房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)實(shí)務(wù)培訓(xùn)

房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)實(shí)務(wù)

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)若干實(shí)務(wù)第1講了解房地產(chǎn)企業(yè)及其環(huán)境第2講房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)重大錯(cuò)報(bào)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)審計(jì)第3講房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表附注特點(diǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖項(xiàng)目前期工作成立項(xiàng)目公司招標(biāo)/拍賣(mài)取得土地使用權(quán)，簽訂土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同，交納土地出讓金，取得土地使用證項(xiàng)目選址及取得選址意見(jiàn)書(shū)辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建筑工程規(guī)劃許可證物業(yè)接管施工單位招標(biāo)，申請(qǐng)施工許可證項(xiàng)目建設(shè)，包括現(xiàn)場(chǎng)管理房產(chǎn)預(yù)售項(xiàng)目驗(yàn)收竣工市政配套施工環(huán)保驗(yàn)收綠化、衛(wèi)生防疫、環(huán)衛(wèi)、電梯、管線等部門(mén)驗(yàn)收消防驗(yàn)收人防驗(yàn)收與購(gòu)房者辦理驗(yàn)收、移交消防驗(yàn)收工程質(zhì)量監(jiān)督驗(yàn)收建筑面積測(cè)繪竣工檔案驗(yàn)收規(guī)劃驗(yàn)收申請(qǐng)交付使用許可證辦理竣工驗(yàn)收備案配套設(shè)施驗(yàn)收取得房屋所有權(quán)證可行性研究、做出決策第1講了解房地產(chǎn)企業(yè)及其環(huán)境第1講了解房地產(chǎn)企業(yè)及其環(huán)境

1.1房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境與監(jiān)管環(huán)境以及其他外部因素；

1.2被審計(jì)單位的性質(zhì)；

1.3被審計(jì)單位對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇和運(yùn)用；

1.4被審計(jì)單位的目標(biāo)、戰(zhàn)略以及相關(guān)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；

1.5被審計(jì)單位財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)的衡量和評(píng)價(jià)；

1.6被審計(jì)單位的內(nèi)部控制。1.1房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素1、行業(yè)狀況注冊(cè)會(huì)計(jì)師可能需要了解以下情況：（1）房地產(chǎn)行業(yè)的總體發(fā)展趨勢(shì)是什么？（2）當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)所處市場(chǎng)的需求、市場(chǎng)容量和價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)如何？（3）房地產(chǎn)行業(yè)是否受經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)的影響，以及采取了什么行動(dòng)使波動(dòng)產(chǎn)生的影響最小化？如08年金融危機(jī)的影響，企業(yè)是否采取保持貨幣充裕、適時(shí)謹(jǐn)慎擴(kuò)長(zhǎng)、控制項(xiàng)目進(jìn)度、積極儲(chǔ)備業(yè)績(jī)方式等措施來(lái)降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。1.1房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素2、房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)涉及的法律法規(guī)1）法律中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(主席令2007年第72號(hào))城鄉(xiāng)規(guī)劃法(主席令2007年第74號(hào))中華人民共和國(guó)土地管理法(主席令第28號(hào))中華人民共和國(guó)建筑法(主席令第91號(hào)) 2）行政法規(guī)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定(建設(shè)部令第77號(hào))建設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)劃管理辦法(建規(guī)[1991]583號(hào))關(guān)于統(tǒng)一實(shí)行建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的通知(建規(guī)字［1990］第66號(hào))中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例(國(guó)務(wù)院令第256號(hào))建設(shè)用地審查報(bào)批管理辦法(國(guó)土資源部令第3號(hào))招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定(國(guó)土資源部令第39號(hào))中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例(國(guó)務(wù)院令第55號(hào))建筑工程施工許可管理辦法（1999年10月15日建設(shè)部令第71號(hào)發(fā)布，2001年7月4日修正）工程建設(shè)監(jiān)理規(guī)定（建監(jiān)[1995]737號(hào)）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例（國(guó)務(wù)院令第248號(hào)）

1.1房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素2、房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)涉及的法律法規(guī)2）行政法規(guī)建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例（國(guó)國(guó)務(wù)院令第279號(hào)）建設(shè)工程質(zhì)量保證金管理暫行辦法（建質(zhì)[2005]7號(hào)）建設(shè)項(xiàng)目[工程]竣工驗(yàn)收辦法的通知（建設(shè)[1990]1215號(hào)）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法（建設(shè)部令第78號(hào)）房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收暫行規(guī)定（建建〔2000〕142號(hào)）關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)行為的通知（建住房[2002]44號(hào) ） 商品房銷(xiāo)售管理辦法建設(shè)部令第88號(hào)

城市商品房預(yù)售管理辦法（建設(shè)部令第131號(hào)2004年7月20日修訂）城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定建設(shè)部令第45號(hào) 房屋登記辦法建設(shè)部令第168號(hào)房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法（建設(shè)部令

第８０號(hào)）商品住宅實(shí)行住宅質(zhì)量保證書(shū)和住宅使用說(shuō)明書(shū)制度的規(guī)定（建房[1998]102號(hào)）經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（建住房[2007]258號(hào)）建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法(財(cái)建[2004]369號(hào))1.1房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素2、房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)涉及的法律法規(guī)3）地方頒布的行政法規(guī)及規(guī)章新疆維吾爾自治區(qū)實(shí)施《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》細(xì)則（新建監(jiān)[2000]11號(hào)）徐州市城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目交付使用管理暫行辦法（徐州市人民政府令第114號(hào)）北京市新建商品住宅小區(qū)住宅與市政公用基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施同步交付使用管理暫行辦法（京建法[2007]99號(hào)）上海市新建住宅交付使用許可規(guī)定(2005年11月25日上海市第十二屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十四次會(huì)議通過(guò))銀川市新建住宅配套設(shè)施交付使用管理規(guī)定（2006年5月12日寧夏回族自治區(qū)第九屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十二次會(huì)議通過(guò)）蘇州市商品住宅交付使用管理辦法（蘇州市人民政府令第94號(hào)）1.1房地產(chǎn)行業(yè)狀況、法律環(huán)境、監(jiān)管環(huán)境及其他外部因素2、房地產(chǎn)行業(yè)審計(jì)涉及的法律法規(guī)4）涉及的稅收法規(guī)中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第138號(hào)）

中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)法字[1995]6號(hào)）國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知（國(guó)稅發(fā)[2006]187號(hào)

）《土地增值稅清算管理規(guī)程》的通知（國(guó)稅發(fā)[2009]91號(hào)

）財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問(wèn)題規(guī)定的通知(財(cái)稅字[1995]048號(hào))財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅若干問(wèn)題的通知(財(cái)稅[2006]21號(hào))

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題的通知(財(cái)稅[2002]191號(hào))房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法（國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)

）中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第540號(hào)）中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例實(shí)施細(xì)則（財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局第52號(hào)令）中華人民共城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例（國(guó)發(fā)[1985]19號(hào)）中華人民共城市房產(chǎn)稅暫行條例（國(guó)發(fā)[1986]90號(hào)）中華人民共城市印花稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第11號(hào)）中華人民共城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第483號(hào)）中華人民共城耕地占用稅暫行條例（國(guó)務(wù)院令第511號(hào)）1.2

被審計(jì)單位的性質(zhì)1、所有權(quán)結(jié)構(gòu)；2、治理結(jié)構(gòu)；3、組織結(jié)構(gòu)

；4、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；5、投資活動(dòng)；6、籌資活動(dòng)1.3

被審計(jì)單位對(duì)會(huì)計(jì)政策的選擇和運(yùn)用

（一）重要項(xiàng)目的會(huì)計(jì)政策和行業(yè)慣例（二）重大和異常交易的會(huì)計(jì)處理方法（三）會(huì)計(jì)政策、會(huì)計(jì)估計(jì)的變更（四）被審計(jì)單位何時(shí)采用以及如何采用新頒布的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和相關(guān)會(huì)計(jì)制度。

1.4被審計(jì)單單位的目目標(biāo)、戰(zhàn)戰(zhàn)略以及及相關(guān)經(jīng)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)1、政策策風(fēng)險(xiǎn)。。國(guó)家政政策在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的引引導(dǎo)、購(gòu)購(gòu)買(mǎi)力的的刺激、、稅收信信貸的杠杠桿作用用等方面面。2、地域域區(qū)段風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)分析析。政政府出于于公共利利益或城城市發(fā)展展需要時(shí)時(shí)，可以以通過(guò)城城市劃規(guī)規(guī)對(duì)某地地域、區(qū)區(qū)位、路路段的土土地用途途、建筑筑容積率率指標(biāo)作作出硬性性的規(guī)定定。3、項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。在在房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程中，，因?yàn)樵O(shè)設(shè)計(jì)、施施工條件件，環(huán)境境條件變變化等因因素導(dǎo)致致開(kāi)發(fā)成成本提高高的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。如項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)中如如存在停停工、爛爛尾、空空置的情情況等風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。4、籌資資風(fēng)險(xiǎn)。。公司籌籌措資全全時(shí)，受受經(jīng)濟(jì)周周期、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策策、銀行行貸款政政策、預(yù)預(yù)售情況況等因素素影響的的風(fēng)險(xiǎn)。。5、銷(xiāo)售售風(fēng)險(xiǎn)。。開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目銷(xiāo)售售受項(xiàng)目目定位、、銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格變動(dòng)動(dòng)、競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)供供應(yīng)情況況等因素素影響的的風(fēng)險(xiǎn)。。6、土地地風(fēng)險(xiǎn)。。土地開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)面面臨的各各種風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，包括括市政規(guī)規(guī)劃調(diào)整整的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)、土地地閑置風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)、地地價(jià)變化化的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。如在集體體土地上上開(kāi)發(fā)建建設(shè)的小小產(chǎn)權(quán)房房風(fēng)險(xiǎn)。。7、合作作和合資資項(xiàng)目的的控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)對(duì)合作、、合資開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目如果設(shè)設(shè)有實(shí)際際控制權(quán)權(quán)將增加加不確定定性的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。8、工程程質(zhì)量風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。已已完工項(xiàng)項(xiàng)目或在在建項(xiàng)目目如果存存在質(zhì)量量缺陷，，將會(huì)對(duì)對(duì)公司產(chǎn)產(chǎn)生不利利影響的的風(fēng)險(xiǎn)，，如工程質(zhì)質(zhì)量存在在嚴(yán)重問(wèn)問(wèn)題而導(dǎo)導(dǎo)致事故故發(fā)生,上海市市閔行區(qū)區(qū)蓮花河河畔景苑苑。9、其他他風(fēng)險(xiǎn)。。稅收制制度、房房改制度度和購(gòu)房房貸款政政策、對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)投資開(kāi)開(kāi)發(fā)方面面的其它它政策變變化對(duì)公公司的不不利影響響的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。10、舞舞弊風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。1.5被被審審計(jì)單位位財(cái)務(wù)業(yè)業(yè)績(jī)的衡衡量和評(píng)評(píng)價(jià)（一）關(guān)關(guān)鍵業(yè)績(jī)績(jī)指標(biāo)；；（二））業(yè)績(jī)趨趨勢(shì)；（（三）預(yù)預(yù)測(cè)、預(yù)預(yù)算和差差異分析析；（四四）管理理層和員員工業(yè)績(jī)績(jī)考核與與激勵(lì)性性報(bào)酬政政策；（（五）分分部信息息與不同同層次部部門(mén)的業(yè)業(yè)績(jī)報(bào)告告；（六六）與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的業(yè)績(jī)績(jī)比較；；（七））外部機(jī)機(jī)構(gòu)提出出的報(bào)告告。1.6了了解被審審計(jì)單位位的內(nèi)部部控制（1）控控制環(huán)境境；（2）風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)估過(guò)過(guò)程；（（3）信信息系統(tǒng)統(tǒng)與溝通通；（4）控制制活動(dòng)。。（5））對(duì)控制制的監(jiān)督督。要點(diǎn)：注注冊(cè)會(huì)計(jì)計(jì)師需要要了解和和評(píng)價(jià)的的內(nèi)部控控制只是是與財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表審審計(jì)相關(guān)關(guān)的內(nèi)部部控制，，并非房房地產(chǎn)企企業(yè)所有有的內(nèi)部部控制。。1.7審審計(jì)資料料清單1、開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)資資質(zhì)證書(shū)書(shū)2、拆遷遷協(xié)議、、拆遷許許可證3、建設(shè)設(shè)項(xiàng)目選選址意見(jiàn)見(jiàn)書(shū)4、建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證5、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證6、國(guó)有有土地使使用證7、施工工許可證證8、商品品房銷(xiāo)售售許可證證9、施工工承包合合同、監(jiān)監(jiān)理合同同、勘察察設(shè)計(jì)合合同10、房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目手冊(cè)11、建建設(shè)工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告告（含建建筑工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收意見(jiàn)見(jiàn)書(shū)）12、建建設(shè)工程程竣工驗(yàn)驗(yàn)收備案案表13、入入住通知知單、購(gòu)購(gòu)房者簽簽署的房房屋驗(yàn)收收合格書(shū)書(shū)14、工工程投資資概算、、預(yù)算報(bào)報(bào)告15、規(guī)規(guī)劃、消消防、環(huán)環(huán)保、人人防等部部門(mén)驗(yàn)收收?qǐng)?bào)告或或批準(zhǔn)使使用文件件16、工工程質(zhì)量量監(jiān)督報(bào)報(bào)告17、工工程監(jiān)理理報(bào)告、、工程進(jìn)進(jìn)度資料料及工程程竣工決決（結(jié)））算報(bào)告告18、商商品房面面積實(shí)測(cè)測(cè)技術(shù)報(bào)報(bào)告書(shū)19、住住宅質(zhì)量量保證書(shū)書(shū)和住宅宅使用說(shuō)說(shuō)明書(shū)20、商商品房買(mǎi)買(mǎi)賣(mài)合同同及銷(xiāo)售售合同統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表21、土土地出讓讓合同及及市政配配套費(fèi)協(xié)協(xié)議書(shū)22、如如有合作作建房者者需提供供合作建建房政府府批文，，及合作作建房合合同、協(xié)協(xié)議等有有關(guān)資料料23、當(dāng)當(dāng)期的經(jīng)經(jīng)營(yíng)計(jì)劃劃、銷(xiāo)售售計(jì)劃、、投資計(jì)計(jì)劃等資資料第2講房房地產(chǎn)行行業(yè)審計(jì)計(jì)重重大大錯(cuò)報(bào)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)審審計(jì)2.1審審計(jì)底稿稿存在的的主要問(wèn)問(wèn)題2.2房房地產(chǎn)企企業(yè)存在在的主要要問(wèn)題2.3房房地產(chǎn)企企業(yè)審計(jì)計(jì)中重大大錯(cuò)報(bào)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)審審計(jì)2.1審審計(jì)計(jì)底稿存存在的主主要問(wèn)題題一、對(duì)房房地產(chǎn)行行業(yè)的整整體認(rèn)識(shí)識(shí)不夠，，如對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)業(yè)務(wù)流流程關(guān)注注不夠二、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)導(dǎo)向?qū)弻徲?jì)理念念未得到到認(rèn)真貫貫徹，仍仍停留在在就賬論論賬審計(jì)計(jì)，未做做到：““跳出交交易看實(shí)實(shí)質(zhì)，跳跳出會(huì)計(jì)計(jì)看審計(jì)計(jì)”三、控制制測(cè)試、、分析性性程序執(zhí)執(zhí)行不到到位四、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)存貨、、收入審審計(jì)獲取取審計(jì)證證據(jù)不充充分、適適當(dāng)，未未體現(xiàn)房房地產(chǎn)行行業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)五、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)開(kāi)發(fā)成成本、開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本分分配底稿稿記錄不不清晰2.2房房地產(chǎn)企企業(yè)存在在的主要要問(wèn)題一是銷(xiāo)售售收入不不實(shí)。少計(jì)收入入或提前前確認(rèn)收收入、虛虛假銷(xiāo)售售等，表表現(xiàn)為收收取商品品房房款款長(zhǎng)期掛掛賬等方方面。二是虛列列開(kāi)發(fā)成成本。成本費(fèi)用用反映不不實(shí)，已已銷(xiāo)售房房屋未及及時(shí)轉(zhuǎn)為為成本；；或不按按規(guī)定及及時(shí)辦理理工程決決算，導(dǎo)導(dǎo)致成本本不準(zhǔn)確確。三是存貨貨資產(chǎn)不不實(shí)。主要表現(xiàn)現(xiàn)為隨意意結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品成本、、自用開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品賬面未未反映，，或者房房產(chǎn)已銷(xiāo)銷(xiāo)售仍作作為存貨貨核算。。四是嚴(yán)重重的偷逃逃稅問(wèn)題題。五是假按按揭騙取取銀行貸貸款。2.3房地產(chǎn)企企業(yè)重大大錯(cuò)報(bào)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)審審計(jì)2.3.1收收入確認(rèn)認(rèn)不實(shí)2.3.2存存貨貨核算不不實(shí)2.3.3借借款款費(fèi)用資資本化2.3.4資資金金不足導(dǎo)導(dǎo)致持續(xù)續(xù)經(jīng)營(yíng)能能力存在在重大不不確定性性2.3.5合合作作建房資資金的會(huì)會(huì)計(jì)處理理2.3.6房房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的稅務(wù)務(wù)問(wèn)題2.3.7關(guān)關(guān)聯(lián)聯(lián)方交易易2.3分析性程程序的運(yùn)運(yùn)用-指指標(biāo)分析析一、獲利利能力銷(xiāo)售毛利利率(%)=毛毛利額/銷(xiāo)售收收入×100%銷(xiāo)售凈利利率(%)=凈凈利潤(rùn)/銷(xiāo)售收收入×100%總資產(chǎn)報(bào)報(bào)酬率(%)=息稅稅前利潤(rùn)潤(rùn)總額/平均資資產(chǎn)總額額×100%凈資產(chǎn)收收益率(%)=凈利潤(rùn)潤(rùn)/平均均凈資產(chǎn)產(chǎn)×100%二、營(yíng)運(yùn)能力力分析應(yīng)收賬款款周轉(zhuǎn)率率(次)=主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收收入凈額額/應(yīng)收收賬款平平均余額額存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率(次次)=主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成本本/存貨貨平均余余額股東權(quán)益益周轉(zhuǎn)率率(次)=主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收收入凈額額/股東東權(quán)益總總額總資產(chǎn)周周轉(zhuǎn)率(次)=主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收收入凈額額/平均均資產(chǎn)總總額三、償債債能力分分析資產(chǎn)負(fù)債債率=負(fù)負(fù)債總額額/資產(chǎn)產(chǎn)總額××100%流動(dòng)比率率(倍)=流流動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)/流動(dòng)動(dòng)負(fù)債××100%速動(dòng)比率率(倍)=速速動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)/流動(dòng)動(dòng)負(fù)債××100%利息保障障倍數(shù)(倍)=息稅稅前利潤(rùn)潤(rùn)總額/利息支支出四、發(fā)展展能力分分析主營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入增增長(zhǎng)率(%)=業(yè)務(wù)收收入增長(zhǎng)長(zhǎng)額/上上年主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收收入*100%凈利潤(rùn)增增長(zhǎng)率(%)=凈利利潤(rùn)增長(zhǎng)長(zhǎng)額/上上年凈利利潤(rùn)*100%利潤(rùn)總額額增長(zhǎng)率率(%)=利潤(rùn)潤(rùn)總額增增長(zhǎng)額/上年利利潤(rùn)總額額*100%總資產(chǎn)增增長(zhǎng)率(%)=資產(chǎn)產(chǎn)總額增增長(zhǎng)額/上年資資產(chǎn)總額額*100%2.3分析師常常用的幾幾個(gè)指標(biāo)標(biāo)除了前述述指標(biāo)外外，分析析師還注注重以下下指標(biāo)分分析：1、現(xiàn)金金總資產(chǎn)產(chǎn)比率=貨幣資資金/資資產(chǎn)總額額*100%2、存存貨總總資產(chǎn)產(chǎn)比率率=存貨貨/資資產(chǎn)總總額*100%3、預(yù)預(yù)收賬賬款比比總資資產(chǎn)比比率=預(yù)收收賬款款/資資產(chǎn)總總額*100%4、凈凈負(fù)債債率=（有有息負(fù)負(fù)債-貨幣幣資金金）/所有有者權(quán)權(quán)益總總額*100%5、資資金彈彈性系系數(shù)（1））計(jì)算算公司司在1年內(nèi)內(nèi)能夠夠提供供的現(xiàn)現(xiàn)金存存量與與流量量總和和=貨貨幣資資金（（資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債表數(shù)數(shù)據(jù)））+銷(xiāo)銷(xiāo)售商商品提提供勞勞務(wù)收收到的的現(xiàn)金金（現(xiàn)現(xiàn)金流流量表表數(shù)據(jù)據(jù)）A（2））計(jì)算算短期期負(fù)債債=短短期借借款+1年年內(nèi)到到期的的長(zhǎng)期期負(fù)債債B（3））短期期償債債能力力（資資金彈彈性系系數(shù)））=A-B2.3.1收收入入確認(rèn)認(rèn)不實(shí)實(shí)一、商商品房房銷(xiāo)售售收入入確認(rèn)認(rèn)原則則二、商商品房房銷(xiāo)售售收入入存在在的問(wèn)問(wèn)題三、商商品房房銷(xiāo)售售收入入審計(jì)計(jì)程序序四、商商品房房銷(xiāo)售售收入入審計(jì)計(jì)取證證五、發(fā)發(fā)生退退房的的幾種種情形形六、預(yù)預(yù)收賬賬款的的審計(jì)計(jì)程序序七、應(yīng)應(yīng)收賬賬款的的審計(jì)計(jì)程序序八、商商品銷(xiāo)銷(xiāo)售成成本審審計(jì)程程序九、商商品銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入審審計(jì)案案例一、商商品房房銷(xiāo)售售收入入確認(rèn)認(rèn)原則則序號(hào)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)收入確認(rèn)的具體條件備注第一種標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)辦理竣工驗(yàn)收備案

1、辦理竣工驗(yàn)收備案；2、簽訂銷(xiāo)售合同；3、取得收取房款或取得收款的憑據(jù)；4、收入和成本能夠可靠計(jì)量。

如華業(yè)地產(chǎn)、金地集團(tuán)、名流置業(yè)等公司。

第二種標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)工程竣工并具備入住或合同規(guī)定的移交條件已達(dá)到。A、1、完工或竣工驗(yàn)收合格；2、簽訂銷(xiāo)售合同；3、取得買(mǎi)方按銷(xiāo)售合同約定交付房產(chǎn)的付款證明（通常收到銷(xiāo)售合同金額的20%、30%、50%、80%訂金或房款；4、履行合同規(guī)定的義務(wù)；5、合同約定的移交條件已經(jīng)達(dá)到。萬(wàn)科A、東華實(shí)業(yè)、泛海建設(shè)、萬(wàn)通地產(chǎn)、浙江廣廈等公司。

B、1、工程竣工并具備入住交房條件；或者合同約定的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品移交條件已達(dá)到；2、具有經(jīng)購(gòu)買(mǎi)方認(rèn)可的銷(xiāo)售合同或其他結(jié)算通知書(shū)、簽訂銷(xiāo)售合同；3、履行合同規(guī)定的義務(wù)，開(kāi)具發(fā)票已收款；4、成本可靠計(jì)量。如中華企業(yè)、新黃浦、銀泰股份、豫園商城、天房發(fā)展、華麗家族、天宸股份等公司。

一、商商品房房銷(xiāo)售售收入入確認(rèn)認(rèn)原則則序號(hào)收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)收入確認(rèn)的具體條件備注第三種標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)主體完工或竣工時(shí)點(diǎn)1、主體竣工、完工驗(yàn)收合格，或者主體完工封頂；2、簽訂銷(xiāo)售合同。3、收到房款，房款達(dá)到30%、50%、100%時(shí)，或者取得付款證明；4、無(wú)退房意向；6、取得預(yù)售許可證；7、收入成本可靠計(jì)量。

如中國(guó)武夷、冠城大通、成發(fā)科技、等公司。第四種標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)交付使用為收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)

1、簽訂銷(xiāo)售合同；2、辦理竣工驗(yàn)收備案；3、辦理交付手續(xù)或簽訂收樓意見(jiàn)書(shū)，對(duì)于買(mǎi)方接到書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，于書(shū)面交房通知確定的交付使用時(shí)限結(jié)束后即確收入的實(shí)現(xiàn)；或者向業(yè)主發(fā)出入伙通知和/或公告后，已向該業(yè)主實(shí)際交付房產(chǎn)或合同約定的交房日屆滿；4、提交結(jié)算賬單；5、履行合同規(guī)定的義務(wù)，相關(guān)銷(xiāo)售價(jià)款已經(jīng)取得或者確信可以取得；6、成本能夠可靠地計(jì)量。

如保利地產(chǎn)、華發(fā)股份、榮盛發(fā)展、深振業(yè)A等公司。

第五種標(biāo)準(zhǔn)（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；（2）企業(yè)既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；（3）收入的金額能夠可靠地計(jì)量；（4）相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（5）相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。以《收入》準(zhǔn)則規(guī)定的條件確認(rèn)銷(xiāo)售房地產(chǎn)收入，即①已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬轉(zhuǎn)移給購(gòu)貨方；②既沒(méi)有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒(méi)有對(duì)已售出的商品實(shí)施有效控制；③收入的金額能夠可靠地計(jì)量；④相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；⑤相關(guān)的已發(fā)生或?qū)l(fā)生的成本能夠可靠地計(jì)量。如廣宇發(fā)展、上海新梅、萊茵置業(yè)等公司。一、商商品房房銷(xiāo)售售收入入確認(rèn)認(rèn)原則則結(jié)論:1、開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)竣工工驗(yàn)收收合格格是確確認(rèn)收收入的的首要要條件件。開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目商商品房房已竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收合合格，，包括括工程程質(zhì)量量、規(guī)規(guī)劃、、消防防、環(huán)環(huán)保等等部門(mén)門(mén)（含含配套套設(shè)施施驗(yàn)收收）驗(yàn)驗(yàn)收批批準(zhǔn)文文件，，并在在主管管部門(mén)門(mén)辦理理竣工工驗(yàn)收收備案案；2、已已與購(gòu)購(gòu)房者者簽訂訂銷(xiāo)售售合同同；3、已已取得得有資資質(zhì)部部門(mén)出出具的的商品品房面面積測(cè)測(cè)繪成成果報(bào)報(bào)告書(shū)書(shū)；4、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)已收收到50%以上上房款款，開(kāi)開(kāi)具銷(xiāo)銷(xiāo)售發(fā)發(fā)票或或提交交結(jié)算算賬單單；5、商商品房房經(jīng)購(gòu)購(gòu)房者者驗(yàn)收收合格格，雙雙方無(wú)無(wú)異議議；向購(gòu)房房者辦辦理交交付房房屋入入住手手續(xù)，，簽署署房屋屋交接接書(shū)，，并向購(gòu)購(gòu)房者者提交交住房房質(zhì)量量保證證書(shū)、、住房房使用用說(shuō)明明書(shū)；；6、某某些合合同條條款決決定是是否確確認(rèn)銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入。。7、工工程竣竣工結(jié)結(jié)算已已完成成，成成本能能夠可可靠計(jì)計(jì)量。。二、商商品房房銷(xiāo)售售收入入存在在的問(wèn)問(wèn)題1、預(yù)預(yù)收房房款長(zhǎng)長(zhǎng)期掛掛賬、、延遲遲確認(rèn)認(rèn)收入入；2、利用房房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售售專(zhuān)用用發(fā)票票管理理漏洞洞隱瞞瞞收入入，或或延遲遲開(kāi)具具房地地產(chǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)售專(zhuān)專(zhuān)用發(fā)發(fā)票調(diào)調(diào)整銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入入入賬時(shí)時(shí)間；3、視同銷(xiāo)銷(xiāo)售不不確認(rèn)認(rèn)收入入；4、出租開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品收收入、、周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)房收收入直直接沖沖減裝裝飾裝裝修支支出。。三、商商品房房銷(xiāo)售售收入入審計(jì)計(jì)程序序11、獲獲取或或編制制主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入入、成成本項(xiàng)項(xiàng)目明明細(xì)表表，復(fù)復(fù)核加加計(jì)正正確并并核對(duì)對(duì)與總總賬、、明細(xì)細(xì)賬、、報(bào)表表發(fā)生生額是是否相相符；；2、檢檢查房房地產(chǎn)產(chǎn)銷(xiāo)售售收入入的確確認(rèn)原原則和和方法法是否否符合合會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則則規(guī)定定，前前后期期是否否一致致；3、實(shí)實(shí)施實(shí)實(shí)質(zhì)性性分析析程序序1）將將本年年度銷(xiāo)銷(xiāo)售收收入與與上年年度的的進(jìn)行行比較較，分分析商商品房房銷(xiāo)售售收入入結(jié)構(gòu)構(gòu)和價(jià)價(jià)格變變動(dòng)是是否正正常，，并分分析異異常變變動(dòng)的的原因因；2）比比較本本年度度各月月各種種主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入入、成成本及及毛利利率的的波動(dòng)動(dòng)情況況，分分析其其變動(dòng)動(dòng)趨勢(shì)勢(shì)是否否正常常；3）根根據(jù)普普通發(fā)發(fā)票申申報(bào)表表，測(cè)測(cè)算全全年收收入，，與實(shí)實(shí)際入入賬金金額核核對(duì)，，并檢檢查是是否存存在虛虛開(kāi)發(fā)發(fā)票或或銷(xiāo)售售而未未開(kāi)票票情況況；（（不太太適用用）4、獲獲取商商品房房銷(xiāo)售售價(jià)格格目錄錄，抽抽查售售價(jià)是是否符符合價(jià)價(jià)格政政策，，并注注意有有無(wú)價(jià)價(jià)格異異?；蚧蜣D(zhuǎn)移移收入入情況況；（（不適適用））三、商商品房房銷(xiāo)售售收入入審計(jì)計(jì)程序序25、抽抽查銷(xiāo)銷(xiāo)售業(yè)業(yè)務(wù)的的銷(xiāo)售售合同同、原原始憑憑證(發(fā)票票、房房屋交交接書(shū)書(shū)等)，并并追查查至記記賬憑憑證及及明細(xì)細(xì)賬6、結(jié)結(jié)合對(duì)對(duì)資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債表日日應(yīng)收收賬款款的函函詢(xún)程程序，，觀察察有無(wú)無(wú)未經(jīng)經(jīng)認(rèn)可可的大大額銷(xiāo)銷(xiāo)售；；商品房房銷(xiāo)售售收入入結(jié)合合應(yīng)收收賬款款回函函情況況查驗(yàn)驗(yàn)收入入確認(rèn)認(rèn)的正正確性性，若若應(yīng)收收賬款款回函函金額額不符符，且且替代代程序序也無(wú)無(wú)法確確認(rèn)應(yīng)應(yīng)收款款項(xiàng)的的正確確性，，則需需對(duì)收收入的的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)進(jìn)一一步進(jìn)進(jìn)行查查驗(yàn)，，如合合同的的簽訂訂日期期、交交房的的日期期等，，以確確認(rèn)是是否存存在提提早結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)收收入的的情況況。7、調(diào)調(diào)查向向關(guān)聯(lián)聯(lián)方銷(xiāo)銷(xiāo)售的的情況況，審審查其其價(jià)格格是否否公允允；若若存在在關(guān)聯(lián)聯(lián)方交交易情情況，，則需需查驗(yàn)驗(yàn)銷(xiāo)售售合同同、收收款情情況、、交房房情況況等，，并將將其單單價(jià)與與同一一情況況下的的其他他交易易方的的單價(jià)價(jià)進(jìn)行行比較較，查查驗(yàn)是是否公公允，，必要要時(shí)進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)整。。8、根根據(jù)評(píng)評(píng)估的的舞弊弊風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)等因因素增增加的的審計(jì)計(jì)程序序；9、檢檢查營(yíng)營(yíng)業(yè)收收入是是否已已按照照企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則則的規(guī)規(guī)定在在財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表表中作作出恰恰當(dāng)列列報(bào)。。注意：：主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)收入入的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)與與預(yù)收收賬款款的查查驗(yàn)需需結(jié)合合進(jìn)行行，特特別需需關(guān)注注結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)收入入的依依據(jù)是是否充充分（（如合合同日日期、、收款款情況況、交交房日日期等等），，檢查查是否否存在在應(yīng)確確認(rèn)而而未確確認(rèn)收收入或或不應(yīng)應(yīng)確認(rèn)認(rèn)收入入而提提早確確認(rèn)收收入的的情況況。檢查入入住通通知書(shū)書(shū)的筆筆跡是是否為為同一一人；；應(yīng)實(shí)實(shí)施現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)觀觀察、、拍照照等審審計(jì)程程序，，并形形成文文字記記錄、、照片片等審審計(jì)證證據(jù)。。四、商商品房房銷(xiāo)售售收入入審計(jì)計(jì)取證證1、商品房房預(yù)售售許可可證2、工工程竣竣工驗(yàn)驗(yàn)收備備案表表3、入入住通通知單單、房房屋交交接書(shū)書(shū)4、住住宅質(zhì)質(zhì)量保保證書(shū)書(shū)和住住宅使使用說(shuō)說(shuō)明書(shū)書(shū)5、商商品房房實(shí)測(cè)測(cè)面積積技術(shù)術(shù)報(bào)告告6、銷(xiāo)銷(xiāo)售合合同統(tǒng)統(tǒng)計(jì)明明細(xì)表表五、發(fā)發(fā)生退退房的的幾種種情形形一、不能提提供住宅質(zhì)質(zhì)量保證書(shū)書(shū)和住宅使使用說(shuō)明書(shū)書(shū);二、開(kāi)發(fā)商商無(wú)故比原原合同約定定延遲交樓樓，以購(gòu)房房人催促后后超過(guò)3個(gè)個(gè)月交房的的；三、開(kāi)發(fā)商商未經(jīng)有關(guān)關(guān)部門(mén)批準(zhǔn)準(zhǔn)，擅自改改變房屋結(jié)結(jié)構(gòu)及合同同約定的配配套環(huán)境的的；四、開(kāi)發(fā)商商經(jīng)批準(zhǔn)改改變房屋結(jié)結(jié)構(gòu)未經(jīng)買(mǎi)買(mǎi)家認(rèn)可的的；五、合同約約定，且房房屋實(shí)際交交付面積比比原合同規(guī)規(guī)定誤差比比絕對(duì)值超超過(guò)3%（（不含3%）的，可可拒絕收房房，并解除除購(gòu)房合同同；六、經(jīng)符合合資質(zhì)的質(zhì)質(zhì)量檢測(cè)機(jī)機(jī)構(gòu)核核驗(yàn)驗(yàn)，房屋主主體結(jié)構(gòu)質(zhì)質(zhì)量確實(shí)不不合格的，，房屋質(zhì)量量問(wèn)題嚴(yán)重重影響正常常居住使用用的；七、出賣(mài)人人故意隱瞞瞞所售房屋屋存在抵押押、所售房房屋已出售售的事實(shí)；；六、預(yù)收賬賬款審計(jì)程程序1、獲取或或編制預(yù)收收賬款明細(xì)細(xì)表，復(fù)核核加計(jì)正確確并與總賬賬數(shù)、報(bào)表表數(shù)和明細(xì)細(xì)賬合計(jì)數(shù)數(shù)核對(duì)是否否相符；2、抽查預(yù)預(yù)收賬款有有關(guān)的預(yù)售售合同（商商品房銷(xiāo)售售合同）和和租賃合同同，檢查已已實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售售的商品是是否及時(shí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷(xiāo)預(yù)收賬賬款，并檢檢查至審計(jì)計(jì)日止已轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)銷(xiāo)的預(yù)收收賬款；(1)向客客戶取得預(yù)預(yù)售許可證證，并將預(yù)預(yù)售房情況況與預(yù)售許許可證的內(nèi)內(nèi)容進(jìn)行核核對(duì)；(2)向客戶戶取得全部部預(yù)售合同同（商品房房銷(xiāo)售合同同）和定金金合同，將將合同情況況如房產(chǎn)權(quán)權(quán)利人、房房號(hào)、面積積、銷(xiāo)售單單價(jià)、總房房?jī)r(jià)、交房房情況等相相關(guān)內(nèi)容記記錄在底稿稿中，并將將合同情況況與賬面情情況進(jìn)行核核對(duì)；(3)取得入入住通知書(shū)書(shū)或房屋交交接書(shū)與賬賬面情況進(jìn)進(jìn)行核對(duì)；；(4)核核對(duì)當(dāng)?shù)氐胤康禺a(chǎn)交交易網(wǎng)的網(wǎng)網(wǎng)上信息，，將網(wǎng)上所所示信息與與賬面情況況進(jìn)行核對(duì)對(duì)。（5））對(duì)已轉(zhuǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)的較大額額預(yù)收賬款款進(jìn)行檢查查，核對(duì)記記賬憑證、、入住通知知書(shū)、房屋屋交接書(shū)、、銷(xiāo)貨發(fā)票票等，并注注意這些憑憑證發(fā)生日日期及轉(zhuǎn)銷(xiāo)銷(xiāo)日期的合合理性；3、抽查明明細(xì)賬發(fā)生生額，檢查查原始憑證證與賬面記記錄是否相相符，檢查查資金流入入來(lái)源是否否正常，檢檢查有無(wú)不不屬于因轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售售和結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，，提供出租租房屋和提提供勞務(wù)等等業(yè)務(wù)的債債務(wù)，如有有，應(yīng)作出出記錄或作作必要調(diào)整整；1）預(yù)收賬賬款的現(xiàn)金金流入對(duì)象象與購(gòu)房單單位不符，，需向客戶戶詢(xún)問(wèn)原因因，并收集集相關(guān)資料料判斷情況況是否正常常，必要時(shí)時(shí)向項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人進(jìn)行行咨詢(xún)并作作相應(yīng)的處處理。2））預(yù)收賬款款的貸方發(fā)發(fā)生額為轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)賬方式，，需結(jié)合對(duì)對(duì)應(yīng)科目進(jìn)進(jìn)行查驗(yàn)。。4、檢查預(yù)預(yù)收賬款長(zhǎng)長(zhǎng)期掛賬的的原因，并并作出記錄錄，必要時(shí)時(shí)予以調(diào)整整；一般情況下下不應(yīng)存在在長(zhǎng)期掛賬賬的情況，，如有，審審計(jì)人員應(yīng)應(yīng)向公司有有關(guān)人員查查詢(xún)?cè)摽铐?xiàng)項(xiàng)的性質(zhì)，，并取得相相關(guān)依據(jù)，，特別需關(guān)關(guān)注是否存存在糾紛情情況，同時(shí)時(shí)查明該款款項(xiàng)是否應(yīng)應(yīng)該在本科科目核算，，并根據(jù)實(shí)實(shí)際情況必必要時(shí)作相相應(yīng)審計(jì)調(diào)調(diào)整。5、對(duì)稅法法規(guī)定應(yīng)在在收到預(yù)收收賬款時(shí)計(jì)計(jì)繳相關(guān)稅稅金的，應(yīng)應(yīng)結(jié)合應(yīng)交交稅金項(xiàng)目目，檢查其其是否及時(shí)時(shí)、足額計(jì)計(jì)繳有關(guān)稅稅金；6、根據(jù)評(píng)評(píng)估的舞弊弊風(fēng)險(xiǎn)等因因素增加的的審計(jì)程序序；7、檢查預(yù)預(yù)收賬款是是否已按照照企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)規(guī)定在財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表中作作出恰當(dāng)列列報(bào)。七、應(yīng)收賬賬款審計(jì)程程序1、獲取或或編制應(yīng)收收賬款明細(xì)細(xì)表，復(fù)核核加計(jì)正確確并與總賬賬數(shù)、報(bào)表表數(shù)及明細(xì)細(xì)賬合計(jì)數(shù)數(shù)核對(duì)是否否相符程序序；2、對(duì)應(yīng)收收賬款余額額作分析性性復(fù)核，若若有重大波波動(dòng)應(yīng)查明明原因并作作出記錄；；3、查驗(yàn)應(yīng)應(yīng)收賬款賬賬齡分析是是否正確；；4、選取賬賬齡長(zhǎng)、金金額大的債債權(quán)，檢查查有關(guān)合同同、原始憑憑證等，并并進(jìn)行函證證（包括重重分類(lèi)轉(zhuǎn)入入項(xiàng)目），，對(duì)大額頻頻繁往來(lái)客客戶發(fā)詢(xún)證證函時(shí)請(qǐng)公公司提供對(duì)對(duì)賬的流水水記錄；未未回函的，，可再次發(fā)發(fā)函，如不不回函可采采用替代審審計(jì)程序進(jìn)進(jìn)行檢查，，但必須形形成規(guī)范的的審核記錄錄，并說(shuō)明明確認(rèn)與否否的結(jié)論及及依據(jù)；5、抽查明明細(xì)賬發(fā)生生額，檢查查原始憑證證與賬面記記錄是否相相符，檢查查資金流入入來(lái)源是否否正常，檢檢查有無(wú)不不屬于因轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、銷(xiāo)售售和結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，，提供出租租房屋和提提供勞務(wù)等等業(yè)務(wù)的債債權(quán)，如有有，應(yīng)作出出記錄或作作必要調(diào)整整；6、檢查壞壞賬準(zhǔn)備的的會(huì)計(jì)處理理是否經(jīng)授授權(quán)批準(zhǔn)；；7、涉及債債務(wù)重組、、資產(chǎn)置換換的事項(xiàng)，，審查有關(guān)關(guān)協(xié)議等法法律文件及及手續(xù)是否否齊備，賬賬務(wù)處理是是否正確，，并判斷交交易的合法法性和真實(shí)實(shí)性；8、對(duì)異常常項(xiàng)目及關(guān)關(guān)聯(lián)方欠款款，即使回回函相符，，仍應(yīng)取證證并審核相相關(guān)交易合合同，判斷斷交易的合合法性、真真實(shí)性；如果房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)發(fā)生生土地轉(zhuǎn)讓讓、在建工工程轉(zhuǎn)讓或或其他關(guān)聯(lián)聯(lián)交易情況況，審計(jì)人人員應(yīng)查驗(yàn)驗(yàn)全部合同同、收款情情況、確認(rèn)認(rèn)收入的依依據(jù)是否完完備，并根根據(jù)上述情情況發(fā)特殊殊函證，特特殊函證的的內(nèi)容應(yīng)包包括合同主主要條款情情況、具體體收款明細(xì)細(xì)、權(quán)利轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓情況等等，并由審審計(jì)人員親親函完成。。9、執(zhí)行““分析明細(xì)細(xì)賬余額，，對(duì)于出現(xiàn)現(xiàn)貸方余額額的項(xiàng)目，，應(yīng)查明原原因，必要要時(shí)根據(jù)不不同性質(zhì)作作調(diào)整”程程序10、請(qǐng)客客戶協(xié)助，，在應(yīng)收賬賬款明細(xì)表表上標(biāo)明截截至審計(jì)日日已收回或或轉(zhuǎn)銷(xiāo)的項(xiàng)項(xiàng)目并檢查查有關(guān)憑證證；；11、根據(jù)據(jù)評(píng)估的舞舞弊風(fēng)險(xiǎn)等等因素增加加的審計(jì)程程序；12、檢查查應(yīng)收賬款款是否已按按照企業(yè)會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的的規(guī)定在財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表中中作出恰當(dāng)當(dāng)列報(bào)。八、商品房房銷(xiāo)售成本本審計(jì)程序序1、獲取或或編制主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)成本本明細(xì)表，，復(fù)核加計(jì)計(jì)正確并與與總賬數(shù)、、報(bào)表數(shù)和和明細(xì)賬發(fā)發(fā)生額核對(duì)對(duì)是否相符符；2、檢查主主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本內(nèi)容和和計(jì)算方法法是否符合合會(huì)計(jì)制度度規(guī)定，是是否前后期期一致；房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)成本查查驗(yàn)主要是是檢查結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的單位成成本和面積積是否正確確。(1)查驗(yàn)驗(yàn)租賃單位位成本：根根據(jù)出租開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品原原值（如有有車(chē)庫(kù)需扣扣除相應(yīng)原原值）和可可出租面積積測(cè)算出應(yīng)應(yīng)攤銷(xiāo)的單單位成本。。(2)查驗(yàn)驗(yàn)商品房銷(xiāo)銷(xiāo)售成本：：根據(jù)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品賬面面原值（如如有車(chē)庫(kù)需需扣除相應(yīng)應(yīng)原值）和和可出售面面積測(cè)算出出應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的的單位銷(xiāo)售售成本。如如果原出租租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品本期進(jìn)行行銷(xiāo)售，需需按出租開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的賬面攤余余價(jià)值（如如有車(chē)庫(kù)需需扣除相應(yīng)應(yīng)攤余價(jià)值值）和可出出售面積測(cè)測(cè)算出應(yīng)結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)的單位位銷(xiāo)售成本本。3、實(shí)施實(shí)實(shí)質(zhì)性分析析程序，抽抽查各月主主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本結(jié)轉(zhuǎn)明明細(xì)清單，，分析檢查查各月份之之間及前后后期同一產(chǎn)產(chǎn)品的單位位成本是否否有異常波波動(dòng)，注意意是否存在在調(diào)節(jié)成本本現(xiàn)象，驗(yàn)驗(yàn)證銷(xiāo)售成成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)數(shù)額的正確確性，并檢檢查其是否否與銷(xiāo)售收收入配比；；4、檢查銷(xiāo)銷(xiāo)售成本賬賬戶中重大大調(diào)整事項(xiàng)項(xiàng)是否有其其充分理由由，會(huì)計(jì)處處理是否正正確；房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的銷(xiāo)售成成本系根據(jù)據(jù)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品－＊＊項(xiàng)項(xiàng)目的原值值計(jì)算出的的單位成本本進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，故該開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)的單位位成本一經(jīng)經(jīng)確認(rèn)后基基本不會(huì)發(fā)發(fā)生變動(dòng)，，除非當(dāng)初初預(yù)估的開(kāi)開(kāi)發(fā)成本與與期后實(shí)際際發(fā)生額有有較大出入入需調(diào)整開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的的原值時(shí)才才會(huì)涉及銷(xiāo)銷(xiāo)售成本的的調(diào)整。如如有此情況況，審計(jì)人人員需收集集充分的調(diào)調(diào)整依據(jù)，，并重新對(duì)對(duì)單位成本本進(jìn)行測(cè)算算。5、檢查營(yíng)營(yíng)業(yè)成本是是否已按照照企業(yè)會(huì)計(jì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)規(guī)定在財(cái)務(wù)務(wù)報(bào)表中作作出恰當(dāng)列列報(bào)。注意：(1)主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)成本本的查驗(yàn)主主要是檢查查單位成本本的計(jì)算是是否正確。。(2)建建筑面積積需與產(chǎn)權(quán)權(quán)證所示面面積進(jìn)行核核對(duì)。九、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)收入入審計(jì)案例例1（1））審計(jì)師在對(duì)對(duì)ABC房房地產(chǎn)公司司實(shí)施實(shí)質(zhì)質(zhì)性程序時(shí)時(shí)，抽查到到以下銷(xiāo)售售業(yè)務(wù)：（1）2007年12月,ABC公司司共確認(rèn)ABC城二二期收入15130萬(wàn)元，同同時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)主主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本13428萬(wàn)元元。經(jīng)檢查查，ABC城二期項(xiàng)項(xiàng)目于2006年6月開(kāi)工，，2007年7月開(kāi)開(kāi)盤(pán)，至2007年年末預(yù)收售售樓款52560萬(wàn)萬(wàn)元。工程程主體于2007年年11月、、12月及及2008年3月分分多次完成成驗(yàn)收，消消防驗(yàn)收于于2008年1月14日、2008年年5月10日分兩次次完成。ABC公司司于2008年3月月24日開(kāi)開(kāi)始向客戶戶發(fā)出商品品房交付使使用書(shū)（入入住通知書(shū)書(shū)）。（2）ABC公司2007年年以收取內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)金金及客戶權(quán)權(quán)益保證金金的名義，，共收取尚尚未開(kāi)發(fā)的的錦繡苑項(xiàng)項(xiàng)目預(yù)售款款6200萬(wàn)元，全全部計(jì)入2007年年度主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)收入。。九、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)收入入審計(jì)案例例1（2））（3）2007年度度ABC公公司確認(rèn)高高層1、3、4、5號(hào)樓商品品房銷(xiāo)售收收入14895萬(wàn)元元，相應(yīng)確確認(rèn)成本13421萬(wàn)元。審審計(jì)人員在在現(xiàn)場(chǎng)觀察察發(fā)現(xiàn)，ABC公司司開(kāi)發(fā)的高高層1、3、4、5號(hào)樓的主主體于2008年3月完工，，尚未驗(yàn)收收合格并交交付使用。。（4）ABC公司2007年年確認(rèn)一期期5#樓售售房收入2200萬(wàn)萬(wàn)元,ABC公司已已和購(gòu)房者者簽訂合同同，并未辦辦理商品房房移交手續(xù)續(xù)。（5）截至至2007年12月月31日，，審計(jì)人員員發(fā)現(xiàn)其他他應(yīng)付款科科目掛售房房款925萬(wàn)元。該該批住房已已于2007年8月月31日前前，全部辦辦理竣工備備案手續(xù)并并交付使用用。（6）2007年以以前，ABC公司已已銷(xiāo)售花園園二期項(xiàng)目目商品房120套，，已辦理竣竣工驗(yàn)收備備案手續(xù)并并交付使用用，合同規(guī)規(guī)定房款為為2,000萬(wàn)元，，而注冊(cè)會(huì)會(huì)計(jì)師在審審計(jì)時(shí)，發(fā)發(fā)現(xiàn)ABC公司實(shí)際際確認(rèn)主營(yíng)營(yíng)業(yè)務(wù)收入入1,500萬(wàn)元，，尚余500萬(wàn)未收收回，經(jīng)詢(xún)?cè)儐?wèn)相關(guān)人人員，回答答是由于尚尚未收回剩剩余房款，，因此未進(jìn)進(jìn)行賬務(wù)處處理。九、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)收入入審計(jì)案例例1（4）（7）ABC地產(chǎn)公公司2007年出租租商鋪共10,000.00平方米，，對(duì)客戶提提供了免租租期優(yōu)惠。。ABC地地產(chǎn)在免租租期內(nèi)未按按合同租金金分期確認(rèn)認(rèn)租金收入入。2007年度應(yīng)應(yīng)確認(rèn)出租租開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品收入553.9萬(wàn)萬(wàn)元，實(shí)際際確認(rèn)505萬(wàn)元，，少確認(rèn)48.9萬(wàn)萬(wàn)元。（8）ABC公司與與龍?jiān)品慨a(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司司簽訂了50畝土地地轉(zhuǎn)讓協(xié)議議，金額合合計(jì)1500萬(wàn)元。。協(xié)議約定定，受讓方方龍?jiān)乒舅拘柙诎肽昴陜?nèi)付清全全部?jī)r(jià)款，，才能得到到土地使用用權(quán)證；ABC公司司在未開(kāi)具具發(fā)票和收收到款項(xiàng)、、土地使用用權(quán)亦未轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移的情況況下，將以以上土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓金確定定為當(dāng)年收收入1500萬(wàn)元。。討論分析析：1、針對(duì)對(duì)審計(jì)師師抽查到到的8項(xiàng)項(xiàng)銷(xiāo)售業(yè)業(yè)務(wù)，請(qǐng)請(qǐng)分別判判斷ABC公司司已經(jīng)確確認(rèn)的銷(xiāo)銷(xiāo)售收人人能否確確認(rèn)，請(qǐng)請(qǐng)簡(jiǎn)要說(shuō)說(shuō)明理由由？2、注冊(cè)冊(cè)會(huì)計(jì)師師在審計(jì)計(jì)過(guò)程中中如何判判斷房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)的的銷(xiāo)售商商品房收收入確認(rèn)認(rèn)？3.2.2存存貨不實(shí)實(shí)1、存貨貨中存在在的問(wèn)題題2、存貨貨-開(kāi)發(fā)發(fā)成本審審計(jì)程序序3、開(kāi)發(fā)發(fā)成本的的審計(jì)取取證4、開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的的審計(jì)取取證5、存貨貨跌價(jià)準(zhǔn)準(zhǔn)備6、開(kāi)發(fā)發(fā)成本、、開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品審計(jì)計(jì)案例7、期間間費(fèi)用資資本化及及審計(jì)案案例1、存貨貨中存在在的問(wèn)題題1.1土土地地成本的的核算不不準(zhǔn)確1.2配配套套設(shè)施成成本核算算不準(zhǔn)確確1.3不不同同項(xiàng)目之之間成本本劃分不不清1.4虛虛列列成本1.5成成本本憑證不不合規(guī)、、不合法法1.6未未計(jì)計(jì)提資產(chǎn)產(chǎn)減值準(zhǔn)準(zhǔn)備1.7開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品成成本不實(shí)實(shí)2、開(kāi)發(fā)發(fā)成本審審計(jì)程序序11、編制制或獲取取開(kāi)發(fā)成成本明細(xì)細(xì)余額表表，復(fù)核核其加計(jì)計(jì)數(shù)是否否準(zhǔn)確，，與總賬賬、明細(xì)細(xì)賬余額額是否相相符；2、檢查查直接成成本和間間接成本本核算內(nèi)內(nèi)容是否否合理、、恰當(dāng)；；有無(wú)將將期間費(fèi)費(fèi)用計(jì)入入間接費(fèi)費(fèi)用。3、抽查查成本、、費(fèi)用入入賬的依依據(jù)是否否充分，，計(jì)算是是否準(zhǔn)確確，相關(guān)關(guān)憑證是是否齊全全；抽查量達(dá)達(dá)到一定定的比例例。4、對(duì)重重大的成成本費(fèi)用用應(yīng)查驗(yàn)驗(yàn)合同、、協(xié)議，，并收集集土地權(quán)權(quán)證等證證據(jù)；5、對(duì)新新增項(xiàng)目目的開(kāi)發(fā)發(fā)成本，，應(yīng)查驗(yàn)驗(yàn)并取證證其立項(xiàng)項(xiàng)相關(guān)批批文等資資料；應(yīng)查驗(yàn)和和取證如如下資料料：立項(xiàng)項(xiàng)批文、、建設(shè)用用地規(guī)劃劃許可證證、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證、建建筑工程程施工許許可證等等。6、檢查查已完工工項(xiàng)目及及其他轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)出數(shù)原原始憑證證是否齊齊全，會(huì)會(huì)計(jì)處理理是否正正確；根據(jù)客戶戶提供的的“開(kāi)發(fā)發(fā)成本結(jié)結(jié)算表””，結(jié)合合開(kāi)發(fā)成成本明細(xì)細(xì)賬貸方方發(fā)生額額，查驗(yàn)驗(yàn)已完工工項(xiàng)目結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品金金額是否否是否完完整、合合理，查查驗(yàn)已完完工項(xiàng)目目結(jié)轉(zhuǎn)至至其他科科目的金金額和內(nèi)內(nèi)容是否否正確、、合理。。7、檢查查記入開(kāi)開(kāi)發(fā)成本本的利息息金額是是否合理理，會(huì)計(jì)計(jì)處理是是否正確確；檢查是否否存在應(yīng)應(yīng)停止利利息資本本化而繼繼續(xù)資本本化的情情況，同同時(shí)查驗(yàn)驗(yàn)資本化化金額是是否正確確，或者者存在應(yīng)應(yīng)將利息息資本化化而未資資本化的的情況。。8、復(fù)核核間接費(fèi)費(fèi)用的分分配是否否正確，，分配標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方方法是否否符合一一貫性原原則；當(dāng)期開(kāi)發(fā)發(fā)成本有有多個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目明細(xì)細(xì)，間接接費(fèi)用需需在不同同的項(xiàng)目目間進(jìn)行行分配，，分配方方法一般般參照生生產(chǎn)企業(yè)業(yè)的間接接費(fèi)用分分配方式式。審計(jì)計(jì)人員需需查驗(yàn)分分配標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和方法法的合理理性、一一貫性和和正確性性。2、開(kāi)發(fā)發(fā)成本審審計(jì)程序序29、查驗(yàn)驗(yàn)結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成本本時(shí)，是是否對(duì)應(yīng)應(yīng)付未付付的重要要項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行合理理預(yù)估；；(1)根根據(jù)合同同價(jià)款、、審定價(jià)價(jià)等復(fù)核核查驗(yàn)客客戶預(yù)估估開(kāi)發(fā)成成本的依依據(jù)是否否充分；；(2)在在審計(jì)過(guò)過(guò)程中發(fā)發(fā)現(xiàn)部分分預(yù)估明明細(xì)尚未未進(jìn)行審審價(jià)，故故暫按合合同價(jià)預(yù)預(yù)估，待待審定后后根據(jù)實(shí)實(shí)際情況況再對(duì)成成本進(jìn)行行調(diào)整。。查驗(yàn)預(yù)預(yù)估成本本時(shí)不僅僅要查驗(yàn)驗(yàn)預(yù)估金金額的依依據(jù)，同同時(shí)還需需關(guān)注有有沒(méi)有漏漏估情況況存在。。如果存在在無(wú)合同同而可能能會(huì)發(fā)生生的成本本，客戶戶由于無(wú)無(wú)法正確確估計(jì)可可能支付付金額，，一般會(huì)會(huì)在預(yù)估估成本時(shí)時(shí)設(shè)個(gè)““不可預(yù)預(yù)計(jì)成本本”。審審計(jì)人員員在審計(jì)計(jì)過(guò)程中中需向客客戶的工工程管理理部門(mén)和和該項(xiàng)目目的中介介機(jī)構(gòu)（（如監(jiān)理理機(jī)構(gòu)、、審價(jià)機(jī)機(jī)構(gòu)等））進(jìn)行咨咨詢(xún)和了了解情況況，并做做好相應(yīng)應(yīng)的問(wèn)詢(xún)?cè)兦闆r記記錄，收收集相關(guān)關(guān)資料。。10、到到工程現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地地觀察確確定工程程是否存存在，觀觀察和詢(xún)?cè)儐?wèn)實(shí)際際完工進(jìn)進(jìn)度，注注意是否否存在長(zhǎng)長(zhǎng)期停工工未建的的項(xiàng)目；；審計(jì)人員員需對(duì)在在建的項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行現(xiàn)場(chǎng)勘勘察，了了解施工工進(jìn)度情情況，編編寫(xiě)項(xiàng)目目建設(shè)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)勘察察小結(jié)。。同時(shí)需需根據(jù)工工程進(jìn)度度和工程程預(yù)算框框算開(kāi)發(fā)發(fā)成本期期末余額額的合理理性。根根據(jù)勘察察工程情情況或項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)成本賬賬面發(fā)生生額情況況，分析析是否存存在長(zhǎng)期期停工未未建項(xiàng)目目，如有有，需向向客戶詢(xún)?cè)儐?wèn)原因因，收集集相關(guān)資資料，必必要時(shí)向向項(xiàng)目負(fù)負(fù)責(zé)人咨咨詢(xún)并作作相應(yīng)處處理。11、了了解開(kāi)發(fā)發(fā)成本是是否存在在已抵押押、擔(dān)保保等情況況，若有有應(yīng)作出出記錄，，并提請(qǐng)請(qǐng)企業(yè)作作必要披披露。通過(guò)向客客戶詢(xún)問(wèn)問(wèn)、查驗(yàn)驗(yàn)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證的的他項(xiàng)權(quán)權(quán)利記錄錄和結(jié)合合“短期期借款””或“長(zhǎng)長(zhǎng)期借款款”科目目的查驗(yàn)驗(yàn)，了解解開(kāi)發(fā)成成本是否否存在抵抵押和擔(dān)擔(dān)保情況況，如有有，需收收集相關(guān)關(guān)抵押或或擔(dān)保合合同、房房地產(chǎn)權(quán)權(quán)證的他他項(xiàng)權(quán)利利等相關(guān)關(guān)資料，，并作必必要披露露。12、檢檢查開(kāi)發(fā)發(fā)成本是是否已按按照企業(yè)業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則的規(guī)規(guī)定在財(cái)財(cái)務(wù)報(bào)表表中作出出恰當(dāng)列列報(bào)。3、開(kāi)發(fā)發(fā)成本審審計(jì)取證證1、房屋屋拆遷許許可證2、建設(shè)設(shè)項(xiàng)目選選址意見(jiàn)見(jiàn)書(shū)3、國(guó)有有土地使使用證4、房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目手手冊(cè)5、建設(shè)設(shè)用地批批準(zhǔn)證書(shū)書(shū)6、建設(shè)設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可可證7、建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證8、施工工許可證證4開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的審審計(jì)取證證1、建設(shè)設(shè)工程竣竣工驗(yàn)收收?qǐng)?bào)告（（五方驗(yàn)驗(yàn)收）2、建設(shè)設(shè)工程竣竣工規(guī)劃劃認(rèn)可書(shū)書(shū)（規(guī)劃劃部門(mén)））3、建筑筑工程消消防驗(yàn)收收意見(jiàn)書(shū)書(shū)（公安安消房部部門(mén)）4、建設(shè)設(shè)項(xiàng)目環(huán)環(huán)境保護(hù)護(hù)驗(yàn)收（（環(huán)境保保護(hù)部門(mén)門(mén)）5、人防防工程質(zhì)質(zhì)量驗(yàn)收收文件（（人防部部門(mén)）6、工程程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督報(bào)告告（工程程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督部門(mén)門(mén)）7、住房房質(zhì)量保保修書(shū)（（施工單單位）4.1房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的的存貨盤(pán)盤(pán)點(diǎn)要領(lǐng)領(lǐng)一、完工工產(chǎn)品1、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)查看，，根據(jù)開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品盤(pán)點(diǎn)表表進(jìn)行抽抽查未出出售開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品；；2、對(duì)已已售開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)行抽查查，檢查查業(yè)主入入住情況況；3、檢查查銷(xiāo)售部部門(mén)的銷(xiāo)銷(xiāo)售報(bào)表表、銷(xiāo)售售臺(tái)賬，，核實(shí)可可售面積積套數(shù)及及已售面面積、套套數(shù)，證證實(shí)存貨貨是否存存在尚未未結(jié)轉(zhuǎn)的的未售面面積、套套數(shù)對(duì)應(yīng)應(yīng)的成本本；4、檢查查測(cè)繪機(jī)機(jī)構(gòu)出具具的報(bào)告告，核實(shí)實(shí)完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的面積積、套數(shù)數(shù)；5、檢查查、核對(duì)對(duì)物業(yè)公公司的鑰鑰匙交付付清單或或物業(yè)繳繳費(fèi)清冊(cè)冊(cè)；確認(rèn)認(rèn)是否存存在差異異。二、未完完工項(xiàng)目目1、現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)觀察工工程進(jìn)度度，通過(guò)過(guò)拍照片片獲取審審計(jì)證據(jù)據(jù)，對(duì)在在建開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品盤(pán)盤(pán)點(diǎn)表進(jìn)進(jìn)行抽查查；2、查驗(yàn)驗(yàn)施工單單位編制制的形象象進(jìn)度，，檢查監(jiān)監(jiān)理報(bào)告告、以及及建設(shè)單單位確認(rèn)認(rèn)的已完完成工作作量統(tǒng)計(jì)計(jì)報(bào)表；；必要時(shí)利利用專(zhuān)家家的工作作。3、將賬賬面記錄錄情況與與現(xiàn)場(chǎng)勘勘察情況況進(jìn)行比比較分析析。5、存貨貨跌價(jià)準(zhǔn)準(zhǔn)備1土地閑置置、和在在建開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品、、完工開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品均存在在發(fā)生資資產(chǎn)減值值的情形形。一、閑置置土地和和預(yù)付土土地款二、開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品（（含完工工和未完完工開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品））三、應(yīng)當(dāng)當(dāng)計(jì)提跌跌價(jià)準(zhǔn)備備的情形形：1、地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格持續(xù)續(xù)下跌，，并且在在可預(yù)見(jiàn)見(jiàn)的未來(lái)來(lái)無(wú)回升升的希望望；2、開(kāi)發(fā)發(fā)土地屬屬于今后后城市公公共設(shè)施施用地范范圍，預(yù)預(yù)計(jì)未來(lái)來(lái)將被征征用；3、在建開(kāi)發(fā)發(fā)房屋已停工工、爛尾多年年，企業(yè)已無(wú)無(wú)后續(xù)資金，，即使借款開(kāi)開(kāi)發(fā)，也難收收回投入資金金；4、開(kāi)發(fā)房屋屋質(zhì)量、房型型不好、配套套設(shè)施不全、、所在地區(qū)環(huán)環(huán)境不好；5、開(kāi)發(fā)房屋屋已空置多年年，周邊地區(qū)區(qū)房產(chǎn)已經(jīng)滯滯銷(xiāo)，難以按按成本價(jià)銷(xiāo)售售，6、在建開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目（即開(kāi)開(kāi)發(fā)成本）根根據(jù)已支出的的成本及預(yù)算算估計(jì)將要開(kāi)開(kāi)發(fā)支出的成成本后，估計(jì)計(jì)在建開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)出來(lái)來(lái)的總成本高高過(guò)市價(jià)的；；7、其他證明明開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（（含開(kāi)發(fā)成本本）發(fā)生減值值的其他情形形。6、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)成成本審計(jì)案例例1（1）注冊(cè)會(huì)計(jì)師在在對(duì)ABC房房地產(chǎn)公司（（簡(jiǎn)稱(chēng)ABC公司）對(duì)開(kāi)開(kāi)發(fā)成本實(shí)施施實(shí)質(zhì)性測(cè)試試程序時(shí)，抽抽查到以下業(yè)業(yè)務(wù)：1、2007年ABC公公司對(duì)一期1#、3#樓樓應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本5126萬(wàn)元，實(shí)實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成本5446萬(wàn)元，多多結(jié)轉(zhuǎn)開(kāi)發(fā)成成本320萬(wàn)萬(wàn)元，同時(shí)造造成多計(jì)應(yīng)付付賬款320萬(wàn)元。其中中：1#樓應(yīng)應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)2820萬(wàn)元，實(shí)實(shí)際結(jié)轉(zhuǎn)2945萬(wàn)元，，多結(jié)轉(zhuǎn)125萬(wàn)元；3#樓應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)2306萬(wàn)萬(wàn)元，實(shí)際結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)2501萬(wàn)元，多結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)195萬(wàn)萬(wàn)元。2、2007年度ABC公司通過(guò)預(yù)預(yù)提二期項(xiàng)目目配套建設(shè)費(fèi)費(fèi)的名義，預(yù)預(yù)提成本支出出823.50萬(wàn)元，并并計(jì)入應(yīng)付賬賬款。注冊(cè)會(huì)會(huì)計(jì)師經(jīng)檢查查二期項(xiàng)目建建設(shè)的相關(guān)文文件，在該文文件中沒(méi)有二二期項(xiàng)目的配配套建設(shè)工程程。3、注冊(cè)會(huì)計(jì)計(jì)師在審計(jì)中中，與ABC公司的銷(xiāo)售售人員交談過(guò)過(guò)程中，了解解到一期項(xiàng)目目完工后，公公司將臨街商商鋪未銷(xiāo)售而而是轉(zhuǎn)為自用用，用于出租租，注冊(cè)會(huì)計(jì)計(jì)師在盤(pán)點(diǎn)時(shí)時(shí)也證實(shí)了此此項(xiàng)資產(chǎn)的存存在，然而，，注冊(cè)會(huì)計(jì)師師仔細(xì)檢查了了投資性房地地產(chǎn)、固定資資產(chǎn)賬戶，發(fā)發(fā)現(xiàn)投資性房房地產(chǎn)賬戶年年末余額為0，固定資產(chǎn)產(chǎn)明細(xì)賬中也也無(wú)此商鋪。。經(jīng)審計(jì)，2007年ABC地產(chǎn)公公司將一期商商鋪成本1580萬(wàn)元計(jì)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本本中。6、房地產(chǎn)企企業(yè)開(kāi)發(fā)成本本審計(jì)案例1（2）4、ABC公公司建造的會(huì)會(huì)所已于2007年7月月投入使用，，1、2層為為健身房，用用于經(jīng)營(yíng)。3、4、5層層作為該公司司辦公場(chǎng)所，，工程總造價(jià)價(jià)2525萬(wàn)萬(wàn)元，已列入入項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成成本中。ABC公司將其其中的860萬(wàn)元分?jǐn)偟降揭黄谏唐贩糠砍杀局?，將?665萬(wàn)萬(wàn)元列入工程程成本，準(zhǔn)備備分別分?jǐn)偟降蕉谏唐菲烦杀局小?、ABC公公司一期工程程建造的幼兒兒園和學(xué)校各各一座，建成成后有償轉(zhuǎn)讓讓給政府，幼幼兒園工程總總造價(jià)695萬(wàn)元，學(xué)校?？傇靸r(jià)3500萬(wàn)元。。該公司將幼幼兒園、學(xué)校校工程成本分分?jǐn)傊烈黄谏躺唐贩俊?、2007年度，ABC公司又新新購(gòu)一塊土地地用于新城項(xiàng)項(xiàng)目商品房開(kāi)開(kāi)發(fā)，土地成成本5000萬(wàn)元。公司司分二期開(kāi)發(fā)發(fā)新城項(xiàng)目，，ABC公司司將土地成本本5000萬(wàn)萬(wàn)元計(jì)入新城城一期項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)成本。ABC公司擬擬開(kāi)發(fā)一棟高高層商務(wù)辦公公用房，2007年發(fā)生生前期費(fèi)用500萬(wàn)元，，計(jì)入新城一一期項(xiàng)目間接接費(fèi)用中。6、房地產(chǎn)企企業(yè)開(kāi)發(fā)成本本審計(jì)案例1（3）7、ABC地地產(chǎn)公司將8#樓項(xiàng)目發(fā)發(fā)包給某施工工企業(yè)，ABC公司按工工程進(jìn)度支付付結(jié)算款。工工程結(jié)算價(jià)565萬(wàn)元，，ABC公司司已支付450萬(wàn)元，計(jì)計(jì)入開(kāi)發(fā)成本本。結(jié)算價(jià)與與實(shí)際付款差差額115萬(wàn)萬(wàn)元未計(jì)入開(kāi)開(kāi)發(fā)成本。討論分析：1、針對(duì)審計(jì)計(jì)師抽查到的的8項(xiàng)業(yè)務(wù)，，請(qǐng)分別判斷斷ABC公司司的賬務(wù)處理理是否正確，，請(qǐng)簡(jiǎn)要說(shuō)明明理由？2、注冊(cè)會(huì)計(jì)計(jì)師在審計(jì)過(guò)過(guò)程中如何判判斷房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷(xiāo)銷(xiāo)售商品房收收入確認(rèn)？2.3.3借借款款費(fèi)用違規(guī)資資本化1、借款費(fèi)用用資本化《借款費(fèi)用準(zhǔn)準(zhǔn)則》規(guī)定：：借款費(fèi)用用同時(shí)滿足三個(gè)條件件的，才能開(kāi)開(kāi)始資本化：：（1）資產(chǎn)支支出已經(jīng)發(fā)生生；（2）借借款費(fèi)用已經(jīng)經(jīng)發(fā)生；（3）為使資產(chǎn)產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可可使用或者可可銷(xiāo)售狀態(tài)所所必要的購(gòu)建建或者生產(chǎn)活活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)始始。2、借款費(fèi)用用暫停資本化化的條件《借款費(fèi)用準(zhǔn)準(zhǔn)則》11條條規(guī)定：符合合資本化條件件的資產(chǎn)在購(gòu)購(gòu)建或者生產(chǎn)產(chǎn)過(guò)程中發(fā)生生非正常中斷、且中斷時(shí)間連連續(xù)超過(guò)3個(gè)個(gè)月的，應(yīng)當(dāng)暫停借款費(fèi)用用的資本化。在中斷期間間發(fā)生的借款款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)確確認(rèn)為費(fèi)用，，計(jì)入當(dāng)期損損益。如果中中斷是所購(gòu)建建或者生產(chǎn)的的符合資本化化條件的資產(chǎn)產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可可使用或者可可銷(xiāo)售狀態(tài)必必要的程序，，借款費(fèi)用的的資本化應(yīng)當(dāng)當(dāng)繼續(xù)進(jìn)行。。注意：非正常常中斷和正常常中斷的理解解、判斷。3、停止借款款費(fèi)用資本化化的條件《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)則第17號(hào)——借款費(fèi)用》第第十二條購(gòu)購(gòu)建或者生產(chǎn)產(chǎn)符合資本化化條件的資產(chǎn)產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用或者可銷(xiāo)售狀態(tài)時(shí)，借款費(fèi)用應(yīng)當(dāng)當(dāng)停止資本化化。在符合資本本化條件的資資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定定可使用或者者可銷(xiāo)售狀態(tài)態(tài)之后所發(fā)生生的借款費(fèi)用用，應(yīng)當(dāng)在發(fā)發(fā)生時(shí)根據(jù)其其發(fā)生額確認(rèn)認(rèn)為費(fèi)用，計(jì)計(jì)入當(dāng)期損益益。2.3.3借借款款費(fèi)用違規(guī)資資本化2房地產(chǎn)企業(yè)的的土地閑置期期間的借款費(fèi)費(fèi)用能否資本本化?A公司為一家家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè),2008年的的1月取得一一塊土地,由由于公司沒(méi)有有決定是否進(jìn)進(jìn)行下一步開(kāi)開(kāi)發(fā),故本塊塊土地一直閑閑置,只進(jìn)行行了前期一些些設(shè)計(jì)和勘察察工作,截至至2008年年12月31日,公司仍仍然沒(méi)有進(jìn)行行實(shí)質(zhì)性動(dòng)工工。分析：房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)買(mǎi)地之之后是否可以以資本化？土土地閑置期間間的借款費(fèi)用用是否允許資資本化？討論:根據(jù)借款費(fèi)用用準(zhǔn)則規(guī)定，，開(kāi)始資本化化的條件之一一是“為使資資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定定可使用或者者可銷(xiāo)售狀態(tài)態(tài)所必要的購(gòu)購(gòu)建或者生產(chǎn)產(chǎn)活動(dòng)已經(jīng)開(kāi)開(kāi)始”（詳細(xì)細(xì)說(shuō)明見(jiàn)《企企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則則講解2008》第251頁(yè)）。僅僅僅購(gòu)置土地地而未開(kāi)始實(shí)實(shí)體建造活動(dòng)動(dòng)，不能開(kāi)始始資本化。2.3.4資金金不足導(dǎo)致持持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力力產(chǎn)生問(wèn)題（1）為關(guān)聯(lián)聯(lián)方提供資金金，如企業(yè)是是否存在通過(guò)過(guò)關(guān)聯(lián)方、大大股東資金流流以調(diào)節(jié)相關(guān)關(guān)指標(biāo)，關(guān)注注大股東、關(guān)關(guān)聯(lián)方資產(chǎn)負(fù)負(fù)債情況，判判斷大股東、、關(guān)聯(lián)方與企企業(yè)資金往來(lái)來(lái)必要性。（（關(guān)注按揭保保證金等受限限現(xiàn)金是否剔剔除）（2）虛假銀銀行按揭貸款款注意：審計(jì)中中要充分關(guān)注注房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的現(xiàn)金流量量。2.3.5合作建房業(yè)務(wù)務(wù)的會(huì)計(jì)處理理一、收到的項(xiàng)項(xiàng)目合作資金金如何進(jìn)行會(huì)會(huì)計(jì)處理，是是計(jì)入負(fù)債，，還是計(jì)入權(quán)權(quán)益？二、（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)之間：1．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)合同中規(guī)定定按投資額比比例分配項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的，收到投資資各方開(kāi)發(fā)資資金作應(yīng)付賬款。2．項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)合同中規(guī)定定按投資額比比例分配項(xiàng)目目利潤(rùn)的，收收到投資各方方開(kāi)發(fā)資金作作預(yù)收賬款管管理。（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)與其他無(wú)無(wú)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán)的單單位之間：1.合同規(guī)規(guī)定分配項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)收到出出資各方資金金作預(yù)收賬款管理。2.合同中規(guī)規(guī)定按各方出出資比例分配項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)的，收到投資資各方開(kāi)發(fā)資資金作預(yù)收賬賬款管理。（三）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)出資與土土地方合作開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目1.需調(diào)整土土地使用權(quán)出出讓金的，按按照調(diào)整后的土地地使用權(quán)出讓讓金計(jì)入開(kāi)發(fā)成本；2.不需支付付土地使用權(quán)權(quán)出讓金的，按照合同、協(xié)議約約定的價(jià)值計(jì)入開(kāi)發(fā)成本本。2.3.6房地產(chǎn)企業(yè)的的稅務(wù)問(wèn)題營(yíng)業(yè)稅（（營(yíng)業(yè)稅納稅稅義務(wù)發(fā)生時(shí)時(shí)間）土地增值稅企業(yè)所得稅2.3.6房地產(chǎn)企業(yè)的的稅務(wù)問(wèn)題一、土地增值值稅概念土地增值稅是是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地地使用權(quán)、地上建筑物物及其附著物物（簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)）并并取得收入的單位和個(gè)人人，就其轉(zhuǎn)讓讓房地產(chǎn)所取取得的增值額課征的一種稅稅。1、納稅義務(wù)務(wù)2、計(jì)稅依據(jù)據(jù)3、稅率二、土地增值值稅的清算單單位三、土地增值值稅的清算條條件四、土地增值值稅的扣除項(xiàng)項(xiàng)目2.3.6房地產(chǎn)企業(yè)的的稅務(wù)問(wèn)題企業(yè)所得稅第三條

企業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)包包括土地的開(kāi)開(kāi)發(fā)，建造、、銷(xiāo)售住宅、、商業(yè)用房以以及其他建筑筑物、附著物物、配套設(shè)施施等開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品。除土地開(kāi)開(kāi)發(fā)之外，其其他開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品符合下列條條件之一的，，應(yīng)視為已經(jīng)經(jīng)完工：(一)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品竣工證證明材料已報(bào)報(bào)房地產(chǎn)管理理部門(mén)備案。。(二)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始始投入使用。。(三)開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品已取得得了初始產(chǎn)權(quán)權(quán)證明。收入確認(rèn)方面面會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與與稅法差異序號(hào)會(huì)計(jì)收入確認(rèn)原則稅法收入確認(rèn)原則（31號(hào)文）1同時(shí)符合商品銷(xiāo)售收入的五個(gè)條件確認(rèn)收入。企業(yè)通過(guò)正式簽訂《房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同》或《房地產(chǎn)預(yù)售合同》所取得的收入，應(yīng)確認(rèn)為銷(xiāo)售收入的實(shí)現(xiàn)，具體按以下規(guī)定確認(rèn)：（一）采取一次性全額收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價(jià)款或取得索取價(jià)款憑據(jù)（權(quán)利）之日，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。2企業(yè)銷(xiāo)售商品，有時(shí)會(huì)采取分期收款的方式，如分期收款發(fā)出商品，即商品已經(jīng)交付，貨款分期收回。如果延期收取的貨款具有融資性質(zhì)，其實(shí)質(zhì)是企業(yè)向購(gòu)貨方提供信貸時(shí)，企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值確定收入金額。應(yīng)收的合同或協(xié)議價(jià)款的公允價(jià)值，通常應(yīng)當(dāng)按照其未來(lái)現(xiàn)金流量現(xiàn)值或商品現(xiàn)銷(xiāo)價(jià)格計(jì)算確定。（二）采取分期收款方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷(xiāo)售合同或協(xié)議約定的價(jià)款和付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。3銷(xiāo)售商品采用預(yù)收款方式的，在發(fā)出商品時(shí)確認(rèn)收入，預(yù)收的貨款應(yīng)確認(rèn)為