房地產(chǎn)貸款項目評估

房地產(chǎn)貸款項目評估房地產(chǎn)貸款流程簡介

《貸款通則》調(diào)查評價將有關(guān)材料上報審批部門審批發(fā)放階段分為落實貸款條件，簽定合同，落實用款條件，支用，貸款登記5個步驟主要貸款資產(chǎn)檢查，回收等方面工作審批發(fā)放信貸管理回收貸款調(diào)查評價工作一般在15-30日內(nèi)完成受理業(yè)務是否客戶申請對提出申請的客戶資格審查對客戶資料進行初步審查客戶提交資料及擔保資料退還客戶業(yè)務受理階段在3個月內(nèi)完成資格審查是否合格房地產(chǎn)貸款評估項目內(nèi)容：借款人及項目主要關(guān)系人資信評估2項目概況和建設(shè)情況評估3項目評估結(jié)論145投資估算與融資方案評估7財務效益評估6財務基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的確定8項目市場情況評估不確定性分析9銀行效益與風險防范措施評估1、項目評估結(jié)論

（一）項目受理情況（簡要介紹項目的由來，客戶提出貸款申請的時間、金額、期限、利率，建設(shè)銀行受理并開始評估項目的時間、過程）

“xx”項目由重慶xx地產(chǎn)有限公司開發(fā)建設(shè)，位于重慶市渝北區(qū)冉家壩景觀大道300號。項目計劃分兩期進行，我行對“xx”一期項目給予了貸款，于2005年末完成了一期的項目評估，于2006年2月對一期項目發(fā)放貸款5000萬元，現(xiàn)已有2300萬元銷售資金存入我行償債資金歸集帳戶。本次評估項目的是“xx”二期工程，其技術(shù)經(jīng)濟指標如下表：占地面積建筑面積容積率建筑密度綠地率38.57畝91594.11m23.5834.50%30.12%xx公司計劃從2006年7月正式啟動二期項目，向我行提出貸款申請4000萬元。我行公司及機構(gòu)業(yè)務部會同經(jīng)辦支行于2006年6月26日到該公司進行調(diào)查，收集項目有關(guān)資料，了解企業(yè)目前的經(jīng)營及項目開發(fā)狀況，并到現(xiàn)場調(diào)查工程現(xiàn)狀，于2006年7月10日完成項目評估。

（二）貸款項目評估結(jié)論1）建議的貸款金額、期限、利率及貸款條件

經(jīng)過詳細的評估論證，建議在四證齊全、抵押擔保落實的前提下發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款。貸款金額：4000萬元貸款期限：2年貸款年利率：7.839%（按同期基準利率上浮30%）1、項目評估結(jié)論

（二）貸款項目評估結(jié)論2）項目的競爭優(yōu)勢和劣勢Advantages①地理位置較好，具有較好的潛在區(qū)位優(yōu)勢。②產(chǎn)品以中小戶型為主，符合國家長期政策導向。③一期項目銷售良好，對本項目的銷售將起到促進作用。Disadvantages①冉家壩片區(qū)新樓盤投放量大，市場競爭激烈。②該項目成本偏高，盈利水平較差1、項目評估結(jié)論

（二）貸款項目評估結(jié)論3）該項目貸款給銀行帶來的收益直接收益：利息收入。據(jù)測算，將給我行帶來419萬元利息收入。間接收益：個人按揭貸款業(yè)務。

按照住宅銷售需辦理按揭貸款的比例為70%、按揭成數(shù)6成測算，預計將為我行帶來接近7600萬元的個人按揭貸款項目儲備。

緊密銀企關(guān)系，綜合發(fā)展公司業(yè)務、個人業(yè)務。1、項目評估結(jié)論

（二）貸款項目評估結(jié)論4）銀行貸款的潛在風險及建議采取的風險防范措施潛在風險：市場和政策風險。xx地產(chǎn)公司是一家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，資產(chǎn)規(guī)模較小，抗風險能力偏低，企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗也較為有限，對國家宏觀經(jīng)濟政策的敏感性也較高，國家調(diào)控政策的變動對該企業(yè)的發(fā)展前景將產(chǎn)生十分重要的影響。風險防范措施：①密切關(guān)注新的政策變動情況以及市場運行情況，關(guān)注本項目動態(tài)。②加強資金監(jiān)管，保證貸款只能用于本期項目建設(shè)，防止挪用、混用。③及時掌握項目銷售進度，及時回收貸款本金。④及時跟進，做好該樓盤個人按揭貸款的服務工作，促進項目開發(fā)貸款向個人按揭貸款的正常轉(zhuǎn)化，分散開發(fā)貸款風險。1、項目評估結(jié)論

2、項目主要關(guān)系人資信評估（一）借款人評價1）借款人簡介重慶xx地產(chǎn)有限公司前身系重慶ss經(jīng)貿(mào)發(fā)展有限公司，主要從事摩托車整車及零配件銷售，2003年該公司更名為重慶xx實業(yè)有限公司，2005年3月再次更名為重慶xx地產(chǎn)有限公司。xx地產(chǎn)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)：xx控股集團有限公司ttff重慶xx地產(chǎn)有限公司注冊資本2100萬元52%24%24%2、項目主要關(guān)系人資信評估（二）財務報表計算結(jié)果如下：資產(chǎn)負債率：44%流動比率：4.16流動比率＝流動資產(chǎn)／流動負債×１００％。式中的流動資產(chǎn)是指資產(chǎn)負債表中的流動資產(chǎn)項目，包括貨幣資金、短期投資、應收票據(jù)、應收賬款、待攤費用、存貨等，其中應收賬款要以扣除壞賬準備后的凈額計算。流動負債是指資產(chǎn)負債表中的流動負債項目，包括短期借款、應付票據(jù)、應付賬款、應付福利費、未交稅金、未付利潤、其他應付款及一年內(nèi)到期的長期負債等。通常情況下，這個值大于２的時候被認為該企業(yè)的短期償債能力沒有問題。

速動比比率：：0.88是從流流動資資產(chǎn)中中剔除除了存存貨后后和待待攤費費用與與流動動負債債的比比值.速動資資產(chǎn)=流動動資產(chǎn)產(chǎn)-存存貨-待攤攤費用用.一般經(jīng)經(jīng)驗認認為：：流動動比率率在2：1比較較適當當，而而速動動比率率則為為1：：1xx地地產(chǎn)公公司償償債能能力較較強，，但該該公司司目前前開發(fā)發(fā)項目目只有有“xx??””，資資產(chǎn)規(guī)規(guī)模偏偏小，，抗風風險能能力一一般。。3、項項目概概況和和建設(shè)設(shè)情況況評估估（一））項目目基本本情況況(說明明項目目的地地理位位置、、用途途、主主要建建設(shè)指指標、、總投投資和和開發(fā)發(fā)期及及項目目所在在地區(qū)區(qū)有關(guān)關(guān)房地地產(chǎn)開開發(fā)的的政策策、發(fā)發(fā)展規(guī)規(guī)劃和和發(fā)展展狀況況)本次評評估項項目的的是““xx?””二二期工工程，，占地地面積積38.57畝畝，容容積率率3.58，建建筑密密度34.50%，，綠地地率30.12%建建筑面面積91594.11m2，其其中：：住宅66459m2，共661套；；臨街商商鋪6459m2；院落式式休閑閑商業(yè)業(yè)街7059m2；地下車車庫9336m2，停車位位396個；幼兒園園及服服務管管理用用房2281m2；（二））項目目建設(shè)設(shè)條件件（調(diào)查查項目目建設(shè)設(shè)是否否已經(jīng)經(jīng)取得得政府府有關(guān)關(guān)部門門的批批準文文件））國有土土地使使用證證：100房房地證證（2005））字第第；建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證：渝規(guī)規(guī)地證證（2005））北龍龍字第第號；；建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證：暫未未取得得；建筑工工程施施工許許可證證：暫未未取得得。3、項項目概概況和和建設(shè)設(shè)情況況評估估本項目目的規(guī)規(guī)劃審審查，，重慶慶市規(guī)規(guī)劃局局已經(jīng)經(jīng)于2006年年6月月27日審審查通通過，，預計計于2007年年7月月15日取取得建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證。（三））項目目建設(shè)設(shè)實施施進程程評估估（調(diào)查查項目目的實實際進進展情情況并并對預預計工工程進進度、、銷售售計劃劃進行行分析析）截止2006年年6月月末，，該項項目場場地平平整已已經(jīng)完完成，，xx地產(chǎn)產(chǎn)公司司擬在在近期期進行行工程程招標標，企企業(yè)計計劃于于2006年7月末末正式式開工工，建建設(shè)工工期14個個月，，將于于2007年10月月竣工工交房房。根根據(jù)該該項目目的建建設(shè)進進度以以及項項目的的營銷銷計劃劃，計計劃在在2006年11月月開始始預售售。3、項項目概概況和和建設(shè)設(shè)情況況評估估（四））項目目的設(shè)設(shè)計、、施工工、監(jiān)監(jiān)理情情況評評估（主要要分析析上述述單位位的資資質(zhì)、、業(yè)績績及參參與該該項目目有關(guān)關(guān)人員員的技技術(shù)水水平））建筑設(shè)設(shè)計單單位：：機械部部第三三設(shè)計計研究究院甲級工工程設(shè)設(shè)計資資質(zhì)施工單單位：：待招標確定監(jiān)理單位：重慶西蒙茲監(jiān)監(jiān)理公司國家甲級監(jiān)理理資質(zhì)3、項目概況況和建設(shè)情況況評估（五）環(huán)境境評估本項目的建設(shè)設(shè)對周邊環(huán)境境無影響，故故不作評估。。3、項目概況況和建設(shè)情況況評估4、項目市場場情況評估（一）房地產(chǎn)產(chǎn)投資環(huán)境評評估（分析國家、、區(qū)域、經(jīng)濟濟、文化教育育條件、城市市基礎(chǔ)設(shè)施等等情況）2006年1-5月，全全市房地產(chǎn)開開發(fā)累計完成成投資188.60億元元，同比增長長30%，占占同期全市固固定資產(chǎn)投資資總額的30.21%。。重慶市房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)重點進進一步向住宅宅市場調(diào)整，，住宅完成投投資108.40億元，，占房地產(chǎn)開開發(fā)投資的比比重由去年同同期的54.2%上升到到56.6%，本月累計計完成投資額額比上月環(huán)比比增長30.5%。江北、渝北、、北部新區(qū)組成的“三北北區(qū)域”是近近年來重慶市市房地產(chǎn)市場場最為活躍的的地區(qū)。截至至2006年年5月末，渝渝北區(qū)本年房房地產(chǎn)開發(fā)累累計完成投資資35.37億元，同比比增長57.1%，占同同期地區(qū)固定定資產(chǎn)投資總總額的50.01%，房房地產(chǎn)開發(fā)投投資成為拉動動地區(qū)固定資資產(chǎn)投資增長長的主要因素素。（二）項目市市場定位評估估（根據(jù)房地產(chǎn)產(chǎn)項目的用途途、未來獲取取收益的方式式及所在地區(qū)區(qū)的具體情況評價項目市市場定位的準準確性，判斷斷項目的檔次次及其面向的的主要消費群體）本項目定位于于適合中等收收入階層購買買的中高檔住宅小小區(qū)，目標客戶適適應面較為廣廣泛。主力戶型每套套總價可控制制在25－35萬元之間間，對于中等等收入購房者者特別是年輕輕白領(lǐng)階層有有較強的吸引引力。4、項目市場場情況評估（三）房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營方式評評估（主要分析項項目采取租售售、自營等不不同經(jīng)營方式式的市場情況況）住宅和小區(qū)臨臨街商鋪采用用出售的方式式經(jīng)營車位預計開發(fā)發(fā)商將采取銷銷售和出租兩兩種方式4、項目市場場情況評估（四）市場情情況評估1）供求情況況2006年1-5月，商商品房竣工面面積439.83萬平方方米，同比減減少7.6%。本年同期期新開工面積積1041.66萬平方方米，同比增增長22.2%。2006年1-5月，渝北區(qū)區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)施工面積991.19萬平方米，，同比增長27.9%，，竣工面積98.59萬萬平方米，同同比增長145.6%。。2006年1-5月重慶慶市商品房銷銷售面積648.60萬萬平方米，其其中，渝北區(qū)區(qū)銷售面積114.13萬平方米。。從上述商品房房供求及開竣竣工面積統(tǒng)計計數(shù)據(jù)看，渝渝北區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)市場活躍，，但由于近年年來開發(fā)力度度較大，在項項目開發(fā)周期期的作用下，，市場供應呈呈進一步放量量增長的趨勢勢，預計市場場競爭將更為為激烈。2）價格分析析由于城市化進進程的加快、、城市基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施及交通條條件的改善，，冉家壩地區(qū)區(qū)土地價格呈呈快速上升的趨趨勢，按照重慶城城市規(guī)劃，冉冉家壩片區(qū)將將成為北部新新區(qū)的政務中中心，在當?shù)氐卣鲗Ъ凹氨姸嘤袑嵙α﹂_發(fā)商的開開發(fā)帶動下，，基礎(chǔ)及商業(yè)業(yè)配套設(shè)施正正在不斷完善善，該區(qū)域市市場將擁有廣廣泛的客戶群群，從長遠看看，預計冉家家壩片區(qū)房屋屋銷售均價將將呈上升趨勢勢。4、項目市場場情況評估冉家壩片區(qū)在在售中高檔樓樓盤銷售情況況樓盤名稱樓盤地址開發(fā)規(guī)模（萬m2)主力戶型銷售均價開盤時間銷售情況龍湖·紫都城龍山大道111號48三室二廳90-120m23900一期05.06

二期06.04一期90%以上東和春天EF組團松石北路30三室二廳套內(nèi)100-130m2340005.0850%以上尚源印象北部新區(qū)新南路11三室二廳84m2兩室兩廳74m23660二期06.03一期已售完4、項目市場場情況評估目前冉家壩片片區(qū)在售中高高檔住宅套內(nèi)內(nèi)銷售均價在在3400－－3500元元/m2左右，一般較較低檔次樓盤盤價格也已突突破3000元/m2。“xx?””一期在售均均價為3500/m2。本期評估住宅宅價格按一期期目前的銷售售均價，即套套內(nèi)3500元/m2，按公攤系數(shù)數(shù)18%折算算成建面銷售售價格為2870元/m2。尚源印象東和春天龍湖·紫都城3）成本分析析評估測算本項項目的成本為為21644萬元，其中中:土地成本:7863萬元，占占總成本的36.3%樓面地價:858元/m2；；建筑安裝成本本:9058萬元，占總總成本的41.8%，單方成本:989元/m2（含電梯等等設(shè)備安裝費費用）；前期工程、基基礎(chǔ)設(shè)施及公公共配套設(shè)施施建設(shè)費:1744萬萬元，占總成本的8.1%。本項目全費用用建筑面積單單方成本約為為2363元元/m2。與與本地區(qū)類似似樓盤相比，，成本偏高，，與周邊樓盤盤如“龍湖??紫都城”、、“渝開發(fā)??北嶺錦園””相比，總成成本高出300元/m2以上，主要要是本項目土土地綜合價金金為222萬萬元/畝，土土地取得成本本較高，導致致總成本偏高高。4、項目市場場情況評估4）項目競爭爭能力分析本項目位于冉冉家壩片區(qū)的的中心區(qū)域，，毗鄰冉家壩壩中心廣場，，住宅戶型設(shè)設(shè)計緊湊，主主力戶型套內(nèi)內(nèi)面積在100m2以下下，產(chǎn)品定價價較為合理，，對于中等收收入購房者特特別是年輕白白領(lǐng)階層有較較強的吸引力力。商業(yè)部分分特別是院落落式商街面臨臨冉家壩城市市景觀大道，，物業(yè)形態(tài)類類似上海新天天地廣場，其其產(chǎn)品設(shè)計目目前在冉家壩壩片區(qū)具有獨獨立性。因此此，本項目具具有較強的綜綜合市場競爭爭力。4、項目市場場情況評估5）銷售前景景分析本項目具有較較好的綜合競競爭力，特別別是地理位置置較好、銷售售定價合理，，雖然當前在在國家對房地地產(chǎn)行業(yè)加強強宏觀調(diào)控政政策作用下，，市場觀望氛氛圍漸濃，預預計觀望期將將持續(xù)相當一一段時間，對對前期預售將將造成一定的的影響。但重重慶房地產(chǎn)市市場整體健康康，市場真實實需求量大，，因此該項目目應有較好的的銷售前景。。4、項目市場場情況評估（一）房地產(chǎn)產(chǎn)項目資金需需求預測（分析投資估估算有無漏項項，投資構(gòu)成成是否合理。。并測算各項項費用）1）土地費費用本項目土地地成本7863萬元元，其中綜綜合價金7634萬萬元，契稅稅229萬萬元，合計計7863萬元?！啊皒x?””土地綜綜合價金總總計為13320萬萬元，企業(yè)業(yè)已經(jīng)全額額支付，本本期項目土土地綜合價價金按二期期開發(fā)面積積占總開發(fā)發(fā)規(guī)模的比比例分攤計計算。2）前期工工程費主要包括設(shè)設(shè)計費、場場地平整費費等。經(jīng)測測算，前期期工程費用用共計574萬元元。3）基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)費費重點參照同同類項目標標準進行測測算，基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費為726萬元。。4）建筑安安裝工程費費根據(jù)企業(yè)提提供的測算算數(shù)據(jù)并參參照類似項項目經(jīng)驗估估算，建筑筑安裝工程程費為9058萬元元。5、投資估估算與融資資方案評估估（一）房地地產(chǎn)項目資資金需求預預測5）公共配配套設(shè)施建建設(shè)費經(jīng)測算，公公共配套設(shè)設(shè)施建設(shè)費費為445萬元。6）開發(fā)間間接費用無。7）管理費費用參照企業(yè)目目前每年的的管理費用用標準，按按建安工程程費的2%提取，計計取為181萬元。。8）財務費費用按照本項目目的資金籌籌措計劃，，擬定申請請銀行貸款款4000萬元，按按三年期銀銀行貸款基基準利率上上浮30%，即年利利率7.839%測測算財務費費用，該項項目財務費費用為419萬元。。9）銷售費費用根據(jù)企業(yè)的的測算標準準，即按銷銷售收入的的1.5%提取銷售售費用，該該項目銷售售費用計取取為357萬元。5、投資估估算與融資資方案評估估（一）房地地產(chǎn)項目資資金需求預預測10）開發(fā)發(fā)期稅費開發(fā)期稅費費為1575萬元。。11）其他他費用其他費用為為141萬萬元。12）不可可預見費該項目的不不可預見費費為307萬元。13）經(jīng)營營資金本項目無自自營產(chǎn)品，，不考慮經(jīng)經(jīng)營資金。。經(jīng)評估，調(diào)調(diào)整房地產(chǎn)產(chǎn)項目總投投資為21644萬萬元，其中中：開發(fā)建建設(shè)投資21644萬元，經(jīng)經(jīng)營資金0萬元。5、投資估估算與融資資方案評估估（二）融資資方案評估估（簡述項目目的資金籌籌措方案））該項目總投投資21644萬元，其中中項目資本本金9650萬元，，預售收入入投入7994萬元元，銀行貸貸款4000萬元，，此次申請請建行貸款款4000萬元。5、投資估估算與融資資方案評估估（一）項目目建設(shè)期14個月。。（二）開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本本估算（根據(jù)物業(yè)業(yè)租售計劃劃，將開發(fā)發(fā)建設(shè)投資資歸集到不不同類型的物業(yè)業(yè)中，填列列《開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成該歸歸集估算表表》）住宅成本：16354萬元。。臨街商鋪成成本：1414萬元。院落式商街街成本：1616萬元。車庫成本：2260萬元。6、財務基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的的確定（三）開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本本分攤估算算（根據(jù)物業(yè)業(yè)各年經(jīng)營營計劃，計計算開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品各期分分攤成本，，填列《開開發(fā)產(chǎn)品成成本分攤估估算表》））6、財務基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的的確定6、財務基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的的確定（四）租售售價格測算算（利用市市場比較法法）出售價格（（測算的依依據(jù)及結(jié)果果）：物業(yè)類型住宅臨街商鋪院落式商街車位測算依據(jù)建筑面積建筑面積建筑面積測算結(jié)果2805元/m26500元/m26500元/m270000元/個其它說明30%的面積用于銷售，其余按出租測算30%的車位進行銷售，其余按出租測算（四）租售售價格測算算（利用市市場比較法法）出租價格（（測算的依依據(jù)及結(jié)果果）：地下車庫按按出租進行行測算，價價格為360元/個個·月，平均出租率率按90%。出租部分的的院落式商商街平均租租金按35元/m2·月，為一般商場場較低的租租金水平，，平均出租租率按80%。6、財務基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的的確定6、財務基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的的確定（五）項目目收入測算算（根據(jù)物業(yè)業(yè)經(jīng)營計劃劃，計算各各類物業(yè)收收入，填列列《經(jīng)營收收入與經(jīng)營營稅金及附附加估算表表》）銷售收入：：合計23794萬萬元。物業(yè)類型住宅臨街商鋪院落式商街車位銷售收入（萬元）1812033591483833銷售率95%85%30%30%出租收入：：合計5471萬元。物業(yè)類型院落式商街車位出租收入（萬元）14831985租期20年20年出租率90%80%自營收入：：無7、財務效效益評估（一）盈利利能力分析析（綜合企業(yè)業(yè)開發(fā)經(jīng)營營期現(xiàn)金流流入流出情情況，填列列《項目全全部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量表表》。計算算生產(chǎn)經(jīng)營營期內(nèi)企業(yè)業(yè)各年盈利利情況，并并據(jù)此填列列《損益表表》。根據(jù)據(jù)上述結(jié)果果，計算得得出）項目投資利利潤率：5.83%財務凈現(xiàn)值值：44萬萬元（I=7.839%）財務內(nèi)部收收益率：7.96%分析上述指指標：該項目投資資利潤率5.83%，說明該該項目的資資產(chǎn)有一定定的獲利能能力；項目財務凈凈現(xiàn)值44萬元，財財務內(nèi)部收收益率為7.96%，說明項項目在經(jīng)濟濟上可行。。由于該項目目成本偏高高，而銷售售價格受當當?shù)厥袌黾s約束，價格格不高，因因此盈利能能力、內(nèi)部部收益率偏偏低。（二）貸款款償還期計計算1）獨立項項目（對于除貸貸款項目外外無其他在在建項目，，僅以貸款款項目投產(chǎn)產(chǎn)后自身效效益中的可可用部分用用于還貸，，填列《項項目貸款償償還期計算算表》，測測算項目貸貸款償還期期作為貸款款償還期指指標）該項目申請請建行貸款款4000萬元，評評估測算以以本項目實實現(xiàn)銷售收收入后可用用于還款的的凈現(xiàn)金流流并重點鎖鎖定住宅的的銷售收入入作為還款款來源，計計算得出項項目貸款償償還期為1.99年年。7、財務效效益評估（二）貸款款償還期計計算2）多個項項目（除貸款項項目外客戶戶還有其他他在建項目目或擬開發(fā)發(fā)項目，除除了測算項項目貸款償償還期外，，還應綜合合考察借款款人各類還還貸資金來來源和各類類債務負擔擔，填列《《企業(yè)綜合合貸款償還還期計算表表》，計算算綜合貸款款償還期，，作為貸款款償還期的的另外一個個指標）。。項目貸款償償還期：本項目較為為獨立，根根據(jù)預測，，項目本身身產(chǎn)生的凈凈現(xiàn)金流能能夠償還項項目貸款，，故沒有測測算綜合貸貸款償還期期。信貸項目新新增效益是是否可部分分或全部用用于償還借借款人原有有或可能的的其他負債債：該項目的效效益除保證證償還建行行貸款本息息外，本項項目的收益益有較大的的結(jié)余。項目自身不不盈利或盈盈利能力不不足的情況況下，借款款人用整體體效益償還還債務的能能力：經(jīng)測算，若若項目建設(shè)設(shè)及銷售按按計劃進行行，項目自自身產(chǎn)生的的效益能夠夠償還本項項目貸款。。在借款人整整體效益欠欠佳，但項項目盈利能能力較好情情況下，項項目效益用用于償還借借款人其他他負債的能能力：該企業(yè)經(jīng)營營較為正常常，有良好好的發(fā)展前前景，在保保證項目建建設(shè)資金和和優(yōu)先償還還我行貸款款外，本項項目的收益益有一定結(jié)結(jié)余。7、財務效效益評估（三）利息息保障倍數(shù)數(shù)（計算利息保保障倍數(shù)并并對計算結(jié)結(jié)果進行分析））企業(yè)生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營所獲獲得的息稅稅前利潤與與利息費用用的比率貸款償還期期內(nèi)利息保保障倍數(shù)分分別為：2006年年：5.062007年年：7.022008年年：18.18從利息保障障倍數(shù)來看看，利息的的償還有保保障。（四）本息息保障倍數(shù)數(shù)（計算本息息保障倍數(shù)數(shù)并對計算算結(jié)果進行分析））貸款償還期期內(nèi)2007年、2008年年本息保障障倍數(shù)分別別為1.25、2.18，從從本息保障障倍數(shù)來看看，其數(shù)值值均大于1，說明項項目貸款本本息償還有有保障。7、財務效效益評估8、不確定定性分析（一）盈虧虧平衡分析析：銷售率盈虧虧平衡點:C/(P-T)S＝80.71%。表明本項目目銷售至少少達到可銷銷售面積的的80.71%，才才能實現(xiàn)盈盈虧平衡。。如果按評評估測算的的銷售率（（即住宅95%）測測算，則本本項目住宅宅部分以價價格反映的的盈虧平衡衡點為2738元/平方米，，表明在達達到預期銷銷售率的條條件下，該該項目住宅宅銷售價格格應達到2738元元/平方米米才能實現(xiàn)現(xiàn)盈虧平衡衡，與銷售售價格2738元/平方米相相比，價格格下降的彈彈性空間已已較小。（二）敏感感性分析（敏感性分分析中，影影響項目內(nèi)內(nèi)部收益率率、貸款償償還期的主主要因素波波動幅度可取該因素素當前值或或未來最可可能值的正正負向變動動5%、10%和20%計算算）1）敏感性性因素的選選擇及依據(jù)據(jù)（對利用外外資達投資資總額30%以上的的項目應將將匯率作為為敏感性因因素進行敏感性分析析）敏感性因素素一：經(jīng)營收入敏感性因素素二：總投資考察當銷售售收入、總總投資正負負變動5%及10%時，投資資利潤率、、財務凈現(xiàn)現(xiàn)值、內(nèi)部部收益率及及項目貸款款償還期的的變化。8、不確定定性分析2）進行單單因素敏感感性分析

投資利潤率財務凈現(xiàn)值財務內(nèi)部收益率貸款償還期基本方案5.83%447.96%1.99經(jīng)營收入上升5%6.96%7639.97%1.93經(jīng)營收入上升10%7.09%1,48212.11%1.87經(jīng)營收入下降5%4.69%-6756.06%2.07經(jīng)營收入下降10%3.55%-1,3954.28%2.14總投資上升5％4.68%-7545.93%2.09總投資上升10％3.53%-1,5534.16%2.18總投資下降5％6.95%84110.29%1.91總投資下降10％7.07%1,63612.94%1.72分析：總投資和經(jīng)經(jīng)營收入對對本項目項項目敏感性性影響程度度均較高，，相比之下下，由于建建設(shè)期較短短、前期建建設(shè)投資大大，因此項項目總投資資對動態(tài)評評價指標的的影響更為為敏感。8、不確定定性分析（二）多因因素敏感性性分析（在基該方方案的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，根據(jù)據(jù)預測，選選定各敏感感性因素的的變化值，計算新新的各項指指標值的結(jié)結(jié)果，并填填列《項目目敏感性分分析表》））項目的主要要敏感性因因素是銷售售收入和項項目總投資資，前面已已進行了單單因素敏感感性分析，，已能夠反反映因素變變化對項目目效益的影影響，故未未作多因素素敏感性分分析。8、不確定定性分析9、銀行效效益與風險險防范措施施評估（一）銀行行效益進行項目評評估時，我我行提出如如下業(yè)務合合作要求：：嚴格按我行行的房地產(chǎn)產(chǎn)貸款封閉閉管理辦法法進行貸款款項目管理理。我行作為本本項目的按按揭主辦銀銀行