某置業(yè)公司項目初步提案課件

“巴黎世家”項目初步提案2007年4月謹呈：現(xiàn)代置業(yè)“巴黎世家”項目初步提案謹呈：現(xiàn)代置業(yè)第一部分市場分析第二部分項目定位第三部分產(chǎn)品規(guī)劃第四部分營銷建議提案構(gòu)成第一部分市場分析第二部分項目定位第三部分產(chǎn)品規(guī)劃第一部分市場分析第一部分市場分析邵東總體概況

邵東縣位于邵陽市東郊，東連雙峰、衡陽，南鄰祁東，西接邵陽縣、邵陽市雙清區(qū)，北交新邵、漣源。南北長59公里，東西寬56.7公里，總面積1768.75平方公里，人口118萬。邵東素以“百工之鄉(xiāng)”“商貿(mào)之城”而名聞全國?？h內(nèi)交通便利，通信發(fā)達。婁邵鐵路橫貫東西，國道320線、1814線、潭邵高速貫通全境，洛湛鐵路邵東段、懷邵衡鐵路、邵衡高速公路和邵東新火車站即將修建或正在申報等籌建中。

邵東總體概況邵東縣位于邵陽市東郊，東連雙峰邵東發(fā)展規(guī)劃“十一五”期間重點建設(shè)項目１１７個，概算投資１５９４６７７萬元。其中：農(nóng)、林、水產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目３０個，概算投資２５４３２０萬元，占總投資的１６％，十一五”期間完成投資２２４２９０萬元。工業(yè)發(fā)展項目１７個，概算投資５０４０００萬元，占概算投資３１.７％，“十一五”期間完成投資４４０４００萬元?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目２５個，概算投資５９９８９９萬元，占總投資３７.７％，“十一五期間完成投資５８２１４９萬元。社會發(fā)展項目２４個，概算投資４７４００萬元，占總投資３％，“十一五”期間完成投資４６４００萬元。旅游項目４個，概算投資３００００萬元，占投資２％，“十一五”期間完成投資２８３００萬元。綜合項目９個，概算投資４６０５８萬元，占總投資２.９％，“十一五”期間完成投資４２５００萬元。市場建設(shè)項目６個，概算投資１１１１００萬元，占總投資７％，“十一五”期間完成投資１０９０００萬元。一系列的數(shù)據(jù)不是羅列而是在表明邵東政府的決心，對發(fā)展的支持。邵東發(fā)展規(guī)劃“十一五”期間重點建設(shè)項目１１７個，概算投資１５數(shù)據(jù)說話通過分析，邵東這三年來經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，消費沒有太大的變化，固定資產(chǎn)投資呈梯級上升，兩者的平和導致收入停滯不前。數(shù)據(jù)說話通過分析，邵東這三年來經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，2006年全縣經(jīng)濟回顧2006年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值81.08億元，比上年增長10.8%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值19.22億元，增長5.1%,第二產(chǎn)業(yè)增加值32.82億元，增長14.8%,第三產(chǎn)業(yè)增加值29.04億元,增長10.5%。人均GDP為6715元，比上年增長11.5%。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為23.7%、40.5%和35.8%。

全年居民消費價格總水平上漲1.7%，商品零售價格上漲2.4%，工業(yè)品出廠價格上漲4.0%，固定資產(chǎn)投資價格上漲2.7%。

全年出口總值為10200萬美元，比上年增長32.8%，其中；自營出口2916萬美元，增長18.6%。加工貿(mào)易進口267萬美元，出口622萬美元。

2006年，全縣全社會固定資產(chǎn)投資累計完成27.70億元，同比增長23.41%

2006年全縣經(jīng)濟回顧2006年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)全縣實現(xiàn)社會消費品零售總額34.8億元，比上年增長13.3%。其中縣城市場零售額18.2億元，增長18.2/%，縣以下農(nóng)村市場零售額16.6億元，增長12.2%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額32.3億元，增長13.7%，餐飲業(yè)2.5億元，增長38.9%。全社會建筑業(yè)完成增加值3.56億元，增長15.5%。房屋建筑施工面積159.34萬平方米，增長22.7%,具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)總產(chǎn)值6.8億元，房屋建筑竣工產(chǎn)值60516萬元。全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8230元，比上年增長9.1%。年末全縣金融機構(gòu)各項存款余額80.09億元，增長16.0%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款71.04億元，增長15.5%。全縣金融機構(gòu)各項貸款余額19.37億元，增長5.4%，從貸款投向看：短期貸款17.2億元，增長8.0%；中長期貸款1.9億元，增長5.5%；貸款占存款的比例為24.0%。年末全縣人口數(shù)為120.74萬人，城鎮(zhèn)人口39.19萬人，農(nóng)村人口81.55萬人，全年出生人口12462人，出生率為10.4‰，自然增長率4.68‰，比上年提高3.8個千分點。

全縣實現(xiàn)社會消費品零售總額34.8億元，比上結(jié)論回顧2006年，邵東在經(jīng)濟發(fā)展過程中呈以下特點：國民經(jīng)濟較快的發(fā)展，物價小幅的上漲。投資規(guī)模提增，投資總量進一步加大，但建筑業(yè)發(fā)展平穩(wěn)?！叭€(wěn)”人口穩(wěn)步增加，居民的收入穩(wěn)步增長，金融存貸穩(wěn)步提高。結(jié)論回顧2006年，邵東在經(jīng)濟發(fā)展過程中呈以下特點：如何看待邵東房地產(chǎn)市場？看待一個市場須持謹慎認真的態(tài)度，對于邵東市場而言，我們更加要謹慎，應(yīng)客觀與主觀結(jié)合，定量與定性分析結(jié)合。如何看待邵東房地產(chǎn)市場？看待一個市場須持謹慎綜觀邵東經(jīng)濟、市場，邵東經(jīng)濟、市場對邵東房地產(chǎn)有利有弊。有利政府堅定的決心，大力的支持。投資力度的加大，投資規(guī)模的增加，表明了開發(fā)商、投資商的投資信心。收入增加，儲蓄的增多，以及人口的增多為房地產(chǎn)的發(fā)展打下了基礎(chǔ)。不利投資規(guī)模太大，在短期形成了積壓，難以釋盤，給銷售帶來不利。邵東的收入有所上升，但仍然比較低?；A(chǔ)設(shè)施比較差，同時在一些地方缺乏人氣綜觀邵東經(jīng)濟、市場，邵東經(jīng)濟、市場對邵東房地產(chǎn)有利有弊。有利競爭樓盤分析項目名稱錦繡佳苑麗景中央花園九億商業(yè)廣場金三角大廈開發(fā)商邵東縣佳信置業(yè)有限公司湖南麗景房地產(chǎn)開發(fā)公司邵陽市九億房地產(chǎn)開發(fā)公司邵東新銳房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)驗————隸屬大漢集團，全國民營192強，成功開發(fā)了婁底九億步行街

——代理商長沙九智廣告長沙裕錦地產(chǎn)深圳創(chuàng)野地產(chǎn)（地標資訊撤場）——樓盤包裝原代理公司撤場，包裝一般從名片到戶外廣告、室內(nèi)形象，均大氣、精美包裝一般，模型制作粗糙，售嘍人員沒統(tǒng)一著裝尚未動工，一人接待，包裝一般規(guī)劃設(shè)計長沙方圓建筑工程設(shè)計事務(wù)所中建五局設(shè)計院北京東方華泰加拿大沃爾斯國際——物業(yè)管理本地公司收費每平方米0.8-1元,英式服務(wù)未確定物管,收費每平方米0.6-0.8元平安物業(yè)平安物業(yè)開盤竣工1.26預(yù)售證07.4..28開盤分兩期開發(fā)無預(yù)售證07.8開盤尚有兩戶未拆遷定價分析起價1348元/平米均價1680元/平米起價980均價1280開盤前調(diào)價銷售手法定金一萬從4月2日每天增加100元100%摸獎送2000-10000抽獎送電器,開盤日簽約送半年物管費,一次付款2%VIP鉆石卡2萬抵三萬,18張一天發(fā)完.56張金卡,0.5萬抵一萬,4月16日尚有少量一室一廳不參與VIP認購活動營銷聯(lián)合邵東廣電局,教育局,婦聯(lián)舉辦錦繡佳苑杯首屆未來之星少兒才藝大賽,決賽6.9競爭樓盤分析項目名稱錦繡佳苑麗景中央花園九億商業(yè)廣場金三角大項目名稱錦繡佳園麗景中央花園九億商業(yè)廣場金三角大廈廣告詞都市生活無限向上邵東18萬平方高層華宅典范城市夢想財富邵東精英會聚財富總部主賣點最高價格最高品質(zhì)西鄰邵陽公園最高建筑最大規(guī)模園林最佳湖南第一家購物公園中國縣級第一商業(yè)MALLCBD核心,地標性商務(wù)建筑園林規(guī)劃40%綠化率,園林成本從200萬提高到400萬分攤到12萬平方米,每平方米33元綠化率45.85%邵東第一外有東湖公園,內(nèi)有邵東唯一中心花園,面積5000平方米配置采用中空玻璃廣日電梯中空玻璃,紅外監(jiān)控、電子巡防系統(tǒng)建筑特點12層小高層、一梯兩湖戶、一梯三戶，大面積底層架空免費會所，頂層復(fù)式樓圍合式布局，17層50米高度，兩梯四戶點式建筑另有10棟多層和1棟酒店式公寓配套設(shè)施地處開發(fā)區(qū)，配套不齊全，引進凈菜超市老城區(qū)學校醫(yī)院銀行市場齊全，自建高檔幼兒園戶型特點獨有3+1親情戶型45平方米一居室和兩居室可分可合主力戶型為130平方米三居和160平方米的四居獨有入戶花園，270度飄窗，主力戶型137-149平米的三居和159.8-162平米的四居項目名稱錦繡佳園麗景中央花園九億商業(yè)廣場金三角大廈廣告詞都市分析結(jié)論從整個邵東房地產(chǎn)市場來看，邵東的房地產(chǎn)項目并不多，品質(zhì)不高，市場處于不成熟狀態(tài)。所有的樓盤在銷售過程中利用活動造人氣，忽略了項目的包裝，人們消費觀念的引導。戶型一般以120-160平米的三房為主,積極引進先進的思想。多數(shù)樓盤的代理公司、設(shè)計公司來自長沙、深圳等大城市，帶來了先進的銷售理念和設(shè)計理念，為以后邵東房地產(chǎn)產(chǎn)生了一定影響。分析結(jié)論從整個邵東房地產(chǎn)市場來看，邵東的房地產(chǎn)項目并不多，品2007年邵東房地產(chǎn)的發(fā)展預(yù)測2007年將是邵東樓盤競爭之年，多數(shù)樓盤將于今年進入銷售狀態(tài)，規(guī)模較大，給銷售帶來壓力，可能這一現(xiàn)象將會延續(xù)到明年。房地產(chǎn)開發(fā)商將更加趨向打造品質(zhì)產(chǎn)品，引導消費者觀念。邵東房地產(chǎn)價格今年上升的可能性不大，最好平穩(wěn)定價。今年可能是消費者轉(zhuǎn)變對樓市看法的一年，也是持幣觀望的一年。2007年邵東房地產(chǎn)的發(fā)展預(yù)測2007年將是邵東樓盤競爭之年對策抓住銷售時機，創(chuàng)造亮點，控制好銷售節(jié)奏。大規(guī)模分期開發(fā)，強調(diào)差異化，個性化，走品質(zhì)路線。平穩(wěn)定價，逐步升價。先造勢后賣，先聚人氣后開盤，積極引導消費觀念對策抓住銷售時機，創(chuàng)造亮點，控制好銷售節(jié)奏。社會環(huán)境“一是命案全破。今年全縣發(fā)命案8起（其中3起涉及精神病人作案）均已全部告破。二是重點整治“兩搶一盜”，連續(xù)開展了“天網(wǎng)”行動、打擊“兩搶一盜”專項行動，共破案415起，打掉34個搶劫、搶奪、盜竊團伙，查扣無牌無證車輛112臺、“兩摩”605臺。三是重拳打擊黑惡勢力，摧毀了10個黑惡勢力團伙，抓獲涉案人員126人。四是打擊涉毒違法犯罪，破獲涉毒案件83起，打掉販毒團伙10個，抓獲販毒人員38人，強制戒毒579人，勞教164人。五是打擊破案力度加大，1—8月全縣破刑事案件1192起，破案率上升41.57%”。

從上面的數(shù)據(jù)中我們到了邵東警察的功勞，但也看到了這個城市治安較差，人們居住不安全。社會環(huán)境“一是命案全破。今年全縣發(fā)命案8起（ＳＷＯＴ分析Ｓ：環(huán)境好規(guī)模比較大開發(fā)商有一定的實力Ｗ：周邊配套設(shè)施差人氣不足交通不便Ｏ：政府搞好經(jīng)濟堅定的決心。其他開發(fā)商的引導。邵東經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)。Ｔ：消費觀念的陳舊。競爭比較強。ＳＷＯＴ分析Ｓ：Ｗ：Ｏ：Ｔ：綜合結(jié)論通過市場分析，我們可知邵東的情況：邵東經(jīng)濟趨于緩步向前發(fā)展過程中，處于轉(zhuǎn)型的過程中。邵東人們消費觀念比較落后，特別在居住消費上。房地產(chǎn)市場處于起步階段，需要加以引導。社會治安差。綜合結(jié)論通過市場分析，我們可知邵東的情況：第二部分定位分析第二部分定位分析發(fā)展商的目標實現(xiàn)利潤最大化。樹立自己的形象，為未來再開發(fā)埋下伏筆。發(fā)展商的目標實現(xiàn)利潤最大化。消費者的需求滿足基本的生活居住功能。經(jīng)濟又實惠，有好的生活環(huán)境，配套設(shè)施，有安全感。鄰里的身份、文化、素質(zhì)與自己相同。教育配套設(shè)施要好，地段有一定的升值前景。消費者的需求滿足基本的生活居住功能?？蛻絷P(guān)鍵詞描述——要求價格、戶型合適、比較時尚小區(qū)安全、物管、教育配套設(shè)施齊全地段有升值的前景，鄰里的和睦相處客戶關(guān)鍵詞描述——項目定位背景綜述本項目定位是基于項目自身條件和外在因素的結(jié)合，即由自身條件和外在因素所決定的。外因——市場背景消費者宏觀市場——發(fā)展趨勢競爭者片區(qū)市場供求滿足消費者需求內(nèi)因——項目條件項目優(yōu)劣勢地塊開發(fā)條件建立競爭優(yōu)勢項目定位項目定位背景分析圖項目定位背景綜述本項目定位是基于項目自身條件和外在因素的結(jié)合根據(jù)前面綜合分析，項目定位背景如下：邵東房地產(chǎn)市場還處于剛起步時期，人們還沒能接受規(guī)?；^(qū)，但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的居住觀念將得到改變，市場將有一定的發(fā)展前提。邵東大多數(shù)是些不安全、不美觀的自建房，現(xiàn)有的幾個樓盤是一種中檔型樓盤，稱的上高檔型樓盤的還沒有。高檔型住宅發(fā)展空間很大。目前在市場上多層住宅比較受客戶的喜歡，特別是大戶型的產(chǎn)品比較受人親睞。安全問題一直以來受邵東人們所關(guān)注，但是在邵東沒有一個小區(qū)能夠給人們充分安全感。雖然說邵東的年均收入不是很高，但是邵東存在一批經(jīng)濟實力雄厚的爆發(fā)戶，同時還有些公務(wù)員、經(jīng)商人成為高端群體，享受生活，都追求品質(zhì)生活。邵東房地產(chǎn)市場現(xiàn)有住宅大多以現(xiàn)代式風格為主，通過消費者心理研究中國人喜歡崇洋，特別是洋式風格更能夠襯托高檔性。根據(jù)前面綜合分析，項目定位背景如下：鑒于上述市場形勢，本項目定位時必須考慮如下問題：充分考慮消費者的需求，建立相對差異化、個性化的市場形象與特征，從而與現(xiàn)有項目形成鮮明差別，利于項目品牌建立及開發(fā)利潤獲??；并保障實現(xiàn)“降低風險，快速開發(fā)、銷售”與“獲取相對最高開發(fā)收益”的雙重目標；鑒于上述市場形勢，本項目定位時必須考慮如下問題：決策走高檔產(chǎn)品路線。在該縣只有做高檔路線，才能賣到期望價格，占領(lǐng)市場。打造歐式風格小區(qū)，迎合消費者“崇洋”心理，同時彌補時常空缺，引導消費者的消費觀念。重點強調(diào)安全。邵東的混亂給了我們一個機會。以大戶型為住，穿插小戶型。決策走高檔產(chǎn)品路線。在該縣只有做高檔路線，才能賣到期望價格，客戶定位城市富人階層50、60年代末，70年代初出生的知識與學歷水平雖不相同，但都擁有較高智慧，把握機遇，創(chuàng)造個人財富希望個人成就得到社會認可，骨子里有種光宗耀祖的情節(jié)追求高品質(zhì)居家、鄰里氛圍，享受其帶來的成就感，尊貴感要求社區(qū)人文氛圍較好，向往和諧、舒適的居家文化環(huán)境圈內(nèi)口碑傳播影響其購買決策客戶定位城市富人階層50、60年代末，70年代初出生的客戶共性特點1、大都是中、高收入階層，他們基本上是邵東的富人；2、年齡特征大都在30—50歲左右，三口之家居多；3、部分私營業(yè)主、經(jīng)商人士已經(jīng)在這里長期生活工作對該城市的生活環(huán)境比較認同；4、生活相對比較低調(diào)，喜歡在離工作地點較近，環(huán)境景觀又好的位置購房；5、對居住品質(zhì)、建筑品質(zhì)、園林環(huán)境和物業(yè)管理非常重視；6、對創(chuàng)新產(chǎn)品的接受度都比較高，喜歡居住在寬敞、舒適的生活空間中。客戶共性特點1、大都是中、高收入階層，他們基本上是邵東的富人客戶構(gòu)成1、私營業(yè)主(1)個人社會和經(jīng)濟特征：這部份人年齡一般在30—50歲，主要是邵東各類批發(fā)市場、門店經(jīng)營者。(2)消費心理和消費特征：理智型的消費群，對生活品位要求高，希望與家人生活在一起，喜歡寧靜與高尚的生活，基本都是多次置業(yè)；(3)生活基本態(tài)度和觀念：事業(yè)心很重，對家庭的責任心很強，由于在周邊生活很多年，對該區(qū)域比較依戀；(4)產(chǎn)品需求描述：一般喜歡大戶型的高端產(chǎn)品，追求好的朝向、景觀面及間距大的產(chǎn)品。2、經(jīng)商人士(1)個人社會和經(jīng)濟特征：這部份人年齡一般在30—45歲，收入比較高；(2)消費心理和消費特征：由于該人群個性比較張揚，同時又追求高生活品質(zhì)和敢于超前消費的心理；(3)生活基本態(tài)度和觀念：整天忙于工作，大都處于事業(yè)上升期，對工作傾注了滿腔熱情，對未來充滿信心；(4)產(chǎn)品需求描述：由于自有經(jīng)濟實力很強，對創(chuàng)新、舒適型戶型比較鐘情?？蛻魳?gòu)成1、私營業(yè)主2、經(jīng)商人士３、公務(wù)員(1)個人社會和經(jīng)濟特征：這部份人年齡一般在30—３５歲，主要是長住邵東。(2)消費心理和消費特征：理智型的消費群，對生活品位要求高，會享受生活，喜歡激情浪漫的生活，基本都是一次置業(yè)；(3)生活基本態(tài)度和觀念：責任心很強，由于工作原因可能要長期呆在這里；(4)產(chǎn)品需求描述：一般喜歡時尚的產(chǎn)品，追求好的朝向、景觀面及間距大的產(chǎn)品。３、公務(wù)員項目物業(yè)定位30萬平米·歐洲風情成熟社區(qū)釋義：30萬：邵東大規(guī)模社區(qū)歐洲風情：在市場上是唯一的，具有區(qū)別性成熟社區(qū)：規(guī)?；鐓^(qū)完善的配套愜意的生活項目物業(yè)定位30萬平米·歐洲風情成熟社區(qū)釋義：形象定位釋義：邵東——立足片區(qū)輻射全縣首席——唯一性歐洲生活——體現(xiàn)異國風情，也體現(xiàn)了產(chǎn)品的差異性、高檔性邵東首席歐洲生活社區(qū)形象定位釋義：邵東首席歐洲生活社區(qū)主推廣語貴族領(lǐng)地世家享受主推廣語貴族領(lǐng)地世家享受案名建議巴黎世家釋義：一種歐洲風情。詮釋寧靜、愜意、舒適的生活，洋氣地集合了歐洲各國經(jīng)典建筑，洋溢濃郁國際風情生活氣息的小鎮(zhèn)。世家,體現(xiàn)一種高貴.案名建議巴黎世家釋義：參考案名頤和美地凱旋門英倫華府康橋郡府現(xiàn)代·歐洲城參考案名頤和美地主要賣點引領(lǐng)時尚的領(lǐng)跑者，具有7大賣點；理念。為邵東首席異國風情的生活方式，以優(yōu)質(zhì)居住空間引領(lǐng)時尚，倡導新的生活方式和居住模式。規(guī)模。本項目為邵東最大的房地產(chǎn)項目，居住空間和環(huán)境空間廣闊。價格。本項目為一種高檔產(chǎn)品，但定位于中檔價格，實現(xiàn)本項目物超所值。環(huán)境。本項目營造一種歐洲生活，勾勒一幅異國風情美麗畫面。產(chǎn)品。由著名的設(shè)計公司設(shè)計，名師手筆，打造世紀經(jīng)典，創(chuàng)造邵東前所未有的產(chǎn)品。配套設(shè)施。配有幼兒園、超市、診所、會所、運動設(shè)施等。營造小城環(huán)境，做到足不出戶，一切無憂。管理服務(wù)。聘請著名的物業(yè)管理公司，實行星級管理。安全至上。全天侯的監(jiān)控器，保安的地面巡邏，方便的報警器。風水。有山有水，乃天然風水寶地。主要賣點引領(lǐng)時尚的領(lǐng)跑者，具有7大賣點；廣告設(shè)計方向——主題內(nèi)涵：位置規(guī)模生活配套星級管理園林景觀歐式生活主題外延：空間綠化居住氛圍升值前景成熟度關(guān)鍵詞——簡約親和文化個性廣告設(shè)計方向——主題內(nèi)涵：位置規(guī)模生活配套星級管理形象的詮釋——社區(qū)的生活的快樂的！可以很輕松！形象的詮釋——社區(qū)的生活的快樂的！可以很輕松！形象的詮釋——尊貴的高雅的時尚的！可以很浪漫！形象的詮釋——尊貴的高雅的時尚的！可以很浪漫！1.形象表現(xiàn)——宣傳物料（話語霸權(quán)）強化項目星級管理、獨特的生活風情、優(yōu)美的園林，積極引導消費者。宣揚該地的風水，但不要太張揚，通過樓書來說明。對比“農(nóng)民新村”和“小區(qū)生活”，突出小區(qū)的優(yōu)越性?？裳埧蛻舻街泻轿飿I(yè)管理的長沙大盤實地考察,提前感受未來生活,體會品牌物業(yè)管理和大型園林社區(qū)的魅力。1.形象表現(xiàn)——宣傳物料（話語霸權(quán)）強化項目星級管理、獨特的

強化星級管理、生活方式、配套設(shè)施，進行熱點炒做；——售樓中心設(shè)計發(fā)揮昭示性優(yōu)勢，大力改善外圍環(huán)境，提高項目形象?！碱I(lǐng)交通要道，外圍導視全覆蓋發(fā)布組織各類社區(qū)活動，推進老客戶營銷?！蠋聝?yōu)惠組織參觀活動，推行體驗式營銷?！赓M參觀活動2.形象延展——具體銷售舉措2.形象延展——具體銷售舉措3.開發(fā)商品牌——互動傳播強化開發(fā)商的知名度，在銷售過程中，售樓書要介紹開發(fā)商的開發(fā)情況，售樓也要講明開發(fā)商的實力，以及承諾。開發(fā)商開展一些社會活動，公關(guān)活動，如捐助希望工程、獲得一些最佳居住小區(qū)稱號、免費參觀長沙、廣東的一些樓盤等。在邵東乃至邵陽地區(qū)首次引進全國品牌物業(yè)管理公司，如深圳中航和華天物業(yè)。舉辦隆重的簽約儀式，邀請地方領(lǐng)導和建設(shè)廳相關(guān)領(lǐng)導出席，組織客戶考察中航或華天長沙管理項目。物業(yè)管理提前介入設(shè)計，施工和銷售環(huán)節(jié)，派出保安保潔，著裝上崗。3.開發(fā)商品牌——互動傳播強化開發(fā)商的知名度，在銷售過程中，策略分解一： 社區(qū)價值展示

1.賣場包裝—樹立高尚社區(qū)形象；用一些精美的廣告橫幅包裝工地，用廣告窗簾裝飾售樓部。

2.通道傳播—擴大片區(qū)知名度。在通往項目的道路兩邊樹立廣告旗桿、廣告橫幅。1.賣場包裝—樹立高尚社區(qū)形象；通道決定出路！導視全覆蓋發(fā)布，擴大項目知名度！一劍出鞘天下知——在縣城主要的路口、進城口、車站等繁華地段樹立路牌廣告，人員發(fā)放廣告宣傳單。通道決定出路！導視全覆蓋發(fā)布，擴大項目知名度！一劍出鞘天下知策略分解二：產(chǎn)品價值展示

1.售樓處/樣板房/看樓通道/架空花園/會所等配套完美展示；耳聽為虛、眼見為實——體驗營銷:帶領(lǐng)客戶來長沙體驗成熟社區(qū)感覺.策略分解二：產(chǎn)品價值展示

1.售樓處/樣板房/看樓通展示攻略之售樓部展示——關(guān)于售樓部設(shè)計風格豪華富貴——豪華、富貴是歐洲的表現(xiàn)展示攻略之售樓部展示——關(guān)于售樓部設(shè)計風格豪華富貴—展示攻略之售樓部展示——關(guān)于售樓部設(shè)計風格華貴、自然－華貴融入才是生活的本質(zhì)展示攻略之售樓部展示——關(guān)于售樓部設(shè)計風格華貴、自然－華貴融展示攻略之通道展示——關(guān)于通道設(shè)計風格簡單、充實、美麗——簡單充實是人們追求的展示攻略之通道展示——關(guān)于通道設(shè)計風格簡單、充實、美麗——簡展示攻略之會所展示豪華——身份的體現(xiàn)——關(guān)于會所設(shè)計風格展示攻略之會所展示豪華——身份的體現(xiàn)——關(guān)于會所設(shè)計風格（簡約——少即是多的風格永遠流行）展示攻略之產(chǎn)品展示——關(guān)于樣板房設(shè)計風格（簡約——少即是多的風格永遠流行）展示攻略之產(chǎn)品展示——關(guān)于展示攻略之產(chǎn)品展示關(guān)鍵詞：優(yōu)雅、和諧、舒適、居家——關(guān)于樣板房設(shè)計風格（優(yōu)雅——格調(diào)家居生活）展示攻略之產(chǎn)品展示關(guān)鍵詞：優(yōu)雅、和諧、舒適、居家——關(guān)于樣板展示攻略之產(chǎn)品展示無遮擋和非家具裝飾，使其寬敞、明亮、通透?！P(guān)于樣板房設(shè)計風格別致的符號造型強化識別記憶展示攻略之產(chǎn)品展示無遮擋和非家具裝飾，使其寬敞、明亮、通透展示攻略之產(chǎn)品展示簡約是一種美德，然而每個人心目都隱藏著奢華的夢想、欲望與沖動，華麗、奢侈、揮霍……——關(guān)于樣板房設(shè)計風格（奢華——媚惑蔓延中）參考樓盤:鼎太風華◎獨特的空間處理，廳-琴房-主臥連通。展示攻略之產(chǎn)品展示簡約是一種美德，然而每個人心目都隱藏著奢華策略分解三：附加價值展示

1.知名商家引入提前納入營銷；2.引進國際知名物管全面形象提升.超市，銀行引入事宜盡快確定；星級物管服務(wù)；管家式服務(wù)；策略分解三：附加價值展示

1.知名商家引入提前納入營銷；2.策略分解四：客戶資源網(wǎng)絡(luò)

1、關(guān)系戶納入營銷；2.喬遷之喜客戶資源充分利用.編制《開發(fā)商關(guān)系戶名單》；.開展活動，實行帶客拿提成；.充分利用公司關(guān)系，擴張客源流.使用多種營銷手段，如網(wǎng)絡(luò)營銷、電話營銷，關(guān)系營銷策略分解四：客戶資源網(wǎng)絡(luò)

1、關(guān)系戶納入營銷；2.喬遷之喜客極具競爭力的產(chǎn)品定位：滿足不同消費者群體，實行多種產(chǎn)品組合，實現(xiàn)利潤最大化，風險最小化．以三房為主力戶型，主力面積區(qū)間為120－150平方米，穿插二房和四房。充分利用地塊資源，以及空間資源，發(fā)揮出最大的利潤。

合理布局舒適型戶型+豪華型戶型極具競爭力的產(chǎn)品定位：滿足不同消費者群體，實行多種產(chǎn)品組合，如何定價？

一般來說房價是年收入的６－８倍，而邵東的遠遠不止，因此邵東的房價從理論來說，不容樂觀。但是看問題必須從實際出發(fā)，結(jié)合我們項目的情況，我們項目的成本要高于其他項目，為了不影響銷售，利潤的回收，我們將采用淡化價格、平價高檔產(chǎn)品手段，重點突出項目優(yōu)點。如何定價？一般來說房價是年收入的６－８倍，而邵東的遠遠不第三部分產(chǎn)品規(guī)劃第三部分產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃原則充分發(fā)揮地塊優(yōu)勢，實現(xiàn)地塊的最大價值，合理布局；加強景觀與建筑的共融，充分發(fā)揮中心園林的價值，實現(xiàn)價值最大化；體現(xiàn)歐式風格；依地就勢，在規(guī)劃上以保證居家的私密性，并最大程度地解決景觀空間和公共活動范圍的狹小和局促；規(guī)劃過程要與自然環(huán)境相適應(yīng)，并且要考慮停車的方便,人車分流以及安全措施的實施；采用恒溫材料；合理布局，規(guī)劃好休閑場地。規(guī)劃原則充分發(fā)揮地塊優(yōu)勢，實現(xiàn)地塊的最大價值，合理布局；建筑設(shè)計建議外立面設(shè)計建議大氣、富貴的現(xiàn)代歐式建筑。外立面使用涂料，以暖色為主，增強建筑物的昭示性。建筑設(shè)計建議外立面設(shè)計建議戶型設(shè)計設(shè)計原則：經(jīng)濟型與舒適型戶型進行合理搭配；戶型功能齊全、面積實用、布局合理：首先是整體布局的科學性，包括在一個平面內(nèi)的戶型分隔、通風采光設(shè)計、功能區(qū)劃分和聯(lián)結(jié)的合理性等，這滿足了人基本的生理需求。其次是具體房間的人性化設(shè)計，這已上升到居家生活舒適度，即精神享受的層面。在不影響總體布局的情況下，對某個房間或細節(jié)的突破常規(guī)的設(shè)計，往往帶來新鮮體驗。至于對一些輔助功能的強調(diào)和奢華的配套，更是帶來了自我實現(xiàn)等心理體驗

以滿足觀景性為第一原則。戶型設(shè)計設(shè)計原則：設(shè)計要點：南北通透，全明設(shè)計，陽光鮮氧自由穿梭。實行“三明主義”，做到全明房，采光好：明廳、明室、明廚，雙陽臺分區(qū)設(shè)計，精巧雅致，配以超寬的樓間距，使每個戶型擁有上佳的采光通風，真正做到了明廚、明廳、明臥。第二、戶型結(jié)構(gòu)方正實用；室內(nèi)空間利用最大化，使用率可達到88%。第三、功能設(shè)計更加合理，動靜隔離、干濕分區(qū)。分區(qū)明確，互不干擾，南北朝向，不見西曬。

朝向景觀處設(shè)飄窗，雙陽臺，寬屏寬景寬視界采用入戶花園，做到家家有花園，但花園做到可組可合設(shè)計要點：戶型展示戶型展示園林規(guī)劃充分利用可營造園林的空間，營造以可觀賞性的園林景觀為主，盡量減少硬地面積，車庫美化、陸地花園、入戶花園、室內(nèi)景觀和項目的自然環(huán)境相互滲透；構(gòu)筑溫馨空間。植物配置形成以喬灌木為主，花草相結(jié)合的復(fù)層混交綠化模式，變平面型綠化為立體型綠化，構(gòu)造多層次綠化格局。園林規(guī)劃充分利用可營造園林的空間，營造以可觀賞性的園林景觀為園林景觀園林景觀道路規(guī)劃實行人車分流，減低機動車對人們居住的影響。設(shè)計好步道，用麻石鋪好路面，隔一段距離安裝一張椅子，以供休息。規(guī)劃好休閑路徑，有利于晨跑。道路規(guī)劃實行人車分流，減低機動車對人們居住的影響。小品設(shè)計小品設(shè)計原則體量小、新穎。整體性、美觀性、昭示性烘托性、象征性。小品設(shè)計中心廣場塑造一個石雕，石雕周圍設(shè)立小噴泉。中心廣場周圍擺些石凳。多設(shè)置桌椅、亭子、并引以牽牽細水。可休閑的秋千、搖椅，在一些細水流過處架小鐵索橋。垃圾桶可愛化，背景音樂。小品設(shè)計小品設(shè)計原則小品展示溪流小品展示溪流噴泉+雕塑噴泉+雕塑垃圾桶垃圾桶椅子椅子社區(qū)文化精神配套只要是有人的地方就會有體育運動，有體育運動的地方就會有體育的精神。設(shè)計一些體育健身器材，置立于廣場四周。設(shè)計部分小孩子的娛樂設(shè)施，如秋千等?？梢赃m當設(shè)立乒乓球臺、羽毛球場等。設(shè)計一個比較寬大的游泳池，采取收費方式，供社區(qū)人群使用。社區(qū)文化精神配套只要是有人的地方就會有體育運動，有體育運動的社區(qū)安全配套根據(jù)本地的一些社會治安情況，安全問題也成為了我們安定生活的要素之一。建立一只非常優(yōu)秀的社區(qū)安全管理團隊，全天24小時值班，紅外線遠程監(jiān)控。在社區(qū)出入口，以及社區(qū)內(nèi)設(shè)置相當數(shù)量的監(jiān)控器。在電梯內(nèi)、樓道內(nèi)安裝監(jiān)控攝相頭。在每一個家庭里安裝一個適時報警器。啟用防盜門等安全裝置。其他維護人身安全的一些裝置。安全第一社區(qū)安全配套根據(jù)本地的一些社會治安情況，安全問題也成為了我們社區(qū)生活配套學校：設(shè)立正規(guī)幼兒園（當?shù)赜性S多的不合格的幼兒園）生活醫(yī)療：設(shè)立醫(yī)藥店、門診部購物超市：設(shè)立中型超市和規(guī)劃一個農(nóng)貿(mào)市場休閑娛樂：設(shè)立有規(guī)范的棋牌室；游樂器材；露天跳舞廣場等金融銀行：設(shè)立自動取款機或引進農(nóng)村信用基金合作社通過這些良好條件的設(shè)立來吸引更多的人群，并為第二、三期開發(fā)做好準備社區(qū)生活配套學校：設(shè)立正規(guī)幼兒園（當?shù)赜性S多的不合格的幼兒園社區(qū)能源資源配套社區(qū)屋頂統(tǒng)一安裝太陽能熱水器設(shè)置一個統(tǒng)一油煙排放管道社區(qū)能源資源配套社區(qū)屋頂統(tǒng)一安裝太陽能熱水器社區(qū)物業(yè)管理引進一支有先進管理模式的物業(yè)管理隊伍。實行星級酒店管理。大力開展社區(qū)文化建設(shè)。社區(qū)物業(yè)管理引進一支有先進管理模式的物業(yè)管理隊伍。第四部分營銷建議第四部分營銷建議跳出邵東做營銷據(jù)不完全統(tǒng)計,現(xiàn)在分散在全國各地乃至東南亞地區(qū)的”邵商”總?cè)藬?shù)達到30萬之眾,他們在外吃苦耐勞,抱團拼搏,積累不菲的財富.拿出20-30萬元為家鄉(xiāng)的父母、子女買一套環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的小區(qū)住宅，是完全力所能及的，中秋、春節(jié)的返鄉(xiāng)時機就變得十分重要。建議與當?shù)氐暮仙虝?、同鄉(xiāng)會取得聯(lián)系，采用郵寄樓書、QQ、電子郵件、小區(qū)群的方式向老鄉(xiāng)問候，傳達樓盤咨訊，公司應(yīng)加強自我包裝和樓盤包裝，建設(shè)網(wǎng)站，強化網(wǎng)絡(luò)營銷。突出活動營銷在地市縣做營銷,由于城區(qū)不大,媒體的作用不像大城市那么重要,策劃高水準的活動往往取得滿城轟動的效果.如寧鄉(xiāng)”新府名邸”通過舉辦費翔演唱會,達到了預(yù)期的銷售目的。本案既然以星河灣為藍本,可采取邀請準客戶到廣州樓盤或者到長沙的金鷹城·圣爵菲斯參觀，以本公司的人脈，長沙的項目大都可以談下考察合作意向。跳出邵東做營銷重視戶型和立面強調(diào)物業(yè)管理根據(jù)我們在益陽、郴州、邵陽的操盤經(jīng)驗，地市因土地充裕，自建房大行其道。這種樓房戶型往往落后，安全性差，防盜網(wǎng)裝好后，逃生成為一大難題，雖然自建房經(jīng)濟實惠，但是由于沒有物業(yè)管理，沒有小區(qū)園林，嚴格意義上說只能叫做“農(nóng)民新村”。因此，我們應(yīng)聘請長沙華天物業(yè)、深圳中航這樣省會一流的物管公司，舉行隆重的簽約形式，大張旗鼓地炒作宣傳，改變?nèi)藗冾^腦的陳舊觀念，引導消費潮流。戶型設(shè)計上可以考慮大面積的入戶花園，這種戶型可隨家庭人口的增減而變化，具有很長的生命周期，家里孩子長大可以將花園改為房間，孩子獨立后可以將房間改為花園，而且產(chǎn)權(quán)面積只算50%，既經(jīng)濟又實惠。建筑立面一定要下功夫，做到時尚大氣，標新立異，以區(qū)別其他樓盤和自建房，形成極大的視覺沖擊。3。適度超前,不可以過度我們談的領(lǐng)先是指在邵東的領(lǐng)先,要根據(jù)邵東的實際消費能力做調(diào)研，做規(guī)劃，做決策.比如說園林,長沙綠城·桂花城號稱園林成本達到每平米300元,代表的是湖南最高水準.而長沙一般的樓盤的園林綠化成本每平米100-150元.長沙樓盤被要求做外保溫和中空玻璃,成本約提高10%,我們做不做中空玻璃,做不做太陽能建筑一體化(24小時賣點)都應(yīng)反復(fù)認真調(diào)查研究,什么東西是市場最迫切需要的,就是我們馬上應(yīng)該做的.重視戶型和立面強調(diào)物業(yè)管理3。適度超前,不可以過度感謝諸位對“喬遷之喜”的關(guān)愛歡迎您有空來坐坐為了市場研究更為長久的朋友我們?yōu)槟鷾蕚淞松系鹊钠斩铓g迎造訪THANKYOU感謝諸位對“喬遷之喜”的關(guān)愛THANKYOU“巴黎世家”項目初步提案2007年4月謹呈：現(xiàn)代置業(yè)“巴黎世家”項目初步提案謹呈：現(xiàn)代置業(yè)第一部分市場分析第二部分項目定位第三部分產(chǎn)品規(guī)劃第四部分營銷建議提案構(gòu)成第一部分市場分析第二部分項目定位第三部分產(chǎn)品規(guī)劃第一部分市場分析第一部分市場分析邵東總體概況

邵東縣位于邵陽市東郊，東連雙峰、衡陽，南鄰祁東，西接邵陽縣、邵陽市雙清區(qū)，北交新邵、漣源。南北長59公里，東西寬56.7公里，總面積1768.75平方公里，人口118萬。邵東素以“百工之鄉(xiāng)”“商貿(mào)之城”而名聞全國?？h內(nèi)交通便利，通信發(fā)達。婁邵鐵路橫貫東西，國道320線、1814線、潭邵高速貫通全境，洛湛鐵路邵東段、懷邵衡鐵路、邵衡高速公路和邵東新火車站即將修建或正在申報等籌建中。

邵東總體概況邵東縣位于邵陽市東郊，東連雙峰邵東發(fā)展規(guī)劃“十一五”期間重點建設(shè)項目１１７個，概算投資１５９４６７７萬元。其中：農(nóng)、林、水產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目３０個，概算投資２５４３２０萬元，占總投資的１６％，十一五”期間完成投資２２４２９０萬元。工業(yè)發(fā)展項目１７個，概算投資５０４０００萬元，占概算投資３１.７％，“十一五”期間完成投資４４０４００萬元。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目２５個，概算投資５９９８９９萬元，占總投資３７.７％，“十一五期間完成投資５８２１４９萬元。社會發(fā)展項目２４個，概算投資４７４００萬元，占總投資３％，“十一五”期間完成投資４６４００萬元。旅游項目４個，概算投資３００００萬元，占投資２％，“十一五”期間完成投資２８３００萬元。綜合項目９個，概算投資４６０５８萬元，占總投資２.９％，“十一五”期間完成投資４２５００萬元。市場建設(shè)項目６個，概算投資１１１１００萬元，占總投資７％，“十一五”期間完成投資１０９０００萬元。一系列的數(shù)據(jù)不是羅列而是在表明邵東政府的決心，對發(fā)展的支持。邵東發(fā)展規(guī)劃“十一五”期間重點建設(shè)項目１１７個，概算投資１５數(shù)據(jù)說話通過分析，邵東這三年來經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，消費沒有太大的變化，固定資產(chǎn)投資呈梯級上升，兩者的平和導致收入停滯不前。數(shù)據(jù)說話通過分析，邵東這三年來經(jīng)濟發(fā)展平穩(wěn)，2006年全縣經(jīng)濟回顧2006年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)總值81.08億元，比上年增長10.8%，其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值19.22億元，增長5.1%,第二產(chǎn)業(yè)增加值32.82億元，增長14.8%,第三產(chǎn)業(yè)增加值29.04億元,增長10.5%。人均GDP為6715元，比上年增長11.5%。第一、第二和第三產(chǎn)業(yè)增加值占生產(chǎn)總值的比重分別為23.7%、40.5%和35.8%。

全年居民消費價格總水平上漲1.7%，商品零售價格上漲2.4%，工業(yè)品出廠價格上漲4.0%，固定資產(chǎn)投資價格上漲2.7%。

全年出口總值為10200萬美元，比上年增長32.8%，其中；自營出口2916萬美元，增長18.6%。加工貿(mào)易進口267萬美元，出口622萬美元。

2006年，全縣全社會固定資產(chǎn)投資累計完成27.70億元，同比增長23.41%

2006年全縣經(jīng)濟回顧2006年全縣實現(xiàn)生產(chǎn)全縣實現(xiàn)社會消費品零售總額34.8億元，比上年增長13.3%。其中縣城市場零售額18.2億元，增長18.2/%，縣以下農(nóng)村市場零售額16.6億元，增長12.2%。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額32.3億元，增長13.7%，餐飲業(yè)2.5億元，增長38.9%。全社會建筑業(yè)完成增加值3.56億元，增長15.5%。房屋建筑施工面積159.34萬平方米，增長22.7%,具有資質(zhì)等級的總承包和專業(yè)承包建筑企業(yè)總產(chǎn)值6.8億元，房屋建筑竣工產(chǎn)值60516萬元。全縣城鎮(zhèn)居民人均可支配收入8230元，比上年增長9.1%。年末全縣金融機構(gòu)各項存款余額80.09億元，增長16.0%，其中城鄉(xiāng)居民儲蓄存款71.04億元，增長15.5%。全縣金融機構(gòu)各項貸款余額19.37億元，增長5.4%，從貸款投向看：短期貸款17.2億元，增長8.0%；中長期貸款1.9億元，增長5.5%；貸款占存款的比例為24.0%。年末全縣人口數(shù)為120.74萬人，城鎮(zhèn)人口39.19萬人，農(nóng)村人口81.55萬人，全年出生人口12462人，出生率為10.4‰，自然增長率4.68‰，比上年提高3.8個千分點。

全縣實現(xiàn)社會消費品零售總額34.8億元，比上結(jié)論回顧2006年，邵東在經(jīng)濟發(fā)展過程中呈以下特點：國民經(jīng)濟較快的發(fā)展，物價小幅的上漲。投資規(guī)模提增，投資總量進一步加大，但建筑業(yè)發(fā)展平穩(wěn)?！叭€(wěn)”人口穩(wěn)步增加，居民的收入穩(wěn)步增長，金融存貸穩(wěn)步提高。結(jié)論回顧2006年，邵東在經(jīng)濟發(fā)展過程中呈以下特點：如何看待邵東房地產(chǎn)市場？看待一個市場須持謹慎認真的態(tài)度，對于邵東市場而言，我們更加要謹慎，應(yīng)客觀與主觀結(jié)合，定量與定性分析結(jié)合。如何看待邵東房地產(chǎn)市場？看待一個市場須持謹慎綜觀邵東經(jīng)濟、市場，邵東經(jīng)濟、市場對邵東房地產(chǎn)有利有弊。有利政府堅定的決心，大力的支持。投資力度的加大，投資規(guī)模的增加，表明了開發(fā)商、投資商的投資信心。收入增加，儲蓄的增多，以及人口的增多為房地產(chǎn)的發(fā)展打下了基礎(chǔ)。不利投資規(guī)模太大，在短期形成了積壓，難以釋盤，給銷售帶來不利。邵東的收入有所上升，但仍然比較低?；A(chǔ)設(shè)施比較差，同時在一些地方缺乏人氣綜觀邵東經(jīng)濟、市場，邵東經(jīng)濟、市場對邵東房地產(chǎn)有利有弊。有利競爭樓盤分析項目名稱錦繡佳苑麗景中央花園九億商業(yè)廣場金三角大廈開發(fā)商邵東縣佳信置業(yè)有限公司湖南麗景房地產(chǎn)開發(fā)公司邵陽市九億房地產(chǎn)開發(fā)公司邵東新銳房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)經(jīng)驗————隸屬大漢集團，全國民營192強，成功開發(fā)了婁底九億步行街

——代理商長沙九智廣告長沙裕錦地產(chǎn)深圳創(chuàng)野地產(chǎn)（地標資訊撤場）——樓盤包裝原代理公司撤場，包裝一般從名片到戶外廣告、室內(nèi)形象，均大氣、精美包裝一般，模型制作粗糙，售嘍人員沒統(tǒng)一著裝尚未動工，一人接待，包裝一般規(guī)劃設(shè)計長沙方圓建筑工程設(shè)計事務(wù)所中建五局設(shè)計院北京東方華泰加拿大沃爾斯國際——物業(yè)管理本地公司收費每平方米0.8-1元,英式服務(wù)未確定物管,收費每平方米0.6-0.8元平安物業(yè)平安物業(yè)開盤竣工1.26預(yù)售證07.4..28開盤分兩期開發(fā)無預(yù)售證07.8開盤尚有兩戶未拆遷定價分析起價1348元/平米均價1680元/平米起價980均價1280開盤前調(diào)價銷售手法定金一萬從4月2日每天增加100元100%摸獎送2000-10000抽獎送電器,開盤日簽約送半年物管費,一次付款2%VIP鉆石卡2萬抵三萬,18張一天發(fā)完.56張金卡,0.5萬抵一萬,4月16日尚有少量一室一廳不參與VIP認購活動營銷聯(lián)合邵東廣電局,教育局,婦聯(lián)舉辦錦繡佳苑杯首屆未來之星少兒才藝大賽,決賽6.9競爭樓盤分析項目名稱錦繡佳苑麗景中央花園九億商業(yè)廣場金三角大項目名稱錦繡佳園麗景中央花園九億商業(yè)廣場金三角大廈廣告詞都市生活無限向上邵東18萬平方高層華宅典范城市夢想財富邵東精英會聚財富總部主賣點最高價格最高品質(zhì)西鄰邵陽公園最高建筑最大規(guī)模園林最佳湖南第一家購物公園中國縣級第一商業(yè)MALLCBD核心,地標性商務(wù)建筑園林規(guī)劃40%綠化率,園林成本從200萬提高到400萬分攤到12萬平方米,每平方米33元綠化率45.85%邵東第一外有東湖公園,內(nèi)有邵東唯一中心花園,面積5000平方米配置采用中空玻璃廣日電梯中空玻璃,紅外監(jiān)控、電子巡防系統(tǒng)建筑特點12層小高層、一梯兩湖戶、一梯三戶，大面積底層架空免費會所，頂層復(fù)式樓圍合式布局，17層50米高度，兩梯四戶點式建筑另有10棟多層和1棟酒店式公寓配套設(shè)施地處開發(fā)區(qū)，配套不齊全，引進凈菜超市老城區(qū)學校醫(yī)院銀行市場齊全，自建高檔幼兒園戶型特點獨有3+1親情戶型45平方米一居室和兩居室可分可合主力戶型為130平方米三居和160平方米的四居獨有入戶花園，270度飄窗，主力戶型137-149平米的三居和159.8-162平米的四居項目名稱錦繡佳園麗景中央花園九億商業(yè)廣場金三角大廈廣告詞都市分析結(jié)論從整個邵東房地產(chǎn)市場來看，邵東的房地產(chǎn)項目并不多，品質(zhì)不高，市場處于不成熟狀態(tài)。所有的樓盤在銷售過程中利用活動造人氣，忽略了項目的包裝，人們消費觀念的引導。戶型一般以120-160平米的三房為主,積極引進先進的思想。多數(shù)樓盤的代理公司、設(shè)計公司來自長沙、深圳等大城市，帶來了先進的銷售理念和設(shè)計理念，為以后邵東房地產(chǎn)產(chǎn)生了一定影響。分析結(jié)論從整個邵東房地產(chǎn)市場來看，邵東的房地產(chǎn)項目并不多，品2007年邵東房地產(chǎn)的發(fā)展預(yù)測2007年將是邵東樓盤競爭之年，多數(shù)樓盤將于今年進入銷售狀態(tài)，規(guī)模較大，給銷售帶來壓力，可能這一現(xiàn)象將會延續(xù)到明年。房地產(chǎn)開發(fā)商將更加趨向打造品質(zhì)產(chǎn)品，引導消費者觀念。邵東房地產(chǎn)價格今年上升的可能性不大，最好平穩(wěn)定價。今年可能是消費者轉(zhuǎn)變對樓市看法的一年，也是持幣觀望的一年。2007年邵東房地產(chǎn)的發(fā)展預(yù)測2007年將是邵東樓盤競爭之年對策抓住銷售時機，創(chuàng)造亮點，控制好銷售節(jié)奏。大規(guī)模分期開發(fā)，強調(diào)差異化，個性化，走品質(zhì)路線。平穩(wěn)定價，逐步升價。先造勢后賣，先聚人氣后開盤，積極引導消費觀念對策抓住銷售時機，創(chuàng)造亮點，控制好銷售節(jié)奏。社會環(huán)境“一是命案全破。今年全縣發(fā)命案8起（其中3起涉及精神病人作案）均已全部告破。二是重點整治“兩搶一盜”，連續(xù)開展了“天網(wǎng)”行動、打擊“兩搶一盜”專項行動，共破案415起，打掉34個搶劫、搶奪、盜竊團伙，查扣無牌無證車輛112臺、“兩摩”605臺。三是重拳打擊黑惡勢力，摧毀了10個黑惡勢力團伙，抓獲涉案人員126人。四是打擊涉毒違法犯罪，破獲涉毒案件83起，打掉販毒團伙10個，抓獲販毒人員38人，強制戒毒579人，勞教164人。五是打擊破案力度加大，1—8月全縣破刑事案件1192起，破案率上升41.57%”。

從上面的數(shù)據(jù)中我們到了邵東警察的功勞，但也看到了這個城市治安較差，人們居住不安全。社會環(huán)境“一是命案全破。今年全縣發(fā)命案8起（ＳＷＯＴ分析Ｓ：環(huán)境好規(guī)模比較大開發(fā)商有一定的實力Ｗ：周邊配套設(shè)施差人氣不足交通不便Ｏ：政府搞好經(jīng)濟堅定的決心。其他開發(fā)商的引導。邵東經(jīng)濟的好轉(zhuǎn)。Ｔ：消費觀念的陳舊。競爭比較強。ＳＷＯＴ分析Ｓ：Ｗ：Ｏ：Ｔ：綜合結(jié)論通過市場分析，我們可知邵東的情況：邵東經(jīng)濟趨于緩步向前發(fā)展過程中，處于轉(zhuǎn)型的過程中。邵東人們消費觀念比較落后，特別在居住消費上。房地產(chǎn)市場處于起步階段，需要加以引導。社會治安差。綜合結(jié)論通過市場分析，我們可知邵東的情況：第二部分定位分析第二部分定位分析發(fā)展商的目標實現(xiàn)利潤最大化。樹立自己的形象，為未來再開發(fā)埋下伏筆。發(fā)展商的目標實現(xiàn)利潤最大化。消費者的需求滿足基本的生活居住功能。經(jīng)濟又實惠，有好的生活環(huán)境，配套設(shè)施，有安全感。鄰里的身份、文化、素質(zhì)與自己相同。教育配套設(shè)施要好，地段有一定的升值前景。消費者的需求滿足基本的生活居住功能。客戶關(guān)鍵詞描述——要求價格、戶型合適、比較時尚小區(qū)安全、物管、教育配套設(shè)施齊全地段有升值的前景，鄰里的和睦相處客戶關(guān)鍵詞描述——項目定位背景綜述本項目定位是基于項目自身條件和外在因素的結(jié)合，即由自身條件和外在因素所決定的。外因——市場背景消費者宏觀市場——發(fā)展趨勢競爭者片區(qū)市場供求滿足消費者需求內(nèi)因——項目條件項目優(yōu)劣勢地塊開發(fā)條件建立競爭優(yōu)勢項目定位項目定位背景分析圖項目定位背景綜述本項目定位是基于項目自身條件和外在因素的結(jié)合根據(jù)前面綜合分析，項目定位背景如下：邵東房地產(chǎn)市場還處于剛起步時期，人們還沒能接受規(guī)模化小區(qū)，但隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們的居住觀念將得到改變，市場將有一定的發(fā)展前提。邵東大多數(shù)是些不安全、不美觀的自建房，現(xiàn)有的幾個樓盤是一種中檔型樓盤，稱的上高檔型樓盤的還沒有。高檔型住宅發(fā)展空間很大。目前在市場上多層住宅比較受客戶的喜歡，特別是大戶型的產(chǎn)品比較受人親睞。安全問題一直以來受邵東人們所關(guān)注，但是在邵東沒有一個小區(qū)能夠給人們充分安全感。雖然說邵東的年均收入不是很高，但是邵東存在一批經(jīng)濟實力雄厚的爆發(fā)戶，同時還有些公務(wù)員、經(jīng)商人成為高端群體，享受生活，都追求品質(zhì)生活。邵東房地產(chǎn)市場現(xiàn)有住宅大多以現(xiàn)代式風格為主，通過消費者心理研究中國人喜歡崇洋，特別是洋式風格更能夠襯托高檔性。根據(jù)前面綜合分析，項目定位背景如下：鑒于上述市場形勢，本項目定位時必須考慮如下問題：充分考慮消費者的需求，建立相對差異化、個性化的市場形象與特征，從而與現(xiàn)有項目形成鮮明差別，利于項目品牌建立及開發(fā)利潤獲??；并保障實現(xiàn)“降低風險，快速開發(fā)、銷售”與“獲取相對最高開發(fā)收益”的雙重目標；鑒于上述市場形勢，本項目定位時必須考慮如下問題：決策走高檔產(chǎn)品路線。在該縣只有做高檔路線，才能賣到期望價格，占領(lǐng)市場。打造歐式風格小區(qū)，迎合消費者“崇洋”心理，同時彌補時?？杖保龑M者的消費觀念。重點強調(diào)安全。邵東的混亂給了我們一個機會。以大戶型為住，穿插小戶型。決策走高檔產(chǎn)品路線。在該縣只有做高檔路線，才能賣到期望價格，客戶定位城市富人階層50、60年代末，70年代初出生的知識與學歷水平雖不相同，但都擁有較高智慧，把握機遇，創(chuàng)造個人財富希望個人成就得到社會認可，骨子里有種光宗耀祖的情節(jié)追求高品質(zhì)居家、鄰里氛圍，享受其帶來的成就感，尊貴感要求社區(qū)人文氛圍較好，向往和諧、舒適的居家文化環(huán)境圈內(nèi)口碑傳播影響其購買決策客戶定位城市富人階層50、60年代末，70年代初出生的客戶共性特點1、大都是中、高收入階層，他們基本上是邵東的富人；2、年齡特征大都在30—50歲左右，三口之家居多；3、部分私營業(yè)主、經(jīng)商人士已經(jīng)在這里長期生活工作對該城市的生活環(huán)境比較認同；4、生活相對比較低調(diào)，喜歡在離工作地點較近，環(huán)境景觀又好的位置購房；5、對居住品質(zhì)、建筑品質(zhì)、園林環(huán)境和物業(yè)管理非常重視；6、對創(chuàng)新產(chǎn)品的接受度都比較高，喜歡居住在寬敞、舒適的生活空間中?？蛻艄残蕴攸c1、大都是中、高收入階層，他們基本上是邵東的富人客戶構(gòu)成1、私營業(yè)主(1)個人社會和經(jīng)濟特征：這部份人年齡一般在30—50歲，主要是邵東各類批發(fā)市場、門店經(jīng)營者。(2)消費心理和消費特征：理智型的消費群，對生活品位要求高，希望與家人生活在一起，喜歡寧靜與高尚的生活，基本都是多次置業(yè)；(3)生活基本態(tài)度和觀念：事業(yè)心很重，對家庭的責任心很強，由于在周邊生活很多年，對該區(qū)域比較依戀；(4)產(chǎn)品需求描述：一般喜歡大戶型的高端產(chǎn)品，追求好的朝向、景觀面及間距大的產(chǎn)品。2、經(jīng)商人士(1)個人社會和經(jīng)濟特征：這部份人年齡一般在30—45歲，收入比較高；(2)消費心理和消費特征：由于該人群個性比較張揚，同時又追求高生活品質(zhì)和敢于超前消費的心理；(3)生活基本態(tài)度和觀念：整天忙于工作，大都處于事業(yè)上升期，對工作傾注了滿腔熱情，對未來充滿信心；(4)產(chǎn)品需求描述：由于自有經(jīng)濟實力很強，對創(chuàng)新、舒適型戶型比較鐘情。客戶構(gòu)成1、私營業(yè)主2、經(jīng)商人士３、公務(wù)員(1)個人社會和經(jīng)濟特征：這部份人年齡一般在30—３５歲，主要是長住邵東。(2)消費心理和消費特征：理智型的消費群，對生活品位要求高，會享受生活，喜歡激情浪漫的生活，基本都是一次置業(yè)；(3)生活基本態(tài)度和觀念：責任心很強，由于工作原因可能要長期呆在這里；(4)產(chǎn)品需求描述：一般喜歡時尚的產(chǎn)品，追求好的朝向、景觀面及間距大的產(chǎn)品。３、公務(wù)員項目物業(yè)定位30萬平米·歐洲風情成熟社區(qū)釋義：30萬：邵東大規(guī)模社區(qū)歐洲風情：在市場上是唯一的，具有區(qū)別性成熟社區(qū)：規(guī)模化社區(qū)完善的配套愜意的生活項目物業(yè)定位30萬平米·歐洲風情成熟社區(qū)釋義：形象定位釋義：邵東——立足片區(qū)輻射全縣首席——唯一性歐洲生活——體現(xiàn)異國風情，也體現(xiàn)了產(chǎn)品的差異性、高檔性邵東首席歐洲生活社區(qū)形象定位釋義：邵東首席歐洲生活社區(qū)主推廣語貴族領(lǐng)地世家享受主推廣語貴族領(lǐng)地世家享受案名建議巴黎世家釋義：一種歐洲風情。詮釋寧靜、愜意、舒適的生活，洋氣地集合了歐洲各國經(jīng)典建筑，洋溢濃郁國際風情生活氣息的小鎮(zhèn)。世家,體現(xiàn)一種高貴.案名建議巴黎世家釋義：參考案名頤和美地凱旋門英倫華府康橋郡府現(xiàn)代·歐洲城參考案名頤和美地主要賣點引領(lǐng)時尚的領(lǐng)跑者，具有7大賣點；理念。為邵東首席異國風情的生活方式，以優(yōu)質(zhì)居住空間引領(lǐng)時尚，倡導新的生活方式和居住模式。規(guī)模。本項目為邵東最大的房地產(chǎn)項目，居住空間和環(huán)境空間廣闊。價格。本項目為一種高檔產(chǎn)品，但定位于中檔價格，實現(xiàn)本項目物超所值。環(huán)境。本項目營造一種歐洲生活，勾勒一幅異國風情美麗畫面。產(chǎn)品。由著名的設(shè)計公司設(shè)計，名師手筆，打造世紀經(jīng)典，創(chuàng)造邵東前所未有的產(chǎn)品。配套設(shè)施。配有幼兒園、超市、診所、會所、運動設(shè)施等。營造小城環(huán)境，做到足不出戶，一切無憂。管理服務(wù)。聘請著名的物業(yè)管理公司，實行星級管理。安全至上。全天侯的監(jiān)控器，保安的地面巡邏，方便的報警器。風水。有山有水，乃天然風水寶地。主要賣點引領(lǐng)時尚的領(lǐng)跑者，具有7大賣點；廣告設(shè)計方向——主題內(nèi)涵：位置規(guī)模生活配套星級管理園林景觀歐式生活主題外延：空間綠化居住氛圍升值前景成熟度關(guān)鍵詞——簡約親和文化個性廣告設(shè)計方向——主題內(nèi)涵：位置規(guī)模生活配套星級管理形象的詮釋——社區(qū)的生活的快樂的！可以很輕松！形象的詮釋——社區(qū)的生活的快樂的！可以很輕松！形象的詮釋——尊貴的高雅的時尚的！可以很浪漫！形象的詮釋——尊貴的高雅的時尚的！可以很浪漫！1.形象表現(xiàn)——宣傳物料（話語霸權(quán)）強化項目星級管理、獨特的生活風情、優(yōu)美的園林，積極引導消費者。宣揚該地的風水，但不要太張揚，通過樓書來說明。對比“農(nóng)民新村”和“小區(qū)生活”，突出小區(qū)的優(yōu)越性?？裳埧蛻舻街泻轿飿I(yè)管理的長沙大盤實地考察,提前感受未來生活,體會品牌物業(yè)管理和大型園林社區(qū)的魅力。1.形象表現(xiàn)——宣傳物料（話語霸權(quán)）強化項目星級管理、獨特的

強化星級管理、生活方式、配套設(shè)施，進行熱點炒做；——售樓中心設(shè)計發(fā)揮昭示性優(yōu)勢，大力改善外圍環(huán)境，提高項目形象?！碱I(lǐng)交通要道，外圍導視全覆蓋發(fā)布組織各類社區(qū)活動，推進老客戶營銷?！蠋聝?yōu)惠組織參觀活動，推行體驗式營銷?！赓M參觀活動2.形象延展——具體銷售舉措2.形象延展——具體銷售舉措3.開發(fā)商品牌——互動傳播強化開發(fā)商的知名度，在銷售過程中，售樓書要介紹開發(fā)商的開發(fā)情況，售樓也要講明開發(fā)商的實力，以及承諾。開發(fā)商開展一些社會活動，公關(guān)活動，如捐助希望工程、獲得一些最佳居住小區(qū)稱號、免費參觀長沙、廣東的一些樓盤等。在邵東乃至邵陽地區(qū)首次引進全國品牌物業(yè)管理公司，如深圳中航和華天物業(yè)。舉辦隆重的簽約儀式，邀請地方領(lǐng)導和建設(shè)廳相關(guān)領(lǐng)導出席，組織客戶考察中航或華天長沙管理項目。物業(yè)管理提前介入設(shè)計，施工和銷售環(huán)節(jié)，派出保安保潔，著裝上崗。3.開發(fā)商品牌——互動傳播強化開發(fā)商的知名度，在銷售過程中，策略分解一： 社區(qū)價值展示

1.賣場包裝—樹立高尚社區(qū)形象；用一些精美的廣告橫幅包裝工地，用廣告窗簾裝飾售樓部。

2.通道傳播—擴大片區(qū)知名度。在通往項目的道路兩邊樹立廣告旗桿、廣告橫幅。1.賣場包裝—樹立高尚社區(qū)形象；通道決定出路！導視全覆蓋發(fā)布，擴大項目知名度！一劍出鞘天下知——在縣城主要的路口、進城口、車站等繁華地段樹立路牌廣告，人員發(fā)放廣告宣傳單。通道決定出路！導視全覆蓋發(fā)布，擴大項目知名度！一劍出鞘天下知策略分解二：產(chǎn)品價值展示

1.售樓處/樣板房/看樓通道/架空花園/會所等配套完美展示；耳聽為虛、眼見為實——體驗營銷:帶領(lǐng)客戶來長沙體驗成熟社區(qū)感覺.策略分解二：產(chǎn)品價值展示

1.售樓處/樣板房/看樓通展示攻略之售樓部展示——關(guān)于售樓部設(shè)計風格豪華富貴——豪華、富貴是歐洲的表現(xiàn)展示攻略之售樓部展示——關(guān)于售樓部設(shè)計風格豪華富貴—展示攻略之售樓部展示——關(guān)于售樓部設(shè)計風格華貴、自然－華貴融入才是生活的本質(zhì)展示攻略之售樓部展示——關(guān)于售樓部設(shè)計風格華貴、自然－華貴融展示攻略之通道展示——關(guān)于通道設(shè)計風格簡單、充實、美麗——簡單充實是人們追求的展示攻略之通道展示——關(guān)于通道設(shè)計風格簡單、充實、美麗——簡展示攻略之會所展示豪華——身份的體現(xiàn)——關(guān)于會所設(shè)計風格展示攻略之會所展示豪華——身份的體現(xiàn)——關(guān)于會所設(shè)計風格（簡約——少即是多的風格永遠流行）展示攻略之產(chǎn)品展示——關(guān)于樣板房設(shè)計風格（簡約——少即是多的風格永遠流行）展示攻略之產(chǎn)品展示——關(guān)于展示攻略之產(chǎn)品展示關(guān)鍵詞：優(yōu)雅、和諧、舒適、居家——關(guān)于樣板房設(shè)計風格（優(yōu)雅——格調(diào)家居生活）展示攻略之產(chǎn)品展示關(guān)鍵詞：優(yōu)雅、和諧、舒適、居家——關(guān)于樣板展示攻略之產(chǎn)品展示無遮擋和非家具裝飾，使其寬敞、明亮、通透?！P(guān)于樣板房設(shè)計風格別致的符號造型強化識別記憶展示攻略之產(chǎn)品展示無遮擋和非家具裝飾，使其寬敞、明亮、通透展示攻略之產(chǎn)品展示簡約是一種美德，然而每個人心目都隱藏著奢華的夢想、欲望與沖動，華麗、奢侈、揮霍……——關(guān)于樣板房設(shè)計風格（奢華——媚惑蔓延中）參考樓盤:鼎太風華◎獨特的空間處理，廳-琴房-主臥連通。展示攻略之產(chǎn)品展示簡約是一種美德，然而每個人心目都隱藏著奢華策略分解三：附加價值展示

1.知名商家引入提前納入營銷；2.引進國際知名物管全面形象提升.超市，銀行引入事宜盡快確定；星級物管服務(wù)；管家式服務(wù)；策略分解三：附加價值展示

1.知名商家引入提前納入營銷；2.策略分解四：客戶資源網(wǎng)絡(luò)

1、關(guān)系戶納入營銷；2.喬遷之喜客戶資源充分利用.編制《開發(fā)商關(guān)系戶名單》；.開展活動，實行帶客拿提成；.充分利用公司關(guān)系，擴張客源流.使用多種營銷手段，如網(wǎng)絡(luò)營銷、電話營銷，關(guān)系營銷策略分解四：客戶資源網(wǎng)絡(luò)

1、關(guān)系戶納入營銷；2.喬遷之喜客極具競爭力的產(chǎn)品定位：滿足不同消費者群體，實行多種產(chǎn)品組合，實現(xiàn)利潤最大化，風險最小化．以三房為主力戶型，主力面積區(qū)間為120－150平方米，穿插二房和四房。充分利用地塊資源，以及空間資源，發(fā)揮出最大的利潤。

合理布局舒適型戶型+豪華型戶型極具競爭力的產(chǎn)品定位：滿足不同消費者群體，實行多種產(chǎn)品組合，如何定價？

一般來說房價是年收入的６－８倍，而邵東的遠遠不止，因此邵東的房價從理論來說，不容樂觀。但是看問題必須從實際出發(fā)，結(jié)合我們項目的情況，我們項目的成本要高于其他項目，為了不影響銷售，利潤的回收，我們將采用淡化價格、平價高檔產(chǎn)品手段，重點突出項目優(yōu)點。如何定價？一般來說房價是年收入的６－８倍，而邵東的遠遠不第三部分產(chǎn)品規(guī)劃第三部分產(chǎn)品規(guī)劃規(guī)劃原則充分發(fā)揮地塊優(yōu)勢，實現(xiàn)地塊的最大價值，合理布局；加強景觀與建筑的共融，充分發(fā)揮中心園林的價值，實現(xiàn)價值最大化；體現(xiàn)歐式風格；依地就勢，在規(guī)劃上以保證居家的私密性，并最大程度地解決景觀空間和公共活動范圍的狹小和局促；規(guī)劃過程要與自然環(huán)境相適應(yīng)，并且要考慮停車的方便,人車分流以及安全措施的實施；采用恒溫材料；合理布局，規(guī)劃好休閑場地。規(guī)劃原則充分發(fā)揮地塊優(yōu)勢，實現(xiàn)地塊的最大價值，合理布局；建筑設(shè)計建議外立面設(shè)計建議大氣、富貴的現(xiàn)代歐式建筑。外立面使用涂料，以暖色為主，增強建筑物的昭示性。建筑設(shè)計建議外立面設(shè)計建議戶型設(shè)計設(shè)計原則：經(jīng)濟型與舒適型戶型進行合理搭配；戶型功能齊全、面積實用、布局合理：首先是整體布局的科學性，包括在一個平面內(nèi)的戶型分隔、通風采光設(shè)計、功能區(qū)劃分和聯(lián)結(jié)的合理性等，這滿足了人基本的生理需求。其次是具體房間的人性化設(shè)計，這已上升到居家生活舒適度，即精神享受的層面。在不影響總體布局的情況下，對某個房間或細節(jié)的突破常規(guī)的設(shè)計，往往帶來新鮮體