房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風險分析課件

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

與信貸風險分析

馮科

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

與信貸1第一部分：宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)2009年以及2010年的預(yù)測第一部分：宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)2009年以及2010年的預(yù)測2宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)系：主仆關(guān)系

美國GDP與房地產(chǎn)的表現(xiàn)宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)系：主仆關(guān)系

美國GDP與房地產(chǎn)的表現(xiàn)3中國GDP與房地產(chǎn)的趨勢中國GDP與房地產(chǎn)的趨勢4工業(yè)增加值與住宅銷售面積2007年后趨同性加強工業(yè)增加值與住宅銷售面積2007年后趨同性加強5貨幣政策與房地產(chǎn)銷售：

降低利息導致房地產(chǎn)銷售劇增貨幣政策與房地產(chǎn)銷售：

降低利息導致房地產(chǎn)銷售劇增6房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長：

47個子行業(yè)，4000個關(guān)聯(lián)行業(yè)

屬于經(jīng)濟啟動的引擎房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長：

47個子行業(yè)，4000個關(guān)聯(lián)行業(yè)

屬7鋼鐵水泥有色金屬新材料建筑業(yè)金融業(yè)商業(yè)信息服務(wù)交通家用電器家具IT產(chǎn)品汽車服務(wù)業(yè)

原能材料源電力燃氣房地產(chǎn)鋼鐵水泥有色金屬新材料建筑業(yè)金融業(yè)信息服務(wù)家用電器家具IT產(chǎn)8高IMF：對發(fā)達國家看低，對新興國家看高IMF：對發(fā)達國家看低，對新興國家看9中國貿(mào)易增長的預(yù)測中國貿(mào)易增長的預(yù)測10投資，出口，消費用投資替代出口下滑消費與財富結(jié)構(gòu)密切相關(guān)投資，出口，消費用投資替代出口下滑11城市居民47：89農(nóng)村居民53：11城市居民47：89農(nóng)村居民53：1112房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風險分析課件13經(jīng)濟為火，政策是柴：誰來替代國家投資的下滑經(jīng)濟為火，政策是柴：誰來替代國家投資的下滑14財政收入銳減怎么辦？財政收入銳減怎么辦？15財政支出的壓力在第四季度財政支出的壓力在第四季度16危機加稅為哪般？稅收支出的剛性與稅收增長的剛性征收彈性民營企業(yè)的三次危機國慶閱兵的政治經(jīng)濟學思考危機加稅為哪般？稅收支出的剛性與稅收增長的剛性17中國產(chǎn)業(yè)升級方向：金融？房地產(chǎn)？中國產(chǎn)業(yè)升級方向：金融？房地產(chǎn)？18發(fā)達國家2:22:76中國：11：50：39產(chǎn)業(yè)升級：產(chǎn)業(yè)資本向金融資本轉(zhuǎn)變發(fā)達國家2:22:76中國：11：50：39產(chǎn)業(yè)升級：產(chǎn)業(yè)資19信貸余額維持高位信貸余額維持高位20中長期貸款增加，票據(jù)融資減少：

基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)中長期貸款增加，票據(jù)融資減少：

基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)21第二部分從全球金融危機的視角看房地產(chǎn)與金融第二部分從全球金融危機的視角看房地產(chǎn)與金融22今天討論的幾個問題一、次債危機是如何發(fā)演變的，它還可能持續(xù)多長時間，對中國的影響有多大？二、應(yīng)對危機，中國政府的應(yīng)對策略是否得當？中國經(jīng)濟的增長前景如何？三、發(fā)動地產(chǎn)與股市泡沫掩蓋工業(yè)泡沫、等待世界經(jīng)濟復(fù)蘇？今天討論的幾個問題一、次債危機是如何發(fā)演變的，它還可能持續(xù)多23經(jīng)濟增長的因素與國際貿(mào)易資本，技術(shù)，信息，土地，勞動力經(jīng)濟增長的因素與國際貿(mào)易資本，技術(shù)，信息，土地，勞動力24重商主義與貿(mào)易戰(zhàn)爭貴金屬本位下的貨幣制度紙幣本位下的貨幣制度重商主義與貿(mào)易戰(zhàn)爭貴金屬本位下的貨幣制度25全球經(jīng)濟失衡與金融危機美國的發(fā)展道路與中美經(jīng)濟關(guān)系全球經(jīng)濟失衡與金融危機美國的發(fā)展道路與中美經(jīng)濟關(guān)系26:

世界經(jīng)濟循環(huán)圖:貿(mào)易利益與經(jīng)濟戰(zhàn)爭(兩次大戰(zhàn))

雙重夾擊下的中國經(jīng)濟:

世界經(jīng)濟循環(huán)圖:貿(mào)易利益與經(jīng)濟戰(zhàn)爭(兩次大戰(zhàn))

雙重夾擊27資本流動從新興國家向發(fā)達國家經(jīng)濟學教科書的傳統(tǒng)概念：資本流動（capitalflow）應(yīng)是從發(fā)達國家向發(fā)展中國家；過去5-6年的實際:從新興國家向發(fā)達國家。2007年美國凈流入資本9200億美元； 其中從新興國家：3610億美元； 占39%，其中：中國21%，巴西 8.4%，俄國2.8%...資本流動從新興國家向發(fā)達國家經(jīng)濟學教科書的傳統(tǒng)概念：資本流動28外國投資者持有美國證券的資產(chǎn)構(gòu)成

（2007年6月30日，美國財政部報告。單位10億美元）外國投資者持有美國證券的資產(chǎn)構(gòu)成

（2007年6月30日，美29經(jīng)濟增長的極限:資本,勞動與技術(shù)進步

信用鏈條的蔓延與傳遞經(jīng)濟增長的極限:資本,勞動與技術(shù)進步

信用鏈條的蔓延與傳遞30經(jīng)濟增長的極限:資本,勞動與技術(shù)進步

信用鏈條的蔓延與傳遞經(jīng)濟增長的極限:資本,勞動與技術(shù)進步

信用鏈條的蔓延與傳遞31全球金融資金規(guī)模(萬億美圓):經(jīng)濟脫媒(15-20倍)

中國金融落后的幸運:大約只有2-3倍全球金融資金規(guī)模(萬億美圓):經(jīng)濟脫媒(15-20倍)

中國32歐美金融機構(gòu)總資產(chǎn)與持有CDS:

股份制VS有限合伙制歐美金融機構(gòu)總資產(chǎn)與持有CDS:

股份制VS有限合伙制33經(jīng)濟失衡加劇結(jié)構(gòu)失衡問題突出固定資產(chǎn)增長很快的同時有效需要不足經(jīng)濟增長并不能帶來充分就業(yè)通貨膨脹與通貨緊縮的威脅同時存在內(nèi)外經(jīng)濟失衡分稅制導致房價扭曲經(jīng)濟失衡加劇34中國反衰退的政策很及時問題是將大量有毒資產(chǎn)帶到未來中國反衰退的政策很及時問題是將大量有毒資產(chǎn)帶到未來35中國政府調(diào)控經(jīng)濟的決心和能力分析中央投資四萬億地方政府預(yù)算比例

中國政府調(diào)控經(jīng)濟的決心和能力分析中央投資四萬億地方政府預(yù)算比36地方政府比例地方政府比例37中國經(jīng)濟增長能持續(xù)多久：平均7.2%

可望持續(xù)到２０３０

最近10年年增長10%，最后兩年5.4%即可中國經(jīng)濟增長能持續(xù)多久：平均7.2%

可望持續(xù)到２０３０

最382009年中國成為世界制造業(yè)第一大國2009年中國成為世界制造業(yè)第一大國39中國的城市化進程:只完成了47%還有30%-50%的空間中國的城市化進程:只完成了47%還有30%-50%的空間40房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風險分析課件41中國的城市化率低于大多數(shù)國家中國的城市化率低于大多數(shù)國家42人口紅利支撐經(jīng)濟增長人口紅利支撐經(jīng)濟增長43第三部分

房地產(chǎn)調(diào)控與信貸風險分析從機構(gòu)的視角第三部分

房地產(chǎn)調(diào)控與信貸風險分析從機構(gòu)的視角44金融機構(gòu)混業(yè)經(jīng)營的演進過程金融機構(gòu)混業(yè)經(jīng)營的演進過程45我國上市銀行非利息收入占比我國上市銀行非利息收入占比46世界范圍的利差水平世界范圍的利差水平47存款市場份額與網(wǎng)點存款市場份額與網(wǎng)點48美國的利差情況美國的利差情況49金融深化與國民投資升級金融深化與國民投資升級50間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變51金融資產(chǎn)從銀行流向證券金融資產(chǎn)從銀行流向證券52升值與地產(chǎn)的國際經(jīng)驗：正相關(guān)升值與地產(chǎn)的國際經(jīng)驗：正相關(guān)53升值與地產(chǎn)：日本的經(jīng)驗升值與地產(chǎn)：日本的經(jīng)驗54升值與地產(chǎn)：美國的經(jīng)驗升值與地產(chǎn)：美國的經(jīng)驗55升值與地產(chǎn)：英國的經(jīng)驗升值與地產(chǎn)：英國的經(jīng)驗56升值與地產(chǎn)：韓國的經(jīng)驗升值與地產(chǎn)：韓國的經(jīng)驗57匯率波動與地價波動的關(guān)系匯率波動與地價波動的關(guān)系58升值與地產(chǎn)：中日比較升值與地產(chǎn)：中日比較59核心城市在升值中的表現(xiàn)（日本）核心城市在升值中的表現(xiàn)（日本）60早稻田大學熊部教授的觀點竹下登與宮澤日本人對土地的感情被動的金融創(chuàng)新：REITS救銀行鋼珠游戲：

誰能告訴我什么時候是最佳退出時機?中國的策略：在貿(mào)易摩擦和升值之間艱難平衡早稻田大學熊部教授的觀點竹下登與宮澤61升值背景下房地產(chǎn)金融風險釋放：

泡沫破裂與金融危機及其危害破壞宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定經(jīng)濟非均衡增長降低資源配置效率地下經(jīng)濟繁榮加劇貧富分化破壞金融體系引起經(jīng)濟衰退升值背景下房地產(chǎn)金融風險釋放：

泡沫破裂與金融危機及其危害破62正面作用------

房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)正面作用------

房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)63熨平經(jīng)濟波動防止金融危機房地產(chǎn)調(diào)控的目的熨平經(jīng)濟波動房地產(chǎn)調(diào)控的目的64維護社會公平：不容回避的現(xiàn)實諾斯認為，人類社會形成過程中，形成三種不同的社會秩序：原始社會秩序，有限準入秩序、開放準入秩序。

我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一個新階段，表現(xiàn)出房地產(chǎn)的有限準入制度，即社會的精英階層如何分配權(quán)利和租金。維護社會公平：不容回避的現(xiàn)實諾斯認為，人類社會形成過程中，65

房地產(chǎn)的壟斷性容易導致價格歧視房地產(chǎn)具有壟斷性的特征，這是因為土地的特殊性。土地是不可再生資源，在一個地方建了房子就不能在同一個地方再建第二棟房子，這是它壟斷性、排他性的具體表現(xiàn)。同時，在每一片土地上每個房子都是個性化的不一樣的，比如，樓層、朝向、遠眺的景觀等等屬性都不可能是一模一樣。因此，每一個房產(chǎn)也都具備壟斷性、排他性的特點。所以說，土地的價值不是決定于它的地租，而是決定于它上面的產(chǎn)品的類型和價格。由于房屋所具有的壟斷性和個性化特征，所以，房地產(chǎn)商就很容易對購房者實行價格歧視（PriceDiscrimination），這在房地產(chǎn)行業(yè)是普遍存在的現(xiàn)象。而所謂的價格歧視，實質(zhì)上是一種價格差異，指商品或服務(wù)的提供者在向不同的接受者提供相同等級、相同質(zhì)量的商品或服務(wù)時，在接受者之間實行不同的銷售價格。價格歧視是一種重要的壟斷定價行為，是壟斷企業(yè)通過差別價格來獲取超額利潤的一種強權(quán)作法，對買主來說是極不公平的。我們可以舉個例子來說明這種現(xiàn)象，比如某房地產(chǎn)商開發(fā)了一個樓盤，有300套住房，實行內(nèi)部認購、登記，第一撥500人登記，愿意以5000元每平方米的價格購買，接著又來了第二撥500人，愿意以7000元每平方米的價格購買……依此類推，最后房地產(chǎn)商就會把房子賣給愿意出最高價格的購房者。

房地產(chǎn)的壟斷性容易導致價格歧視房地產(chǎn)具有壟斷性的特征，這66房地產(chǎn)開發(fā)形成的外部不經(jīng)濟

導致大城市居民生活質(zhì)量下降房地產(chǎn)開發(fā)形成的外部不經(jīng)濟導致大城市居民生活質(zhì)量下降外部性是指一個經(jīng)濟行為主體在自己的生產(chǎn)和消費活動中對另一個經(jīng)濟行為主體產(chǎn)生的一種的影響。如果是有利的影響，就叫正的外部性，或者叫外部經(jīng)濟性；如果是不利的影響，就叫負的外部性，或者叫外部不經(jīng)濟性?？扑梗–oase,1996）認為造成外部性的原因是：第一，缺乏明確界定的產(chǎn)權(quán)；第二，存在交易費用。因此在交易費用為零時，產(chǎn)權(quán)的明確界定便是實現(xiàn)資源最優(yōu)配置的充分條件。相應(yīng)，房地產(chǎn)外部性也分為房地產(chǎn)外部經(jīng)濟與外部不經(jīng)濟。從房地產(chǎn)的外部經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)可以改善城市景觀，并能夠帶動鄰近地區(qū)地價升值?？梢哉f，房地產(chǎn)的正外部性提升了整個社會福利。但是，隨著城市的不斷開發(fā)建設(shè)，以及城市積聚效應(yīng)引起的大量勞動力的涌入，使得城市道路、住宅不斷擁擠，公共綠地不斷減少，生活質(zhì)量不斷下降。這種負的外部性對于大城市居民而言尤為突出。此外，還有可能存在新型建筑材料應(yīng)用造成光污染和空氣污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干擾等外部不經(jīng)濟現(xiàn)象?？梢钥闯?，我們在享受房地產(chǎn)開發(fā)帶來正的外部性的同時，負的外部性的作用以及影響范圍正在擴大，從而導致大城市居民生活質(zhì)量日益下降。房地產(chǎn)開發(fā)形成的外部不經(jīng)濟

導致大城市居民生活質(zhì)量下降房地產(chǎn)67房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品屬性公共產(chǎn)品具有兩個很顯著的特征，一個是非競爭性特征，表明社會對于該類物品或服務(wù)是普遍需要的，而另一個非排斥性特征則表明了收費是困難的，僅靠市場機制遠遠無法提供最優(yōu)的規(guī)模。房屋部分具有這種公共品的特性，是人們生活中不可缺少的必需品，并且不具有替代性。房屋不像食品這種必需品，因為食品具有很強的替代性，大米和小麥可以相互替代，咖啡和茶葉可以相互替代，但是房屋沒有這個特性，所以說房屋是人們?nèi)粘Ｉ钪胁痪哂刑娲缘谋匦杵?。這是房屋一個顯著的特點，而經(jīng)濟適用房、廉租房這種帶有福利性補貼的住房更接近公共品，一般的商品房則接近私人產(chǎn)品。在住房商品化、市場化改革之后，政府在經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)上似乎沒有太多作為。這是住房商品化改革過程中所帶來的短板，當然這有它的歷史因素。當時實行住房商品化改革，假如住房商品化與經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)一齊起步，那么住房商品化、市場化改革就不可能取得成功，因為大家都依賴廉價的住房。現(xiàn)在住房市場化發(fā)展到了一個階段，房價高企問題突出，是到了該回過頭來反思廉租房這種福利性住房的時候了。房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品屬性公共產(chǎn)品具有兩個很顯著的特征，一個是非68

總的來說，04年以來我國房地產(chǎn)調(diào)控的目標有三控制房地產(chǎn)投資過熱，調(diào)整供求關(guān)系。抑制房價的過快上漲，促進整個社會和諧發(fā)展抑制房地產(chǎn)市場的投資性總的來說，控制房地產(chǎn)投資抑制房價69前期調(diào)控處于無效狀態(tài)房價繼續(xù)上漲房地產(chǎn)投資過熱前期調(diào)控處于無效狀態(tài)房房70具體而言抑制投資多于抑制需求調(diào)控投資過熱甚于關(guān)注住宅公平管住土地但沒有管住錢

住房改革以來

穩(wěn)定有購買力的需求為首要政策但并不為學界和業(yè)界所察覺具體而言抑制投資多于抑制需求71總體的調(diào)控路線圖總體的調(diào)控路線圖72正面作用

------房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)正面作用

------房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)73升值與地產(chǎn)：高度正相關(guān)升值與地產(chǎn)：高度正相關(guān)74房地產(chǎn)信貸比的國際比較房地產(chǎn)信貸比的國際比較75數(shù)據(jù)顯示：個人>全部>開發(fā)商>全部數(shù)據(jù)顯示：個人>全部>開發(fā)商>全部76橫向比較:東亞與東南亞橫向比較:東亞與東南亞77證券信貸比偏低意味著銀行存在過度支持證券信貸比偏低意味著銀行存在過度支持78美國證券化比率超過20%美國證券化比率超過20%79P8012/15/2022房地產(chǎn)的問題和對策中國城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)構(gòu)成P8012/13/2022房地產(chǎn)的問題和對策中國城80房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風險分析課件81房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風險分析課件82房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風險分析課件83房貸占比過重容易導致金融危機房貸占比過重容易導致金融危機84房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風險分析課件85建設(shè)銀行建設(shè)銀行86建設(shè)銀行建設(shè)銀行87建行行業(yè)分布建行行業(yè)分布88貸款五級分類貸款五級分類89我國證券化水平明顯偏低我國證券化水平明顯偏低90

房地產(chǎn)業(yè)周期波動與國民經(jīng)濟周期波動相關(guān)性分析

——以日本為例

中國大陸的經(jīng)濟體制正在從傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型，這一過程至現(xiàn)在為止還遠未結(jié)束?！懊^過河”的過程不可避免會遇到許多具有中國特色的問題。但是，中國大陸在發(fā)展中面臨的大多數(shù)問題還是可以借鑒市場經(jīng)濟發(fā)達國家的經(jīng)驗教訓的。作為一個成熟的市場經(jīng)濟體系，現(xiàn)今日本的經(jīng)濟竟然陷入了困境，這其中必然有許多深層次的問題值得我們研究，以免日后中國的經(jīng)濟重蹈覆轍。房地產(chǎn)業(yè)周期波動的不穩(wěn)定性被無數(shù)研究者和政策制訂者所關(guān)注。但是，將房地產(chǎn)業(yè)的波動和宏觀經(jīng)濟波動作為一個整體，并探討二者之間內(nèi)在的聯(lián)系和相互作用得到的關(guān)注程度與這個問題的重要性相比仍然不足。

房地產(chǎn)業(yè)周期波動與國民經(jīng)濟周期波動相關(guān)性分析

91對經(jīng)濟周期的定義一般認為，經(jīng)濟波動反映了宏觀經(jīng)濟的擴張與收縮，呈現(xiàn)出波峰和波谷的交替出現(xiàn)，整個過程可抽象為繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四個階段。美國經(jīng)濟學家W.C.Mithell、A.F.Burns為經(jīng)濟周期所下的定義為：“經(jīng)濟周期是在主要以工商企業(yè)形式組織其活動的那些國家中所看到的總體活動的波動形態(tài)。”[1]這個定義被大多數(shù)經(jīng)濟學家所接受，同時也是美國國家經(jīng)濟研究局（NBER）研究經(jīng)濟周期波動的依據(jù)所在。美國經(jīng)濟周期研究協(xié)會參考的則是Bry（1971）等人的研究，對經(jīng)濟周期的定義為：“是顯著可觀察的、普遍深入的、持久穩(wěn)固的宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和衰退”，并且指出“這需要根據(jù)產(chǎn)出、收入、就業(yè)和銷售等關(guān)鍵變量共同來測定，而不能由單個變量來決定”[2]。

[1]陳寶森：《美國經(jīng)濟周期研究》，商務(wù)印書館，第5頁，1993，北京。[2]Bry,GerhardandCharlotteBoschan(1971).TheCyclicalAnalysisofTimeSeries:SelectedProceduresandComputerPrograms,NBERTechnicalPaperNo.20.NewYork:ColumbiaUniversityPress.對經(jīng)濟周期的定義一般認為，經(jīng)濟波動反映了宏觀經(jīng)濟的擴張與收縮92波動是個別事件，還是規(guī)律事件？現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟學認為，第一重要的經(jīng)濟波動事實為：波動并未呈現(xiàn)出任何簡單的規(guī)律性或周期性。由于產(chǎn)量變動無規(guī)律，因此現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟學一般不去試圖把波動解釋為長度不同的決定性周期的組合。想在波動中識別出有規(guī)律的基欽周期（3年）、朱格拉周期（10年）、庫茲涅茨周期（20年）和康德拉季耶夫周期（50年）的努力通常被認為是徒勞的。相反，占主導地位的觀點是：不同類型和大小的擾動，每隔一段時間就去擾亂經(jīng)濟，接著這些擾動會傳遍整個經(jīng)濟（戴維·羅默，2001）[1]。

[1]戴維·羅默：《高級宏觀經(jīng)濟學》，商務(wù)印書館，2001，北京。波動是個別事件，還是規(guī)律事件？現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟學認為，第一重要的93房地產(chǎn)周期與監(jiān)測“在對一個現(xiàn)象做觀察研究之前，必不可少的工作是要對這個現(xiàn)象進行準確的定義”[1]。但是，從現(xiàn)有的研究來看，關(guān)于房地產(chǎn)周期的定義如同經(jīng)濟周期的定義一樣，很難說有一個得到大多數(shù)研究者都認可得定義。綜觀相關(guān)文獻，可以發(fā)現(xiàn)研究者多是用諸如租金變化率（Mueller1999）、空置率（Clapp1993，Hendershott1997，Chinloy1996）和建筑活動（LeoGrebler1982）等現(xiàn)象來描述房地產(chǎn)周期波動的現(xiàn)象，而缺少對房地產(chǎn)周期進行明確的定義。Pyhrr（1999）認為英國皇家特許測量師協(xié)會1994年編著出版的《理解房地產(chǎn)周期（UnderstandingthePropertyCycle）》中關(guān)于房地產(chǎn)周期波動總結(jié)的定義是較為恰當?shù)?，即：“房地產(chǎn)周期是所有類型房地產(chǎn)的總體利潤率反復(fù)出現(xiàn)、周期性發(fā)生的，但是無規(guī)則的波動，并且這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)活動的其他許多指標上也明顯具有如此反映，只不過（這些指標）各自或領(lǐng)先或滯后于整體房地產(chǎn)周期?！?/p>

[1]轉(zhuǎn)引自StephenA.Pyhrr,StephenE.RoulacandWaldoL.Born,“RealEstateCyclesandTheirStrategicImplicationforInvestorsandPortfolioManagemersintheGlobalEconomy”,JournalofRealEstateResearch,1999,18:1,7-68.房地產(chǎn)周期與監(jiān)測“在對一個現(xiàn)象做觀察研究之前，必不可少的工作94分析房地產(chǎn)周期的基本框架至于目前在國內(nèi)外研究中用到的“房地產(chǎn)業(yè)周期波動是房地產(chǎn)經(jīng)濟水平起伏波動、并表現(xiàn)為一定的周期循環(huán)的經(jīng)濟現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟運行過程中交替出現(xiàn)和擴張與收縮兩大階段、循環(huán)往復(fù)復(fù)蘇－繁榮－衰退－蕭條四個環(huán)節(jié)”這個描述，則是被研究者公用的，用來分析房地產(chǎn)周期波動的一個基本結(jié)構(gòu)框架，是房地產(chǎn)周期波動的外在表現(xiàn)形式。分析房地產(chǎn)周期的基本框架至于目前在國內(nèi)外研究中用到的“房地產(chǎn)95房地產(chǎn)金融周期的理論研究最早的房地產(chǎn)周期研究基本上是以同質(zhì)市場為前提的。但近來更多的研究注重內(nèi)部市場的區(qū)別以及宏觀經(jīng)濟變量與房地產(chǎn)市場變量的聯(lián)系。在對二戰(zhàn)后美國寫字樓建筑活動及空置率進行研究時，Wheaton（1987）發(fā)現(xiàn)寫字樓空置率與就業(yè)率變化與以及寫字樓本身的供需都有直接的聯(lián)系，并且供給的反應(yīng)比需求更迅速。房地產(chǎn)金融周期的理論研究最早的房地產(chǎn)周期研究基本上是以同質(zhì)市96房地產(chǎn)金融理論周期的理論研究Pritchett（1984）分析了美國1967年到1982年間國家經(jīng)濟對房地產(chǎn)投資周期沖擊，以便找出能夠反應(yīng)房地產(chǎn)周期變化的最關(guān)鍵的現(xiàn)金流變量。他得出兩個結(jié)論：（1）當建筑周期上升到波峰的過程中，需求領(lǐng)先于供給；而在下降到波谷的過程中，需求滯后于供給。（2）反應(yīng)周期變化最好的指標是空置率。一般地，當處于蕭條階段時，空置率上升到較高水平，而在繁榮階段會下降，在建筑周期處于波峰時，空置率下降到最低點。房地產(chǎn)金融理論周期的理論研究Pritchett（1984）分97HEkMAN的研究Hekman(1985)計算了美國14個城市1979年到1983年的寫字樓市場的數(shù)據(jù)，他建立和驗證了兩個模型，發(fā)現(xiàn)寫字樓市場租金對地方經(jīng)濟與對國家宏觀經(jīng)濟變化同樣具有較敏感的反應(yīng)。并且發(fā)現(xiàn)在國家尺度上，就寫字樓建筑而言是具有明顯周期性的。HEkMAN的研究Hekman(1985)計算了美國14個98Kling與McCue的研究Kling與McCue（1987）考慮了宏觀經(jīng)濟因素對寫字樓市場的影響。他們使用了矢量自動調(diào)整模型分析了每個月的寫字樓建筑、貨幣供給、國家利率水平、人均產(chǎn)出（GNP）和綜合價格指數(shù)等資料。他們認為寫字樓過度開發(fā)與市場波動是由于國家利率水平下降導致投資普遍增多。Kling與McCue的研究Kling與McCue（198799DOWNS的結(jié)論Downs(1993)的研究工作得出一個很重要的結(jié)論：由于經(jīng)濟基礎(chǔ)、市場需求、市場供給等方面的不同，不同房地產(chǎn)市場中有不同的空置率均勢。他論證指出，由于一些市場包含了較高比例的公司數(shù)量增長，或者是人口數(shù)量的迅速增長，動態(tài)市場比靜態(tài)市場有較高的空置率。此外，他還驗證了房地產(chǎn)周期與總經(jīng)濟周期之間的聯(lián)系。DOWNS的結(jié)論Downs(1993)的研究工作得出一個很100文獻綜述Janssen,Kruijt與Needham（1994）說明了用交易量衡量房地產(chǎn)周期是比用價格更為有效。這是因為由于存量市場調(diào)整，外部沖擊可能使交易量產(chǎn)生變化而不影響價格。Grissom與DeLisle（1999）利用理論與實證相結(jié)合的方法，探討了房地產(chǎn)周期研究的一些基本理論問題。如（1）房地產(chǎn)周期各階段是否能夠區(qū)分和識別？（2）是否可以利用一些變量把房地產(chǎn)周期的各階段模型化?（3）引起房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)變化的外部沖擊是否可以監(jiān)測或模型化？研究的結(jié)果對這些問題的回答積極肯定的。文獻綜述Janssen,Kruijt與Needham（1101文獻綜述：非經(jīng)濟因素主導在全球化的進程中，各國金融開放程度大大提高，逐漸形成了全球金融體系，資本的跨國流動大大加強。在這種情況下，研究全球房地產(chǎn)周期變化便具有了現(xiàn)實的意義。這種全球尺度的房地產(chǎn)周期研究可以為國際投資提供更為宏觀和更為詳細國際間房地產(chǎn)市場的比較。Bertrand（1995）研究了1985-1994全球房地產(chǎn)周期——原因與結(jié)果。這個報告從全球房地產(chǎn)市場沖突入手，把影響全球房地產(chǎn)周期循環(huán)的國際因素與國家因素相結(jié)合進行分析，對全球房地產(chǎn)市場的變化進行全面的研究。Bertrand分析了形成周期的國際因素和國內(nèi)因素，認為資本流動、各國資本市場自由化、金融管制的放松、扭曲的財政政策和土地利用制度是全球房地產(chǎn)周期波動以及泡沫崩潰的主要原因。杜春艷（1999）總結(jié)了前人的研究，認為可以按照兩種分類方法將引起房地產(chǎn)周期波動的因素進行分類。一是從引發(fā)各種因素變動的原因，分為內(nèi)生因素與外生因素；二是從各種因素的科學屬性或社會屬性劃分為經(jīng)濟因素和非經(jīng)濟因素。文獻綜述：非經(jīng)濟因素主導在全球化的進程中，各國金融開放程度大102日本戰(zhàn)后國民經(jīng)濟發(fā)展的周期規(guī)律時至今日，周期波動仍然是日本經(jīng)濟運行的特征。但是，在對日本經(jīng)濟周期史的考察中，以經(jīng)濟增長率作為指標，車維漢（1999）發(fā)現(xiàn)二次大戰(zhàn)后經(jīng)濟周期發(fā)生了某些變化，經(jīng)濟周期相對縮短；危機對社會生產(chǎn)力的沖擊及其產(chǎn)生的震蕩明顯減輕?，F(xiàn)有的研究成果表明，戰(zhàn)前日本共發(fā)生5次經(jīng)濟危機，戰(zhàn)后共發(fā)生9次經(jīng)濟危機或衰退。與戰(zhàn)前經(jīng)濟的經(jīng)濟危機不同，日本在戰(zhàn)后發(fā)生經(jīng)濟波動時，工業(yè)生產(chǎn)的下降不很嚴重，往往表現(xiàn)為增長率高低的變化，甚至在不少危機或衰退年份，生產(chǎn)還有某種程度的增長。日本戰(zhàn)后國民經(jīng)濟發(fā)展的周期規(guī)律時至今日，周期波動仍然是日本經(jīng)103日本的經(jīng)濟周期日本的經(jīng)濟周期104外向轉(zhuǎn)向內(nèi)需的年份從1986年至1996年，隨著1985年日元開始大幅度升值，日本被迫開始從外向型經(jīng)濟向以內(nèi)需為主導的經(jīng)濟增長模式轉(zhuǎn)變。日本政府對購買采取優(yōu)惠政策，金融機構(gòu)降低貸款率和擴大住宅貸款范圍。但是由之而來的卻是泡沫經(jīng)濟。由圖四可知，1988年住宅用地的公示地價甚至狂漲了25%。1989年日本全國房地產(chǎn)市場總值超過2000兆日元，其房地產(chǎn)總值是國土面積大于日本25倍的美國的4倍。1990年泡沫經(jīng)濟的高峰過去之后，房地產(chǎn)價格出現(xiàn)大幅度回落，隨后日本經(jīng)濟長期處于下降階段（譚剛，2001，裴桂芬1994）。1997年東南亞爆發(fā)金融危機，日本經(jīng)濟陷入了戰(zhàn)后最嚴重的危機中。這使陷入泡沫經(jīng)濟破滅的日本房地產(chǎn)業(yè)備受打擊，至今未回復(fù)元氣。從附表3的數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，從1997年至2001年，日本總體地價下降了18.9%。不過，同期住宅用地地價指數(shù)下降幅度較小，僅有11.1%。外向轉(zhuǎn)向內(nèi)需的年份從1986年至1996年，隨著1985年日105對日本周期的解釋車維漢對日本經(jīng)濟周期發(fā)生這些變化的主要解釋是：科技革命、國際經(jīng)濟一體化促進對外貿(mào)易迅速發(fā)展、資本積聚增大和企業(yè)系列化生產(chǎn)體制、非物質(zhì)資料生產(chǎn)領(lǐng)域的增長、政府對經(jīng)濟的干預(yù)等。對日本周期的解釋車維漢對日本經(jīng)濟周期發(fā)生這些變化的主要解釋是106連續(xù)32年的地產(chǎn)上漲連續(xù)32年的地產(chǎn)上漲107譚剛的看法從20世紀80年代初至1986年，隨著日本經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)入中低速穩(wěn)定增長，整體經(jīng)濟進入穩(wěn)定擴展階段，日本房地產(chǎn)業(yè)也轉(zhuǎn)為相對平穩(wěn)增長期。從圖三可以看出，地價上漲幅度較之5、60年代已經(jīng)趨緩。這個時期日本房地產(chǎn)周期處于1976－1986年周期階段（譚剛，2001）。并且，由于戰(zhàn)后“嬰兒潮”出生的人口進入購房期，引致住宅地價上漲幅度高于總體地價上漲幅度。此外，譚剛認為這個時期日本房地產(chǎn)投資或投機開始向大城市特別是超大規(guī)模城市集中。譚剛的看法從20世紀80年代初至1986年，隨著日本經(jīng)濟從高108日本地價指數(shù)的變化日本地價指數(shù)的變化1091982-2000日本公示地價增長率1982-2000日本公示地價增長率110請您批評指正,歡迎聯(lián)系交流馮科北京大學經(jīng)濟研究所副所長fengke@.c您批評指正,歡迎聯(lián)系交流馮科北京大學經(jīng)濟研究所副所長111演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！112房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

與信貸風險分析

馮科

房地產(chǎn)宏觀調(diào)控

與信貸113第一部分：宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)2009年以及2010年的預(yù)測第一部分：宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)2009年以及2010年的預(yù)測114宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)系：主仆關(guān)系

美國GDP與房地產(chǎn)的表現(xiàn)宏觀經(jīng)濟與房地產(chǎn)的關(guān)系：主仆關(guān)系

美國GDP與房地產(chǎn)的表現(xiàn)115中國GDP與房地產(chǎn)的趨勢中國GDP與房地產(chǎn)的趨勢116工業(yè)增加值與住宅銷售面積2007年后趨同性加強工業(yè)增加值與住宅銷售面積2007年后趨同性加強117貨幣政策與房地產(chǎn)銷售：

降低利息導致房地產(chǎn)銷售劇增貨幣政策與房地產(chǎn)銷售：

降低利息導致房地產(chǎn)銷售劇增118房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長：

47個子行業(yè)，4000個關(guān)聯(lián)行業(yè)

屬于經(jīng)濟啟動的引擎房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈條很長：

47個子行業(yè)，4000個關(guān)聯(lián)行業(yè)

屬119鋼鐵水泥有色金屬新材料建筑業(yè)金融業(yè)商業(yè)信息服務(wù)交通家用電器家具IT產(chǎn)品汽車服務(wù)業(yè)

原能材料源電力燃氣房地產(chǎn)鋼鐵水泥有色金屬新材料建筑業(yè)金融業(yè)信息服務(wù)家用電器家具IT產(chǎn)120高IMF：對發(fā)達國家看低，對新興國家看高IMF：對發(fā)達國家看低，對新興國家看121中國貿(mào)易增長的預(yù)測中國貿(mào)易增長的預(yù)測122投資，出口，消費用投資替代出口下滑消費與財富結(jié)構(gòu)密切相關(guān)投資，出口，消費用投資替代出口下滑123城市居民47：89農(nóng)村居民53：11城市居民47：89農(nóng)村居民53：11124房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風險分析課件125經(jīng)濟為火，政策是柴：誰來替代國家投資的下滑經(jīng)濟為火，政策是柴：誰來替代國家投資的下滑126財政收入銳減怎么辦？財政收入銳減怎么辦？127財政支出的壓力在第四季度財政支出的壓力在第四季度128危機加稅為哪般？稅收支出的剛性與稅收增長的剛性征收彈性民營企業(yè)的三次危機國慶閱兵的政治經(jīng)濟學思考危機加稅為哪般？稅收支出的剛性與稅收增長的剛性129中國產(chǎn)業(yè)升級方向：金融？房地產(chǎn)？中國產(chǎn)業(yè)升級方向：金融？房地產(chǎn)？130發(fā)達國家2:22:76中國：11：50：39產(chǎn)業(yè)升級：產(chǎn)業(yè)資本向金融資本轉(zhuǎn)變發(fā)達國家2:22:76中國：11：50：39產(chǎn)業(yè)升級：產(chǎn)業(yè)資131信貸余額維持高位信貸余額維持高位132中長期貸款增加，票據(jù)融資減少：

基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)中長期貸款增加，票據(jù)融資減少：

基礎(chǔ)設(shè)施與房地產(chǎn)133第二部分從全球金融危機的視角看房地產(chǎn)與金融第二部分從全球金融危機的視角看房地產(chǎn)與金融134今天討論的幾個問題一、次債危機是如何發(fā)演變的，它還可能持續(xù)多長時間，對中國的影響有多大？二、應(yīng)對危機，中國政府的應(yīng)對策略是否得當？中國經(jīng)濟的增長前景如何？三、發(fā)動地產(chǎn)與股市泡沫掩蓋工業(yè)泡沫、等待世界經(jīng)濟復(fù)蘇？今天討論的幾個問題一、次債危機是如何發(fā)演變的，它還可能持續(xù)多135經(jīng)濟增長的因素與國際貿(mào)易資本，技術(shù)，信息，土地，勞動力經(jīng)濟增長的因素與國際貿(mào)易資本，技術(shù)，信息，土地，勞動力136重商主義與貿(mào)易戰(zhàn)爭貴金屬本位下的貨幣制度紙幣本位下的貨幣制度重商主義與貿(mào)易戰(zhàn)爭貴金屬本位下的貨幣制度137全球經(jīng)濟失衡與金融危機美國的發(fā)展道路與中美經(jīng)濟關(guān)系全球經(jīng)濟失衡與金融危機美國的發(fā)展道路與中美經(jīng)濟關(guān)系138:

世界經(jīng)濟循環(huán)圖:貿(mào)易利益與經(jīng)濟戰(zhàn)爭(兩次大戰(zhàn))

雙重夾擊下的中國經(jīng)濟:

世界經(jīng)濟循環(huán)圖:貿(mào)易利益與經(jīng)濟戰(zhàn)爭(兩次大戰(zhàn))

雙重夾擊139資本流動從新興國家向發(fā)達國家經(jīng)濟學教科書的傳統(tǒng)概念：資本流動（capitalflow）應(yīng)是從發(fā)達國家向發(fā)展中國家；過去5-6年的實際:從新興國家向發(fā)達國家。2007年美國凈流入資本9200億美元； 其中從新興國家：3610億美元； 占39%，其中：中國21%，巴西 8.4%，俄國2.8%...資本流動從新興國家向發(fā)達國家經(jīng)濟學教科書的傳統(tǒng)概念：資本流動140外國投資者持有美國證券的資產(chǎn)構(gòu)成

（2007年6月30日，美國財政部報告。單位10億美元）外國投資者持有美國證券的資產(chǎn)構(gòu)成

（2007年6月30日，美141經(jīng)濟增長的極限:資本,勞動與技術(shù)進步

信用鏈條的蔓延與傳遞經(jīng)濟增長的極限:資本,勞動與技術(shù)進步

信用鏈條的蔓延與傳遞142經(jīng)濟增長的極限:資本,勞動與技術(shù)進步

信用鏈條的蔓延與傳遞經(jīng)濟增長的極限:資本,勞動與技術(shù)進步

信用鏈條的蔓延與傳遞143全球金融資金規(guī)模(萬億美圓):經(jīng)濟脫媒(15-20倍)

中國金融落后的幸運:大約只有2-3倍全球金融資金規(guī)模(萬億美圓):經(jīng)濟脫媒(15-20倍)

中國144歐美金融機構(gòu)總資產(chǎn)與持有CDS:

股份制VS有限合伙制歐美金融機構(gòu)總資產(chǎn)與持有CDS:

股份制VS有限合伙制145經(jīng)濟失衡加劇結(jié)構(gòu)失衡問題突出固定資產(chǎn)增長很快的同時有效需要不足經(jīng)濟增長并不能帶來充分就業(yè)通貨膨脹與通貨緊縮的威脅同時存在內(nèi)外經(jīng)濟失衡分稅制導致房價扭曲經(jīng)濟失衡加劇146中國反衰退的政策很及時問題是將大量有毒資產(chǎn)帶到未來中國反衰退的政策很及時問題是將大量有毒資產(chǎn)帶到未來147中國政府調(diào)控經(jīng)濟的決心和能力分析中央投資四萬億地方政府預(yù)算比例

中國政府調(diào)控經(jīng)濟的決心和能力分析中央投資四萬億地方政府預(yù)算比148地方政府比例地方政府比例149中國經(jīng)濟增長能持續(xù)多久：平均7.2%

可望持續(xù)到２０３０

最近10年年增長10%，最后兩年5.4%即可中國經(jīng)濟增長能持續(xù)多久：平均7.2%

可望持續(xù)到２０３０

最1502009年中國成為世界制造業(yè)第一大國2009年中國成為世界制造業(yè)第一大國151中國的城市化進程:只完成了47%還有30%-50%的空間中國的城市化進程:只完成了47%還有30%-50%的空間152房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風險分析課件153中國的城市化率低于大多數(shù)國家中國的城市化率低于大多數(shù)國家154人口紅利支撐經(jīng)濟增長人口紅利支撐經(jīng)濟增長155第三部分

房地產(chǎn)調(diào)控與信貸風險分析從機構(gòu)的視角第三部分

房地產(chǎn)調(diào)控與信貸風險分析從機構(gòu)的視角156金融機構(gòu)混業(yè)經(jīng)營的演進過程金融機構(gòu)混業(yè)經(jīng)營的演進過程157我國上市銀行非利息收入占比我國上市銀行非利息收入占比158世界范圍的利差水平世界范圍的利差水平159存款市場份額與網(wǎng)點存款市場份額與網(wǎng)點160美國的利差情況美國的利差情況161金融深化與國民投資升級金融深化與國民投資升級162間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變間接融資向直接融資轉(zhuǎn)變163金融資產(chǎn)從銀行流向證券金融資產(chǎn)從銀行流向證券164升值與地產(chǎn)的國際經(jīng)驗：正相關(guān)升值與地產(chǎn)的國際經(jīng)驗：正相關(guān)165升值與地產(chǎn)：日本的經(jīng)驗升值與地產(chǎn)：日本的經(jīng)驗166升值與地產(chǎn)：美國的經(jīng)驗升值與地產(chǎn)：美國的經(jīng)驗167升值與地產(chǎn)：英國的經(jīng)驗升值與地產(chǎn)：英國的經(jīng)驗168升值與地產(chǎn)：韓國的經(jīng)驗升值與地產(chǎn)：韓國的經(jīng)驗169匯率波動與地價波動的關(guān)系匯率波動與地價波動的關(guān)系170升值與地產(chǎn)：中日比較升值與地產(chǎn)：中日比較171核心城市在升值中的表現(xiàn)（日本）核心城市在升值中的表現(xiàn)（日本）172早稻田大學熊部教授的觀點竹下登與宮澤日本人對土地的感情被動的金融創(chuàng)新：REITS救銀行鋼珠游戲：

誰能告訴我什么時候是最佳退出時機?中國的策略：在貿(mào)易摩擦和升值之間艱難平衡早稻田大學熊部教授的觀點竹下登與宮澤173升值背景下房地產(chǎn)金融風險釋放：

泡沫破裂與金融危機及其危害破壞宏觀經(jīng)濟穩(wěn)定經(jīng)濟非均衡增長降低資源配置效率地下經(jīng)濟繁榮加劇貧富分化破壞金融體系引起經(jīng)濟衰退升值背景下房地產(chǎn)金融風險釋放：

泡沫破裂與金融危機及其危害破174正面作用------

房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)正面作用------

房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)175熨平經(jīng)濟波動防止金融危機房地產(chǎn)調(diào)控的目的熨平經(jīng)濟波動房地產(chǎn)調(diào)控的目的176維護社會公平：不容回避的現(xiàn)實諾斯認為，人類社會形成過程中，形成三種不同的社會秩序：原始社會秩序，有限準入秩序、開放準入秩序。

我國房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已經(jīng)發(fā)展到了一個新階段，表現(xiàn)出房地產(chǎn)的有限準入制度，即社會的精英階層如何分配權(quán)利和租金。維護社會公平：不容回避的現(xiàn)實諾斯認為，人類社會形成過程中，177

房地產(chǎn)的壟斷性容易導致價格歧視房地產(chǎn)具有壟斷性的特征，這是因為土地的特殊性。土地是不可再生資源，在一個地方建了房子就不能在同一個地方再建第二棟房子，這是它壟斷性、排他性的具體表現(xiàn)。同時，在每一片土地上每個房子都是個性化的不一樣的，比如，樓層、朝向、遠眺的景觀等等屬性都不可能是一模一樣。因此，每一個房產(chǎn)也都具備壟斷性、排他性的特點。所以說，土地的價值不是決定于它的地租，而是決定于它上面的產(chǎn)品的類型和價格。由于房屋所具有的壟斷性和個性化特征，所以，房地產(chǎn)商就很容易對購房者實行價格歧視（PriceDiscrimination），這在房地產(chǎn)行業(yè)是普遍存在的現(xiàn)象。而所謂的價格歧視，實質(zhì)上是一種價格差異，指商品或服務(wù)的提供者在向不同的接受者提供相同等級、相同質(zhì)量的商品或服務(wù)時，在接受者之間實行不同的銷售價格。價格歧視是一種重要的壟斷定價行為，是壟斷企業(yè)通過差別價格來獲取超額利潤的一種強權(quán)作法，對買主來說是極不公平的。我們可以舉個例子來說明這種現(xiàn)象，比如某房地產(chǎn)商開發(fā)了一個樓盤，有300套住房，實行內(nèi)部認購、登記，第一撥500人登記，愿意以5000元每平方米的價格購買，接著又來了第二撥500人，愿意以7000元每平方米的價格購買……依此類推，最后房地產(chǎn)商就會把房子賣給愿意出最高價格的購房者。

房地產(chǎn)的壟斷性容易導致價格歧視房地產(chǎn)具有壟斷性的特征，這178房地產(chǎn)開發(fā)形成的外部不經(jīng)濟

導致大城市居民生活質(zhì)量下降房地產(chǎn)開發(fā)形成的外部不經(jīng)濟導致大城市居民生活質(zhì)量下降外部性是指一個經(jīng)濟行為主體在自己的生產(chǎn)和消費活動中對另一個經(jīng)濟行為主體產(chǎn)生的一種的影響。如果是有利的影響，就叫正的外部性，或者叫外部經(jīng)濟性；如果是不利的影響，就叫負的外部性，或者叫外部不經(jīng)濟性。科斯（Coase,1996）認為造成外部性的原因是：第一，缺乏明確界定的產(chǎn)權(quán)；第二，存在交易費用。因此在交易費用為零時，產(chǎn)權(quán)的明確界定便是實現(xiàn)資源最優(yōu)配置的充分條件。相應(yīng)，房地產(chǎn)外部性也分為房地產(chǎn)外部經(jīng)濟與外部不經(jīng)濟。從房地產(chǎn)的外部經(jīng)濟來看，房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)可以改善城市景觀，并能夠帶動鄰近地區(qū)地價升值。可以說，房地產(chǎn)的正外部性提升了整個社會福利。但是，隨著城市的不斷開發(fā)建設(shè)，以及城市積聚效應(yīng)引起的大量勞動力的涌入，使得城市道路、住宅不斷擁擠，公共綠地不斷減少，生活質(zhì)量不斷下降。這種負的外部性對于大城市居民而言尤為突出。此外，還有可能存在新型建筑材料應(yīng)用造成光污染和空氣污染，以及由于住宅隔音效果不好而造成居民相互干擾等外部不經(jīng)濟現(xiàn)象。可以看出，我們在享受房地產(chǎn)開發(fā)帶來正的外部性的同時，負的外部性的作用以及影響范圍正在擴大，從而導致大城市居民生活質(zhì)量日益下降。房地產(chǎn)開發(fā)形成的外部不經(jīng)濟

導致大城市居民生活質(zhì)量下降房地產(chǎn)179房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品屬性公共產(chǎn)品具有兩個很顯著的特征，一個是非競爭性特征，表明社會對于該類物品或服務(wù)是普遍需要的，而另一個非排斥性特征則表明了收費是困難的，僅靠市場機制遠遠無法提供最優(yōu)的規(guī)模。房屋部分具有這種公共品的特性，是人們生活中不可缺少的必需品，并且不具有替代性。房屋不像食品這種必需品，因為食品具有很強的替代性，大米和小麥可以相互替代，咖啡和茶葉可以相互替代，但是房屋沒有這個特性，所以說房屋是人們?nèi)粘Ｉ钪胁痪哂刑娲缘谋匦杵贰＿@是房屋一個顯著的特點，而經(jīng)濟適用房、廉租房這種帶有福利性補貼的住房更接近公共品，一般的商品房則接近私人產(chǎn)品。在住房商品化、市場化改革之后，政府在經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)上似乎沒有太多作為。這是住房商品化改革過程中所帶來的短板，當然這有它的歷史因素。當時實行住房商品化改革，假如住房商品化與經(jīng)濟適用房和廉租房建設(shè)一齊起步，那么住房商品化、市場化改革就不可能取得成功，因為大家都依賴廉價的住房?，F(xiàn)在住房市場化發(fā)展到了一個階段，房價高企問題突出，是到了該回過頭來反思廉租房這種福利性住房的時候了。房地產(chǎn)具有公共產(chǎn)品屬性公共產(chǎn)品具有兩個很顯著的特征，一個是非180

總的來說，04年以來我國房地產(chǎn)調(diào)控的目標有三控制房地產(chǎn)投資過熱，調(diào)整供求關(guān)系。抑制房價的過快上漲，促進整個社會和諧發(fā)展抑制房地產(chǎn)市場的投資性總的來說，控制房地產(chǎn)投資抑制房價181前期調(diào)控處于無效狀態(tài)房價繼續(xù)上漲房地產(chǎn)投資過熱前期調(diào)控處于無效狀態(tài)房房182具體而言抑制投資多于抑制需求調(diào)控投資過熱甚于關(guān)注住宅公平管住土地但沒有管住錢

住房改革以來

穩(wěn)定有購買力的需求為首要政策但并不為學界和業(yè)界所察覺具體而言抑制投資多于抑制需求183總體的調(diào)控路線圖總體的調(diào)控路線圖184正面作用

------房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)正面作用

------房地產(chǎn)行業(yè)對其他行業(yè)的帶動效應(yīng)185升值與地產(chǎn)：高度正相關(guān)升值與地產(chǎn)：高度正相關(guān)186房地產(chǎn)信貸比的國際比較房地產(chǎn)信貸比的國際比較187數(shù)據(jù)顯示：個人>全部>開發(fā)商>全部數(shù)據(jù)顯示：個人>全部>開發(fā)商>全部188橫向比較:東亞與東南亞橫向比較:東亞與東南亞189證券信貸比偏低意味著銀行存在過度支持證券信貸比偏低意味著銀行存在過度支持190美國證券化比率超過20%美國證券化比率超過20%191P19212/15/2022房地產(chǎn)的問題和對策中國城鎮(zhèn)居民家庭財產(chǎn)構(gòu)成P8012/13/2022房地產(chǎn)的問題和對策中國城192房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風險分析課件193房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風險分析課件194房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風險分析課件195房貸占比過重容易導致金融危機房貸占比過重容易導致金融危機196房地產(chǎn)宏觀調(diào)控與信貸風險分析課件197建設(shè)銀行建設(shè)銀行198建設(shè)銀行建設(shè)銀行199建行行業(yè)分布建行行業(yè)分布200貸款五級分類貸款五級分類201我國證券化水平明顯偏低我國證券化水平明顯偏低202

房地產(chǎn)業(yè)周期波動與國民經(jīng)濟周期波動相關(guān)性分析

——以日本為例

中國大陸的經(jīng)濟體制正在從傳統(tǒng)的計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)型，這一過程至現(xiàn)在為止還遠未結(jié)束?！懊^過河”的過程不可避免會遇到許多具有中國特色的問題。但是，中國大陸在發(fā)展中面臨的大多數(shù)問題還是可以借鑒市場經(jīng)濟發(fā)達國家的經(jīng)驗教訓的。作為一個成熟的市場經(jīng)濟體系，現(xiàn)今日本的經(jīng)濟竟然陷入了困境，這其中必然有許多深層次的問題值得我們研究，以免日后中國的經(jīng)濟重蹈覆轍。房地產(chǎn)業(yè)周期波動的不穩(wěn)定性被無數(shù)研究者和政策制訂者所關(guān)注。但是，將房地產(chǎn)業(yè)的波動和宏觀經(jīng)濟波動作為一個整體，并探討二者之間內(nèi)在的聯(lián)系和相互作用得到的關(guān)注程度與這個問題的重要性相比仍然不足。

房地產(chǎn)業(yè)周期波動與國民經(jīng)濟周期波動相關(guān)性分析

203對經(jīng)濟周期的定義一般認為，經(jīng)濟波動反映了宏觀經(jīng)濟的擴張與收縮，呈現(xiàn)出波峰和波谷的交替出現(xiàn)，整個過程可抽象為繁榮、衰退、蕭條和復(fù)蘇四個階段。美國經(jīng)濟學家W.C.Mithell、A.F.Burns為經(jīng)濟周期所下的定義為：“經(jīng)濟周期是在主要以工商企業(yè)形式組織其活動的那些國家中所看到的總體活動的波動形態(tài)。”[1]這個定義被大多數(shù)經(jīng)濟學家所接受，同時也是美國國家經(jīng)濟研究局（NBER）研究經(jīng)濟周期波動的依據(jù)所在。美國經(jīng)濟周期研究協(xié)會參考的則是Bry（1971）等人的研究，對經(jīng)濟周期的定義為：“是顯著可觀察的、普遍深入的、持久穩(wěn)固的宏觀經(jīng)濟的發(fā)展和衰退”，并且指出“這需要根據(jù)產(chǎn)出、收入、就業(yè)和銷售等關(guān)鍵變量共同來測定，而不能由單個變量來決定”[2]。

[1]陳寶森：《美國經(jīng)濟周期研究》，商務(wù)印書館，第5頁，1993，北京。[2]Bry,GerhardandCharlotteBoschan(1971).TheCyclicalAnalysisofTimeSeries:SelectedProceduresandComputerPrograms,NBERTechnicalPaperNo.20.NewYork:ColumbiaUniversityPress.對經(jīng)濟周期的定義一般認為，經(jīng)濟波動反映了宏觀經(jīng)濟的擴張與收縮204波動是個別事件，還是規(guī)律事件？現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟學認為，第一重要的經(jīng)濟波動事實為：波動并未呈現(xiàn)出任何簡單的規(guī)律性或周期性。由于產(chǎn)量變動無規(guī)律，因此現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟學一般不去試圖把波動解釋為長度不同的決定性周期的組合。想在波動中識別出有規(guī)律的基欽周期（3年）、朱格拉周期（10年）、庫茲涅茨周期（20年）和康德拉季耶夫周期（50年）的努力通常被認為是徒勞的。相反，占主導地位的觀點是：不同類型和大小的擾動，每隔一段時間就去擾亂經(jīng)濟，接著這些擾動會傳遍整個經(jīng)濟（戴維·羅默，2001）[1]。

[1]戴維·羅默：《高級宏觀經(jīng)濟學》，商務(wù)印書館，2001，北京。波動是個別事件，還是規(guī)律事件？現(xiàn)代宏觀經(jīng)濟學認為，第一重要的205房地產(chǎn)周期與監(jiān)測“在對一個現(xiàn)象做觀察研究之前，必不可少的工作是要對這個現(xiàn)象進行準確的定義”[1]。但是，從現(xiàn)有的研究來看，關(guān)于房地產(chǎn)周期的定義如同經(jīng)濟周期的定義一樣，很難說有一個得到大多數(shù)研究者都認可得定義。綜觀相關(guān)文獻，可以發(fā)現(xiàn)研究者多是用諸如租金變化率（Mueller1999）、空置率（Clapp1993，Hendershott1997，Chinloy1996）和建筑活動（LeoGrebler1982）等現(xiàn)象來描述房地產(chǎn)周期波動的現(xiàn)象，而缺少對房地產(chǎn)周期進行明確的定義。Pyhrr（1999）認為英國皇家特許測量師協(xié)會1994年編著出版的《理解房地產(chǎn)周期（UnderstandingthePropertyCycle）》中關(guān)于房地產(chǎn)周期波動總結(jié)的定義是較為恰當?shù)?，即：“房地產(chǎn)周期是所有類型房地產(chǎn)的總體利潤率反復(fù)出現(xiàn)、周期性發(fā)生的，但是無規(guī)則的波動，并且這種現(xiàn)象在房地產(chǎn)活動的其他許多指標上也明顯具有如此反映，只不過（這些指標）各自或領(lǐng)先或滯后于整體房地產(chǎn)周期?！?/p>

[1]轉(zhuǎn)引自StephenA.Pyhrr,StephenE.RoulacandWaldoL.Born,“RealEstateCyclesandTheirStrategicImplicationforInvestorsandPortfolioManagemersintheGlobalEconomy”,JournalofRealEstateResearch,1999,18:1,7-68.房地產(chǎn)周期與監(jiān)測“在對一個現(xiàn)象做觀察研究之前，必不可少的工作206分析房地產(chǎn)周期的基本框架至于目前在國內(nèi)外研究中用到的“房地產(chǎn)業(yè)周期波動是房地產(chǎn)經(jīng)濟水平起伏波動、并表現(xiàn)為一定的周期循環(huán)的經(jīng)濟現(xiàn)象，具體表現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟運行過程中交替出現(xiàn)和擴張與收縮兩大階段、循環(huán)往復(fù)復(fù)蘇－繁榮－衰退－蕭條四個環(huán)節(jié)”這個描述，則是被研究者公用的，用來分析房地產(chǎn)周期波動的一個基本結(jié)構(gòu)框架，是房地產(chǎn)周期波動的外在表現(xiàn)形式。分析房地產(chǎn)周期的基本框架至于目前在國內(nèi)外研究中用到的“房地產(chǎn)207房地產(chǎn)金融周期的理論研究最早的房地產(chǎn)周期研究基本上是以同質(zhì)市場為前提的。但近來更多的研究注重內(nèi)部市場的區(qū)別以及宏觀經(jīng)濟變量與房地產(chǎn)市場變量的聯(lián)系。在對二戰(zhàn)后美國寫字樓建筑活動及空置率進行研究時，Wheaton（1987）發(fā)現(xiàn)寫字樓空置率與就業(yè)率變化與以及寫字樓本身的供需都有直接的聯(lián)系，并且供給的反應(yīng)比需求更迅速。房地產(chǎn)金融周期的理論研究最早的房地產(chǎn)周期研究基本上是以同質(zhì)市208房地產(chǎn)金融理論周期的理論研究Pritchett（1984）分析了美國1967年到1982年間國家經(jīng)濟對房地產(chǎn)投資周期沖擊，以便找出能夠反應(yīng)房地產(chǎn)周期變化的最關(guān)鍵的現(xiàn)金流變量。他得出兩個結(jié)論：（1）當建筑周期上升到波峰的過程中，需求領(lǐng)先于供給；而在下降到波谷的過程中，需求滯后于供給。（2）反應(yīng)周期變化最好的指標是空置率。一般地，當處于蕭條階段時，空置率上升到較高水平，而在繁榮階段會下降，在建筑周期處于波峰時，空置率下降到最低點。房地產(chǎn)金融理論周期的理論研究Pritchett（1984）分209HEkMAN的研究Hekman(1985)計算了美國14個城市1979年到1983年的寫字樓市場的數(shù)據(jù)，他建立和驗證了兩個模型，發(fā)現(xiàn)寫字樓市場租金對地方經(jīng)濟與對國家宏觀經(jīng)濟變化同樣具有較敏感的反應(yīng)。并且發(fā)現(xiàn)在國家尺度上，就寫字樓建筑而言是具有明顯周期性的。HEkMAN的研究Hekman(1985)計算了美國14個210Kling與McCue的研究Kling與McCue（1987）考慮了宏觀經(jīng)濟因素對寫字樓市場的影響。他們使用了矢量自動調(diào)整模型分析了每個月的寫字樓建筑、貨幣