賽普咨詢房地產(chǎn)流程體系實施宣貫學案

賽普咨詢房地產(chǎn)流程體系實施宣貫學案目錄目錄一、流程管理知識：1.

WHAT——流程及流程體系解讀2.WHY——為什么要建立流程管理體系3.HOW——如何建立流程體系流程及流程的十二個要素活動輸入輸出資源價值接口職責風險成本時效方法順序核心要素構(gòu)成流程的核心及隱含的要素流程文件體系的結(jié)構(gòu)：從專業(yè)上分，企業(yè)流程體系包括業(yè)務類和管理類兩大部分戰(zhàn)略管理人力資源管理風險管理行政、信息管理管理支持模塊項目拓展項目策劃設計管理工程管理營銷管理客戶關(guān)系管理項目計劃管理開發(fā)業(yè)務模塊采購管理項目成本管理公司計劃管理預算、資金計劃管理知識管理經(jīng)營導向模塊房地產(chǎn)業(yè)務類包括：從“拓展”—“客戶關(guān)系管理”七大專業(yè)管理類包括：全過程的項目計劃、項目成本管理流程，經(jīng)營導向類和管理支持類流程流程的層次四級表格、模板二級流程三級指引一級流程總圖

第二級文件：為完成流程體系要求的關(guān)鍵活動所規(guī)定的途徑第三級文件：為完成某項特定活動所規(guī)定的具體方法第一級文件：描述各流程活動之間的前后并行關(guān)系，是流程體系開展的邏輯關(guān)系圖第四級文件：為完成某項特定活動所規(guī)定使用的流轉(zhuǎn)表單或要達到的成果標準要求流程管理體系的PDCA循環(huán)流程管理定義：對流程進行策劃、優(yōu)化和再造,并通過實施、監(jiān)控、評價和改進,以持續(xù)達成和改善流程的績效目標的過程。`P-策劃D-編制C-檢查A-評估S-結(jié)構(gòu)分專業(yè)、分分層級的流程體系流程清單流程/指引/表單/模板的編制流程績效評估流程改進流程管理體系的組織架構(gòu)：流程管理的組織責任部門流程執(zhí)行和改進的主體部門流程按照業(yè)務需求分步驟實施流程執(zhí)行情況檢查

怎樣才能實現(xiàn)精細化管理--從一個表格說起

行業(yè)中設計變更管理存在的問題：設計變更多,但卻不能定期進行原因分析,以進行知識管理;同一公司經(jīng)常的設計錯漏問題總是不斷地出現(xiàn);不能確切地知道設計變更的數(shù)量,如每10萬平方米設計變更的條數(shù);設計變更過程中溝通機制不健全,經(jīng)常違反銷售承諾或政府規(guī)劃,導致后續(xù)引發(fā)危機事件;設計變更審批環(huán)節(jié)較多,影響運作效率,并且審批后并沒有起到把控效果2.為什么要建立流程管理體系

2.為什么要建立流程管理體系2.為什么要建立流程管理體系房地產(chǎn)流程5個特點周期：運作時間長構(gòu)成房地產(chǎn)流程特點復雜性：外部接口多對象：以人為主結(jié)果：一次性方式：并行運作多14325運作周期長：監(jiān)控成本和監(jiān)控難度外部接口多：協(xié)調(diào)和可控性難度以人為主：標準化程度低一致性難度（包工包料包人）并行運作多：協(xié)調(diào)和計劃控制難度一次性：糾錯的成本高難度大（風險：一失足成千古恨）2.為什么要建立流程管理體系在不同的階段組織面臨的管理重點有所不同，在組織明確了發(fā)展戰(zhàn)略后組織管控模式、流程與績效管理將變得非常重要創(chuàng)業(yè)期成長期成熟期規(guī)模/市場影響力發(fā)展階段創(chuàng)業(yè)期：產(chǎn)品、人衰退期成長期：流程、人成熟期：產(chǎn)品、人

流程PROCESS產(chǎn)品PRODUCT人PEOPLE卓越的組織卓越的人卓越流程卓越產(chǎn)品組織運營的三要素3P-卓越的組織一定具有卓越的人卓越的流程和卓越的產(chǎn)品2.為什么要建立流程管理體系1.理念：聚焦客戶2.產(chǎn)品：卓越的產(chǎn)品(服務)3.管理：精細化的運營管理體系4.資源：卓越的人（團隊）5.文化：有效執(zhí)行力標桿持續(xù)成功的因素如果沒有行之有效的流程某知名房地產(chǎn)公司總經(jīng)理：職責責任不清，部門相互推諉依靠個人經(jīng)驗管理，單個項目做得很好，但多項目運作時問題不斷大家總有忙不完的事,看上去都很忙但不知道忙什么，為什么忙同樣的問題重復發(fā)生,我不斷地在處理問題總也處理不完員工不斷抱怨，客戶投訴不斷員工的收入越來越高滿意度卻越來越低2.為什么要建立流程管理體系流程體系策劃輸出成果包括:(1-2-1-2)1個模型－VAC模型：明確7個環(huán)節(jié)及8大專業(yè)的關(guān)系－解決的問題：流程系統(tǒng)化及主要開發(fā)環(huán)節(jié)及專業(yè)關(guān)聯(lián)關(guān)系2張圖－7環(huán)節(jié)龜型圖、流程總圖－解決的問題：流程策劃分析工具、專業(yè)之間配合、協(xié)同性及流程接口流程體系順暢性，運作效率1張單－流程體系文件清單－解決的問題：流程的系統(tǒng)性2張表－開發(fā)階段關(guān)鍵輸出成果表、關(guān)鍵節(jié)點及輸入輸出成果表－解決的問題：關(guān)鍵輸出成果質(zhì)量、有效性和一致性流程體系策劃將基于成果導向,聚焦關(guān)鍵節(jié)點對應的輸出成果標準以及專業(yè)之間的接口關(guān)系分別解決不同的流程問題3.如何進行流程體系設計？——流程策劃

一個模型房地產(chǎn)流程與VAC模型（將價值鏈分解提煉成53個關(guān)鍵活動）

流程規(guī)劃需要基于價值鏈而不是部門來規(guī)劃-流程關(guān)系及專業(yè)配合

增值鏈（VAC）模型普遍適用于對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增值活動的系統(tǒng)性描述；該模型是咨詢小組開展對業(yè)務流程管理體系診斷所依據(jù)的框架，也是進行業(yè)務流程體系設計的重要工具。拓展營銷設計采購工程客服組織項目論證產(chǎn)品初步定位前期設計研究采購策劃工程條件評估服務模式及服務標準策劃產(chǎn)品定位概念設計方案設計部品研究采購規(guī)劃工程勘察施工圖會審基礎工程施工營銷策劃前期推廣銷售設計效果跟蹤監(jiān)控設計技術(shù)支持銷售環(huán)境及人力資源準備竣工交付保修期維護客戶服務初步設計施工圖設計銷售服務入伙組織立項開工開盤入伙客戶接觸點品質(zhì)監(jiān)控服務品質(zhì)監(jiān)控定案項目論證項目策劃方案設計工程實施銷售管理客戶關(guān)系管理定位策劃成果跟蹤及評估采購實施及供應管理部品及樣板管理成本施工前期準備主體結(jié)構(gòu)施工前期客戶積累銷售配合項目成本估算項目成本預算動態(tài)成本管理項目結(jié)算成本后評估項目成本概算銷售客戶關(guān)系管理市場調(diào)研工程采購采購考察/調(diào)研圖例：關(guān)鍵任務項目里程碑TurtleDiagram(流程的龜型圖)過程/活動關(guān)鍵點/決策方式職責

接口/方法論衡量指標輸入（信息、資源）輸出（成果）誰去做?做什么?相關(guān)支持?如何衡量?成果標志?輸入信息?兩張圖——

1.龜型圖：基于價值鏈模型七大階段進行龜形圖分析，得到七大階段的流程要素分析輸出要素識別：1、明確主要輸入條件2、明確主要輸出成果3、明確階段流程接口4、得到各階段的關(guān)鍵點分析5、得到各關(guān)鍵活動的決策方式6、流程策劃（文件清單）兩張圖——

1.龜型圖：基于價值鏈模型七大階段進行龜形圖分析，得到七大階段的流程要素分析輸出——以采購管理為例滿足流程KPI的實現(xiàn)進度的過程控制點/項目難點/進度瓶頸產(chǎn)品品質(zhì)控制管理精細化財務／現(xiàn)金流影響客戶導向……時序型有明顯時間關(guān)聯(lián)關(guān)系的活動，是項目計劃管理的主要內(nèi)容持續(xù)型項目管理的基礎工作，發(fā)生頻率高、繁雜、沒有明顯時間要求日常管理公司專業(yè)管理的基礎工作，以專業(yè)研究為主，日常積累，沒有明顯時間要求項目節(jié)點活動（時序型）項目管理活動（持續(xù)型）專業(yè)管理活動（日常管理）項目發(fā)展線項目內(nèi)部立項項目可研論證項目投資決策評審項目獲取【取得項目權(quán)屬確認文件(含土地招拍掛文件編制、并購程序)】項目交接項目信息收集/初步篩選城市投資等級評價模型公司投資策略研究基礎研究(行業(yè)研究/城市地圖)編制年度土地儲備計劃設計線概念規(guī)劃設計草案<無>產(chǎn)品標準化研究市場線初步市場調(diào)研及初步定位<無>客戶模型研究市場研究成本線成本測算(1-可研版)<無>成本數(shù)據(jù)庫管理工程線(含采購)工程條件評估<無><無>客服線<無><無><無>管理線(戰(zhàn)略/計劃/財務等)資金籌措初步方案投資估算(1-可研版)項目風險評估<無>戰(zhàn)略規(guī)劃年度經(jīng)營開發(fā)計劃項目投資評價模型項目風險評價模型紅色表示主線路上的活動，藍色表示需要關(guān)注的三級節(jié)點然后基于價值鏈和龜形圖分析，進一步細化關(guān)鍵活動，得到房地產(chǎn)開發(fā)二級關(guān)鍵活動節(jié)點兩張圖——

2.流程總圖：基于二級關(guān)鍵活動節(jié)點得到流程總圖－可以分析公司是否集中優(yōu)質(zhì)資源承擔地產(chǎn)價值環(huán)節(jié)高的部分

--可以分析公司是否實現(xiàn)了合理的分權(quán)管控體系--可以識別公司在價值挖掘與實現(xiàn)環(huán)節(jié)的作用--業(yè)務分工的目的是實現(xiàn)整體價值最大化--業(yè)務鏈高速運作離不開統(tǒng)一的業(yè)務邏輯--幫助理解業(yè)務的關(guān)聯(lián)時序--解釋圍繞業(yè)務流程設置的部門職責的來源--明確業(yè)務管控標準(質(zhì)量與時序)--理順從總部到地方的業(yè)務遷移過程及接口1事情在不同的部門之間交接,成果標準固定可循2為保證得到底限一致的成果,操作步驟相對固化兩張圖——

2.流程總圖：開發(fā)流程總圖的作用-某客戶總結(jié)篇一張清單：基于龜形圖分析得到流程文件清單1張清單：基于龜型圖分析并結(jié)合企業(yè)的管理現(xiàn)狀和特點形成流程清單，37個流程+54個指引流程不在于多而在于有用流程不在于細而在于有效一張表：階段成果標準表一張表－關(guān)鍵節(jié)點管理成果標準表（成果標準定義）階段關(guān)鍵管理節(jié)點輸入成果/啟動條件輸出成果/輸出標準完成時間主要參與部門審批流程審批結(jié)果發(fā)放范圍與52里程碑節(jié)點的關(guān)聯(lián)Ⅰ—拓展階段１項目立項1、外調(diào)信息表2、土地屬性分析表3、新項目獲取風險評估分析表1、地塊調(diào)查報告2、《項目立項報告》，包含：1）初步規(guī)劃方案2）初步產(chǎn)品定位3）項目初步經(jīng)濟測算4）項目風險分析5）項目初步交易方式前期調(diào)研15天，編制報告時間5天主責：項目發(fā)展部主要配合部門：設計管理部營銷管理部財務管理部①、項目發(fā)展部經(jīng)辦人②、項目發(fā)展部經(jīng)理③、總經(jīng)理審批①、項目發(fā)展部②、營銷管理部③、設計管理部④、成本管理部⑤、財務管理部⑥、工程采購部（以上均包含部門經(jīng)理及該部門項目群成員）--Ⅰ—拓展階段２可研論證1、項目立項報告1、新項目可研經(jīng)濟測算--成本部分2、新項目經(jīng)濟測算---經(jīng)濟指標部分3、《可行性研究報告》，包含：1)項目周邊情況調(diào)查2)市場研究3）項目開發(fā)方案4）投資估算與融資方案5）財務評價6）不確定性分析7）綜合評價8)研究結(jié)論與建議主責：項目發(fā)展部主要配合部門：營銷管理部設計管理部成本管理部財務管理部①、項目發(fā)展部經(jīng)辦人②、項目發(fā)展部經(jīng)理③、所有部門分管副總④、總經(jīng)理⑤、區(qū)域?qū)徸h⑥、集團審批①、項目發(fā)展部②、營銷管理部③、設計管理部④、成本管理部⑤、財務管理部⑥、工程采購部（以上均包含部門經(jīng)理及該部門內(nèi)的項目群成員）1投資分析完成其它輸出：會議決策體系：基于前面的成果分析梳理，明確了會議決策體系（12個關(guān)鍵會議）其它輸出：一二級節(jié)點計劃：依據(jù)關(guān)鍵活動分解還可以形成公司的一二級節(jié)點開發(fā)計劃28（小結(jié)）：流程策劃-（1拖6）WBS分析關(guān)鍵任務工作周期關(guān)鍵任務信息管理等級確認方式輸出成果流程總圖龜形圖分析流程清單（附流程清單）項目計劃模版項目關(guān)鍵成果列表項目開發(fā)管理活動授權(quán)一覽表會議體系關(guān)鍵成果定義關(guān)鍵信息上報一覽表目錄二、中珠流程體系設計回顧請關(guān)注：做了些什么？工作的思路？工作的結(jié)果？目錄三、咨詢成果實施案例分享案例一：某公司以培訓為重點的做法（地產(chǎn)百強）案例二：某知名企業(yè)的做法（地產(chǎn)二十強）實施推動部分：過程評估、后續(xù)改進部分：案例三：某知名企業(yè)的做法（地產(chǎn)二十強）案例一：某公司以培訓為重點的做法（地產(chǎn)百強）特點介紹：

HR部門牽頭，系統(tǒng)策劃三類培訓方式，普及培訓全員參與；重點培訓，有選擇的參與

培訓周期長，跨度近三個月培訓與考核相結(jié)合原則

培訓過程記錄問題，培訓中和培訓后集中反饋，培訓后集中修訂發(fā)布案例二：某知名企業(yè)的做法（地產(chǎn)二十強）案例三：某知名企業(yè)的做法（地產(chǎn)二十強）第一次：08年流程檢查和改進案例三：某知名企業(yè)的做法（地產(chǎn)二十強）第二次：09年流程檢查和改進案例三：某知名企業(yè)的做法（地產(chǎn)二十強）第二次：09年流程調(diào)研和改進總結(jié)：行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)咨詢成果實施方法論（1）組織推動，部門牽頭：由流程主管部門組織各個部門進行咨詢管理體系的學習和培訓工作。各部門經(jīng)理牽頭，對部門內(nèi)部員工進行流程講解，并形成培訓記錄。（2）題庫支持，考核促優(yōu)：各部門經(jīng)理編制流程考試試題，流程主管部門匯總形成流程題庫，組織相關(guān)部門進行考試，促進流程應用。（3）重點先行，試行跟進：結(jié)合當期項目業(yè)務，選擇重點流程逐步試運行，定期對整個的管理體系的運營情況進行跟蹤，并根據(jù)情況進行記錄，邀請咨詢公司根據(jù)情況進行跟蹤輔導，輔導期結(jié)束后，對整個流程文件進行統(tǒng)一修訂和發(fā)布。（4）流程審計，持續(xù)改進：由公司流程小組人員，編制流程審核表，進行流程運行審核，關(guān)注流程與表單執(zhí)行情況，匯總不合格項和觀察項，給出預防糾正措施，對流程不合理的地方，提出流程修訂建議。目錄四、中珠流程體系實施建議全民參與企業(yè)規(guī)范化建設，你準備好了嗎？心理準備：管理咨詢項目是一次變革不了解情況盲目樂觀漠視抵觸反感尋求退路絕望了解現(xiàn)狀悲觀嘗試體會理解產(chǎn)生希望接受了解現(xiàn)狀樂觀主動完成持續(xù)發(fā)展可以預見，實施新的架構(gòu)、流程和績效體系，在一定時期內(nèi)局部會存在抵觸，這是對變革的正常反應，對變革的管理就是要在統(tǒng)一認識的基礎上使管理陣痛期最短、幅度最小持續(xù)規(guī)范化建設，任重而道遠技術(shù)準備：流程學習、使用、審核、優(yōu)化1234最重要的是轉(zhuǎn)變工作思路觀念上接受變等待為主動識別關(guān)鍵問題和緊急問題理解并轉(zhuǎn)換快速行動我們做不了請咨詢師修改文件執(zhí)行到什么程度領(lǐng)導說了算觀望和等待行動：轉(zhuǎn)變思想，先執(zhí)行再優(yōu)化管理是一種實踐，其本質(zhì)不在于“知”而在于“行”——“現(xiàn)代管理學之父”彼得?德魯克流程實施基本原則：先固化、再優(yōu)化、再標準化－必須實施

流程執(zhí)行好的企業(yè)一定是堅信流程能夠帶來價值的企業(yè)先固化再優(yōu)化再標準化下一步的主要工作應圍繞著如何確保體系能夠得到有效落實以及持續(xù)改進而展開管理體系：－難在執(zhí)行－重在持續(xù)－貴在改進管理體系能否發(fā)揮作用關(guān)鍵是能否得到有效執(zhí)行要確保流程得到有效執(zhí)行關(guān)鍵有6個因素1.組織上的保障2.重點突破3.充分培訓4.定期審核監(jiān)控5.績效驅(qū)動6.持續(xù)改進和優(yōu)化

流程管理關(guān)鍵因素持續(xù)的改進績效驅(qū)動

定