某商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告課件

漢正街金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告2009.09E-HOUSECHINA易居中國(guó)謹(jǐn)呈：武漢徐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢正街金正茂商貿(mào)城2009.09E-HOUSE引言“百年商業(yè)老街換新顏”——武漢市政府斥資200億元打造百年漢正街引言“百年商業(yè)老街換新顏”——武漢市政府斥資200億元打造百項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題漢正街更新?lián)Q代產(chǎn)品如何打造商業(yè)美譽(yù)度、市場(chǎng)口碑成功銷售后，降低后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題如何通過(guò)硬件和軟件上的打造肩負(fù)改造漢正街新產(chǎn)品的責(zé)任？如何通過(guò)一期的成功運(yùn)作為項(xiàng)目二期帶來(lái)最大價(jià)值提升？激烈的市場(chǎng)如何贏得客戶，贏得客戶口碑？項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題漢正街更新?lián)Q代產(chǎn)品如何打造商業(yè)美譽(yù)度、市場(chǎng)報(bào)告總體思路項(xiàng)目本體分析區(qū)域市場(chǎng)分析業(yè)態(tài)分布建議銷售及營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)策略建議項(xiàng)目定位報(bào)告總體思路項(xiàng)目本體分析區(qū)域市場(chǎng)分析業(yè)態(tài)分布建議銷售及營(yíng)銷運(yùn)PART1項(xiàng)目本體分析PART1項(xiàng)目本體分析區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目位于漢正街核心商業(yè)中心腹地，漢正街與大夾街之間，緊鄰多福路，是漢正街商業(yè)區(qū)最為核心地段，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。中山大道漢正街大夾街利濟(jì)北路多福路友誼南路本案沿河大道漢正街商業(yè)區(qū)二期區(qū)位價(jià)值項(xiàng)目位于漢正街核心商業(yè)中心腹地，漢正街與大夾街之間，項(xiàng)目四至東：小巷（政府規(guī)劃區(qū)域）南：漢正街西：漢正中心商城北：大夾街周邊情況比較混亂，漢正街典型的臟亂差區(qū)域，通達(dá)性有待提高。項(xiàng)目四至東：小巷（政府規(guī)劃區(qū)域）周邊情況比較混亂，漢正街典型項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)分析基本參數(shù)規(guī)劃凈用地面積18585平方米建筑占地面積13045.8㎡總建筑面積150895.23㎡商業(yè)面積84166.03㎡住宅面積66729.20㎡地下一層建筑面積15613.29㎡地下二層建筑面積15613.29㎡容積率8.12建筑密度70%停車位384輛作為一個(gè)商住結(jié)合的綜合性項(xiàng)目超過(guò)10萬(wàn)商業(yè)規(guī)劃，大規(guī)模的商業(yè)體量、自身的配套設(shè)施，有潛力成為漢正街主力商業(yè)綜合體的引領(lǐng)者。項(xiàng)目技術(shù)參數(shù)分析基本參數(shù)規(guī)劃凈用地面積18585平方米建筑占項(xiàng)目周邊環(huán)境分析道路狹窄，交通不便；臟、亂、差；違章占道、停車問(wèn)題嚴(yán)重。傳統(tǒng)漢正街典型狀況項(xiàng)目周邊環(huán)境分析道路狹窄，交通不便；傳統(tǒng)漢正街典型狀況道路四通八達(dá)，交通便捷利濟(jì)南路碼正石巷多路福寶慶街正友誼南路沿河大道漢正街夾大街堤長(zhǎng)街大道中山本案路網(wǎng)豐富，交通便捷但是大多道路并不寬敞，白天人流較大，物流一般在晚間開始活動(dòng)。道路四通八達(dá)，交通便捷利濟(jì)南路碼正石巷多路福寶慶街正友誼南路

本項(xiàng)目臨街面道路十分狹窄，南面的漢正街的臨街面，道路為雙車道，交通狀況略好，可達(dá)性較差。大夾街路寬僅為3-5米左右，難以行車占道嚴(yán)重，可達(dá)性較差僅為三米寬小巷僅為三米寬小巷本項(xiàng)目臨街面道路十分狹窄，南面的漢正街的臨街面，道路為產(chǎn)品價(jià)值——規(guī)劃商業(yè)內(nèi)街兩棟商業(yè)內(nèi)攜商業(yè)內(nèi)街四周均可進(jìn)入賣場(chǎng)，一樓商業(yè)價(jià)值的最大化得到充分體現(xiàn)。產(chǎn)品價(jià)值——規(guī)劃商兩棟商業(yè)內(nèi)攜商業(yè)內(nèi)街四周均可進(jìn)入賣場(chǎng)，一樓產(chǎn)品價(jià)值——硬件超高空間，提高商戶使用率雙循環(huán)人流動(dòng)線，寬敞走道底層全開發(fā)式經(jīng)營(yíng)模式多部手扶電梯、垂直客貨梯、觀光電梯中央空調(diào)系統(tǒng)、地下物流中心貨車直達(dá)漢正街新一代商貿(mào)市場(chǎng)，比肩高檔零售商場(chǎng)產(chǎn)品價(jià)值——硬件超高空間，提高商戶使用率漢正街新一代商貿(mào)市場(chǎng)區(qū)域未來(lái)規(guī)劃價(jià)值項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期在武漢政府對(duì)漢正街整體規(guī)劃中，金正茂項(xiàng)目所在的一期的中芬片和二期所在的九如片將會(huì)是整個(gè)商業(yè)中心打造的核心區(qū)域，也是啟動(dòng)區(qū)域。承載著黃金商圈改造的使命與責(zé)任！區(qū)域未來(lái)規(guī)劃價(jià)值項(xiàng)目項(xiàng)目在武漢政府對(duì)漢正街整體規(guī)劃中，金正承產(chǎn)品價(jià)值——配套作為全國(guó)知名的小商品市場(chǎng)，武漢最為核心的商業(yè)中心之一的漢正街，配套的極度不完善是一直困擾和阻礙區(qū)域發(fā)展的瓶頸。本案周邊除了交通便利之外，其配套匱乏，熱鬧的市場(chǎng)并沒(méi)有具備便捷的配套設(shè)施在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，作為肩負(fù)漢正街整體改造的首個(gè)項(xiàng)目，配套的完善與提升對(duì)于項(xiàng)目的整體推售有占據(jù)舉足輕重的地位。產(chǎn)品價(jià)值——配套作為全國(guó)知名的小商品市場(chǎng)，整盤價(jià)值研判占據(jù)核心區(qū)位；項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)榇髪A街與多幅路交匯處，是漢正街傳統(tǒng)的服裝批發(fā)集散地，商業(yè)氛圍較為理想；大規(guī)模綜合性商業(yè)體；硬件設(shè)施區(qū)域一流；周邊目前所鄰道路均為較窄商業(yè)小巷，細(xì)部交通不理想，需要進(jìn)行適度改造；漢正街整體改造啟動(dòng)帶來(lái)的無(wú)限機(jī)遇；核心商圈改造的首個(gè)項(xiàng)目備受關(guān)注。具備打造漢正街旗艦型商業(yè)綜合體的潛質(zhì)整盤價(jià)值研判占據(jù)核心區(qū)位；具備打造漢正街旗艦型商業(yè)綜合體的潛項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析

周邊為服裝集中批發(fā)，商業(yè)氛圍較濃，是漢正街商圈核心的服裝批發(fā)區(qū)域。服裝批發(fā)一條街服裝零售/倉(cāng)庫(kù)服裝零售服裝批發(fā)市場(chǎng)服裝批發(fā)第一大道（零售/批發(fā)）本案項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析周邊為服裝集中批發(fā)，商業(yè)氛圍較濃，

周邊眾多小型商業(yè)門面形成“服裝一條街”；緊鄰幾個(gè)大型的商業(yè)：第一大道、中心商城、漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng)。項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析周邊眾多小型商業(yè)門面形成“服裝一條街”；項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析小結(jié)本項(xiàng)目緊鄰大夾街、漢正街和多福路交接處，商業(yè)氛圍濃厚；周邊的集中商業(yè)發(fā)展較好；市場(chǎng)對(duì)于本項(xiàng)目地段的認(rèn)可；周邊臟亂差、配套不足問(wèn)題嚴(yán)重；除批發(fā)零售外，周邊聚集小型手工作坊及倉(cāng)庫(kù)；交通的通達(dá)性較差。項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析小結(jié)本項(xiàng)目緊鄰大夾街、漢正街和多福路PART2區(qū)域市場(chǎng)分析PART2區(qū)域市場(chǎng)分析漢正街歷史

漢正街，即古漢口之正街，她南臨漢水，東接長(zhǎng)江，是一個(gè)具有530多年歷史的水陸商埠，憑借優(yōu)良便捷的水運(yùn)條件，明末清初，漢正街便呈現(xiàn)出“十里帆檣依市立，萬(wàn)家燈火徹宵明”的商貿(mào)繁榮景觀。1978年以前，由于戰(zhàn)亂和政權(quán)更替，漢正街已幾經(jīng)盛衰。1978年改革開放后，漢正街市場(chǎng)又復(fù)生機(jī)，發(fā)展至今，已從不足400米的街市發(fā)展成為跨越硚口、江漢兩個(gè)區(qū)域的綜合性商貿(mào)區(qū)。憑借優(yōu)良便捷水運(yùn)條件，形成傳統(tǒng)濃厚商業(yè)氛圍

漢正街歷史漢正街，即古漢口之正街，她南臨漢水漢正街現(xiàn)狀分析

在政府政策推動(dòng)下，漢正街市場(chǎng)憑借其傳統(tǒng)的商業(yè)氛圍、“九省通衢”的廉價(jià)水運(yùn)條件和武漢在全國(guó)特殊的地理位置，由改革初期不足400米的街市，發(fā)展成年銷售額過(guò)百億，上繳利稅過(guò)億元的綜合性大市場(chǎng)。

漢正街市場(chǎng)成為引南接北，承東啟西“買全國(guó)、賣全國(guó)”的國(guó)家級(jí)批發(fā)市場(chǎng)，被譽(yù)為“天下第一街”。漢正街在全國(guó)小商品市場(chǎng)中占有舉足輕重的地位漢正街現(xiàn)狀分析在政府政策推動(dòng)下，漢正街市場(chǎng)憑漢正街現(xiàn)狀分析低檔偽劣商品集散地交通不便購(gòu)物環(huán)境差衛(wèi)生條件差……本地市場(chǎng)形象不高——一個(gè)商住混雜的大型批發(fā)市場(chǎng)

漢正街位于漢水與長(zhǎng)江交匯的北岸，主體市場(chǎng)范圍西起武勝路、向東延伸至大興路，南濱漢水沿河大道，北至長(zhǎng)堤街，由漢正街、大夾街、新安街、全新街、九如巷、永寧巷等諸多街巷組成。（友誼南路至民族路段稱東漢正街）主街——漢正街兩旁連通上百條里巷，呈蜈蚣形布局。地域總面積約3平方公里，營(yíng)業(yè)面積約54萬(wàn)m2，由近60個(gè)室內(nèi)賣場(chǎng)和15條街巷市場(chǎng)組成。共有商戶1.8萬(wàn)余戶，形成了服裝、鞋類、皮具等12個(gè)專業(yè)市場(chǎng)。同時(shí)，漢正街有居民2萬(wàn)多戶，是一個(gè)商住混雜的大型綜合市場(chǎng)。漢正街現(xiàn)狀分析低檔偽劣商品集散地本地市場(chǎng)形象不高——一個(gè)商?、偬厣虡I(yè)旅游街：多福路第一大道

②小商品展銷區(qū)：漢正街西南片

③服裝展示區(qū)：漢正街東北片

④會(huì)展商務(wù)區(qū)：漢正街東南片

⑤綜合配套服務(wù)區(qū)：漢正街西北片

⑥濱水魅力展示區(qū)：漢江北岸沿線

機(jī)遇——200億元改造漢正街?jǐn)M建6大功能區(qū)漢正街現(xiàn)狀分析①③④②⑥⑤①特色商業(yè)旅游街：多福路第一大道機(jī)遇漢正街現(xiàn)狀分析①歷史悠久漢正街是一個(gè)具有530多年歷史的水陸商埠，是個(gè)舉世聞名的小商品市場(chǎng)。

市場(chǎng)規(guī)模大占地1.67平方公里,成為中部地區(qū)最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)。幅射范圍廣商品幅射全國(guó)29個(gè)省、自治區(qū)和直轄市的570多個(gè)縣（市）。涉列商品繁多

1.6萬(wàn)余種商品，促進(jìn)各行業(yè)發(fā)展，帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。漢正街現(xiàn)狀分析小結(jié)歷史悠久漢正街現(xiàn)狀分析小結(jié)市場(chǎng)人口繁雜聚集人口主要來(lái)至江漸地區(qū)、廣汕地區(qū)，參雜全國(guó)其它地區(qū)縣市人口。文化水平不高市場(chǎng)內(nèi)經(jīng)商人口80%以上只有初中文化水平。道路狹窄，成為交通瓶頸除沿江大道和多福路外，漢正街內(nèi)的小街巷經(jīng)常交通擁堵。漢正街現(xiàn)狀分析小結(jié)市場(chǎng)人口繁雜漢正街現(xiàn)狀分析小結(jié)

漢正街商業(yè)布局漢正街商業(yè)布局28鞋業(yè)市場(chǎng)服裝市場(chǎng)電器市場(chǎng)床上用品市場(chǎng)箱包市場(chǎng)禮品市場(chǎng)文體用品市場(chǎng)副食品市場(chǎng)布匹市場(chǎng)輕紡輔料市場(chǎng)本項(xiàng)目漢正街行業(yè)市場(chǎng)分布28鞋業(yè)市場(chǎng)服裝市場(chǎng)電器市場(chǎng)床上用品市場(chǎng)箱包市場(chǎng)禮品市場(chǎng)文體行業(yè)商戶數(shù)單位面積總面積從業(yè)人數(shù)服裝1100030m23300060000鞋類80015m2120003600箱包70015m2110003000家電50050m2250003000塑料40025m2100001800文體50040m2160002200工藝禮品50040m2200002000電子40015m2600001800日用化工50020m2100002200副食80020m216003200紡織、輔料120055m26600005400小商品80010m280003200合計(jì)1.8萬(wàn)3053萬(wàn)9.14萬(wàn)經(jīng)營(yíng)戶分布一覽表

漢正街共有經(jīng)營(yíng)戶約1.8萬(wàn)戶，營(yíng)業(yè)面積約53萬(wàn)m2，從業(yè)人員（不包括“扁擔(dān)”等）約9萬(wàn)多人。服裝、鞋類、紡織、家電、塑料、皮具等行業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況較好，有經(jīng)營(yíng)戶13600戶，銷售額占市場(chǎng)銷售總額的80%以上。服裝經(jīng)營(yíng)戶11000戶，占市場(chǎng)銷售額近50%，是漢正街市場(chǎng)銷售量最大的主導(dǎo)銷售商品行業(yè)商戶數(shù)單位面積總面積從業(yè)人數(shù)服裝1100030m2330漢正街服裝市場(chǎng)布局種

類分

布

區(qū)

域中高檔男裝

廣貨巷、中心商城三~四樓、萬(wàn)商白馬商廈八~九樓中檔男裝

多福商城大夾街臨街鋪面，九如巷低檔男裝

國(guó)體商城沿多福路、中心商城沿漢正街、大夾街小部份、漢正街小商品市場(chǎng)一樓，萬(wàn)商白馬商廈一樓中檔時(shí)裝女裝

萬(wàn)商白馬商廈二～七樓低檔女裝

萬(wàn)商白馬商廈一樓中低檔女裝

大夾街、全新街、長(zhǎng)堤街（部分）、萬(wàn)商白馬一樓低檔女裝

漢正街小商品市場(chǎng)二～三樓，國(guó)體商廈一樓、中心商場(chǎng)一樓漢產(chǎn)中低檔女裝

大夾街服裝批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)衣及女用品

中心商城二樓、源強(qiáng)針織內(nèi)衣市場(chǎng)童裝及嬰兒用品

長(zhǎng)虹商場(chǎng)一樓、多福市場(chǎng)一樓、威凱大廈地下室、晴川橋童裝市場(chǎng)體育用品服裝

國(guó)體商場(chǎng)二～三樓

服裝經(jīng)營(yíng)區(qū)主要集中在友誼南路片區(qū)和多福路片區(qū)。擁有中心商城、老三鎮(zhèn)服裝大樓，萬(wàn)商白馬服裝交易大樓等大型服裝經(jīng)營(yíng)室內(nèi)市場(chǎng)。漢正街服裝市場(chǎng)布局種

類分

布

區(qū)

品牌商城中心商城第一大道國(guó)體商城金正茂一期金正茂二期老鼠街大夾街服裝批發(fā)市場(chǎng)漢正街服裝市場(chǎng)布局多福路片區(qū)友誼南路片區(qū)品牌商城中心商城第一大道國(guó)體商城金正茂一期金正茂二期老鼠街大項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)租售情況租期商鋪結(jié)構(gòu)單鋪面積體量戶數(shù)經(jīng)營(yíng)情況代表品牌大夾街服裝批發(fā)市場(chǎng)服裝批發(fā)主市場(chǎng)，號(hào)稱武漢及華中地區(qū)最大的服裝集散地租金：105-500元/㎡/月多為一年一簽，由業(yè)主出租。已售。業(yè)主出租，多為1年為1-4樓獨(dú)立結(jié)構(gòu)。2-3樓為倉(cāng)庫(kù)，辦公區(qū)域，1樓為門面。公共區(qū)域有頂棚門面大小為20㎡左右，全套房屋為80㎡左右總建面：15.1萬(wàn)㎡，總占地4.3萬(wàn)㎡，營(yíng)業(yè)面積：6.4萬(wàn)㎡，商家800多戶共分5期建筑，分別于97年，00年，02年分期投入運(yùn)營(yíng)。05年進(jìn)行了市場(chǎng)翻新。經(jīng)營(yíng)火爆物業(yè)費(fèi)：3.8元/㎡/月威龍服飾、千姿百態(tài)服飾、經(jīng)緯時(shí)裝等流通巷服裝批發(fā)市場(chǎng)牛仔、休閑裝、布匹、窗簾等批發(fā)市場(chǎng)租金：150-300元/㎡/月業(yè)主出租，租期靈活為市場(chǎng)型商業(yè)，1樓為服裝批發(fā)，2樓為布藝批發(fā)，3樓為窗簾市場(chǎng)門面為10-30㎡左右由恒發(fā)服裝批發(fā)市場(chǎng)、精品城批發(fā)市場(chǎng)、伙伴服裝批發(fā)市場(chǎng)、盛源商都批發(fā)市場(chǎng)、小夾街批發(fā)市場(chǎng)、順發(fā)牛仔批發(fā)市場(chǎng)組成的近30000㎡的以服裝類產(chǎn)品為主的批發(fā)市場(chǎng)主要以批發(fā)為主，經(jīng)營(yíng)時(shí)間從早上5點(diǎn)至下午3點(diǎn)半。3.8元/㎡/月物業(yè)管理費(fèi)。各類廠家直銷：青島第六印染廠、上海饒豐針織、宏盛布業(yè)等漢正街服裝市場(chǎng)之友誼南路片區(qū)項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)租售情況租期商鋪結(jié)構(gòu)單鋪面積體量戶數(shù)經(jīng)營(yíng)情況項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)租金

售價(jià)（二手房數(shù)據(jù)）鋪型體量硬件設(shè)施內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情況物業(yè)情況萬(wàn)商白馬商城1樓：低檔男女裝、水吧2-6樓：精品女裝7-9樓：精品男裝、休閑運(yùn)動(dòng)裝、展示店1樓租金：700元/㎡/月2樓租金：800元/㎡/月3樓租金：400元/㎡/月4-5樓租金：250元/㎡/月6樓租金：200元/㎡/月7-9樓租金：80元/㎡/月1樓：無(wú)2樓：無(wú)3樓50000-55000元/㎡4樓：40000-45000元/㎡5樓30000-35000元/㎡6樓：15000-20000元/㎡7-9樓：10000-15000元/㎡基本鋪型為40㎡，可以根據(jù)需要進(jìn)行合并或分割。分割最小鋪為轉(zhuǎn)角鋪面，面積約5㎡，正常鋪位分割最小為15-20㎡。于1993年開始建設(shè)，1996年初通過(guò)驗(yàn)收并投入使用。占地12000㎡，總建面：8萬(wàn)㎡，商戶約1000戶左右。大廈內(nèi)配有三十部電梯，其中大型室內(nèi)中庭手扶梯十八部，觀光手扶梯二部，垂直觀光客梯兩部，垂直客梯六部，大型載貨梯三部；雙回路供電及配套發(fā)電設(shè)備，全樓安裝進(jìn)口中央空調(diào)及自動(dòng)噴淋消防控制設(shè)備，部分樓層設(shè)有安全監(jiān)控系統(tǒng)；并有5，000平方米大型室外廣場(chǎng)，110個(gè)停車位；另備有約6，000平方米大型倉(cāng)儲(chǔ)配貨中心；其頂高68米的塔樓是東漢正街的標(biāo)志性建筑。1樓將于今年10月重新裝修并劃分業(yè)態(tài)。觀光扶梯全部處于關(guān)閉狀態(tài)。2樓以上部分生意較好。5樓以上部分主要以展示、批發(fā)為主物業(yè)費(fèi)13元/㎡/月，商場(chǎng)設(shè)有網(wǎng)站，可提供網(wǎng)上購(gòu)物漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng)B2層停車場(chǎng)B1層童裝1F精品男裝2-3F品牌女裝4-5F品牌男裝-1樓租金100元/㎡/月1樓賣斷給小業(yè)主。目前租金500元/㎡/月2樓租金：300元/㎡/月3樓租金：250元/㎡/月4樓租金：200元/㎡/月5樓租金：100元/㎡/月

-1樓為3年合同，3年內(nèi)租金不漲1樓：已售2樓：已售目前市場(chǎng)上無(wú)同類產(chǎn)品銷售轉(zhuǎn)讓信息基本鋪型為：30-60㎡于2007年8月開始營(yíng)業(yè)。營(yíng)業(yè)面積約12萬(wàn)㎡廣場(chǎng)為武漢目前硬件配套設(shè)施、裝潢水品最高的服裝批發(fā)市場(chǎng)。-1樓為3年長(zhǎng)租約。1-2樓為銷售門面已經(jīng)全部銷售。3-5樓每年6-7月間為換約期。合同一年一簽。由于是新批發(fā)市場(chǎng)，廣場(chǎng)內(nèi)商家生意還不錯(cuò)。物業(yè)費(fèi)6元/㎡/月，每戶有單獨(dú)電表。廣場(chǎng)設(shè)有工商辦事處，可代辦商家的注冊(cè)。目前已經(jīng)全部滿租。漢正街服裝市場(chǎng)之多福路片區(qū)項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)租金售價(jià)鋪型體量硬件設(shè)施內(nèi)部項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)租金

售價(jià)（二手房數(shù)據(jù)）鋪型體量硬件設(shè)施內(nèi)部經(jīng)營(yíng)情況物業(yè)情況漢正街中心商城1F各式服裝批發(fā)1F外側(cè)布匹、服裝批發(fā)2-3F女裝批發(fā)1樓租金：300-800元/㎡/月2樓租金：200-250元/㎡/月3樓租金：100-150元/㎡/月4樓裝修中1年1簽1樓已售2樓為整體出租后分租3-4樓為統(tǒng)一招商1樓3-5㎡2樓5-10㎡3樓10-15㎡總建面15萬(wàn)㎡，其中商業(yè)部分6萬(wàn)㎡。1997年開始營(yíng)業(yè)中心商城較為老舊。但由于營(yíng)業(yè)時(shí)間長(zhǎng)，所以生意很好。通常每年6-7月間換約。生意較好。內(nèi)部裝潢陳舊。經(jīng)營(yíng)服裝品牌性差。多為廠家貨在此處的批發(fā)。物業(yè)管理費(fèi)10元/㎡/月。4樓現(xiàn)在裝修中漢正街第一大道金座、銀座、紅寶石座經(jīng)營(yíng)男、女裝；

鉆石座、翡翠座經(jīng)營(yíng)布藝租金80—120/㎡，今年8月開始招租的金座、銀座泛一層及一層商鋪?zhàn)鈨r(jià)200-300元/㎡/月。銷售價(jià)格：50000元/㎡20㎡-40㎡總建面：80萬(wàn)㎡，總套數(shù)3000套---老三鎮(zhèn)服裝城1F服裝批發(fā)租金為600-1000元/㎡/月無(wú)3-15㎡約3000㎡老舊，道路狹窄。生意較好，經(jīng)營(yíng)者多為回遷戶。無(wú)物業(yè)管理費(fèi)。且稅收等方面有優(yōu)惠條件金昌輕紡城布匹、輕紡、輔料批發(fā)市場(chǎng)1樓500-600元/㎡/月2樓100-200元/㎡/月無(wú)基本鋪型15㎡3.6萬(wàn)㎡老舊。經(jīng)營(yíng)情況良好，所有鋪面滿租。為湖北最大的輕紡市場(chǎng)。物業(yè)費(fèi)較低，單鋪6元/㎡/月漢正街服裝市場(chǎng)之多福路片區(qū)項(xiàng)目名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)租金售價(jià)鋪型體量硬件設(shè)施內(nèi)部漢正街服裝市場(chǎng)分析小結(jié)區(qū)域內(nèi)商鋪面積段主要在10~30㎡之間，多福路區(qū)域商鋪面積偏小集中在5~15㎡;區(qū)域內(nèi)商鋪售價(jià),目前市場(chǎng)上惟一公開發(fā)售的是漢正街第一大道其均價(jià)為50000元/㎡,其余商鋪售價(jià)據(jù)二手房數(shù)據(jù)顯示商鋪售價(jià)均在5000~5500元/㎡之間;區(qū)域內(nèi)商鋪?zhàn)赓U價(jià)格主要在：500~800元/㎡;區(qū)域內(nèi)商鋪銷售形式均是采取租售結(jié)合的方式;區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營(yíng)情況,均是批零兼營(yíng),但是品牌混雜,無(wú)序管理。漢正街服裝市場(chǎng)分析小結(jié)區(qū)域內(nèi)商鋪面積段主要在10~30㎡之間典型案例分析典型案例分析

結(jié)合本項(xiàng)目地域、規(guī)模及開發(fā)預(yù)期等，我們需選擇目前漢正街片區(qū)對(duì)本項(xiàng)目有借鑒意義的同類型商業(yè)項(xiàng)目進(jìn)行分析，以從中得到借鑒,具體遴選原則為：

選擇漢正街片區(qū)內(nèi)之代表性項(xiàng)目；具有一定規(guī)模和產(chǎn)品品質(zhì)、且在目前漢正街及武漢市場(chǎng)有較好的市場(chǎng)口碑及影響力；在商業(yè)經(jīng)營(yíng)上較為成熟，同時(shí)在規(guī)模、檔次、目標(biāo)客戶人群、價(jià)格等方面與本項(xiàng)目有相關(guān)借鑒作用。典型案例遴選原則結(jié)合本項(xiàng)目地域、規(guī)模及開發(fā)預(yù)期等，我們需選擇目前漢正街典型案例概況分析我們選擇了對(duì)本項(xiàng)目有重點(diǎn)研究?jī)r(jià)值的商業(yè)項(xiàng)目共4個(gè)，依次為：漢正街品牌服飾批發(fā)市場(chǎng)漢正街第一大道白馬商城中心商城中心商城漢正街第一大道品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng)白馬商城典型案例概況分析我們選擇了對(duì)本項(xiàng)目有重點(diǎn)研究?jī)r(jià)值的商業(yè)項(xiàng)目共漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng)發(fā)展商武漢大陸橋投資開發(fā)有限公司項(xiàng)目地址多福路項(xiàng)目占地103畝目前開發(fā)30余畝總層數(shù)七層（地上5層）總建面25萬(wàn)㎡（一期5萬(wàn)方）開盤時(shí)間2005年11月18日價(jià)格18000—54000元/㎡總投資25億漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng)項(xiàng)目名稱漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng)發(fā)展商武經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：

地下-2層停車場(chǎng)；地下-1層倉(cāng)庫(kù)、童裝區(qū)；地上2、3層女裝區(qū)；地上1、4層男裝區(qū)；5層綜合樓；

同時(shí)設(shè)有服裝貿(mào)易中心、服裝設(shè)計(jì)中心、會(huì)議展覽中心、信息中心、商務(wù)辦公中心、會(huì)議展覽中心、經(jīng)營(yíng)管理中心、營(yíng)銷推廣中心、教育培訓(xùn)中心、物流配送中心、倉(cāng)儲(chǔ)中心、餐館中心、娛樂(lè)休閑中心。

主力戶型：

30-60㎡/間

銷售形式：

租售結(jié)合；

1、2層為產(chǎn)權(quán)式商鋪所購(gòu)商鋪，三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓；

3、4、5層按建筑面積對(duì)外招商。漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：

地下-2層停車場(chǎng)；地下-1層倉(cāng)庫(kù)、童裝客戶來(lái)源：購(gòu)置客戶主要以自主經(jīng)營(yíng)型為主。開發(fā)商擁有部分客戶資源。部分客戶為其從外地招商進(jìn)駐。銷售人員通過(guò)外調(diào)吸引一部分客戶進(jìn)駐。漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng)客戶來(lái)源：購(gòu)置客戶主要以自主經(jīng)營(yíng)型為主。漢正街品牌服飾批發(fā)銷售價(jià)格：

18000～54000元/㎡租賃價(jià)格：

-1樓租金100元/㎡/月1樓賣斷給小業(yè)主。目前租金500元/㎡/月2樓租金：300元/㎡/月3樓租金：250元/㎡/月4樓租金：200元/㎡/月5樓租金：100元/㎡/月租約三年一簽，且三年內(nèi)不得轉(zhuǎn)租轉(zhuǎn)讓。

漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng)銷售價(jià)格：

18000～54000元/㎡漢項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：處漢正街中心，地理位置優(yōu)越；商業(yè)氛圍濃烈，擁有成熟的產(chǎn)業(yè)環(huán)境；開發(fā)商實(shí)力，對(duì)引進(jìn)先進(jìn)品牌具有。劣勢(shì)：項(xiàng)目宣傳力度不強(qiáng)、形象包裝不到位漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng)項(xiàng)目點(diǎn)評(píng)：優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目宣傳力度不強(qiáng)、形象包裝不到位漢正街品牌服開發(fā)商背景：2002年3月，甘肅大陸橋投資開發(fā)有限公司投資開發(fā)蘭州東部品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng)，從開工建設(shè)到開業(yè)，歷時(shí)僅8個(gè)月，商戶入駐率100%。2003年，廣場(chǎng)全面開業(yè)的第一年，就在非典肆虐的環(huán)境下，創(chuàng)造了95%以上商戶獲利的奇跡。04年3月甘肅大陸橋投資開發(fā)有限公司在漢注資2000萬(wàn)元成立武漢大陸橋投資開發(fā)有限公司。漢正街品牌批發(fā)市場(chǎng)也是繼成功開發(fā)了蘭州東部品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng)后，大陸橋公司南下連鎖經(jīng)營(yíng)的又一重大舉措。漢正街品牌服飾批發(fā)廣場(chǎng)開發(fā)商背景：2002年3月，甘肅大陸橋投資開發(fā)有限公司投資開漢正街第一大道漢正街第一大道項(xiàng)目名稱漢正街第一大道（一期）發(fā)展商武漢龍騰置業(yè)項(xiàng)目地址橋口區(qū)漢正正街489號(hào)項(xiàng)目占地424畝目前開發(fā)6棟（107畝）總套數(shù)3000套總建面80萬(wàn)

m2開盤時(shí)間2005年11月18日價(jià)格20000—50000元/m2銷售情況招租100%裝修情況簡(jiǎn)裝投資12億漢正街第一大道漢正街第一大道項(xiàng)目名稱漢正街第一大道（一期）發(fā)區(qū)域經(jīng)營(yíng)品種樓面

地址業(yè)態(tài)劃分銀座男裝一拖二臨漢正街、多福路知名品牌男裝旗艦店泛首層

品牌西服、西褲、品牌襯衣首層

品牌休閑二、三層

品牌代理金座女裝一拖二臨大水巷高檔面料臨漢水街、漢正街、多福路知名品牌女裝旗艦店泛首層、首層

精品、休閑女裝二、三層

滬、杭品牌女裝紅寶石座皮具箱包首層--四層

皮具箱包藍(lán)寶石座女裝一拖二臨漢水街、多福路、板廠街漢派知名品牌女裝旗艦店泛首層、首層

漢派精品、休閑女裝二、三層

漢派品牌女裝鉆石座、翡翠座

一層

餐飲美食、保健休閑、日、韓服裝；品牌服飾折扣店；CEPA服裝；第一大道業(yè)態(tài)劃分經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：金座、銀座、紅寶石座經(jīng)營(yíng)男、女裝；

鉆石座、翡翠座經(jīng)營(yíng)各種鞋類。銷售形式：

六個(gè)街區(qū)所有商鋪1層可售，2—4層只租不售；

其中金座、銀座、紅寶石座1—2層為復(fù)式結(jié)構(gòu)，面積按一層計(jì)算；

金座、銀座、紅寶石座不包租，藍(lán)寶石座3年返租5年包租，回報(bào)率7%，鉆石座、翡翠座總價(jià)超過(guò)100萬(wàn)包租5年。區(qū)域經(jīng)營(yíng)品種樓面

地址業(yè)態(tài)劃分銀座男裝一拖二臨漢正街、多福路白馬商城項(xiàng)目名稱萬(wàn)商白馬發(fā)展商武漢商業(yè)城有限公司項(xiàng)目地址武漢市集家嘴路口項(xiàng)目占地12000㎡層高9層總戶數(shù)1000余戶總建面8萬(wàn)㎡開業(yè)時(shí)間96年租金100—500元/㎡招租情況招租100%停車位110個(gè)白馬商城項(xiàng)目名稱萬(wàn)商白馬發(fā)展商武漢商業(yè)城有限公司項(xiàng)目地址武漢經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：

1層為精品服裝大世界，

2—6層為精品女裝批發(fā)中心，

7—9層為男裝、休閑裝專營(yíng)區(qū)。

銷售形式：

租售結(jié)合

白馬商城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：

1層為精品服裝大世界，

2—6層白馬商城經(jīng)營(yíng)歷程1992年12月8日武漢商業(yè)城有限公司成立；1996年1月華中萬(wàn)商廣場(chǎng)工程完工；2000年8月，萬(wàn)商白馬市場(chǎng)頂著“把高檔寫字樓當(dāng)破爛甩”的指責(zé)，以8元每m2起租，而當(dāng)時(shí)漢正街商鋪的月租金最低為200元每m2。當(dāng)年年底，萬(wàn)商廣場(chǎng)的八樓鋪位就全部滿租；2001年9月15日萬(wàn)商白馬服裝交易中心正式開業(yè)；2002年9月萬(wàn)商白馬市場(chǎng)二樓服裝招商成功；2002年至2003年萬(wàn)商廣場(chǎng)七、九樓銷售一空；經(jīng)過(guò)10余年的發(fā)展,萬(wàn)商廣場(chǎng)成為華中地區(qū)首家品牌服裝商品展賣中心。白馬商城經(jīng)營(yíng)歷程1992年12月8日武漢商業(yè)城有限公司成立；中心商城項(xiàng)目名稱中心商城發(fā)展商武漢橋建集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址武漢市漢正街多福路2號(hào)項(xiàng)目占地12000㎡層高4層（商業(yè)）總戶數(shù)1000余戶總建面4萬(wàn)

㎡開業(yè)時(shí)間97年10月18日銷售均價(jià)2萬(wàn)元/㎡招租情況招租100%停車位110個(gè)中心商城項(xiàng)目名稱中心商城發(fā)展商武漢橋建集團(tuán)有限公司項(xiàng)目地址武中心商城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：

1—2層為品牌女裝；

3—4層為品牌男裝。

銷售形式：

租售結(jié)合。

中心商城經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)：

1—2層為品牌女裝；

1997年10月18日漢正街中心商城正式開業(yè)；

1997年—2002年歷經(jīng)六年發(fā)展后成為漢正街地區(qū)規(guī)模最大的服裝批發(fā)商城；

2002年2月份從新裝修開張,發(fā)展成品牌服飾總匯.其中一樓為批發(fā)市場(chǎng),二樓為品牌女裝市場(chǎng)、三、四樓為品牌男裝市場(chǎng),采取寫字樓經(jīng)營(yíng)模式，集服裝展示、商務(wù)洽談、倉(cāng)儲(chǔ)存放于一體，是適應(yīng)商業(yè)新業(yè)態(tài)的大型服飾批發(fā)零售市場(chǎng)。中心商城經(jīng)營(yíng)歷程1997年10月18日漢正街中心商城正式開業(yè)；中心商城經(jīng)區(qū)域市場(chǎng)分析小結(jié)規(guī)模大、輻射強(qiáng)、涉列范圍廣；商業(yè)氛圍濃厚；臟、亂、差結(jié)癥尚未消除；服裝市場(chǎng)占據(jù)漢正街核心區(qū)位；市場(chǎng)品牌混雜，無(wú)序管理；無(wú)論租戶或者業(yè)主，多以自營(yíng)為主。漢正街缺乏獨(dú)樹一幟的專業(yè)賣場(chǎng)引領(lǐng)片區(qū)區(qū)域市場(chǎng)分析小結(jié)規(guī)模大、輻射強(qiáng)、涉列范圍廣；漢正街缺乏獨(dú)樹一PART3項(xiàng)目定位PART3項(xiàng)目定位通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的摸底、本項(xiàng)目自身的情況分析，我們有理由相信金正茂商城將會(huì)是新漢正街最具規(guī)模，最具現(xiàn)代化的專業(yè)賣場(chǎng)。通過(guò)對(duì)市場(chǎng)的摸底、本項(xiàng)目自身的情況分析，項(xiàng)目定位呼之欲出，但是我們還有一個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題尚未解決，金正茂將打造什么樣的專業(yè)賣場(chǎng)才能引領(lǐng)漢正街的全面性改造？項(xiàng)目定位呼之欲出，市場(chǎng)：市場(chǎng)繁茂，交易量大，潛力巨大，前景廣闊競(jìng)案：布局混亂、管理較差，運(yùn)營(yíng)模式落后，競(jìng)爭(zhēng)力較差產(chǎn)品：新一代專業(yè)市場(chǎng)規(guī)劃與打造，高檔商場(chǎng)規(guī)劃布局整體特點(diǎn)：漢正街缺乏特色，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，缺乏標(biāo)桿市場(chǎng)情況回顧市場(chǎng)：市場(chǎng)繁茂，交易量大，潛力巨大，前景廣闊市場(chǎng)情況回顧品牌商城中心商城第一大道國(guó)體商城金正茂一期金正茂二期老鼠街大夾街服裝批發(fā)市場(chǎng)

項(xiàng)目所處的漢正街服裝賣場(chǎng)的中心雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但是尚未有絕對(duì)引領(lǐng)的專業(yè)賣場(chǎng)，對(duì)于金正茂來(lái)說(shuō)，一個(gè)全新的服裝商貿(mào)城的規(guī)劃理念是一個(gè)機(jī)會(huì)，金正茂有機(jī)會(huì)和有能力在這個(gè)片區(qū)樹立標(biāo)桿、搶占市場(chǎng)。項(xiàng)目周邊情況回顧品牌商城中心商城第一大道國(guó)體商城金正茂一期金正茂二期老鼠街大項(xiàng)目產(chǎn)品情況回顧占據(jù)核心區(qū)位；大規(guī)模綜合性商業(yè)體；硬件設(shè)施區(qū)域一流；新一代全開放式綜合型商業(yè)賣場(chǎng)項(xiàng)目產(chǎn)品情況回顧占據(jù)核心區(qū)位；500年漢正街，第三代全臨街旺鋪產(chǎn)品定位

本項(xiàng)目肩負(fù)著漢正街改造的歷史使命的同時(shí)，以第三代的商業(yè)規(guī)劃模式，引領(lǐng)區(qū)域商業(yè)更新?lián)Q代產(chǎn)品的潛力巨大，火爆的商業(yè)氛圍前景可期。500年漢正街，第三代全臨街旺鋪產(chǎn)品定位本項(xiàng)目金正茂占據(jù)著天時(shí)·地利·人和項(xiàng)目發(fā)展方向天時(shí)：政府投資200億元對(duì)漢正街進(jìn)行整體性改造地利：項(xiàng)目占據(jù)絕佳地段，以服裝市場(chǎng)為主的商業(yè)氛圍濃厚人和：漢正街人流量最大、最密集的區(qū)域金正茂占據(jù)著天時(shí)·地利·人和項(xiàng)目發(fā)展方向天時(shí)：政府投資200項(xiàng)目發(fā)展方向金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目發(fā)展方向：以服裝專業(yè)市場(chǎng)為主，復(fù)合型、現(xiàn)代化、專業(yè)市場(chǎng)引領(lǐng)片區(qū)，打造以高檔百貨商場(chǎng)管理與服務(wù)為藍(lán)本的服裝批發(fā)市場(chǎng)，扛起漢正街區(qū)域改造大旗，樹立區(qū)域內(nèi)標(biāo)桿的品牌型服裝批發(fā)市場(chǎng)。項(xiàng)目發(fā)展方向金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目發(fā)展方向：以服裝專業(yè)市場(chǎng)為主，項(xiàng)目SWOT分析該地段商業(yè)氛圍濃厚；地處大夾街、漢正街與多福路交匯處，傳統(tǒng)服裝批發(fā)集散地優(yōu)勢(shì)；距離城市主干道較近，交通大環(huán)境優(yōu)勢(shì)；產(chǎn)品規(guī)劃在區(qū)域內(nèi)的前瞻性，產(chǎn)品對(duì)比其他賣場(chǎng)的優(yōu)越性。

優(yōu)勢(shì)：

機(jī)會(huì)：政府決心：投資200億元對(duì)漢正街的全面改造漢正街商貿(mào)旅游區(qū)規(guī)劃發(fā)展機(jī)會(huì)；大量開發(fā)商集中開發(fā)，區(qū)域首個(gè)在政府改造下的項(xiàng)目。項(xiàng)目SWOT分析該地段商業(yè)氛圍濃厚；優(yōu)勢(shì)：機(jī)會(huì)：政府決心項(xiàng)目SWOT分析不鄰城市主干道，昭示性不強(qiáng)；周邊區(qū)域臟、亂、差，整體展示性較差；交通問(wèn)題嚴(yán)重；周邊片區(qū)拆遷改造對(duì)環(huán)境的影響。

劣勢(shì)：威脅：漢正街市場(chǎng)改造未來(lái)商業(yè)供應(yīng)量大幅增加，存在供應(yīng)過(guò)剩的風(fēng)險(xiǎn)；招商及后期管理帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；投資客戶過(guò)多，商業(yè)氛圍難以形成造成的風(fēng)險(xiǎn)；大規(guī)模區(qū)域改造周期過(guò)長(zhǎng)。項(xiàng)目SWOT分析不鄰城市主干道，昭示性不強(qiáng)；劣勢(shì)：威脅：漢綜上所述：金正茂商貿(mào)城是漢正街整體改造過(guò)程中一個(gè)典型、一個(gè)標(biāo)桿、一面旗幟、一座里程碑綜上所述：金正茂商貿(mào)城是漢正街整體改造過(guò)程中發(fā)展商開發(fā)理念作為引領(lǐng)漢正街整體改造的第一個(gè)項(xiàng)目，規(guī)模超過(guò)10萬(wàn)方的金正茂商貿(mào)城，是發(fā)展商對(duì)漢正街商圈更新?lián)Q代的時(shí)代產(chǎn)物打造全新商業(yè)模式、大規(guī)模的城市改造，我們的發(fā)展商是：漢正街核心區(qū)里最大的綜合商業(yè)運(yùn)營(yíng)商發(fā)展商打造的是：新漢正街旗艦商業(yè)綜合體發(fā)展商開發(fā)理念作為引領(lǐng)漢正街整體改造的第一個(gè)項(xiàng)目，漢正街核心項(xiàng)目定位隨即而出？？不，誰(shuí)是客戶我們不得不提！項(xiàng)目定位隨即而出？？不，誰(shuí)是客戶我們不得不提！目標(biāo)客群分析金正茂目標(biāo)客戶業(yè)主（未來(lái)商鋪店主、經(jīng)營(yíng)者）消費(fèi)者（金正茂未來(lái)主力消費(fèi)群）目標(biāo)客群分析金正茂目標(biāo)客戶業(yè)主（未來(lái)商鋪店主、經(jīng)營(yíng)者）消費(fèi)者

所有市調(diào)的對(duì)象中,年齡在31-40歲的占55%,其次是41-50歲占25%,30歲以下的占17%,由此可知,漢正街的老板年齡集中在30-50歲,中年人居多。目標(biāo)客群分析——商鋪業(yè)主業(yè)主年紀(jì)結(jié)構(gòu)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：易居市場(chǎng)調(diào)查所有市調(diào)的對(duì)象中,年齡在31-40歲目標(biāo)客群分析——商鋪業(yè)主數(shù)據(jù)來(lái)源：易居市場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)客戶籍貫分析目標(biāo)客群分析——商鋪業(yè)主數(shù)據(jù)來(lái)源：易居市場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)客戶籍貫分目標(biāo)客群分析——商鋪業(yè)主

被訪談對(duì)象61%不愿意透露經(jīng)營(yíng)年限,經(jīng)營(yíng)1-5年的占23%,其次是5-10年,占10%。目標(biāo)客戶經(jīng)營(yíng)年限分析數(shù)據(jù)來(lái)源：易居市場(chǎng)調(diào)查目標(biāo)客群分析——商鋪業(yè)主被訪談對(duì)象61%不愿意透

所有訪談客戶中,認(rèn)為漢正街發(fā)展前景很好的占8%,較好的占37%,一般的占30%,證明他們大多數(shù)對(duì)漢正街的發(fā)展還是比較樂(lè)觀。目標(biāo)客群分析——商鋪業(yè)主目標(biāo)客戶對(duì)漢正街前景分析數(shù)據(jù)來(lái)源：易居市場(chǎng)調(diào)查所有訪談客戶中,認(rèn)為漢正街發(fā)展前景很好的占8如果繼續(xù)做生意,將投入多少錢購(gòu)買商鋪?

所有訪談客戶中,考慮買鋪的占53%,愿意投資金額在50—150萬(wàn)之間不等,主要還是50—100萬(wàn)的中小型商鋪。目標(biāo)客群分析——商鋪業(yè)主數(shù)據(jù)來(lái)源：易居市場(chǎng)調(diào)查如果繼續(xù)做生意,將投入多少錢購(gòu)買商鋪?所有訪談目標(biāo)客群分析小結(jié)——商鋪業(yè)主經(jīng)營(yíng)者、投資者對(duì)市場(chǎng)發(fā)展前景看好；大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者、投資者愿意再拓展經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)；經(jīng)營(yíng)者普遍經(jīng)營(yíng)時(shí)間較長(zhǎng)，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力；大多數(shù)經(jīng)營(yíng)者以品牌代理商為主。目標(biāo)客群分析小結(jié)——商鋪業(yè)主經(jīng)營(yíng)者、投資者對(duì)市場(chǎng)發(fā)展前景看好項(xiàng)目定位（針對(duì)業(yè)主）品牌服飾大本營(yíng)

以品牌服飾集中的現(xiàn)代化規(guī)模型市場(chǎng)吸引區(qū)域內(nèi)廠家、代理商家進(jìn)入賣場(chǎng)，以全部品牌服飾的集中營(yíng)，提升項(xiàng)目整體形象與品質(zhì)，打造區(qū)域內(nèi)最為集中和高檔次的品牌服裝大本營(yíng)。結(jié)合目標(biāo)客群：項(xiàng)目定位（針對(duì)業(yè)主）品牌服飾大本營(yíng)以品牌服飾集目標(biāo)客群分析——消費(fèi)者消費(fèi)者人群分析湖北省內(nèi)周邊縣市區(qū)域代理商全國(guó)其他各省市區(qū)域批發(fā)商販?zhǔn)?nèi)以及武漢市零售散貨客戶省內(nèi)以及武漢市區(qū)域批發(fā)商販批發(fā)客戶零售客戶目標(biāo)客群分析——消費(fèi)者消費(fèi)者人群分析湖北省內(nèi)周邊縣市區(qū)域代理目標(biāo)客群分析——消費(fèi)者消費(fèi)者去漢正街的目的是，打貨、訂貨、批發(fā)、購(gòu)物、尋找商機(jī)；他們需要一個(gè)產(chǎn)品相對(duì)集中的專業(yè)化賣場(chǎng)；他們需要一個(gè)環(huán)境相對(duì)高檔的、品質(zhì)感強(qiáng)的賣場(chǎng)；他們需要在購(gòu)物的同時(shí)帶來(lái)舒適氛圍、環(huán)境、服務(wù)；他們需要便利的配套滿足商務(wù)談判、休息、就餐等活動(dòng)空間；他們需要便捷物流運(yùn)輸通道、信譽(yù)度高的誠(chéng)信商家，物美價(jià)廉的產(chǎn)品供給；整體而言：消費(fèi)者也希望在批發(fā)市場(chǎng)中享受到一站式、專業(yè)化、品牌集中的高品質(zhì)購(gòu)物場(chǎng)所目標(biāo)客群分析——消費(fèi)者消費(fèi)者去漢正街的目的是，項(xiàng)目營(yíng)業(yè)定位品牌服飾大都匯結(jié)合目標(biāo)客群：

品牌服飾是本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)方向，同時(shí)項(xiàng)目具備的全新商業(yè)模式、規(guī)范化的管理、豐富的配套、便利的物流通路，整合在一起，使本項(xiàng)目成為一個(gè)不折不扣的都匯。這一全新的商業(yè)模式將會(huì)是漢正街核心區(qū)內(nèi)商務(wù)匯集的中心。項(xiàng)目營(yíng)業(yè)定位品牌服飾大都匯結(jié)合目標(biāo)客群：品牌項(xiàng)目廣告語(yǔ)中心中的中心項(xiàng)目廣告語(yǔ)中心中的中心PART4業(yè)態(tài)分布建議PART4業(yè)態(tài)分布建議如何把有利的機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)的引領(lǐng)者漢正街更新?lián)Q代產(chǎn)品的打造商業(yè)美譽(yù)度、市場(chǎng)口碑建立成功銷售后，降低后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題一期成功銷售（運(yùn)營(yíng)）對(duì)二期項(xiàng)目的提升業(yè)態(tài)分布、未來(lái)管理模式和營(yíng)銷推廣的品牌落地將會(huì)是金正茂成功與否的關(guān)鍵如何把有利的機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)的引領(lǐng)者漢正街更新?lián)Q代產(chǎn)品的打造商

金正茂商貿(mào)城，雄踞漢正街絕版核心旺地，集批發(fā)、零售、展示為一體的現(xiàn)代服飾批發(fā)mall，肩負(fù)改造漢正街商業(yè)業(yè)態(tài)的歷史使命，打造全新的概念化的新一代服裝交易平臺(tái)。對(duì)于業(yè)態(tài)的規(guī)劃上，我們本著以品牌為核心、服務(wù)為主導(dǎo)，以核心的品牌力和豐富的綜合配套贏得市場(chǎng)的關(guān)注度和推崇度，以提升項(xiàng)目的美譽(yù)度，為二期的溢價(jià)提供有力保證。金正茂商貿(mào)城，雄踞漢正街絕版核心旺地，集批發(fā)業(yè)態(tài)分布建議業(yè)態(tài)分布建議業(yè)態(tài)分布策略：業(yè)態(tài)分布建議重軟件，輕硬件

金正茂商貿(mào)城在規(guī)劃上、硬件配置上足以引領(lǐng)片區(qū)商業(yè)，而在漢正街市場(chǎng)，最為欠缺的是軟件服務(wù)的提升與改善，所以在常規(guī)的服裝賣場(chǎng)打造的同時(shí)，我們需要提升在軟性服務(wù)功能上的提升。引進(jìn)餐飲、商務(wù)、洽談、休閑等場(chǎng)所，全面提升賣場(chǎng)服務(wù)功能。業(yè)態(tài)分布策略：業(yè)態(tài)分布建議重軟件，輕硬件金正茂泛一層一層一層二層三層四層五層三層四層五層尊榮精品館精品展示館運(yùn)動(dòng)休閑館青春休閑館漢派流行館餐飲休閑館尊榮精品館精品展示館運(yùn)動(dòng)休閑館青春休閑館漢派流行館兒童天地業(yè)態(tài)分布建議泛一層一層一層二層三層四層五層三層四層五層尊榮精品館精品展示F5F4F3F2F1B1樓層分布兒童服裝、兒童鞋帽、嬰兒用品、中式快餐、中西餐廳、零時(shí)貨物寄存處漢派流行裝、漢派成熟女裝、漢派針織漢派中年服飾、漢派內(nèi)衣青春休閑服飾、流行前衛(wèi)服飾、服裝配飾、少女服飾、淑女裝、內(nèi)衣精品男士正裝、高級(jí)休閑裝、品牌展示中心品牌服飾營(yíng)運(yùn)部、品牌展示中心運(yùn)動(dòng)休閑裝、運(yùn)動(dòng)裝、品牌展示中心女士為主、男士為輔男士為主、女士為輔品牌層次由低向高鋪面大小由小至大輔助亮化業(yè)態(tài)分布建議F5F4F3F2F1B1樓層分布兒童服裝、兒童鞋帽、嬰兒用品泛一層餐飲休閑館兒童天地餐飲：新加坡美食廣場(chǎng)、一茶一坐等休閑：家富富僑、天沐沐足等童裝：Babie、米奇、巴拉巴拉、史努比、繽果等業(yè)態(tài)分布建議泛一層餐飲休閑館兒童天地餐飲：新加坡美食廣場(chǎng)、一茶一坐等業(yè)態(tài)一層一層漢派流行館漢派服裝：太和、紅人、貓人、冰川、三禾等業(yè)態(tài)分布建議一層一層漢派流行館漢派服裝：太和、紅人、貓人、冰川、三禾等業(yè)二層青春休閑館青春休閑：諾曼琦、阿依蓮、卡梵蒂妮、溫妮卓影、依尚秀、依歌、納紋等業(yè)態(tài)分布建議二層青春休閑館青春休閑：諾曼琦、阿依蓮、卡梵蒂妮、溫妮業(yè)態(tài)分三層三層運(yùn)動(dòng)休閑館運(yùn)動(dòng)休閑：公雞、百事、雨騰、雷洛巴斯雷克森等業(yè)態(tài)分布建議三層三層運(yùn)動(dòng)休閑館運(yùn)動(dòng)休閑：公雞、百事、雨騰、雷洛業(yè)態(tài)分布建四層四層精品展示館精品服飾：九牧王、與狼共舞、漆牌、凱爾斯頓法國(guó)鱷魚、江南布衣、未知未覺(jué)、浪漫一身等業(yè)態(tài)分布建議四層四層精品展示館精品服飾：九牧王、與狼共舞、漆牌、凱爾斯頓五層五層尊榮精品館高級(jí)服飾：帕拉蒂、花雨傘、啄木鳥、布萊希爾頓、花花公子等業(yè)態(tài)分布建議五層五層尊榮精品館高級(jí)服飾：帕拉蒂、花雨傘、啄木鳥、業(yè)態(tài)分布業(yè)態(tài)分布建議6F（商住轉(zhuǎn)換層）6F（商住轉(zhuǎn)換層）我司建議：在6F的商住轉(zhuǎn)換層中，除了安置必要設(shè)備外，增設(shè)部分倉(cāng)庫(kù)，以提供部分品牌商家租。業(yè)態(tài)分布建議6F（商住轉(zhuǎn)換層）6F（商住轉(zhuǎn)換層）我司建議：PART5銷售及營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)策略建議PART5銷售及營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)策略建議項(xiàng)目推廣銷售總策略品牌基調(diào)階段發(fā)展?fàn)I銷聯(lián)動(dòng)招商先行營(yíng)銷造勢(shì)持續(xù)熱銷整合為營(yíng)一蹴而就項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力全面凸顯為二期項(xiàng)目奠定基礎(chǔ)項(xiàng)目推廣銷售總策略品牌基調(diào)營(yíng)銷聯(lián)動(dòng)招商先行營(yíng)銷造勢(shì)營(yíng)銷模塊通過(guò)優(yōu)秀的營(yíng)銷整合推廣思路完成我們的預(yù)期易居商業(yè)操盤7S模型戰(zhàn)略架構(gòu)執(zhí)行方式品牌基調(diào)人員安排技術(shù)公關(guān)統(tǒng)一化思路營(yíng)銷模塊通過(guò)優(yōu)秀的營(yíng)銷整合推廣思路完成我們的預(yù)期易居商業(yè)操盤項(xiàng)目定位認(rèn)知項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)(業(yè)績(jī))非經(jīng)濟(jì)(品牌)重要目標(biāo)喊概念(透)抓定位(準(zhǔn))重在前期先名品/后品牌業(yè)績(jī)支撐品牌首要目標(biāo)重在中期定位與概念互動(dòng)品牌推動(dòng)業(yè)績(jī)捕捉客戶提升產(chǎn)品樹立形象制定價(jià)格項(xiàng)目營(yíng)銷體系先投資/后經(jīng)營(yíng)先本地/后外地先模式/后主題先規(guī)模/后業(yè)態(tài)先招商/后銷售先地段/后規(guī)劃先品牌/后業(yè)態(tài)先人氣/后標(biāo)桿先中入/后高引先門檻/后回報(bào)先速度/后利潤(rùn)核心營(yíng)銷戰(zhàn)略遠(yuǎn)景前置(提前描述利好)逐步擴(kuò)張(緊跟形象兌現(xiàn))中開高走(預(yù)留價(jià)格空間)標(biāo)桿價(jià)值標(biāo)桿形象步步為營(yíng)(價(jià)值價(jià)格同步)核心營(yíng)銷戰(zhàn)略項(xiàng)目定位認(rèn)知項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)經(jīng)濟(jì)(業(yè)績(jī))非經(jīng)濟(jì)(品牌)重要喊概念核心營(yíng)銷戰(zhàn)略遠(yuǎn)景前置(提前描述利好)逐步擴(kuò)張(緊跟形象兌現(xiàn))中開高走(預(yù)留價(jià)格空間)步步為營(yíng)(價(jià)值價(jià)格同步)推廣策略銷售策略訴求要點(diǎn)

把握政策趨勢(shì)彰顯先天地勢(shì)強(qiáng)化品牌優(yōu)勢(shì)

保持高端標(biāo)桿路線突出高性價(jià)比升值強(qiáng)化全程經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)要點(diǎn)定價(jià)要點(diǎn)促銷要點(diǎn)媒介要點(diǎn)推盤要點(diǎn)模式必然性地段唯一性業(yè)態(tài)完整性回報(bào)升值性主題軟文預(yù)熱形象價(jià)值兼顧樞紐全線封殺點(diǎn)式媒體轟炸高峰論壇造勢(shì)品牌簽約造市渠道推薦吸籌噱頭炒作開盤兩端保持標(biāo)桿中部中鋪持平品牌商戶中恒中開穩(wěn)步高升連續(xù)快進(jìn)快出首批中大為主控小鋪推大鋪客層逐期升級(jí)潮式波次引導(dǎo)保價(jià)位放明折節(jié)點(diǎn)定向激勵(lì)核心營(yíng)銷戰(zhàn)略核心營(yíng)銷戰(zhàn)略遠(yuǎn)景前置逐步擴(kuò)張中開高走步步為營(yíng)推廣策略銷售策略銷售建議Salesproposals銷售建議Salesproposals目前市場(chǎng)上的商鋪持有人部分投資者項(xiàng)目發(fā)展商商鋪集中持有性造成商鋪難求發(fā)展商對(duì)商鋪的自持業(yè)主對(duì)商鋪的自營(yíng)，造成商鋪難求主要表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：武漢商業(yè)“潛規(guī)則”高轉(zhuǎn)讓費(fèi)轉(zhuǎn)售商鋪水漲船高高價(jià)位漢正街商鋪交易市場(chǎng)基本情況目前市場(chǎng)上的商鋪持有人部分投資者項(xiàng)目發(fā)展商商鋪集中持有性造成商鋪交易調(diào)查：萬(wàn)商白馬3F：20~30㎡業(yè)主購(gòu)買總價(jià)：110~180萬(wàn)轉(zhuǎn)讓銷售總價(jià)：150~210萬(wàn)中心商城3F：15~20㎡業(yè)主購(gòu)買總價(jià)：80~130萬(wàn)轉(zhuǎn)讓銷售總價(jià)：105~150萬(wàn)品牌廣場(chǎng)3F：20~40㎡業(yè)主購(gòu)買總價(jià)：110~240萬(wàn)轉(zhuǎn)讓銷售總價(jià)：145~300萬(wàn)第一大道銀座（公開發(fā)售）：20~40㎡購(gòu)買總價(jià)：110~260萬(wàn)溢價(jià)幅度：30%~45%如此高溢價(jià)、高總價(jià)造成購(gòu)買者首期投入嚴(yán)重負(fù)擔(dān)而且這些絕非優(yōu)質(zhì)商鋪漢正街商鋪交易市場(chǎng)基本情況商鋪交易調(diào)查：萬(wàn)商白馬3F：20~30㎡業(yè)主購(gòu)買總價(jià)：如此低地理?xiàng)l件、高費(fèi)用造成首期投入嚴(yán)重負(fù)擔(dān)而且這些僅僅獲得了承租權(quán)萬(wàn)商白馬3F：20~30㎡轉(zhuǎn)讓費(fèi)用：10~20萬(wàn)中心商城3F：15~20㎡轉(zhuǎn)讓費(fèi)用：8~18萬(wàn)大夾街商鋪：8~15㎡轉(zhuǎn)讓費(fèi)用：10~15萬(wàn)多福路商鋪：12~20㎡轉(zhuǎn)讓費(fèi)用：15~25萬(wàn)商鋪?zhàn)赓U調(diào)查：6~15月經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)漢正街商鋪交易市場(chǎng)基本情況如此低地理?xiàng)l件、高費(fèi)用造成首期投入嚴(yán)重負(fù)擔(dān)萬(wàn)商白馬3F：20通過(guò)市場(chǎng)分析我們發(fā)現(xiàn)：40%租賃經(jīng)營(yíng)者60%投資經(jīng)營(yíng)者承受高額租賃費(fèi)用，經(jīng)營(yíng)具備嚴(yán)重壓力，通過(guò)自身經(jīng)營(yíng)尋求發(fā)展自有物業(yè)，自負(fù)盈虧，經(jīng)營(yíng)壓力偏小、資金充裕漢正街商鋪交易市場(chǎng)基本情況通過(guò)市場(chǎng)分析我們發(fā)現(xiàn)：40%租賃經(jīng)營(yíng)者60%投資經(jīng)營(yíng)者承受高購(gòu)買價(jià)值大于承租價(jià)值即：買鋪不如租鋪漢正街商鋪交易市場(chǎng)基本情況小結(jié)通過(guò)市場(chǎng)我們認(rèn)為漢正街的商鋪購(gòu)買價(jià)值大于承租價(jià)值漢正街商鋪交易市場(chǎng)基本情況小結(jié)通過(guò)市場(chǎng)我銷售建議招商先行------將項(xiàng)目整體的10%面積用于前期招商目標(biāo)------通過(guò)招商引進(jìn)項(xiàng)目核心主力店面渠道------主動(dòng)拜訪、各大商會(huì)、商業(yè)公司資源、歷史拜訪客戶通過(guò)市場(chǎng)效應(yīng)放大的方式，將主力品牌率先入駐的消息推入市場(chǎng)。銷售策略核心：以銷售為主，承租為輔招商先行、營(yíng)造氛圍、以點(diǎn)帶面銷售建議招商先行------將項(xiàng)目整體的10%面積用于前期招銷售建議銷售階段劃分：工作重點(diǎn)：以知名品牌服裝代理商為主要目標(biāo)客群以大面積建店要求品牌商為重要客群協(xié)助銷售以聯(lián)動(dòng)的方式推廣商鋪銷售招商高調(diào)亮相、營(yíng)造氛圍，提升價(jià)值噱頭銷售中開高引、拉網(wǎng)營(yíng)銷、大量蓄客、持續(xù)熱銷重點(diǎn)通過(guò)形象的建立與一期的成功銷售的炒作為二期項(xiàng)目溢價(jià)奠定條件銷售建議銷售階段劃分：工作重點(diǎn)：以知名品牌服裝代理商為主要目銷售建議招商公司直招---通過(guò)明確目標(biāo)品牌，由招商公司直接在項(xiàng)目前期階段完成主力品牌招商工作

通過(guò)主動(dòng)拜訪邀約重要商會(huì)或主力意向品牌商家，推出少量商鋪，提供優(yōu)惠條件，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)推介的模式引發(fā)商業(yè)氛圍效應(yīng)，現(xiàn)場(chǎng)簽約。目的：營(yíng)造良好的商業(yè)氛圍，蓄勢(shì)大量投資經(jīng)營(yíng)客群，為后期銷售奠定基礎(chǔ)。階段一：招商推介會(huì)銷售建議招商公司直招通過(guò)主動(dòng)拜訪邀約重要商會(huì)銷售建議

通過(guò)舉行重要品牌上進(jìn)駐簽約會(huì)的方式，進(jìn)一步提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值，同時(shí)邀約大量商家參與，營(yíng)造良性氛圍，制造“羊群效應(yīng)”目的：炒熱項(xiàng)目整體外圍輿論，進(jìn)一步為項(xiàng)目公開開盤提供有力客群保證。階段二：品牌簽約會(huì)銷售建議通過(guò)舉行重要品牌上進(jìn)駐簽約會(huì)的方式，階段三：直銷：深入服裝企業(yè)集中地（福建晉江、廣州虎門、浙江溫州、義烏）與當(dāng)?shù)仄髽I(yè)展開項(xiàng)目推薦會(huì)活動(dòng)團(tuán)購(gòu)：與在漢主要商會(huì)接洽，展開項(xiàng)目團(tuán)購(gòu)、引入知名品牌。資源客戶：利用政府、企業(yè)、媒體相關(guān)渠道的關(guān)系拓展，積累客戶資源。地源性客戶：漢正街商圈內(nèi)品牌代理商、重點(diǎn)商戶、投資客、散戶集中地規(guī)模性挖掘。大規(guī)模蓄客營(yíng)銷全面鋪開---通過(guò)渠道+現(xiàn)場(chǎng)+外圍+媒介全方位低成本覆蓋銷售建議階段三：直銷：深入服裝企業(yè)集中地（福建晉江、廣州虎門、浙江溫階段四：火爆開盤

通過(guò)前期大量蓄水之勢(shì)，乘勢(shì)開盤，將片區(qū)客群集中釋放，取得徹底市場(chǎng)轟動(dòng)，并保證持續(xù)熱銷，同時(shí)保證銷售清盤，周期簡(jiǎn)短，步步為營(yíng)、一蹴而就。目的：制造市場(chǎng)效應(yīng)，確保持續(xù)熱銷，拉短銷售周期。階段四：火爆開盤通過(guò)前期大量蓄水之勢(shì)，乘勢(shì)開運(yùn)營(yíng)建議Operationoftheproposed運(yùn)營(yíng)建議Operationoftheproposed金正茂商貿(mào)城作為漢正街新一代服裝賣場(chǎng)的代表，硬件的完美、軟件的升級(jí)只是在產(chǎn)品力上的一個(gè)升級(jí)，對(duì)于漢正街第三代服裝交易市場(chǎng)的代表，運(yùn)營(yíng)上的提升與突破，利于在銷售后市場(chǎng)順利進(jìn)入正軌的同時(shí)，以一期成功運(yùn)作的口碑帶動(dòng)二期的銷售和溢價(jià)。運(yùn)營(yíng)建議金正茂商貿(mào)城需要全新的運(yùn)營(yíng)模式完成漢正街全新服裝交易市場(chǎng)的全面升級(jí)金正茂商貿(mào)城作為漢正街新一代服裝賣場(chǎng)的代表，運(yùn)營(yíng)建議金正茂商運(yùn)營(yíng)建議商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)方式運(yùn)行服裝批發(fā)市場(chǎng)比肩高檔百貨商場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)能力的全面提升，引領(lǐng)漢正街規(guī)范化的運(yùn)行集中化的管理統(tǒng)一化的形象集合所以商家力量為一體運(yùn)營(yíng)建議商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)方式運(yùn)行服裝批發(fā)市場(chǎng)比肩高檔百貨商場(chǎng)，運(yùn)營(yíng)運(yùn)營(yíng)建議金正茂商鋪聯(lián)合會(huì)成立

將商貿(mào)城內(nèi)商鋪業(yè)主組織起來(lái)，共同商議未來(lái)市場(chǎng)發(fā)展方向，制定發(fā)展戰(zhàn)略以合理化、公平化、集體化、統(tǒng)一化的運(yùn)作方式完善對(duì)整體商鋪的綜合管理。運(yùn)營(yíng)建議金正茂商鋪聯(lián)合會(huì)成立將商貿(mào)城內(nèi)商鋪業(yè)主運(yùn)營(yíng)建議整體宣傳：對(duì)金正茂項(xiàng)目整體宣傳與推廣，同時(shí)推出金正茂打折促銷例刊。整體包裝：各種節(jié)日、店慶等節(jié)點(diǎn)性階段集中對(duì)賣場(chǎng)進(jìn)行氛圍包裝。整體促銷：節(jié)點(diǎn)性活動(dòng)促銷，組織商家規(guī)?；⒔M織化進(jìn)行打折促銷活動(dòng)。整體管理：賣場(chǎng)公共設(shè)施、公共區(qū)域的整體管理，提升賣場(chǎng)環(huán)境。運(yùn)營(yíng)建議整體宣傳：對(duì)金正茂項(xiàng)目整體宣傳與推廣，同時(shí)推出金正茂包裝推廣建議包裝推廣建議產(chǎn)品包裝建議定點(diǎn)封殺區(qū)域覆蓋渠道貫穿氛圍營(yíng)造包裝策略：產(chǎn)品包裝建議定點(diǎn)封殺包裝策略：產(chǎn)品包裝建議---售樓部外部金正貿(mào)商貿(mào)城售樓咨詢電話樓部外部包裝位置：在售樓部上制作廣告招牌要求：

設(shè)計(jì)簡(jiǎn)約昭示性強(qiáng)產(chǎn)品包裝建議---售樓部外部金正貿(mào)商貿(mào)城售樓咨詢電話：027產(chǎn)品包裝建議---售樓部?jī)?nèi)部售樓部?jī)?nèi)部布局分區(qū)安排模型講解區(qū)、銷售洽談區(qū)、商務(wù)洽談區(qū)、證照展示墻、銷售后臺(tái)及財(cái)務(wù)區(qū)（財(cái)務(wù)獨(dú)立辦公）要求：

使用面積高于400㎡功能區(qū)塊明顯部分區(qū)塊私密性良好產(chǎn)品包裝建議---售樓部?jī)?nèi)部售樓部?jī)?nèi)部布局分區(qū)產(chǎn)品包裝建議---售樓部?jī)?nèi)部售樓部?jī)?nèi)部氛圍營(yíng)造道具：吊旗、展板等要求：

充分體現(xiàn)新型商業(yè)體

的特性烘托項(xiàng)目調(diào)性提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值產(chǎn)品包裝建議---售樓部?jī)?nèi)部售樓部?jī)?nèi)部氛圍營(yíng)造廣告推廣策略高密度、低成本硬性媒介與軟性推廣重要街道牌坊重要道路道旗現(xiàn)場(chǎng)圍墻硬性媒介報(bào)廣信息發(fā)布報(bào)紙軟文炒作短信區(qū)域投放宣傳單軟性投放階段性定期投放高密度、大量次、大范圍整合聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷廣告推廣策略高密度、低成本硬性媒介與軟性推廣重要街道牌坊重要硬性媒介硬性媒介廣告推廣策略項(xiàng)目口導(dǎo)示客戶重要街道牌坊廣告（強(qiáng)制視覺(jué)）平面廣告廣告推廣策略項(xiàng)目口導(dǎo)示客戶重要街道牌坊廣告（強(qiáng)制視覺(jué)）平面廣廣告推廣策略平面廣告金正貿(mào)商貿(mào)城平面廣告金正貿(mào)商貿(mào)城平面廣告金正貿(mào)商貿(mào)城平面廣告金正貿(mào)商貿(mào)城平面廣告金正貿(mào)商貿(mào)城重要街道道旗廣告

在漢正街主要街道有計(jì)劃的推出道旗廣告，加深客戶認(rèn)知面要求：設(shè)計(jì)簡(jiǎn)潔大方昭示性強(qiáng)營(yíng)造性、整體性強(qiáng)烈廣告推廣策略平面廣告平面廣告平面廣告平面廣告平面廣告重要街道軟性媒介軟性媒介廣告推廣策略

500年老漢正街，今起走向新型商業(yè)發(fā)展之路

——承接舊區(qū)改造，締造新型商業(yè)

金正茂的崛起，亟望中心的中心

——漢正街的機(jī)遇，蓄勢(shì)待發(fā)軟文炒作

新商業(yè)體將給漢正街帶來(lái)什么？

——漢正街今起改變廣告推廣策略 500年老漢正街，今起走向新型商業(yè)發(fā)展之路 金廣告推廣策略政府名義：

加快漢正街建設(shè)步伐，改善商業(yè)環(huán)境 漢正街商業(yè)品質(zhì)有待提升 漢正街商業(yè)模式需要大膽創(chuàng)新商家名義：

漢正街不堪重負(fù)，山寨品牌沖擊市場(chǎng)

品牌發(fā)展是未來(lái)必走之路（創(chuàng)業(yè)者自述） 漢正街商業(yè)體有待升級(jí)換代媒體名義：

政府改造漢正街的首個(gè)商業(yè)體 新型商業(yè)體崛起的歷史交替 金正茂PK老式商業(yè)，未來(lái)探路專家名義：

漢正街新型商業(yè)體是提升價(jià)值的體現(xiàn) 漢正街未來(lái)發(fā)展的方向 漢正街的發(fā)展---金正茂孕育而生要加速建設(shè)、大膽創(chuàng)新商家對(duì)老漢正街不滿漢正街的商業(yè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)金正茂走在了發(fā)展的路上廣告推廣策略政府名義：要加速建設(shè)、大膽創(chuàng)新商家對(duì)老漢正街不滿廣告推廣策略金正茂的崛起，亟望中心的中心——漢正街的機(jī)遇，蓄勢(shì)待發(fā)金正茂的崛起，亟望中心的中心——漢正街的機(jī)遇，蓄勢(shì)待發(fā)效果展示廣告推廣策略金正茂的崛起，亟望中心的中心金正茂的崛起，亟望中廣告推廣策略金正茂商貿(mào)城盛世登場(chǎng)，漢正街核心地段，10萬(wàn)平米服裝綜合大都匯，邀您一起見(jiàn)證商業(yè)變革，未來(lái)漢正街首席黃金旺鋪，邀您共同鑄就財(cái)富之路。歡迎致電果展示廣告推廣策略效果展示區(qū)域市場(chǎng)情況商業(yè)氛圍濃厚、商業(yè)布局分散、管理滯后產(chǎn)品定位500年漢正街，第三代全臨街旺鋪?lái)?xiàng)目定位（業(yè)主）品牌服飾大本營(yíng)項(xiàng)目定位（消費(fèi)者）品牌服飾大都匯主題形象語(yǔ)中心中的中心銷售策略招商先行、以點(diǎn)帶面、集中爆發(fā)運(yùn)營(yíng)策略商場(chǎng)的運(yùn)營(yíng)方式運(yùn)行服裝批發(fā)市場(chǎng)報(bào)告回顧區(qū)域市場(chǎng)情況商業(yè)氛圍濃厚、商業(yè)布局分散、管理滯后產(chǎn)品定位50附件：易居（中國(guó)）簡(jiǎn)介附件：易居（中國(guó)）簡(jiǎn)介131易居中國(guó)發(fā)展定位易居中國(guó)是中國(guó)目前最大的房地產(chǎn)流通服務(wù)機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)流通服務(wù)的多個(gè)高增長(zhǎng)領(lǐng)域向用戶提供一個(gè)擁有完整解決方案的資源平臺(tái)Aleadingfull-serviceproviderofrealestateservicesinChina易居中國(guó)發(fā)展定位易居中國(guó)是中國(guó)目前最大的房地產(chǎn)流通服務(wù)機(jī)構(gòu)A132易居中國(guó)發(fā)展歷程2000年

2001年

2002年

2003年

2004年2005年2006年2007年2008年

公司成立進(jìn)入上海營(yíng)銷代理市場(chǎng)進(jìn)入上海代理行業(yè)三甲全面進(jìn)入上海營(yíng)銷代理市場(chǎng)完成公司改制成為中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷企業(yè)第一名組建集團(tuán)，成立三大區(qū)域總部成為上海代理行業(yè)第一名建立5大區(qū)域總部，形成易居中國(guó)產(chǎn)業(yè)鏈引入國(guó)際資本，啟用‘易居中國(guó)’品牌啟動(dòng)全國(guó)戰(zhàn)略海外成立易居(中國(guó))控股公司啟用‘金豐易居房屋銷售’品牌“2007中國(guó)房地產(chǎn)策劃代理百?gòu)?qiáng)--綜合實(shí)力TOP10第一名”；“最佳綜合服務(wù)機(jī)構(gòu)”2008福布斯中國(guó)潛力企業(yè)；紐交所上市美國(guó)東部時(shí)間2007年8月8日上午9時(shí)30分，隨著易居中國(guó)周忻總裁敲響了紐約證券交易所(NYSE)的開市鐘聲，易居(中國(guó))控股有限公司(紐交所交易代碼：EJ)亮出了18.12美元的開盤價(jià)，成為在美國(guó)第一家上市的中國(guó)輕資產(chǎn)地產(chǎn)概念股。易居中國(guó)發(fā)展歷程2000年2001年133易居中國(guó)行業(yè)殊榮易居中國(guó)行業(yè)殊榮134易居中國(guó)運(yùn)作版塊構(gòu)架易居中國(guó)決策咨詢

營(yíng)銷代理房屋經(jīng)紀(jì)廣告設(shè)計(jì)易居基金蘭博廣告房產(chǎn)基金作為目前中國(guó)最大的房地產(chǎn)流通服務(wù)企業(yè)，“易居中國(guó)”憑借敏銳的市場(chǎng)遠(yuǎn)見(jiàn)、前瞻的自主研發(fā)以及永續(xù)提升的服務(wù)水平，構(gòu)筑起一個(gè)以現(xiàn)代信息技術(shù)為依托，以決策咨詢、營(yíng)銷代理、房屋經(jīng)紀(jì)、廣告設(shè)計(jì)、基金管理為核心業(yè)務(wù)，全面覆蓋中國(guó)各大、中型城市的房地產(chǎn)流通服務(wù)體系，在不斷完善和豐富中國(guó)房地產(chǎn)流通領(lǐng)域服務(wù)概念的同時(shí)，也通過(guò)實(shí)踐完成對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)的建構(gòu)。易居中國(guó)運(yùn)作版塊構(gòu)架易居中國(guó)決策咨詢營(yíng)銷代理房屋經(jīng)紀(jì)廣告設(shè)135易居中國(guó)戰(zhàn)略布局易居中國(guó)戰(zhàn)略布局136易居中國(guó)核心競(jìng)爭(zhēng)力擁有行業(yè)內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的自主型技術(shù)研發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)體系擁有中國(guó)唯一一家正規(guī)的涵蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)研究、技術(shù)開發(fā)和專業(yè)培訓(xùn)等領(lǐng)域的專業(yè)研究院----易居房產(chǎn)研究院擁有涵蓋中國(guó)全境，獨(dú)一無(wú)二的中國(guó)房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)----“CRIC”擁有中國(guó)房地產(chǎn)流通服務(wù)行業(yè)最大的客戶資料數(shù)據(jù)庫(kù)----“易居會(huì)”置業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫(kù)并在行業(yè)內(nèi)率先開發(fā)、研制和應(yīng)用了客戶資源管理CRM系統(tǒng)擁有國(guó)內(nèi)首創(chuàng)的房地產(chǎn)代理銷售案場(chǎng)無(wú)線局域網(wǎng)全電腦銷控管理SCS系統(tǒng)形成完善的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)監(jiān)控體系2004年12月，上海房屋銷售（集團(tuán)）有限公司得到國(guó)際權(quán)威認(rèn)證機(jī)構(gòu)BSI（英國(guó)標(biāo)準(zhǔn)協(xié)會(huì)）和國(guó)內(nèi)權(quán)威認(rèn)證機(jī)構(gòu)CQC（中國(guó)質(zhì)量認(rèn)證中心）專家群的共同認(rèn)證。獲得了兩家公司頒發(fā)的ISO9001：2000質(zhì)量管理體系認(rèn)證證書，并在2005年、2006年持續(xù)通過(guò)了監(jiān)督審核。易居中國(guó)擁有完善健全的內(nèi)部運(yùn)營(yíng)監(jiān)控體系，該體系涵蓋了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)、財(cái)務(wù)管理、企業(yè)法務(wù)、人力資源、物品管理等諸多方面。易居中國(guó)核心競(jìng)爭(zhēng)力擁有行業(yè)內(nèi)獨(dú)一無(wú)二的自主型技術(shù)研發(fā)和專業(yè)培137易居（中國(guó)）武漢公司簡(jiǎn)介易居（中國(guó)）武漢公司簡(jiǎn)介138易居中國(guó)武漢公司運(yùn)作架構(gòu)常務(wù)副總經(jīng)理：施國(guó)全副總經(jīng)理：胡廣鵬王攀總經(jīng)理：袁瑋成總經(jīng)理室銷售管理部策劃部中介部商業(yè)部行政人事部財(cái)務(wù)部恒大華府恒大城恒大金碧天下恒大綠洲新華西*美林公館天下紅公館融僑錦城愛(ài)家·國(guó)際華城水印桃源08經(jīng)典澳門銀座萬(wàn)科魅力之城萬(wàn)科西半島統(tǒng)建錦繡江南項(xiàng)目事業(yè)一、二部原易居臣信商業(yè)部＋易居投資商業(yè)部項(xiàng)目事業(yè)三、四部中環(huán)國(guó)際商業(yè)華潤(rùn)中央公園東合官湖郡統(tǒng)建同安家園原易居臣信住宅部泰躍·金河?xùn)|湖高新襄樊創(chuàng)業(yè)園易居中國(guó)武漢公司運(yùn)作架構(gòu)常務(wù)副總經(jīng)理：施國(guó)全副總經(jīng)理：胡廣鵬139易居中國(guó)武漢公司代理項(xiàng)目分布圖東合官湖郡華潤(rùn)中央公園統(tǒng)建錦繡江南統(tǒng)建同安家園易居中國(guó)武漢公司代理項(xiàng)目分布圖東合官湖郡華潤(rùn)中央公園統(tǒng)建錦繡140易居中國(guó)武漢公司臣信門店分布圖易居中國(guó)武漢公司臣信門店分布圖141易居中國(guó)武漢公司運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目——錦江國(guó)際城（財(cái)富88商業(yè)街）地理位置：武昌區(qū)臨江大道55號(hào)占地面積：60015.45㎡總建筑面積：142699.6容積率：2.38招商面積：約7000㎡招商情況：08年4月-09年1月1日，全部招商完畢財(cái)富88商業(yè)街引進(jìn)商家包括：家富富僑、金海豹自助餐廳、簡(jiǎn)樸寨、碧澗春茶坊、渝魚軒餐廳等易居中國(guó)武漢公司運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目——錦江國(guó)際城（財(cái)富88商業(yè)街）142易居中國(guó)武漢公司運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目——漢飛濱江商業(yè)項(xiàng)目底層2000㎡招商面積08年10月-09年1月1日，全部招商完畢引進(jìn)商家包括：斯柯達(dá)汽車專賣店、北大青鳥、雀友麻將、大金空調(diào)專賣等項(xiàng)目地址：徐東大街與宏盛路交匯處占地面積：6400㎡總建筑面積：48230㎡容積率：7.03商業(yè)面積：約2000㎡易居中國(guó)武漢公司運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目——漢飛濱江商業(yè)項(xiàng)目底層2000143易居中國(guó)武漢公司運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目——中環(huán)濱江麗景商業(yè)4000㎡招商面積09年1月1日-09年4月，全部銷售完畢銷售對(duì)象：大浪淘沙洗浴會(huì)所等地理位置：新生路，近友誼大道占地面積：7656㎡總建筑面積：19948㎡容積率：2.61招商面積：約4000㎡易居中國(guó)武漢公司運(yùn)營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目——中環(huán)濱江麗景商業(yè)4000㎡144易居中國(guó)武漢公司運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（住宅）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目概況服務(wù)起止時(shí)間銷售面積銷售狀況銷售均價(jià)漢飛青年城進(jìn)入武漢首個(gè)風(fēng)暴營(yíng)銷項(xiàng)目，創(chuàng)多項(xiàng)樓市第一，是小戶型項(xiàng)目的標(biāo)桿。2003.09~1036300㎡100%售磬平層3800復(fù)式5200大智公寓升級(jí)版小戶型2004.06~0821000㎡100%售磬4200中環(huán)新天地首創(chuàng)LOFT概念的酒店式公寓小戶型項(xiàng)目，幾無(wú)廣告的類風(fēng)暴營(yíng)銷。2004.10~05.0630081

㎡100%售磬平層4200復(fù)式5200漢飛濱江國(guó)際徐東板塊首席濱江MINI豪宅，漢飛青年城的成功升級(jí)版。2005.01~06.0538000㎡100%售磬5100漢飛精英青年城小戶型精裝修2005.06~06.0611491.9㎡100%售磬4500嘉景花園開盤一個(gè)月實(shí)現(xiàn)完銷2005.089149.3

㎡100%售磬3800武昌城市公園中南后花園市心名盤，城市緊湊中戶型住宅的代表作。2005.08~118047㎡100%售磬4500錦江國(guó)際城武昌濱江第一盤，開盤當(dāng)天熱銷183套，保留房源競(jìng)拍引領(lǐng)高端樓市。2005.09~142699㎡100%售磬8500執(zhí)行完成項(xiàng)目易居中國(guó)武漢公司運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（住宅）項(xiàng)目名稱項(xiàng)目概況服務(wù)起止時(shí)間145易居中國(guó)武漢公司運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（住宅）正在運(yùn)作項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目名稱建設(shè)規(guī)模工作周期（年-年）恒大地產(chǎn)恒大華府47萬(wàn)平方米2007-至今恒大地產(chǎn)恒大綠洲76萬(wàn)平方米2007-至今恒大地產(chǎn)金碧天下90萬(wàn)平方米2007-至今恒大地產(chǎn)恒大城80萬(wàn)平方米2007-至今萬(wàn)科地產(chǎn)萬(wàn)科魅力之城40萬(wàn)平方米2007-至今萬(wàn)科地產(chǎn)萬(wàn)科西半島26萬(wàn)平方米2006-至今地產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)建同安家園70萬(wàn)平方米2009-至今地產(chǎn)集團(tuán)統(tǒng)建錦繡江南30萬(wàn)平方米2008-至今長(zhǎng)源地產(chǎn)新華西美林公館32萬(wàn)平方米2006-至今華潤(rùn)地產(chǎn)華潤(rùn)中央公園43萬(wàn)平方米2009-至今易居中國(guó)武漢公司運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（住宅）正在運(yùn)作項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目名稱146易居中國(guó)武漢公司運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（住宅）正在運(yùn)作項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目名稱建設(shè)規(guī)模工作周期（年-年）融僑地產(chǎn)融僑錦城23萬(wàn)平方米2006-至今天下置業(yè)天下國(guó)際4.5萬(wàn)平方米2007-至今皇家集團(tuán)08經(jīng)典13萬(wàn)平方米2007-至今銘源投資中南國(guó)際城10萬(wàn)平方米2007-至今橋建集團(tuán)水印桃源30萬(wàn)平方米2008-至今天倫地產(chǎn)我的寓所6萬(wàn)平方米2007-至今杭開集團(tuán)萬(wàn)全城10萬(wàn)平方米2008-至今東合置業(yè)東合官湖郡15萬(wàn)平方米2009-至今泰躍地產(chǎn)泰躍金河30萬(wàn)平方米2008-至今陽(yáng)光100陽(yáng)光一百70萬(wàn)平方米2009-至今東湖高新襄樊產(chǎn)業(yè)園40萬(wàn)平方米2008-至今易居中國(guó)武漢公司運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目（住宅）正在運(yùn)作項(xiàng)目建設(shè)單位項(xiàng)目名稱147易居中國(guó)武漢公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方法全面通過(guò)項(xiàng)目與外圍聯(lián)動(dòng),在案場(chǎng)配置中直接設(shè)置外圍聯(lián)動(dòng)組,通過(guò)門店的區(qū)域分布及配合產(chǎn)生全面撒網(wǎng)的格局,以易居置業(yè)會(huì)為載體,通過(guò)完善的客戶服務(wù)模式,產(chǎn)生內(nèi)部聯(lián)動(dòng),客戶資源全面共享,突破傳統(tǒng)銷售過(guò)程中的單盤打市場(chǎng)的銷售形式強(qiáng)調(diào)全面突破,點(diǎn)狀突圍。矩陣式拉網(wǎng)營(yíng)銷項(xiàng)目案場(chǎng)A組B組外圍聯(lián)動(dòng)組簽約組……門店門店易居中國(guó)武漢公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方法全面通過(guò)項(xiàng)目與外圍聯(lián)動(dòng),在案場(chǎng)配148易居中國(guó)武漢公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方法易居的客戶模型：直銷、團(tuán)購(gòu)、企業(yè)客戶、資源客戶、自然來(lái)訪客戶、被動(dòng)來(lái)訪客戶、主動(dòng)來(lái)訪客戶渠道+現(xiàn)場(chǎng)+外圍+媒介全方位低成本覆蓋易居客戶模型直銷客戶團(tuán)購(gòu)客戶企業(yè)客戶自然來(lái)訪被動(dòng)來(lái)訪主動(dòng)來(lái)訪渠道現(xiàn)場(chǎng)外圍媒介易居中國(guó)武漢公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方法易居的客戶模型：直銷、團(tuán)購(gòu)、企業(yè)149易居中國(guó)武漢公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方法通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的研究，突出項(xiàng)目主通路，通過(guò)其他方式的補(bǔ)充完成項(xiàng)目營(yíng)銷以點(diǎn)帶面,突圍式營(yíng)銷一般性項(xiàng)目的操作方法地段價(jià)值放大產(chǎn)品價(jià)值放大外部環(huán)境價(jià)值放大客戶價(jià)值放大易居中國(guó)武漢公司項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)方法通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的研究，突出項(xiàng)目主通路150橋梁&價(jià)值BRIDGE&VALUETheend,thanks!橋梁&價(jià)值BRIDGE&VALUETheend,th漢正街金正茂商貿(mào)城項(xiàng)目定位報(bào)告2009.09E-HOUSECHINA易居中國(guó)謹(jǐn)呈：武漢徐東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司漢正街金正茂商貿(mào)城2009.09E-HOUSE引言“百年商業(yè)老街換新顏”——武漢市政府斥資200億元打造百年漢正街引言“百年商業(yè)老街換新顏”——武漢市政府斥資200億元打造百項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題漢正街更新?lián)Q代產(chǎn)品如何打造商業(yè)美譽(yù)度、市場(chǎng)口碑成功銷售后，降低后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中的問(wèn)題如何通過(guò)硬件和軟件上的打造肩負(fù)改造漢正街新產(chǎn)品的責(zé)任？如何通過(guò)一期的成功運(yùn)作為項(xiàng)目二期帶來(lái)最大價(jià)值提升？激烈的市場(chǎng)如何贏得客戶，贏得客戶口碑？項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題漢正街更新?lián)Q代產(chǎn)品如何打造商業(yè)美譽(yù)度、市場(chǎng)報(bào)告總體思路項(xiàng)目本體分析區(qū)域市場(chǎng)分析業(yè)態(tài)分布建議銷售及營(yíng)銷運(yùn)營(yíng)