房地產項目的開發(fā)程序與政府管理

第3章房地產項目的開發(fā)程序與政府管理

房地產項目的開發(fā)程序政府對房地產開發(fā)的管理第3章房地產項目的開發(fā)程序與政府管理

房地產開發(fā)是通過多種資源的組合使用而為人類提供入住空間，并改變人居環(huán)境的一種活動。

3．1房地產項目的開發(fā)程序開發(fā)商從有投資意向開始至項目建設完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。一般說來，這個程序包括8個步驟，即投資機會尋找、初步可行性研究、土地使用權的談判、詳細可行性研究、規(guī)劃設計與方案報批、簽署合作協議、施工建設與竣工驗收、市場營銷與物業(yè)管理。3．1房地產項目的開發(fā)程序

3．1．1投資機會的選擇投資機會選擇是整個開發(fā)過程中最為重要的一環(huán)，主要包括投資機會尋找和篩選兩個步驟。3．1房地產項目的開發(fā)程序3．1．2初步可行性研究

初步可行性研究是指在規(guī)劃參數尚未獲得政府批準的前提條件下，由專業(yè)職能部門按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標和項目的特點，就其投資效果和可能出現的技術經濟問題進行研究，編制初步可行性研究報告。3．1房地產項目的開發(fā)程序3．1．3土地使用權談判

土地使用權談判是指開發(fā)商在其完成了初步可行性研究后，對于若干認為有潛在開發(fā)價值的項目與土地提供方或合作方就相應的條件和價值等因素進行談判，以便取得更利于自身的條件。通過這一過程將使開發(fā)商的某種投資設想落實到一個具體的地塊上。如認為可行，就可以草簽購買土地使用權或有關合作的意向書。3．1房地產項目的開發(fā)程序3．1．4詳細可行性研究在通過談判取得了一些較為有利的條件后，可對該項目進行詳細的、正式的可行性研究。

詳細可行性研究是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。在這一階段，要采用多種技術經濟方法，對優(yōu)選出的開發(fā)方案進行市場分析、財務分析、敏感性分析、經濟效益分析和社會效益分析，從多個角度說明項目的建設是否可行。3．1房地產項目的開發(fā)程序3．1．5規(guī)劃設計與方案報批規(guī)劃設計是開發(fā)建設所遵守的依據和準則，是開發(fā)區(qū)域內的空間布置計劃。規(guī)劃設計的目的就是做好土地使用的功能分區(qū)工作和各項建設用地的規(guī)劃安排。在這一過程中，開發(fā)商根據市場分析中得到的用戶需求特征確定了最終設計方案，并因符合城市規(guī)劃的要求而獲得政府方面的批準（即用地、規(guī)劃許可，其標志是獲得土地使用權證、建設用地規(guī)劃許可證和建設工程規(guī)劃許可證）。3．1房地產項目的開發(fā)程序3．1．6簽署有關合作協議開發(fā)商完成了各種方案的報批后，開始簽署合同，包括合作開發(fā)協議、建設貸款協議、長期融資協議、土地出讓或轉讓合同、工程施工合同、保險合同和預租（售）合同。3．1房地產項目的開發(fā)程序3．1．7施工建設與竣工驗收項目的建設階段是從項目正式施工到竣工使用的過程。進入到這個程序，必須從有關政府管理部門獲得開工許可證。完成這個程序需要持有有關部門下發(fā)的竣工驗收合格證書。

3．1房房地產項項目的開開發(fā)程序序3．1．．8市場場營銷與與物業(yè)管管理當項目竣竣工驗收收后，開開發(fā)商的的主要工工作就是是采取有有效的營營銷手段段，促進進房屋的的租售，，以盡快快收回資資金，保保證收益益。物業(yè)的租租售策略略一般與與市場需需求情況況、開發(fā)發(fā)商對資資金回收收的迫切切程度及及開發(fā)物物業(yè)的類類型有關關。物業(yè)管理理的主要要任務是是保證入入住者方方便、安安全地使使用物業(yè)業(yè)及配套套設施，，能為其其提供一一系列生生活服務務，并通通過建筑筑物的維維修與保保養(yǎng)、機機電設備備與公共共設施的的維護與與管理、、小區(qū)內內的治安安保衛(wèi)、、清潔綠綠化來保保證物業(yè)業(yè)的使用用壽命及及價值。。需要指出出的是，，上述開開發(fā)過程程中的每每一程序序都會對對其后續(xù)續(xù)程序產產生重要要的影響響。3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理3．2．．1政府府的土地地管理1．土地地供應計計劃上的的管理無論是宏宏觀經濟濟的計劃劃指導，，還是市市場運行行過程中中的調控控，土地地供應計計劃的作作用都十十分重要要。一個城市市的土地地開發(fā)和和供應計計劃，一一般由城城市土地地管理部部門和規(guī)規(guī)劃管理理部門按按城市總總體發(fā)展展要求、、土地開開發(fā)潛力力以及城城市規(guī)劃劃的要求求制定。。實施土地地供應計計劃宏觀觀調控的的必要條條件，是是政府擁擁有足夠夠的土地地儲備。。3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理2．土地地使用過過程中的的管理1）對劃劃撥土地地的管理理土地使用用權劃撥撥是指有有批準權權的人民民政府依依法批準準，在用用地者繳繳納補償償、安置置等費用用后將該該幅土地地交付其其使用，，或者將將土地使使用權無無償交給給土地使使用者使使用的行行為。政府對劃劃撥土地地的管理理體現在在以下幾幾點：（1）劃劃撥土地地使用權權的范圍圍（2）對對劃撥土土地的管管理3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理2）對出出讓土地地的管理理土地使用用權出讓讓，是指指國家將將國有土土地使用用權在一一定年限限內出讓讓給土地地使用者者，由土土地使用用者向國國家支付付土地使使用權出出讓金的的行為。。土地使用用權出讓讓金是指指通過有有償有限限期出讓讓方式取取得土地地使用權權的受讓讓者，按按照合同同規(guī)定的的期限，，一次或或分次提提前支付付的整個個使用期期間的地地租。3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理3）對閑閑置土地地的管理理經法定手手續(xù)取得得土地使使用權的的單位或或個人，，未按規(guī)規(guī)定的土土地用途途利用土土地，也也未經原原批準用用地的人人民政府府同意而而超過規(guī)規(guī)定的期期限未動動工開發(fā)發(fā)的建設設用地，，視為閑閑置土地地。（1）閑閑置土地地的范圍圍（2）閑閑置土地地的處置置方式（3）征征收土地地閑置費費3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理3．2．．2政府府在房地地產開發(fā)發(fā)中的規(guī)規(guī)劃管理理城市規(guī)劃劃是在一一定時期期內城市市建設的的發(fā)展規(guī)規(guī)劃。它它所確定定的城市市規(guī)模和和發(fā)展方方向，是是為了實實現城市市經濟和和社會發(fā)發(fā)展目標標，合理理進行城城市建設設與管理理的藍圖圖和依據據，是協協調各項項建設和和許多經經濟關系系的綱領領性文件件。3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理1．政府在土土地使用用權出讓讓過程中中的規(guī)劃劃管理在國有土土地使用用權出讓讓之前，，政府應應當制定定控制性性詳細規(guī)規(guī)劃。出出讓的地地塊，必必須具有有城市規(guī)規(guī)劃行政政主管部部門提出出的規(guī)劃劃設計條條件及附附圖。3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理2．政府在房房地產開開發(fā)過程程中的規(guī)規(guī)劃管理理具體來說說，政府府在房地地產開發(fā)發(fā)過程中中的規(guī)劃劃管理內內容主要要體現在在：開發(fā)發(fā)項目的的選址、、定點審審批；核核發(fā)《建建設用地地規(guī)劃許許可證》》及規(guī)劃劃設計條條件；規(guī)規(guī)劃方案案及初步步設計審審批以及及核發(fā)《《建筑工工程規(guī)劃劃許可證證》等方方面。3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理2．開發(fā)項目目在規(guī)劃劃設計方方案中的的主要技技術經濟濟指標1）居住住區(qū)開發(fā)發(fā)項目技技術經濟濟指標（1）居居住區(qū)總總用地：：指居住住區(qū)范圍圍內的總總用地面面積，包包括居住住用地、、公共建建筑用地地、道路路用地、、綠化用用地。（2）居居民每人人占地：：是居住住區(qū)內人人均用地地指標，，包括人人均居住住用地、、人均公公共建筑筑用地、、人均道道路用地地、人均均綠化用用地。3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理（3）居居住區(qū)總總建筑面面積：指指居住區(qū)區(qū)范圍內內的總建建筑面積積，包括括居住建建筑面積積和公共共建筑面面積。（4）總總戶數、、總人口口、平均均每戶人人口：指指居住區(qū)區(qū)內可容容納的總總戶數、、總人口口及總人人口與總總戶數之之比。（5）平平均每戶戶居住建建筑面積積：指居居住區(qū)內內居住建建筑面積積與總戶戶數之比比。（6）居居住建筑筑密度：：指居住住建筑對對居住用用地的覆覆蓋率，，即：居居住建筑筑密度=居住建建筑基底底面積/居住建建筑用地地面積。。3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理（7）容容積率（（居住建建筑面積積密度））：容積積率=居居住建筑筑面積/居住建建筑用地地面積。。（8）人人口毛密密度：指指居住區(qū)區(qū)內可居居住的總總人口與與總用地地面積之之比。（9）人人口凈密密度：指指居住總總人口與與居住建建筑用地地面積之之比。（10））平均層層數：指指居住建建筑面積積與居住住建筑基基底總面面積之比比。3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理（11））高層比比例：一一般七層層以上為為高層住住宅，即即高層住住宅建筑筑面積占占總建筑筑面積的的比例。。（12））住宅間間距：指指相鄰居居住建筑筑之間的的距離。。（13））居住區(qū)區(qū)平均造造價：指指居住區(qū)區(qū)總造價價與居住住區(qū)總建建筑面積積之比。。（14））建設周周期：指指自工程程開工至至全部工工程完工工之間的的持續(xù)時時間。3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理2）非居居住區(qū)開開發(fā)項目目技術經經濟指標標非居住區(qū)區(qū)開發(fā)項項目指酒酒店、寫寫字樓、、商業(yè)零零售中心心、公寓寓、小型型住宅區(qū)區(qū)等開發(fā)發(fā)項目，，為評價價其規(guī)劃劃設計方方案的經經濟性和和合理性性，經常常采用以以下技術術經濟指指標作為為衡量的的標準。。3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理（1）建建筑容積積率：項項目規(guī)劃劃建設用用地范圍圍內全部部建筑面面積與規(guī)規(guī)劃建設設用地面面積之比比。附屬屬建筑物物計算在在內，但但注明不不計算面面積的附附屬建筑筑物除外外。（2）建建筑面積積：指開開發(fā)項目目各棟、、各層建建筑面積積的總和和。（3）地地上建筑筑面積：：指地上上各層建建筑面積積的總和和。3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理（4）建建筑密度度：即建建筑覆蓋蓋率，指指項目用用地范圍圍內所有有建筑物物的基底底面積之之和與規(guī)規(guī)劃建設設用地面面積之比比。（5）規(guī)規(guī)劃建設設用地面面積：指指項目用用地規(guī)劃劃紅線范范圍內的的土地面面積。（6）建建筑高度度：指城城市規(guī)劃劃建設管管理部門門規(guī)定的的建筑物物檐口高高度上限限。3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理（7）綠綠地率：：規(guī)劃建建設用地地范圍內內的綠地地面積與與規(guī)劃建建設用地地面積之之比。（8）停停車位個個數：指指在規(guī)劃劃用地范范圍內設設置的地地面和地地下停車車位的個個數。（9）有有效面積積系數：：指建筑筑物內可可出售或或出租建建筑面積積與總建建筑面積積之比。。3．2政政府對房房地產開開發(fā)的管管理3．2．．3政府府在房地地產開發(fā)發(fā)中對住住房、地地價、租租金、稅稅收、利利率等政政策的管管理我國的房房地產市市場是一一個效率率低下、、不夠完完善的市市場，所所以政府府的宏觀觀調控相相對來說說也顯得得非常重重要。宏宏觀管理理房地產產市場的的手段包包括制定定住房政政策、地地價政策策、租金金政策、、稅收政政策、利利率政策策等。3．2政府府對房地產產開發(fā)的管管理3．2．4政府在房房地產開發(fā)發(fā)過程中的的市場管理理政府在房地地產開發(fā)中中進行的市市場管理，，主要體現現在以下幾幾個方面：：1．資質審審查2．產權登登記3．建立房房地產價格格評估制度度4．交易程程序的規(guī)范范化3