房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別

房地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的區(qū)別

及商業(yè)地產(chǎn)的特點(diǎn)一、常州商機(jī)無限二、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)特點(diǎn)三、商業(yè)地產(chǎn)的操作特點(diǎn)五、商場客戶的需求目錄四、商業(yè)新發(fā)展方向的代表——購物中心六、設(shè)計(jì)規(guī)劃與商場客戶的關(guān)系1、常州概況2、常州商業(yè)市場走勢一、常州商機(jī)無限一、常州商機(jī)無限1、常州概況常州處于高速平穩(wěn)發(fā)展時期，城市功能將向區(qū)域經(jīng)濟(jì)、金融、服務(wù)中心轉(zhuǎn)化?？傮w經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好，為各行業(yè)提供了良好的發(fā)展契機(jī)。說明了常州地產(chǎn)的商業(yè)潛力，形成這樣局面的原因是由于國內(nèi)發(fā)達(dá)地區(qū)的商業(yè)變革大勢所趨，而常州的發(fā)展戰(zhàn)略在客觀上要求常州商業(yè)的發(fā)展規(guī)劃要突破地域性的商業(yè)概念，形成大商業(yè)、大流通、大市場的格局。經(jīng)過30年的改革開放，常州造就了近百萬人的富裕人群，（百萬財(cái)產(chǎn)以上）同時也使城市中產(chǎn)人群快速積累，人均收入增長，城市發(fā)展?jié)摿ν癸@，城市的中產(chǎn)人群增加明顯，是未來最具活力的投資和消費(fèi)階層。城市概述：人均可支配收入接近蘇錫，長三角璀璨新星常州位于長三角中心地帶，與上海、南京等距相望，與蘇州無錫比肩相連，構(gòu)成了蘇錫常都市圈。城市面積4375平方公里，常住人口440萬，國內(nèi)外游客2400萬。城市現(xiàn)代化建設(shè)迅速，綜合經(jīng)濟(jì)增長強(qiáng)勁是長三角經(jīng)濟(jì)崛起的又一璀璨新星。常州無錫南京蘇州上海指標(biāo)常住人口（萬人）GDP（萬元）人均GDP（元）人均可支配收入（元）社會零售總額（億元）常州445.22518.756861237511044.73蘇州1231774063152263202380.06無錫619.57499281151250271809.08南京771.314230.2655290255042267.77常州交通：水陸空交通網(wǎng)發(fā)達(dá)，長三角一小時生活圈蘇州市上海市長三角一小時生活圈無錫市■常州交通工具齊全，出行到周邊城市十分便利。京滬高鐵、滬寧高速公路、航空線路及京杭運(yùn)河的水路運(yùn)輸構(gòu)成了常州發(fā)達(dá)的交通網(wǎng)。常州市南京市京滬高鐵打造長三角一小時生活圈隨著京滬高鐵的通車，實(shí)現(xiàn)長三角一小時生活圈，常州高鐵北站是滬寧線通過站中最大的車站；另有有老京滬鐵路（常州站為特等站）、滬寧城際高鐵。多路高速公路貫通，往來各地便利312國道和滬寧、寧杭、常寧，沿江高速（常蘇），常澄，錫宜等高速公路，往來全國各地十分便利。奔牛機(jī)場和京杭大運(yùn)河構(gòu)成了常州發(fā)達(dá)的水陸空交通網(wǎng)4E民航常州奔牛機(jī)場為江蘇第2大機(jī)場BRT(快速公交系統(tǒng))城市公共交通發(fā)達(dá)，市區(qū)內(nèi)220余條公交車大多可以享受此快速公交系統(tǒng)。BRT(快速公交系統(tǒng))一號線于2008年1月1日開通，全長約23.77km，為南北走向，是江蘇省內(nèi)首條，也是國內(nèi)即北京、杭州后的第三個快速公交系統(tǒng)。BRT（快速公交系統(tǒng)）二號線自2009年5月1日起正式開通，二號線全線長21.5km，為東西走向。BRT的票價僅為1元（公交卡0.6元）常州交通：城市BRT快速公交，直通城市南北、東西消費(fèi)環(huán)境：社會零售總額常州在蘇南偏低，后市空間大2010年，蘇南五市的社零總額分別為：蘇州市實(shí)現(xiàn)社會零總額2380.06億元，同比增長18.7%；南京市實(shí)現(xiàn)社會零總額2267.77億元，同比增長18.5%；無錫市實(shí)現(xiàn)社會零總額1809.08億元，同比增長18.6%；常州市實(shí)現(xiàn)社會零總額1044.73億元，同比增長18.5%；鎮(zhèn)江市實(shí)現(xiàn)社會零總額559.52億元，同比增長18.9%。項(xiàng)目上海江蘇8市浙江7市常州全國SR（億元）5172.99024.26093.7901.4125342.7增速14%18.8%15.7%18.9%15.5%常州的社會消費(fèi)零售總額增長率位居全國前列，不斷增長的消費(fèi)需求必然催生商業(yè)市場的繁榮。消費(fèi)環(huán)境：社會消費(fèi)零售總額增長率居全國前列，商業(yè)市場成長潛力較大表：社會消費(fèi)零售（socialretailgoods）總額增長表常州有購物中心、泰富百貨等較高端的消費(fèi)場所，雖然一線品牌在10個以下，但百姓殷實(shí)，發(fā)展空間很大。奢侈品消費(fèi)位列上海、杭州、南京、蘇州、寧波之后，長三角排名第六消費(fèi)環(huán)境：長三角奢侈品消費(fèi)，常州位列第六消費(fèi)環(huán)境：：大常州輻輻射圈，吸吸引江陰、、宜興等周周邊城市人人口消費(fèi)常州轄溧陽陽和金壇，，是常州商商業(yè)傳統(tǒng)輻輻射范圍。江陰，在地地理位置上上緊靠常州州新北區(qū)，，其距離常常州市區(qū)僅僅30多公里，比比其到無錫錫的距離近近10公里。常泰長江大大橋和常泰泰高速通車車后，泰興興、楊中、、丹陽到達(dá)達(dá)常州非常常便捷，屬屬于大常州州輻射范圍圍。綜合分析，，常州的商商業(yè)如果能能夠在業(yè)態(tài)態(tài)和檔次上上做出特色色，加上恐恐龍園、春春秋淹城等等旅游資源源的配合，，能夠吸引引到周邊城城市居民在在常州市區(qū)區(qū)的綜合消消費(fèi)。常州總結(jié)：：長三角新新星，居民民生活水平平殷實(shí)，消消費(fèi)空間較較大1、位于滬寧寧線上蘇錫錫常生活圈圈，與南京京上海等距距相望，人人均可支配配收入接近近蘇錫，長長三角璀璨璨新星。2、水陸空交交通網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)，京滬高高鐵已將常常州和蘇南南其他城市市打造成長長三角一小小時生活圈圈。3、市內(nèi)BRT公交系統(tǒng)發(fā)發(fā)達(dá)，貫通通南北、東東西，無需需轉(zhuǎn)車，全全程消費(fèi)僅僅1元（公交卡卡0.6元）4、居民消費(fèi)費(fèi)水平后市市空間大，，餐飲業(yè)消消費(fèi)目前為為最旺盛消消費(fèi)類型，，奢侈品消消費(fèi)有很大大的空間；；大常州的的輻射范圍圍，能吸引引宜興、江江陰等周邊邊城市的居居民消費(fèi)。。一、常州商商機(jī)無限2、商業(yè)走勢勢——六大特征保保證市場整整體走勢良良好目前，隨著著國家對長長三角地區(qū)區(qū)的支持力力度加大，，以及常州州市房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)多年年的發(fā)展，，常州房地地產(chǎn)將進(jìn)入入一個整合合多變的階階段，根據(jù)據(jù)上述對常常州市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析，，有六大特特征保證了了常州房地地產(chǎn)業(yè)市場場整體走勢勢趨好：第一、開發(fā)發(fā)商面臨重重新洗牌的的嚴(yán)峻局面面。新的土地政政策和銀行行新政加劇劇了開發(fā)企企業(yè)的“馬馬太效應(yīng)””將使品牌牌優(yōu)良、實(shí)實(shí)力雄厚的的企業(yè)加速速擴(kuò)張，品品牌化、規(guī)規(guī)?；?、專專業(yè)化將是是企業(yè)發(fā)展展的方向。。第二、商業(yè)業(yè)房地產(chǎn)和和工業(yè)房地地產(chǎn)在2011年將繼續(xù)升升溫。隨著城市的的發(fā)展及政政府對環(huán)境境的重視和和旅游業(yè)的的發(fā)展，常常州的工業(yè)業(yè)地產(chǎn)和商商業(yè)地產(chǎn)將將會進(jìn)入一一個加速發(fā)發(fā)展階段，，近一、二二年內(nèi)將會會有大幅的的增長。第三、住宅房地地產(chǎn)進(jìn)入大大眾消費(fèi)時時代。主要標(biāo)志是普通通收入階層層己進(jìn)入買買房高滯潮潮，其住房房特點(diǎn)是以以實(shí)用性和和經(jīng)濟(jì)性為為主，中檔檔商品房為為主要選擇擇，匯集起起來需求巨巨大。第四、房地地產(chǎn)開發(fā)投投資幅度會會明顯加大大。由于外地和境外外開發(fā)商的的大批進(jìn)入入，今后幾幾年會有一一個較大的的增加。第五、房地產(chǎn)市市場性質(zhì)發(fā)發(fā)生重要變變化。隨著“長三角””地域地位位的不斷提提高，常州州房地產(chǎn)市市場將會加加速從地域域市場變?yōu)闉槿珖允惺袌龊蛧H際性市場，，外地開發(fā)發(fā)商和境外外開發(fā)商在在常州的房房地產(chǎn)份額額也會越來來越大。第六、房地地產(chǎn)業(yè)將加加速從粗放放型向集約約型發(fā)展。常州房地產(chǎn)業(yè)已已進(jìn)入大盤盤時代、品品牌時代、、服務(wù)時代代和創(chuàng)新時時代，尤其其是高擋市市場和中高高檔房地產(chǎn)產(chǎn)市場的競競爭將會更更加激烈，，會有簡單單的價格和和地段競爭爭變?yōu)樾詢r價比競爭、、開發(fā)商規(guī)規(guī)模競爭、、品牌競爭爭和產(chǎn)品細(xì)細(xì)節(jié)競爭。。一、常州商商機(jī)無限2、商業(yè)走勢——六大特征保證證市場整體走走勢良好二、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā)特點(diǎn)點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)在在我國僅20多年的歷史，，特點(diǎn)是一次次性投資，一一次性開發(fā)，，很強(qiáng)的獨(dú)立立操作性，且且獲利較快，，而商業(yè)經(jīng)營營要培養(yǎng)長期期的商譽(yù)，在在經(jīng)營中獲得得穩(wěn)定的收入入，是一個長長線投資的過過程。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)是二者的結(jié)結(jié)合，其前提提是尊重商業(yè)業(yè)的運(yùn)營規(guī)律律，不能照搬搬普通房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。。一個商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，前期開開發(fā)只是整個個項(xiàng)目的一部部分，而且開開盤后的經(jīng)營營才是項(xiàng)目能能否賺錢的重重點(diǎn)，此類項(xiàng)項(xiàng)目不能用普普通房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的營銷手手段，希望速速戰(zhàn)速決，在在短期內(nèi)將風(fēng)風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁到經(jīng)經(jīng)營者和投資資者身上。按按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律律，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的利潤一定定會大于其他他房地產(chǎn)項(xiàng)目目，但必須經(jīng)經(jīng)過一定時間間的后期培養(yǎng)養(yǎng)。同時，應(yīng)應(yīng)把招商、客客戶服務(wù)、物物業(yè)管理等后后期工作前置置，與前期施施工結(jié)合并同同步進(jìn)行，可可以有效地提提高市場和投投資者的信心心，降低項(xiàng)目目開發(fā)的風(fēng)險險。商業(yè)地產(chǎn)是商商業(yè)和地產(chǎn)的的組合，以商商業(yè)包裝來達(dá)達(dá)到地產(chǎn)的銷銷售和追求最最大的利潤是是現(xiàn)在商業(yè)地地產(chǎn)開發(fā)商運(yùn)運(yùn)作的整體思思路。同百貨業(yè)相比比，商鋪更傾傾向的是對投投資者和經(jīng)營營者的溝通而而不是經(jīng)營品品牌。人流、、購買力、和和招商才是投投資者更加關(guān)關(guān)心的問題。?，F(xiàn)在所有的的商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)商都注重重用百貨業(yè)的的管理人員擔(dān)擔(dān)任重要職位位，其實(shí)這是是個誤區(qū)，也也是主要的失失敗原因之一一。三、商業(yè)地產(chǎn)的的操作特點(diǎn)1、商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)的關(guān)鍵是““商”，前期期開發(fā)始終應(yīng)應(yīng)圍繞著這一一主題。一個商業(yè)項(xiàng)目目的開發(fā)，從從規(guī)劃上分為為三個部分，，其一是商業(yè)業(yè)規(guī)劃，其二二是建筑規(guī)劃劃，其三為動動線規(guī)劃。商商業(yè)規(guī)劃，主主要解決為什什么要建、為為什么人建、、建設(shè)一個多多大規(guī)模的商商業(yè)項(xiàng)目的問問題；建筑規(guī)規(guī)劃是功能規(guī)規(guī)劃的表現(xiàn)形形式，它會為為商場內(nèi)不同同的經(jīng)營行業(yè)業(yè)設(shè)計(jì)出最適適宜其使用的的空間；動線線規(guī)劃則保證證了整個布局局的科學(xué)性和和內(nèi)外交通的的暢達(dá)、人流流的方便。商商業(yè)規(guī)劃是最最根本、最具具體的部分，，它是對不同同消費(fèi)群體最最深層次的細(xì)細(xì)分，對商業(yè)業(yè)規(guī)劃是否理理解直接決定定了該商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目未來的經(jīng)經(jīng)營。2、首先，百貨貨商場和購物物中心的管理理性質(zhì)不同。。商場是經(jīng)營管管理，賣場大大都開放式，，聯(lián)營聯(lián)銷是是經(jīng)營的核心心，對經(jīng)營的廠廠商和營業(yè)員員的約束比較較嚴(yán)格，屬于于強(qiáng)勢一方。。管理是經(jīng)營營的核心，經(jīng)經(jīng)營的權(quán)利是是自己企業(yè)的的。購物中心的管管理是服務(wù)管管理。維持購物中中心運(yùn)轉(zhuǎn)的是是物業(yè)公司，，除了正常的的設(shè)備設(shè)施維維修保養(yǎng)，保保安保潔和經(jīng)經(jīng)營秩序的管管理外它還承承擔(dān)者吸引客客流來達(dá)到促促銷的任務(wù)。。購物中心物業(yè)業(yè)管理的壓力力是很大的，，投資者是他他們的客戶，一旦經(jīng)營不不好物業(yè)管理理費(fèi)就很難收收繳，接下而而來的是不可可避免的惡性性循環(huán)。二者者不是一個行行業(yè)。三、商業(yè)地產(chǎn)的的操作特點(diǎn)3、商業(yè)項(xiàng)目首首先要求開發(fā)發(fā)商要有強(qiáng)大大的經(jīng)濟(jì)實(shí)力力，如果開發(fā)發(fā)商靠貸款建建項(xiàng)目，自營營必定虧損。。如果將租售有有機(jī)地結(jié)合起起來，在一定定期限內(nèi)放棄棄部分經(jīng)營權(quán)權(quán)，減小項(xiàng)目目后期經(jīng)營的的利息、折折舊壓力，有有利于項(xiàng)目的的順利啟動。。經(jīng)過三~五年的調(diào)整、、培育期，基基本就可以成成就一個比較較成熟的商業(yè)業(yè)項(xiàng)目。三、商業(yè)地產(chǎn)的的操作特點(diǎn)4、一個商業(yè)的的前期定位很很重要，一旦旦項(xiàng)目建成開開業(yè)，只能作作微觀上的調(diào)調(diào)整，再重新新定位已不可可能。商業(yè)項(xiàng)目七分分規(guī)劃，三分分建，只有一一個綜合素質(zhì)質(zhì)好的項(xiàng)目才才會在最后的的角逐中勝出出。主力店要要依托于一個個和諧的業(yè)態(tài)態(tài)組合，才會會發(fā)揮出各自自的優(yōu)勢，實(shí)實(shí)現(xiàn)1+1>2的商業(yè)效應(yīng)。。因?yàn)殇佄痪呔哂幸粯s俱榮榮、一損俱損損的特點(diǎn)，只只有對項(xiàng)目定定位、業(yè)態(tài)組組合、經(jīng)營團(tuán)團(tuán)隊(duì)等方面進(jìn)進(jìn)行考察，才才能贏得市場場。以沈陽的的女人世界為為例，當(dāng)初主主管招商和銷銷售的是個““商業(yè)圈內(nèi)””的小人物。。在前期籌備備時把各個樓樓層按照所有有百貨的品相相分布一樣，，規(guī)劃成什么么淑女裝、職職業(yè)裝、化妝妝品、皮具等等幾大項(xiàng)。為為了完善這些些項(xiàng)目不顧投投資者的需求求僅皮具和童童裝就占了整整整一層樓，，化妝品和飾飾品又占了一一樓整層。而而當(dāng)時在積累累期百分之九九十的客戶都都要求購買服服裝商鋪。結(jié)結(jié)果最后一、、二層一共賣賣了不到三十十個單位，三三樓服裝基本本銷售一盡。。等到想調(diào)整整的時候就引引來了官司。。三、商業(yè)地產(chǎn)的的操作特點(diǎn)三、商業(yè)地產(chǎn)的的操作特點(diǎn)5、持續(xù)經(jīng)營是是商業(yè)項(xiàng)目追追求的目標(biāo)，，而有一支經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富、高高素質(zhì)的經(jīng)營營管理團(tuán)隊(duì)是是實(shí)現(xiàn)這一目目標(biāo)的根本保保障。商業(yè)房地產(chǎn)開開發(fā)為我市許許多傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)中的高級管管理人員提供供了展示才華華的舞臺。如如果開發(fā)商采采取用一次投投資、立即見見效益的思維維方式，認(rèn)為為以高薪、高高職位將管理理人才挖至自自家“門下””就萬事大吉吉，而忽視商商業(yè)經(jīng)營中““以穩(wěn)健取勝勝、培養(yǎng)商譽(yù)譽(yù)”的原則，，就會在經(jīng)營營中與其出現(xiàn)現(xiàn)沖突。6、前期招商工工作的好壞直直接影響到商商業(yè)項(xiàng)目的后后期經(jīng)營。目前常州的商商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目定位基本本都是集購物物、休閑、娛娛樂、餐飲為為一體，每家家的共性很多多，這是商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃中中的理性原則則造成的。但但商業(yè)規(guī)劃中中只有理性是是不夠的，理理性能保證商商業(yè)項(xiàng)目有統(tǒng)統(tǒng)一的原則，，若想要項(xiàng)目目充滿靈性與與個性，必須須預(yù)留出足夠夠的彈性空間間，這才是開開發(fā)商對市場場獨(dú)有的判斷斷。三、商業(yè)地產(chǎn)的的操作特點(diǎn)7、選擇一家高水水平的物業(yè)公公司或物業(yè)顧顧問是實(shí)現(xiàn)升值目標(biāo)標(biāo)的基礎(chǔ)。購物中心以實(shí)實(shí)現(xiàn)與商戶共共贏為目標(biāo)，，將傳統(tǒng)的商商業(yè)公司與供供應(yīng)商的經(jīng)銷銷代銷關(guān)系轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)樯虡I(yè)管管理公司與商商戶之間的租租賃契約關(guān)系系，購物中心心靠不斷升值值的物業(yè)賺取取不斷上漲的的租金。物業(yè)業(yè)升值的空間間往往是成倍倍增長，開發(fā)發(fā)商由此獲得得的租金利潤潤是穩(wěn)定而可可觀的。因此此，選擇一家高水水平的物業(yè)公公司或物業(yè)顧顧問是實(shí)現(xiàn)這這一目標(biāo)的基基礎(chǔ)。三、商業(yè)地產(chǎn)的的操作特點(diǎn)四、商業(yè)新發(fā)發(fā)展方向的代代表——購物中心2、購物中心與與百貨的區(qū)別別1、購物中心的的特色與發(fā)展展方向3、購物中心開開發(fā)中的問題題四、商業(yè)新發(fā)發(fā)展方向的代代表——購物中心1、購物中心的的特色與發(fā)展展方向購物中心集客客能力是生命命線，一個具具有極強(qiáng)特色色和感召力的的購物中心將將成為一種生生活方式的代代表，成為一一種時尚的象象征，甚至成成為一個很能能吸引人前來來光顧的旅游游地。購物中心的特特色較之百貨貨公司來說將將更為重要，，因?yàn)檫@是購購物中心招商商的重要基礎(chǔ)礎(chǔ)，它會增加加購物中心的的輻射能力，，同時會提高高購物中心的的集客能力，，而集客能力力對于一個購購物中心來說說無異于一條條看不見卻起起著決定作用用的生命線。。目前我國有有很多百貨公公司正在逐步步向購物中心心方向轉(zhuǎn)變，，必須轉(zhuǎn)變的的初衷就在于于“窮則思變變”，在于““千店一面””局面的修正正。百貨公司司商品雷同、、布局雷同、、經(jīng)營方式雷雷同，欠缺特特色，自身的的生存和發(fā)展展壓力面臨著著日益嚴(yán)峻的的挑戰(zhàn)，走管管理取代經(jīng)營營的做法，也也就是通常購購物中心所采采取的做法，，實(shí)行引廠進(jìn)進(jìn)店，進(jìn)而達(dá)達(dá)成雙贏，不不失為百貨公公司經(jīng)營方式式的一種變革革。購物中心不只只是一個概念念，它不是一一個用于炒作作的概念，而而是一種實(shí)實(shí)實(shí)在在的復(fù)合合型商業(yè)形態(tài)態(tài)。它是多業(yè)種、、多業(yè)態(tài)的具具有統(tǒng)一規(guī)劃劃和管理的有有機(jī)組合體，，是一種與時時代發(fā)展緊密密聯(lián)系在一起起的生活方式式和消費(fèi)服務(wù)務(wù)模式。購物中心是社社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展展的產(chǎn)物，是是消費(fèi)水平提提高和生活方方式轉(zhuǎn)變的必必然結(jié)果，是是商業(yè)零售業(yè)業(yè)發(fā)展歷程中中的一個最高高形式，它能能最大限度地地適應(yīng)生活方方式的轉(zhuǎn)變、、滿足現(xiàn)代消消費(fèi)的多種需需要，從而也也就形成了購購物中心比單單一零售業(yè)態(tài)態(tài)更具魅力的的綜合優(yōu)勢。。其功能是通通過愉快的享享受滿足消費(fèi)費(fèi)者購買欲望望來實(shí)現(xiàn)的，，因此購物中中心必須是多多種功能薈萃萃的消費(fèi)服務(wù)務(wù)場所，并且且要在一定程程度上影響和和改變?nèi)藗兊牡纳罘绞揭砸约跋M(fèi)模式式。購物中心心幾乎要集所所有商業(yè)服務(wù)務(wù)業(yè)功能為一一體，提供全全方位的消費(fèi)費(fèi)與服務(wù)，購物中心不不僅要提供更更有選擇余地地的商品，還還要提供具有有附加價值的的服務(wù)乃至消消費(fèi)服務(wù)過程程中的精神享享受。購物中中心功能的多多樣化決定了了它的建筑規(guī)規(guī)模相對都比比較大，特別別是它的共享享空間都比較較大，甚至將將要達(dá)到1:1或1:2的比例；要有有寬闊的購物物通道和良好好的動線設(shè)計(jì)計(jì)，充分考慮慮到來客的休休息和停車設(shè)設(shè)施，要通過過環(huán)境的塑造造形成自身聚聚客的引力。。購物中心的的主力店在于于滿足大眾化化的需求，這這是購物中心心當(dāng)前必須給給予充分保證證的最基本內(nèi)內(nèi)容。相對于于知名的專業(yè)業(yè)店來說，主主力店的招商商似乎更容易易一些，當(dāng)然然要爭取到具具有極強(qiáng)品牌牌號召力的知知名主力店也也是有很大難難度的，特別別是在當(dāng)前形形勢下，完成成好主力店的的招商對于打打開招商局面面是非常重要要的，因?yàn)樗鼘⒄紦?jù)購物物中心很大一一部分的商業(yè)業(yè)空間。四、商業(yè)新發(fā)發(fā)展方向的代代表——購物中心1、購物中心的的特色與發(fā)展展方向購物中心值得得期待的是不不斷升值的物物業(yè)賺取穩(wěn)定定而可觀的租租金，商業(yè)開開發(fā)時在提供供一個平臺，，開發(fā)商要做做的事兒是開開發(fā)，招商、、經(jīng)營、管理理應(yīng)由專業(yè)公公司來做。購物中心代表表了商業(yè)新的的發(fā)展方向，，它取代傳統(tǒng)統(tǒng)商業(yè)模式，，成為商業(yè)新新的發(fā)展方向向，絕不是一句句套話，因因?yàn)橘徫镏兄行臒o論在在獲取利潤潤的方式上上，還是從從管理模式式上，與傳傳統(tǒng)百貨業(yè)業(yè)有著質(zhì)的的不同。四、商業(yè)新新發(fā)展方向向的代表——購物中心1、購物中心心的特色與與發(fā)展方向向四、商業(yè)新新發(fā)展方向向的代表——購物中心2、購物中心心與百貨公公司的區(qū)別別a.購物中心靠靠物業(yè)升值值獲利，百百貨業(yè)靠經(jīng)經(jīng)營獲利購物中心以以實(shí)現(xiàn)與商商戶共贏為為目標(biāo)，將將傳統(tǒng)的商商業(yè)公司與與供應(yīng)商的的經(jīng)銷代銷銷關(guān)系轉(zhuǎn)變變?yōu)樯虡I(yè)管管理公司與與商戶之間間的租賃契契約關(guān)系，，購物中心心靠不斷升升值的物業(yè)業(yè)賺取不斷斷上漲的租租金。物業(yè)業(yè)升值的空空間往往是是成倍增長長，開發(fā)商商由此獲得得的租金利利潤是穩(wěn)定定而可觀的的。以大連連市的勝利利廣場為例例，開發(fā)時時投資十幾幾個億，目目前評估給給四十多億億，這就是是物業(yè)升值值的魅力所所在。相比比之下，傳傳統(tǒng)百貨業(yè)業(yè)獲得利潤潤的方式是是一自營、、聯(lián)營形式式，獲取利利潤。利潤潤是可以答答題估算出出來的，每每年的增長長幅度不大大。特別是是在商業(yè)競競爭十分激激烈的情況況下，打折折讓利，無無異于雪上上加霜，將將百貨業(yè)十十分有限的的利潤再度度削減。我我們經(jīng)常聽聽到商場的的營業(yè)額很很多，可是是利潤卻很很少。b.管理形式存存在根本區(qū)區(qū)別購物中心大大多采取““三權(quán)分離離”的做法法，即把所所有權(quán)與經(jīng)經(jīng)營權(quán)、管管理權(quán)相分分離，把購購物中心交交由專業(yè)的的商業(yè)管理理公司進(jìn)行行管理。開開發(fā)與經(jīng)營營分開，物物業(yè)管理與與商品管理理分離，雙雙方各司其其職，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)真正分工工合作。同同時，購物物中心還可可以有效地地提高商業(yè)業(yè)的勞動生生產(chǎn)率，因因?yàn)橘徫镏兄行膬?nèi)的專專業(yè)店要比比其他單體體店少得多多，其管理理費(fèi)用將大大大降低，，購物中心心營業(yè)員人人均所負(fù)責(zé)責(zé)的面積要要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于于同類的單單體店；購購物中心實(shí)實(shí)行的是特特色化、細(xì)細(xì)分化和專專業(yè)化的經(jīng)經(jīng)營，相對對而言的集集客能力，，特別是有有效顧客的的集客能力力比較強(qiáng)。。3、購物中心心開發(fā)中的的問題四、商業(yè)新新發(fā)展方向向的代表——購物中心a.開發(fā)商要學(xué)學(xué)會多條腿腿走路購物中心最最大的魅力力是靠物業(yè)業(yè)的升值，，這是一種種長線，一一般情況下下要十幾年年才能收回回投資。從從國外的情情況看，成成功的購物物中心沒有有出售鋪面面的。商業(yè)業(yè)開發(fā)時在在提供一個個平臺，開開發(fā)商要做做的事兒是是開發(fā)，而而招商、經(jīng)經(jīng)營、物業(yè)業(yè)管理應(yīng)由由專業(yè)的公公司來運(yùn)行行，而不應(yīng)應(yīng)大包大攬攬，開發(fā)商商要學(xué)會多多條腿走路路。b.要考合作實(shí)實(shí)現(xiàn)共贏采取與零售售商合作的的方式。零零售商有成成熟的經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，有招商商的能力和和一整套有有效地管理理方法。商商業(yè)公司與與地產(chǎn)公司司合作有利利于化解開開發(fā)和經(jīng)營營上的風(fēng)險險，有利于于實(shí)現(xiàn)雙贏贏。對房地地產(chǎn)公司而而言，如果果房地產(chǎn)不不能順利銷銷售出去，，風(fēng)險是很很大的；而而對于商業(yè)業(yè)公司而言言，如果沒沒有好的物物業(yè)設(shè)施和和條件，就就無法更快快的發(fā)展和和壯大，競競爭實(shí)力也也不能得到到增強(qiáng)，同同樣也將面面臨巨大的的競爭壓力力。購物中中心以一位位經(jīng)營管理理者的身份份出現(xiàn)，將將招攬?jiān)S多多