某房地產(chǎn)業(yè)營改增實(shí)操課件

建安房地產(chǎn)業(yè)營改增實(shí)操建安房地產(chǎn)業(yè)營改增實(shí)操建安房地產(chǎn)業(yè)營改增實(shí)操建安與房地產(chǎn)企業(yè)“營改增〞政策解讀第一章增值稅概述增值稅，是以商品〔含應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅效勞〕在流通過程中產(chǎn)生的增值額為征收對象而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。由以下特點(diǎn)：〔1〕普遍征收?！?〕保持稅收中性?！?〕稅收負(fù)擔(dān)由商品、勞務(wù)、效勞的最終消費(fèi)者承擔(dān)?！?〕實(shí)行稅款抵扣制度，防止重負(fù)征稅?！?〕實(shí)行比例稅率。一般實(shí)行根本稅率和優(yōu)惠稅率。〔6〕實(shí)行價外稅制度。

建安房地產(chǎn)業(yè)營改增實(shí)操建安房地產(chǎn)業(yè)營改增實(shí)操建安房地產(chǎn)業(yè)營改1建安與房地產(chǎn)企業(yè)“營改增〞政策解讀第一章增值稅概述增值稅，是以商品〔含應(yīng)稅勞務(wù)和應(yīng)稅效勞〕在流通過程中產(chǎn)生的增值額為征收對象而征收的一種流轉(zhuǎn)稅。由以下特點(diǎn)：〔1〕普遍征收?！?〕保持稅收中性?！?〕稅收負(fù)擔(dān)由商品、勞務(wù)、效勞的最終消費(fèi)者承擔(dān)。〔4〕實(shí)行稅款抵扣制度，防止重負(fù)征稅?！?〕實(shí)行比例稅率。一般實(shí)行根本稅率和優(yōu)惠稅率。〔6〕實(shí)行價外稅制度。

建安與房地產(chǎn)企業(yè)“2?政府工作報告?：從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活效勞業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍，確保所有行業(yè)稅負(fù)只減不增。一、全面推開營改增試點(diǎn)的重大意義營改增作為深化財稅體制改革的重頭戲和供給側(cè)構(gòu)造性改革的重要舉措，前期試點(diǎn)已經(jīng)取得了積極成效，全面推開營改增試點(diǎn)，覆蓋面更廣，意義更大?！?〕實(shí)現(xiàn)了增值稅對貨物和效勞的全覆蓋，根本消除了重復(fù)征稅，打通了增值稅抵扣鏈條，促進(jìn)了社會分工協(xié)作，有力地支持了效勞業(yè)開展和制造業(yè)轉(zhuǎn)型升級。?政府工作報告?：從5月1日起，將試點(diǎn)范圍擴(kuò)大到建筑3〔2〕將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，比較完整地實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)的消費(fèi)型增值稅制度，有利于擴(kuò)大企業(yè)投資，增強(qiáng)企業(yè)經(jīng)營活力。〔3〕進(jìn)一步減輕企業(yè)稅負(fù)，是財稅領(lǐng)域打出“降本錢〞組合拳的重要一招，用短期財政收入的“減〞換取持續(xù)開展勢能的“增〞，為經(jīng)濟(jì)保持中高速增長、邁向中高端水平打下堅(jiān)實(shí)根底?！?〕創(chuàng)造了更加公平、中性的稅收環(huán)境，有效釋放市場在經(jīng)濟(jì)活動中的作用和活力，在推動產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型、構(gòu)造優(yōu)化、消費(fèi)升級、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)和深化供給側(cè)構(gòu)造性改革等方面將發(fā)揮重要的促進(jìn)作用?！?〕減少或防止偷漏稅現(xiàn)象。

〔2〕將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，比較完整地實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)的消4二、幾年來營改增取得的成效2021年10月，為進(jìn)一步深化稅制改革，解決增值稅和營業(yè)稅并存導(dǎo)致的重復(fù)征稅問題，國務(wù)院決定開展?fàn)I改增試點(diǎn)，逐步將征收營業(yè)稅的行業(yè)改為征收增值稅?！参濉硯啄陙頎I改增的成果截至2021年底，全國營改增試點(diǎn)納稅人共計(jì)592萬戶，其中一般納稅人113萬戶，小規(guī)模納稅人479萬戶；累計(jì)實(shí)現(xiàn)減稅6412億元，其中，試點(diǎn)納稅人因稅制轉(zhuǎn)換減稅3133億元，原增值稅納稅人因增加抵扣減稅3279億元。

二、幾年來營改增取得的成效5三、“營改增〞對房地產(chǎn)業(yè)的影響〔一〕防止重復(fù)征稅。實(shí)行營改增，延續(xù)增值稅的抵扣鏈條，防止重復(fù)征稅?！捕辰档头康禺a(chǎn)行業(yè)的整體稅負(fù)和開發(fā)產(chǎn)品的本錢。實(shí)行營改增之后，稅收上引入增值稅的抵扣鏈條。上一層交易帶來的增值稅可以扣除。根據(jù)測算，如果建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)全面實(shí)行營改增，兩大行業(yè)流轉(zhuǎn)稅的稅負(fù)率會降低到3%左右〔目標(biāo)稅負(fù)〕應(yīng)交增值稅＝銷售額×11%－〔材料動力×17%＋勞務(wù)效勞×稅率〕〔三〕促進(jìn)房價的合理回歸。建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)都實(shí)行增值稅，開發(fā)本錢下降，無疑對降低房價會起到很大推動作用?！菜摹撤e極穩(wěn)妥地化解房地產(chǎn)庫存?！参濉硺?biāo)準(zhǔn)納稅行為，防止偷漏稅。三、“營改增〞對房地產(chǎn)業(yè)的影響6第二章一般納稅人與小規(guī)模納稅人的區(qū)別一、增值稅納稅人在中華人民共和國境內(nèi)〔以下稱境內(nèi)〕銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)〔以下稱應(yīng)稅行為〕的單位和個人，為增值稅納稅人，應(yīng)當(dāng)按照本方法繳納增值稅，不繳納營業(yè)稅。1、單位，是指企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團(tuán)體及其他單位。2、個人，是指個體工商戶和其他個人。〔個人指除個體工商戶以外的自然人〕。第7〔一〕?試點(diǎn)實(shí)施方法?第十二條、在境內(nèi)銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指：〔1〕效勞〔租賃不動產(chǎn)除外〕或者無形資產(chǎn)〔自然資源使用權(quán)除外〕的銷售方或者購置方在境內(nèi)；〔2〕所銷售或者租賃的不動產(chǎn)在境內(nèi)；〔3〕所銷售自然資源使用權(quán)的自然資源在境內(nèi)；〔〕財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。〔一〕?試點(diǎn)實(shí)施方法?第十二條、在境內(nèi)銷售效勞、無形資8附件4?跨境應(yīng)稅行為適用增值稅零稅率和免稅政策的規(guī)定?二、境內(nèi)的單位和個人銷售的以下效勞和無形資產(chǎn)免征增值稅，但財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定適用增值稅零稅率的除外：〔一〕以下效勞：1.工程工程在境外的建筑效勞。2.工程工程在境外的工程監(jiān)理效勞。附件49二、單位采用承包、承租、掛靠經(jīng)營方式納稅人確實(shí)定〔一〕同時滿足以下兩個條件的，以發(fā)包人為納稅人：〔1〕以發(fā)包人名義對外經(jīng)營；〔2〕由發(fā)包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任?！舶{稅責(zé)任〕注意：誰簽合同，誰收款，誰開具發(fā)票、誰納稅?！捕巢荒芡瑫r滿足以上兩個條件的，以承包人為納稅人。即：〔1〕以承包人名義對外經(jīng)營；〔2〕由承包人承擔(dān)相關(guān)法律責(zé)任?！ㄖ┕て髽I(yè)掛靠模式？承包人取得法人地位二、單位采用承包、承租、掛靠經(jīng)營方式納稅人確實(shí)定承包10三、試點(diǎn)納稅人的分類：?實(shí)施方法?第三條納稅人分為一般納稅人和小規(guī)模納稅人。應(yīng)稅行為的年應(yīng)征增值稅銷售額〔以下稱應(yīng)稅銷售額〕超過財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為一般納稅人，未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人為小規(guī)模納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的其他個人不屬于一般納稅人。年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)但不經(jīng)常發(fā)生應(yīng)稅行為的單位和個體工商戶可選擇按照小規(guī)模納稅人納稅。三、試點(diǎn)納稅人的分類：11解讀：附件2一〔五〕一般納稅人資格登記。?試點(diǎn)實(shí)施方法?第三條規(guī)定的年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)為500萬元〔含本數(shù)〕。財政部和國家稅務(wù)總局可以對年應(yīng)稅銷售額標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)展調(diào)整。提示：建筑及房地產(chǎn)企業(yè)即或是營改增前12個月內(nèi)銷售額沒到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)500萬元，也應(yīng)當(dāng)申請一般納稅人資格?！绾紊暾?？

解讀：12〔三〕可以申請一般納稅人的規(guī)定?實(shí)施方法?第四條年應(yīng)稅銷售額未超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的納稅人，會計(jì)核算健全，能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的，可以向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理一般納稅人資格登記，成為一般納稅人?！?〕會計(jì)核算健全，是指能夠按照國家統(tǒng)一的會計(jì)制度規(guī)定設(shè)置賬簿，根據(jù)合法、有效憑證核算。〔2〕能夠準(zhǔn)確提供稅務(wù)資料，是指能夠按照增值稅規(guī)定如實(shí)填報增值稅納稅申報表和其他納稅資料，按期申報納稅的。

〔三〕可以申請一般納稅人的規(guī)定13五、增值稅一般納稅人資格實(shí)行登記制——取消審批制?關(guān)于調(diào)整增值稅一般納稅人管理有關(guān)事項(xiàng)的公告?〔國家稅務(wù)總局公告2021年第18號〕，自2021年4月1日起施行?！惨弧吃鲋刀愐话慵{稅人〔以下簡稱一般納稅人〕資格實(shí)行登記制，登記事項(xiàng)由增值稅納稅人向其主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理?！捕臣{稅人辦理一般納稅人資格登記的程序如下：〔1〕納稅人向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)填報?增值稅一般納稅人資格登記表?〔附件1〕，并提供稅務(wù)登記證件；〔2〕納稅人填報內(nèi)容與稅務(wù)登記信息一致的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)當(dāng)場登記；〔3〕納稅人填報內(nèi)容與稅務(wù)登記信息不一致，或者不符合填列要求的，稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)場告知納稅人需要補(bǔ)正的內(nèi)容。五、增值稅一般納稅人資格實(shí)行登記制——取消審批制14

〔三〕納稅人年應(yīng)稅銷售額超過財政部、國家稅務(wù)總局規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)〔以下簡稱規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)〕，且符合有關(guān)政策規(guī)定，選擇按小規(guī)模納稅人納稅的，應(yīng)當(dāng)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交書面說明〔附件2〕?！J(rèn)定為小規(guī)模納稅人。個體工商戶以外的其他個人年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，不需要向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)提交書面說明。〔四〕納稅人年應(yīng)稅銷售額超過規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，在申報期完畢后20個工作日內(nèi)〔應(yīng)當(dāng)〕按照本公告第二條或第三條的規(guī)定辦理相關(guān)手續(xù)；未按規(guī)定時限辦理的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限完畢后10個工作日內(nèi)制作?稅務(wù)事項(xiàng)通知書?，告知納稅人應(yīng)當(dāng)在10個工作日內(nèi)向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理相關(guān)手續(xù)。

15〔五〕除財政部、國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，納稅人自其選擇的一般納稅人資格生效之日起，按照增值稅一般計(jì)稅方法計(jì)算應(yīng)納稅額，并按照規(guī)定領(lǐng)用增值稅專用發(fā)票?！?增值稅一般納稅人資格登記表?“一般納稅人資格生效之日〞：當(dāng)月1日□次月1日□，由納稅人自行勾選〕〔六〕?增值稅一般納稅人資格認(rèn)定管理方法?〔國家稅務(wù)總局令第22號〕第四條第二款第〔一〕項(xiàng)、第七條、第八條、第九條、第十一條暫停執(zhí)行，相應(yīng)條款將依照規(guī)定程序修訂后，重新予以公布。〔五〕除財政部、國家稅務(wù)總局另有規(guī)定外，納稅人自其選16六、扣繳義務(wù)人?試點(diǎn)實(shí)施方法?第六條、中華人民共和國境外〔以下稱境外〕單位或者個人在境內(nèi)發(fā)生應(yīng)稅行為，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，以購置方為增值稅扣繳義務(wù)人。——再無代理人的規(guī)定。財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。

六、扣繳義務(wù)人17七、合并納稅的規(guī)定?試點(diǎn)實(shí)施方法?第七條、兩個或者兩個以上的納稅人，經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局批準(zhǔn)可以視為一個納稅人合并納稅。具體方法由財政部和國家稅務(wù)總局另行制定。原因是：第四十五條、固定業(yè)戶應(yīng)當(dāng)向其機(jī)構(gòu)所在地或者居住地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅?？倷C(jī)構(gòu)和分支機(jī)構(gòu)不在同一縣〔市〕的，應(yīng)當(dāng)分別向各自所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅；經(jīng)財政部和國家稅務(wù)總局或者其授權(quán)的財政和稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，可以由總機(jī)構(gòu)匯總向總機(jī)構(gòu)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報納稅。

七、合并納稅的規(guī)定18第三章增值稅的會計(jì)核算一、增值稅會計(jì)科目的設(shè)置〔一〕小規(guī)模納稅人的會計(jì)科目設(shè)置在“應(yīng)交稅費(fèi)〞科目設(shè)置“應(yīng)交增值稅〞明細(xì)科目?！捕骋话慵{稅人會計(jì)科目設(shè)置〔適用于新工程〕應(yīng)交稅費(fèi)應(yīng)交增值稅未交增值稅增值稅留抵稅額待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額預(yù)交增值稅

191.“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅〞科目借方明細(xì)：“進(jìn)項(xiàng)稅額〞、“已交稅金〞、“減免稅款〞、“出口抵減內(nèi)銷產(chǎn)品應(yīng)納稅額〞、“轉(zhuǎn)出未交增值稅〞、“營改增抵減的銷項(xiàng)稅額〞；貸方明細(xì)：“銷項(xiàng)稅額〞、“出口退稅〞、“進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出〞、“轉(zhuǎn)出多交增值稅〞。

1.“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅〞科目20某房地產(chǎn)業(yè)營改增實(shí)操課件212.“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅〞科目核算企業(yè)應(yīng)交未交或待抵扣增值稅的情況?！?〕借方發(fā)生額：①反映企業(yè)繳納以前月份未交增值稅；②月末自“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅〞科目轉(zhuǎn)入的當(dāng)月多交的增值稅額?！?〕貸方發(fā)生額：反映企業(yè)月末自“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅〞科目轉(zhuǎn)入的當(dāng)月未交的增值稅額。〔3〕期末借方余額反映企業(yè)多交的增值稅，期末貸方余額反映企業(yè)未交的增值稅2.“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅〞科目223.“應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅留抵稅額〞科目財稅[2021]36號文件附件2?營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)有關(guān)事項(xiàng)的規(guī)定?第二條第〔二〕項(xiàng)“增值稅期末留抵稅額〞規(guī)定：“原增值稅一般納稅人兼有銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的，截止到納入營改增試點(diǎn)之日前的增值稅期末留抵稅額，不得從銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)的銷項(xiàng)稅額中抵扣。〞4.“應(yīng)交稅費(fèi)——待抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額〞科目。實(shí)行輔導(dǎo)期的一般納稅人核算尚未穿插稽核比對的專用發(fā)票抵扣聯(lián)、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書以及運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)注明或者計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。根據(jù)財稅[2021]36號，房地產(chǎn)企業(yè)通過購置方式取得在建工程，開具增值稅專用發(fā)票注明的增值稅額，在預(yù)售階段不能扣除，待銷售時可分兩年抵扣。暫計(jì)入本科目。

3.“應(yīng)交稅費(fèi)——增值稅留抵稅額〞科目235.“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅〞科目根據(jù)財稅[2021]36號規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)的新工程在預(yù)售階段按照增值稅的稅率〔11%〕和預(yù)征率〔3%〕預(yù)征的增值稅。老工程按照征收率〔5%〕和預(yù)征率〔3%〕預(yù)征的增值稅。5.“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅〞科目24老工程使用的會計(jì)科目：

應(yīng)交增值稅預(yù)交增值稅未交增值稅應(yīng)交稅費(fèi)會計(jì)業(yè)務(wù)舉例：〔1〕取得預(yù)售收入借：銀行存款貸：預(yù)收賬款

老工程使用的會計(jì)科目：應(yīng)交增值稅預(yù)交增值稅25二、“營改增〞對建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)會計(jì)核算體系的影響建筑企業(yè)營改增之后，賬戶體系上有一些變化?！惨弧硟r內(nèi)稅變成價外稅營業(yè)稅是價內(nèi)稅，按照營業(yè)額和適用稅率計(jì)算的營業(yè)稅對企業(yè)來講是一項(xiàng)“稅前扣除的費(fèi)用〞，在“營業(yè)稅金及附加〞科目核算，計(jì)算應(yīng)納稅所得時允許扣除。營改增之后按照銷售額計(jì)算的銷項(xiàng)稅額，購入貨物和勞務(wù)帶來的進(jìn)項(xiàng)稅額，均屬于和政府的往來款，在“應(yīng)交稅費(fèi)〞科目核算，貸方大于借方屬于應(yīng)交增值稅款，次月15日前納稅。借方大于貸方屬于待抵扣增值稅或多交的增值稅，可以在以后期間抵扣。二、“營改增〞對建筑業(yè)房地產(chǎn)業(yè)會計(jì)核算體系的影響26〔二〕關(guān)于附加稅營改增之后，城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加按當(dāng)月應(yīng)交增值稅額計(jì)算，在“營業(yè)稅金及附加〞科目核算?！踩碃I改增之后會有一段時間，營業(yè)稅與增值稅并行，增值稅中一般計(jì)稅方法與簡易計(jì)稅方法并行，這就出現(xiàn)兩種情況：如何核算銷售額和營業(yè)額，如何核算進(jìn)項(xiàng)稅額〔1〕“主營業(yè)務(wù)收入〞要按營業(yè)額、銷售額分別核算?！颁N售額〞要分不同稅率和征收率銷售額核算。〔2〕進(jìn)項(xiàng)稅額的核算：劃分允許扣除和不得扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額，不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額按銷售額比例法或?qū)嶋H本錢法核算。不得扣除的進(jìn)項(xiàng)稅額要做轉(zhuǎn)出處理?！覲34?征稅范圍?〔二〕關(guān)于附加稅27第四章征稅范圍一、銷售效勞是指有償提供交通運(yùn)輸效勞、郵政效勞、電信效勞、建筑效勞、金融效勞、現(xiàn)代效勞、生活效勞?！惨弧辰煌ㄟ\(yùn)輸業(yè)：是指通過陸路〔地上或地下〕運(yùn)送貨物或旅客的運(yùn)輸業(yè)務(wù)活動。包括陸路運(yùn)輸效勞、水路運(yùn)輸效勞、航空運(yùn)輸效勞、管道運(yùn)輸效勞?！捕赤]政效勞〔三〕電信效勞〔四〕建筑效勞：是指各類建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施的建造、修繕、裝飾、線路、管道、設(shè)備等的安裝以及其他工程作業(yè)的業(yè)務(wù)活動。包括規(guī)定工程效勞、安裝效勞、修繕效勞、裝飾效勞、其他建筑效勞。

28〔五〕金融效勞〔六〕現(xiàn)代效勞〔1〕研發(fā)和技術(shù)效勞；〔2〕信息技術(shù)效勞；〔3〕文化創(chuàng)意效勞；〔4〕物流輔助效勞；〔5〕租賃效勞：按租賃物的實(shí)物形態(tài)劃分為有形動產(chǎn)租賃和不動產(chǎn)租賃?！?〕鑒證咨詢效勞；〔7〕播送影視效勞；〔8〕商業(yè)輔助效勞；〔9〕其他現(xiàn)代效勞。

〔五〕金融效勞29〔七〕生活效勞〔1〕文化體育效勞〔2〕教育醫(yī)療效勞〔3〕旅游娛樂效勞〔4〕餐飲住宿效勞〔5〕居民日常效勞〔6〕其他生活效勞〔七〕生活效勞30二、銷售無形資產(chǎn)銷售無形資產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)所有權(quán)或者使用權(quán)的業(yè)務(wù)活動。無形資產(chǎn)，是指不具實(shí)物形態(tài)，但能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資產(chǎn)。包括：〔1〕技術(shù)，包括專利或非專利技術(shù)；〔2〕自然資源使用權(quán)，包括土地使用權(quán)、海域使用權(quán)、探礦權(quán)、采礦權(quán)、取水權(quán)和其他自然資源使用權(quán)?！?〕其他權(quán)益性無形資產(chǎn)，包括根底設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)、公共事業(yè)特許權(quán)、配額、特許經(jīng)營權(quán)、連鎖經(jīng)營權(quán)、肖像權(quán)、冠名權(quán)等。二、銷售無形資產(chǎn)31三、銷售不動產(chǎn)銷售不動產(chǎn)，是指轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)的業(yè)務(wù)活動。不動產(chǎn)，是指不能移動或者移動后會引起性質(zhì)、形狀改變的財產(chǎn)。包括：〔1〕建筑物，包括住宅、商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓等可供居住、工作或者進(jìn)展其他活動的建造物。〔2〕構(gòu)筑物，包括道路、橋梁、隧道、水壩等構(gòu)造物?！?〕按照銷售不動產(chǎn)繳納增值稅的：①轉(zhuǎn)讓建筑物有限產(chǎn)權(quán)或者永久使用權(quán)的，②轉(zhuǎn)讓在建的建筑物或者構(gòu)筑物所有權(quán)的，③以及在轉(zhuǎn)讓建筑物或者構(gòu)筑物時一并轉(zhuǎn)讓其所占土地的使用權(quán)的。在境內(nèi)銷售或者租賃不動產(chǎn)，是指所銷售或者租賃的不動產(chǎn)在境內(nèi)。三、銷售不動產(chǎn)32四、有償銷售銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，是指有償提供效勞、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或有償銷售不動產(chǎn)。有償，是指取得貨幣、貨物或者其他經(jīng)濟(jì)利益。但以下非經(jīng)營活動情形除外：〔一〕單位收取的同時滿足以下條件的政府性基金或者行政事業(yè)性收費(fèi)?！?〕由國務(wù)院或者財政部批準(zhǔn)設(shè)立的政府性基金，由國務(wù)院或者省級人民政府及其財政、價格主管部門批準(zhǔn)設(shè)立的行政事業(yè)性收費(fèi)；〔2〕收取時開具省級以上〔含省級〕財政部門印制的財政票據(jù)；〔3〕所收款項(xiàng)全額上繳財政?！捕硢挝换蛘邆€體工商戶聘用的員工為本單位或者雇主提供取得工資的效勞?！踩硢挝换蛘邆€體工商戶為聘用的員工提供效勞。——何謂“本單位員工〞？〔四〕財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。

四、有償銷售33五、視同銷售?實(shí)施方法?第十三條以下情形視同銷售效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，但用于公益事業(yè)或者以社會公眾為對象的除外；〔1〕單位或者個體工商戶向其他單位或者個人無償提供效勞?！?〕單位或者個人向其他單位或者個人無償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)?！?〕財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。五、視同銷售34?增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第四條單位或者個體工商戶的以下行為，視同銷售貨物：〔一〕將貨物交付其他單位或者個人代銷；〔二〕銷售代銷貨物；〔三〕設(shè)有兩個以上機(jī)構(gòu)并實(shí)行統(tǒng)一核算的納稅人，將貨物從一個機(jī)構(gòu)移送其他機(jī)構(gòu)用于銷售，但相關(guān)機(jī)構(gòu)設(shè)在同一縣〔市〕的除外；?關(guān)于企業(yè)所屬機(jī)構(gòu)間移送貨物征收增值稅問題的通知?〔國稅發(fā)［1998］137號〕：所稱的“用于銷售〞，是指受貨機(jī)構(gòu)發(fā)生以下情形之一的經(jīng)營行為：向購貨方開具發(fā)票；向購貨方收取貨款。受貨機(jī)構(gòu)的貨物移送行為有上述兩項(xiàng)情形之一的，應(yīng)當(dāng)向所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)繳納增值稅；未發(fā)生上述兩項(xiàng)情形的，那么應(yīng)由總機(jī)構(gòu)統(tǒng)一繳納增值稅?！ㄖ髽I(yè)、房地產(chǎn)企業(yè)將建材移送到分公司、工程部不視同銷售。

?增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)那么?第四條單位或者個體工35〔四〕將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅工程〔營業(yè)稅工程〕；〔五〕將自產(chǎn)、委托加工的貨物用于集體福利或者個人消費(fèi)；〔六〕將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或者個體工商戶；〔七〕將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物分配給股東或者投資者；〔八〕將自產(chǎn)、委托加工或者購進(jìn)的貨物無償贈送其他單位或者個人。〔四〕將自產(chǎn)或者委托加工的貨物用于非增值稅應(yīng)稅工程〔36

增值稅的稅率

和征收率稅率征收率17%，銷售或進(jìn)口貨物、有形動產(chǎn)租賃。13%，糧油水電氣書報農(nóng)藥化肥11%，交通運(yùn)輸、郵政、根底電信、建筑、不動產(chǎn)租賃效勞，銷售不動產(chǎn)，銷售土地使用權(quán)。6%，現(xiàn)代效勞業(yè)、增值電信效勞、金融保險業(yè)、生活效勞業(yè)。零，具體范圍由財政部和國家稅務(wù)總局另行規(guī)定。3%，小規(guī)模納稅人，財政部和國家稅務(wù)總局另有規(guī)定的除外。第五章稅率、征收率與應(yīng)納稅額的計(jì)算

第一節(jié)稅率與征收率

37第二節(jié)應(yīng)納稅額計(jì)算的一般性規(guī)定?實(shí)施方法?增值稅的計(jì)稅方法，包括一般計(jì)稅方法和簡易計(jì)稅方法?！?〕一般計(jì)稅方法按照銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額的差額計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額＝銷項(xiàng)稅額－進(jìn)項(xiàng)稅額銷項(xiàng)稅額＝銷售額×稅率〔2〕簡易計(jì)稅方法按照銷售額與征收率的乘積計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率〔3〕境外單位和個人在境內(nèi)提供勞務(wù)應(yīng)扣繳稅款的計(jì)稅方法。

第二節(jié)應(yīng)納稅額計(jì)算的一般性38一、一般納稅人計(jì)稅方法?實(shí)施方法?第十八條一般納稅人提供給稅效勞適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅。一般納稅人提供財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的特定應(yīng)稅效勞，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅，但一經(jīng)選擇，36個月內(nèi)不得變更?！魇章蕿?%，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。?解讀?附件2第一條、〔六〕計(jì)稅方法。一般納稅人發(fā)生以下應(yīng)稅行為可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅〔征收率3％〕：〔1〕公共交通運(yùn)輸效勞。公共交通運(yùn)輸效勞，包括輪客渡、公交客運(yùn)、地鐵、城市輕軌、出租車、長途客運(yùn)、班車。班車，是指按固定路線、固定時間運(yùn)營并在固定站點(diǎn)?？康倪\(yùn)送旅客的陸路運(yùn)輸效勞。

一、一般納稅人計(jì)稅方法39二、小規(guī)模納稅人計(jì)稅方法?實(shí)施方法?第十九條小規(guī)模納稅人提供給稅勞務(wù)、應(yīng)稅效勞適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅?！?條例?第十二條，小規(guī)模納稅人增值稅征收率為3%，增值稅的調(diào)整由國務(wù)院決定。不得抵扣進(jìn)展稅額。〕三、境外單位或個人在境內(nèi)提供給稅效勞的計(jì)稅方法?實(shí)施方法?第二十條境外單位或者個人在境內(nèi)提供給稅效勞，在境內(nèi)未設(shè)有經(jīng)營機(jī)構(gòu)的，扣繳義務(wù)人按照以下公式計(jì)算應(yīng)扣繳稅額：應(yīng)扣繳稅額＝承受方支付的價款÷〔1＋稅率〕×稅率

二、小規(guī)模納稅人計(jì)稅方法40[例4—1]某房地產(chǎn)公司委托A國的設(shè)計(jì)院進(jìn)展開發(fā)小區(qū)的設(shè)計(jì)，A國設(shè)計(jì)院已派設(shè)計(jì)人員到我國來現(xiàn)場設(shè)計(jì)。2021年1月20日，房地產(chǎn)公司按合同規(guī)定支付設(shè)計(jì)費(fèi)100萬美元。該公司應(yīng)當(dāng)代扣代繳增值稅及企業(yè)所得稅。當(dāng)天美元與人民幣的匯率中間價為6.5202。

[例4—1]某房地產(chǎn)公司委托A國的設(shè)計(jì)院進(jìn)展開41第三節(jié)應(yīng)納稅額的一般計(jì)稅方法一、應(yīng)納稅額的計(jì)算?實(shí)施方法?第二十一條一般計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指當(dāng)期銷項(xiàng)稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額后的余額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝當(dāng)期銷項(xiàng)稅額－當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額——購進(jìn)扣除法。從銷售方或勞務(wù)提供方取得的增值稅專用發(fā)票上注明的增值稅額可以抵扣。當(dāng)期銷項(xiàng)稅額小于當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額缺乏抵扣時，其缺乏局部可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵扣。

42例4—2、營改增以后，甲房地產(chǎn)公司于20XX年X月份銷售住宅，取得售房收入〔含稅〕1110萬元，當(dāng)月應(yīng)稅支出如下：〔1〕購進(jìn)鋼材一批，取得的增值稅專用發(fā)票，貨款1000000元，增值稅170000元。〔2〕購進(jìn)小轎車一輛，取得機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票，汽車價款600000元，增值稅額102000元?！?〕支付乙施工企業(yè)工程款5000000元，取得建筑業(yè)增值稅專用發(fā)票，稅率11%，增值稅額550000元。銷項(xiàng)稅額＝11100000÷〔1＋11%〕×11%＝1100000〔元〕進(jìn)項(xiàng)稅額＝170000＋102000＋550000＝822000〔元〕應(yīng)納增值稅額＝1100000－822000＝278000〔元〕例4—2、營改增以后，甲房地產(chǎn)公司于20XX年X月份43二、銷項(xiàng)稅額?實(shí)施方法?第二十二條銷項(xiàng)稅額，是指納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算的增值稅額?！惨弧充N項(xiàng)稅額是應(yīng)稅效勞的銷售額和增值稅稅率的乘積，是該環(huán)節(jié)應(yīng)稅效勞的增值稅整體稅金，扣除進(jìn)項(xiàng)稅額后形成當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額。銷項(xiàng)稅額計(jì)算公式：銷項(xiàng)稅額＝銷售額×稅率〔二〕會計(jì)處理：一般納稅人應(yīng)在“應(yīng)交稅費(fèi)〞科目下設(shè)置“應(yīng)交增值稅——銷項(xiàng)稅額〞專欄。一般納稅人銷售貨物、提供給稅勞務(wù)、提供給稅效勞收取的銷項(xiàng)稅額，屬于負(fù)債性質(zhì)，用藍(lán)字登記〔貸方〕；退回貨物應(yīng)沖減的銷項(xiàng)稅額，用紅字登記。

二、銷項(xiàng)稅額44〔三〕含稅銷售額換算成不含稅銷售額?實(shí)施方法?第二十三條一般計(jì)稅方法的銷售額不包括銷項(xiàng)稅額，納稅人采用銷售額和銷項(xiàng)稅額合并定價方法的，按照以下公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷〔1＋稅率〕

——根據(jù)?試點(diǎn)實(shí)施方法?第五十三條規(guī)定，向消費(fèi)者個人提供給稅效勞、銷售不動產(chǎn)不得開具增值稅專用發(fā)票。房地產(chǎn)開發(fā)公司向個人銷售房產(chǎn)，建筑企業(yè)向個人提供建筑勞務(wù)，一般應(yīng)當(dāng)開具增值稅普通發(fā)票，按上述公式和適用稅率計(jì)算銷項(xiàng)稅額。

〔三〕含稅銷售額換算成不含稅銷售額45〔四〕建筑業(yè)簡易計(jì)稅方法銷售額確實(shí)定試點(diǎn)納稅人提供建筑效勞適用簡易計(jì)稅方法的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除支付的分包款后的余額為銷售額?！参濉撤康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般計(jì)稅方法銷售額確實(shí)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人銷售其開發(fā)的房地產(chǎn)工程〔選擇簡易計(jì)稅方法的房地產(chǎn)老工程除外〕，以取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除受讓土地時向政府部門支付的土地價款后的余額為銷售額。房地產(chǎn)老工程，是指?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2021年4月30日前的房地產(chǎn)工程?？鄢南蛘Ц兜耐恋貎r款，以省級以上〔含省級〕財政部門監(jiān)〔印〕制的財政票據(jù)為合法有效憑證?！菜摹辰ㄖI(yè)簡易計(jì)稅方法銷售額確實(shí)定46三、進(jìn)項(xiàng)稅額?實(shí)施方法?第二十四條進(jìn)項(xiàng)稅額，是指納稅人購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，支付或者負(fù)擔(dān)的增值稅額?！惨弧尺M(jìn)項(xiàng)稅額的抵扣條件?實(shí)施方法?第二十五條以下進(jìn)項(xiàng)稅額準(zhǔn)予從銷項(xiàng)稅額中抵扣：〔1〕從銷售方取得的?增值稅專用發(fā)票?〔含稅控?機(jī)動車銷售統(tǒng)一發(fā)票?，下同〕上注明的增值稅稅額?！?〕從海關(guān)取得的?海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書?上注明的增值稅額。

三、進(jìn)項(xiàng)稅額47〔3〕購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書外，按照農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的農(nóng)產(chǎn)品買價和13%的扣除率計(jì)算的進(jìn)項(xiàng)稅額。計(jì)算公式為：進(jìn)項(xiàng)稅額=買價×扣除率〔13%〕買價，是指納稅人購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品在農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票或者銷售發(fā)票上注明的價款和按照規(guī)定繳納的煙葉稅。購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，按照?農(nóng)產(chǎn)品增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額核定扣除試點(diǎn)實(shí)施方法?〔財稅[2021]38號〕抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的除外。〔4〕從境外單位或者個人購進(jìn)效勞、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，自稅務(wù)機(jī)關(guān)或者扣繳義務(wù)人取得的解繳稅款的完稅憑證上注明的增值稅額?！惨韵路Q?稅收繳款憑證?〕〔3〕購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品，除取得增值稅專用發(fā)票或者海關(guān)進(jìn)口增值48〔二〕增值稅扣除憑證涉及業(yè)務(wù)增值稅扣除憑證抵扣額境內(nèi)增值稅業(yè)務(wù)增值稅專用發(fā)票增值稅額進(jìn)口業(yè)務(wù)海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書增值稅額接受境外單位或個人提供的應(yīng)稅服務(wù)解繳稅款的完稅憑證增值稅額購進(jìn)農(nóng)產(chǎn)品農(nóng)產(chǎn)品銷售發(fā)票或農(nóng)產(chǎn)品收購發(fā)票進(jìn)項(xiàng)稅額＝買價×扣除率（13%）2021年19號公告：自2021年4月1日起，納稅人使用增值稅普通發(fā)票開具收購發(fā)票，系統(tǒng)在發(fā)票左上角自動打印“收購〞字樣?！捕吃鲋刀惪鄢龖{證涉及49〔三〕不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額?實(shí)施方法?第二十七條以下工程的進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣：〔1〕用于簡易計(jì)稅方法計(jì)稅工程、免征增值稅工程、集體福利或者個人消費(fèi)的購進(jìn)貨物、加工修理修配勞務(wù)、效勞、無形資產(chǎn)和不動產(chǎn)。其中涉及的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，僅指專用于上述工程的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)〔不包括其他權(quán)益性無形資產(chǎn)〕、不動產(chǎn)。納稅人的交際應(yīng)酬消費(fèi)屬于個人消費(fèi)。〔2〕非正常損失的購進(jìn)貨物，以及相關(guān)的加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸效勞?！?〕非正常損失的在產(chǎn)品、產(chǎn)成品所耗用的購進(jìn)貨物〔不包括固定資產(chǎn)〕、加工修理修配勞務(wù)和交通運(yùn)輸效勞?！踩巢坏玫挚鄣倪M(jìn)項(xiàng)稅額50〔4〕非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)效勞和建筑效勞?！?〕非正常損失的不動產(chǎn)在建工程所耗用的購進(jìn)貨物、設(shè)計(jì)效勞和建筑效勞。納稅人新建、改建、擴(kuò)建、修繕、裝飾不動產(chǎn)，均屬于不動產(chǎn)在建工程。第〔4〕項(xiàng)、第〔5〕項(xiàng)所稱貨物，是指構(gòu)成不動產(chǎn)實(shí)體的材料和設(shè)備，包括建筑裝飾材料和給排水、采暖、衛(wèi)生、通風(fēng)、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調(diào)、電梯、電氣、智能化樓宇設(shè)備及配套設(shè)施。非正常損失，是指因管理不善造成貨物被盜、喪失、霉?fàn)€變質(zhì)，以及因違反法律法規(guī)造成貨物或者不動產(chǎn)被依法沒收、銷毀、撤除的情形。

〔4〕非正常損失的不動產(chǎn)，以及該不動產(chǎn)所耗用的購進(jìn)貨物51〔6〕購進(jìn)的旅客運(yùn)輸效勞、貸款效勞、餐飲效勞、居民日常效勞和娛樂效勞。〔7〕財政部和國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他情形。固定資產(chǎn)，是指使用期限超過12個月的機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的設(shè)備、工具、器具等有形動產(chǎn)?！?〕購進(jìn)的旅客運(yùn)輸效勞、貸款效勞、餐飲效勞、居民日常52四、進(jìn)項(xiàng)稅額遞延抵扣的規(guī)定附件2一〔四〕進(jìn)項(xiàng)稅額1.適用一般計(jì)稅方法的試點(diǎn)納稅人，2021年5月1日后取得并在會計(jì)制度上按固定資產(chǎn)核算的不動產(chǎn)或者2021年5月1日后取得的不動產(chǎn)在建工程，其進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)自取得之日起分2年從銷項(xiàng)稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。——遞延抵扣的規(guī)定。取得不動產(chǎn)，包括以直接購置、承受捐贈、承受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程。融資租入的不動產(chǎn)以及在施工現(xiàn)場修建的臨時建筑物、構(gòu)筑物，其進(jìn)項(xiàng)稅額不適用上述分2年抵扣的規(guī)定。四、進(jìn)項(xiàng)稅額遞延抵扣的規(guī)定53五、兼營業(yè)務(wù)不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算〔一〕銷售額比例法適用一般計(jì)稅方法的納稅人，兼營簡易計(jì)稅方法計(jì)稅工程、免征增值稅工程而無法劃分不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額，按照以下公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝當(dāng)期無法劃分的全部進(jìn)項(xiàng)稅額×〔當(dāng)期簡易計(jì)稅方法計(jì)稅工程銷售額+免征增值稅工程銷售額〕÷當(dāng)期全部銷售額主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可以按照上述公式依據(jù)年度數(shù)據(jù)對不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額進(jìn)展清算。五、兼營業(yè)務(wù)不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的計(jì)算54例4—3、乙房地產(chǎn)公司在建的工程有2個，A工程是營改增之前取得的的工程，實(shí)行簡易方法征稅，征收率3%；B工程是營改增之后取得的工程，按一般計(jì)稅方法征收。2021年7月份，均已進(jìn)展銷售，A工程取得銷售收入3690萬元，B工程取得銷售收入5000萬元。本月購入材料及勞務(wù)如下：〔1〕購進(jìn)鋼材一批，取得增值稅專用發(fā)票，價款24000000元，增值稅額為4080000元?！?〕購進(jìn)商品混凝土，取得增值稅專用發(fā)票。價款4760000元，增值稅額為142800元?！?〕從小規(guī)模納稅人處購得砂石料一批，取得稅務(wù)機(jī)關(guān)代開的增值稅專用發(fā)票，征收率3%，價款567000元，增值稅額17010元。例4—3、乙房地產(chǎn)公司在建的工程有2個，A工程是營改55〔4〕購置塔吊一臺取得增值稅專用發(fā)票，價款1500000元，增值稅額為255000元，〔5〕購入勞動保護(hù)用品一批取得增值稅專用發(fā)票，價款120000元，增值稅額20400元。請計(jì)算，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)入A工程本錢的進(jìn)項(xiàng)稅額。

〔4〕購置塔吊一臺取得增值稅專用發(fā)票，價款150056〔二〕實(shí)際本錢法已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的購進(jìn)貨物〔不含固定資產(chǎn)〕、勞務(wù)、效勞，發(fā)生進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣規(guī)定情形〔簡易計(jì)稅方法計(jì)稅工程、免征增值稅工程除外〕的，應(yīng)將該進(jìn)項(xiàng)稅額從當(dāng)期進(jìn)項(xiàng)稅額中扣減；無法確定該進(jìn)項(xiàng)稅額的，按照當(dāng)期實(shí)際本錢計(jì)算應(yīng)扣減的進(jìn)項(xiàng)稅額。

〔二〕實(shí)際本錢法57例4—4、營改增之后，丙房地產(chǎn)公司購入一批水泥100噸，取得了增值稅專用發(fā)票，單價700元/噸，貨款70000元，增值稅額11900元。由于管理不善，露天存放，已經(jīng)失效。公司決定做報廢處理，上報董事會審批。該公司對存貨采用移動平均法計(jì)價，當(dāng)月末庫存水泥的平均價格為725元/噸，請計(jì)算應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額。會計(jì)處理如下：應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)出的進(jìn)項(xiàng)稅額＝725×100×17%＝12325〔元〕借：待處理財產(chǎn)損失84825貸：原材料——水泥72500應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅〔進(jìn)項(xiàng)稅額轉(zhuǎn)出〕12325

例4—4、營改增之后，丙房地產(chǎn)公司購入一批水泥158〔三〕凈值法已抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)，發(fā)生進(jìn)項(xiàng)稅額不得從銷項(xiàng)稅額中抵扣情形的，按照以下公式計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值×適用稅率例4—5、營改增之后，丁房地產(chǎn)公司為了支援災(zāi)區(qū)，將2臺混凝土攪拌機(jī)通過縣政府民政局捐贈給災(zāi)區(qū)，混凝土攪拌原價〔不含稅〕6500元，折舊年限5年，不留凈殘值，已經(jīng)使用2年，請計(jì)算捐贈款總額。

〔三〕凈值法59六、不得抵扣的資產(chǎn)改變用途，用于增值稅應(yīng)稅工程可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額附件2一〔四〕進(jìn)項(xiàng)稅額2.按照?試點(diǎn)實(shí)施方法?第二十七條第〔一〕項(xiàng)規(guī)定不得抵扣且未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)，發(fā)生用途改變，用于允許抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額的應(yīng)稅工程，可在用途改變的次月按照以下公式計(jì)算可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)凈值÷〔1＋適用稅率〕×適用稅率固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或者不動產(chǎn)凈值，是指納稅人根據(jù)財務(wù)會計(jì)制度計(jì)提折舊或攤銷后的余額。上述可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額應(yīng)取得合法有效的增值稅扣稅憑證。六、不得抵扣的資產(chǎn)改變用途，用于增值稅應(yīng)稅工程可以抵60例4—6、營改增之后，甲房地產(chǎn)公司將一棟自建的樓房作為“職工之家〞交由工會管理，已經(jīng)做視同銷售處理轉(zhuǎn)為福利用房產(chǎn)。樓房本錢價1200萬元，增值稅稅率11%，增值稅額132萬元。樓房折舊年限20年，不留凈殘值，已計(jì)提折舊2年。現(xiàn)在由于公司規(guī)模擴(kuò)大，把該樓改為辦公樓。如何進(jìn)展賬務(wù)處理。[會計(jì)處理]樓房轉(zhuǎn)作福利用房后，價稅合并計(jì)提折舊。已提折舊額＝〔12000000＋1320000〕÷20×2＝1332000〔元〕房產(chǎn)凈值＝13320000－1332000＝11988000〔元〕可以抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額＝11988000÷〔1＋11%〕×11%＝1188000〔元〕

例4—6、營改增之后，甲房地產(chǎn)公司將一棟自建的樓房作61七、懲罰性規(guī)定?實(shí)施方法?第三十二條有以下情形之一者，應(yīng)當(dāng)按照銷售額和增值稅稅率計(jì)算應(yīng)納稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，也不得使用增值稅專用發(fā)票：〔一〕一般納稅人會計(jì)核算不健全，或者不能夠提供準(zhǔn)確稅務(wù)資料的。〔二〕應(yīng)當(dāng)辦理一般納稅人資格登記而未辦理的。七、懲罰性規(guī)定62第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算簡易計(jì)稅方法一、應(yīng)納稅額的計(jì)算?實(shí)施方法?第三十四條簡易計(jì)稅方法的應(yīng)納稅額，是指按照銷售額和增值稅征收率計(jì)算的增值稅額，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。應(yīng)納稅額計(jì)算公式：應(yīng)納稅額＝銷售額×征收率

第四節(jié)應(yīng)納稅額的計(jì)算63二、如何計(jì)算不含稅銷售額第三十五條簡易計(jì)稅方法的銷售額不包括其應(yīng)納稅額，納稅人采用銷售額和應(yīng)納稅額合并定價方法的，按照以下公式計(jì)算銷售額：銷售額＝含稅銷售額÷〔1＋征收率〕三、因銷售折讓、中止或退回銷售額的扣減第三十六條納稅人適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，因銷售折讓、中止或者退回而退還給購置方的銷售額，應(yīng)當(dāng)從當(dāng)期銷售額中扣減。扣減當(dāng)期銷售額后仍有余額造成多繳的稅款，可以從以后的應(yīng)納稅額中扣減。二、如何計(jì)算不含稅銷售額64第五節(jié)過渡時期銷售不動產(chǎn)繳納增值稅的規(guī)定一、一般納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：“取得的不動產(chǎn)〞，包括以直接購置、承受捐贈、承受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動產(chǎn)。不含房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程?！惨弧骋话慵{稅人銷售其2021年4月30日前取得〔不含自建〕的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)展納稅申報。

第五節(jié)過65納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國家稅務(wù)總局規(guī)定的合法有效憑證。否那么，不得扣除。上述憑證是指：〔1〕稅務(wù)部門監(jiān)制的發(fā)票?！?〕法院判決書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、公證債權(quán)文書?！?〕國家稅務(wù)總局規(guī)定的其他憑證。納稅人按規(guī)定從取得的全部價款和價外費(fèi)用中扣除不動產(chǎn)購66例4—3、丙公司2021年購置一棟自用寫字樓，購置價1200萬元，2021年4月，丙房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備將寫字樓出售給G公司，評估價值為2300萬元。請計(jì)算現(xiàn)在出售如何繳納營業(yè)稅？營改增后出售如何繳納增值稅？現(xiàn)在出售應(yīng)交營業(yè)稅＝23000000×5%＝1150000〔元〕例4—3、丙公司2021年購置一棟自用寫字樓，購置價67〔二〕一般納稅人銷售其2021年4月30日前自建的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)展納稅申報。〔二〕一般納稅人銷售其2021年4月30日前自建的不動68例4—4、乙公司〔一般納稅人〕營改增之前自建一棟廠房，建造本錢〔含土地價款〕1700萬元。2021年7月，公司將廠房出售，售價3100萬元，請計(jì)算應(yīng)交增值稅額。銷售額＝含稅銷售額÷(1＋5%)應(yīng)納稅額＝銷售額×5%應(yīng)交增值稅額＝31000000÷(1＋5%〕×5%＝1476190.48〔元〕計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅〞科目，不得抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。

例4—4、乙公司〔一般納稅人〕營改增之前自建一棟廠房69〔三〕一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2021年4月30日前取得〔不含自建〕的不動產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅?！沧ⅲ侯A(yù)征率是指按照增值稅的稅率進(jìn)展預(yù)征〕例4—5、丁公司〔一般納稅人〕2021年?duì)I改增后在異地購置一棟自用寫字樓，購置價1200萬元，2021年4月，丁房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備將寫字樓出售給F公司，評估價值為2300萬元。請計(jì)算，如何繳納增值稅？〔三〕一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2021年4月30日前取得〔不含70〔四〕一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2021年4月30日前自建的不動產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅。例4—6、乙公司〔一般納稅人〕營改增之后在異地自建一棟廠房，建造本錢〔含土地價款〕1700萬元。2021年7月，公司將廠房出售，售價3100萬元，請計(jì)算應(yīng)交增值稅額?！菜摹骋话慵{稅人轉(zhuǎn)讓其2021年4月30日前自建的不71〔五〕一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2021年5月1日后取得〔不含自建〕的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅?！参濉骋话慵{稅人轉(zhuǎn)讓其2021年5月1日后取得〔不含72〔六〕一般納稅人轉(zhuǎn)讓其2021年5月1日后自建的不動產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在地主管國稅機(jī)關(guān)申報納稅?！擦骋话慵{稅人轉(zhuǎn)讓其2021年5月1日后自建的不動73二、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅〔不含個人住宅〕：〔一〕小規(guī)模納稅人銷售其取得〔不含自建〕的不動產(chǎn)〔不含個體工商戶銷售購置的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)〕，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用減去該項(xiàng)不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)展納稅申報。

二、小規(guī)模納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照以下規(guī)74例4—7、K公司〔小規(guī)模納稅人〕2021年支付200萬元購置一個商鋪，2021年1月因轉(zhuǎn)換經(jīng)營方式將商鋪出售，售價310萬元，請計(jì)算應(yīng)交土地增值稅。應(yīng)稅銷售額＝[全部價款和價外費(fèi)用－購置原價〔或者取得作價〕]＝〔3100000－2000000〕＝1100000〔元〕應(yīng)交增值稅＝應(yīng)稅銷售額÷〔1＋5%〕×5%＝1100000÷〔1＋5%〕×5%＝52380.95〔元〕例4—7、K公司〔小規(guī)模納稅人〕2021年支付20075〔二〕小規(guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)展納稅申報。例4—8、N公司〔小規(guī)模納稅人〕2021年自建立一棟寫字樓，土地本錢210萬元，委托某建筑企業(yè)進(jìn)展施工，工程決算價款390萬元。2021年9月將寫字樓出售，售價1000萬元，請計(jì)算應(yīng)交增值稅。應(yīng)交增值稅＝10000000÷〔1＋5%〕×5%＝476190.48〔元〕如在異地，按照5%的征收率預(yù)交應(yīng)納稅額，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)展納稅申報為0?！捕承∫?guī)模納稅人銷售其自建的不動產(chǎn)，應(yīng)以取得的全部76三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程按照以下規(guī)定繳納增值稅〔一〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老工程，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。1.自行開發(fā)，是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上進(jìn)展根底設(shè)施和房屋建立。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以接盤等形式購入未完工的房地產(chǎn)工程繼續(xù)開發(fā)后，以自己的名義立項(xiàng)銷售的，屬于本方法規(guī)定的銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程。2.房地產(chǎn)老工程，是指?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2021年4月30日前的房地產(chǎn)工程；?建筑工程施工許可證?未注明合同開工日期或者未取得?建筑工程施工許可證?，但建筑工程承包合同注明的開工日期在2021年4月30日前的建筑工程工程。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程按照以773.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老工程，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。一經(jīng)選擇簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，36個月內(nèi)不得變更為一般計(jì)稅方法計(jì)稅。4.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老工程適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，不得扣除對應(yīng)的土地價款。5.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，自行開具增值稅發(fā)票。〔注：含普票和專票〕6.銷售與預(yù)售的界限：〔1〕完工前出售不動產(chǎn)為預(yù)售；〔2〕完工后出售不動產(chǎn)為銷售。3.一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老工程，可以選擇適78例4—9、甲房地產(chǎn)公司2021年開發(fā)建立A開發(fā)工程，現(xiàn)在正在建立中。2021年5月1日試行營改增，甲公司已經(jīng)取得一般納稅人資格。6月份，A工程竣工驗(yàn)收，開場銷售房產(chǎn)，當(dāng)月銷售收入〔含稅〕為1560萬元。由于該工程在建立階段實(shí)行營業(yè)稅制，取得土地、購置建材、建立工程等均未抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，請計(jì)算應(yīng)交增值稅額？例4—9、甲房地產(chǎn)公司2021年開發(fā)建立A開發(fā)工程，79〔二〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，按照5%的征收率計(jì)稅?！环中吕瞎こ獭?.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人〔以下簡稱小規(guī)模納稅人〕采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅。應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷〔1+5%〕×3%2.小規(guī)模納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期或主管國稅機(jī)關(guān)核定的納稅期限向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

〔二〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的803.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，自行開具增值稅普通發(fā)票。購置方需要增值稅專用發(fā)票的，小規(guī)模納稅人向主管國稅機(jī)關(guān)申請代開。4.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，其2021年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。5.小規(guī)模納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，不得申請代開增值稅專用發(fā)票。3.小規(guī)模納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，自行開具增81例4—10、E房地產(chǎn)公司〔小規(guī)模納稅人〕2021年7月取得一項(xiàng)土地使用權(quán)，進(jìn)展經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，2021年9月取得?商品房預(yù)收許可證?，開場預(yù)售房產(chǎn)，當(dāng)月預(yù)售收入123萬元，開具了預(yù)收款憑證，請計(jì)算應(yīng)預(yù)交增值稅額。應(yīng)預(yù)交增值稅額＝1230000÷(1＋5%〕×3%＝35142.86〔元〕按照5%的征收率計(jì)稅＝1230000÷(1＋5%〕×5%＝58571.43〔元〕差額23428.57元留在企業(yè)使用，到達(dá)完工條件時，再以當(dāng)期銷售額和5%的征收率計(jì)算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已預(yù)繳稅款。

例4—10、E房地產(chǎn)公司〔小規(guī)模納稅人〕2021年782〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)工程，在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！沧ⅲ捍颂幬磪^(qū)分、新老工程〕1.一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，應(yīng)在收到預(yù)收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增值稅?！沧ⅲ?8號公告剔除了小規(guī)模納稅人〕2.應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計(jì)算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷〔1+適用稅率或征收率〕×3%適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照11%的適用稅率計(jì)算；適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅的，按照5%的征收率計(jì)算。3.一般納稅人應(yīng)在取得預(yù)收款的次月納稅申報期向主管國稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款。

〔三〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)收款方式銷售所開發(fā)的房地產(chǎn)工程83例4—11、2021年5月試行營改增，F(xiàn)房地產(chǎn)公司已經(jīng)登記為一般納稅人。2021年12月通過招拍掛取得一項(xiàng)土地使用權(quán)，支付土地出讓金12000萬元，2021年5月取得?建筑工程施工許可證?，開場施工，2021年11月取得?商品房預(yù)售許可證?，開場預(yù)售房產(chǎn)，當(dāng)月預(yù)售收入為1110萬元，請計(jì)算預(yù)繳增值稅額。應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款÷〔1+適用稅率〕×3%應(yīng)預(yù)繳增值稅額＝11100000÷(1＋11%〕×3%＝300000〔元〕計(jì)入“應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅〞科目?？⒐を?yàn)收之后銷售，應(yīng)納增值稅額＝〔銷售額收入總額－支付的土地價款〕÷(1＋11%)×11%－進(jìn)項(xiàng)稅額－已交稅額例4—11、2021年5月試行營改增，F(xiàn)房地產(chǎn)公司已84例4—12、丁房地產(chǎn)公司2021年開發(fā)建立B開發(fā)工程，現(xiàn)在正在建立中。2021年5月1日試行營改增，甲公司已經(jīng)取得一般納稅人資格。6月份，B工程取得?商品房預(yù)售許可證?，開場預(yù)售房產(chǎn)，當(dāng)月預(yù)售收入為2350萬元。如何預(yù)交增值稅？房地產(chǎn)老工程，是指?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2021年4月30日前的房地產(chǎn)工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老工程，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。

例4—12、丁房地產(chǎn)公司2021年開發(fā)建立B開發(fā)工程85例4—13、丙房地產(chǎn)公司〔增值稅一般納稅人〕，2021年9月取得一項(xiàng)土地使用權(quán)，土地面積120000㎡，支付土地價款6000萬元，已取得省級以上財政部門監(jiān)制的財政票據(jù)。2021年12月開場建立，可售面積150000㎡。2021年9月取得商品房預(yù)售許可證，開場預(yù)售房產(chǎn)，截止到2021年12月份已經(jīng)到達(dá)完工條件，累計(jì)預(yù)售房產(chǎn)100000㎡。銷售收入總額44400萬元，已經(jīng)預(yù)交增值稅1200萬元，進(jìn)項(xiàng)稅額留抵額22561500元。請計(jì)算應(yīng)交增值稅。例4—13、丙房地產(chǎn)公司〔增值稅一般納稅人〕，20286[案例分析]根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2021年第18號1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人〔以下簡稱一般納稅人〕銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅，按照取得的全部價款和價外費(fèi)用，扣除當(dāng)期銷售房地產(chǎn)工程對應(yīng)的土地價款后的余額計(jì)算銷售額。銷售額的計(jì)算公式如下：銷售額=〔全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款〕÷〔1+11%〕2.當(dāng)期允許扣除的土地價款按照以下公式計(jì)算：當(dāng)期允許扣除的土地價款=〔當(dāng)期銷售房地產(chǎn)工程建筑面積÷房地產(chǎn)工程可供銷售建筑面積〕×支付的土地價款[案例分析]根據(jù)國家稅務(wù)總局公告2021年第18號873.可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)工程可以出售的總建筑面積，不包括銷售房地產(chǎn)工程時未單獨(dú)作價結(jié)算的配套公共設(shè)施的建筑面積。4.支付的土地價款，是指向政府、土地管理部門或受政府委托收取土地價款的單位直接支付的土地價款。在計(jì)算銷售額時從全部價款和價外費(fèi)用中扣除土地價款，應(yīng)當(dāng)取得省級以上〔含省級〕財政部門監(jiān)〔印〕制的財政票據(jù)。5.一般納稅人應(yīng)建立臺賬登記土地價款的扣除情況，扣除的土地價款不得超過納稅人實(shí)際支付的土地價款。3.可供銷售建筑面積，是指房地產(chǎn)工程可以出售的總建筑88當(dāng)期允許扣除的土地價款＝〔當(dāng)期銷售房地產(chǎn)工程建筑面積÷房地產(chǎn)工程可供銷售建筑面積〕×支付的土地價款＝〔100000÷150000)×60000000＝40000000〔元〕銷售額＝(全部價款和價外費(fèi)用-當(dāng)期允許扣除的土地價款〕÷〔1+11%〕〔440000000－40000000〕÷〔1＋11%〕＝360360360〔元〕銷項(xiàng)稅額＝360360360×11%＝39639639〔元〕應(yīng)納稅額＝39639639－12000000－22561500＝5078139〔元〕某房地產(chǎn)業(yè)營改增實(shí)操課件89一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，自行開具增值稅發(fā)票?！沧ⅲ汉掌焙蛯Ｆ薄骋话慵{稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，其2021年4月30日前收取并已向主管地稅機(jī)關(guān)申報繳納營業(yè)稅的預(yù)收款，未開具營業(yè)稅發(fā)票的，可以開具增值稅普通發(fā)票，不得開具增值稅專用發(fā)票。一般納稅人向其他個人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，不得開具增值稅專用發(fā)票。[應(yīng)對策略]劃小區(qū)段、分別開發(fā)、提前預(yù)售、籌集資金、統(tǒng)一驗(yàn)收、嚴(yán)格清算、開全發(fā)票、本錢核算完成、開好發(fā)票、然后交房。某房地產(chǎn)業(yè)營改增實(shí)操課件90例4—11、丁房地產(chǎn)公司營改增前開發(fā)的G工程，于2021年6月取得?商品房預(yù)售許可證?開場預(yù)售房產(chǎn)，當(dāng)月取得預(yù)售收入8400萬元，計(jì)算應(yīng)預(yù)交的增值稅。房地產(chǎn)老工程，是指?建筑工程施工許可證?注明的合同開工日期在2021年4月30日前的房地產(chǎn)工程。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的一般納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)老工程，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法按照5%的征收率計(jì)稅。不含稅銷售額＝84000000÷(1＋5%)＝80000000〔元〕應(yīng)預(yù)交增值稅＝80000000×3%＝2400000〔元〕〔1〕收到預(yù)收房款借：銀行存款84000000貸：預(yù)收賬款84000000

例4—11、丁房地產(chǎn)公司營改增前開發(fā)的G工程，于2091〔2〕月末預(yù)提預(yù)交增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅2400000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅2400000〔3〕下月15日前交稅借：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅2400000貸：銀行存款2400000〔2〕月末預(yù)提預(yù)交增值稅92假設(shè)，G工程2021年9月份已經(jīng)完工，預(yù)收賬款余額為420000000元，已經(jīng)預(yù)交增值稅12000000元，計(jì)算應(yīng)交增值稅。G工程應(yīng)交增值稅＝420000000÷〔1＋5%〕×5%＝20000000〔元〕〔1〕將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)主營業(yè)務(wù)收入，計(jì)算應(yīng)交增值稅借：預(yù)收賬款420000000貸：主營業(yè)務(wù)收入400000000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅20000000借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅12000000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅12000000〔2〕將差額轉(zhuǎn)入未交增值稅借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅8000000貸：應(yīng)交稅費(fèi)——未交增值稅8000000假設(shè)，G工程2021年9月份已經(jīng)完工，預(yù)收賬款余額為93〔四〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)工程，按照5%的征收率計(jì)稅。例4—10、E房地產(chǎn)公司〔小規(guī)模納稅人〕2021年7月取得一項(xiàng)土地使用權(quán)，進(jìn)展經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)，2021年9月已經(jīng)完工，取得了?商品房銷售許可證?，開場銷售房產(chǎn)，當(dāng)月銷售收入123萬元，請計(jì)算應(yīng)交增值稅額。應(yīng)納增值稅額＝1230000÷(1＋5%〕×5%＝58571.28〔元〕借：銀行存款1230000

〔四〕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小規(guī)模納稅人，銷售自行開發(fā)的94四、個人轉(zhuǎn)讓其購置的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅：〔一〕個體工商戶銷售購置的住房，應(yīng)按照附件3?營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)過渡政策的規(guī)定?第五條的規(guī)定征免增值稅。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法在不動產(chǎn)所在地預(yù)繳稅款后，向機(jī)構(gòu)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)展納稅申報?！皞€人將購置缺乏2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購置2年以上〔含2年〕的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。〞個人轉(zhuǎn)讓其購置的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。四、個人轉(zhuǎn)讓其購置的住房，按照以下規(guī)定繳納增值稅95〔二〕“個人將購置缺乏2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購置2年以上〔含2年〕的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購置住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購置2年以上〔含2年〕的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。〞個人轉(zhuǎn)讓其購置的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納增值稅的，以取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除購置住房價款后的余額為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)納稅額＝〔全部價款和價外費(fèi)用－購置價款〕÷(1＋5%)×5%

〔二〕“個人將購置缺乏2年的住房對外銷售的，按照596五、其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，區(qū)分以下情形計(jì)算應(yīng)向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的稅款：〔一〕以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費(fèi)用作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=全部價款和價外費(fèi)用÷〔1+5%〕×5%〔二〕以轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)取得的全部價款和價外費(fèi)用扣除不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額作為預(yù)繳稅款計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳稅款=〔全部價款和價外費(fèi)用-不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價〕÷〔1+5%〕×5%〔三〕其他個人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，按照本方法規(guī)定的計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額并向不動產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)申報納稅。五、其他個人以外的納稅人轉(zhuǎn)讓其取得的不動產(chǎn)，97第六節(jié)過渡時期銷售建筑效勞繳納增值稅的規(guī)定一、建筑效勞的稅率與應(yīng)納稅額的計(jì)算〔一〕一般納稅人以清包工方式提供的建筑效勞，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。以清包工方式提供建筑效勞，是指施工方不采購建筑工程所需的材料或只采購輔助材料，并收取人工費(fèi)、管理費(fèi)或者其他費(fèi)用的建筑效勞。?實(shí)施方法?規(guī)定，建筑業(yè)簡易計(jì)稅方法征收率為3%。第六節(jié)過98例4－7、A裝飾工程公司承包了甲房地產(chǎn)開發(fā)公司在建別墅100套的精裝修工程，根據(jù)設(shè)計(jì)圖紙計(jì)算，裝修工程預(yù)算總額1980萬元。其中材料費(fèi)占60％。A裝修公司以清包工的形式承接了此裝飾工程。2021年裝修工程完工，甲公司供材料1260萬元，A公司裝飾工程決算款為840萬元，A公司如何繳納增值稅？銷售額＝含稅銷售額÷(1＋3%)＝8400000÷(1＋3%)＝8155340〔元〕應(yīng)納稅額＝銷售額×3%＝8155340×3%=244660〔元〕

例4－7、A裝飾工程公司承包了甲房地產(chǎn)開發(fā)公司99〔二〕一般納稅人為甲供工程提供的建筑效勞，可以選擇適用簡易計(jì)稅方法計(jì)稅。甲供工程，是指全部或局部設(shè)備、材料、動力由工程發(fā)包方自行采購的建筑工程。?實(shí)施方法?規(guī)定，建筑業(yè)簡易計(jì)稅方法征收率為3%。

〔二〕一般納稅人為甲供工程提供的建筑效勞，可以選擇適100例4—8、營改增之后，甲房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備出包新取得的B開發(fā)工程給乙建筑公司，為多取得增值稅的進(jìn)項(xiàng)稅額，甲公司提出主要建材與設(shè)備由甲方供給，乙方只負(fù)責(zé)地方材料及小五金的采購。最后達(dá)成協(xié)議時，簽訂“甲供工程〞的合同。假設(shè)工程決算總額〔不含甲供〕為14356萬元，請計(jì)算應(yīng)交增值稅。應(yīng)交增值稅