

是否能拿到適合開發(fā)的土地

房地產企業(yè)需解決的三大風險：

——資金問題：會不會出現(xiàn)斷流

——進度問題：能不能盡快完工

——利潤問題：能不能保證賺錢房地產運營與財稅管理進度與周轉風險房地產企業(yè)資金流與債務風險15房地產行業(yè)背景分析房地產企業(yè)運營與財稅管理房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略與風險分析房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略與風險分析房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略與風險分析房地產企業(yè)土地獲取與風險分析房地產行業(yè)背景分析房地產企業(yè)運營與財稅管理房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略16房地產企業(yè)土地獲取與風險分析三、房地產企業(yè)取得土地方式及風險應對

不同的取得土地方式決定了房地產運營的兩大關鍵點：一是主體問題，也就是運作平臺問題，運作平臺是利益平臺，也是涉稅平臺和風險平臺；二是土地交易本質問題，土地交易本質決定了房地產開發(fā)企業(yè)同土地提供方的利益分割和涉稅糾紛。購買土地土地投資入股收購土地持有方開展項目合作城中村改造買賣樓花代建房地產企業(yè)土地獲取與風險分析三、房地產企業(yè)取得土地方式及風險17（一）、購買土地模式三、房地產企業(yè)取得土地方式及風險應對（一）、購買土地模式三、房地產企業(yè)取得土地方式及風險應對18房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（一）、購買土地模式1、國家土地使用權出讓（土地交易一級市場）（1）招標、拍賣、掛牌三種方式。（2）房地產企業(yè)需繳納土地出讓金、契稅、印花稅2、企業(yè)之間土地使用權轉讓（土地交易二級市場）（1）轉讓特殊要求——年限延續(xù)，使用性質延續(xù)——原土地使用權出讓合同規(guī)定的權利和義務《城市房地產管理法》第三十九條以出讓方式取得土地使用權的，轉讓房地產時，應當符合下列條件（一）按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；（二）按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件。轉讓房地產時房屋已經建成的，還應當持有房屋所有權證書?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》（2）交易雙方涉及稅費出讓方：土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（一）、購買土地模式19房地產企業(yè)土地獲取與風險分析風險一：土地增值稅加計扣除風險——生地與熟地轉讓繳納土地增值稅的差異國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅宣傳提綱》的通知國稅函發(fā)[1995]110號（一）對取得土地或房地產使用權后，未進行開發(fā)即轉讓的，計算其增值額時，只允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，其目的主要是抑制“炒”買“炒”賣地皮的行為。（二）對取得土地使用權后投入資金，將生地變?yōu)槭斓剞D讓的，計算其增值額時，允許扣除取得土地使用權時支付的地價款、交納的有關費用，和開發(fā)土地所需成本再加計開發(fā)成本的20%以及在轉讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。這樣規(guī)定，是鼓勵投資者將更多的資金投向房地產開發(fā)。國家稅務總局關于印發(fā)《土地增值稅清算鑒證業(yè)務準則》的通知國稅發(fā)（2007）132號（一）對取得土地（不論是生地還是熟地）使用權后，未進行任何形式的開發(fā)即轉讓的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，核實有無違反稅收規(guī)定加計扣除的情形。（二）對于取得土地使用權后，僅進行土地開發(fā)（如"三通一平"等），不建造房屋即轉讓土地使用權的，審核是否按稅收規(guī)定計算扣除項目金額，是否按取得土地使用權時支付的地價款和開發(fā)土地的成本之和計算加計扣除?！D讓在建工程的土地增值稅問題？如果在建工程是本企業(yè)投資，允許土地成本和開發(fā)成本之和的20%加計扣除；如果僅從別的企業(yè)得到的在建工程，未作投入又再次轉讓，不得加計扣除。房地產企業(yè)土地獲取與風險分析風險一：土地增值稅加計扣除風險20房地產企業(yè)土地獲取與風險分析風險二：營業(yè)稅差額征收風險財政部國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的通知財稅[2003]16號（二十）單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，以全部收入減去不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為營業(yè)額。單位和個人銷售或轉讓抵債所得的不動產、土地使用權的，以全部收入減去抵債時該項不動產或土地使用權作價后的余額為營業(yè)額?！弦画h(huán)節(jié)未征稅，是否可以差額征收？國家稅務總局關于營業(yè)稅若干政策問題的批復國稅函[2005]83號三、單位和個人銷售或轉讓其購置的不動產或受讓的土地使用權，無論該不動產或土地使用權上一環(huán)節(jié)是否已繳納營業(yè)稅，均應按照財稅[2003]16號文件第三條第（二十）項的有關規(guī)定，以全部收入減去該不動產或土地使用權的購置或受讓原價后的余額為計稅營業(yè)額；同時，在營業(yè)額減除項目憑證的管理上，應嚴格按照財稅[2003]16號文件第四條的有關規(guī)定執(zhí)行。問：投資入企業(yè)的土地，再次轉讓，如何繳納營業(yè)稅？房地產企業(yè)拿來土地開發(fā)后銷售，是否可差額征收營業(yè)稅？房地產公司買來項目在建工程，完工后銷售商品房，是否可以差額征收？房地產企業(yè)土地獲取與風險分析風險二：營業(yè)稅差額征收風險21房地產企業(yè)土地獲取與風險分析風險三：拆遷補償風險案例房地產開發(fā)企業(yè)甲擬購買乙企業(yè)一塊土地，土地上有4000平方米辦公樓一棟。請問：應該簽署土地轉讓協(xié)議還是不動產轉讓協(xié)議？有沒有區(qū)別?提示：存在拆遷補償支出、安置支出時，一定要提前考慮好該部分支出如何進入成本，如何簽訂協(xié)議，如何取得合法票據。房地產企業(yè)土地獲取與風險分析風險三：拆遷補償風險22三、房地產企業(yè)取得土地方式及風險應對（二）、土地投資入股模式三、房地產企業(yè)取得土地方式及風險應對（二）、土地投資入股模式23房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（二）、土地投資入股模式1、投入新公司還是老公司？房地產開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定中華人民共和國建設部令第77號第十八條一級資質的房地產開發(fā)企業(yè)承擔房地產項目的建設規(guī)模不受限制，可以在全國范圍承攬房地產開發(fā)項目。二級資質及二級資質以下的房地產開發(fā)企業(yè)可以承擔建筑面積25萬平方米以下的開發(fā)建設項目，承擔業(yè)務的具體范圍由省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門確定。各資質等級企業(yè)應當在規(guī)定的業(yè)務范圍內從事房地產開發(fā)經營業(yè)務，不得越級承擔任務。投入新公司投入老公司優(yōu)點項目核算簡單；不涉及其他項目；如有糾紛處理簡單。無資質限制；準備周期短；缺點新公司資質限制；準備周期長；項目核算復雜；利益計算牽涉其他項目；如有糾紛，處理困難。房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（二）、土地投資入股模式投入新公24房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（二）、土地投資入股模式2、營業(yè)稅風險（1）土地投資入股，營業(yè)稅免征。財政部國家稅務總局關于股權轉讓有關營業(yè)稅問題的通知財稅［2002］191號一、以無形資產、不動產投資入股，與接受投資方利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征收營業(yè)稅。二、對股權轉讓不征收營業(yè)稅。（2）如取得固定收益，是否征收營業(yè)稅？國家稅務總局關于以不動產或無形資產投資入股收取固定利潤征收營業(yè)稅問題的批復國稅函發(fā)（1997）490號根據《營業(yè)稅稅目注釋》的有關規(guī)定，以不動產或無形資產投資入股，與投資方不共同承擔風險，收取固定利潤的行為，應區(qū)別以下兩種情況征收營業(yè)稅:以不動產、土地使用權投資入股，收取固定利潤的，屬于將場地、房屋等轉讓他人使用的業(yè)務，應按“服務業(yè)”稅目中“租賃業(yè)”項目征收營業(yè)稅；以商標權、專利權、非專利技術、著作權、商譽等投資入股，收取固定利潤的，屬于轉讓無形資產使用權的行為，應按“轉讓無形資產”稅目征收營業(yè)稅。房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（二）、土地投資入股模式25房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（二）、土地投資入股模式2、營業(yè)稅風險國家稅務總局關于印發(fā)《營業(yè)稅問題解答(之一)》的通知國稅函發(fā)[1995]156號第二種方式是甲方以土地使用權、乙方以貨幣資金合股，成立合營企業(yè)，合作建房。對此種形式的合作建房，則要視具體情況確定如何征稅：1．房屋建成后，如果雙方采取風險共擔、利潤共享的分配方式，按照營業(yè)稅“以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配、共同承擔投資風險的行為，不征營業(yè)稅”的規(guī)定，對甲方向合營企業(yè)提供的土地使用權，視為投資入股，對其不征營業(yè)稅；只對合營企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動產征稅；對雙方分得的利潤不征營業(yè)稅。2．房屋建成后，甲方如果采取按銷售收入的一定比例提成的方式參與分配，或提取固定利潤，則不屬營業(yè)稅所稱的投資入股不征營業(yè)稅的行為，而屬于甲方將土地使用權轉讓給合營企業(yè)的行為，那么，對甲方取得的固定利潤或從銷售收入按比例提取的收入按“轉讓無形資產”征稅；對合營企業(yè)則按全部房屋的銷售收入依“銷售不動產”稅目征收營業(yè)稅。3．如果房屋建成后雙方按一定比例分配房屋，則此種經營行為，也未構成營業(yè)稅所稱的以無形資產投資入股，共同承擔風險的不征營業(yè)稅的行為。因此，首先對甲方向合營企業(yè)轉讓的土地，按“轉讓無形資產”征稅，其營業(yè)額按實施細則第十五條的規(guī)定核定。其次，對合營企業(yè)的房屋，在分配給甲、乙方后，如果各自銷售，則再按“銷售不動產”征稅。房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（二）、土地投資入股模式26房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（二）、土地投資入股模式2、營業(yè)稅風險——視同銷售征收營業(yè)稅的時間點（納稅義務發(fā)生時間）收取固定收益還是以物易物，二者納稅義務發(fā)生時間有無不同？固定收益（銷售收入比例收益）：收到之日以物易物：土地過戶之日還是收到房子之日？——視同銷售中土地征收營業(yè)稅的計稅基礎對于土地換出方，營業(yè)稅計稅基礎是否包含換回房屋的地價？？建議：簽署合作協(xié)議時，必須申明：“風險共擔，收益共享”，不能出現(xiàn)固定收益或以物易物說法，否則，視同銷售，雙方繳納營業(yè)稅。但需要注意投資方式的賬務處理和資金處理！房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（二）、土地投資入股模式27房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（二）、土地投資入股模式3、土地增值稅風險財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財稅字[1995]048號對于以房地產進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產轉讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。財政部國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知財稅[2006]21號第五條：對于以土地（房地產）作價入股進行投資或聯(lián)營的，凡所投資、聯(lián)營的企業(yè)從事房地產開發(fā)的，或者房地產開發(fā)企業(yè)以其建造的商品房進行投資和聯(lián)營的，均不適用《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財稅字[1995]048號）第一條暫免征收土地增值稅的規(guī)定（自2006年3月2日起執(zhí)行）因此，以土地投資入股需要區(qū)分兩種情況：實質是先階段征收還是最后統(tǒng)一清算征收問：土地投資入股非房地產企業(yè)，再變更為房地產企業(yè)，土地增值稅是否繳納？投入房地產開發(fā)企業(yè)投入非房地產開發(fā)企業(yè)2006年3月2日前暫免征收土地增值稅暫免征收土地增值稅2006年3月2日后征收土地增值稅暫免征收土地增值稅房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（二）、土地投資入股模式投入房地28房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（二）、土地投資入股模式4、所得稅風險（1）土地投資方風險：投資入股的實質是以土地或房產換取被投資企業(yè)股權，應當根據資產公允價值計算應納稅所得額，計算繳納所得稅。關于企業(yè)重組業(yè)務企業(yè)所得稅處理若干問題的通知財稅[2009]59號一、(四)資產收購，是指一家企業(yè)(以下稱為受讓企業(yè))購買另一家企業(yè)(以下稱為轉讓企業(yè))實質經營性資產的交易。受讓企業(yè)支付對價的形式包括股權支付、非股權支付或兩者的組合。二、(三)企業(yè)股權收購、資產收購重組交易，相關交易應按以下規(guī)定處理：1。被收購方應確認股權、資產轉讓所得或損失。2。收購方取得股權或資產的計稅基礎應以公允價值為基礎確定。3。被收購企業(yè)的相關所得稅事項原則上保持不變。三、(三)資產收購，受讓企業(yè)收購的資產不低于轉讓企業(yè)全部資產的75%，且受讓企業(yè)在該資產收購發(fā)生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%，可以選擇按以下規(guī)定處理：1。轉讓企業(yè)取得受讓企業(yè)股權的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。2。受讓企業(yè)取得轉讓企業(yè)資產的計稅基礎，以被轉讓資產的原有計稅基礎確定。房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（二）、土地投資入股模式29房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（二）、土地投資入股模式4、所得稅問題（2）投資方與被投資方共同風險第三十一條企業(yè)以非貨幣交易方式取得土地使用權的，應按下列規(guī)定確定其成本：（一）企業(yè)、單位以換取開發(fā)產品為目的，將土地使用權投資企業(yè)的，按下列規(guī)定進行處理：1．換取的開發(fā)產品如為該項土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在接受土地使用權時暫不確認其成本，待首次分出開發(fā)產品時，再按應分出開發(fā)產品（包括首次分出的和以后應分出的）的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。2．換取的開發(fā)產品如為其他土地開發(fā)、建造的，接受投資的企業(yè)在投資交易發(fā)生時，按應付出開發(fā)產品市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。（二）企業(yè)、單位以股權的形式，將土地使用權投資企業(yè)的，接受投資的企業(yè)應在投資交易發(fā)生時，按該項土地使用權的市場公允價值和土地使用權轉移過程中應支付的相關稅費計算確認該項土地使用權的取得成本。如涉及補價,土地使用權的取得成本還應加上應支付的補價款或減除應收到的補價款。虛假的投資入股將視同為土地轉讓，如果以地換房，還要再次視同銷售，將給雙方帶來巨大風險。房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（二）、土地投資入股模式30三、房地產企業(yè)取得土地方式及風險應對（三）、收購土地持有方三、房地產企業(yè)取得土地方式及風險應對（三）、收購土地持有方31房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（三）、收購土地持有方很多房地產開發(fā)企業(yè)通過重組直接將土地持有方收購，并在土地持有方公司基礎上進行改制，直接變更為房地產開發(fā)企業(yè)。利益分析：不存在土地使用權變更，不需繳納因土地轉讓帶來的營業(yè)稅、土地增值稅和所得稅。風險分析：1、原公司遺留問題可能影響新項目開發(fā)；2、原公司改制變更為房地產公司需要時間和成本，資質也可能受到限制。3、原土地計稅成本可能較低，不利于后期稅收規(guī)劃。4、現(xiàn)金收購股權的涉稅風險問題收購企業(yè)還是收購土地？收購對方企業(yè)，對方不交接財務怎么辦？房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（三）、收購土地持有方32三、房地產企業(yè)取得土地方式及風險應對（四）、成立項目部，開展項目合作三、房地產企業(yè)取得土地方式及風險應對（四）、成立項目部，開展33房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（四）、成立項目部，開展項目合作項目合作情況復雜，以不成立第三方法人公司為判斷標準，可分兩類：第一類：一方出地，一方出錢，出地方將土地過戶到房地產公司名下，房地產公司成立項目部獨立運營，或者同出地方共同組建項目部，共同管理。其合作實質：1、土地轉讓2、土地轉讓的對價為現(xiàn)金、固定數額收益、固定比例收益或者不動產等。項目合作風險1、營業(yè)稅風險在合同中約定土地支付對價為現(xiàn)金、固定數額收益、固定比例收益的，營業(yè)稅計稅基礎為現(xiàn)金數額、固定收益數額或售房收入乘以固定比例收益數額。營業(yè)稅納稅時間為簽訂合作協(xié)議生效之日。約定以土地換房子的，見前款。房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（四）、成立項目部，開展項目合作34房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（四）、成立項目部，開展項目合作2、土地增值稅風險土地增值稅依然視同銷售。視同為轉讓土地，計算繳納土地增值稅。但對于合作建房中的以地易房的情況，分房自用的，可暫不繳納土地增值稅，待以后銷售后在計算繳納土地增值稅。財政部國家稅務總局關于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知財稅字［1995］48號二、關于合作建房的征免稅問題對于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉讓的，應征收土地增值稅。3、所得稅風險視同銷售，若合同規(guī)定土地轉讓的對價為現(xiàn)金、固定數額收益、固定比例收益，則合同簽訂生效即為納稅義務發(fā)生時間。若合同規(guī)定土地轉讓對價為該土地開發(fā)產品，則需要等到首次分到開發(fā)產品時，根據當時公允價格和相關稅費計算該土地使用權收益，合作方的房地產公司也在此時方可以此價格計算該土地成本。詳見31號文。房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（四）、成立項目部，開展項目合作35房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（四）、成立項目部，開展項目合作第二類：一方出地，一方出錢，土地不過戶，投資方投入資金，約定分配房屋或分配項目利潤。如約定分配房屋，則視同銷售，投資方投入資金視為預售收入，雙方結算；如約定分配項目利潤，開發(fā)主體方正常納稅，確認所得，投資方取得的利潤視為股息、紅利進行稅務處理。持有土地方（項目開發(fā)主體）投資方投資房子或利潤房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（四）、成立項目部，開展項目合作36三、房地產企業(yè)取得土地方式及風險應對（五）、城中村改造三、房地產企業(yè)取得土地方式及風險應對（五）、城中村改造37房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（五）、城中村改造1、什么是城中村改造？2、城中村改造的本質是什么？——城中村以集體土地交換房產3、城中村改造稅收風險——拆遷補償房屋是否視同銷售房地產公司80畝地村民20畝地項目主體拆遷補償計入土地成本房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（五）、城中村改造房地產公司村民38三、房地產企業(yè)取得土地方式及風險應對（六）、代建三、房地產企業(yè)取得土地方式及風險應對（六）、代建39房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（六）、代建日常所稱的代建有兩種含義，一種是土地過戶至房地產開發(fā)公司名下，由房地產公司定向開發(fā)；另一種是土地不過戶，房地產開發(fā)企業(yè)只是代為建設和管理，收取管理費。第一種模式同前面所述項目合作模式。第二種模式是真正意義的代建模式。有兩個關鍵點，一個是土地是否過戶；第二個是所有建設費用、工程費用誰來支付，是否存在墊付狀況。標準代建模式下土地仍屬于原委托方所有，各種工程費用均由委托方支付。代建方僅就其提供的管理服務收取管理費或服務費，開具營業(yè)稅發(fā)票。代建風險：1、土地是否過戶？2、是否墊付資金？房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（六）、代建40房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（七）、買賣樓花樓花一詞來自香港，指尚未建成的房屋，即在建工程。房地產公司在開發(fā)項目過程中，常常會因資金等原因無法正常開發(fā)，需要轉讓項目或尋求合作。常常采取樓花的形式來進行合作。房地產公司甲住宅小區(qū)項目項目A區(qū)項目B區(qū)項目C區(qū)房地產公司乙房地產公司丙房地產公司丁房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（七）、買賣樓花房地產公司甲住宅41房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（七）、買賣樓花買賣樓花風險：1、項目開發(fā)主體到底是誰？甲還是乙丙丁？2、項目建設施工的發(fā)票怎么開？3、項目預售誰來做？4、營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅誰來交？5、甲公司常出現(xiàn)的問題是什么？6、乙丙丁公司常出現(xiàn)的問題是什么？7、買賣樓花的兩種情況房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（七）、買賣樓花42房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（八）、土地置換案例房地產企業(yè)甲從政府手中拿到一塊開發(fā)用地，同政府約定土地出讓金免征，但要為當地政府修建一段5公里長的道路。請問：這種情況下土地成本如何確定？房地產企業(yè)土地獲取與風險分析（八）、土地置換43房地產企業(yè)土地獲取與風險分析我們的觀點：1、土地取得是房地產開發(fā)企業(yè)生存命脈，實踐中有七種常見的取得土地方式；2、每種取得土地方式所預示的開發(fā)主體和土地交易均有較大差異，開發(fā)企業(yè)必須理清這些不同方式之間的差異；3、在認清每種取得土地方式本質的基礎上，必須預先從合作架構、合同、財務處理、稅務處理等方面進行準備，以避免給企業(yè)帶來巨大風險。房地產企業(yè)土地獲取與風險分析我們的觀點：44房地產行業(yè)背景分析房地產企業(yè)運營與財稅管理房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略與風險分析房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略與風險分析房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略與風險分析房地產企業(yè)土地獲取與風險分析房地產行業(yè)背景分析房地產企業(yè)運營與財稅管理房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略45房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)投資方向分析新項目投資、產業(yè)鏈投資與其他行業(yè)投資

房地產企業(yè)新項目一新項目二新項目三建安企業(yè)裝飾裝修企業(yè)銷售代理企業(yè)物業(yè)管理企業(yè)其他行業(yè)房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)投資方向分析房46房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析二、投資與資產重組廣義的投資常常和資產重組聯(lián)系在一起，并通過種種重組的方式實現(xiàn)企業(yè)投資的目的。

企業(yè)企業(yè)法律形式改變分立債務重組股權收購合并資產收購房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析二、投資與資產重組企業(yè)企業(yè)法47房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析二、投資與資產重組1、債務重組（1）債務重組本質債權（應收、其他應收）換現(xiàn)金、股權、其他資產等某企業(yè)“債權換土地”案例（2）三個風險點——視同銷售——公允價值——重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠

重組應納稅所得額占全年應納稅所得額50%以上，可在5個納稅年度平均分配。房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析二、投資與資產重組48房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析二、投資與資產重組2、股權收購（1）股權收購本質現(xiàn)金、股權、其他資產等換取對方股權（2）三個風險點——視同銷售——公允價值——重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠

股權置換中，收購股權不低于75%；股權支付不低于85%。（4）個人股權轉讓是否繳納個人所得稅？國家稅務總局關于加強股權轉讓所得征收個人所得稅管理的通知國稅函[2009]285號國家稅務總局關于股權轉讓所得個人所得稅計稅依據核定問題的公告國家稅務總局公告2010年第27號（5）股權投資入股——股權出資提示：企業(yè)可利用股權出資方式設立集團公司，降低財務風險。房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析二、投資與資產重組49房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析二、投資與資產重組3、資產收購（1）資產收購本質資產換取現(xiàn)金、股權或其他資產投資（2）三個風險點——視同銷售——公允價值——重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠

收購的資產不低于轉讓企業(yè)全部資產的75%，且受讓企業(yè)在該資產收購發(fā)生時的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%（4）個人資產評估增值是否繳納個人所得稅？國家稅務總局關于非貨幣性資產評估增值暫不征收個人所得稅的批復2005319號國家稅務總局關于資產評估增值計征個人所得稅問題的通知2008115號最新文件！房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析二、投資與資產重組50房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析二、投資與資產重組4、企業(yè)合并（1）企業(yè)合并本質吸收合并（A+B=A）；新設合并（A+B=C）——資產換取股權（2）三個風險點——視同銷售——公允價值——重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠

所得稅：企業(yè)股東在該企業(yè)合并發(fā)生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析二、投資與資產重組51房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析二、投資與資產重組5、企業(yè)分立（1）企業(yè)分立本質存續(xù)分立（A=A+B）與新設分立（A=B+C）——資產換取股權（2）三個風險點——視同銷售——公允價值——重組收入與重組損失（3）稅收優(yōu)惠

所得稅：被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變原來的實質經營活動，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時取得的股權支付金額不低于其交易支付總額的85%增值稅、營業(yè)稅、土地增值稅、契稅房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析二、投資與資產重組52房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析二、投資與資產重組資產重組和投資也是一種交易，關鍵在于認清這種交易的本質，同時利用稅法的優(yōu)惠政策合理設計重組和投資方案，實現(xiàn)企業(yè)利益最大化。房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析二、投資與資產重組資產重組和53房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構企業(yè)一企業(yè)二企業(yè)三企業(yè)四股本架構業(yè)務架構組織架構地域架構企業(yè)群架構企業(yè)群架構單一企業(yè)架構資產架構企業(yè)財務架構房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構企業(yè)一企業(yè)54房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構1、企業(yè)群架構企業(yè)群架構是指決策層對旗下企業(yè)及關聯(lián)企業(yè)相互之間產權關系、資產關系、業(yè)務關系等所進行的重新設計和安排，以達到某種特定目的。避稅目的安全目的融資目的房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構避稅目的安55房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構1、企業(yè)群架構（1）產權關系架構——控股模式與參股模式控股的標準？幾個節(jié)點（1/3；1/2；2/3）控股與參股案例——子公司與分公司模式直接經營——分公司——子公司

子公司與分公司案例——緊密企業(yè)群與非緊密企業(yè)群房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構56房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構1、企業(yè)群架構（2）資產關系架構——資產所有權的安排資產架構與業(yè)務架構的關系折舊或攤銷的問題

土地使用權歸屬問題企業(yè)群資產安排之酒店經營案例

——企業(yè)群中的“明星企業(yè)”模式優(yōu)質資產匯集“明星企業(yè)”國有企業(yè)分拆上市房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構57房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構1、企業(yè)群架構（3）業(yè)務關系架構——多元戰(zhàn)略架構

某集團公司生物制藥酒店餐飲房地產商業(yè)超市房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構某集團公司58房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構1、企業(yè)群架構（3）業(yè)務關系架構——多元戰(zhàn)略架構

業(yè)務風險度的互補性

不同行業(yè)的風險度差異業(yè)務未來發(fā)展?jié)摿Φ幕パa性

朝陽產業(yè)普通產業(yè)夕陽產業(yè)業(yè)務現(xiàn)金流的互補性

創(chuàng)造現(xiàn)金流的行業(yè)和需要現(xiàn)金流的行業(yè)業(yè)務利潤空間的互補性

高度競爭領域低競爭度領域

房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構59房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析李嘉誠基金長江實業(yè)和記黃埔長江基建香港電燈長江生命科技TOM.COM36.53%49.90%84.60%38.90%22.00%44.00%14.60%29.35%房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析李嘉誠基金長江實業(yè)和記黃埔長60

房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析——多元戰(zhàn)略架構

業(yè)務風險度的互補性、業(yè)務未來發(fā)展?jié)摿Φ幕パa性、業(yè)務現(xiàn)金流的互補性、業(yè)務利潤空間的互補性

和記黃埔港口及相關服務和記黃埔地產與酒店和記黃埔海逸國際酒店零售屈臣氏百佳TASTEGREAT能源與基建長江電燈長江基建電訊和記電訊國際和記電訊香港

房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析——多元戰(zhàn)略架構61房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析

1998——2001年和黃各大行業(yè)息稅前凈利增長圖黃實線：零售藍實線：電訊紅實線：基建黑虛線：港口綠虛線：能源黑實線：地產及酒店黑粗線：整體表現(xiàn)

250%200%150%100%50%0-50%-100%25%20%15%10%5%0-5%-10%各行業(yè)增長百分比整體增長百分比1998199920002001房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析1998——2001年62房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構1、企業(yè)群架構（3）業(yè)務關系架構——專業(yè)化戰(zhàn)略架構

產品設計原料采購倉儲運輸訂單處理批發(fā)經營終端零售產品制造房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構產品設計原63房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析1、企業(yè)群架構（3）業(yè)務關系架構——專業(yè)化戰(zhàn)略架構

購買土地拆遷補償規(guī)劃設計土建銷售裝修房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析1、企業(yè)群架構購買土地拆遷補64房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構1、單一企業(yè)架構股本架構業(yè)務架構組織架構地域架構資產架構房地產企業(yè)房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構股本架構業(yè)65房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構1、單一企業(yè)架構（1）股本架構——單一企業(yè)股本架構服從于企業(yè)群產權關系架構——股本架構簡單原則股本架構的演變歷程——股本架構可控原則

國有股東問題——股東的價值是什么

我們應該選擇什么樣的股東？——自然人股東還是法人股東

某企業(yè)分紅問題

——特殊事項的股本架構調整

土地投資入股引發(fā)的股本架構調整收購土地持有方引發(fā)的股本調整房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構66房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析1、單一企業(yè)架構（1）資產架構

長期投資：請別的企業(yè)代為賺錢的資產固定資產、無形資產：資金一旦投入短期內回不來的資產其他資產：已經耗掉現(xiàn)金，但不想承認為費用的虛的資產流動資產：買賣收付過程中會帶來現(xiàn)金增加的資產流動負債：近期需要償還的債務長期負債：一年內不需要償還的債務股本公司登記時投入的資本額未分配利潤以前的稅后利潤，未拿走公積金以前的稅后利潤，不能拿走房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析1、單一企業(yè)架構長期投資：固67房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析1、單一企業(yè)架構（1）資產架構a、非流動資產與流動資產的架構——流動資產為主：住宅地產型——非流動資產為主：商業(yè)地產型——流動資產與非流動資產并重

萬科天地源金融街流動資產1526億65.4億383.24億——存貨1115億35.75億276.55億非流動資產79.5億4.32億87.55億——投資性房地產1.24億1.43億56.9億房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析1、單一企業(yè)架構萬科天地源金68房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構1、單一企業(yè)架構（2）資產架構b、負債架構——財務杠桿香港地產四大天王：低于40%負債率

國內地產上市公司：高于70%負債率思考：貴企業(yè)目前的負債率是多少？

負債的稅收風險——利息企業(yè)經常取得來自哪些領域的借款？商業(yè)往來銀行股東高管與員工其他企業(yè)和個人

房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析三、投資與企業(yè)架構69房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)投資方向分析（二）、投資與企業(yè)架構1、單一企業(yè)架構（2）資產架構c、股東投入架構

——未分配利潤、法定公積、盈余公積問題資本公積轉增股本資本公積類型盈余公積轉增股本

——股權與債權的轉化策略

房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)投資方向分析70房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析（3）組織架構a、房地產企業(yè)內部部門的協(xié)作架構計劃預算系統(tǒng)信息管理系統(tǒng)內部控制系統(tǒng)關鍵點上的內部監(jiān)控采購部門工程部門營銷部門行政、人力資源等支持部門決策部門財務部門房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析（3）組織架構采購部門工程部71房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)投資方向分析（二）、投資與企業(yè)架構（3）組織架構a、財稅部門與其他部門的協(xié)作架構組織設計的三層次：分工、協(xié)作、團隊

給決策者的幾點建議：

1、不要把自己僅僅看做非財務高管，要盡可能站在企業(yè)全局看待財務和站在財務的角度看待全局。

2、加強同財務部門的溝通，尤其是在房地產運營的一些關鍵環(huán)節(jié)，運用財稅專業(yè)人員降低風險。。

3、以財稅專業(yè)人員為核心，強化項目管理的計劃性，以預算管理項目。b、預算機構的設立問題一：工程預算還是企業(yè)預算？問題二：預算誰來做？問題三：預算誰來執(zhí)行？

房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)投資方向分析72房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)投資方向分析（二）、投資與企業(yè)架構（4）業(yè)務架構保障房開發(fā)型業(yè)務模式住宅開發(fā)型業(yè)務模式商業(yè)地產型業(yè)務模式旅游地產型業(yè)務模式

（5）地域架構——注冊地納稅環(huán)境差異——項目地與注冊地統(tǒng)一——運用地域架構的風險房地產公司注冊地選擇

房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)投資方向分析73房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)投資方向分析（二）、投資與企業(yè)架構3、企業(yè)財務架構（1）成本收益架構——利用預算管理，預先計劃項目的收益與成本，并在預算制定中綜合稅法要求考慮土地成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、財務費用的籌劃，降低稅務風險的同時獲取最大受益。——全面預算管理中，以財務部門為核心，覆蓋企業(yè)所有部門、人員和業(yè)務行為，對企業(yè)一定時間階段內全部工作數字化的表述，為企業(yè)所得稅管理確立了標準，同時奠定實施控制的基礎。

房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)投資方向分析74房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)投資方向分析（二）、投資與企業(yè)架構3、企業(yè)財務架構（1）成本收益架構

開發(fā)間接費土地及拆遷補償費用前期工程費基礎設施費公共配套設施費建安工程費期間費用實際銷售收入視同銷售收入代收款項收入房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)投資方向分析開75房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析3、企業(yè)財務架構（2）財務核算架構“二加二法則”成本核算（核算層次）經營行為發(fā)生與會計核算的差異

成本結轉的時間點選擇——完工標準

業(yè)務招待費與其他費用間接開發(fā)費用與期間費用收入確認的時間點選擇

房地產企業(yè)投資戰(zhàn)略管理與風險分析3、企業(yè)財務架構76房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)運營的核心——資金流

取得土地審批規(guī)劃拆遷補償建安施工銷售現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)運營的核心——77房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析2010.1季度2010.2季度2010.3季度2010.4季度2011.1季度2011.2季度2011.3季度2011.4季度2012.1季度2012.2季度2012.3季度2012.4季度可行性研究預計流入預計流出土地取得審批規(guī)劃拆遷補償建設施工銷售移交入駐項目清算房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析2010.1季度2010.278房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析房地產企業(yè)運營的核心——資金流一、房地產企業(yè)資金流的特點1、資金需求量大2、資金占用周期長3、前期與后期資金流不平衡我們的觀點：資金管理成為房地產企業(yè)管理的命脈。資金管理的風險，也就是債務的風險，成為房地產企業(yè)管理中最大的風險。

房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析房地產企業(yè)運營的核心——資金79房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何處來房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何處來80房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何處來備注：1、國內貸款主要指房地產開發(fā)企業(yè)項目貸款

2、其他來源主要為：定金、預收款和應付工程款房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何處來備81房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析房地產企業(yè)運營的核心——資金流二、房地產企業(yè)資金從何來？1、自有資金（1）注冊資本（所有者權益）——房地產公司如何設計公司注冊資本？股本結構？——虛假出資與抽逃注冊資金投資方企業(yè)真實資金來源投資方企業(yè)其他關聯(lián)企業(yè)投資方企業(yè)其他關聯(lián)企業(yè)房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析房地產企業(yè)運營的核心——資金82房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？抽逃注冊資金法律風險——抽逃注冊資本罪；虛假驗資罪行政責任：公司的發(fā)起人、股東在公司成立后，抽逃其出資的，由公司登記機關責令改正，處以所抽逃出資金額百分之五以上百分之十五以下的罰款。刑事責任：（1）、依據《中華人民共和國刑法》第159條規(guī)定，公司發(fā)起人、股東違反公司法的規(guī)定未交付貨幣、實物或者未轉移財產權，虛假出資，或者在公司成立后又抽逃其出資，數額巨大、后果嚴重或者有其他嚴重情節(jié)的，處5年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處虛假出資金額或者抽逃出資金額2％以上10％以下罰金。單位犯前款罪的，對單位判處罰金，并對其直接負責的主管人員和其他直接責任人員，處5年以下有期徒刑或者拘役。（2）、依據最高檢、公安部《關于經濟犯罪案件追訴標準的規(guī)定》（2001年4月18日）的規(guī)定，公司發(fā)起人、股東違反公司法的規(guī)定未交付貨幣、實物或者未轉移財產權，虛假出資，或者在公司成立后又抽逃其出資，涉嫌下列情形之一的，應予追訴：（一）虛假出資、抽逃出資，給公司、股東、債權人造成的直接經濟損失累計數額在10萬元至50萬元以上的；（二）雖未達到上述數額標準，但具有下列情形之一的：①致使公司資不抵債或者無法正常經營的；②公司發(fā)起人、股東合謀虛假出資、抽逃出資的；③因虛假出資、抽逃出資，受過行政處罰2次以上，又虛假出資，抽逃出資的；④利用虛假出資、抽逃出資所得資金進行違法活動。房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？83房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析房地產企業(yè)運營的核心——資金流二、房地產企業(yè)資金從何來？1、自有資金（2）股東及關聯(lián)公司借入資金——借入資金的途徑與方式——借入資金同注冊資本的優(yōu)劣比較——借入資金的稅收風險

自然人股東法人股東公司高管關聯(lián)公司非關聯(lián)公司或個人房地產企業(yè)房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析房地產企業(yè)運營的核心——資金84房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析房地產企業(yè)運營的核心——資金流二、房地產企業(yè)資金從何來？借入資金的稅收風險（1）高利息問題（2）利息稅前扣除票據問題（3）關聯(lián)方利息扣除問題（4）委托貸款問題（5）變相拆借資金問題

借入資金的籌劃思路——化整為零法——關聯(lián)與非關聯(lián)轉化法——金融機構委托貸款房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析房地產企業(yè)運營的核心——資金85房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？2、金融機構借入資金什么是金融機構？商業(yè)銀行業(yè)金融機構及所有的金融機構，包括保險公司、證券公司、期貨公司、信托公司等。（1）銀行資金——國家宏觀政策對銀行資金的影響——如何同銀行進行溝通：建立信任感——房地產企業(yè)使用銀行資金獨特特點自有資金比例要求：20%？30%？35%？通過金融機構委托貸款如何操作？房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？86房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？2、金融機構借入資金（2）信托資金——一種新的模式——基本門檻四證齊全自有資金35%以上提供抵押物或擔保方

二級以上資質——信托資金成本——資金使用周期房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？87房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析3、權益性融資（1）吸納新股東——投資型股東——運營型股東房地產企業(yè)很多增資、重組行為都涉及到土地的取得，實際是一種變通的權益性融資方式。購買土地土地投資入股收購土地持有方開展項目合作城中村改造買賣樓花代建房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析3、權益性融資購買土地土地投88房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？3、權益性融資（2）上市房地產企業(yè)國內資本市場香港資本市場新加坡資本市場美國資本市場房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？房89房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？合景泰富(1813.HK:行情)15.3億港元發(fā)行新股上置集團(1207.HK:行情)9.73億港元發(fā)行新股及可換股債券遠洋地產(3377.HK:行情)26億元人民幣通過內地子公司發(fā)行人民幣公司債券百仕達控股(1168.HK:行情)5億港元發(fā)行三年期港元零息可換股債券仁恒置地(YNLG.SI:行情)3.46億美元發(fā)行新股及可換股債券瑞安房地產(0272.HK:行情)20.4億港元發(fā)行新股合生創(chuàng)展(0754.HK:行情)16億港元發(fā)行新股保利香港(0119.HK:行情)7.9億港元發(fā)行新股華潤置地(1109.HK:行情)43億港元發(fā)行新股五礦建設(0230.HK:行情)5.2億港元進行2:1供股SOHO中國(0410.HK:行情)28億港元發(fā)行2014年到期年利率3.75%可換股債券世茂房地產(0813.HK:行情)19.6億港元發(fā)行新股方興地產(0817.HK:行情)27.2億港元進行100:23供股廣州富力地產(2777.HK:行情)60億港元首創(chuàng)置業(yè)(2868.HK:行情)18億港元復地集團(2337.HK:行情)19億港元房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？90房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？3、權益性融資（2）上市房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？91房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？3、權益性融資（2）上市ChinaHousing&LandDevelopment，Inc中華房屋土地開發(fā)集團公司2006年8月24日，中華房屋完成第一次股權融資，共發(fā)行745361股普通股，以及3年期認股證336976股，募集資金200余萬美元；2007年5月9日，中華房屋完成了第二次股權融資。募集資金2500萬美元，共發(fā)行9261844股普通股，以及2778553股認股權證。2008年1月28日，在另一投行MerrimanCurhanFord&Co運作下，中華房屋完成了第三次可轉換債券融資。共募集資金2000萬美元。2008年5月16日，中華房屋正式在納斯達克主板交易，當天開盤價為5.25美元，市值達到1.5億美元。2008年11月10日，PraxCapital公司向中華房屋投資3000萬美金共同開發(fā)灞橋項目。。。。。。。。房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？92房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？4、項目預售款預售款項是房地產企業(yè)優(yōu)先占用的客戶資金。國家統(tǒng)計局數據顯示，2010年一季度，房地產開發(fā)企業(yè)資金來源16250億元。其中，定金及預收款3749億元，個人按揭貸款2193億元，兩者合計5942億元，占房企整體資金來源的比例達36.6％。問題在于：房地產企業(yè)多將預售款項用于其他項目前期拿地資金，而不是真正用于本項目后續(xù)資金。住建部、央行、銀監(jiān)會等其他相關部門計劃對房地產企業(yè)在售項目的預售賬款實施監(jiān)控，擬定的方案要求今后房企的預售賬款須存入監(jiān)管部門指定的專門賬戶，監(jiān)管部門會按照項目開發(fā)進度和工程資金所需，實行“?？顚Ｓ谩薄Ｒ褜嵤┑貐^(qū)：天津、廣州、湖北。。。擬實施地區(qū)：陜西、深圳、北京。。。房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析二、房地產企業(yè)資金從何來？93房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析房地產企業(yè)運營的核心——資金流三、房地產企業(yè)資金預算管理1、企業(yè)資金管理常見問題（1）賭博型資金管理現(xiàn)金持有量不足拆東墻補西墻持有現(xiàn)金為什么？

某房地產項目失敗的案例預防動機現(xiàn)金管理交易動機投資動機房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析房地產企業(yè)運營的核心——資金94房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析某房地產項目失敗的案例現(xiàn)金流入朋友借款銀行個人貸款高息拆借假按揭銷售現(xiàn)金流出土地施工費用還款其他項目房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析現(xiàn)金流入現(xiàn)金流出95房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析（2）粗放型資金管理——資金沉淀嚴重，周轉速度下降錢去哪里了？長期投資：請別的企業(yè)代為賺錢的資產固定資產、無形資產：資金一旦投入短期內回不來的資產其他資產：已經耗掉現(xiàn)金，但不想承認為費用的虛的資產流動資產：買賣收付過程中會帶來現(xiàn)金增加的資產流動負債：近期需要償還的債務長期負債：一年內不需要償還的債務股本公司登記時投入的資本額未分配利潤以前的稅后利潤，未拿走公積金以前的稅后利潤，不能拿走房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析（2）粗放型資金管理——資金96房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析（2）粗放型資金管理——資金沉淀嚴重，周轉速度下降錢去哪里了？長期投資：請別的企業(yè)代為賺錢的資產固定資產、無形資產：資金一旦投入短期內回不來的資產其他資產：已經耗掉現(xiàn)金，但不想承認為費用的虛的資產流動資產：買賣收付過程中會帶來現(xiàn)金增加的資產現(xiàn)金、銀行存款短期投資應收賬款其它應收款預付賬款開發(fā)成本存貨房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析（2）粗放型資金管理——資金97房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析（3）家庭型資金管理——個人資金同企業(yè)資金混淆投資方企業(yè)產生利潤客戶分紅個人賬戶轉賬現(xiàn)金房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析（3）家庭型資金管理——個人98房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析（4）迷宮型資金管理——資金往來混亂低效子公司1子公司1子公司1子公司1子公司1集團自然人房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析（4）迷宮型資金管理——資金99房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析（5）失控型資金管理——資金支出缺乏監(jiān)控——付出后發(fā)現(xiàn)超出預算預算形同虛設，無法發(fā)揮作用——付出后發(fā)現(xiàn)與合同不符，與事實不符財務審查脫節(jié)甚至完全失效——相關審批未完成時就支付盲目追求效率，導致資金管理漏洞房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析（5）失控型資金管理——資金100房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析2、資金管理解決之道——資金預算管理投資方案進度方案資金計劃成本計劃融資計劃進度計劃資金使用監(jiān)控資金計劃實施資金計劃調控資金計劃修改融資方案項目進度控制房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析2、資金管理解決之道——資金101房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析2、資金管理解決之道——資金預算管理——資金預算之成本預算——資金預算之融資預算——資金預算之進度計劃項目可行性研究土地取得策劃設計施工銷售交付入駐房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析2、資金管理解決之道——資金102房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析2、資金管理解決之道——資金預算管理房地產企業(yè)項目進度的重大價值（1）盡量縮短預售證批復時間，減少資金壓力；（2）盡量縮短整個項目進度，減少資金回收期，提升利潤。某項目總投資2億，自有資金8000萬元，銷售收入3億元，銷售利潤率6000萬元（稅后）。假設一：項目三年完成，則年投資收益率為：6000÷8000＝75%75%÷3年＝25%假設二：項目四年完成，則年投資收益率為：75%÷4年＝18.75%房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析2、資金管理解決之道——資金103房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析2、資金管理解決之道——資金預算管理房地產企業(yè)項目進度計劃和進度管理關鍵點（1）可行性研究階段調研信息，判斷風險（2）取得土地階段注重時間風險“三年未拿到的土地”（3）設計階段項目細節(jié)較為準確，可制定較詳細的進度計劃，關注重要時間節(jié)點——里程碑事件，如開工、正負零、主體封頂等（4）施工階段該階段為進度中的主體時間階段，正常狀況下約占整個耗時的70%—80%房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析2、資金管理解決之道——資金104房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析2、資金管理解決之道——資金預算管理房地產企業(yè)項目進度管理關鍵點（4）施工階段——工程承包方式總包和分包；——付款與進度——專業(yè)分包的計劃性玻璃幕墻、電梯、室內裝修、中央空調、消防、弱電——意外因素的影響政府、施工單位、事故、不可抗力等（5）銷售與入駐房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析2、資金管理解決之道——資金105房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析2、資金管理解決之道——資金預算管理項目進度管理優(yōu)化（1）誰對進度負責？項目經理？總經理？董事長？（2）進度計劃數據有沒有？進度報表與進度會議（3）進度延誤怎么辦？找到原因，拿出解決方案房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析2、資金管理解決之道——資金106房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析3、資金預算之監(jiān)控體系（1）監(jiān)控體系構成財務部門房地產企業(yè)內部監(jiān)控體系業(yè)務部門審計部門房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析3、資金預算之監(jiān)控體系財務房107房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析3、資金預算之監(jiān)控體系（2）監(jiān)控關鍵要點業(yè)務內容房地產企業(yè)內部監(jiān)控要點預算標準審批程序房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析3、資金預算之監(jiān)控體系業(yè)務房108房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析3、資金預算之監(jiān)控體系（3）監(jiān)控流程項目整體預算項目年度預算資金整體預算資金年度預算資金月度預算資金收入計劃資金支出計劃資金審批權限審批負責人預算內審批預算外審批業(yè)務內容審核審批程序審核資金支出房地產企業(yè)資金戰(zhàn)略管理與風險分析3、資金預算之監(jiān)控體系項目整109房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析風險與利潤的交叉點——項目成本一、房地產企業(yè)成本分析開發(fā)間接費土地及拆遷補償費用前期工程費基礎設施費公共配套設施費建安工程費期間費用房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析風險與利潤的交叉點——項目成110房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析風險與利潤的交叉點——項目成本一、房地產企業(yè)成本分析利潤＝收入－成本成本越低越好嗎？凈利潤＝收入－成本－稅我們的觀點：稅是房地產企業(yè)決策中不能忽視的一個重要因素，不僅關系到利潤，而且關系到風險。房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析風險與利潤的交叉點——項目成111房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析風險與利潤的交叉點——項目成本一、房地產企業(yè)成本分析房地產企業(yè)主要稅種及交稅模式：營業(yè)稅營業(yè)額的5%土地增值稅就房地產開發(fā)的增值額繳稅。稅率為30%；40%；50%；60%。所得稅就房地產開發(fā)的所得額繳稅。稅率為25%。房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析風險與利潤的交叉點——項目成112房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)成本分析1、土地增值稅土地增值稅關鍵點在于增值額的計算。增值額＝收入－扣除項目扣除項目開發(fā)成本開發(fā)費用土地費用稅金加計扣除開發(fā)間接費前期工程費基礎設施費公共配套設施費建安工程費期間費用利息房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)成本分析扣開發(fā)113房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)成本分析2、所得稅所得稅的關鍵點在于應納稅所得額的計算。應納稅所得額＝收入－扣除項目扣除項目計稅成本期間費用稅金開發(fā)間接費前期工程費基礎設施費公共配套設施費建安工程費土地及拆遷補償費房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)成本分析扣計稅114房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)成本分析利潤＝收入－（成本＋稅）成本與稅負的蹺蹺板效應成本稅負房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)成本分析成本稅115房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)成本分析案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入2.5億元，開發(fā)成本共計1億元，期間費用2000萬元（利息忽略）。1、營業(yè)稅及附加：2.5億元×5.55%＝1375萬元2、土地增值稅：增值額為：25000萬元－10000萬元×130%－1375萬元＝10625萬元增值率為：10625÷14375＝73.91%增值稅為：10625×40%－14375×5%

＝3531.25萬元3、所得稅：應納稅所得額為：25000－10000－2000－4906.25＝8093.75萬元所得稅為：8093.75×25%＝2023.44萬元4、稅后凈利潤為：8093.75－2023.44＝6070.31萬元5、繳稅總額為：1375＋3531.25＋2023.44＝6929.69萬元房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)成本分析116房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)成本分析案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入2.5億元，開發(fā)成本共計1.5億元，期間費用2000萬元（利息忽略）。1、營業(yè)稅及附加：2.5億元×5.55%＝1375萬元2、土地增值稅：增值額為：25000萬元－15000萬元×130%－1375萬元＝4125萬元增值率為：4125÷20875＝19.76%增值稅為：4125×30%＝1237.5萬元3、所得稅：應納稅所得額為：25000－15000－2000－2612.5＝5387.5萬元所得稅為：5387.5×25%＝1346.87萬元4、稅后凈利潤為：5387.5－1346.87＝4040.63萬元5、繳稅總額為：1375＋3531.25＋2023.44＝3959.37萬元房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)成本分析117房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)成本分析案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入2.5億元，開發(fā)成本共計1.3億元，期間費用2000萬元（利息忽略）。1、營業(yè)稅及附加：2.5億元×5.55%＝1375萬元2、土地增值稅：增值額為：25000萬元－13000萬元×130%－1375萬元＝6725萬元增值率為：6725÷18275＝36.8%增值稅為：6725×30%＝2017.5萬元3、所得稅：應納稅所得額為：25000－13000－2000－3392.5＝6607.5萬元所得稅為：6607.5×25%＝1651.87萬元4、稅后凈利潤為：6607.5－1651.87＝4955.63萬元5、繳稅總額為：1375＋2017.5＋1651.87＝5044.37萬元房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)成本分析118房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)成本分析案例：某企業(yè)開發(fā)項目總收入2.5億元，開發(fā)成本共計1.2億元，期間費用2000萬元（利息忽略）。1、營業(yè)稅及附加：2.5億元×5.55%＝1375萬元2、土地增值稅：增值額為：25000萬元－12000萬元×130%－1375萬元＝8025萬元增值率為：8025÷16975＝47.28%增值稅為：8025×30%＝2407.5萬元3、所得稅：應納稅所得額為：25000－12000－2000－3782.5＝7217.5萬元所得稅為：7217.5×25%＝1804.38萬元4、稅后凈利潤為：6607.5－1651.87＝5314.12萬元5、繳稅總額為：1375＋2407.5＋1804.38＝5586.88萬元房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)成本分析119房地產企業(yè)運營戰(zhàn)略管理與風險分析一、房地產企業(yè)成本分析收入成本費用稅負稅后凈利潤2.5億元；1億元；0.2億元6929.69萬元6070.31萬元1375萬元3531.25萬元2023.44萬元2.5億元；1.2億元；0.2億元5586.885314.1213752407.51804.382.5億元；1.3億元；0.2億元504