房地產(chǎn)投資計(jì)劃培訓(xùn)課件

《金融理財(cái)學(xué)》第六講：房地產(chǎn)投資計(jì)劃閩南師范大學(xué)商學(xué)院金融教研室王鐵軍2017年03月28日123房地產(chǎn)概述及匯報(bào)選題房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成及影響因素房地產(chǎn)投資分析4房地產(chǎn)估值

<第1節(jié)>房地產(chǎn)概述及匯報(bào)選題房地產(chǎn)的定義各種定義比較王家庭：房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的有機(jī)結(jié)合體，是指地上房屋建筑及其附屬物的土地及派生的各種權(quán)利的集合。房地產(chǎn)是指內(nèi)生于房地產(chǎn)所有權(quán)及其衍生的權(quán)利、權(quán)益和利潤。Investopedia，投資百科的定義Realestateispropertycomprisedoflandandthebuildingsonitaswellasthenaturalresourcesofthelandincludinguncultivatedfloraandfauna,farmedcropsandlivestock,waterandminerals.提問：國內(nèi)外定義的差別在哪里？房地產(chǎn)定義解析“房”和“地”是否要分家？“房”一定建在“地”上，買房等于買地，房和地不分家。土地歸國家集體所有房地產(chǎn)是權(quán)利的集合，包括土地及其全部附屬物。土地歸國家集體所有，個(gè)人只有使用權(quán)，房和地必須分家。房與地不分家（國外）：房與地分家（我國）：房地產(chǎn)是部分權(quán)利的集合，個(gè)人沒有土地所有權(quán)。土地私有制物權(quán)法與房地產(chǎn)房地產(chǎn)是土地及其附屬物的各種權(quán)利的集合提問：當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)哪些熱點(diǎn)問題與上述法律有關(guān)？明確“物”的歸屬，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)。如有兩個(gè)以上意向用地者，必須采取招標(biāo)、拍賣等公開競價(jià)方式出讓。《中華人民共和國物權(quán)法》為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。提示：《物權(quán)法》與房地產(chǎn)的交集有哪些？住宅建設(shè)用地使用權(quán)期屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益。土地拍賣與地王土地拍賣制度結(jié)論：土地拍賣導(dǎo)致“地王”，必然推高房價(jià)。對土地估值最高的競拍者獲得土地。土地使用的其他制度探討。土地規(guī)劃，統(tǒng)籌分配給企業(yè)使用。市場化的競爭制度？能賺最多錢的競拍者獲得土地。把房價(jià)賣到最高的競拍者獲得土地。土地定向供給制度？土地市場，有無數(shù)供給者、無數(shù)需求者。在土地國家集體所有制下，拍賣制度是必然選擇，也是最優(yōu)選擇！房產(chǎn)證的70年房子的所有權(quán)是永久的，土地的使用權(quán)是70年。如果房子永遠(yuǎn)不倒塌，房主永遠(yuǎn)擁有它，但只擁有70年的土地使用權(quán)。以下哪種解決辦法好？思考：70年之后怎么辦？土地使用權(quán)從70年改為“永久”。提示：這是土地私有化！70年之后，自動(dòng)續(xù)期（物權(quán)法）。疑問：如何續(xù)期？有償、無償？李總理的“不設(shè)前置條件”2017年兩會(huì)后，李總理答中外記者問思考：哪些能信，哪些不能信？“房屋產(chǎn)權(quán)70年到期后怎么辦？國家準(zhǔn)備怎么解決？”不能全信！“可以續(xù)期”，《物權(quán)法》規(guī)定，可信。答：可以續(xù)期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。“不需申請”，《物權(quán)法》規(guī)定，可信。“70年產(chǎn)權(quán)”是法律問題，不是行政問題！“沒有前置條件”，超越職權(quán)，不可信。“不影響交易”，維護(hù)市場穩(wěn)定，可信。思考：如果李總理重新回答這個(gè)問題，你有什么建議？房產(chǎn)開發(fā)與拆遷補(bǔ)償釘子戶值得稱贊嗎？重慶最牛釘子戶你的觀點(diǎn)？思考：《物權(quán)法》提到“為了公共利益，可以征收集體、單位和個(gè)人的房屋和其它不動(dòng)產(chǎn)”，請問，什么是“公共利益”？誰來確定“公共利益”？正方:值得稱贊,個(gè)人應(yīng)當(dāng)維護(hù)自己的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)，權(quán)利不得被侵犯！反方:不值得稱贊,個(gè)人漫天要價(jià)，損害公共利益，延緩社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。農(nóng)民的房地產(chǎn)農(nóng)民的土土地、房房產(chǎn)有價(jià)價(jià)值嗎？？反方：有價(jià)值值，因?yàn)闉檫@些土土地一旦旦被國家家征收，，就可以以上市買賣，造就了了無數(shù)““地王””。正方：沒沒有價(jià)值值，農(nóng)民民土地屬屬于集體體所有，，不能上上市買賣賣；農(nóng)民民希望抵抵押房產(chǎn)產(chǎn)貸款，，銀行不不給貸款款。通常情況況下，農(nóng)農(nóng)民的土土地、房房產(chǎn)，被被“國家家”低價(jià)價(jià)征收，，高價(jià)賣賣給房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商，差差價(jià)可達(dá)達(dá)數(shù)萬倍倍。引申：農(nóng)農(nóng)村土地地成為““金庫庫”，需需要時(shí)則則“為了了公共利利益”、、通過““國家征征收”上上市場交交易，坑坑害農(nóng)民民利益。。房地產(chǎn)的特性固定性，，土地是不可移動(dòng)動(dòng)的。讀史可以明明智：我我國歷史史2600多年的鹽鹽稅、食食鹽財(cái)政政，鹽業(yè)業(yè)專營。。異質(zhì)性，，沒有一一塊土地地是完全全一樣的的。有限性，土地地資源是是有限的的，房屋屋供給也也是有限限的。權(quán)益的多多樣性，，土地的的使用權(quán)權(quán)、房屋屋的所有有權(quán)、收收益權(quán)、、處置權(quán)權(quán)等等。。保值增值值，土地地是不可可再生的的，隨著著社會(huì)的的發(fā)展，，土地需需求逐漸漸增大。。稅收性，，由于土土地的國國家專營營，買房房、租房房和建房房均被政政府“專專營稅””。房地產(chǎn)的分類按照使用用性質(zhì)劃劃分：市場化商商品房居住類房房地產(chǎn)，，住宅、、商品房房。商業(yè)類房地產(chǎn)產(chǎn)，商場場、購物物中心，，商鋪。。居住類房房地產(chǎn)的的分類：：工業(yè)類房地產(chǎn)產(chǎn)，廠房房、工廠廠區(qū)建筑筑物。其它用地地，例如如，教育育用地。。限價(jià)商品品房經(jīng)濟(jì)適用用房自住商品品房廉租房保障房與與商品房房用地打打包出讓讓。幾個(gè)重要概念住房公積積金引申：如果通通過后來來的購買買者哄抬抬房價(jià)而而獲利，，房價(jià)必必然會(huì)崩崩盤，市市場必然然垮塌，，經(jīng)濟(jì)必必然會(huì)癱癱瘓。歷歷史經(jīng)典典案例：：17世紀(jì)荷蘭蘭的郁金金香泡沫沫。機(jī)關(guān)單位位、企業(yè)業(yè)公司為為職工繳繳存、用用于房產(chǎn)產(chǎn)支出的的資金，，每月最最高繳存存額為工工資收入入的12%。房屋租價(jià)價(jià)比公積金每每月2600元，其中中個(gè)人繳繳納1300元，單位位、公司司繳納1300元。1300元占月收入入的12%，月收入入？房產(chǎn)限購購（抑制制泡沫））VS房產(chǎn)去庫庫存（增增加泡沫沫）。一套房子子的租價(jià)價(jià)比=租金（一一年）/總房價(jià)（（不含裝裝修費(fèi)稅稅費(fèi)），，金品花園園租價(jià)比比2000*12/13000*85=2.17%提示：如果投投資房產(chǎn)產(chǎn)只能通通過出租租獲得回回報(bào)，投投資金品品花園的的一套房房產(chǎn)，年年化收益益率為2.17%。房地產(chǎn)選題1租房還是是買房？？王老師師在漳州州的兩難難選擇。。目前有一一個(gè)寶寶寶4個(gè)月大，，有一位位老人需需要贍養(yǎng)養(yǎng)；可短短期融資資20萬，但必必須在一一年之內(nèi)內(nèi)還清。。未來5年內(nèi)，家家庭每月月收入10000元（稅稅后）），公公積金金每月月2600元；五五年之之后，，如果果升級級為副副教授授，家家庭每每月收收入為為7500元，否否則為為6500元，公公積金金不變變。成都房房產(chǎn)價(jià)價(jià)值60萬，尚尚余17萬貸款款沒有有還清清；北北京雖雖有房房產(chǎn)，，為了了小孩孩讀書書，不不能賣賣。2016年9月來到到閩南南師大大，簽簽約5年。目目前，，租房房面積積85平米，，兩居居室，，租金金每月月2000元，物物業(yè)費(fèi)費(fèi)等每每月300元。PPT匯報(bào)，，根據(jù)據(jù)以上上信息息，結(jié)結(jié)合漳漳州房房價(jià)，，給出出翔實(shí)實(shí)的分分析，，回答答如下下問題題：王王老師師在漳漳州租租房劃劃算還還是買買房劃劃算？？房地產(chǎn)選題2政府愿愿意征征收房房產(chǎn)稅稅嗎？？以家庭庭為單單位征征收房房產(chǎn)稅稅，很很多夫妻為了規(guī)規(guī)避稅稅費(fèi)，，辦理理假離離婚，，影響響社會(huì)會(huì)穩(wěn)定定。征收房房產(chǎn)稅稅，增增加房主的持有有成本本，增增加二二手房房市場場的供供給，，抑制制投資資性住住房需需求。。征收房房產(chǎn)稅稅，打打壓房房價(jià)，，抑制制土地地拍賣賣交易易，地地方政政府財(cái)財(cái)政收收入減減少。。征收房房產(chǎn)稅稅，增增加稅稅收，，增加加地方方政府府的財(cái)財(cái)政收收入。。房產(chǎn)是是一種種財(cái)產(chǎn)產(chǎn)，財(cái)財(cái)產(chǎn)稅稅是稅稅收的的一種種類型型，從從國家家管理理角度度看，，必須須征收收房產(chǎn)產(chǎn)稅。。PPT匯報(bào):結(jié)合上上述材材料和和觀點(diǎn)，從多多個(gè)角角度（（自己己思考考）分分析政政府對對房產(chǎn)產(chǎn)稅的的可能能態(tài)度度及影影響，，必須須包括括如下下內(nèi)容容：房房產(chǎn)稅稅的來來龍去去脈。。房地產(chǎn)選題3王老師師的表表弟的的“身身價(jià)””之謎謎PPT匯報(bào)內(nèi)內(nèi)容：：王老老師的的表弟弟說的的是真真話嗎嗎？如如果是是真話話，他他是如如何做做到的的？如如果不不是真真話，，他在在2014年初投投資到到房地地產(chǎn)的的200萬到2016年底最最多可可以賺賺到多多少錢錢？大專學(xué)學(xué)歷,2013年在新新疆倒倒賣玉玉石、、玉器器，賺賺200萬。同年，開始始學(xué)習(xí)習(xí)宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)、、貨幣幣金融融學(xué)，，商業(yè)業(yè)銀行行管理理學(xué)，，最終終決定定將200萬投資資房地地產(chǎn)。。投資地地點(diǎn)在在北京京市昌昌平區(qū)區(qū)的核核心城城區(qū)。。上周聊聊天，，他說說目前前“身身價(jià)””達(dá)到到1000萬。題外話話：如如果給給你六六年，，你選選擇讀讀博士士？還還是去去新疆疆倒賣賣玉石石+炒房？？提示：PPT匯報(bào)遇遇到問問題可可以郵郵件咨咨詢?。?lt;第2節(jié)>房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格格的構(gòu)構(gòu)成及影響響因素素房地產(chǎn)價(jià)格的構(gòu)成土地價(jià)價(jià)格上海中中興路路地塊塊，2016年8月拍出出110億元的的天價(jià)價(jià)，樓樓板價(jià)價(jià)（不不含工工程造造價(jià)和公司利利潤））10萬元/平米。實(shí)際售售價(jià)，，每平平米不不能低低于10萬，部部分售售價(jià)14萬/平米。。房屋建建筑成成本工程造造價(jià)，，包括括勘察察設(shè)計(jì)計(jì)、施施工、、安裝裝、建建設(shè)等等費(fèi)用用。提示：：來自自房奴奴（老老百姓姓）的的血汗汗錢??！稅費(fèi)公司運(yùn)運(yùn)營、、開發(fā)發(fā)、銷銷售環(huán)環(huán)節(jié)的的各種種稅費(fèi)費(fèi)。專營稅稅（包包含在在土地地價(jià)格格中））、房房產(chǎn)稅稅、各各種契契稅。。房地產(chǎn)產(chǎn)公司司利潤潤有多多少？？中超外外援天天價(jià)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)會(huì)費(fèi)費(fèi)+年薪，，2016年房企企花費(fèi)費(fèi)轉(zhuǎn)會(huì)會(huì)費(fèi)40個(gè)億，，特維維斯一一個(gè)人人的年年薪達(dá)達(dá)到2個(gè)億人人民幣幣。房地產(chǎn)價(jià)格的影響因素自然地地理因因素地理位位置人口分分布社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)因因素在土地地國家家專營營的體體制下下，房房企成成為土土地專專營稅稅的““代收收者””。專專營稅稅部分分落入入房企企的口口袋，，部分分落入入官員員的口口袋，，部分分通過過政府府返還還于民民。市政設(shè)設(shè)施自然環(huán)環(huán)境土地價(jià)價(jià)格房企品牌牌政策因素人口政政策戶籍政政策調(diào)控政政策我國房房地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展史就就是一一部工工薪階階層的的血淚淚史!資本逐利與房價(jià)高漲新聞速速遞，，2017年4月5日凌晨晨4：50（現(xiàn)已已被全全面封封殺））《我是怎怎么在在9個(gè)月里里把房房價(jià)炒炒高兩兩三倍倍的》思考：：聽完完這個(gè)個(gè)炒房房故事事之后后，判判斷真真?zhèn)巍?。《中國證證券報(bào)報(bào)》：漳州州炒房淘淘金術(shù)術(shù)初到漳州漳州地地處閩閩南金三角角…最近半年來來，其其“如如雷貫貫耳””的方方式，，卻是是漲幅幅位列列全國國前列列的房房價(jià)。。泉州商商人魏魏廣華華（化化名））是一家鞋鞋廠老老板，，因近近些年年“實(shí)體體難做做”，，到漳漳州炒炒房。。一年年多的的時(shí)間間，投投入1000萬，凈凈賺4000萬。他他“竊竊”以為自自己為為漳州州房價(jià)價(jià)的巨巨幅飆飆升““做了了不可可推卸卸的貢貢獻(xiàn)””。2016年初，，實(shí)地地考察察漳州州，后后攜帶帶資金金2000萬，加加入一一個(gè)炒炒房團(tuán)團(tuán)（總總資金金2個(gè)億））進(jìn)入入漳州州樓市市。漳州背背景調(diào)調(diào)查：：1）2016年中，，漳州州樓房房均價(jià)價(jià)6000多，處處于價(jià)價(jià)值洼洼地；；2）市政政府拆拆遷改改造，，1.5萬戶戶拆拆遷遷戶戶，，每每戶戶政政府府補(bǔ)補(bǔ)貼貼約約100萬，，購購買買力力強(qiáng)強(qiáng)勁勁。。3）市市內(nèi)內(nèi)供供給給有有限限，，流流通通房房產(chǎn)產(chǎn)較較少少。。提問問：：有有沒沒有有明明顯顯的的錯(cuò)錯(cuò)誤誤？？小試牛刀向?qū)W學(xué)區(qū)區(qū)房房下下手手,“冠冠城城國國際際””學(xué)學(xué)區(qū)區(qū)房房,當(dāng)時(shí)時(shí)均均價(jià)價(jià)1萬元元，，流流通通房房產(chǎn)產(chǎn)不不足足50套，，只只需需要要不不足足1000萬便便全全部部掃掃光光。。接下下來來，，如如法法炮炮制制，，在在市市區(qū)區(qū)掃掃蕩蕩其其它它房房產(chǎn)產(chǎn)，，共共購購買買500套房房產(chǎn)產(chǎn)，，花花費(fèi)費(fèi)1.2億。。2016年9月，，掌掌握握了了漳漳州州市市區(qū)區(qū)二二手手房房市市場場三三分分之之一一的的房房產(chǎn)產(chǎn)。利用用微微信信公公眾眾號號，，媒媒體體、、論論壇壇造造勢勢：：廈廈漳漳同同城城化化、、學(xué)學(xué)區(qū)區(qū)房房、、江江景景房房、、廈廈門門地地鐵鐵修修到到漳漳州州。。聯(lián)合合房房產(chǎn)產(chǎn)中中介介造造勢勢：：將將500套二二手手房房在在漳漳州州主主要要房房產(chǎn)產(chǎn)中中介介掛掛出出來來，，每每月月刷刷價(jià)價(jià)格格，，對對手手交交易易，，價(jià)價(jià)格格猛猛漲漲。。舊城城改改造造、、道道路路改改造造、、修修建建公公園園、、自自然然村村拆拆遷遷補(bǔ)補(bǔ)償償，，刺刺激激需需求求，，周周邊邊資資金金涌涌入入。。提問問：：有有沒沒有有明明顯顯的的錯(cuò)錯(cuò)誤誤？？斬獲暴利漳州州市市區(qū)區(qū)人均均收收入入約約3000塊錢錢的的情情況況下下，，市市區(qū)區(qū)房價(jià)價(jià)以以近乎乎““一一天天一一價(jià)價(jià)””的的態(tài)態(tài)勢勢，，從從六六七七千千元元起起步步，，向向1.5萬元元、、2萬元元、、2.5萬元元、、2.8萬元元進(jìn)進(jìn)發(fā)發(fā)。。2017年初初,500套房房產(chǎn)產(chǎn)全全部部轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)手手,投入入1.2億元,凈賺賺2個(gè)億億。一個(gè)個(gè)漳漳州州官官員員評評價(jià)價(jià)：：““這這不到到一一年年的的房房價(jià)價(jià)漲漲勢勢，，我我看看在在眼眼里里，，感感到到心心酸酸和和氣氣憤憤。。在在這這種種風(fēng)風(fēng)氣氣的的感感染染下下，，將將來來沒沒人人愿愿意意腳腳踏踏實(shí)實(shí)地地做做實(shí)實(shí)業(yè)業(yè)。。炒炒房房團(tuán)團(tuán)掠掠奪奪的的是是幾幾代代人人的的民民脂脂民民膏膏，，透透支支的的是是一一個(gè)個(gè)青青年年家家庭庭一一生生的的財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)支支出出。。一一個(gè)個(gè)炒炒房房團(tuán)團(tuán)就就能能輕輕松松卷卷走走2億元元，，5個(gè)團(tuán)團(tuán)就就是是10億元元，，這這些些都都是是老老百百姓姓辛辛辛辛苦苦苦苦攢攢下下來來后后，，拱拱手手送送給給他他們們的””提問問：：有有沒沒有有明明顯顯的的錯(cuò)錯(cuò)誤誤？？漳州房價(jià)瘋狂的背后漳州州的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場過過于于狹狹小小泉州州VS漳州州？？給給炒炒房房者者以以可可乘乘之之機(jī)機(jī)??！外來來人口口少少，，租租房房市市場場冷冷清清，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)交交易易萎萎靡靡三線線城城市市的的地地理理位位置置，，五五線線城城市市的的發(fā)發(fā)展展速速度度城市市發(fā)發(fā)展展遠(yuǎn)遠(yuǎn)落落后后于于社社會(huì)會(huì)需需求求，，嚴(yán)嚴(yán)重重滯滯后后！！一些些重要要啟啟示示：：讓漳漳州州市市民民徹徹底底明明白白：：漳漳州州是是中中國國的的漳漳州州??！做個(gè)個(gè)理理性性投投資資者者，，享享受受美美好好生生活活。。世界界是是無無國國界界的的，，人人才才可可以以自自由由流流動(dòng)動(dòng)。。<第3節(jié)>房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析房地產(chǎn)投資簡介房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的內(nèi)內(nèi)涵涵從個(gè)個(gè)人人理理財(cái)財(cái)角角度度看看，，個(gè)個(gè)人人為為了了實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)特特定定目目標(biāo)標(biāo)（（居居住住、、資資產(chǎn)產(chǎn)增增值值））而而進(jìn)進(jìn)行行的的房房產(chǎn)產(chǎn)買買賣賣交交易易活活動(dòng)動(dòng)。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的目目標(biāo)標(biāo)居住?。海嘿徺徺I買房房屋屋（（樓樓房房）），，房房屋屋裝裝修修，，改改善善居居住住環(huán)環(huán)境境。。思考考：貸貸款款買買房房，，利利率率風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)屬屬于于哪哪種種？？資產(chǎn)產(chǎn)增增值值：：土土地地的的稀稀缺缺性性，，投投資資渠渠道道的的有有限限性性。。房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)流動(dòng)動(dòng)性性風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，，不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)難難以以立立即即變變現(xiàn)現(xiàn)。。未來來現(xiàn)金流流：將將購買買的房房產(chǎn)出出租，，換取取穩(wěn)定定租金金。政策風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，房產(chǎn)產(chǎn)調(diào)控控，二二手房房產(chǎn)交交易征征稅。。市場風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)放緩緩，房房價(jià)下下跌。。房地產(chǎn)投資的熱點(diǎn)問題租房還還是買買房？？目標(biāo)一一致：解決居居住問問題假設(shè)：：某老老師，，租房房30年，押押金：：2000元，第第一年年支付付房租租2.4萬，每每年以以5%的速