房地產(chǎn)經(jīng)營管理復(fù)習(xí)

【歷年試題】從開發(fā)商的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（）?！?008年試題】A．土地B．勞動力C．資本D．經(jīng)驗E．環(huán)境答案：ABCD解析：土地、勞動力、資本、管理經(jīng)驗、企業(yè)家精神和伙伴關(guān)系的綜合投入，同時創(chuàng)造出滿足消費者對空間、時間和服務(wù)需要的新價值。【歷年試題】房地產(chǎn)間接投資的形式主要有（ ）。（2005年試題）A．投資房地產(chǎn)投資信托基金B(yǎng)．購買住房抵押支持證券C．購買房地產(chǎn)企業(yè)債券D．購買物業(yè)用于出租經(jīng)營E．購買土地進行開發(fā)答案：ABC

【2008年真題】下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（）。

A.能為投資者帶來經(jīng)常性的收入現(xiàn)金流

B.分割產(chǎn)權(quán)銷售已經(jīng)成為最受歡迎的經(jīng)營模式

C.適合于長期投資

D.常在機構(gòu)投資者之間進行交易

E.位置對其有著特殊的重要性【正確答案】ACDE

【答案解析】整體銷售成為趨勢，所以B分割銷售少。

【2008年真題】下列物業(yè)中，屬于特殊物業(yè)的是（）。

A.在建工程

B.車站

C.購物中心

D.科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)【正確答案】B【答案解析】物殊物業(yè)的經(jīng)營活動需要得到政府的特殊許可。

【典型例題】特殊物業(yè)是指設(shè)計比較特殊，具有特殊使用功能的物業(yè)（）。【正確答案】×

【答案解析】物殊物業(yè)不是指設(shè)計或功能特殊，而是其里面的經(jīng)營活動的性質(zhì)特殊，必須得到政府的許可。【2009年真題】對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下，凈收益大于零的持續(xù)時間稱為（）。

A.設(shè)計壽命

B.經(jīng)濟壽命

C.法定壽命

D.自然壽命【正確答案】B

【答案解析】自然壽命是指直到不能用了，而經(jīng)濟壽命截止到用起來不劃算的時點了?！?006年真題】投資者對房地產(chǎn)內(nèi)部使用功能的變動（例如，在公寓內(nèi)設(shè)置自助洗衣房提供洗衣服務(wù)等），體現(xiàn)了投資者對房地產(chǎn)投資（）的重視。A.各異性B.適應(yīng)性C.相互影響性D.專業(yè)管理依賴【正確答案】B

【答案解析】適應(yīng)性是指適時的更新改造以適應(yīng)市場的需求?！?010年真題】同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具有（）。

A.保值性

B.增值性

C.異質(zhì)性

D.弱流動性【正確答案】C【2007年真題】買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的（）。

A.不可移動性

B.適應(yīng)性

C.弱流動性

D.相互影響性【正確答案】C

【答案解析】弱流動性就是指不容易轉(zhuǎn)手或變現(xiàn)。

【2009年真題】地鐵站的建成使周邊寫字樓的租金顯著提高，這說明房地產(chǎn)投資具有（）的特性。

A.變現(xiàn)性差

B.易受政策影響

C.依賴專業(yè)管理

D.效益外溢和轉(zhuǎn)移【正確答案】D

【答案解析】房地產(chǎn)不僅受自身情況的影響，還受周邊情況和其它因素的影響，或者會影響別人?！練v年試試題】甲乙物物業(yè)2008年10月的價價值均均為1100萬元。。預(yù)計計2009年10月甲物物業(yè)的的價值值為1200萬元和和1000萬元的的可能能性均均為50%，乙物物業(yè)的的價值值為1300萬元和和900萬元的的可能能性也也均為為50%。甲、、乙物物業(yè)投投資風(fēng)風(fēng)險比比較的的結(jié)果果是（（））。（（2009年試題題）A．甲物物業(yè)投投資風(fēng)風(fēng)險大大B．乙物物業(yè)投投資風(fēng)風(fēng)險大大C．甲、、乙物物業(yè)的的投資資風(fēng)險險相同同D．難以以判斷斷甲、、乙物物業(yè)的的投資資風(fēng)險險大小小答案：：B解析：：甲物業(yè)業(yè)：σ甲＝［［（1200－1100）2＋（1000－1100）2］÷2＝10000，其中中σ甲是方方差，，而標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差差是方方差開開平方方根，，則物物業(yè)甲甲的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差差是100，同理理，可可計算算出物物業(yè)乙乙的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差差是200，物業(yè)業(yè)甲的的期望望值是是1200××0.5+1000×0.5=1100（萬元元），，同理理可得得物業(yè)業(yè)乙的的期望望值是是1100萬元，，可見見，物物業(yè)甲甲的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差差要小小于物物業(yè)乙乙的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差差，一一般情情況下下，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差差大的的投資資風(fēng)險險大；；另，可用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)差差系數(shù)數(shù)衡量量，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差系系數(shù)小小的風(fēng)風(fēng)險小小，這是最最準(zhǔn)確確的，物業(yè)業(yè)甲的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差系系數(shù)＝＝100/1100＝9.09%，物業(yè)業(yè)乙的的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)差系系數(shù)是是18%，故物物業(yè)乙乙的風(fēng)風(fēng)險大大。這這里甲甲乙期期望值值相同同也就就不用用比了了?！?007年真題題】當(dāng)房地地產(chǎn)開開發(fā)商商將建建成后后的物物業(yè)用用于出出租或或（））時時，短短期開開發(fā)投投資就就轉(zhuǎn)變變成了了長期期置業(yè)業(yè)投資資。A.出售B.抵押C.轉(zhuǎn)讓D.經(jīng)營【正確答答案】D【答案解解析】置業(yè)主主要用用于經(jīng)經(jīng)營，，即出出租或或自營營。如如出售售或轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓，，就不不是長長期置置業(yè)投投資了了?！?009年真題題】房地產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托基金金股票票的收收益通通常高高于一一般股股票的的收益益，因因此往往往成成為大大型機機構(gòu)投投資者者直接接投資資房地地產(chǎn)的的重要要工具具。（（））【正確答答案】×【答案解解析】信托是是間接接投資資?！?007年真題題】房地產(chǎn)產(chǎn)投資資信托托基金金的投投資收收益主主要來來源于于其擁擁有物物業(yè)的的（））。。A.銷售收收入B.轉(zhuǎn)讓收收入C.租金收收入D.利息收收入【正確答答案】C【答案解解析】用基金金籌集集起來來的錢錢用來來置業(yè)業(yè)投資資，長長期持持有，，出租租經(jīng)營營，獲獲得長長期穩(wěn)穩(wěn)定回回報，，作為為對投投資人人的回回報。?！?008年真題題】房地產(chǎn)產(chǎn)投資資相對對于股股票投投資，，往往往具有有較低低的收收益水水平。。（））【正確答答案】×【答案解解析】房地產(chǎn)產(chǎn)投資資收益益水平平較高高，這這是他他的有有利之之一。?！?006年真題題】房地產(chǎn)產(chǎn)投資資不能能有效效抵消消預(yù)期期通貨貨膨脹脹的影影響。。（））【正確答答案】×【答案解解析】房地產(chǎn)產(chǎn)年價價格增增漲率率超過過年通通貨膨膨脹率率，可可以抵抵消通通貨膨膨脹的的影響響?！镜湫屠}】整個國國家市市場環(huán)環(huán)境條條件變變化對對房地地產(chǎn)市市場的的影響響，要要比當(dāng)當(dāng)?shù)厥惺袌霏h(huán)環(huán)境變變化造造成的的影響響大。。（））【正確答答案】×【答案解解析】房地產(chǎn)產(chǎn)市場場是地地區(qū)性性市場場，當(dāng)當(dāng)?shù)厥惺袌霏h(huán)環(huán)境變變化的的影響響要比比整個個國家家市場場環(huán)境境變化化的影影響大大?！?006年真題題】提高貸貸款利利率對對房地地產(chǎn)市市場的的影響響主要要有（（））。A.導(dǎo)致房房地產(chǎn)產(chǎn)實際際價值值下降降B.導(dǎo)致房房地產(chǎn)產(chǎn)實際際價值值上升升C.加大投投資者者債務(wù)務(wù)負(fù)擔(dān)擔(dān)D.抑制房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場需求求E.增加房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場需求求【正確答答案】ACD【歷年試試題】下列房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資風(fēng)險險中，，屬于于房地地產(chǎn)投投資個個別風(fēng)風(fēng)險的的是（（））。（（2008年試題題）A．變現(xiàn)現(xiàn)風(fēng)險險B．時間間風(fēng)險險C．或然然損失失風(fēng)險險D．通貨貨膨脹脹風(fēng)險險答案：：B【歷年試試題】下列房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資風(fēng)險險中，，屬于于房地地產(chǎn)投投資個個別風(fēng)風(fēng)險的的是（（））。（（2008年試題題）A．變現(xiàn)現(xiàn)風(fēng)險險B．時間間風(fēng)險險C．或然然損失失風(fēng)險險D．通貨貨膨脹脹風(fēng)險險答案：B【2005年真題】房地產(chǎn)投資的的時間風(fēng)險是是指選擇合適適的時機進入入市場。（））【正確答案】×【答案解析】不僅表現(xiàn)為選選擇合適的時時機進入市場場，還表現(xiàn)為為物業(yè)持有時時間的長短，，物業(yè)持有過過程中對物業(yè)業(yè)重新進行裝裝修或更新改改造時機的選選擇，物業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售時機的選選擇以及轉(zhuǎn)售售過程所需要要時間的長短短。【歷年試題】1、房地產(chǎn)投投資適合作作為一種長長期投資。。關(guān)于其原原因分析，，錯誤的是是()。A．土地不會會毀損B．地上建筑筑物有耐久久性C．變現(xiàn)性差差D．土地使用用權(quán)年限較較長答案：C【歷年試題】2、房地產(chǎn)開開發(fā)投資形形成的供給給是房地產(chǎn)產(chǎn)市場上的的()。A．增量供給給B．存量供給給C．潛在供給給D．總量供給給答案：A【歷年試題】3、關(guān)于房地地產(chǎn)投資特特性的說法法，錯誤的的是()A．區(qū)位選擇擇異常重要要B．不易產(chǎn)生生資本價值值風(fēng)險C．存在效益益外溢D．易受政策策影響答案：B【歷年試題】1、下列房地地產(chǎn)投資形形式中，屬屬于按經(jīng)濟濟活動類型型劃分的有有()。A．居住物業(yè)業(yè)開發(fā)投資資B．商業(yè)物業(yè)業(yè)投資C．土地開發(fā)發(fā)投資D．房地產(chǎn)開開發(fā)投資E．房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營投資答案：CDE【歷年試題】商品房開發(fā)發(fā)投資和保保障性住房房建設(shè)投資資都屬于房房地產(chǎn)投資資，無論何何種類型的的房地產(chǎn)投投資，其目目的都是為為了營利。。()答案：錯，，保障性住房房建設(shè)投資資注重的是是房地產(chǎn)投投資的社會會效益。【歷年試題】一般來說，，與長期投投資相比，，短期投資資（））。A．風(fēng)險較大大B．收益率較較高C．流動性較較好D．投資回收收期較長答案：C【歷年試題】3．下列房地地產(chǎn)投資方方式中，屬屬于直接投投資形式的的是（））。A．購買房地地產(chǎn)股票B．購買商鋪鋪C．購買房地地產(chǎn)債券D．購買住房房抵押支持持證券答案：B【歷年試題】關(guān)于投資組組合理論的的說法，正正確的是（（）。（2010年試題）A．投資者應(yīng)應(yīng)選擇毫無無風(fēng)險的投投資組合B．投資者應(yīng)應(yīng)選擇投資資項目間有有一個正協(xié)協(xié)方差的投投資組合C．投資者可可以將系統(tǒng)統(tǒng)風(fēng)險因素素減少甚至至完全抵消消D．投資者可可以將個別別風(fēng)險因素素減少甚至至完全抵消消答案：D【歷年試題】1．相對于房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)投資，關(guān)關(guān)于房地產(chǎn)產(chǎn)置業(yè)投資資的說法，，正確的有有（））。A．置業(yè)投資資是面向已已具備了使使用條件或或正在使用用中的房地地產(chǎn)B．置業(yè)投資資包括進行行場地平整整及道路等等基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)的投投資C．置業(yè)投資資對象可以以是市場上上存量房地地產(chǎn)D．置業(yè)投資資可以是將將購入的房房地產(chǎn)用于于自身居住住或生產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營E．置業(yè)投資資可以是將將購入的房房地產(chǎn)出租租給最終使使用者答案：ACDE【歷年試題】2．投資組合合理論認(rèn)為為，對于相相同的宏觀觀經(jīng)濟環(huán)境境變化，不不同投資項項目的收益益會有不同同的反應(yīng)。。（））答案：對【2006年真題】假設(shè)銀行一一年期存款款利率為2.28%，貸款利率率為5.85%，投資市場場的平均收收益率為12%，房地產(chǎn)投投資市場的的系統(tǒng)性市市場風(fēng)險系系數(shù)為0.6，則房地產(chǎn)產(chǎn)投資的預(yù)預(yù)期收益率率為（））。A.4.42%B.8.11%C.8.13%D.9.54%【正確答案】B【答案解析】注意無風(fēng)險險收益率在在我國為一一年期存款款利率，在在國外一般般指國債收收益。資產(chǎn)預(yù)期收收益率＝無無風(fēng)險資產(chǎn)產(chǎn)收益率＋＋風(fēng)險系數(shù)數(shù)×（平均收益益率－無風(fēng)風(fēng)險資產(chǎn)收收益率）2.28%+0.6×（12%－2.28%）＝8.112%【2005年真題】假設(shè)某段時時間內(nèi)房地地產(chǎn)業(yè)的預(yù)預(yù)期收益率率為15%，國債的投投資收益率率為10%，市場整體體的平均收收益率為20%，則房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)統(tǒng)性市場風(fēng)風(fēng)險系數(shù)是是（）。。A.0.25B.0.50C.1.5D.2.00【正確答案】B【答案解析】公式的變換換。

資產(chǎn)產(chǎn)預(yù)期收益益率＝無風(fēng)風(fēng)險資產(chǎn)收收益率＋市市場風(fēng)險系系數(shù)（市場場整體平均均收益率－－無風(fēng)險資資產(chǎn)收益率率）【典型例題】以下（））可以用于于土地儲備備資金。A.土地出讓收收入中安排排的一部分分資金B(yǎng).土地儲備機機構(gòu)的銀行行貸款C.公積金增值值收益D.社會捐助資資金E.廉租房租金金收入【正確答案】AB【答案解析】注意不要與與廉租住房房建設(shè)資金金來源混淆淆。【歷年試題】4．下列房地地產(chǎn)開發(fā)工工作中，屬屬于前期工工作階段的的是（））。A．進行項目目的財務(wù)評評價B．獲取項目目所需土地地C．確定規(guī)劃劃設(shè)計方案案并獲得批批準(zhǔn)D．對項目的的建設(shè)工程程進行招標(biāo)標(biāo)E．提交項目目開工申請請并獲得批批準(zhǔn)答案：BCDE【2011年真題】下列各類土土地中，不不屬于土地地儲備范圍圍的是（））。A.集體土地中中的宅基地地B.依法收回的的國有土地地C.依法收購的的土地D.依法行使優(yōu)優(yōu)先購買權(quán)權(quán)取得的土土地【正確答案】A【答案解析】土地儲備的的范圍包括括依法收回回的國有土土地、收購購的土地、、行使優(yōu)先先購買權(quán)取取得的土地地、已辦理理農(nóng)用地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)用和土地地征收批準(zhǔn)準(zhǔn)手續(xù)的土土地以及其其他依法取取得的土地地，一定是是國有土地地。集體土土地不納入入土地儲備備?！?011年真題】土地儲備機機構(gòu)對土地地開發(fā)過程程中涉及的的基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)和綠綠化、土地地平整等工工作，通過過公開招標(biāo)標(biāo)方式選擇擇工程實施施單位，實實施單位的的管理費用用不高于土土地儲備開開發(fā)成本的的2%。（）【正確答案】√【2010年真題】下列成本費費用中，不不屬于土地地儲備開發(fā)發(fā)成本的是是（））。A.拆遷補償費費及有關(guān)稅稅費B.市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)有有關(guān)費用C.貸款利息D.建安費用【正確答案】D【2008年真題】政府授權(quán)開開發(fā)企業(yè)負(fù)負(fù)責(zé)實施土土地一級開開發(fā)時，開開發(fā)資金應(yīng)應(yīng)由政府土土地儲備機機構(gòu)負(fù)責(zé)籌籌措。（））【正確答案】×【答案解析】授權(quán)開發(fā)企企業(yè)負(fù)責(zé)實實施一級開開發(fā)，主體體是開發(fā)企企業(yè)，所以以開發(fā)資金金應(yīng)由開發(fā)發(fā)企業(yè)籌措措?！?011年真題】在我國，縣縣級及以上上地方人民民政府壟斷斷了其轄區(qū)區(qū)范圍內(nèi)國國有土地使使用權(quán)出讓讓市場。（（）【正確答案】√【典型例題】國家投資管管理部門對對建設(shè)項目目進行核準(zhǔn)準(zhǔn)的重點包包括（））。A.項目是否符符合宏觀調(diào)調(diào)控政策、、產(chǎn)業(yè)政策策等B.項目主要產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量符符合國家的的規(guī)定C.項目建設(shè)對對周邊地區(qū)區(qū)的公眾利利益產(chǎn)生有有利的影響響D.項目有利于于促進環(huán)境境保護和改改善生態(tài)環(huán)環(huán)境E.符合當(dāng)?shù)氐牡漠a(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整的要要求【正確答案】ADE【答案解析】B不包括產(chǎn)品品質(zhì)量合格格，主是指指產(chǎn)品未對對國內(nèi)市場場形成壟斷斷，未影響響國家的經(jīng)經(jīng)濟安全；；C不要求項目目建設(shè)對周周邊產(chǎn)生有有利影響，，只要不產(chǎn)產(chǎn)生重大不不利影響即即可?！疽谆煜c辨辨析】判斷題：建建筑工程在在施工過程程中，建設(shè)設(shè)單位或者者施工單位位發(fā)生變更更的，應(yīng)當(dāng)當(dāng)申請施工工許可證變變更。（））問：為什么么這句話是是錯呢？請請解析。答：建筑工工程在施工工過程中，，建設(shè)單位位或者施工工單位發(fā)生生變更的，，應(yīng)當(dāng)重新新申請領(lǐng)取取施工許可可證之規(guī)定定，是申請請重新領(lǐng)取取而不是變變更！【2010年真題】房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)只能能通過公開開招標(biāo)的形形式選擇開開發(fā)項目的的施工單位位。（））答案：錯，，還可以采采用邀請招招標(biāo)的方式式【2006年真題】將房地產(chǎn)開開發(fā)劃分為為若干階段段，其中編編制建設(shè)工工程招標(biāo)文文件屬于（（）的工工作。A.投資機會選選擇于決策策分析階段段B.前期工作階階段C.建設(shè)階段D.租售階段【答案】B【解析】開工之前均均屬于前期期階段。前前期階段與與投資機會會研究的界界線是獲取取土地或項項目?！?011年真題】對房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)來來說，下列列房地產(chǎn)開開發(fā)的工作作內(nèi)容中，，屬于前期期工作的是是（）。。A.土地儲備B.銷售方案的的細(xì)化C.建設(shè)項目的的質(zhì)量控制制D.申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證》【正確答案】D【答案解析】A土地儲備是是政府行為為，對房地地產(chǎn)開發(fā)來來說，前期期應(yīng)是獲取取土地。B屬于租售階階段；C屬于建設(shè)階階段的工作作內(nèi)容。【2002年試題】建筑工程招招標(biāo)文件中中，不包括括（）。。A．工程標(biāo)底底B．工程數(shù)量量C．設(shè)計圖紙紙D．合同條件件答案：A解析：工程程標(biāo)底不會會提前在招招標(biāo)文件中中說明?！?006年真題】房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目的施施工許可證證由（））向發(fā)證機機關(guān)申請領(lǐng)領(lǐng)取。A.施工單位B.建設(shè)單位C.監(jiān)理單位D.設(shè)計單位【答案】B【解析】施工許可證證的申領(lǐng)主主體是建設(shè)設(shè)單位，不不是施工單單位?！?009年真題】在正式申請請竣工驗收收之前，開開發(fā)商要對對項目進行行初步檢查查。檢查后后由（））列出質(zhì)量量缺陷清單單。A.開發(fā)商B.承包商C.監(jiān)理工程師師D.使用單位【答案】C【2011年真題】房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目，施施工階段的的工程質(zhì)量量控制工作作不包括（（）。A.對原材料的的檢驗B.對配套設(shè)施施的檢驗C.確立質(zhì)量文文件檔案制制度D.確立成本控控制檔案制制度【正確答案】D【答案解析】本題可用排排除法。ABC全是與質(zhì)量量有關(guān)的，，而只有D是與成本（（投資）有有關(guān)的，不不屬于同一一類?！?009年真題】橫道圖法用用于項目建建設(shè)階段的的（）。。A.質(zhì)量控制B.進度控制C.成本控制D.合同管理【答案】B【解析】橫道圖和網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)圖是進進行進度控控制的兩大大方法?！?005年真題】開發(fā)商的主主要合同關(guān)關(guān)系通常包包括（））等。A.保險合同B.分包合同C.銷售合同D.勘察設(shè)計合合同E.加工合同【答案】CD【解析】ABE主要是承包包商的合同同關(guān)系。【2010年真題】網(wǎng)絡(luò)圖法在在建設(shè)工程程管理中常常常作為（（）的方方法。A.質(zhì)量控制B.成本控制C.進度控制D.合同管理【正確答案】C【答案解析】進度控制的的方法主要要有兩種，，一是橫道道圖，二是是網(wǎng)絡(luò)圖。?！?007年真題】實行施工總總承包的房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)項日。施施工現(xiàn)場的的安全應(yīng)由由（）負(fù)負(fù)責(zé)。A.開發(fā)商B.監(jiān)理單位C.分包單位D.總承包單位【答案】D【解析】實行施工總承承包的，由總總承包單位負(fù)負(fù)責(zé)，分包單單位應(yīng)向總承承包單位負(fù)責(zé)責(zé)，服從總承承包單位對施施工現(xiàn)場的安安全生產(chǎn)管理理?！?005年真題】承包商收到竣竣工結(jié)算價款款后，通常應(yīng)應(yīng)在（）內(nèi)內(nèi)將竣工工程程交付給開發(fā)發(fā)商。A.半個月B.一個月C.一個半月D.二個月【答案】A【解析】承包商在收到到竣工結(jié)算價價款后半個月月內(nèi)交付工程程。【2009年真題】房地產(chǎn)開發(fā)項項目竣工后，，按規(guī)定應(yīng)移移交給城市檔檔案館的竣工工檔案應(yīng)包括括（）。A.工程質(zhì)量保修修書B.可行性研究報報告C.竣工圖D.住宅使用說明明書E.竣工驗收備案案表【答案】BCE【解析】B屬于前期資料料，C竣工圖是單獨獨的一類；E屬于驗收資料料，也屬于技技術(shù)資料。AD是竣工驗收備備案的資料，，不是向城市市檔案館移交交的資料。【2009年真題】開發(fā)商在選擇擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機構(gòu)時，不不僅要考察其其代理的成功功率，還要考考察其代理第第一個項目的的平均銷售周周期。（））【正確答案】錯【答案解析】考察的是其代代理項目的平平均銷售周期期，不是第一一個項目的銷銷售周期?！?007年真題】下列關(guān)于房地地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人的表述述中，正確的的有（）。。A.房地產(chǎn)市場中中的信息不完完備程度較高高，需要有房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機機構(gòu)或房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人這種種特殊的制度度安排來降低低信息成本B.大型房地產(chǎn)開開發(fā)公司一般般更愿意委托托房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機構(gòu)進行物物業(yè)租售C.依代理委托方方的不同，房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機機構(gòu)的代理形形式可以分為為首席代理和和分代理D.房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機機構(gòu)或房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人通過過信息搜集的的規(guī)模經(jīng)濟優(yōu)優(yōu)勢，提供服服務(wù)并獲取收收益E.無論采用哪種種代理形式，，都應(yīng)在項目目前期就讓房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機機構(gòu)及早介入入【正確答案】ADE【答案解析】B大型房地產(chǎn)機機構(gòu)一般有自自己的營銷團團隊和渠道，，所以一般采采用自行租售售。依委托代代理方的不同同，可分為買買方代理、賣賣方代理和雙雙重代理?！?011年真題】關(guān)于房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)選擇擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)紀(jì)機構(gòu)代理銷銷售其商品房房的說法，正正確的有（））。A.大型綜合性房房地產(chǎn)開發(fā)項項目必須選擇擇聯(lián)合代理方方式B.雙重代理的房房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機機構(gòu)可以向買買賣雙方收取取傭金C.總代理可以委委托分代理D.房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)不能直接接委托分代理理E.房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)最好在項項目前期就確確定好代理方方式【正確答案】BCE【2011年真題】為適應(yīng)房地產(chǎn)產(chǎn)市場波動，，某房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)通過過降低成本利利潤率來確定定其商品房銷銷售價格，該該定價方法為為（）。A.認(rèn)知價值定價價法B.成本加成定價價法C.挑戰(zhàn)定價法D.領(lǐng)導(dǎo)定價法【正確答案】B【2007年真題】根據(jù)估計的總總銷售收入和和估計的銷售售量來制定價價格的定價方方法是（））。A.目標(biāo)定價法B.成本加成定價價法C.隨行就市定價價法D.價值定價法【正確答案】A【答案解析】利用損益平衡衡圖。【2005年真題】在下列定價方方法中，需要要使用損益平平衡圖的是（（）。A.目標(biāo)定價法B.價值定價法C.挑戰(zhàn)定價法D.成本加成定價價法【正確答案】A【2010年真題】某商品住宅項項目位于城市市濕地公園附附近，房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利利用多種媒體體大力宣傳濕濕地環(huán)境對居居住的好處，，并以此宣傳傳效果作為樓樓盤的定價依依據(jù)，這種定定價方法是（（）。A.目標(biāo)定價法B.領(lǐng)導(dǎo)定價法C.隨行就市定價價法D.認(rèn)知價值定價價法【正確答案】D【答案解析】認(rèn)知價值定價價法是購買者者導(dǎo)向定價法法的一種，定定價的關(guān)鍵是是顧客對物業(yè)業(yè)價值的認(rèn)知知，而不是生生產(chǎn)者或銷售售者的成本。?！?006年真題】某開發(fā)商開發(fā)發(fā)的物業(yè)質(zhì)量量與市場領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)質(zhì)量相近，如如果定價比市市場領(lǐng)導(dǎo)者的的定價低，則則其采用的是是（）。A.隨行就市定價價法B.價值定價法C.應(yīng)戰(zhàn)定價法D.挑戰(zhàn)定價法【正確答案】D【答案解析】不用背概念，，理解含義就就可以?！?009年真題】采取隨行就市市定價法確定定價格的情形形有（）。。A.開發(fā)商處于市市場領(lǐng)導(dǎo)者地地位B.開發(fā)商難以估估算成本C.開發(fā)商的牧業(yè)業(yè)質(zhì)量與市場場領(lǐng)導(dǎo)者的物物業(yè)質(zhì)量相近近D.開發(fā)商打算與與同行和平共共處E.開發(fā)商具有向向市場領(lǐng)導(dǎo)者者挑戰(zhàn)的實力力【正確答案】BD【答案解析】A可以采取領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)定價法；CE可以采取挑戰(zhàn)戰(zhàn)定價法?！?008年真題】當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)很難了了解購買者和和競爭者對本本企業(yè)產(chǎn)品價價格變化的反反應(yīng)時，往往往采用（））。A.挑戰(zhàn)定價法B.領(lǐng)導(dǎo)定價法C.目標(biāo)定價法D.隨行就市定價價法【正確答案】D【答案解析】另行定價風(fēng)險險較大，難以以把握時，一一般會隨行就就市?！?011年真題】用期末慣例法法進行現(xiàn)金流流量分析時，，假設(shè)在計息息期內(nèi)的所有有收支均發(fā)生生在該計息周周期的期末。。（）【正確答案】√【2006年真題】在現(xiàn)金流量圖圖上，橫坐標(biāo)標(biāo)軸“0”點所在表示的的只能是資金金運動的時間間始點，而不不是當(dāng)前時點點。（）【正確答案】×【答案解析】0點有三種含義義，可以表示示始點，基準(zhǔn)準(zhǔn)點，或當(dāng)前前時點?！?011年真題】下列現(xiàn)金流量量圖中，能表表示的房地產(chǎn)產(chǎn)投資模式有有（）。A.開發(fā)－銷售模模式B.開發(fā)－持有出出租－出售模模式C.購買－持有出出租－出售模模式D.購買－更新改改造－出售模模式E.購買－更新改改造－出租模模式【正確答案】BCE【答案解析】可用排除法。。A一定不是銷售售模式，是持持有經(jīng)營型的的。【2010年真題】關(guān)于房地產(chǎn)“購買-更新改造-出租-出售”模式現(xiàn)金流量量圖的說法，，正確的有（（）。A.橫軸上刻度間間距離相等，，其上的數(shù)值值代表不同時時點B.房地產(chǎn)的購買買成本用向下下的垂直箭線線標(biāo)在橫軸的的“1”時點C.發(fā)生在計息周周期之間的更更新改造成本本標(biāo)注在對應(yīng)應(yīng)期間內(nèi)D.各期運營費用用的垂直箭線線全部向下E.轉(zhuǎn)售收入和轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售中發(fā)生的的稅費標(biāo)注在在投資期末，，且垂直箭線線均向上【正確答案】ACD【答案解析】B初始投資必須須放在0的位置上，不不能在1的位置上。E期末的轉(zhuǎn)售稅稅費，屬于現(xiàn)現(xiàn)金流出，箭箭頭向下?！?009年真題】下列房地產(chǎn)投投資業(yè)務(wù)模式式中，現(xiàn)金流流出包括土地地成本的有（（）。A.購買——持有——出租——出售B.購買——更新改造——出售C.購買——更新改造——出租——出售D.開發(fā)——銷售E.開發(fā)——持有——出租——出售【正確答案】DE【答案解析】購買型是直接接購買已建成成的物業(yè)，所所有只有購買買成本，只有有開發(fā)型的項項目才需要購購買土地?！?006年真題】下列關(guān)于資金金時間價值的的表述中，正正確的有（））。A.資金時間價值值是資金的增增值特性使然然B.利率是資金時時間價值的一一種標(biāo)志C.從消費者角度度來看，資金金時間價值體體現(xiàn)為放棄即即期消費應(yīng)得得到的補償D.即使資金存在在時間價值，，也可以對不不同時點上發(fā)發(fā)生的現(xiàn)金流流量進行直接接比較E.資金時間價值值的大小取決決于投資利潤潤率、通貨膨膨脹率、風(fēng)險險因素等【正確答案】ABCE【答案解析】D考慮了資金的的時間價值，，就必須將資資金換算到同同一時點才能能進行比較。?！?010年真題】關(guān)于資金時間間價值的說法法，錯誤的是是（）。A.現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相相同B.現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同同C.現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同同D.由于存在資金金時間價值，，不同時點上上發(fā)生的現(xiàn)金金流量無法直直接比較【正確答案】A【答案解析】由于資金時間間價值的存在在，同樣數(shù)額額的資金在不不同時點上具具有不同的價價值?！?011年真題】我國對外籌資資成本通常是是在（）利利率的基礎(chǔ)上上加一定的百百分點（或基基點）。A.紐約同業(yè)拆放放B.香港同業(yè)拆放放C.倫敦同業(yè)拆放放D.新加坡同業(yè)拆拆放【正確答案】C【2006年真題】下列關(guān)于基礎(chǔ)礎(chǔ)利率的表述述中，正確的的有（）。。A.等于銀行存款款利率B.等于銀行貸款款利率C.是投資這所要要求的最低利利率D.是銀行同業(yè)之之間的短期資資金借貸利率率E.一般使用無風(fēng)風(fēng)險的國債收收益率作為其其代表【正確答案】CE【答案解析】國內(nèi)國債市場場不完善，以以一般以銀行行存款利率作作為無風(fēng)險利利率，即最低低的要求利率率。【2010年真題】關(guān)于流動性偏偏好利率理論論的說法，正正確的有（））。A.利率是由儲蓄蓄和投資決定定的B.利率是由貨幣幣的供求決定定的C.利率是由可貸貸資金的供求求決定D.利率是在商品品市場和貨幣幣市場同時達(dá)達(dá)到均衡時形形成的E.貨幣供給是外外生變量，由由央行決定，，無利率彈性性【正確答案】BE【答案解析】流動性偏好利利率理論?！?008年真題】可貸資金利率率理論認(rèn)為（（）。A.可貸資金的需需求主要由投投資需求、赤赤字需求和家家庭需求構(gòu)成成B.可貸資金的供供給由家庭儲儲蓄、企業(yè)儲儲蓄和政府儲儲蓄構(gòu)成C.利率是由貨幣幣的供給與需需求決定的D.可貸資金的需需求函數(shù)是利利率的遞增函函數(shù)E.可貸資金的供供給函數(shù)是利利率的遞增函函數(shù)【正確答案】ABE【答案解析】C利率是由可貸貸資金的供給給與需求決定定，不是由貨貨幣的供求決決定，這是流流動性偏好利利率理論?！?009年真題】認(rèn)為利率水平平是由貨幣的的供給與需求求決定代表性性理論是（））。A.馬克思的利率率決定理論B.可貸資金利率率理論C.IS－LM曲線模型利率率理論D.流動性偏好利利率理論【正確答案】D【答案解析】記清幾種主要要理論的結(jié)論論?！镜湫屠}】將1000元存入銀行，，年利率為6%，如果按單利利計算，則三三年后的本利利和為多少？？【答案解析】【典例案題】將1000元存入銀行，，年利率為6%，如果按復(fù)利利計算，則三三年后的本利利和為多少？？【答案解析】3.單利和復(fù)利的的關(guān)系■本金、利率率和計息期相相同時，按復(fù)利計算的的利息以及本本利和一定比比按單利計算算的高【2010年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)向銀行申申請了貸款額額為1000萬元，期限為為3年，年利率為為8%的抵押貸款，，到期一次還還本付息，則則按月計息比比按季計息要要多付利息（（）萬元。。A.2.00B.7.30C.8.53D.9.00【正確答案】A2.名義利率與實實際利率的換換算公式【例】已知某筆貸款款的年利率為為15%，借貸雙方約約定按季度計計息，則該筆筆貸款的實際際利率是多少少?！?008年真題】某家庭向銀行行申請了一筆筆等額還本付付息的個人住住房貸款，其其月供為2850元，月利率為為6.25‰，則該貸款的的實際年利率率為（））。A.7.5﹪﹪B.7.56﹪C.7.71﹪D.7.76﹪【正確答案】D【答案解析】（1＋0.625%）12-1=7.76%【2007年真題】銀行為某家庭庭提供了期限限為10年的按月等額額還本付息的的個人住房抵抵押貸款、若若該筆貸款的的實際年利率率為7.25%，則名義年利利率是（））。A.7.02%B.7.04%C.7.50%D.7.85%【正確答案】A【答案解析】解法一：按公公式計算解法二：帶有有技術(shù)含量的的排除法。當(dāng)當(dāng)每年的計算算周期數(shù)大于于1時，實際利率率大于名義利利率。則可以以排除CD.【2011年真題】某銀行提供的的貸款期限和和年利率均相相同的甲、乙乙、丙三筆貸貸款。若甲貸貸款以年計息息，乙貸款以以季計息，丙丙貸款以月計計息，則這三三筆貸款的實實際年利率從從大到小排列列順序正確的的是（）。。A.甲>乙>丙B.丙>乙>甲C.乙>甲>丙D.乙>丙>甲【正確答案】B【答案解析】當(dāng)每年的計息息周期大于1時，越大，則則實際利率與與名義利率的的差距越大。?！?010年真題】關(guān)于實際利率率和名義利率率的謊法，錯錯誤的是（））。A.名義利率對應(yīng)應(yīng)一年中計息息周期的單利利計息B.實際利率對應(yīng)應(yīng)一年中計息息周期的復(fù)利利計息C.實際利率比名名義利率更能能反映資金的的時間價值D.當(dāng)計息周期為為"月"時，實際利率率小于名義利利率【正確答案】D【答案解析】當(dāng)計息周期為為"月"時，實際利率率大于名義利利率【2010年真題】如果名義利率率相同，計息息周期不同，，則未來某個個時點上兩筆筆等額資金的的現(xiàn)值就不相相等。（））【正確答案】√【2007年真題】下列關(guān)于名義義利率與實際際利率的表述述中，正確的的有（）。。A.當(dāng)計息周期為為1年時，年名義義利率等于年年實際利率B.實際利率真實實地反映了資資金的時間價價值C.名義利率真實實地反映了資資金的時間價價值D.名義利率相同同時，計息周周期越短，名名義利率與實實際利率的差差值就越大E.計算周期相同同時，名義利利率越小，名名義利率與實實際利率的差差值就越大【正確答案】ABD【答案解析】名義利率越大大，計算周期期越短，計息息期越大，實實際利率與名名義利率的差差異就越大。?！?011年真題】某投資者購買買一間商鋪用用于出租經(jīng)營營，名義收益益率為12.0%。如通貨膨脹脹率為5.5%，銀行貸款年年利率為6.5%，存款年利率率為3.O%，則該項目投投資的實際收收益率是（））。A.5.16%B.6.16%C.6.50%D.8.74%【正確答案】B【答案解析】名義利率、實實際利率和通通貨膨脹率的的關(guān)系?！?009年真題】若名義利率為為10%，通貨膨脹為為4%，則實際利率率為（）。。A.5.77%B.6.00%C.12.00%D.14.40%【正確答案】A2008年試題假定年利率為為10%，2008年初的100元與2008年年末的110元的實際經(jīng)濟濟價值是相等等的。（））答案：√2008年試題下列關(guān)于資金金等效值概念念的表述中，，正確的是（（）。A．時值是資金金運動起點的的金額B．終值是資金金運動結(jié)束的的金額C．資金等值是是指與某一時時點上一定金金額的實際價價值相等的另另一時點的價價值D．不同時點發(fā)發(fā)生的絕對值值相等的資金金具有相同的的價值答案：C解析：A時值沒有這概概念；B終值是資金運運動結(jié)束時與與現(xiàn)值等值的的金額；D不同時點發(fā)生生的絕對值相相等的資金一一般價值不相相同?！镜湫屠}】某房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商向金融機機構(gòu)貸款500萬元，按復(fù)利利計息，年利利率為12%。若第五年末末一次還本付付息，應(yīng)償還還多少萬元？？【答案】F=P（F/P,i,n）=P（1+i）n＝500×（1＋12%）5＝881（萬元）【典型例題】將一筆資金按按年利率6%存入銀行，以以復(fù)利計息，，要在5年后本利和為為100萬元，則現(xiàn)在在應(yīng)存款多少少元？【答案】P=F（P/F，i，n）=F/（1+i）n＝100÷（1+6%）5＝74.73萬元典型例例題◆某某家庭庭預(yù)計計在今今后10年內(nèi)的的月收收入為為16000元，如如果其其中的的30%可用于于支付付住房房抵押押貸款款的月月還款款額，，年貸貸款利利率為為12%，問該該家庭庭有償償還能能力的的最大大抵押押貸款款申請請額是是多少少？【答案】先理清清題中中的經(jīng)經(jīng)濟內(nèi)內(nèi)涵。。已知知A，求P該家庭庭每月月還款款額A=16000×30%=4800元【2006年真題題】某家庭庭欲購購買總總價為為25萬元的的一套套住宅宅。該該家庭庭月收收入為為6000元，準(zhǔn)準(zhǔn)備用用月收收入地地30%來支付付抵押押貸款款月還還款額額。已已知貸貸款期期限為為10年，按按月等等額償償還，，年貸貸款利利率為為6%。則該該家庭庭的首首付款款額是是（））元元A.34000.00B.83265.38C.87867.78D.91022.12【答案】C【典型例例題】◆某某人貸貸款12萬元，，分10年攤還還，年年利率率為6%，按月月計息息，則則每月月的償償還金金額為為多少少？【答案】已知P（現(xiàn)值值），，要求求的是是A（年值值）注意計計息期期，已已知的的是年年利率率，但但求的的是月月還款款額。。P＝12萬元，，i＝6%÷÷12＝0.5%，n＝10××12＝120A＝P（A/P，6%/12，120）＝12××0.0111＝0.1332（萬元元）【典型例例題】某家庭庭以抵抵押貸貸款方方式購購買了了一套套價值值為25萬元的的住宅宅，首首付款款為房房價的的30%，其余余房款款用抵抵押貸貸款支支付。。如果果抵押押貸款款的期期限為為10年，按按月等等額償償還，，年貸貸款利利率為為15%，問月月還款款額為為多少少？如如果該該家庭庭25%的收入入可以以用來來支付付抵押押貸款款月還還款額額，問問該家家庭月月收入入多少少，才才能購購買上上述住住宅？？［解］］（1）已知知：抵抵押貸貸款額額P＝25××70%＝17.5（萬元元）；；月貸款款利率率i＝15%/12＝1.25%，計息息周期期數(shù)n＝10××12＝120（月））（2）則月月還款款額：：A＝P［i（1＋i）n］/［（1＋i）n－1）＝175000××［l.25%（1＋1.25%）120］/［（1＋1.25%）120－1］＝2823.4（元））（3）該家家庭欲欲購買買上述述住宅宅，其其月收收入須須為：：2823.4/0.25＝11293.4（元））【2011年真題題】張某用用1000萬元購購買了了一間間商鋪鋪用于于出租租經(jīng)營營，其其要求求的投投資收收益率率為10%，經(jīng)營營期為為20年，如如果每每年經(jīng)經(jīng)營凈凈收益益相等等，則則該投投資者者的年年投資資回報報為（（））萬元元。A.17.46B.100.00C.117.46D.672.75【答案】B【典型例例題】計劃每每年年年末存存入銀銀行等等額數(shù)數(shù)額的的資金金（等等額零零存）），欲欲在7年后整整取為為1000元，若若存款款利率率為8%，則每每年末末存入入金額額為多多少？？【答案】A＝Ｆ（（Ａ/F，i，n）＝1000（A/F，8%，7）=1000×0.1121＝112.1（元））【典型例例題】若每年年年末末存入入銀行行10萬元，，年利利率為為6%，則5年后的的復(fù)本本利和和為多多少元元？【答案】F＝A（F/A,i,n）=10×5.637＝56.37（萬元元）【典型例例題】某購房房者擬擬向銀銀行申申請60萬元的的住房房抵押押貸款款，銀銀行根根據(jù)購購房者者未來來收入入增長長的情情況，，為他他安排排了等等比遞遞增還還款抵抵押貸貸款。。若年年抵押押貸款款利率率為6．6%，期限限為15年，購購房者者的月月還款款額增增長率率為0．5%，問該該購房房者第第10年最后后一個個月份份的月月還款款額是是多少少？［解］］（1）已知知：P＝60萬元，，s＝0.5%，n＝15××12＝180（月）），i＝6.6%/12＝0.55%（2）抵押押貸款款首次次月還還款額額為：：A1＝P×（i－s）/{1－［（（1＋s）/（1＋i）］］n}＝600000××（0.55%－0.5%）/{1－［［（（1＋0.5%）/（1＋0.55%）］］180}＝300/（1－0.9144）＝＝3504.67（元元））（3）第第10年最最后后一一個個月月份份的的還還款款額額A120為：：A120＝A1×（1＋s）t－1＝3504.67××（1＋0.005）120－1＝6344.50（元元））【2011年真真題題】某投投資資者者將將其其商商鋪鋪出出租租經(jīng)經(jīng)營營，，租租期期20年，，預(yù)預(yù)計計第第1年的的凈凈租租金金收收入入為為8萬元元，，且且每每年年遞遞增增6%，年年租租金金均均發(fā)發(fā)生生在在年年末末。。若若折折現(xiàn)現(xiàn)率率為為6%，該該商商鋪鋪凈凈租租金金收收入入的的現(xiàn)現(xiàn)值值為為（（））萬萬元元。。A.91.76B.142.40C.150.94D.160.00【正確確答答案案】C【答案案解解析析】有限限年年期期的的等等比比年年值值換換算算為為現(xiàn)現(xiàn)值值（（A-P）。。方法法一一：：正正規(guī)規(guī)的的算算法法方法法二二：：帶帶有有技技術(shù)術(shù)含含量量的的猜猜測測法法假假設(shè)設(shè)每每年年不不遞遞增增6%，則則折折算算為為現(xiàn)現(xiàn)值值為為8÷÷6%=133.33，每每年年遞遞增增，，則則現(xiàn)現(xiàn)值值一一定定大大于于133.33.A首先先被被排排除除，，B雖然然大大，，但但大大的的明明顯顯太太少少，，可可直直接接排排除除，，可可以以在在CD中猜猜測測，，提提高高命命中中率率。?！镜湫托屠}題】組合合抵抵押押貸貸款款的的相相關(guān)關(guān)計計算算某家家庭庭擬擬購購買買一一套套面面積積為為80平米米的的經(jīng)經(jīng)濟濟適適用用住住宅宅，，單單價價為為3500元/㎡㎡，首首付付款款為為房房價價的的25%，其其余余申申請請公公積積金金貸貸款款和和商商業(yè)業(yè)組組合合貸貸款款。。已已知知公公積積金金和和商商業(yè)業(yè)貸貸款款利利率率分分別別為為4.2%和6.6%，期期限限均均為為15年，，公公積積金金貸貸款款的的最最高高限限額額為為10萬元元。。問問該該家家庭庭申申請請組組合合抵抵押押貸貸款款后后的的最最低低月月還還款款額額是是多多少少？？【答案案】第一一步步：：求求出出貸貸款款總總額額P=3500××80（1-25%）＝＝210000（元元））第二二步步：：計計算算兩兩種種貸貸款款的的分分別別額額度度公積積金金貨貨款款額額度度為為P1=100000（元元））商業(yè)業(yè)貸貸款款額額度度P2＝210000－100000＝110000（元元））【2010年真真題題】王某某擬擬購購買買一一套套面面積積為為120㎡㎡、單單價價為為7800元/㎡㎡的住住房房，，首首付付款款為為30%，其其余余申申請請年年貸貸款款利利率率分分別別為為4.8%和7.2%的公公積積金金和和商商業(yè)業(yè)組組合合，，貸貸款款期期限限為為20年，按月等額額還本付息。。如果公積金金貸款最高限限額為20萬元，則商業(yè)業(yè)貸款的最低低月還款額為為（）元。。A.1297.91B.3584.01C.4881.93D.5158.71【正確答案】B【答案解析】第一步：計算算出貸款總額額P＝120×7800×（1－30%）＝65.52（萬元）第二步：計算算出商業(yè)貸款款的總額P1＝65.52－20＝45.52（萬元）第三步：計算算出商業(yè)貸款款的月還款額額A1.【典型例題】提前還款（還還本金）相關(guān)關(guān)計算某家庭以4000元/㎡的價格，購買買了一套建筑筑面積為120㎡的住宅，銀行行為其提供了了15年期的住宅抵抵押貸款，該該貸款的年利利率為6%，抵押貸款價價值比率為70%。如該家庭在在按月等額還還款5年后，于第6年初一次提前前償還了貸款款本金8萬元，問從第第6年開始的抵押押貸款月還款款額是多少？？【答案】第一步,計算正常情況況下的月還款款額第二步,計算出第6年年初（也就就是第五年年年末）償還的的本金部分，，在第6到到第15年內(nèi)減少的月月還款額：第三步，計算算從第6年開始的抵押押貨款月還額額：【典型例題】還款常數(shù)的相相關(guān)計算某家庭以3500元/㎡的價格，購買買一套建筑面面積為80㎡的住宅，銀行行為其提供了了15年期的住房抵抵押貸款，年年利率為8%，抵押貸款價價值比率為70%，月還款常數(shù)數(shù)為0.65%。問抵押貸款款到期后，該該家庭應(yīng)向銀銀行一次償還還的剩余本金金金額是多少少？【答案】第一步，先計計算出理論上上按月等額償償還的還款額額第二步，計算算實際每月的的月付款額第三步，計算算每月實還與與應(yīng)還的差額額，即每月欠欠款第四步，所月月的欠款，將將在最后一次次性還清，相相關(guān)于把等額額的A〞折算到期末，，其實質(zhì)是A換算為F2006年試試題房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的經(jīng)營成成本主要包括括（）。A．土地轉(zhuǎn)讓讓成本B．經(jīng)營管理理費用C．配套設(shè)施施銷售成本D．商品房銷銷售成本E．房地產(chǎn)出出租經(jīng)營成本本答案：ACDE2005年試試題下列關(guān)于企業(yè)業(yè)利潤和收入入的表達(dá)中，，正確的是（（）。A．企業(yè)利潤潤可分為經(jīng)營營利潤、稅后后利潤和可分分配利潤三個個層次B．經(jīng)營收入入銷售收入出租收入C．銷售收入入土地轉(zhuǎn)讓收入入商品房銷售收收入配套設(shè)施銷售售收入D．可分配利利潤稅后收入未分配利潤答案：C2003年試試題關(guān)于房地產(chǎn)企企業(yè)的經(jīng)營凈凈收入、利潤潤和稅金，存存在的數(shù)量關(guān)關(guān)系有（））。A．經(jīng)營（營營業(yè)）收入銷售收入出租收入自營收入B．利潤總額額（或稅前利利潤）經(jīng)營利潤營業(yè)外收支凈凈額C．稅后利潤潤（或凈利潤潤）利潤總額所得稅D．經(jīng)營（營營業(yè)）利潤經(jīng)營（營業(yè)））收入經(jīng)營（營業(yè)））成本期間費用銷售稅金E．銷售稅金金營業(yè)稅城市維護建設(shè)設(shè)稅房產(chǎn)稅土地使用稅答案：ABC2007年試試題房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)的利潤可可分為4個層層次。其中，，經(jīng)營（營業(yè)業(yè)）利潤與營營業(yè)外收支凈凈額之和為（（）。A．利潤潤總額B．投資資利潤C．稅后后利潤D．可分分配利潤潤答案：A房地產(chǎn)開開發(fā)投資資中的銷銷售稅金金，又稱稱“兩稅稅一費””，包括括（））。A．營業(yè)業(yè)稅B．教育育費附加加C．城市市維護建建設(shè)稅D．房產(chǎn)產(chǎn)稅E．土地地使用費費答案：ABC已知兩稅稅一費的的稅、費費率分別別為營業(yè)業(yè)稅5%、城市市維護建建設(shè)稅7%、教教育費附附加3%，若銷銷售收入入為1000萬萬元，則則應(yīng)繳納納兩稅一一費的總總額為（（）萬萬元。A．55.0B．85.6C．150.0D．123.6答案：A解析：1000×5%×（1＋7%＋3%）。城城市維護護建設(shè)稅稅和教育育費附加加是以營營業(yè)稅為為基數(shù)的的。2008年試題題下列指標(biāo)標(biāo)中，反反映房地地產(chǎn)置業(yè)業(yè)投資經(jīng)經(jīng)濟效果果的有（（）。。A．銷售售稅費B．租金金收益C．物業(yè)業(yè)增值D．股權(quán)權(quán)增值E．抵押押貸款規(guī)規(guī)模答案：BCD2007年試題題下列指標(biāo)標(biāo)中，屬屬于房地地產(chǎn)投資資項目靜靜態(tài)盈利利能力指指標(biāo)的有有（））。A．凈現(xiàn)現(xiàn)值B．投資資利潤率率C．現(xiàn)金回報報率D．靜態(tài)態(tài)投資回回收期E．內(nèi)部部收益率率答案：BCD解析：凈凈現(xiàn)值和和內(nèi)部收收益率屬屬于動態(tài)態(tài)指標(biāo)。。房地產(chǎn)產(chǎn)投資項項目包括括開發(fā)投投資項目目和置業(yè)業(yè)投資項項目兩種種，其中中的現(xiàn)金金回報率率只屬于于置業(yè)投投資項目目。舉例分析析某房地產(chǎn)產(chǎn)投資項項目所需需的總投資為為100萬元，項目全全部投資資的收益益率為15%，，如果借借貸資金金的財務(wù)務(wù)費用水水平為10%，，則投資資者就可可以通過過融入借借貸資金金，來減減少自有有資金的的投入，，提高自自有資金金的收益益水平。。假如總投投資中的的80萬元元來自借借貸資金金，則這80萬元元借貸資資金所產(chǎn)產(chǎn)生的收收益12萬元扣扣除財務(wù)務(wù)費用8萬元后后所剩余余的4萬萬元，就就屬于投投資者的的收益，，將這部部分收益益加到20萬元元資本金金收益中去去，則資資本金的的總收益益就達(dá)到到了7萬萬元，其其收益率率水平就就放大到到了35%。假如項目目全部投投資的收收益率低低于10%，或或借貸資資金的成成本高于于15%，則投投資者就就必須用用資本金金投資的的部分收收益來支支付借貸貸資金的的部分資資金成本本，大大大降低其其資本金金的投資資收益水水平。2008年試題題通貨膨脹脹和房地地產(chǎn)增值值對折現(xiàn)現(xiàn)率的影影響是不不同的，，一般來來說，通通貨膨脹脹導(dǎo)致折折現(xiàn)率提提高，而而房地產(chǎn)產(chǎn)增值則則導(dǎo)致折折現(xiàn)率下下降。（（）答案：××解析：通通貨膨脹脹導(dǎo)致折折現(xiàn)率提提高，因因為投資資者希望望提高名名義投資資回報率率以抵消消通貨膨膨脹帶來來的價值值損失；；增值則則不影響響折現(xiàn)率率，除非非與物業(yè)業(yè)投資有有關(guān)的風(fēng)風(fēng)險因素素發(fā)生變變化。2010年試題題對一個計計算周期期為20年的房房地產(chǎn)置置業(yè)投資資項目進進行現(xiàn)金金流分析析時，若若折現(xiàn)率率始終為為一個常常數(shù)，那那么該折折現(xiàn)率（（）。。A．包含含了對通通貨膨脹脹的補償償B．不包包含對通通貨膨脹脹的補償償C．沒有有實際意意義D．不能能直接用用于財務(wù)務(wù)評價答案：B［例題］］已知某投投資項目目的凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量如下表表所示。。如果投投資者目目標(biāo)收益益率為10%，，求該投投資項目目的財務(wù)務(wù)凈現(xiàn)值值。單位：萬萬元2002年試題題某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目的財財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值大于于零，說說明該項項目的收收益率高高于（））。A．社會會平均收收益率B．通貨貨膨脹率率C．國民民經(jīng)濟增增長率D．項目目基準(zhǔn)收收益率答案：D2006年試題題某房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目采用用20％％的折現(xiàn)現(xiàn)率計算算出的項項目凈現(xiàn)現(xiàn)值為16萬元元，該項項目的財財務(wù)內(nèi)部部收益率率（））。A．小于于20％％B．滿足足目標(biāo)收收益率要要求C．大于于20％％D．不滿滿足目標(biāo)標(biāo)收益率率要求答案：C2005年試題題已知某投投資項目目折現(xiàn)率率為11％時，，凈現(xiàn)值值為1700萬萬元，折折現(xiàn)率為為12％％時，凈凈現(xiàn)值為為-870萬元元。則該該投資項項目的內(nèi)內(nèi)部收益益率是（（）。。A．11.12％B．11.36％C．11.661％D．12.95％答案：C解析：=11%+1700××(12%-11%)/(1700+870)=11.66％％。2003年試題題對于投資資者認(rèn)為為經(jīng)濟可可行的房房地產(chǎn)投投資項目目，其投投資的財財務(wù)內(nèi)部部收益率率肯定要要大于銀銀行貸款款利率。。（））答案：√√2007年試題題下列關(guān)于于內(nèi)部收收益率的的表述中中，正確確的有（（）。。A．內(nèi)部部收益率率總是大大于目標(biāo)標(biāo)收益率率B．內(nèi)部部收益率率是當(dāng)項項目壽