保定汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告課件

保定汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)

開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告2013年清溪清我心，水色異諸水。

借問(wèn)新安江，見(jiàn)底何如此？

—保定汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)

開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告2013年清溪清我心，水色異諸1

功能定位規(guī)劃深化建議

招商的關(guān)鍵駐商分析商業(yè)模式及融資建議政策分析及要求初探品牌戰(zhàn)略及推廣策略報(bào)告內(nèi)容報(bào)告內(nèi)容

淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位規(guī)劃深化建議

淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略

本次定位規(guī)劃地塊面積：約1000畝本次定位規(guī)劃地塊UN---大型企業(yè)研發(fā)中心（基地）虛擬制造中試科技研發(fā)論壇旅游教育一.定位規(guī)劃的理想模型核心功能綜合服務(wù)會(huì)議旅游短期居住人才培訓(xùn)參觀實(shí)踐金融服務(wù)法律服務(wù)信息服務(wù)專業(yè)服務(wù)輔助功能實(shí)體功能區(qū)商服配套區(qū)展示博覽區(qū)實(shí)體功能區(qū)研發(fā)辦公區(qū)研發(fā)辦公樓綜合辦公樓中試樓綜合性展覽館專業(yè)性展覽館企業(yè)展覽館實(shí)體功能區(qū)高星級(jí)酒店酒店式公寓獨(dú)立商業(yè)物業(yè)形態(tài)①平臺(tái)功能實(shí)體功能區(qū)會(huì)所辦公區(qū)研發(fā)大學(xué)/學(xué)院課題組專業(yè)研究機(jī)構(gòu)客戶類型科學(xué)家研究室②客戶類型政府支持的研究機(jī)構(gòu)跨國(guó)企業(yè)研發(fā)部門民營(yíng)公司研發(fā)總部客戶類型跨國(guó)企業(yè)產(chǎn)品展示中心民營(yíng)公司產(chǎn)品展示中心機(jī)構(gòu)/學(xué)院成果展示中心展示園區(qū)“活體”展示場(chǎng)館性展示活動(dòng)性展示總部辦公樓總部會(huì)所相關(guān)服務(wù)性企業(yè):如旅行社\公關(guān)公司\教育培訓(xùn)機(jī)構(gòu)\金融機(jī)構(gòu)\律師樓\信息科技公司……客戶類型交易平臺(tái)認(rèn)證機(jī)制中心價(jià)格發(fā)布中心產(chǎn)品采購(gòu)中心信息交流中心UN---大型企業(yè)研發(fā)中心（基地）虛擬制造中試科技研發(fā)論壇國(guó)際發(fā)展研究中心國(guó)際研發(fā)成果交流中心國(guó)際研發(fā)應(yīng)用示范中心實(shí)現(xiàn)三個(gè)中心為千島湖打造研發(fā)概念開辟全新的區(qū)域職能價(jià)值成果國(guó)際發(fā)展研究中心國(guó)際研發(fā)成果交流中心國(guó)際研發(fā)應(yīng)用示范中心實(shí)現(xiàn)做準(zhǔn)主題做強(qiáng)功能做穩(wěn)經(jīng)營(yíng)做好產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益土地價(jià)值地產(chǎn)價(jià)值稅收收益社會(huì)效益地區(qū)繁榮提升影響力帶動(dòng)就業(yè)創(chuàng)造和諧社會(huì)價(jià)值模型實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目綜合效益最大化拓展地區(qū)發(fā)展新戰(zhàn)略空間打造區(qū)域新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)探索國(guó)家可持續(xù)發(fā)展之路做準(zhǔn)主題做強(qiáng)功能做穩(wěn)經(jīng)營(yíng)做好產(chǎn)品經(jīng)濟(jì)效益土地價(jià)值社會(huì)效益地區(qū)綜合服務(wù)科普教育科技旅游科技論壇生態(tài)宜居科技研發(fā)研發(fā)功能人才培訓(xùn)功能模型展示綜合服務(wù)科普教育科技旅游科技論壇生態(tài)宜居科技研發(fā)研發(fā)功能人才商服配套區(qū)會(huì)所辦公區(qū)功能模塊產(chǎn)品模塊研發(fā)辦公區(qū)展示博覽區(qū)研發(fā)功能引入國(guó)際國(guó)內(nèi)最高級(jí)別的實(shí)驗(yàn)室、科技人才到園區(qū)進(jìn)行日常性、階段性的研發(fā)設(shè)計(jì)和科技攻關(guān)，打造濃厚的學(xué)術(shù)氛圍，成為全球?qū)I(yè)人事的“麥加”。在園區(qū)內(nèi)，科技人員可進(jìn)行虛擬制造，同時(shí)園區(qū)開辟專門的區(qū)域可供科技成果實(shí)驗(yàn)，實(shí)現(xiàn)“研發(fā)設(shè)計(jì)-虛擬制造-中試”的高端產(chǎn)業(yè)鏈。展示功能定期舉辦高水準(zhǔn)的專業(yè)論壇，成為生態(tài)科技、環(huán)境保護(hù)及其相關(guān)領(lǐng)域論壇舉辦的首選地。旅游功能項(xiàng)目的生態(tài)科技與原生態(tài)的島嶼景觀有機(jī)整合，成為“科技旅游”的最佳景點(diǎn)，在園區(qū)內(nèi)游客能夠“看到、聽(tīng)到、聞到、吃到”生態(tài)科技和環(huán)境保護(hù)所的成果，全身心的科技感受是不可復(fù)制的。交易平臺(tái)通過(guò)企業(yè)的聚集，定期的交易博覽會(huì)，使項(xiàng)目成為綠色產(chǎn)品的價(jià)格形成基地及信息傳導(dǎo)中心。科普功能最先進(jìn)的生態(tài)科技園區(qū)將成為全國(guó)性的科普基地，提高生態(tài)科技、環(huán)境保護(hù)在全國(guó)乃至全世界人民中的關(guān)注度、從而激發(fā)全人類去維護(hù)生態(tài)環(huán)境。綜合服務(wù)功能金融、法律、商業(yè)、知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)等機(jī)構(gòu)共同保障和維護(hù)園區(qū)的日常及專業(yè)運(yùn)作。生態(tài)宜居生態(tài)環(huán)境及生態(tài)科技共同打造的宜居生活體驗(yàn)區(qū)。商服配套區(qū)會(huì)所辦公區(qū)功能模塊產(chǎn)品模塊研發(fā)辦公區(qū)展示博覽區(qū)研發(fā)功能定位高價(jià)值地塊中價(jià)值地塊中價(jià)值地塊低價(jià)值地塊高價(jià)值地塊:項(xiàng)目開闊沿湖地帶，具有廣泛的湖景視野,在利用湖景資源上,有最寬闊湖景資源的觀湖優(yōu)勢(shì)。中價(jià)值地塊:項(xiàng)目地塊湖景地區(qū)，但湖景視野不是十分開闊,觀湖效果略遜，景觀資源相對(duì)較多。低價(jià)值地塊:項(xiàng)目地塊內(nèi)陸地區(qū),資源上擁有山地資源，無(wú)湖景資源，是項(xiàng)目地塊中資源相對(duì)較差的版塊。功能定位高價(jià)值地塊中價(jià)值地塊中價(jià)值地塊低價(jià)值地塊高價(jià)值地塊:各功能區(qū)物業(yè)配比研發(fā)基地區(qū)（400畝）博覽展示區(qū)（100畝）研發(fā)會(huì)所區(qū)（300畝）酒店商業(yè)區(qū)（200畝）各功能區(qū)物業(yè)配比研發(fā)基地區(qū)（400畝）博覽展示區(qū)（100畝）物業(yè)占地面積容積率單套面積（㎡）體量配比（㎡）研發(fā)辦公200畝0.3200~30040000研發(fā)辦公200畝0.3600~80040000總計(jì)400畝80000研發(fā)辦公區(qū)多層次的綠化和景觀，營(yíng)造辦公企業(yè)的獨(dú)享專屬花園領(lǐng)地，在靜謐、自然的生態(tài)辦公環(huán)境中，企業(yè)商務(wù)活動(dòng)的優(yōu)越性凸顯，提升企業(yè)品位。物業(yè)占地面積容積率單套面積體量配比研發(fā)辦公200畝0.320物業(yè)占地面積容積率單套面積（㎡）體量配比（㎡）配套會(huì)所300畝500~70060000總計(jì)300畝60000研發(fā)會(huì)所區(qū)考慮純獨(dú)棟別墅社區(qū),突出項(xiàng)目的高端特點(diǎn)物業(yè)占地面積容積率單套面積（㎡）體量配比配套會(huì)所300畝50物業(yè)占地面積容積率體量配比（㎡）主體酒店與配套200畝0.340000總計(jì)200畝40000酒店主題部分,突出地標(biāo)性/視覺(jué)效果或考慮結(jié)合水景處理,從環(huán)湖位置都可觀賞異國(guó)風(fēng)情,色彩與環(huán)境處理建筑標(biāo)識(shí)處理,高聳的局部形態(tài).酒店主體部分營(yíng)造建議建筑標(biāo)識(shí)性的特點(diǎn),形成視覺(jué)沖擊建筑風(fēng)格采用異國(guó)風(fēng)情建筑,區(qū)別當(dāng)?shù)氐默F(xiàn)代風(fēng)格建筑形態(tài)高星級(jí)酒店及商業(yè)配套物業(yè)占地面積容積率體量配比（㎡）主體酒店與配套200畝0.3SPA餐飲酒吧區(qū)特色主題會(huì)議包括大型室內(nèi)外會(huì)議物業(yè)占地面積容積率體量配比（㎡）主體酒店與配套200畝0.340000總計(jì)200畝40000高星級(jí)酒店及商業(yè)配套酒店主體部分功能建議SPA餐飲酒吧區(qū)特色主題會(huì)議包括大型室內(nèi)外會(huì)議物業(yè)占物業(yè)占地面積容積率體量配比（㎡）展覽中心100畝0.320000總計(jì)100畝20000展示博覽區(qū)風(fēng)格與研發(fā)辦公區(qū)保持一致，從立面、功能等多角度體現(xiàn)生態(tài)、可持續(xù)發(fā)展的展示窗口（具體參見(jiàn)后文生態(tài)建筑模型）。物業(yè)占地面積容積率體量配比展覽中心100畝0.320000總組團(tuán)面積產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)模式展覽區(qū)綜合性展館100畝整棟產(chǎn)權(quán)持有，租賃運(yùn)營(yíng)專業(yè)性展館整棟產(chǎn)權(quán)持有自主經(jīng)營(yíng)，部分常年展示中心出租經(jīng)營(yíng)企業(yè)展館整棟全部銷售/定制開發(fā)研發(fā)區(qū)研發(fā)辦公樓400畝整棟/整層定制開發(fā)、銷售、租賃綜合辦公樓分割單元銷售、租賃中試樓整棟/整層定制開發(fā)、銷售、租賃會(huì)所區(qū)總部辦公300畝整棟銷售總部會(huì)所整棟銷售配套區(qū)酒店200畝整棟與商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理公司合作經(jīng)營(yíng)酒店式公寓單元銷售后由酒店管理公司經(jīng)營(yíng)商業(yè)（濱江商業(yè)）整棟產(chǎn)權(quán)持有，合作經(jīng)營(yíng)組團(tuán)面積產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)模式展覽區(qū)綜合性展館100畝整棟產(chǎn)權(quán)持有，租開發(fā)方向效益比較分析千島湖的產(chǎn)業(yè)/商業(yè)開發(fā)現(xiàn)狀旅游業(yè)農(nóng)漁業(yè)地產(chǎn)開發(fā)對(duì)生態(tài)或土地資源的直接利用或簡(jiǎn)單開發(fā)買賣交易平臺(tái)未來(lái)方向新商業(yè)模式（傳統(tǒng)行業(yè)、、新興產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代營(yíng)銷概念整合）授人以魚，不如授人以漁開發(fā)方向效益比較分析千島湖的產(chǎn)業(yè)/商業(yè)旅游業(yè)對(duì)生態(tài)或土地資源產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)旅游業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)產(chǎn)值26.1億元30.7億元15.2億元？（詳見(jiàn)下文商業(yè)模式研究）年增長(zhǎng)率12.8%22.3%29.5%開發(fā)方向效益比較分析淳安縣2008年各產(chǎn)業(yè)效益比對(duì)產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)旅游業(yè)開發(fā)房地產(chǎn)投資產(chǎn)業(yè)鏈開發(fā)產(chǎn)值26.1億元30.它山之石：案例借鑒它山之石：案例借鑒成片區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)確定案例分析—武漢王家墩CBD成片區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目啟動(dòng)區(qū)案例—武漢王家墩CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略

武漢王家墩CBD位于武漢市漢口幾何中心的王家墩地區(qū)，占地2.67平方公里，東接青年路,南臨建設(shè)大道，西北與城市交通中環(huán)線發(fā)展大道和漢西路相連，是進(jìn)入武漢市區(qū)的門戶和連接武漢城市各功能的中心樞紐。（開發(fā)商：泛海集團(tuán)）啟動(dòng)區(qū)基本指標(biāo)：1、占地：63.97公頃2、建筑總量：118萬(wàn)平米3、開發(fā)周期：5年4、物業(yè)類型：綜合物業(yè)（含會(huì)展、酒店、商業(yè)、住宅和寫字樓）啟動(dòng)區(qū)案例—武漢王家墩CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略武漢王家墩22啟動(dòng)區(qū)案例—武漢王家墩CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略

打造啟動(dòng)區(qū)，提高其城市吸引力、市場(chǎng)吸引力和市民吸引力，成為代表武漢城市上升和崛起的功能空間。在提升公司4000畝土地價(jià)值同時(shí)，形成公司城市運(yùn)營(yíng)能力和盈利模式。

通過(guò)培育城市開發(fā)品牌，適時(shí)進(jìn)行管理復(fù)制；通過(guò)運(yùn)營(yíng)會(huì)展、酒店、商業(yè)等物業(yè)，形成“泛海”旗下綜合類物業(yè)資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

啟動(dòng)區(qū)案例—武漢王家墩CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略打造啟動(dòng)區(qū)，提高23啟動(dòng)區(qū)案例—武漢王家墩CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略進(jìn)行綜合類物業(yè)開發(fā)建設(shè)和建成后的運(yùn)營(yíng)管理，形成公司乃至“泛海”旗下新的主營(yíng)業(yè)務(wù)和核心競(jìng)爭(zhēng)力。經(jīng)營(yíng)定位啟動(dòng)區(qū)案例—武漢王家墩CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略進(jìn)行綜合類物業(yè)開發(fā)建設(shè)24啟動(dòng)區(qū)案例—武漢王家墩CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略

完成綜合類物業(yè)和項(xiàng)目組團(tuán)的開發(fā)和運(yùn)營(yíng)，形成具有完整功能體系的城市空間，并以此創(chuàng)建具有差異性的企業(yè)和產(chǎn)品品牌。產(chǎn)品定位啟動(dòng)區(qū)案例—武漢王家墩CBD啟動(dòng)區(qū)戰(zhàn)略完成綜合類物業(yè)25

根據(jù)市主要領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，武漢市規(guī)劃國(guó)土局本著“尊重啟動(dòng)區(qū)的土地現(xiàn)狀，同質(zhì)等量交換，解決影響啟動(dòng)區(qū)土地出讓障礙”的原則，完成了啟動(dòng)區(qū)紅線調(diào)整預(yù)方案。公司多年與政府合作的基礎(chǔ)和前期工作積累，在合法取得啟動(dòng)區(qū)外圍土地工作上具備一定優(yōu)勢(shì),計(jì)劃于2007年上半年配合政府完成啟動(dòng)區(qū)外圍土地出讓。啟動(dòng)區(qū)土地權(quán)屬的完整性根據(jù)市主要領(lǐng)導(dǎo)的指示精神，武漢市規(guī)劃國(guó)土局本著“尊重啟動(dòng)26整體開發(fā)的必要性——物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)明顯整體開發(fā)的必要性——物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)明顯27上述五種物業(yè)類別適應(yīng)CBD啟動(dòng)區(qū)的職能，各項(xiàng)目之間具有良好協(xié)同效應(yīng)，是啟動(dòng)區(qū)所必備的物業(yè)形態(tài)。啟動(dòng)區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)，整體效益突出。整體開發(fā)的必要性——物業(yè)間協(xié)同效應(yīng)明顯上述五種物業(yè)類別適應(yīng)CBD啟動(dòng)區(qū)的職能，各項(xiàng)目之間具有良好28經(jīng)營(yíng)模式策劃方案項(xiàng)目組團(tuán)地塊編號(hào)經(jīng)營(yíng)模式建議建筑規(guī)模（萬(wàn)方）開發(fā)時(shí)間啟動(dòng)區(qū)項(xiàng)目組團(tuán)會(huì)展酒店項(xiàng)目JH03A0101會(huì)展：自主投資酒店：股權(quán)合作并持有物業(yè)，與專業(yè)品牌運(yùn)營(yíng)管理公司合作運(yùn)營(yíng)。20.42007—2009JH03B0101JH03B0104商業(yè)、住宅項(xiàng)目JH03B0101住宅、公寓：自主投資商業(yè)：股權(quán)合作開發(fā)并持有物業(yè)，收購(gòu)上市公司運(yùn)營(yíng)商業(yè)物業(yè)。42.42008—2010JH03B0102JH03B0103商住項(xiàng)目JH03B0104商?。鹤灾鹘ㄔO(shè)為主輔以合作開發(fā)412008—2010JH03B0105JH03B0106寫字樓JH03B0101寫字樓：土地銷售132008JH03B0104注：廣場(chǎng)、公園、學(xué)校等公建和非經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目除外。經(jīng)營(yíng)模式項(xiàng)目組團(tuán)地塊編號(hào)經(jīng)營(yíng)模式建議建筑規(guī)模（萬(wàn)方）開發(fā)時(shí)間29開發(fā)建設(shè)時(shí)序“歐洲之門”會(huì)展中心07-09年順應(yīng)政府要求、吸引城市關(guān)注、率先啟動(dòng)會(huì)展酒店08-10年服務(wù)商務(wù)和會(huì)展，形成區(qū)域標(biāo)志商務(wù)貿(mào)易區(qū)09-11年謹(jǐn)慎選擇時(shí)機(jī)，設(shè)立商務(wù)標(biāo)桿SOHO區(qū)08-09年市場(chǎng)準(zhǔn)確定位、迅速實(shí)現(xiàn)銷售商業(yè)中心08-10年服務(wù)更大區(qū)域，提升區(qū)域人氣和活力居住區(qū)09-10年快速開發(fā)、規(guī)模建設(shè)、追究利潤(rùn)友城廣場(chǎng)08-09年作為城市功能節(jié)點(diǎn)和目的地，提升區(qū)域人氣和品質(zhì)開放空間08-10年提升物業(yè)價(jià)值，配合建設(shè)時(shí)序，開發(fā)建設(shè)時(shí)序“歐洲之門”會(huì)展中心07-09年會(huì)展酒店0830會(huì)展項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：”歐洲之門”國(guó)際會(huì)展中心（暫定）項(xiàng)目定位：突出展覽、商務(wù)、會(huì)議、文化為一體國(guó)際化管理的專業(yè)會(huì)議展覽中心。建筑規(guī)模：5.6萬(wàn)平方米投資模式：自主開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式：與德國(guó)GEC公司合作運(yùn)營(yíng)會(huì)展項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：”歐洲之門”國(guó)際會(huì)展中心（暫定31建設(shè)計(jì)劃：

2007年二季度完成設(shè)計(jì)工作；

2007年中后期開工建設(shè)，2009年年中開業(yè)。運(yùn)營(yíng)工作：

2007年三季度完成運(yùn)營(yíng)招商，設(shè)立合資運(yùn)營(yíng)管理公司。培訓(xùn)工作：

2007年三季度完成初步人員到位和培訓(xùn)。保定汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告課件32酒店項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：凱悅國(guó)際酒店、FourPoints酒店（暫定名）等項(xiàng)目定位：國(guó)際商務(wù)會(huì)議型、商務(wù)型、公寓式酒店建筑規(guī)模：14.8萬(wàn)方酒店項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：33項(xiàng)目名稱：凱悅國(guó)際酒店（暫定）項(xiàng)目定位：國(guó)際五星入門級(jí)和有限服務(wù)酒店聯(lián)合體。建筑規(guī)模：約4萬(wàn)平方米（600間客房）投資模式：合資建設(shè)運(yùn)營(yíng)模式：與品牌運(yùn)營(yíng)商合作運(yùn)營(yíng)管理酒店項(xiàng)目1——會(huì)議型酒店項(xiàng)目名稱：凱悅國(guó)際酒店（暫定）酒店項(xiàng)目1——會(huì)議型酒店34建設(shè)計(jì)劃：

06年底完成市場(chǎng)策劃；

07年二季度完成投融資結(jié)構(gòu)策劃；三季度開展運(yùn)營(yíng)招商和建筑設(shè)計(jì)；四季度進(jìn)行投資商的招商；

07年底開工建設(shè)，預(yù)計(jì)2010年建成開業(yè)。保定汽車產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)戰(zhàn)略報(bào)告課件35酒店項(xiàng)目2——

商務(wù)型酒店項(xiàng)目名稱：商務(wù)酒店項(xiàng)目定位：符合國(guó)際五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)，由世界一流酒店運(yùn)營(yíng)商管理的商務(wù)型酒店。建筑規(guī)模：5萬(wàn)平方米投資模式：作為保留項(xiàng)目，后期適時(shí)開發(fā)酒店項(xiàng)目2——商務(wù)型酒店項(xiàng)目名稱：商務(wù)酒店36地塊編號(hào)JH03B0101地塊用途綜合用地地塊面積4.01公頃容積率5.0布置物業(yè)酒店、辦公、商業(yè)建筑面積酒店：5萬(wàn)方地塊開發(fā)時(shí)間暫保留，適時(shí)開發(fā)地塊編號(hào)JH03B0101地塊用途綜合用地地塊面積4.01公37酒店項(xiàng)目3——

公寓式酒店項(xiàng)目名稱：公寓酒店項(xiàng)目定位：符合國(guó)際五星級(jí)公寓式酒店標(biāo)準(zhǔn)，由世界一流運(yùn)營(yíng)商管理的“管家式”公寓酒店。建筑規(guī)模：4萬(wàn)平方米投資模式：自主開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式：銷售酒店項(xiàng)目3——公寓式酒店項(xiàng)目名稱：公寓酒店38地塊編號(hào)JH03B0104地塊用途綜合用地地塊面積3.98公頃容積率4.7布置物業(yè)酒店、商業(yè)、辦公、公寓建筑面積酒店：4萬(wàn)方開發(fā)時(shí)間2009年開發(fā)，銷售地塊編號(hào)JH03B0104地塊用途綜合用地地塊面積3.98公39商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：國(guó)際商業(yè)中心項(xiàng)目定位：具有國(guó)際品位，與世界流行元素高度融合的主題式購(gòu)物休閑商業(yè)中心。合作方式：與知名零售商以及華納、派拉蒙等娛樂(lè)服務(wù)商簽署租賃或合作協(xié)議。建筑規(guī)模：18.4萬(wàn)平方米投資模式：股權(quán)合作開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式：由商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理公司負(fù)責(zé)運(yùn)營(yíng)管理商業(yè)項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：國(guó)際商業(yè)中心40工作安排：

2007年上半年開展商業(yè)項(xiàng)目的策劃工作。下半年開展項(xiàng)目招商。建設(shè)計(jì)劃：

2008年進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)，用三年時(shí)間完成開發(fā)。其中12萬(wàn)方集中商業(yè)建成后持有，銷售8.19萬(wàn)方配套商業(yè)。項(xiàng)目總量（萬(wàn)方）年開發(fā)量（萬(wàn)方）20072008200920102011持有12.05444.05銷售8.193.53.890.8合計(jì)20.247.57.894.85商業(yè)建設(shè)計(jì)劃項(xiàng)目總量年開發(fā)量（萬(wàn)方）20072008200920102041項(xiàng)目名稱：國(guó)際居住區(qū)項(xiàng)目定位：具有國(guó)際品質(zhì)，為商務(wù)人士提供的高檔府邸。建筑規(guī)模：62萬(wàn)平方投資模式：自主開發(fā)運(yùn)營(yíng)模式：銷售住宅項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：國(guó)際居住區(qū)住宅項(xiàng)目42建設(shè)計(jì)劃：充分利用地鐵、會(huì)展等市場(chǎng)信息的放大，建設(shè)宜住宜投的高檔物業(yè)。從2008年起用四年時(shí)間完成開發(fā)。物業(yè)總量（萬(wàn)方）年開發(fā)量（萬(wàn)方）2007200820092010201156.3411.4518.5617.558.78建設(shè)計(jì)劃：物業(yè)總量年開發(fā)量（萬(wàn)方）200720082009243項(xiàng)目名稱：武漢商務(wù)區(qū)國(guó)際交流中心（暫定）項(xiàng)目定位：具有國(guó)際品質(zhì)，為武漢CBD提供“一站式”服務(wù)的4A級(jí)綜合寫字樓建筑規(guī)模：13萬(wàn)平方米投資模式：6萬(wàn)方自主開發(fā)，7萬(wàn)方保留項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)模式：物業(yè)公司或委托專業(yè)公司管理寫字樓項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：武漢商務(wù)區(qū)國(guó)際交流中心（暫定）寫字樓項(xiàng)44建設(shè)計(jì)劃：作為啟動(dòng)區(qū)最后完成的功能區(qū)，待市場(chǎng)預(yù)熱和成熟后建設(shè)。首個(gè)寫字樓物業(yè)6萬(wàn)平方米自主建設(shè)。另外7萬(wàn)方寫字樓物業(yè)根據(jù)市場(chǎng)吸納能力，保留至2012年以后開發(fā)。開工時(shí)間：

2010年開工建設(shè)，用二年完成6萬(wàn)方寫字樓建設(shè)。物業(yè)經(jīng)營(yíng)：出租。建設(shè)計(jì)劃：45公建項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：國(guó)際友城廣場(chǎng)項(xiàng)目定位：展示武漢商務(wù)區(qū)國(guó)際化定位。占地規(guī)模：18800平方米項(xiàng)目進(jìn)展：2006年底進(jìn)行項(xiàng)目策劃準(zhǔn)備工作。建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司建設(shè)時(shí)間：項(xiàng)目計(jì)劃于2008年開工。公建項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：國(guó)際友城廣場(chǎng)46項(xiàng)目名稱：杉樹林公園項(xiàng)目定位：為啟動(dòng)區(qū)提供幽雅怡人的生態(tài)環(huán)境。占地規(guī)模：33000平方米項(xiàng)目進(jìn)展：擬進(jìn)行項(xiàng)目策劃準(zhǔn)備工作。建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司建設(shè)時(shí)間：項(xiàng)目計(jì)劃于2008年開工。公建項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：杉樹林公園公建項(xiàng)目47項(xiàng)目名稱：國(guó)際學(xué)校項(xiàng)目定位：國(guó)際化教育中心建筑規(guī)模：1.029萬(wàn)平方米項(xiàng)目進(jìn)展：與泛海建設(shè)進(jìn)行教育投資洽談。建設(shè)主體：商務(wù)區(qū)公司建設(shè)時(shí)間：項(xiàng)目計(jì)劃于2009年開工。公建項(xiàng)目項(xiàng)目名稱：國(guó)際學(xué)校公建項(xiàng)目48項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃匯總表項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃表(萬(wàn)平方米)

項(xiàng)目2007200820092010201120122013201420152016合計(jì)1

居住11.4518.5617.558.7856.342

商業(yè)7.507.894.8520.243公寓式酒店2.002.004.004

辦公3.003.007.0013.005

會(huì)展1.502.201.705.406

酒店0.52.001.506.8010.80合計(jì)23.5532.9527.4011.780.000.000.000.0013.80109.98

項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃匯總表項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃表(萬(wàn)平方米)49總投資成本估算總成本費(fèi)用估算表（萬(wàn)元）項(xiàng)目2007200820092010201120122013201420152016合計(jì)1土地成本0519097262960396259662109002建安成本1731610310411999884684334193585213管理費(fèi)用00377667396230323892997610251076239884銷售費(fèi)用006293112311038353971549162617081793399805財(cái)務(wù)費(fèi)用1128564611560110264699298339406總成本184441625722119251740768069789332478260227322869667328總投資成本估算總成本費(fèi)用估算表（萬(wàn)元）項(xiàng)目50現(xiàn)金流分析項(xiàng)目2007200820092010201120122013201420152016201720182019合計(jì)一現(xiàn)金流入660001866301921922258332094281120263643738946407694322645681482405090312963121經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入00125850224626207663107942309763252534151358593765239534415119182902會(huì)展項(xiàng)目收入00(824)(568)(2244)(1309)(425)35837393514041882238019623酒店項(xiàng)目收入00(204)1775400953935886606362456432662568247012560604籌資性資金流入6700018530068000

320300二現(xiàn)金流出6504418646318989522808921017645731421311756204792140322336233142433510532341經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流入173161031041199988468433419000000003585212外圍土地成本46600758003900000000000001614003經(jīng)營(yíng)成本0010068179701661386352478260227322869301231633321734634稅金及附加00728645533346721641217351821191220082109221423251180275所得稅000000073321583516526172151793718690935366借款本金償還00068000120000200002080007借款利息支付112975581354311902547268440288三凈現(xiàn)金流量9561672297(2257)(747)6629432225271902029021823233452492726568243078四累計(jì)凈現(xiàn)金流9561123342111644166671198935126125146415168238191583216510243078

結(jié)論：項(xiàng)目投資回收期6.09年，2013年累計(jì)現(xiàn)金流平衡。現(xiàn)金流分析項(xiàng)目200720082009201020151案例借鑒： 啟動(dòng)區(qū)開發(fā)為項(xiàng)目整體開發(fā)方向確定基調(diào) 啟動(dòng)區(qū)開發(fā)為項(xiàng)目整體開發(fā)樹立品牌形象 啟動(dòng)區(qū)開發(fā)為項(xiàng)目整體開發(fā)節(jié)奏提供基礎(chǔ)啟動(dòng)區(qū)的開發(fā)是項(xiàng)目開發(fā)的重中之重案例借鑒：?jiǎn)?dòng)區(qū)的開發(fā)是項(xiàng)目開發(fā)的重中之重52淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)安排SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)啟動(dòng)區(qū)開發(fā)安排SIAT/010929/S53第四階段第三階段第二階段

第一階段（啟動(dòng)安排）沿湖會(huì)所區(qū)研發(fā)辦公開發(fā)展示博覽區(qū)開發(fā)商服配套區(qū)樹立項(xiàng)目形象打造核心競(jìng)爭(zhēng)力構(gòu)建平臺(tái)完善功能啟動(dòng)區(qū)開發(fā)安排利用沿湖優(yōu)勢(shì)構(gòu)筑產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力體現(xiàn)千島湖資源的不可復(fù)制性作為啟動(dòng)區(qū)的亮點(diǎn)對(duì)外樹立項(xiàng)目形象SIAT/010929/SH-PR(2000GB)第四階段第三階段第二階段第一階段沿湖會(huì)所區(qū)研發(fā)辦公開發(fā)展示54物業(yè)占地面積容積率單套面積（㎡）體量配比（㎡）配套會(huì)所300畝500~70060000總計(jì)300畝60000啟動(dòng)區(qū)開發(fā)——研發(fā)會(huì)所區(qū)考慮純獨(dú)棟別墅社區(qū),突出項(xiàng)目的高端特點(diǎn)開發(fā)商獨(dú)立開發(fā)開發(fā)商/政府聯(lián)建融資建設(shè)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)物業(yè)占地面積容積率單套面積（㎡）體量配比配套會(huì)所300畝5055啟動(dòng)區(qū)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)及假設(shè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)：1.本次財(cái)務(wù)測(cè)算針對(duì)一期300畝用地總部會(huì)所及辦公區(qū)域；2.地價(jià)為25萬(wàn)/畝；3.建安成本、規(guī)費(fèi)及大市政、小市政的費(fèi)用按照常規(guī)管理執(zhí)行；啟動(dòng)區(qū)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)及假設(shè)財(cái)務(wù)基礎(chǔ)：?jiǎn)?dòng)區(qū)開發(fā)成本基本情況占地面積200000建筑面積60000項(xiàng)目成本序號(hào)項(xiàng)目基數(shù)指標(biāo)單位總價(jià)備注1土地成本——————9725

1.1土地費(fèi)用300畝25萬(wàn)元/畝萬(wàn)元7500

1.2契稅7500萬(wàn)元3%萬(wàn)元225

1.3市政配套費(fèi)200000㎡100元/㎡萬(wàn)元2000

2前期費(fèi)用——————600

2.1可行性研究60000㎡20元/㎡萬(wàn)元120

2.2設(shè)計(jì)費(fèi)60000㎡50元/㎡萬(wàn)元300

2.3其他前期費(fèi)用60000㎡30元/㎡萬(wàn)元180

3建安成本——————6000

3.1別墅60000㎡1000元/㎡萬(wàn)元6000

4基礎(chǔ)設(shè)施配套

2087

4.1永久用電60000㎡70元/㎡萬(wàn)元420

4.2永久用水60000㎡10元/㎡萬(wàn)元60

4.3排水及排污60000㎡8.5元/㎡萬(wàn)元51

4.4景觀200000㎡70元/㎡萬(wàn)元1400

4.5交通設(shè)施及指示牌60000㎡2元/㎡萬(wàn)元12

4.6通訊60000㎡6元/㎡萬(wàn)元36

4.7可視對(duì)講等弱電工程60000㎡18元/㎡萬(wàn)元108

5公共配套——————318

5.1小區(qū)道路60000㎡50元/㎡萬(wàn)元300

5.2消防配套費(fèi)60000㎡3元/㎡萬(wàn)元18

6開發(fā)成本合計(jì)——————18730

啟動(dòng)區(qū)開發(fā)成本基本情況占地面積200000建筑面積60000

淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位及規(guī)劃建議

淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略

策略一：招商順序原則核心知名、龍頭企業(yè)先行，引入知名企業(yè)，帶動(dòng)上下游行業(yè)及業(yè)內(nèi)追隨企業(yè)；策略二：核心主力店招商布局原則引入業(yè)內(nèi)權(quán)威機(jī)構(gòu)，如有機(jī)食品認(rèn)定機(jī)構(gòu)、檢測(cè)機(jī)構(gòu)、生態(tài)標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)證中心等等；策略三：特殊企業(yè)招商優(yōu)惠原則特殊商家是指具有較高科技含量、品牌效應(yīng)的經(jīng)營(yíng)商家，引進(jìn)時(shí)給予優(yōu)惠政策，邀請(qǐng)其先入場(chǎng)，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目起到增強(qiáng)專業(yè)氛圍、聚集人氣作用；策略四：經(jīng)營(yíng)采用放水養(yǎng)魚的原則。放水養(yǎng)魚的原則可以理解為“先做人氣，再做生意”的原則，在租金設(shè)定上先抑后揚(yáng)。策略五：統(tǒng)一招商的“管理”要充分體現(xiàn)與強(qiáng)調(diào)對(duì)商家的統(tǒng)一服務(wù)。統(tǒng)一服務(wù)包含統(tǒng)一商戶結(jié)算、統(tǒng)一營(yíng)銷服務(wù)、統(tǒng)一信息系統(tǒng)支持服務(wù)、統(tǒng)一行政事務(wù)管理服務(wù)、統(tǒng)一物業(yè)管理服務(wù)等等。這個(gè)“統(tǒng)一服務(wù)”不但要體現(xiàn)在思想上和招商合約中，更要體現(xiàn)到后期的營(yíng)運(yùn)管理中。招商原則策略一：招商順序原則招商原則招商安排主要工作主要成果對(duì)潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析與綜合排序制定招商引資方案及溝通文件進(jìn)行初步溝通，談判并達(dá)成協(xié)議列出園區(qū)各功能區(qū)潛在關(guān)鍵駐商對(duì)潛在關(guān)鍵駐商按一定的篩選標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行綜合分析綜合分析結(jié)果進(jìn)行優(yōu)先排序綜合分析結(jié)果獲得的園區(qū)的潛在關(guān)鍵駐商的優(yōu)先順序名單根據(jù)每一潛在關(guān)鍵駐商的特點(diǎn)，明確園區(qū)的價(jià)值定位制定有關(guān)園區(qū)的市場(chǎng)宣傳和介紹文件制定針對(duì)每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商引資方案及溝通文件園區(qū)的市場(chǎng)宣傳介紹文件針對(duì)每一特定潛在關(guān)鍵駐商的招商文件與部分潛在關(guān)鍵駐商的初步接洽，修改招商引資方案初稿談判，并根據(jù)談判情況，進(jìn)一步調(diào)整修改招商引資方案確定最終協(xié)議分階段地引進(jìn)各類駐商入駐園區(qū)本項(xiàng)目工作范圍關(guān)鍵駐商的成功引入，對(duì)園區(qū)的發(fā)展至關(guān)重要，應(yīng)該按科學(xué)系統(tǒng)的方法加以實(shí)現(xiàn)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)招商安排主要工作對(duì)潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行分析與綜合排序制定招商引資60關(guān)鍵分析內(nèi)容該駐商在中國(guó)的業(yè)務(wù)發(fā)展歷史是怎樣的？該駐商未來(lái)在中國(guó)的發(fā)展戰(zhàn)略是什么？該駐商在同行競(jìng)爭(zhēng)和市場(chǎng)中的地位如何？該駐商對(duì)淳安的發(fā)展影響如何？發(fā)展戰(zhàn)略分析原則該駐商的品牌效應(yīng)如何？該駐商的管理技能/水平如何？該駐商以往的開發(fā)、經(jīng)營(yíng)成功記錄如何？關(guān)鍵技能該駐商過(guò)去若干年的財(cái)務(wù)狀況如何？對(duì)該駐商今后幾年的稅收預(yù)測(cè)是怎樣的？財(cái)務(wù)狀況該駐商與投資所在地的政府的關(guān)系如何？園區(qū)及開發(fā)總公司/代理機(jī)構(gòu)與其是否有便捷的溝通渠道？溝通渠道通過(guò)綜合分析，對(duì)潛在關(guān)鍵駐商進(jìn)行綜合排序，并根據(jù)排序結(jié)果，制定招商引資方案，建立業(yè)務(wù)發(fā)展藍(lán)圖招商篩選標(biāo)準(zhǔn)分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)關(guān)鍵分析內(nèi)容該駐商在中國(guó)的業(yè)務(wù)發(fā)展歷史是怎樣的？發(fā)展戰(zhàn)略分析61信息發(fā)布形式項(xiàng)目洽談會(huì) （招商前準(zhǔn)備階段進(jìn)行）項(xiàng)目發(fā)布會(huì) （進(jìn)入招商階段開始進(jìn)行）媒體廣告 （招商整個(gè)進(jìn)度）聯(lián)誼酒會(huì) （正式對(duì)外經(jīng)營(yíng)前）人脈運(yùn)做 （整個(gè)招商進(jìn)度）通過(guò)以上這些活動(dòng)主要目的：提升項(xiàng)目知名度；聚集行業(yè)企業(yè)入住人氣；盡快達(dá)成項(xiàng)目招商率。招商渠道和形式策略信息發(fā)布形式招商渠道和形式策略未來(lái)入駐客戶模型分類客戶類型第一類：知名企業(yè)職能中心型跨國(guó)企業(yè)設(shè)計(jì)研發(fā)部門民營(yíng)企業(yè)研發(fā)總部、營(yíng)銷總部、會(huì)展總部第二類：科研型大學(xué)/學(xué)院課題組專業(yè)研究機(jī)構(gòu)科學(xué)家研究室政府支持的科研機(jī)構(gòu)……第三類：服務(wù)型相關(guān)服務(wù)業(yè)企業(yè)1、專業(yè)服務(wù)型：生態(tài)產(chǎn)業(yè)研究相關(guān)供應(yīng)商公司2、綜合服務(wù)型：金融、法律、信息等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)企業(yè)三大客戶類型未來(lái)入駐客戶模型分類客戶類型第一類：知名企業(yè)職能中心型跨國(guó)企客戶類型平均面積需求（M2）需求面積比例平均員工數(shù)第一類：跨國(guó)企業(yè)地區(qū)研發(fā)中心2000~500010%100~500第二類：民營(yíng)企業(yè)/上市公司總部/研發(fā)中心300~100070%20~100第三類：金融、結(jié)算、服務(wù)等配套現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)100~50020%10~30企業(yè)規(guī)模未來(lái)入駐客戶模型客戶類型平均面積需求（M2）需求面積比例平均員工數(shù)第一類：跨序號(hào)企業(yè)名稱行業(yè)地位07年銷售額（億元）前期擬使用面積（M2）前期擬注冊(cè)資金（億元）建成后第一年年產(chǎn)值（億元）預(yù)計(jì)集團(tuán)總稅收額（億元）用途1上海快鹿投資集團(tuán)全球華商500強(qiáng)，上海私營(yíng)企業(yè)綜合實(shí)力“百?gòu)?qiáng)”第25位105000150.5高科技研發(fā)基地，中國(guó)研發(fā)總部2安徽豐園集團(tuán)有限公司新能源，新材料及生物醫(yī)藥行業(yè)領(lǐng)軍企業(yè)。豐原藥業(yè)（股票代碼：000153）、ST泰格（股票代碼：000409）83000-5000130.4生態(tài)能源研發(fā)中心，食品研發(fā)，企業(yè)會(huì)所3江森自控有限公司世界500強(qiáng)著名企業(yè)，汽車配件產(chǎn)品龍頭20（中國(guó)區(qū)）2000-30000.551產(chǎn)品研發(fā)展示中心，商務(wù)會(huì)所4實(shí)耐寶公司實(shí)耐寶公司(NYSE:SNA)高端模具公司，百年品牌，位列世界500強(qiáng)18（中國(guó)區(qū)）1500-30000.531高級(jí)研發(fā)中心，高級(jí)職員商務(wù)會(huì)所5上海實(shí)業(yè)（集團(tuán)）有限公司上海市政府直屬企業(yè)，香港藍(lán)籌公司20015001710生物醫(yī)藥研發(fā)中心，企業(yè)會(huì)所。意向合作開發(fā)6上海高榕集團(tuán)中國(guó)出口蔬菜行業(yè)最大的企業(yè)。“農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化國(guó)家重點(diǎn)龍頭企業(yè)”，“中國(guó)土畜食品進(jìn)出口商會(huì)蔬菜分會(huì)”理事長(zhǎng)單位，“上海市蔬菜協(xié)會(huì)”會(huì)長(zhǎng)單位。31000-20000.510.15有機(jī)生態(tài)農(nóng)產(chǎn)品深度開發(fā)中心，產(chǎn)品展示及商務(wù)中心，企業(yè)會(huì)所7意大利維龍意大利最大的工業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)商。在米蘭證券交易所（MercatoExpandi–RLT.MI）上市公司3（中國(guó)區(qū)）///0.15企業(yè)會(huì)所。意向投資開發(fā)8香港快威科技投資集團(tuán)大型實(shí)力投資機(jī)構(gòu)。機(jī)電產(chǎn)品及建筑智能化設(shè)備生產(chǎn)龍頭企業(yè)，浙江上海分公司，業(yè)內(nèi)前三位。550000.530.25研發(fā)中心，產(chǎn)品展示及商務(wù)中心，企業(yè)會(huì)所未來(lái)入駐客戶模型——龍頭企業(yè)的引入序號(hào)企業(yè)名稱行業(yè)地位07年銷售額（億元）前期擬使用前期擬注冊(cè)

淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)功能定位及規(guī)劃建議

淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商的關(guān)鍵駐商分析淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)商業(yè)模式及融資建議淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)政策分析及要求初探淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)品牌戰(zhàn)略及推廣策略

淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略層面效益分析思路分析層次科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總體投入產(chǎn)出分析淳安開發(fā)總公司的財(cái)務(wù)分析開發(fā)總公司和整個(gè)園區(qū)開發(fā)的融資分析淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總銷售收入淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的總投資額淳安開發(fā)總公司可能的商業(yè)模式不同商業(yè)模式有形及無(wú)形回報(bào)的評(píng)估開發(fā)總公司的組合商商業(yè)模式確定及融資需求分析開發(fā)總公司的股權(quán)結(jié)構(gòu)和融資方案分析園區(qū)開發(fā)的融資方式分析分析內(nèi)容科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)的綜合效益分析園區(qū)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益分析園區(qū)開發(fā)的社會(huì)效益分析淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)戰(zhàn)略層面效益分析思路分析層次科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總銷售收入預(yù)計(jì)銷售收入人民幣（億元）百分比目前20122015研發(fā)中心區(qū)研發(fā)基地區(qū)展覽區(qū)配套區(qū)

銷售收入來(lái)自于對(duì)外服務(wù)（如房產(chǎn)開發(fā)/銷售、研發(fā)服務(wù)以及其他服務(wù)），不包括對(duì)內(nèi)部分 資料來(lái)源：中工網(wǎng)研究咨詢中心5–1020–2540–50到2012年，園區(qū)各類經(jīng)濟(jì)活動(dòng)總銷售收入可達(dá)20~25億元；2015年預(yù)計(jì)接近50億元淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總銷售收入預(yù)計(jì)銷售收入目前2012201淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總投資預(yù)計(jì)投資額人民幣（億元）總投資研發(fā)基地區(qū)展覽區(qū)可能的資金來(lái)源政府企業(yè)1.9<5%>95%到2012年，整個(gè)園區(qū)土地開發(fā)和項(xiàng)目（地產(chǎn)）開發(fā)總投資預(yù)計(jì)為13億元研發(fā)中心區(qū)配套區(qū)5.03.62.513.010%90%20%80%45%55%淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)總投資預(yù)計(jì)投資額總投資研發(fā)基地區(qū)展覽區(qū)可區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中參與實(shí)體的可能商業(yè)模式當(dāng)?shù)卣畢^(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷推廣營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理土地融資商業(yè)模式資料來(lái)源: 中工網(wǎng)研究咨詢中心土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)代理商土地開發(fā)七通一平進(jìn)行宣傳及談判工作吸引開發(fā)商或駐商來(lái)進(jìn)行土地開發(fā)向土地所有人收購(gòu)?fù)恋匕淹恋爻鍪?轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商在所購(gòu)?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售/出租給駐商幫助開發(fā)商或駐商規(guī)劃總體或單一項(xiàng)目的建議進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來(lái)購(gòu)買/租用已開發(fā)房產(chǎn)等項(xiàng)目負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營(yíng)維修及其他管理從價(jià)值鏈的分析出發(fā)，商業(yè)實(shí)體參與區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，通常有四種可能的商業(yè)模式區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中參與實(shí)體的可能商業(yè)模式當(dāng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)/融資能力項(xiàng)目管理市場(chǎng)營(yíng)銷/關(guān)鍵駐商重要性最高重要性最低商業(yè)模式土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商政府關(guān)系不同的商業(yè)模式有不同的關(guān)鍵成功要素區(qū)域經(jīng)濟(jì)/房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中參與實(shí)體的可能商業(yè)模式SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資能力項(xiàng)目管理市場(chǎng)營(yíng)銷/關(guān)鍵駐商重要性最高商業(yè)模式土地經(jīng)紀(jì)71參考案例一：德國(guó)WolfsburgAG發(fā)展公司W(wǎng)olfsburg市政府大眾汽車公司W(wǎng)olfsburgAG發(fā)展公司科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)供應(yīng)商園區(qū)主題公園與冒險(xiǎn)樂(lè)園人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)50%50%100%100%投入8.5億德國(guó)馬克Autostadt

特大型品牌中心各類項(xiàng)目$$$$其他投資者/關(guān)鍵駐商其他投資者/關(guān)鍵駐商其他投資者/關(guān)鍵駐商500萬(wàn)德國(guó)馬克啟動(dòng)資金500萬(wàn)德國(guó)馬克啟動(dòng)資金其他投資者/關(guān)鍵駐商大眾汽車公司德國(guó)Wolfsburg市政府與德國(guó)大眾汽車公司共同投資成立了WolfsburgAG發(fā)展公司，負(fù)責(zé)汽車城開發(fā)規(guī)劃及相關(guān)工作參考案例一：德國(guó)WolfsburgAG發(fā)展公司W(wǎng)olfsb參考案例一：德國(guó)WolfsburgAG發(fā)展公司W(wǎng)olfsburgAG發(fā)展公司當(dāng)?shù)卣聡?guó)大眾其它私人投資者/開發(fā)商N(yùn)/A相關(guān)機(jī)構(gòu)

資料來(lái)源: 中工網(wǎng)研究咨詢中心融資能力項(xiàng)目管理市場(chǎng)營(yíng)銷/關(guān)鍵駐商政府關(guān)系最好最差WolfsburgAG發(fā)展公司、當(dāng)?shù)卣退饺?/p>

投資者/開發(fā)商具有不同的獲取成功的條件SIAT/010929/SH-PR(2000GB)參考案例一：德國(guó)WolfsburgAG發(fā)展公司W(wǎng)olfsb73運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷推廣營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理土地融資商業(yè)模式資料來(lái)源: 中工網(wǎng)研究咨詢中心土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)代理商土地開發(fā)七通一平Wolfsburg當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)建WolfsburgAG發(fā)展公司征用土地，并進(jìn)行開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施改造為汽車城入駐公司、機(jī)構(gòu)等提供廉價(jià)土地為汽車城駐商提供優(yōu)惠的稅收及其他政策對(duì)某些項(xiàng)目進(jìn)行直接投資如在科研園區(qū)投資1.2億德國(guó)馬克，投資5,700萬(wàn)馬克用于興建體育場(chǎng)等德國(guó)大眾汽車公司與當(dāng)?shù)卣餐瑒?chuàng)建W-AG發(fā)展公司，是Autostadt項(xiàng)目的全權(quán)投資者（共8.5億德國(guó)馬克投資），建設(shè)多個(gè)品牌中心及交易、游樂(lè)、服務(wù)設(shè)施為后續(xù)某些單個(gè)項(xiàng)目投資，包括為W-AG孵化的一些小型新技術(shù)企業(yè)提供從5萬(wàn)–3百萬(wàn)歐元不等的風(fēng)險(xiǎn)投資其他私人投資者/開發(fā)商為單個(gè)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)、投資和開發(fā)建設(shè)WolfsburgAG發(fā)展公司總體籌劃汽車城四大功能區(qū)域（科研與創(chuàng)業(yè)園區(qū)、供應(yīng)商園區(qū)、主題公園與冒險(xiǎn)樂(lè)園、人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)）數(shù)十個(gè)項(xiàng)目為每個(gè)項(xiàng)目招商引資，包括組織競(jìng)標(biāo)、規(guī)劃等在汽車城規(guī)劃、開發(fā)和建設(shè)過(guò)程中協(xié)調(diào)各方利益WolfsburgAG發(fā)展公司出租辦公大樓WolfsburgAG發(fā)展公司管理汽車城中各功能區(qū)，為汽車城中駐商提供人力資源中介服務(wù)；孵化小型新技術(shù)企業(yè)其他私人投資者/開發(fā)商負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)、維修和管理各個(gè)參與者在Wolfsburg汽車城的開發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了不同的角色參考案例一：德國(guó)WolfsburgAG發(fā)展公司運(yùn)營(yíng)營(yíng)銷營(yíng)銷建造項(xiàng)目項(xiàng)目項(xiàng)目開發(fā)土地土地土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)Wolfsburg汽車城為WolfsburgAG發(fā)展公司、當(dāng)?shù)卣?、德?guó)大眾汽車公司和其他私人投資者/開發(fā)商都帶來(lái)了很好的回報(bào)人力資源中介服務(wù)提供每年約1千萬(wàn)歐元的收入（占WolfsburgAG發(fā)展公司每年總收入95%以上），其他少量收入來(lái)源于房租、管理費(fèi)及咨詢籌劃收費(fèi)預(yù)計(jì)從孵化成功的新技術(shù)企業(yè)中能獲得可觀利益WolfsburgAG發(fā)展公司創(chuàng)造額外的11,000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)，使當(dāng)?shù)厥I(yè)率從17%降至10%以下政府稅收增長(zhǎng)汽車城帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，環(huán)境改善，重新塑造了Wolfsburg市作為德國(guó)汽車工業(yè)中心的新形象當(dāng)?shù)卣磕昙s5千萬(wàn)馬克的Autostadt門票收入（每年游客超過(guò)2百萬(wàn)，除部分是VW客人而免費(fèi)外，人均票價(jià)24馬克）－跟8.5億馬克的投資及每年運(yùn)營(yíng)成本相比，門票收入是微小的更重要的是，汽車城成為大眾公司宣揚(yáng)其品牌和歷史，推介其產(chǎn)品，提升企業(yè)形象的重要窗口德國(guó)大眾單個(gè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益成為具有一流水平的汽車城的一部分，有助提高私人投資者/開發(fā)商各自的品牌形象其它私人投資者/開發(fā)商資料來(lái)源: 中工網(wǎng)研究咨詢中心參考案例一：德國(guó)WolfsburgAG發(fā)展公司75SIAT/010929/SH-PR(2000GB)Wolfsburg汽車城為WolfsburgAG發(fā)展公司、參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司上海市政府上海市張江高科技園區(qū)領(lǐng)導(dǎo)小組及其辦公室上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司上海市久事公司公眾投資者其他投資者其他投資者/關(guān)鍵駐商上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司上海市張江集成電路產(chǎn)業(yè)區(qū)開發(fā)有限公司上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司上海張江生物醫(yī)藥基地開發(fā)有限公司國(guó)家863信息安全產(chǎn)業(yè)基地公司上海張江高科技園區(qū)綜合發(fā)展公司其他服務(wù)公司項(xiàng)目項(xiàng)目……項(xiàng)目項(xiàng)目……項(xiàng)目項(xiàng)目……項(xiàng)目項(xiàng)目……項(xiàng)目項(xiàng)目…微電子港有限公司資料來(lái)源: 中工網(wǎng)研究咨詢中心在上海市政府領(lǐng)導(dǎo)下張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以政府所撥土地入股不同開發(fā)有限公司，開發(fā)建設(shè)張江高科技園區(qū)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司上海市上海市張江高科技76參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司張江高科技園區(qū)開發(fā)公司融資能力項(xiàng)目管理市場(chǎng)營(yíng)銷/關(guān)鍵駐商政府關(guān)系各下屬開發(fā)有限公司服務(wù)公司/機(jī)構(gòu)各類關(guān)鍵駐商久事等其他投資者最好最差張江高科技園區(qū)開發(fā)公司、其它投資者、下屬開發(fā)有限公司和關(guān)鍵駐商各自具備了不同的獲取成功的條件資料來(lái)源: 中工網(wǎng)研究咨詢中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司張江高科技園區(qū)開發(fā)公司77參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司土地經(jīng)紀(jì)商商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商下屬開發(fā)有限公司將園區(qū)內(nèi)成片土地以優(yōu)惠價(jià)格轉(zhuǎn)讓給駐商上海市政府按土地差價(jià)對(duì)開發(fā)有限公司進(jìn)行財(cái)政補(bǔ)貼或以土地入股與駐商共同開發(fā)成片土地下屬開發(fā)有限公司上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司從政府中無(wú)償獲得土地使用權(quán)上海市張江高科技園區(qū)開發(fā)公司以土地作為資本與其他投資者共同籌建下屬開發(fā)有限公司下屬開發(fā)有限公司以土地使用權(quán)為抵押從銀行獲得貸款下屬開發(fā)有限公司進(jìn)行當(dāng)?shù)鼐用竦牟疬w，土地平整和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營(yíng)土地融資

資料來(lái)源: 中工網(wǎng)研究咨詢中心各個(gè)參與者園區(qū)開發(fā)建設(shè)中擔(dān)任了不同的角色下屬開發(fā)有限公司其他投資者/關(guān)鍵駐商對(duì)于一些規(guī)模較大的獨(dú)立項(xiàng)目，由駐商或其指定的開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)、建設(shè)下屬開發(fā)有限公司也投資開發(fā)、建設(shè)一批標(biāo)準(zhǔn)廠房和辦公樓區(qū)政府以回租廠房等方式給予開發(fā)有限公司財(cái)政補(bǔ)貼下屬開發(fā)有限公司其他投資者/關(guān)鍵駐商負(fù)責(zé)開發(fā)公司自身開發(fā)項(xiàng)目（如辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房）租戶的吸引由關(guān)鍵駐商負(fù)責(zé)吸引各自的客戶服務(wù)公司/

機(jī)構(gòu)關(guān)鍵駐商服務(wù)公司為整個(gè)開發(fā)區(qū)提供整體運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)駐商自己的項(xiàng)目由其自己管理或委托專業(yè)管理公司管理(包括開發(fā)公司服務(wù)公司)SIAT/010929/SH-PR(2000GB)參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司土地經(jīng)紀(jì)商商業(yè)模式房地78張江高科技園區(qū)的成功開發(fā)給上海市政府和各

開發(fā)公司帶來(lái)了很好的回報(bào)園區(qū)已建成國(guó)家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家集成電路產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家半導(dǎo)體照明產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家863信息安全成果產(chǎn)業(yè)化基地、國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家軟件出口基地、國(guó)家文化產(chǎn)業(yè)示范基地、國(guó)家網(wǎng)游動(dòng)漫產(chǎn)業(yè)發(fā)展基地等多個(gè)國(guó)家級(jí)基地。以及國(guó)家火炬創(chuàng)業(yè)園、國(guó)家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園等多模式、多類型的孵化器。到2008年底，經(jīng)過(guò)16年的建設(shè)，園區(qū)共引進(jìn)投資項(xiàng)目近500個(gè)，項(xiàng)目總投資額超過(guò)100億美元，2008年園區(qū)工業(yè)銷售收入達(dá)700億元人民幣到2008年年底，園區(qū)共吸引企業(yè)逾5000家，產(chǎn)生近10萬(wàn)個(gè)工作機(jī)會(huì)到2008年年底，園區(qū)高新技術(shù)企業(yè)共產(chǎn)生科研項(xiàng)目近1500個(gè)，06~08年年均增幅超過(guò)20%通過(guò)高科技園區(qū)的成功開發(fā)帶動(dòng)了上海市科技產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)級(jí)，使上海市在全國(guó)高新產(chǎn)業(yè)的地位有了明顯提升

資料來(lái)源: 中工網(wǎng)研究咨詢中心作為一家上市公司，2008年張江高科技園區(qū)開發(fā)股份有限公司主營(yíng)業(yè)務(wù)（包括房地產(chǎn)開發(fā)和多元化投資）收入較2007年增長(zhǎng)31%。1999年政府實(shí)行優(yōu)惠政策聚焦張江后，張江高科獲得了多年的穩(wěn)步發(fā)展，股份公司2008年獲凈利潤(rùn)5億3千萬(wàn)，凈資產(chǎn)收益率達(dá)到10%。參考案例二：上海張江高科技園區(qū)開發(fā)公司上海市政府張江高科技園區(qū)開發(fā)公司下屬開發(fā)有限公司SIAT/010929/SH-PR(2000GB)張江高科技園區(qū)的成功開發(fā)給上海市政府和各

開發(fā)公司帶來(lái)了很好79淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式對(duì)醇安開發(fā)總公司來(lái)說(shuō)，采用哪一種商業(yè)模式需要通過(guò)對(duì)可能的有形回報(bào)和無(wú)形回報(bào)兩個(gè)方面的綜合評(píng)估來(lái)決定無(wú)形回報(bào)是否有助于改善與政府的關(guān)系及幫助當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)的發(fā)展是否有助于提高在消費(fèi)者中的聲譽(yù)是否有助于提高行業(yè)地位是否有助于內(nèi)部技能的培養(yǎng)有形回報(bào)是否有一定的利潤(rùn)是否有較好的現(xiàn)金流是否有一定的投資回報(bào)率開發(fā)總公司的凈現(xiàn)值多大SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式對(duì)醇安開發(fā)總公司來(lái)說(shuō)，采用哪一種商業(yè)80淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式首先是對(duì)有形回報(bào)的分析關(guān)鍵假設(shè)土地按招商計(jì)劃中實(shí)際可用于開發(fā)的面積(1000畝)及控制范圍內(nèi)用于其他用途的土地分4期開發(fā)土地購(gòu)入價(jià)格為25萬(wàn)元/畝土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格分別為30萬(wàn)元/畝實(shí)際完成招商面積假設(shè)為計(jì)劃的70%無(wú)銀行貸款商業(yè)模式土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商2012年預(yù)計(jì)投資資本回報(bào)率<0(2009年)>0遠(yuǎn)大于0遠(yuǎn)大于0%今后5年未折現(xiàn)的累計(jì)現(xiàn)金流缺口很大很大基本無(wú)基本無(wú)人民幣，億元淳安開發(fā)總公司業(yè)務(wù)的整體凈現(xiàn)值小于0遠(yuǎn)大于0大于0遠(yuǎn)大于0人民幣，億元土地經(jīng)紀(jì)商模式的有形回報(bào)較差房地產(chǎn)開發(fā)商模式有相對(duì)較好的整體凈現(xiàn)值，但仍有較高現(xiàn)金流缺口開發(fā)代理商及運(yùn)營(yíng)管理商模式的投資資本回報(bào)率較高，無(wú)現(xiàn)金流缺口，但整體凈現(xiàn)值較小

資料來(lái)源: 中工網(wǎng)研究咨詢中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估具體指標(biāo)的測(cè)算需要淳安開發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測(cè)算資料SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式首先是對(duì)有形回報(bào)的分析關(guān)鍵假設(shè)土地按81淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式預(yù)估總體開發(fā)財(cái)務(wù)要點(diǎn)項(xiàng)目總投資：~10億元土地開發(fā)投資：~3億元總回報(bào)率土地開發(fā)： 15－20％項(xiàng)目開發(fā)： 20－30％風(fēng)險(xiǎn)分析：地產(chǎn)開發(fā)公司，高風(fēng)險(xiǎn)高收益土地交易價(jià)格差為最敏感參數(shù)項(xiàng)目開發(fā)屬中長(zhǎng)期投資，關(guān)鍵駐商使用量對(duì)回報(bào)影響較大參數(shù)變化+10%

參數(shù)參數(shù)變化-10%對(duì)項(xiàng)目IRR的影響

資料來(lái)源: 中工網(wǎng)研究咨詢中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估具體指標(biāo)的測(cè)算需要淳安開發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測(cè)算資料地產(chǎn)開發(fā)熟地銷售價(jià)格礎(chǔ)設(shè)施投資成本生地轉(zhuǎn)讓價(jià)格開發(fā)運(yùn)營(yíng)管理成本項(xiàng)目開發(fā)土地價(jià)格游客使用量建造成本/規(guī)模首先是對(duì)有形回報(bào)的分析SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式預(yù)估總體開發(fā)財(cái)務(wù)要點(diǎn) 資料來(lái)源: 中82淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式然后是對(duì)無(wú)形回報(bào)的分析履行對(duì)政府社會(huì)的承諾提高消費(fèi)者中的聲譽(yù)提高行業(yè)地位培養(yǎng)內(nèi)部技能商業(yè)模式土地經(jīng)紀(jì)商房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商綜合評(píng)估成為土地經(jīng)紀(jì)商將能履行對(duì)政府和社會(huì)的承諾成為開發(fā)商及開發(fā)代理商對(duì)無(wú)形資產(chǎn)的回報(bào)較為有利成為運(yùn)營(yíng)管理商帶來(lái)的無(wú)形資產(chǎn)的回報(bào)有限好差

資料來(lái)源: 中工網(wǎng)研究咨詢中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式然后是對(duì)無(wú)形回報(bào)的分析履行對(duì)政府社會(huì)83淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式政府綜合有形及無(wú)形回報(bào)兩方面的分析結(jié)果，淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式應(yīng)是前三種模式的組合區(qū)域開發(fā)/房地產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈主要涉及的工作市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營(yíng)土地融資商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)代理商運(yùn)營(yíng)管理商土地經(jīng)紀(jì)商淳安開發(fā)總公司淳安開發(fā)總公司淳安開發(fā)總公司淳安開發(fā)總公司外包

資料來(lái)源: 中工網(wǎng)研究咨詢中心SIAT/010929/SH-PR(2000GB)淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式政府綜合有形及無(wú)形回報(bào)兩方面的分析結(jié)84在明確了商業(yè)模式后，淳安開發(fā)總公司在實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過(guò)程中需要成功解決來(lái)之財(cái)務(wù)資金和技術(shù)兩個(gè)方面的挑戰(zhàn)采用組合商業(yè)模式淳安開發(fā)總公司將同時(shí)擔(dān)任土地經(jīng)紀(jì)商、房地產(chǎn)開發(fā)商和開發(fā)代理人的角色財(cái)務(wù)資金的挑戰(zhàn)根據(jù)土地結(jié)算方式以及項(xiàng)目開發(fā)情況的不同，園區(qū)整體開發(fā)期年（2009~2012年）的累計(jì)現(xiàn)金流缺口最高可能達(dá)到10億元人民幣實(shí)施技能的挑戰(zhàn)需要建立合理的組織架構(gòu)，獲取高素質(zhì)管理人員，贏得政府的大力支持，以確保招商以及項(xiàng)目開發(fā)的成功淳安開發(fā)總公司的商業(yè)模式

資料來(lái)源: 中工網(wǎng)研究咨詢中心結(jié)合案例經(jīng)驗(yàn)值和淳安開發(fā)總公司現(xiàn)有資料預(yù)估具體指標(biāo)的測(cè)算需要淳安開發(fā)總公司提供更詳細(xì)的資金狀況和土地成本測(cè)算資料通過(guò)融資來(lái)解決資金和技術(shù)上面臨的問(wèn)題SIAT/010929/SH-PR(2000GB)在明確了商業(yè)模式后，淳安開發(fā)總公司在實(shí)施項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作過(guò)程中需85融資—淳安開發(fā)總公司股權(quán)招商建議審視現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)股東1股東2股東2淳安開發(fā)總公司擴(kuò)大股權(quán)結(jié)構(gòu)原股東1原股東2原股東3淳安開發(fā)總公司引入政府參股引入其他具成熟園區(qū)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的企業(yè)參股淳安開發(fā)總公司需吸引更多的投資者逐步擴(kuò)大公司股權(quán)結(jié)構(gòu)，以降低投資者所承擔(dān)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并提高招商成功率；擴(kuò)大開發(fā)總公司資產(chǎn)規(guī)模的同時(shí)，爭(zhēng)取引入園區(qū)開發(fā)的成熟技術(shù)和人才資源SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資—淳安開發(fā)總公司股權(quán)招商建議審視現(xiàn)有股權(quán)結(jié)構(gòu)股東1股東286融資—淳安開發(fā)總公司新的組織架構(gòu)淳安開發(fā)總公司園區(qū)開發(fā)公司籌資融資整體規(guī)劃土地開發(fā)房產(chǎn)開發(fā)公司項(xiàng)目規(guī)劃籌資融資房產(chǎn)開發(fā)園區(qū)營(yíng)運(yùn)公司園區(qū)推廣園區(qū)招商房產(chǎn)銷售增資擴(kuò)股后的淳安開發(fā)總公司需要對(duì)所承擔(dān)的組合商業(yè)模式進(jìn)行有效拆分，設(shè)立獨(dú)立板塊進(jìn)行組織架構(gòu)的重新安排，按照土地開發(fā)、房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)和營(yíng)運(yùn)管理三個(gè)不同的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)分別成立園區(qū)開發(fā)公司、房產(chǎn)開發(fā)公司和營(yíng)運(yùn)公司三個(gè)子公司。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資—淳安開發(fā)總公司新的組織架構(gòu)淳安開發(fā)總公司園區(qū)開發(fā)公司籌87融資—淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地開發(fā)融資建議融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬園區(qū)開發(fā)公司融資方向

債務(wù)融資

—可選方向一：土地款分期支付

—可選方向二：政府財(cái)政擔(dān)保的土地開發(fā)貸款

權(quán)益融資

—可選方向一：園區(qū)開發(fā)公司股權(quán)招商

—可選方向二：尋找基金投資（如新成立的“建銀精瑞”投資基金）

—可選方向三：由政府擔(dān)保，聯(lián)合信托公司向社會(huì)發(fā)行“科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園土地基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)信托計(jì)劃”私募信托融資操作案例—南京三橋公司貸款項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃

策劃發(fā)起人：南京交通控股集團(tuán)、江蘇國(guó)際信托、光大銀行南京分行

發(fā)行規(guī)模：1億元

用途：置換三橋開發(fā)部分建設(shè)貸款

收益：4%

信托計(jì)劃期限：1年SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資—淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)土地開發(fā)融資建議融資主體：淳安開發(fā)88融資—淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主體項(xiàng)目開發(fā)融資建議融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬房產(chǎn)開發(fā)公司融資方向

債務(wù)融資

—可選方向一：銀行開發(fā)貸款

—可選方向二：國(guó)內(nèi)基金公司債權(quán)融資

權(quán)益融資

—可選方向一：房產(chǎn)開發(fā)公司股權(quán)招商

—可選方向二：針對(duì)關(guān)鍵駐商的定制開發(fā)和“BT融資”BT融資模式介紹BT融資建設(shè)模式

BT投融模式在我國(guó)是一種新興起的投融資模式，“BT”

是英文“BUILD”和“TRANSFER”的縮寫，中文的解釋是建設(shè)-移交，廣義解釋代表一個(gè)完整的投資過(guò)程，即項(xiàng)目的融資-建設(shè)-移交全過(guò)程。

SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資—淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)主體項(xiàng)目開發(fā)融資建議融資主體：淳安89融資—淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目開發(fā)融資建議淳安開發(fā)總公司下屬房產(chǎn)開發(fā)公司BT項(xiàng)目融資流程1.淳安開發(fā)總公司下屬房產(chǎn)開發(fā)公司通過(guò)招標(biāo)方式選擇BT項(xiàng)目投資方（建筑企業(yè)），并將項(xiàng)目的融資和建設(shè)特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資方。

2.尋找并確定銀行或其他金融機(jī)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目的未來(lái)收益情況為項(xiàng)目提供融資貸款。

3.房產(chǎn)開發(fā)公司在項(xiàng)目建議書、可行性研究、籌劃報(bào)批等前期準(zhǔn)備工作完成后，與中標(biāo)人（投資方）簽訂BT投資合同（或投資協(xié)議）

4.中標(biāo)人（投資方）組建BT項(xiàng)目公司，項(xiàng)目公司在項(xiàng)目建設(shè)期行使業(yè)主職能，負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投融資、建設(shè)管理，并承擔(dān)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn)。

5.項(xiàng)目建成竣工后，按照BT合同（或協(xié)議），投資方將完工的項(xiàng)目移交給房產(chǎn)開發(fā)公司。

6.房產(chǎn)開發(fā)公司按約定總價(jià)（或完工后評(píng)估總價(jià)）分期償還投資方的融資和建設(shè)費(fèi)用。

7.房產(chǎn)開發(fā)公司在BT投資全過(guò)程中行使監(jiān)管、指導(dǎo)職能，保證BT投資項(xiàng)目的順利融資、建成、移交。

從園區(qū)開發(fā)公司取得土地總承包人（投資方）建設(shè)招投標(biāo)BT項(xiàng)目建設(shè)支付回購(gòu)價(jià)款淳安房產(chǎn)開發(fā)公司BT項(xiàng)目移交淳安房產(chǎn)開發(fā)公司投資方成立BT項(xiàng)目公司總承包人（投資方）流程圖SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資—淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目開發(fā)融資建議淳安開發(fā)總公司下屬90融資—淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項(xiàng)目開發(fā)融資建議融資主體：淳安開發(fā)總公司下屬營(yíng)運(yùn)公司融資方向

權(quán)益融資

—可選方向一：針對(duì)配套項(xiàng)目和會(huì)展項(xiàng)目的“BOT融資”

—可選方向二：引入知名工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商入股營(yíng)運(yùn)公司，開展新的建設(shè)-經(jīng)營(yíng)管理融資模式（如新加坡豐樹基金的BTS融資服務(wù)模式）BOT融資模式介紹B0T融資建設(shè)模式

BOT模式即“建設(shè)-經(jīng)營(yíng)-移交”模式。是以項(xiàng)目建設(shè)、經(jīng)營(yíng)的特許權(quán)協(xié)議為融資基礎(chǔ)，由項(xiàng)目公司為項(xiàng)目的投資者、經(jīng)營(yíng)者安排融資，承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，在特許權(quán)協(xié)議期限內(nèi)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目獲得利潤(rùn)，并在到期后將項(xiàng)目移交給業(yè)主的一種項(xiàng)目融資模式。

建議淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)的展館、酒店等配套項(xiàng)目可以采用此種模式融資開發(fā)，通過(guò)15～20年經(jīng)營(yíng)收益權(quán)的一次性轉(zhuǎn)讓，獲取整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)的部分資金。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資—淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項(xiàng)目開發(fā)融資建議融資主體：淳安91融資—淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項(xiàng)目開發(fā)融資建議新加坡豐樹基金B(yǎng)TS融資模式介紹SIAT/010929/SH-PR(2000GB)融資—淳安科技創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套項(xiàng)目開發(fā)融資建議新加坡豐樹基金92收益分析—土地開發(fā)收益一級(jí)開發(fā)，是以土地資源為主的開發(fā)，將地塊項(xiàng)目土地由“生地”變?yōu)榭晒┑禺a(chǎn)開發(fā)的“熟地”，獲得土地的收益，實(shí)現(xiàn)土地儲(chǔ)備目標(biāo)。本項(xiàng)目土地開發(fā)，由相關(guān)政府機(jī)構(gòu)通過(guò)授權(quán)委托的方式，委托專項(xiàng)管理機(jī)構(gòu)進(jìn)行土地的一級(jí)開發(fā)，負(fù)責(zé)籌備資金、辦理規(guī)劃、相互核準(zhǔn)、大市政建設(shè)以及土地招商、出讓和儲(chǔ)備。在項(xiàng)目的資金使用上，由于本項(xiàng)目不存在征地、拆遷等工程，因此土地一級(jí)開發(fā)過(guò)程簡(jiǎn)單，與其對(duì)應(yīng)的資金路線圖清晰?，F(xiàn)金流方面，資金主要用于市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他相關(guān)費(fèi)用。由于市政建設(shè)市場(chǎng)比較成熟和透明，法律政策體系相對(duì)完備。因此，一級(jí)開發(fā)的過(guò)程和成本是可控的，事先可做出比較準(zhǔn)確的預(yù)算。SIAT/010929/SH-PR(2000GB)收益分析—土地開發(fā)收益一級(jí)開發(fā)，是以土地資源為主的開發(fā)，將地93從“生地”到”熟地“的土地開發(fā)收益，土地儲(chǔ)備房產(chǎn)銷售、物業(yè)定制開發(fā)等收益物業(yè)租賃、舉辦展覽和論壇、研發(fā)企業(yè)和服務(wù)型企業(yè)稅收、商業(yè)經(jīng)營(yíng)、科普旅游、科技成果交易等收益，稅收和就業(yè)機(jī)會(huì)2.二級(jí)開發(fā)3.三級(jí)開發(fā)收益分析—房地產(chǎn)開發(fā)收益流線圖1.一級(jí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)效益土地價(jià)值地產(chǎn)價(jià)值稅收收益1.一級(jí)開發(fā)社會(huì)效益地區(qū)繁榮提升影響力帶動(dòng)就業(yè)（直接就業(yè)2-3萬(wàn)人）創(chuàng)造和諧社會(huì)從“生地”到”熟地“的土地開發(fā)收益，土地儲(chǔ)備房產(chǎn)銷售、物業(yè)定收益分析—綜合運(yùn)營(yíng)的收益

日常運(yùn)營(yíng)收益：三級(jí)開發(fā)，是以園區(qū)管理運(yùn)營(yíng)及相關(guān)服務(wù)為代表，如舉辦展覽、論壇的直接收益及延伸收益；科技旅游科普教育收益；各類研發(fā)樓、綜合辦公樓等物業(yè)的租賃收益；商業(yè)經(jīng)營(yíng)收益……通過(guò)以上的綜合運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期和穩(wěn)定的收入。

創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，增加地區(qū)稅收：園區(qū)內(nèi)高科技企業(yè)將提供大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，特別需要高水準(zhǔn)的人才導(dǎo)入；各研發(fā)機(jī)構(gòu)、企業(yè)的上繳的可觀稅收將成為地區(qū)政府的重要財(cái)務(wù)來(lái)源；同時(shí)大量的科研成果面世，將提升地區(qū)的影響力，由此獲得經(jīng)濟(jì)收益以為外更為豐厚的社會(huì)效益。收益分析—綜合運(yùn)營(yíng)的收益日常運(yùn)營(yíng)收益：三級(jí)開發(fā)，是以園區(qū)管收益分析—整體經(jīng)濟(jì)收益：持續(xù)帶來(lái)可觀的稅收效益，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

科研創(chuàng)意經(jīng)濟(jì)圈的建設(shè)將直接產(chǎn)生疊加累計(jì)經(jīng)濟(jì)效應(yīng)。對(duì)于知名大型企業(yè)來(lái)說(shuō)，可以按照價(jià)值鏈分工理論進(jìn)行分類，即可以將其分為不同的總部功能組合，而不同的組合將帶來(lái)不同的稅源?；诟鞣矫娑ㄎ灰蛩鼐C合考慮，本項(xiàng)目是力制打造一個(gè)以研發(fā)、中試、展示為主的生態(tài)研發(fā)基地。一般來(lái)說(shuō)，大型企業(yè)的研發(fā)部門是企業(yè)價(jià)值鏈分工中具有高附加值的部門，研發(fā)部門對(duì)總部企業(yè)的意義在于：獲取高附加值的源泉；通過(guò)研發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓或內(nèi)部轉(zhuǎn)移價(jià)格的調(diào)整實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)留在總部，成為企業(yè)所得稅的稅源；總部企業(yè)員工的高工資將為所在地帶來(lái)較高的個(gè)人所得稅。 因此，在管理加研發(fā)型的企業(yè)組合中，可為所在地創(chuàng)造的稅源有：較高的個(gè)人所得稅、研發(fā)收入帶來(lái)的營(yíng)業(yè)稅以及企業(yè)所得稅、在總部具有資金控制權(quán)下資金積聚的稅收帶動(dòng)效應(yīng)。經(jīng)科學(xué)的經(jīng)濟(jì)測(cè)算，園區(qū)在穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)后，今后每年中將會(huì)產(chǎn)生約9-11億元左右的稅收收入，同時(shí)周邊的產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)帶動(dòng)效益更是無(wú)法估量。收益分析—整體經(jīng)濟(jì)收益：持續(xù)帶來(lái)可觀的稅收效益，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)收益分析—社會(huì)效益：帶動(dòng)區(qū)域成熟和周邊人口就業(yè)，帶來(lái)巨大的社會(huì)價(jià)值

新型的生態(tài)研發(fā)基地將是一個(gè)高效的園區(qū)，能夠?qū)崿F(xiàn)巨大的社會(huì)效益。通過(guò)分析國(guó)內(nèi)外相關(guān)案例，產(chǎn)業(yè)高地的帶動(dòng)作用，對(duì)周邊人口的就業(yè)、教育及區(qū)域成熟發(fā)揮著巨大的作用，僅本項(xiàng)目自身所進(jìn)駐的企業(yè)就能夠提供約2.-3千個(gè)工作崗位，連同該產(chǎn)業(yè)人口帶來(lái)的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，對(duì)于周邊的影響將是不可估量，有利于增加周邊人口收入，創(chuàng)造和諧穩(wěn)定的社會(huì)風(fēng)氣和秩序。高端產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建立和相關(guān)企業(yè)的進(jìn)駐，將在本區(qū)域形成人才黑洞，強(qiáng)化區(qū)域?qū)τ诟咝录夹g(shù)人才的吸引，從而促進(jìn)更大范圍的產(chǎn)業(yè)集聚，提高區(qū)域內(nèi)人口素質(zhì)，強(qiáng)化區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)能力。收益分析—社會(huì)效益：帶動(dòng)區(qū)域成熟和周邊人口就業(yè)，帶來(lái)巨大的社收益分析—品牌效益：增進(jìn)千島湖品牌的美譽(yù)度與知名度

由于本項(xiàng)目自身層面打造產(chǎn)業(yè)輕資產(chǎn)概念，聚集技術(shù)、品牌，但通過(guò)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)鏈的整合，整合周邊淳安、千島湖區(qū)域的農(nóng)業(yè)、養(yǎng)殖及其他第三產(chǎn)業(yè)，勢(shì)必帶動(dòng)周邊區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展。同時(shí)，在打造“千島湖”產(chǎn)地品牌之后，將原來(lái)就地利用的原始土地資源上升到品牌對(duì)外輸出，走出區(qū)域，在區(qū)域外市場(chǎng)開辟新的領(lǐng)地，必定創(chuàng)造新的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。 同時(shí)由于我產(chǎn)業(yè)園區(qū)域內(nèi)聚集了大批的企業(yè)研發(fā)中心，說(shuō)明這個(gè)區(qū)域的商務(wù)環(huán)境、綜合環(huán)境比較優(yōu)越，無(wú)形之中能夠提升我淳安的知名度、美譽(yù)度和國(guó)際地位，促使這個(gè)區(qū)域的地產(chǎn)升值。同時(shí)，總部經(jīng)濟(jì)加速知識(shí)型人才的培養(yǎng)與再造，多元文化的融合與互動(dòng)，加快這個(gè)城市的國(guó)際化步伐。收益分析—品牌效益：增進(jìn)千島湖品牌的美譽(yù)度與知名度 由于本收益分析—消費(fèi)帶動(dòng)效益

大型高端企業(yè)對(duì)于所在區(qū)域的消費(fèi)帶動(dòng)也包括兩個(gè)方面：一方面是企業(yè)的商務(wù)活動(dòng)、研發(fā)活動(dòng)以及保障商務(wù)活動(dòng)和研發(fā)活動(dòng)所必須的各種配套消費(fèi)；第二方面是企業(yè)內(nèi)高級(jí)白領(lǐng)的個(gè)人生活消費(fèi)，包括住宅、交通、子女教育、健身、旅游、購(gòu)物等等，這種消費(fèi)對(duì)于推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有重要的作用。收益分析—消費(fèi)帶動(dòng)效益 大型高端企業(yè)對(duì)于所在區(qū)域的消費(fèi)帶動(dòng)也收益分析—環(huán)境效益：創(chuàng)造美好綠色環(huán)境，有利于全縣生態(tài)綜合發(fā)展和利用

園區(qū)入住企業(yè)為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)及文化環(huán)境會(huì)帶來(lái)“產(chǎn)業(yè)乘數(shù)效應(yīng)”。制造業(yè)研發(fā)中心所在的區(qū)域，知識(shí)型服務(wù)業(yè)往往都比較發(fā)達(dá)，形成