加油站資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)課件

零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展法律實(shí)務(wù)李榮國山西石油分公司法律事務(wù)處副處長二ΟΟ九年十月零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展法律實(shí)務(wù)李榮國二ΟΟ九年十月第一章概述第二章獨(dú)資新建法律實(shí)務(wù)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)第四章股權(quán)收購法律實(shí)務(wù)第五章合資合作法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第七章經(jīng)營權(quán)收購/租賃法律實(shí)務(wù)結(jié)束語講座目錄第一章概述講座目錄第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)加油站資產(chǎn)收購是零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的首選模式之一，在本章中，重點(diǎn)掌握收購加油站過程中的土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的登記過戶等12個(gè)操作要點(diǎn)，以及出賣人權(quán)利瑕疵和資產(chǎn)瑕疵等7個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)提示。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)加油站資產(chǎn)收購是零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的首選第一節(jié)概述一、資產(chǎn)收購的概念二、資產(chǎn)收購的分類三、資產(chǎn)收購的主要法律依據(jù)第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念１.加油站資產(chǎn)收購的性質(zhì)屬于買賣行為收購資產(chǎn)從法律性質(zhì)上講是一種買賣行為，屬于合同法意義上的買賣合同：即一方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。資產(chǎn)收購是指銷售企業(yè)依據(jù)零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的整體布局和規(guī)劃，通過收購自然人、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織所有的加油站部分或全部的資產(chǎn)，最終實(shí)現(xiàn)占有、使用、收益和處分。第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念第一節(jié)概第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念１.加油站資產(chǎn)收購的性質(zhì)屬于買賣行為但是加油站資產(chǎn)是涉及不動(dòng)產(chǎn)買賣的特殊合同。必須采取書面形式，而且房屋的過戶必須到產(chǎn)權(quán)部門進(jìn)行登記變更，不登記變更不發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移效力。同時(shí)，作為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利共有人或承租人，在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念第一節(jié)概第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念2.買賣與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別與聯(lián)系在零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展中，既有資產(chǎn)收購，也有股權(quán)轉(zhuǎn)讓，兩者從法律性質(zhì)上講都是轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為，那么買賣和轉(zhuǎn)讓之間到底有什么區(qū)別和聯(lián)系呢？前面講過，資產(chǎn)收購屬于買賣合同，買賣更側(cè)重于對(duì)可見實(shí)物所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，而轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物既可是可見實(shí)物資產(chǎn)（如：加油站房屋），也可是權(quán)利（如：商標(biāo)權(quán)），因此上買賣和轉(zhuǎn)讓是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的不同的表現(xiàn)形式，且轉(zhuǎn)讓的外延要大于買賣的外延。第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念第一節(jié)概第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念2.買賣與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別與聯(lián)系例如：在房地產(chǎn)買賣中，買受人必須向出賣人支付而且只能支付貨幣作為的對(duì)價(jià)。而在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，買受人既可以通過贈(zèng)予獲得房地產(chǎn)，而不用支付任何對(duì)價(jià)，也可以將它作價(jià)入股，抵償債務(wù)，并且都產(chǎn)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念第一節(jié)概第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念3.收購加油站資產(chǎn)合同主體與買賣合同主體的法律關(guān)系第一節(jié)概述出賣人（合同法稱謂）賣方（合同條款稱謂）買受人（合同法稱謂）買方（合同條款稱謂，一般為我方）買賣合同主體收購加油站資產(chǎn)合同主體第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念第一節(jié)概第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、資產(chǎn)收購的分類根據(jù)資產(chǎn)內(nèi)容和土地權(quán)屬的不同，收購資產(chǎn)又可分為：1.收購加油站資產(chǎn)和設(shè)備并辦理了完整的土地出讓手續(xù)；2.收購加油站資產(chǎn)和設(shè)備土地?zé)o法辦理出讓手續(xù)，但是合法使用土地的；3.收購地面加油站資產(chǎn)和設(shè)備但是土地不能合法化。第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、資產(chǎn)收購的分類第一節(jié)概第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)收購的主要法律依據(jù)《合同法》意思自治原則在合同談判中的重要意義《物權(quán)法》、《民法通則》民法理論對(duì)物的最基本分類是：動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定和第23條規(guī)定分別對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行了規(guī)定第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)收購的主要法律依據(jù)第一第一節(jié)概述第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體二、加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系三、核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量，制作財(cái)產(chǎn)清單四、價(jià)格條款清晰，涵蓋范圍廣泛五、控制付款節(jié)奏，合理支付價(jià)款六、重視資產(chǎn)交接，產(chǎn)權(quán)及時(shí)過戶第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、合法合規(guī)操作，回避用地風(fēng)險(xiǎn)八、設(shè)置水電責(zé)任，確保經(jīng)營正常九、做出聲明承諾，預(yù)先設(shè)置防范十、辦理資產(chǎn)保險(xiǎn)，防范意外風(fēng)險(xiǎn)十一、提供相應(yīng)擔(dān)保，對(duì)抗出讓瑕疵十二、追究違約責(zé)任，維護(hù)合法權(quán)益第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、合法合規(guī)操作，回避用地風(fēng)險(xiǎn)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體在加油站資產(chǎn)收購中，出讓人應(yīng)該是出讓加油站的所有權(quán)人，其不僅對(duì)該出讓加油站享受占有、使用和收益的權(quán)

利，同時(shí)也享有處分權(quán)（出讓權(quán)就屬于典型的處分權(quán)）。實(shí)務(wù)中，出讓人既可是自然人，也可以是法人或其他經(jīng)濟(jì)組

織。下面結(jié)合出讓人不同法律身份下簽約主體的選擇，供大家在實(shí)務(wù)中參考：第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體1.出讓人是自然人且對(duì)出讓資產(chǎn)單獨(dú)所有，這種情形下，出讓人當(dāng)然簽約主體；出讓人是自然人但與他人共同對(duì)出讓資產(chǎn)所有，這種情形下，出讓人的單方出讓行為，并不當(dāng)然產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力，除非第三人不明知該資產(chǎn)為共有財(cái)產(chǎn)，且辦理了相應(yīng)的過戶手續(xù)（即善意取得）。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體2.出讓人是依法設(shè)立的獨(dú)立法人，出讓人當(dāng)然簽約主體；但如果是分公司（分支機(jī)構(gòu)），必須取得法人的授權(quán)后，方可以將其作為簽約主體。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體

3.當(dāng)收購加油站產(chǎn)權(quán)證上記載的所有權(quán)人與實(shí)際轉(zhuǎn)讓人不一致時(shí)，應(yīng)以所有權(quán)證上記載的當(dāng)事人為所有權(quán)人，登記是經(jīng)非法手段取得的除外。如果加油站沒有土地房產(chǎn)等權(quán)屬證照，那么以確定的實(shí)際所有權(quán)人作為簽約主體。4.在實(shí)務(wù)中，某自然人對(duì)加油站享有所有權(quán)，并注冊(cè)了有限公司，這種情況下，是以自然人為簽約主體，還是以公司為簽約主體？應(yīng)依據(jù)加油站產(chǎn)權(quán)證上的所有權(quán)人為簽約主體。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體5.對(duì)方為國有企業(yè)出售主要資產(chǎn)時(shí)，需取得上級(jí)主管單位或國有資產(chǎn)管理部門的同意的，取得批復(fù)文件后，以其為簽約主體。6.不屬于前述情況，但獲得了前述有權(quán)處置人全權(quán)授

權(quán)，有權(quán)以自己名義處置他人土地、房產(chǎn)的自然人、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織也可作為簽約主體。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析案情：甲某個(gè)人擁有A加油站，資產(chǎn)辦理在個(gè)人名下，同時(shí)他也依法注冊(cè)成立了B貿(mào)易有限公司。某石油公司欲收購Ａ加油站，甲某提出用B貿(mào)易有限公司的名義與石油公司簽訂合同，方便開具發(fā)票。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系從土地局調(diào)查土地權(quán)屬狀況（如：非法用地）從房管局調(diào)查房屋權(quán)屬狀況（如：抵押）從工商局調(diào)查工商登記詳細(xì)情況（如：與他人共有）第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系4.調(diào)查其經(jīng)營資質(zhì)（必備經(jīng)營證照和相關(guān)立項(xiàng)審批手續(xù)是否齊全，通過改造能夠取得缺失證照，證照是否經(jīng)過正常年檢……）5.調(diào)查規(guī)劃情況，杜絕收購后所在地重新規(guī)劃遭拆遷6.調(diào)查設(shè)備、實(shí)施情況（核實(shí)加油站設(shè)備、設(shè)施真實(shí)情況，設(shè)備、設(shè)施是否符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，是否符合物理使用標(biāo)準(zhǔn)）第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析案情：

A石油公司與張某達(dá)成加油站轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定轉(zhuǎn)讓金額為350萬元。協(xié)議簽署第3天,石油公司按合同約定支付了50％的轉(zhuǎn)讓金。一個(gè)月后，在A石油公司進(jìn)行資產(chǎn)交接、變更經(jīng)營證照過程中，當(dāng)?shù)爻鞘行庞蒙缫蟛榉庠摷佑驼?，并主張?duì)該站進(jìn)行拍賣。原來，早在幾年前，張某已經(jīng)以該站作為抵押，向信用社貸款。信用社要求張某支付到期借款及相應(yīng)利息，并向法院申請(qǐng)對(duì)抵押物即加油站進(jìn)行了查封。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量，制作財(cái)產(chǎn)清單收購資產(chǎn)既包括土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，也包括加油站設(shè)備、設(shè)施等，均屬于加油站資產(chǎn)范疇，在收購過程中應(yīng)注意：1.將加油站各種圖紙及資產(chǎn)清單與實(shí)物資產(chǎn)逐一核對(duì)，明確資產(chǎn)數(shù)量。2.加油站所屬的各種證照雖不能成為資產(chǎn)收購的標(biāo)的物，但也必須核對(duì)清晰后制作清單。3.加油站實(shí)物資產(chǎn)和權(quán)證數(shù)量與實(shí)物核對(duì)完畢后，制作《財(cái)產(chǎn)清單》，并將其作為合同附件。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量，制作財(cái)產(chǎn)清單第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量，制作財(cái)產(chǎn)清單第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析案情：甲石油公司于2005年10月與乙商貿(mào)公司就收購乙公司下屬的Ａ加油站達(dá)成一致，于同年11月簽署了《資產(chǎn)收購協(xié)議》并支付了20%的合同款。甲石油公司開始對(duì)Ａ站進(jìn)行交接進(jìn)駐時(shí)，發(fā)現(xiàn)油站內(nèi)的兩間平房有交警駐扎。后經(jīng)了解，因該站緊鄰國道，是該市交警稽查過往大車的黃金地點(diǎn)，于是交警隊(duì)便與乙公司簽署了為期五年的房屋租賃合同。交警查違章和超載的執(zhí)法行為不僅使過往的大車?yán)@道行使，客觀上對(duì)加油站經(jīng)營不利，而且甲石油公司的５名員工也因油站房屋緊張而無休息場所，嚴(yán)重影響職工日常生活。甲石油公司就此與乙公司進(jìn)行交涉，乙公司以該兩間房屋并未列入財(cái)產(chǎn)清單為由，拒絕石油公司的請(qǐng)求。評(píng)析：資產(chǎn)收購合同未羅列全部財(cái)產(chǎn)清單，現(xiàn)場交接也沒有簽訂交接紀(jì)要，屬于標(biāo)的物范圍不明，所以導(dǎo)致出現(xiàn)此問題。建議：現(xiàn)場實(shí)物清點(diǎn)并制作財(cái)產(chǎn)清單，交接要簽訂交接紀(jì)要，對(duì)于收購前標(biāo)的物已經(jīng)設(shè)置的法律關(guān)系（如租賃）在合同簽訂前要約定處理方案。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量，制作財(cái)產(chǎn)清單第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、價(jià)格條款清晰，涵蓋范圍廣泛在收購加油站資產(chǎn)中，價(jià)格應(yīng)包括但不限于以下范疇：1.擬收購加油站地面及地面以下所有設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)；2.買賣過程中產(chǎn)生的一切稅、費(fèi)（包括但不限于營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等）；3.擬收購加油站土地變更為我方合法使用所產(chǎn)生的一切費(fèi)用和稅收（包括但不限于登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等）；第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、價(jià)格條款清晰，涵蓋范圍廣泛第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、價(jià)格條款清晰，涵蓋范圍廣泛4.擬收購加油站消防器材、辦公用品、形象標(biāo)識(shí)等的費(fèi)用；5.擬收購加油站的土地征用、出讓和土地補(bǔ)償金；辦理土地、房屋及其他手續(xù)中發(fā)生的一切費(fèi)用；6.按照買賣合同性質(zhì)應(yīng)當(dāng)支付的其他費(fèi)用。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、價(jià)格條款清晰，涵蓋范圍廣泛第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、控制付款節(jié)奏，合理支付價(jià)款收購加油站資產(chǎn)過程中，因資產(chǎn)收購合同履行的時(shí)限較長，應(yīng)盡量避免一次性支付全部價(jià)款，把握付款時(shí)段，控制付款節(jié)奏，有效控制風(fēng)險(xiǎn)：1.簽訂合同；2.資產(chǎn)交接（▲資產(chǎn)交接前，建議：付款不超過30%）；第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、控制付款節(jié)奏，合理支付價(jià)款第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、控制付款節(jié)奏，合理支付價(jià)款3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證過戶（▲產(chǎn)權(quán)過戶前，建議：付款不超過60％）4.經(jīng)營證照變更（▲經(jīng)營證照過戶前，建議：付款不超過

90％）5.保證金（為保證加油站正常運(yùn)營，建議加油站正常運(yùn)營滿1年后返還其保證金）控制好四次付款時(shí)段及比例，重點(diǎn)運(yùn)用三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)（加注▲）來控制付款節(jié)奏，這對(duì)于確保我方權(quán)益，約束出讓方權(quán)利有著極為重要的作用。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、控制付款節(jié)奏，合理支付價(jià)款第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

六、重視資產(chǎn)交接，產(chǎn)權(quán)及時(shí)過戶在收購資產(chǎn)合同中，交付分為財(cái)產(chǎn)交接和權(quán)證交接。1.現(xiàn)場實(shí)物核對(duì)，提出整改意見，提交備忘錄；2.交接相關(guān)權(quán)證，提出完善期限；3.簽署《財(cái)產(chǎn)交接清單》和《交接紀(jì)要》作為合同附件；4.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及時(shí)辦理過戶登記和經(jīng)營證照的變更；5.行使合同抗辯權(quán)。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

六、重視資產(chǎn)交接，產(chǎn)權(quán)及時(shí)過戶第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、合法合規(guī)操作，回避用地風(fēng)險(xiǎn)由于在資產(chǎn)收購中，土地可能不是商業(yè)出讓地，所以在價(jià)款中應(yīng)明確“收購款包括使土地合法化”等相關(guān)內(nèi)容。收購站土地為出讓地的，應(yīng)在第三次付款前，及時(shí)辦理土地過戶手續(xù)。

第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、合法合規(guī)操作，回避用地風(fēng)險(xiǎn)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、合法合規(guī)操作，回避用地風(fēng)險(xiǎn)收購站土地為集體土地的，能夠辦理土地征用手續(xù)的，及時(shí)辦理征用手續(xù)，使用地合法化；如辦理集體土地征用手續(xù)確有困難時(shí)，應(yīng)由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，向集體組織租賃使用。（其他土地問題在第一章已詳述，請(qǐng)參考）。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、合法合規(guī)操作，回避用地風(fēng)險(xiǎn)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

八、設(shè)置水電責(zé)任，確保經(jīng)營正常水、電屬于加油站正常經(jīng)營的必備條件。在實(shí)際操作中，要針對(duì)該條款設(shè)置的違約責(zé)任，督促出讓方履行通水、通電義務(wù)，確保我方經(jīng)營正常開展。收購加油站位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，水電等設(shè)施未與國家管網(wǎng)相連，這種情況下，水電條款責(zé)任的約定就顯的尤為重要．出賣方有對(duì)加油站水電的正常使用承擔(dān)通暢義務(wù)。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

八、設(shè)置水電責(zé)任，確保經(jīng)營正常第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

九、做出聲明承諾，預(yù)先設(shè)置防范聲明與承諾條款是對(duì)可能出現(xiàn)的情況預(yù)先設(shè)置的防范性對(duì)策，是由出讓方單方向我方作出的：1.主體資格的承諾2.權(quán)利瑕疵的承諾3.品質(zhì)瑕疵的承諾4.優(yōu)先權(quán)的承諾5.交付后對(duì)拆遷事項(xiàng)的承諾第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

九、做出聲明承諾，預(yù)先設(shè)置防范第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十、辦理資產(chǎn)保險(xiǎn)，防范意外風(fēng)險(xiǎn)加油站資產(chǎn)自辦理過戶或交付起，資產(chǎn)滅失的風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移給我方。因此，為減少標(biāo)的物滅失的法律風(fēng)險(xiǎn)，可以待完成資產(chǎn)交付后，由雙方辦理保險(xiǎn)受益人變更手續(xù)，由我方作為被保險(xiǎn)資產(chǎn)的受益人。

第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十、辦理資產(chǎn)保險(xiǎn)，防范意外風(fēng)險(xiǎn)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十、辦理資產(chǎn)保險(xiǎn)，防范意外風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析案例：甲石油公司收購乙加油站，雙方交接完成后，辦理保險(xiǎn)受益人變更手續(xù)，以甲公司作為保險(xiǎn)受益人。當(dāng)年秋天，該地山洪暴發(fā)沖垮了Ａ加油站。洪水過后，甲石油公司積極與保險(xiǎn)公司進(jìn)行了理賠，大大減少了洪水帶來的資產(chǎn)損失。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十、辦理資產(chǎn)保險(xiǎn)，防范意外風(fēng)險(xiǎn)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十一、提供相應(yīng)擔(dān)保，對(duì)抗出讓瑕疵出讓方對(duì)標(biāo)的物的權(quán)利擔(dān)保和品質(zhì)擔(dān)保，可能在短期內(nèi)無法發(fā)現(xiàn)，需經(jīng)長期的實(shí)際使用，才可能被發(fā)現(xiàn)。在收購資產(chǎn)合同中，雙方雖然約定10%的保證金可以在交付加油站后一年后支付，但是畢竟金額較少，無法彌補(bǔ)因收購資產(chǎn)的權(quán)利和品質(zhì)瑕疵造成的實(shí)際損失。因此有必要要求出賣方提供保證人擔(dān)?；蚬蓶|責(zé)任擔(dān)保，且承擔(dān)連帶保證責(zé)任。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十一、提供相應(yīng)擔(dān)保，對(duì)抗出讓瑕第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十二、追究違約責(zé)任，維護(hù)合法權(quán)益我方按照合同約定內(nèi)容進(jìn)行付款。監(jiān)督對(duì)方按照時(shí)間進(jìn)度協(xié)助履行相關(guān)義務(wù)：資產(chǎn)交接、權(quán)證過戶等。違約責(zé)任追究：違約責(zé)任方式：不履行、履行遲延、不完全履行、預(yù)期違約。

第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十二、追究違約責(zé)任，維護(hù)合法權(quán)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十二、追究違約責(zé)任，維護(hù)合法權(quán)益合同中不要籠統(tǒng)約定“違約方賠償守約方損失”，盡量明確違約責(zé)任內(nèi)容，承擔(dān)違約責(zé)任要的三種形式：一是繼續(xù)履行合同；二是根據(jù)違約內(nèi)容，采取有效措施進(jìn)行補(bǔ)救；三是賠償守約方損失。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十二、追究違約責(zé)任，維護(hù)合法權(quán)第一節(jié)概述第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議一、出讓方主體不適格二、土地使用權(quán)的瑕疵三、資產(chǎn)權(quán)利或品質(zhì)瑕疵第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、資產(chǎn)、證照不完善五、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未及時(shí)辦理登記六、一次性支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)七、收購后隨即遭遇政府征收或者拆遷第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、資產(chǎn)、證照不完善第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、出讓方主體不適格風(fēng)險(xiǎn)描述1.出讓方原為企業(yè)法人，但營業(yè)執(zhí)照已被吊銷；2.出賣資產(chǎn)在企業(yè)法人名下，但以企業(yè)負(fù)責(zé)人或企業(yè)出資人為出賣方；3.出賣資產(chǎn)在自然人名下，但以該自然人設(shè)立的企業(yè)法人為出賣人。以上三種情況均是出讓主體不適格，可能導(dǎo)致出讓行為無效的風(fēng)險(xiǎn)。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、出讓方主體不適格第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、出讓方主體不適格防控建議1.合同簽署前，對(duì)企業(yè)法人主體資格是否被吊銷進(jìn)行必要的盡職調(diào)查；2.合同簽署前，對(duì)收購資產(chǎn)的權(quán)屬登記情況進(jìn)行全面調(diào)查。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、出讓方主體不適格第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、出讓方主體不適格第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案情：

A市石油公司欲收購甲名下的加油站一座，經(jīng)審查，該加油站的房屋土地均在甲名下，A公司遂與其簽訂收購協(xié)議，支付了收購款，并辦理了資產(chǎn)過戶手續(xù)。乙向法院起訴，聲稱該加油站為其與甲共同建造，為雙方的共有資產(chǎn)，是甲在辦理房產(chǎn)土地證時(shí)弄虛作假，要求確認(rèn)其對(duì)加油站擁有的一半所有權(quán)，解除甲與A公司的合同。法院審理后認(rèn)為，乙的主張屬實(shí)，但由于資產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)過戶，A公司屬于善意的第三人，物權(quán)利益應(yīng)當(dāng)保護(hù)，判決合同不能解除，由甲向乙承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。評(píng)析：在本案中，加油站系甲公司與乙公司共建，雙方為該加油站的共有人，甲單方處分加油站的行為是無效的。但因石油公司對(duì)此并不知情，而且已辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記，因善意而取得了該加油站。此外根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，由于A公司已經(jīng)獲得了加油站資產(chǎn)的所有權(quán)，因此法律優(yōu)先保護(hù)，乙的權(quán)利受到了損失，只能追究甲的責(zé)任。反之，如果在權(quán)證變更之前，乙就提出了訴訟，則若經(jīng)法院審理確認(rèn)乙享有加油站的部分所有權(quán)，則A公司的權(quán)利就只能通過向甲追究違約責(zé)任來實(shí)現(xiàn)。建議：及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是避免此類問題的關(guān)鍵。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、出讓方主體不適格第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)描述1.改變土地用途，違反土地用途管制法律；2.租賃合法獲得的國有出讓用地土地使用權(quán)的沒有辦理《土地他項(xiàng)權(quán)證》可能導(dǎo)致無法對(duì)抗第三人；3.直接向農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織租賃集體土地有風(fēng)險(xiǎn)，租金一次性不能支付太多，對(duì)加油站后續(xù)投入要謹(jǐn)慎；4.土地租賃合同超過20年不受法律保護(hù)；第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)描述5.未按規(guī)定對(duì)用途不能用于加油站建設(shè)的土地辦理用途變更手續(xù)；6.收購沒有合法用地手續(xù)的加油站，未在收購時(shí)對(duì)土地進(jìn)行合法化；7.臨時(shí)用地到期后沒有續(xù)辦用地手續(xù)；8.對(duì)于房地不合一的加油站/服務(wù)區(qū)，收購地面資產(chǎn)但沒有和土地使用權(quán)所有人簽訂土地使用權(quán)租賃合同；9.征用集體土地時(shí)沒有按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行補(bǔ)償。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵防控建議1.嚴(yán)格遵守國家關(guān)于土地管理的法律法規(guī)；2.租賃集體土地應(yīng)取得當(dāng)?shù)赝恋夭块T批準(zhǔn)或支持；3.土地用途發(fā)生變化時(shí)應(yīng)及時(shí)辦理相應(yīng)的變更手續(xù)；4.具備出讓、征用條件的土地應(yīng)及時(shí)辦理相關(guān)權(quán)證。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案情：

A石油公司從甲企業(yè)收購加油站一座，并簽署了收購合同，但因加油站土地手續(xù)不齊未能辦理產(chǎn)權(quán)過戶。后市場行情看漲，甲企業(yè)認(rèn)為A石油公司收購資金偏低，意圖以土地未過戶要求A石油公司解除合同。A石油公司則希望通過法院裁判，強(qiáng)制繼續(xù)按合同履行。但A石油公司經(jīng)審查當(dāng)初的收購材料發(fā)現(xiàn)，該加油站的土地性質(zhì)是工業(yè)出讓，不符合當(dāng)前加油站用地應(yīng)是商業(yè)出讓地的規(guī)定，因此其主張未能獲得法院支持。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)描述1.出讓方屬于非經(jīng)依法設(shè)立的行政管理部門/企業(yè)法人，不具備出售資產(chǎn)的資格；2.出讓方為企業(yè)法人，未經(jīng)公司股東或董事會(huì)批準(zhǔn)，擅自出售資產(chǎn)；3.出讓方對(duì)出賣的資產(chǎn)不享有完全的所有權(quán)，如：夫妻共同財(cái)產(chǎn)，與他人共有財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)共有人同意，而擅自出讓；第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)描述4.轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)占用范圍內(nèi)土地未獲得出讓的國有土地使用權(quán)（或其他合法的土地使用權(quán)）；5.轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)及其國有土地使用權(quán)（或其他合法的土地使用權(quán)）之上設(shè)置有抵押權(quán)、典權(quán)以及其他形式的物權(quán)；6.轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)及其國有土地使用權(quán)（或其他合法的土地使用權(quán)）之上存在司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封或者以其他方式限制權(quán)利；第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)描述7.轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)未獲得相應(yīng)政府主管部門的批準(zhǔn)，系非法建筑；8.轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)不符合國家及地方有關(guān)環(huán)保、衛(wèi)生、市容、消防等方面的規(guī)定；9.轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)不符合國家安全規(guī)定或不符合加油站營業(yè)的安全要求。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵建議：合同簽署前，對(duì)出讓方主體資格和轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)進(jìn)行全面的法律盡職調(diào)查。1.調(diào)查出讓方是否依法設(shè)立，是否依法享有對(duì)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)處分的權(quán)利；2.調(diào)查轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)上是否設(shè)置有抵押權(quán)、典權(quán)或者有司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)的查封或其他限制；3.調(diào)查出讓方的轉(zhuǎn)讓行為是否經(jīng)上級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；是否經(jīng)股東或董事會(huì)批準(zhǔn)；是否經(jīng)共有人書面同意；是否經(jīng)有處分權(quán)人授權(quán)等；4.調(diào)查轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的合法性、安全性。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案情：

2002年5月，甲石油公司以出讓方式取得A加油站土地使用權(quán)。10月18日，甲公司與王某簽訂《A加油站資產(chǎn)及經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。甲公司以85萬元價(jià)格收購加油站全部資產(chǎn)，包括加油站土地、房產(chǎn)、站內(nèi)各種設(shè)備、設(shè)施等。同時(shí)，雙方簽訂《A加油站承包經(jīng)營合同書》，加油站收購后由王某承包經(jīng)營。而之前王某已于7月4日將加油站資產(chǎn)以最高額抵押的方式抵押給了縣信用社，貸款最高額不超過45萬元，并于10月22日向信用社以個(gè)人名義貸款41.50萬元。2005年6月王某自殺身亡。7月12日信用社以王某生前未能歸還該筆貸款并存在財(cái)產(chǎn)抵押的事實(shí)為由，向縣人民法院起訴甲公司，要求甲公司返還抵押物。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案情:

某公司瀕臨破產(chǎn)，將旗下一座加油站轉(zhuǎn)讓給甲石油公司。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中，相關(guān)部門指出，由于該公司是國有企業(yè)，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)必須經(jīng)過國資委的書面批復(fù)同意，而且必須到產(chǎn)權(quán)交易中心交易。轉(zhuǎn)讓合同無效。評(píng)析：案例中該公司雖然為該加油站的所有權(quán)人，但是由于在處理自己權(quán)利的時(shí)候存在部分先決條件：國有資產(chǎn)的出讓，必須經(jīng)過法定程序和上級(jí)部門的批準(zhǔn)。缺少該先決條件，轉(zhuǎn)讓合同不生效。建議：在不同的主體下，法律對(duì)處分權(quán)有不同的規(guī)定，因此要熟悉各種主體行使處分權(quán)的具體規(guī)定和要求。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、資產(chǎn)、證照不完善風(fēng)險(xiǎn)描述由于收購資產(chǎn)的重點(diǎn)，在于目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，故其風(fēng)險(xiǎn)主要集中在有關(guān)資產(chǎn)的交割、過戶，土地權(quán)屬及變更，權(quán)屬證照的變更等方面。資產(chǎn)、證照不完善就可能導(dǎo)致我方財(cái)產(chǎn)所有權(quán)及其他權(quán)利的喪失。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、資產(chǎn)、證照不完善第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、資產(chǎn)、證照不完善防控建議對(duì)于資產(chǎn)證照完善應(yīng)做好以下四個(gè)方面的：1.收購資產(chǎn)合同簽署前，我方應(yīng)對(duì)擬收購加油站/服務(wù)區(qū)持有哪些資產(chǎn)、證照，缺失哪些資料、證照進(jìn)行全面調(diào)查和摸排；2.收購資產(chǎn)合同簽署后，對(duì)擬收購加油站/服務(wù)區(qū)的資產(chǎn)、證件清點(diǎn)并登記造冊(cè)；3.在收購合同中明確出賣方對(duì)權(quán)證、資料的完善義務(wù)；4.收購合同簽署時(shí)，在合同中明確對(duì)方對(duì)權(quán)證、資料的變更義務(wù)。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、資產(chǎn)、證照不完善第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未及時(shí)辦理登記風(fēng)險(xiǎn)描述1.不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不登記不產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力；2.后轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)行為辦理了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，依法取得不動(dòng)產(chǎn)

所有權(quán)，可以對(duì)抗先收購資產(chǎn)合同行為。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未及時(shí)辦理登記第第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未及時(shí)辦理登記防控建議簽署收購資產(chǎn)合同后，及時(shí)辦理合同項(xiàng)下房屋及占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的過戶登記手續(xù)。在收購資產(chǎn)合同中主要涉及的不動(dòng)產(chǎn)有：加油站/服務(wù)區(qū)地面建筑和占用土地使用權(quán)，這兩項(xiàng)均是國家法律明文規(guī)定需要辦理過戶登記手續(xù)的資產(chǎn)。如暫時(shí)無法辦理不動(dòng)產(chǎn)過戶登記手續(xù)，應(yīng)在合同中約定辦理預(yù)告登記。預(yù)告登記lj第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未及時(shí)辦理登記第第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未及時(shí)辦理登記第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案情：甲公司與藍(lán)天公司簽署了加油站收購合同。完成資產(chǎn)交接后，甲公司進(jìn)駐該站開展經(jīng)營。而甲公司參與收購的工作人員被派往外地學(xué)習(xí)半年，辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的事情就被擱置。兩個(gè)月后，藍(lán)天公司致函甲公司要求解除合同，甲公司未予答復(fù)。一個(gè)月后，藍(lán)天公司強(qiáng)行封閉該加油站，并驅(qū)離甲公司工作人員。當(dāng)天，藍(lán)天公司又將該加油站賣給乙公司并簽署了《轉(zhuǎn)讓協(xié)議》。半月后，藍(lán)天公司協(xié)助乙公司辦理了該站的土地及房產(chǎn)過戶手續(xù)，并陸續(xù)將其他經(jīng)營性證照辦理到乙公司名下，乙公司隨即對(duì)加油站開始營業(yè)活動(dòng)，并向藍(lán)天公司支付了450萬元轉(zhuǎn)讓款。甲公司得知情況后，向法院提起訴訟。法院審理后，作出判決：藍(lán)天公司對(duì)甲公司承擔(dān)違約責(zé)任，但鑒于藍(lán)天公司與乙公司已履行了土地及房產(chǎn)過戶手續(xù)，不支持甲公司要求繼續(xù)履行合同訴訟主張。一審判決后，甲公司提起上訴。二審法院經(jīng)審理后對(duì)此案作出終審判決：維持原判。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未及時(shí)辦理登記第評(píng)析：本案屬于典型的一物二賣。藍(lán)天公司與甲公司、乙公司簽署的合同均合法有效。辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是關(guān)鍵。最高人民法院對(duì)涉及土地使用權(quán)的一物二賣有相關(guān)的法律規(guī)定。請(qǐng)參見資料鏈接。建議：

1、及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶；

2、如暫時(shí)無法辦理產(chǎn)權(quán)過戶要預(yù)告登記；

3、履行合同要積極。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議評(píng)析：第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

六、一次性支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)描述在實(shí)踐中，加油站/服務(wù)區(qū)出讓方通常要求一次性付清全部款項(xiàng)，或者首次付款不得低于30%，第二次付款在雙方交接后并不得低于全部價(jià)款的50-60%。然而辦理資產(chǎn)、證照等權(quán)證需要較長的時(shí)間，還可能出現(xiàn)無法過戶的情況，一次性支付價(jià)款后，無法再對(duì)出讓方形成有效制約，風(fēng)險(xiǎn)極大。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

六、一次性支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

六、一次性支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)防控建議示范文本中設(shè)置了四次付款的方式，在具體運(yùn)用中，可以根據(jù)實(shí)際情況談判確定。操作時(shí)，要把握好三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：資產(chǎn)交接、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證過戶、經(jīng)營證照變更，按照進(jìn)度逐步支付收購款。因?yàn)檫@三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)對(duì)于加油站能否正常經(jīng)營，降低我方風(fēng)險(xiǎn)具有非常關(guān)鍵的意義。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

六、一次性支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)第三節(jié)案情：甲某向銀行貸款做生意失敗，急于出售手中加油站。于是甲找到在乙公司負(fù)責(zé)投資發(fā)展的項(xiàng)目經(jīng)理王某（甲的同學(xué)），承諾如乙公司收購該加油站，甲將給王某20萬元的好處費(fèi)。后經(jīng)王某操作，乙公司與甲簽訂《加油站轉(zhuǎn)讓合同》，合同約定“合同簽訂后10日內(nèi)，一次性支付轉(zhuǎn)讓款”。在乙公司相關(guān)人員提示下，乙公司向王某支付了90%的款項(xiàng)。拿到轉(zhuǎn)讓款之后，并未向乙公司索要剩余10％的款項(xiàng)，即離開加油站所在地。因找不到甲，乙公司遲遲未能辦理加油站證照過戶手續(xù)。為防止意外發(fā)生，乙公司多方托人，后采取高成本，才將加油站的證照過戶到自己公司名下。評(píng)析：資產(chǎn)收購中，分階段付款是控制合同對(duì)方的有效手段。本案中，因乙公司項(xiàng)目經(jīng)理王某謀取非法利益，才造成一次性付清全款，致使乙公司陷于證照交割的被動(dòng)局面。建議：控制好付款節(jié)奏，督促對(duì)方履行合同義務(wù)。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案情：第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、收購后隨即遭遇政府征收或者拆遷風(fēng)險(xiǎn)描述1.資產(chǎn)收購中，出讓方隱瞞城市道路改造、城市規(guī)劃等情況，收購?fù)瓿珊?，加油站因城市道路改造、城市?guī)劃被拆除；2.資產(chǎn)收購后，服務(wù)區(qū)加油站/服務(wù)區(qū)被政府征收；3.出讓方在出賣資產(chǎn)時(shí)，隱瞞其他情況，導(dǎo)致我方喪失收購資產(chǎn)。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、收購后隨即遭遇政府征收或者第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、收購后隨即遭遇政府征收或者拆遷防控建議1.合同簽署前，向收購資產(chǎn)所在地相關(guān)行政管理部門咨詢城市規(guī)劃、道路改、擴(kuò)建等信息，從而避免被拆除的風(fēng)險(xiǎn)；2.在收購資產(chǎn)合同中設(shè)置聲明和承諾條款的第9項(xiàng)。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、收購后隨即遭遇政府征收或者第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、收購后隨即遭遇政府征收或者拆遷第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案情：某公司與開發(fā)區(qū)加油站業(yè)主商議加油站收購事宜，達(dá)成初步意向后，加油站業(yè)主進(jìn)行了電力增容、加油機(jī)采購。在簽訂合同最后階段，我公司得知開發(fā)區(qū)要修高速公路，可能影響加油站。我公司遂終止收購。加油站業(yè)主把石油公司告上法庭要求我公司承擔(dān)違約責(zé)任。由于業(yè)主手上有一份合同（對(duì)方已簽字蓋章，我方人員有簽收）和我公司內(nèi)部合同審批同意流程。法院調(diào)解，我公司承擔(dān)10萬元賠償金。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、收購后隨即遭遇政府征收或者評(píng)析：法院合議庭對(duì)案件分析較大:多數(shù)人認(rèn)為合同成立，對(duì)方簽字蓋章，我方內(nèi)部流程也顯示同意簽訂合同，而且加油站業(yè)主切實(shí)履行了合同，按照要求對(duì)電力進(jìn)行了增容，石油公司單方終止，承擔(dān)巨額違約金。后經(jīng)過協(xié)調(diào)，法院認(rèn)定我公司存在締約過失責(zé)任，所以應(yīng)當(dāng)承擔(dān)部分責(zé)任。建議：

1.對(duì)當(dāng)?shù)匾?guī)劃進(jìn)行詳盡盡職調(diào)查，避免收購后遭遇拆遷或規(guī)劃調(diào)整。

2.加強(qiáng)證據(jù)意識(shí)，避免內(nèi)部審批流程的文件外流，造成訴訟被動(dòng)。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議評(píng)析：第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

小結(jié)：

1、權(quán)屬證照要細(xì)察

2、經(jīng)營證照快變更

3、權(quán)利瑕疵須防范

4、產(chǎn)權(quán)過戶是關(guān)鍵

5、優(yōu)先條款巧設(shè)置

6、抗辯權(quán)利妙維權(quán)

7、付款節(jié)奏應(yīng)控制

8、違約責(zé)任防風(fēng)險(xiǎn)小結(jié)優(yōu)先租賃權(quán)優(yōu)先承包權(quán)優(yōu)先購買權(quán)優(yōu)先合資合作權(quán)同時(shí)履行抗辯權(quán)先履行抗辯權(quán)不安履行抗辯權(quán)代位權(quán)撤銷權(quán)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

小結(jié)：小結(jié)優(yōu)先租零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展法律實(shí)務(wù)李榮國山西石油分公司法律事務(wù)處副處長二ΟΟ九年十月零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展法律實(shí)務(wù)李榮國二ΟΟ九年十月第一章概述第二章獨(dú)資新建法律實(shí)務(wù)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)第四章股權(quán)收購法律實(shí)務(wù)第五章合資合作法律實(shí)務(wù)第六章資產(chǎn)租賃法律實(shí)務(wù)第七章經(jīng)營權(quán)收購/租賃法律實(shí)務(wù)結(jié)束語講座目錄第一章概述講座目錄第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)加油站資產(chǎn)收購是零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的首選模式之一，在本章中，重點(diǎn)掌握收購加油站過程中的土地、房產(chǎn)等不動(dòng)產(chǎn)的登記過戶等12個(gè)操作要點(diǎn)，以及出賣人權(quán)利瑕疵和資產(chǎn)瑕疵等7個(gè)法律風(fēng)險(xiǎn)提示。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)加油站資產(chǎn)收購是零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的首選第一節(jié)概述一、資產(chǎn)收購的概念二、資產(chǎn)收購的分類三、資產(chǎn)收購的主要法律依據(jù)第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念１.加油站資產(chǎn)收購的性質(zhì)屬于買賣行為收購資產(chǎn)從法律性質(zhì)上講是一種買賣行為，屬于合同法意義上的買賣合同：即一方轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于另一方，另一方支付價(jià)款的合同。資產(chǎn)收購是指銷售企業(yè)依據(jù)零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展的整體布局和規(guī)劃，通過收購自然人、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織所有的加油站部分或全部的資產(chǎn)，最終實(shí)現(xiàn)占有、使用、收益和處分。第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念第一節(jié)概第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念１.加油站資產(chǎn)收購的性質(zhì)屬于買賣行為但是加油站資產(chǎn)是涉及不動(dòng)產(chǎn)買賣的特殊合同。必須采取書面形式，而且房屋的過戶必須到產(chǎn)權(quán)部門進(jìn)行登記變更，不登記變更不發(fā)生權(quán)利轉(zhuǎn)移效力。同時(shí)，作為不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利共有人或承租人，在同等條件下享有優(yōu)先購買權(quán)。第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念第一節(jié)概第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念2.買賣與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別與聯(lián)系在零售網(wǎng)絡(luò)發(fā)展中，既有資產(chǎn)收購，也有股權(quán)轉(zhuǎn)讓，兩者從法律性質(zhì)上講都是轉(zhuǎn)移所有權(quán)的行為，那么買賣和轉(zhuǎn)讓之間到底有什么區(qū)別和聯(lián)系呢？前面講過，資產(chǎn)收購屬于買賣合同，買賣更側(cè)重于對(duì)可見實(shí)物所有權(quán)的流轉(zhuǎn)，而轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物既可是可見實(shí)物資產(chǎn)（如：加油站房屋），也可是權(quán)利（如：商標(biāo)權(quán)），因此上買賣和轉(zhuǎn)讓是所有權(quán)轉(zhuǎn)移的不同的表現(xiàn)形式，且轉(zhuǎn)讓的外延要大于買賣的外延。第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念第一節(jié)概第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念2.買賣與轉(zhuǎn)讓的區(qū)別與聯(lián)系例如：在房地產(chǎn)買賣中，買受人必須向出賣人支付而且只能支付貨幣作為的對(duì)價(jià)。而在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓中，買受人既可以通過贈(zèng)予獲得房地產(chǎn)，而不用支付任何對(duì)價(jià)，也可以將它作價(jià)入股，抵償債務(wù)，并且都產(chǎn)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移。第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念第一節(jié)概第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念3.收購加油站資產(chǎn)合同主體與買賣合同主體的法律關(guān)系第一節(jié)概述出賣人（合同法稱謂）賣方（合同條款稱謂）買受人（合同法稱謂）買方（合同條款稱謂，一般為我方）買賣合同主體收購加油站資產(chǎn)合同主體第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、資產(chǎn)收購的概念第一節(jié)概第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、資產(chǎn)收購的分類根據(jù)資產(chǎn)內(nèi)容和土地權(quán)屬的不同，收購資產(chǎn)又可分為：1.收購加油站資產(chǎn)和設(shè)備并辦理了完整的土地出讓手續(xù)；2.收購加油站資產(chǎn)和設(shè)備土地?zé)o法辦理出讓手續(xù)，但是合法使用土地的；3.收購地面加油站資產(chǎn)和設(shè)備但是土地不能合法化。第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、資產(chǎn)收購的分類第一節(jié)概第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)收購的主要法律依據(jù)《合同法》意思自治原則在合同談判中的重要意義《物權(quán)法》、《民法通則》民法理論對(duì)物的最基本分類是：動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)我國《物權(quán)法》第9條規(guī)定和第23條規(guī)定分別對(duì)不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移進(jìn)行了規(guī)定第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)收購的主要法律依據(jù)第一第一節(jié)概述第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體二、加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系三、核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量，制作財(cái)產(chǎn)清單四、價(jià)格條款清晰，涵蓋范圍廣泛五、控制付款節(jié)奏，合理支付價(jià)款六、重視資產(chǎn)交接，產(chǎn)權(quán)及時(shí)過戶第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、合法合規(guī)操作，回避用地風(fēng)險(xiǎn)八、設(shè)置水電責(zé)任，確保經(jīng)營正常九、做出聲明承諾，預(yù)先設(shè)置防范十、辦理資產(chǎn)保險(xiǎn)，防范意外風(fēng)險(xiǎn)十一、提供相應(yīng)擔(dān)保，對(duì)抗出讓瑕疵十二、追究違約責(zé)任，維護(hù)合法權(quán)益第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、合法合規(guī)操作，回避用地風(fēng)險(xiǎn)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體在加油站資產(chǎn)收購中，出讓人應(yīng)該是出讓加油站的所有權(quán)人，其不僅對(duì)該出讓加油站享受占有、使用和收益的權(quán)

利，同時(shí)也享有處分權(quán)（出讓權(quán)就屬于典型的處分權(quán)）。實(shí)務(wù)中，出讓人既可是自然人，也可以是法人或其他經(jīng)濟(jì)組

織。下面結(jié)合出讓人不同法律身份下簽約主體的選擇，供大家在實(shí)務(wù)中參考：第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體1.出讓人是自然人且對(duì)出讓資產(chǎn)單獨(dú)所有，這種情形下，出讓人當(dāng)然簽約主體；出讓人是自然人但與他人共同對(duì)出讓資產(chǎn)所有，這種情形下，出讓人的單方出讓行為，并不當(dāng)然產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的法律效力，除非第三人不明知該資產(chǎn)為共有財(cái)產(chǎn)，且辦理了相應(yīng)的過戶手續(xù)（即善意取得）。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體2.出讓人是依法設(shè)立的獨(dú)立法人，出讓人當(dāng)然簽約主體；但如果是分公司（分支機(jī)構(gòu)），必須取得法人的授權(quán)后，方可以將其作為簽約主體。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體

3.當(dāng)收購加油站產(chǎn)權(quán)證上記載的所有權(quán)人與實(shí)際轉(zhuǎn)讓人不一致時(shí)，應(yīng)以所有權(quán)證上記載的當(dāng)事人為所有權(quán)人，登記是經(jīng)非法手段取得的除外。如果加油站沒有土地房產(chǎn)等權(quán)屬證照，那么以確定的實(shí)際所有權(quán)人作為簽約主體。4.在實(shí)務(wù)中，某自然人對(duì)加油站享有所有權(quán)，并注冊(cè)了有限公司，這種情況下，是以自然人為簽約主體，還是以公司為簽約主體？應(yīng)依據(jù)加油站產(chǎn)權(quán)證上的所有權(quán)人為簽約主體。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體5.對(duì)方為國有企業(yè)出售主要資產(chǎn)時(shí)，需取得上級(jí)主管單位或國有資產(chǎn)管理部門的同意的，取得批復(fù)文件后，以其為簽約主體。6.不屬于前述情況，但獲得了前述有權(quán)處置人全權(quán)授

權(quán)，有權(quán)以自己名義處置他人土地、房產(chǎn)的自然人、法人或其他經(jīng)濟(jì)組織也可作為簽約主體。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析案情：甲某個(gè)人擁有A加油站，資產(chǎn)辦理在個(gè)人名下，同時(shí)他也依法注冊(cè)成立了B貿(mào)易有限公司。某石油公司欲收購Ａ加油站，甲某提出用B貿(mào)易有限公司的名義與石油公司簽訂合同，方便開具發(fā)票。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、根據(jù)不同情形，選擇簽約主體第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系從土地局調(diào)查土地權(quán)屬狀況（如：非法用地）從房管局調(diào)查房屋權(quán)屬狀況（如：抵押）從工商局調(diào)查工商登記詳細(xì)情況（如：與他人共有）第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系4.調(diào)查其經(jīng)營資質(zhì)（必備經(jīng)營證照和相關(guān)立項(xiàng)審批手續(xù)是否齊全，通過改造能夠取得缺失證照，證照是否經(jīng)過正常年檢……）5.調(diào)查規(guī)劃情況，杜絕收購后所在地重新規(guī)劃遭拆遷6.調(diào)查設(shè)備、實(shí)施情況（核實(shí)加油站設(shè)備、設(shè)施真實(shí)情況，設(shè)備、設(shè)施是否符合國家建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，是否符合物理使用標(biāo)準(zhǔn)）第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析案情：

A石油公司與張某達(dá)成加油站轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定轉(zhuǎn)讓金額為350萬元。協(xié)議簽署第3天,石油公司按合同約定支付了50％的轉(zhuǎn)讓金。一個(gè)月后，在A石油公司進(jìn)行資產(chǎn)交接、變更經(jīng)營證照過程中，當(dāng)?shù)爻鞘行庞蒙缫蟛榉庠摷佑驼荆⒅鲝垖?duì)該站進(jìn)行拍賣。原來，早在幾年前，張某已經(jīng)以該站作為抵押，向信用社貸款。信用社要求張某支付到期借款及相應(yīng)利息，并向法院申請(qǐng)對(duì)抵押物即加油站進(jìn)行了查封。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、加強(qiáng)盡職調(diào)查，理清權(quán)屬關(guān)系第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量，制作財(cái)產(chǎn)清單收購資產(chǎn)既包括土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)，也包括加油站設(shè)備、設(shè)施等，均屬于加油站資產(chǎn)范疇，在收購過程中應(yīng)注意：1.將加油站各種圖紙及資產(chǎn)清單與實(shí)物資產(chǎn)逐一核對(duì)，明確資產(chǎn)數(shù)量。2.加油站所屬的各種證照雖不能成為資產(chǎn)收購的標(biāo)的物，但也必須核對(duì)清晰后制作清單。3.加油站實(shí)物資產(chǎn)和權(quán)證數(shù)量與實(shí)物核對(duì)完畢后，制作《財(cái)產(chǎn)清單》，并將其作為合同附件。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量，制作財(cái)產(chǎn)清單第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量，制作財(cái)產(chǎn)清單第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析案情：甲石油公司于2005年10月與乙商貿(mào)公司就收購乙公司下屬的Ａ加油站達(dá)成一致，于同年11月簽署了《資產(chǎn)收購協(xié)議》并支付了20%的合同款。甲石油公司開始對(duì)Ａ站進(jìn)行交接進(jìn)駐時(shí)，發(fā)現(xiàn)油站內(nèi)的兩間平房有交警駐扎。后經(jīng)了解，因該站緊鄰國道，是該市交警稽查過往大車的黃金地點(diǎn)，于是交警隊(duì)便與乙公司簽署了為期五年的房屋租賃合同。交警查違章和超載的執(zhí)法行為不僅使過往的大車?yán)@道行使，客觀上對(duì)加油站經(jīng)營不利，而且甲石油公司的５名員工也因油站房屋緊張而無休息場所，嚴(yán)重影響職工日常生活。甲石油公司就此與乙公司進(jìn)行交涉，乙公司以該兩間房屋并未列入財(cái)產(chǎn)清單為由，拒絕石油公司的請(qǐng)求。評(píng)析：資產(chǎn)收購合同未羅列全部財(cái)產(chǎn)清單，現(xiàn)場交接也沒有簽訂交接紀(jì)要，屬于標(biāo)的物范圍不明，所以導(dǎo)致出現(xiàn)此問題。建議：現(xiàn)場實(shí)物清點(diǎn)并制作財(cái)產(chǎn)清單，交接要簽訂交接紀(jì)要，對(duì)于收購前標(biāo)的物已經(jīng)設(shè)置的法律關(guān)系（如租賃）在合同簽訂前要約定處理方案。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、核實(shí)資產(chǎn)數(shù)量，制作財(cái)產(chǎn)清單第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、價(jià)格條款清晰，涵蓋范圍廣泛在收購加油站資產(chǎn)中，價(jià)格應(yīng)包括但不限于以下范疇：1.擬收購加油站地面及地面以下所有設(shè)施、設(shè)備、資產(chǎn)；2.買賣過程中產(chǎn)生的一切稅、費(fèi)（包括但不限于營業(yè)稅、契稅、土地增值稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等）；3.擬收購加油站土地變更為我方合法使用所產(chǎn)生的一切費(fèi)用和稅收（包括但不限于登記費(fèi)、手續(xù)費(fèi)等）；第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、價(jià)格條款清晰，涵蓋范圍廣泛第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、價(jià)格條款清晰，涵蓋范圍廣泛4.擬收購加油站消防器材、辦公用品、形象標(biāo)識(shí)等的費(fèi)用；5.擬收購加油站的土地征用、出讓和土地補(bǔ)償金；辦理土地、房屋及其他手續(xù)中發(fā)生的一切費(fèi)用；6.按照買賣合同性質(zhì)應(yīng)當(dāng)支付的其他費(fèi)用。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、價(jià)格條款清晰，涵蓋范圍廣泛第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、控制付款節(jié)奏，合理支付價(jià)款收購加油站資產(chǎn)過程中，因資產(chǎn)收購合同履行的時(shí)限較長，應(yīng)盡量避免一次性支付全部價(jià)款，把握付款時(shí)段，控制付款節(jié)奏，有效控制風(fēng)險(xiǎn)：1.簽訂合同；2.資產(chǎn)交接（▲資產(chǎn)交接前，建議：付款不超過30%）；第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、控制付款節(jié)奏，合理支付價(jià)款第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、控制付款節(jié)奏，合理支付價(jià)款3.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證過戶（▲產(chǎn)權(quán)過戶前，建議：付款不超過60％）4.經(jīng)營證照變更（▲經(jīng)營證照過戶前，建議：付款不超過

90％）5.保證金（為保證加油站正常運(yùn)營，建議加油站正常運(yùn)營滿1年后返還其保證金）控制好四次付款時(shí)段及比例，重點(diǎn)運(yùn)用三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)（加注▲）來控制付款節(jié)奏，這對(duì)于確保我方權(quán)益，約束出讓方權(quán)利有著極為重要的作用。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、控制付款節(jié)奏，合理支付價(jià)款第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

六、重視資產(chǎn)交接，產(chǎn)權(quán)及時(shí)過戶在收購資產(chǎn)合同中，交付分為財(cái)產(chǎn)交接和權(quán)證交接。1.現(xiàn)場實(shí)物核對(duì)，提出整改意見，提交備忘錄；2.交接相關(guān)權(quán)證，提出完善期限；3.簽署《財(cái)產(chǎn)交接清單》和《交接紀(jì)要》作為合同附件；4.不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證及時(shí)辦理過戶登記和經(jīng)營證照的變更；5.行使合同抗辯權(quán)。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

六、重視資產(chǎn)交接，產(chǎn)權(quán)及時(shí)過戶第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、合法合規(guī)操作，回避用地風(fēng)險(xiǎn)由于在資產(chǎn)收購中，土地可能不是商業(yè)出讓地，所以在價(jià)款中應(yīng)明確“收購款包括使土地合法化”等相關(guān)內(nèi)容。收購站土地為出讓地的，應(yīng)在第三次付款前，及時(shí)辦理土地過戶手續(xù)。

第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、合法合規(guī)操作，回避用地風(fēng)險(xiǎn)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、合法合規(guī)操作，回避用地風(fēng)險(xiǎn)收購站土地為集體土地的，能夠辦理土地征用手續(xù)的，及時(shí)辦理征用手續(xù)，使用地合法化；如辦理集體土地征用手續(xù)確有困難時(shí)，應(yīng)由縣級(jí)人民政府批準(zhǔn)，向集體組織租賃使用。（其他土地問題在第一章已詳述，請(qǐng)參考）。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

七、合法合規(guī)操作，回避用地風(fēng)險(xiǎn)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

八、設(shè)置水電責(zé)任，確保經(jīng)營正常水、電屬于加油站正常經(jīng)營的必備條件。在實(shí)際操作中，要針對(duì)該條款設(shè)置的違約責(zé)任，督促出讓方履行通水、通電義務(wù)，確保我方經(jīng)營正常開展。收購加油站位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，水電等設(shè)施未與國家管網(wǎng)相連，這種情況下，水電條款責(zé)任的約定就顯的尤為重要．出賣方有對(duì)加油站水電的正常使用承擔(dān)通暢義務(wù)。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

八、設(shè)置水電責(zé)任，確保經(jīng)營正常第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

九、做出聲明承諾，預(yù)先設(shè)置防范聲明與承諾條款是對(duì)可能出現(xiàn)的情況預(yù)先設(shè)置的防范性對(duì)策，是由出讓方單方向我方作出的：1.主體資格的承諾2.權(quán)利瑕疵的承諾3.品質(zhì)瑕疵的承諾4.優(yōu)先權(quán)的承諾5.交付后對(duì)拆遷事項(xiàng)的承諾第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

九、做出聲明承諾，預(yù)先設(shè)置防范第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十、辦理資產(chǎn)保險(xiǎn)，防范意外風(fēng)險(xiǎn)加油站資產(chǎn)自辦理過戶或交付起，資產(chǎn)滅失的風(fēng)險(xiǎn)就轉(zhuǎn)移給我方。因此，為減少標(biāo)的物滅失的法律風(fēng)險(xiǎn)，可以待完成資產(chǎn)交付后，由雙方辦理保險(xiǎn)受益人變更手續(xù)，由我方作為被保險(xiǎn)資產(chǎn)的受益人。

第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十、辦理資產(chǎn)保險(xiǎn)，防范意外風(fēng)險(xiǎn)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十、辦理資產(chǎn)保險(xiǎn)，防范意外風(fēng)險(xiǎn)第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析案例：甲石油公司收購乙加油站，雙方交接完成后，辦理保險(xiǎn)受益人變更手續(xù)，以甲公司作為保險(xiǎn)受益人。當(dāng)年秋天，該地山洪暴發(fā)沖垮了Ａ加油站。洪水過后，甲石油公司積極與保險(xiǎn)公司進(jìn)行了理賠，大大減少了洪水帶來的資產(chǎn)損失。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十、辦理資產(chǎn)保險(xiǎn)，防范意外風(fēng)險(xiǎn)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十一、提供相應(yīng)擔(dān)保，對(duì)抗出讓瑕疵出讓方對(duì)標(biāo)的物的權(quán)利擔(dān)保和品質(zhì)擔(dān)保，可能在短期內(nèi)無法發(fā)現(xiàn)，需經(jīng)長期的實(shí)際使用，才可能被發(fā)現(xiàn)。在收購資產(chǎn)合同中，雙方雖然約定10%的保證金可以在交付加油站后一年后支付，但是畢竟金額較少，無法彌補(bǔ)因收購資產(chǎn)的權(quán)利和品質(zhì)瑕疵造成的實(shí)際損失。因此有必要要求出賣方提供保證人擔(dān)?；蚬蓶|責(zé)任擔(dān)保，且承擔(dān)連帶保證責(zé)任。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十一、提供相應(yīng)擔(dān)保，對(duì)抗出讓瑕第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十二、追究違約責(zé)任，維護(hù)合法權(quán)益我方按照合同約定內(nèi)容進(jìn)行付款。監(jiān)督對(duì)方按照時(shí)間進(jìn)度協(xié)助履行相關(guān)義務(wù)：資產(chǎn)交接、權(quán)證過戶等。違約責(zé)任追究：違約責(zé)任方式：不履行、履行遲延、不完全履行、預(yù)期違約。

第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十二、追究違約責(zé)任，維護(hù)合法權(quán)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十二、追究違約責(zé)任，維護(hù)合法權(quán)益合同中不要籠統(tǒng)約定“違約方賠償守約方損失”，盡量明確違約責(zé)任內(nèi)容，承擔(dān)違約責(zé)任要的三種形式：一是繼續(xù)履行合同；二是根據(jù)違約內(nèi)容，采取有效措施進(jìn)行補(bǔ)救；三是賠償守約方損失。第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

十二、追究違約責(zé)任，維護(hù)合法權(quán)第一節(jié)概述第二節(jié)資產(chǎn)收購操作要點(diǎn)解析第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議一、出讓方主體不適格二、土地使用權(quán)的瑕疵三、資產(chǎn)權(quán)利或品質(zhì)瑕疵第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

第一節(jié)概述第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、資產(chǎn)、證照不完善五、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未及時(shí)辦理登記六、一次性支付轉(zhuǎn)讓費(fèi)七、收購后隨即遭遇政府征收或者拆遷第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、資產(chǎn)、證照不完善第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、出讓方主體不適格風(fēng)險(xiǎn)描述1.出讓方原為企業(yè)法人，但營業(yè)執(zhí)照已被吊銷；2.出賣資產(chǎn)在企業(yè)法人名下，但以企業(yè)負(fù)責(zé)人或企業(yè)出資人為出賣方；3.出賣資產(chǎn)在自然人名下，但以該自然人設(shè)立的企業(yè)法人為出賣人。以上三種情況均是出讓主體不適格，可能導(dǎo)致出讓行為無效的風(fēng)險(xiǎn)。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、出讓方主體不適格第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、出讓方主體不適格防控建議1.合同簽署前，對(duì)企業(yè)法人主體資格是否被吊銷進(jìn)行必要的盡職調(diào)查；2.合同簽署前，對(duì)收購資產(chǎn)的權(quán)屬登記情況進(jìn)行全面調(diào)查。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、出讓方主體不適格第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、出讓方主體不適格第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案情：

A市石油公司欲收購甲名下的加油站一座，經(jīng)審查，該加油站的房屋土地均在甲名下，A公司遂與其簽訂收購協(xié)議，支付了收購款，并辦理了資產(chǎn)過戶手續(xù)。乙向法院起訴，聲稱該加油站為其與甲共同建造，為雙方的共有資產(chǎn)，是甲在辦理房產(chǎn)土地證時(shí)弄虛作假，要求確認(rèn)其對(duì)加油站擁有的一半所有權(quán)，解除甲與A公司的合同。法院審理后認(rèn)為，乙的主張屬實(shí)，但由于資產(chǎn)權(quán)證已經(jīng)過戶，A公司屬于善意的第三人，物權(quán)利益應(yīng)當(dāng)保護(hù)，判決合同不能解除，由甲向乙承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。評(píng)析：在本案中，加油站系甲公司與乙公司共建，雙方為該加油站的共有人，甲單方處分加油站的行為是無效的。但因石油公司對(duì)此并不知情，而且已辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記，因善意而取得了該加油站。此外根據(jù)物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)原則，由于A公司已經(jīng)獲得了加油站資產(chǎn)的所有權(quán)，因此法律優(yōu)先保護(hù)，乙的權(quán)利受到了損失，只能追究甲的責(zé)任。反之，如果在權(quán)證變更之前，乙就提出了訴訟，則若經(jīng)法院審理確認(rèn)乙享有加油站的部分所有權(quán)，則A公司的權(quán)利就只能通過向甲追究違約責(zé)任來實(shí)現(xiàn)。建議：及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)是避免此類問題的關(guān)鍵。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

一、出讓方主體不適格第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)描述1.改變土地用途，違反土地用途管制法律；2.租賃合法獲得的國有出讓用地土地使用權(quán)的沒有辦理《土地他項(xiàng)權(quán)證》可能導(dǎo)致無法對(duì)抗第三人；3.直接向農(nóng)村經(jīng)濟(jì)組織租賃集體土地有風(fēng)險(xiǎn)，租金一次性不能支付太多，對(duì)加油站后續(xù)投入要謹(jǐn)慎；4.土地租賃合同超過20年不受法律保護(hù)；第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵風(fēng)險(xiǎn)描述5.未按規(guī)定對(duì)用途不能用于加油站建設(shè)的土地辦理用途變更手續(xù)；6.收購沒有合法用地手續(xù)的加油站，未在收購時(shí)對(duì)土地進(jìn)行合法化；7.臨時(shí)用地到期后沒有續(xù)辦用地手續(xù)；8.對(duì)于房地不合一的加油站/服務(wù)區(qū)，收購地面資產(chǎn)但沒有和土地使用權(quán)所有人簽訂土地使用權(quán)租賃合同；9.征用集體土地時(shí)沒有按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)和程序進(jìn)行補(bǔ)償。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵防控建議1.嚴(yán)格遵守國家關(guān)于土地管理的法律法規(guī)；2.租賃集體土地應(yīng)取得當(dāng)?shù)赝恋夭块T批準(zhǔn)或支持；3.土地用途發(fā)生變化時(shí)應(yīng)及時(shí)辦理相應(yīng)的變更手續(xù)；4.具備出讓、征用條件的土地應(yīng)及時(shí)辦理相關(guān)權(quán)證。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案情：

A石油公司從甲企業(yè)收購加油站一座，并簽署了收購合同，但因加油站土地手續(xù)不齊未能辦理產(chǎn)權(quán)過戶。后市場行情看漲，甲企業(yè)認(rèn)為A石油公司收購資金偏低，意圖以土地未過戶要求A石油公司解除合同。A石油公司則希望通過法院裁判，強(qiáng)制繼續(xù)按合同履行。但A石油公司經(jīng)審查當(dāng)初的收購材料發(fā)現(xiàn)，該加油站的土地性質(zhì)是工業(yè)出讓，不符合當(dāng)前加油站用地應(yīng)是商業(yè)出讓地的規(guī)定，因此其主張未能獲得法院支持。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

二、土地使用權(quán)的瑕疵第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)描述1.出讓方屬于非經(jīng)依法設(shè)立的行政管理部門/企業(yè)法人，不具備出售資產(chǎn)的資格；2.出讓方為企業(yè)法人，未經(jīng)公司股東或董事會(huì)批準(zhǔn)，擅自出售資產(chǎn)；3.出讓方對(duì)出賣的資產(chǎn)不享有完全的所有權(quán)，如：夫妻共同財(cái)產(chǎn)，與他人共有財(cái)產(chǎn)，未經(jīng)共有人同意，而擅自出讓；第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)描述4.轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)占用范圍內(nèi)土地未獲得出讓的國有土地使用權(quán)（或其他合法的土地使用權(quán)）；5.轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)及其國有土地使用權(quán)（或其他合法的土地使用權(quán)）之上設(shè)置有抵押權(quán)、典權(quán)以及其他形式的物權(quán)；6.轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)及其國有土地使用權(quán)（或其他合法的土地使用權(quán)）之上存在司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)查封或者以其他方式限制權(quán)利；第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵風(fēng)險(xiǎn)描述7.轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)未獲得相應(yīng)政府主管部門的批準(zhǔn)，系非法建筑；8.轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)不符合國家及地方有關(guān)環(huán)保、衛(wèi)生、市容、消防等方面的規(guī)定；9.轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)不符合國家安全規(guī)定或不符合加油站營業(yè)的安全要求。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵建議：合同簽署前，對(duì)出讓方主體資格和轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)進(jìn)行全面的法律盡職調(diào)查。1.調(diào)查出讓方是否依法設(shè)立，是否依法享有對(duì)轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)處分的權(quán)利；2.調(diào)查轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)上是否設(shè)置有抵押權(quán)、典權(quán)或者有司法機(jī)關(guān)、行政機(jī)關(guān)的查封或其他限制；3.調(diào)查出讓方的轉(zhuǎn)讓行為是否經(jīng)上級(jí)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)；是否經(jīng)股東或董事會(huì)批準(zhǔn)；是否經(jīng)共有人書面同意；是否經(jīng)有處分權(quán)人授權(quán)等；4.調(diào)查轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)的合法性、安全性。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案情：

2002年5月，甲石油公司以出讓方式取得A加油站土地使用權(quán)。10月18日，甲公司與王某簽訂《A加油站資產(chǎn)及經(jīng)營權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。甲公司以85萬元價(jià)格收購加油站全部資產(chǎn)，包括加油站土地、房產(chǎn)、站內(nèi)各種設(shè)備、設(shè)施等。同時(shí)，雙方簽訂《A加油站承包經(jīng)營合同書》，加油站收購后由王某承包經(jīng)營。而之前王某已于7月4日將加油站資產(chǎn)以最高額抵押的方式抵押給了縣信用社，貸款最高額不超過45萬元，并于10月22日向信用社以個(gè)人名義貸款41.50萬元。2005年6月王某自殺身亡。7月12日信用社以王某生前未能歸還該筆貸款并存在財(cái)產(chǎn)抵押的事實(shí)為由，向縣人民法院起訴甲公司，要求甲公司返還抵押物。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議案情:

某公司瀕臨破產(chǎn)，將旗下一座加油站轉(zhuǎn)讓給甲石油公司。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶的過程中，相關(guān)部門指出，由于該公司是國有企業(yè)，轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)必須經(jīng)過國資委的書面批復(fù)同意，而且必須到產(chǎn)權(quán)交易中心交易。轉(zhuǎn)讓合同無效。評(píng)析：案例中該公司雖然為該加油站的所有權(quán)人，但是由于在處理自己權(quán)利的時(shí)候存在部分先決條件：國有資產(chǎn)的出讓，必須經(jīng)過法定程序和上級(jí)部門的批準(zhǔn)。缺少該先決條件，轉(zhuǎn)讓合同不生效。建議：在不同的主體下，法律對(duì)處分權(quán)有不同的規(guī)定，因此要熟悉各種主體行使處分權(quán)的具體規(guī)定和要求。第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

三、資產(chǎn)權(quán)利瑕疵或品質(zhì)瑕疵第三第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、資產(chǎn)、證照不完善風(fēng)險(xiǎn)描述由于收購資產(chǎn)的重點(diǎn)，在于目標(biāo)企業(yè)資產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，故其風(fēng)險(xiǎn)主要集中在有關(guān)資產(chǎn)的交割、過戶，土地權(quán)屬及變更，權(quán)屬證照的變更等方面。資產(chǎn)、證照不完善就可能導(dǎo)致我方財(cái)產(chǎn)所有權(quán)及其他權(quán)利的喪失。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、資產(chǎn)、證照不完善第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、資產(chǎn)、證照不完善防控建議對(duì)于資產(chǎn)證照完善應(yīng)做好以下四個(gè)方面的：1.收購資產(chǎn)合同簽署前，我方應(yīng)對(duì)擬收購加油站/服務(wù)區(qū)持有哪些資產(chǎn)、證照，缺失哪些資料、證照進(jìn)行全面調(diào)查和摸排；2.收購資產(chǎn)合同簽署后，對(duì)擬收購加油站/服務(wù)區(qū)的資產(chǎn)、證件清點(diǎn)并登記造冊(cè)；3.在收購合同中明確出賣方對(duì)權(quán)證、資料的完善義務(wù)；4.收購合同簽署時(shí)，在合同中明確對(duì)方對(duì)權(quán)證、資料的變更義務(wù)。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

四、資產(chǎn)、證照不完善第三節(jié)第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未及時(shí)辦理登記風(fēng)險(xiǎn)描述1.不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓不登記不產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移的效力；2.后轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)行為辦理了不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記，依法取得不動(dòng)產(chǎn)

所有權(quán)，可以對(duì)抗先收購資產(chǎn)合同行為。第三節(jié)風(fēng)險(xiǎn)描述及防控建議第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未及時(shí)辦理登記第第三章資產(chǎn)收購法律實(shí)務(wù)

五、不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓未及時(shí)辦理登記