御景城春節(jié)前推廣方案

潤和御景城春節(jié)前營銷推廣方案1目錄第一章市場調(diào)研第二章銷售總結(jié)第三章推廣方案第四章特別說明2MarketingProgramme

營銷方案PART1市場調(diào)研[宏觀政策][競爭樓盤]3宏觀政策二套房政策全面收緊：隨著上半年房產(chǎn)銷售業(yè)績的突飛猛進，很多銀行的全年信貸金額已基本用完。二套房政策已經(jīng)收緊，即首付4成，利率上浮10%。以家庭為單位的二套房政策已經(jīng)全面收緊，關(guān)于改善性購房的審查也比較嚴格。部分銀行上調(diào)首套房貸利率：南京招商銀行已經(jīng)上調(diào)首套房貸利率，基準利率由打7折改為打8折。其他銀行也表態(tài)可能跟進。南京公積金貸款額度收緊：由于公積金庫存量的明顯減少，10月份南京開始收緊住房公積金政策，個人還貸能力系數(shù)由0.45減少為0.3，高檔房的貸款額度也下調(diào)一半。市場調(diào)研營銷方案4宏觀政策契稅優(yōu)惠等政策年底將取消？08年底為了面對金融危機，出臺的契稅減免、二手房交易營業(yè)稅減免等政策，將在年底到期。關(guān)于政策是否繼續(xù)執(zhí)行，國家層面尚未明確表態(tài)，而湖南、吉林等省則表示，地方的稅費優(yōu)惠將繼續(xù)執(zhí)行。10月底、11月初各地出現(xiàn)了房產(chǎn)銷售旺季：由于臨近年底，市民擔(dān)心稅費政策的取消，紛紛加入購房大軍中，導(dǎo)致新一輪的銷售旺季的出現(xiàn)，各地房地產(chǎn)價格出現(xiàn)了進一步上調(diào)。市場調(diào)研營銷方案5典型樓盤1:西郡188花園

位置：潤揚中路與文匯西路交匯處規(guī)模：25萬平米物業(yè)：花園洋房/多層/18F小高層工程進度：一期交付，二期在建開發(fā)商：安廈正太房地產(chǎn)銷售：尾盤市場調(diào)研營銷方案6市場調(diào)研營銷方案7典型樓盤2:上方公館

位置：潤揚中路與江陽西路交匯處規(guī)模：70萬平米（住宅25萬）物業(yè)：小高層/商業(yè)工程進度：一期出外立面二期在建開發(fā)商：綠地集團銷售：正在銷售市場調(diào)研營銷方案8市場調(diào)研營銷方案9典型樓盤3:新港首府

位置：開發(fā)西路與順達路口規(guī)模：28萬平米物業(yè)：小高層/多層工程進度：全現(xiàn)房開發(fā)商：綠地集團銷售：尾盤市場調(diào)研營銷方案10市場調(diào)研營銷方案11典型樓盤4:駿和玲瓏灣灣位置：邗江中中路星聯(lián)邦南南規(guī)模：19萬萬平米物業(yè)：多層/小高層層進度：一期售售完二期正在熱銷銷開發(fā)商：駿和和房地產(chǎn)銷售：熱銷市場調(diào)研營銷方案12項目概況：項目總建筑面面積19萬平平米，位于規(guī)規(guī)劃中的中小小學(xué)南面，主主題定位是東東南亞風(fēng)情社社區(qū)，核心特特色包括學(xué)院院派建筑、下下沉式景觀泳泳池、水景噴噴泉廣場等，，項目包含多多層、小高層層、高層產(chǎn)品品。開發(fā)商：是新加坡第一一家企業(yè)集團團的下屬公司司——駿和房房地產(chǎn)，在揚揚州繼“駿和和天城”之后后的第二個項項目。工程動態(tài)：項目目前為期期房，即將封封頂。項目房房子在建，但但是大門、景景觀區(qū)、會所所等部分先期期投入使用，，給購房者眼眼見為實的品品質(zhì)和實力。。10月中旬旬推出2套樣樣板房，一套套東南亞風(fēng)格格，一套簡約約歐式風(fēng)格。。市場調(diào)研營銷方案13市場調(diào)研營銷方案14營銷策略：項目采用大盤盤營銷策略，，大量的房源源快速上市、、社區(qū)大門及及景觀段的先先期建設(shè)、大大規(guī)模廣告宣宣傳相配合。。形成了房源源大批量上市市、分批推出出、每次推出出即快速去化化的銷售結(jié)果果。宣傳途徑：其媒體采用大大力度的宣傳傳途徑，立體體化宣傳，主主要包括戶外外大牌、報紙紙廣告、活動動組織（模特特大賽、促銷銷活動）等。。最新動態(tài)：10月中旬推推出2套樣板板房。10月月29日二期期開盤，房源源分批推出，，目前已經(jīng)去去化70%左左右。10月月底以“玲瓏瓏灣”、“駿駿和國際公館館”兩個樓盤盤參加房展會會，現(xiàn)場通過過恢弘的布展展、系列促銷銷活動的安排排，發(fā)揮了較較好的品牌傳傳播效果。市場調(diào)研營銷方案15彩弘國際、金金輪星城市場調(diào)研營銷方案16市場總結(jié)宏觀政策有收收緊的趨向，，改善型需求求受到抑制：：二套房房政策策收緊緊、首首套房房貸款款審批批嚴格格、公公積金金收緊緊等，，以及及江蘇蘇省規(guī)規(guī)定領(lǐng)領(lǐng)取銷銷售許許可證證的房房源必必須一一次性性推出出等，，反映映了從從嚴政政策的的趨向向。特特別是是二套套房首首付40%，并并且以以家庭庭為單單位，，這對對改善善型需需求抑抑制較較大。。部分城城市出出現(xiàn)了了價漲漲量跌跌的局局面：：目前上上海、、深圳圳、南南京等等城市市由于于房價價上漲漲太猛猛，嚴嚴重超超出了了市場場的承承受力力，導(dǎo)導(dǎo)致部部分購購房者者持幣幣觀望望，一一些城城市已已經(jīng)出出現(xiàn)了了價漲漲量跌跌的局局面。。揚州中中小戶戶型樓樓盤成成交火火爆：：揚州房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場相對對較平平穩(wěn)，，整體體成交交較為為火爆爆。對對于住住宅市市場而而言，，由于于單價價的逐逐步提提高，，市民民更傾傾向于于中小小戶型型樓盤盤，例例如80-90平米米兩房房、100-110平米米左右右的三三房成成交迅迅速。。市場調(diào)研營銷方案17MarketingProgramme營銷方方案PART2銷售總總結(jié)[銷售總總結(jié)]18項目二二期住住宅銷銷售情情況：：項目二二期目目前共共計推推出6棟住住宅，，分別別為10棟棟至15棟棟，全全部為為11層小小高層層房源源，共共計340套房房源。。其其中10棟棟、11棟棟9月月份推推出，，12至15棟棟住宅宅10月底底才推推出。。截止止11月15日日，二二期共共計銷銷售110套，，剩余余230套套待售售，成成交率率為32%。推廣方案營銷方案19各樓棟棟銷售售情況況一覽覽表：：說明：：以下下數(shù)據(jù)據(jù)截止止于2009年年11月15日日（周周日））推廣方案營銷方案20各戶型型銷售售情況況一覽覽表：：推廣方案營銷方案21各戶型型銷售售情況況總結(jié)結(jié)：1、A戶型型房源源的銷銷售，，占到到整個個二期期房源源銷售售的50%，銷銷售情情況良良好。。這也也反映映了A戶型型112平平米的的面積積是市市場需需求的的主力力。2、、E戶戶型是是95平米米兩房房，面面積較較小總總價低低，銷銷售速速度非非?？炜?。3、、B戶戶型與與C戶戶型，，雖然然贈送送入戶戶花園園，但但是由由于面面積較較大，，并且且目前前售價價都在在80萬左左右，，最低低也在在75萬以以上，，購買買門檻檻高，，銷售售速度度相對對較慢慢。4、、D戶戶型為為120平平米三三房，，雖然然相對對面積積不是是很大大，但但是由由于沒沒有太太大的的贈送送面積積，所所以去去化速速度也也不快快。推廣方案營銷方案22一期剩剩余房房源情情況：：一期尚尚未銷銷售的的房源源在50套套左右右，主主要分分為3種情情況：：1、頂頂層帶帶閣樓樓房源源，面面積在在150-200平平米之之間，，包括括多層層頂層層和小小高層層頂層層，由由于面面積太太大總總價較較高，，尚未未去化化。2、、200平平米左左右的的別墅墅，一一層帶帶二層層，贈贈送花花園，，剩余余10套。。3、9號樓樓景觀觀樓王王，剩剩余16套套，其其中開開發(fā)商商保留留11套。。主要要面積積為126-142平米米的三三房，，由于于面積積較大大總價價較高高，尚尚未銷銷售。。項目整整體待待售房房源以以130-150平平米房房源為為主，，總價價基本本在80萬萬以上上，如如何去去化大大戶型型房源源，是是本方方案著著力解解決的的問題題。推廣方案營銷方案23MarketingProgramme營銷方方案PART2推廣方方案[推廣方方案][媒體手手段][費用預(yù)預(yù)算]24推廣方案營銷方案春節(jié)前前推廣廣工作作項目須須適當(dāng)當(dāng)擴大大廣告告力度度，進進一步步樹立立樓盤盤品質(zhì)質(zhì)項目二二期的的樓盤盤銷售售，基基本上上沒有有做什什么廣廣告宣宣傳。。樓盤盤的知知名度度還需需要進進一步步的確確立，，品牌牌度和和美譽譽度也也有待待加強強。（（在房房展會會發(fā)單單，很很多客客戶還還不知知道御御景城城，不不知道道在哪哪里））大戶型型須針針對性性的做做宣傳傳，僅僅靠自自然來來客是是不夠夠的目前剩剩余房房源，，基本本上是是以139平米米和148平米米的戶戶型為為主，，特別別是148平米米的戶戶型，，基本本上沒沒怎么么銷售售。對對于大大面積積戶型型，僅僅靠自自然來來客是是不夠夠的，，必須須加大大廣告告宣傳傳力度度，展展開一一定的的廣告告宣傳傳。25推廣方案營銷方案推廣方方案一一：戶外大大牌發(fā)發(fā)布樹立樓樓盤品品牌/發(fā)發(fā)布布促銷銷信息息/長長期效效益戶外大大牌，，是樓樓盤廣廣告發(fā)發(fā)布的的重要要渠道道項目作作為12萬萬平米米的大大型樓樓盤，，需要要發(fā)布布自己己的戶戶外大大牌。。目前前項目目沒有有任何何戶外外大牌牌、戶戶外廣廣告的的發(fā)布布。戶外外大大牌牌，，可可實實現(xiàn)現(xiàn)房房源源銷銷售售與與品品牌牌樹樹立立的的雙雙重重效效果果戶外外大大牌牌一一般般處處于于較較好好的的位位置置，，樓樓盤盤發(fā)發(fā)布布戶戶外外大大牌牌會會具具有有較較好好的的品品牌牌形形象象，，通通過過大大牌牌畫畫面面設(shè)設(shè)計計的的大大形形象象，，容容易易樹樹立立樓樓盤盤品品牌牌以以及及開開發(fā)發(fā)商商品品牌牌，，對對于于促促進進房房源源銷銷售售也也有有較較好好的的幫幫助助。。26推廣方案營銷方案大牌牌發(fā)發(fā)布布的的首首選選區(qū)區(qū)域域揚州州汽汽車車西西站站附附近近大大牌牌交通通樞樞紐紐：：西站站地地處處江江陽陽路路和和邗邗江江路路兩兩條條主主干干道道的的交交匯匯處處，，過過境境車車輛輛、、市市內(nèi)內(nèi)車車輛輛來來往往較較多多。。同同時時該該地地區(qū)區(qū)又又是是公公交交總總站站，，市市民民乘乘坐坐公公交交車車、、長長途途車車都都會會經(jīng)經(jīng)過過此此地地。。外來來人人員員：：汽車車西西站站作作為為揚揚州州汽汽車車總總站站，，是是外外地地人人進進入入揚揚州州的的第第一一站站，，其其中中包包括括儀儀征征、、江江都都、、高高郵郵等等縣縣市市以以及及揚揚州州下下屬屬鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，這這些些人人員員中中，，其其中中有有不不少少客客戶戶將將成成為為本本項項目目的的目目標標客客群群。。道路路引引導(dǎo)導(dǎo)：：該地地區(qū)區(qū)處處于于市市區(qū)區(qū)到到御御景景城城項項目目的的必必經(jīng)經(jīng)之之地地，，對對于于客客戶戶而而言言發(fā)發(fā)揮揮道道路路引引導(dǎo)導(dǎo)作作用用，，使使戶戶外外大大牌牌效效果果達達到到最最大大化化。。27推廣方案營銷方案推廣廣方方案案二二：：針對對競競爭爭樓樓盤盤進進行行廣廣告告攔攔截截在競競爭爭樓樓盤盤附附近近做做廣廣告告/針針鋒鋒相相對對的的廣廣告告攔攔截截針對對玲玲瓏瓏灣灣的的客客群群展展開開廣廣告告攔攔截截玲瓏瓏灣灣是是我我們們項項目目的的主主要要競競爭爭樓樓盤盤，，其其樓樓盤盤廣廣告告量量大大，，來來訪訪客客戶戶較較多多。。我我們們認認為為有有必必要要進進行行針針對對性性的的廣廣告告攔攔截截，，從從而而將將我我們們樓樓盤盤具具備備、、玲玲瓏瓏灣灣不不具具備備的的優(yōu)優(yōu)勢勢展展現(xiàn)現(xiàn)出出來來，，達達到到爭爭奪奪客客戶戶的的目目的的。。此類類攔攔截截廣廣告告費費用用相相對對較較低低，，但但是是效效果果明明顯顯這種種廣廣告告一一般般是是樓樓28推廣方案營銷方案推廣方案案三：DM廣告告郵政投投遞設(shè)計印刷刷項目折折頁，主主要突出出大戶型型房源、、項目最最新動態(tài)態(tài)等專門設(shè)計計樓盤廣廣告頁，，重點突突出B、、C、D三個戶戶型的優(yōu)優(yōu)勢，同同時包括括項目的的工程動動態(tài)、價價格上漲漲等信息息。通過商業(yè)業(yè)信件的的方式投投遞，針針對高端端客群展展開以上樓盤盤廣告頁頁，放進進樓盤的的專用信信封中，，通過郵郵政廣告告進行投投放。專專門針對對公務(wù)員員、教師師、醫(yī)生生、銀行行工作人人員、私私營企業(yè)業(yè)主等中中高檔客客戶展開開投放，，通過一一對一的的商業(yè)信信件，達達到針對對性的廣廣告?zhèn)鞑ゲァ?9推廣方案營銷方案我們對已已成交客客戶進行行了統(tǒng)計計分析，，特別是是針對購購買大戶戶型房源源的客戶戶，對其其職業(yè)、、居住區(qū)區(qū)域等進進行分析析，得出出以下比比例圖。。在進行行DM商商業(yè)信函函廣告的的投遞中中，也主主要針對對以下客客群展開開：30推廣方案營銷方案推廣方案案四：老客戶帶帶新客戶戶老客戶贈贈禮/轉(zhuǎn)介介紹優(yōu)惠惠客戶關(guān)系系營銷：：老客戶戶贈送紅紅酒一瓶瓶（或者者贈送3張電影影票）以老客戶戶的贈禮禮為由頭頭，邀請請客戶為為本項目目轉(zhuǎn)介紹紹。如果果轉(zhuǎn)介紹紹成功，，則可以以給予老老客戶贈贈送3000元元左右的的千足金金一個。。同時項項目即將將交付，，在此時時給客戶戶贈禮，，則可以以改善客客戶關(guān)系系，促進進項目銷銷售。給老客戶戶5000元優(yōu)優(yōu)惠券，，促進轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)介紹在老客戶戶來售樓樓處領(lǐng)取取禮品的的同時，，贈送給給客戶5000元的優(yōu)優(yōu)惠券。。此優(yōu)惠惠券客戶戶可以轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓給他他人，憑憑券購房房可以享享受優(yōu)惠惠。31推廣方案營銷方案推廣方案案五：針對大戶戶型的價價格促銷銷策略重點針對對B、C戶型/以以11棟棟為突破破口/大戶戶型推廣廣月具體方案案如下：：11棟住住宅額額外給予予150元/平平米優(yōu)惠惠由于11棟住宅宅前面為為配電房房，這一一點很大大程度上上影響了了11棟棟的銷售售，所以以我們建建議針對對11棟棟住宅，，額外給給予150元的的優(yōu)惠。。其他樓棟棟額額外外給予100元元/平米米優(yōu)惠（（限139平米米以上大大戶型））以11棟棟住宅為為突破口口，對外外進行宣宣傳。其其他樓棟棟的優(yōu)惠惠，不對對外宣傳傳，由售售樓處自自己掌握握，根據(jù)據(jù)客戶情情況給予予100元/平平米的優(yōu)優(yōu)惠。32推廣方案營銷方案公園豪宅宅推廣月月全全面啟動動139㎡㎡公園三三房，擁擁有153㎡豪豪宅享受受

額外外優(yōu)惠150元元/平米米選選擇一次次榮耀一一生特定時間間：11月26日———12月月26日日

特定定房源：：11棟棟住宅未未售房源源項目B、、C戶型型，是一一步到位位的置業(yè)業(yè)選擇，，我們將將其打造造成“公公園豪宅宅”的概概念，全全面啟動動大戶型型的推廣廣。在在這一個個月的指指定時間間內(nèi)，對對于指定定戶型給給予特殊殊優(yōu)惠。。超過這這個時間間則不予予優(yōu)惠。。33推廣方案營銷方案報紙廣告告投放計計劃以《揚州州晚報》》為主進進行廣告告投放堅持以主主流媒體體《揚州州晚報》》為主，，進行報報紙廣告告投放，，在主要要的時間間節(jié)點展展開廣告告投放，，并堅持持一定的的媒體發(fā)發(fā)布頻率率，以““終極戶戶型推廣廣月”為為主題，，重點展展開大戶戶型的廣廣告推廣廣，促進進房源的的快速銷銷售。媒體發(fā)布布計劃：：34推廣方案營銷方案春節(jié)前推推廣費用用預(yù)算35推廣方案營銷方案春節(jié)前銷銷售目標標：力爭爭再完成成5000萬銷銷售額通過以上上系列推推廣活動動的執(zhí)行行，加上上整個售售樓部銷銷售能力力的提升升，春節(jié)節(jié)前力爭爭再完成成5000萬的的銷售額額（約70套左左右）。。截止11月15日，項項目銷售售完成110套套，總房房款7136萬萬左右，，到賬金金額為4680萬左右右。加上上春節(jié)前前5000萬的的銷售金金額，則則項目二二期的總總銷售金金額達到到1.2億元左左右。項目廣告告費用預(yù)預(yù)算：46萬元元左右項目二期期，目前前尚未投投入任何何廣告費費用。從從現(xiàn)在開開始至年年底，費費用預(yù)算算按照46萬預(yù)預(yù)計，僅僅為項目目預(yù)計總總銷售金金額的0.38%，低低于一般般房產(chǎn)項項目廣告告費為總總銷金額額1%的的費用比比例。36MarketingProgramme營銷方案案PART4特別說明明[媒體關(guān)系系]37推廣方案營銷方案在揚州，，主流媒媒體的影影響越來來越大隨著報紙紙、電視視等媒體體的發(fā)展展，其新新聞性、、實用性性、娛樂樂性等作作用不斷斷發(fā)揮出出來，在在揚州市市民中的的影響力力越來越越大，可可以影響響市民的的衣食住住行、購購房、買買車等方方方面積積。揚州的主流流媒體，主主要以報社社和電視臺臺為主揚州作為中中型城市，，主流媒體體相對較簡簡單，平面面媒體以《《揚州晚報報》為主，，電視媒體體以《揚州州電視臺》》為主。隨隨著主流媒媒體的不斷斷發(fā)展，其其影響力越越來越大。。38推廣方案營銷方案與主流媒體體關(guān)系的維維護，對樓樓盤營銷日日益重要做好媒體關(guān)關(guān)系的維護護工作，不不僅僅關(guān)系系到樓盤的的銷售工作作，同時對對于施工、、質(zhì)量、開開發(fā)商口碑碑等多多方方面，都將將產(chǎn)生影響響。與主流流媒體保持持良好關(guān)系系，為樓盤盤的開發(fā)、、營銷創(chuàng)造造良好氛圍圍，非常重重要。在御景城即即將交付的的關(guān)鍵時刻刻，應(yīng)做好好媒體關(guān)系系維護御景城即將將于12月月31日交交付，樓盤盤的工程質(zhì)質(zhì)量、建材材、景觀等等多個方面面都將公之之于眾，接接受廣大客客戶的檢閱閱，一般樓樓盤交付難難免會出現(xiàn)現(xiàn)一些質(zhì)量量問題。在在這一關(guān)鍵鍵時刻，做做好與媒體體關(guān)系的維維護，主流流媒體的新新聞報道的的導(dǎo)向，都都將對樓盤盤交付工作作、樓盤口口碑產(chǎn)生重重要影響。。399、靜靜夜夜四四無無鄰鄰，，荒荒居居舊舊業(yè)業(yè)貧貧。。。。12月月-2212月月-22Thursday,December8,202210、雨中黃黃葉樹，，燈下白白頭人。。。15:24:3415:24:3415:2412/8/20223:24:34PM11、以我獨獨沈久，，愧君相相見頻。。。12月-2215:24:3415:24Dec-2208-Dec-2212、故人江海海別，幾度度隔山川。。。15:24:3415:24:3415:24Thursday,December8,202213、乍見翻疑疑夢，相悲悲各問年。。。12月-2212月-2215:24:3415:24:34December8,202214、他鄉(xiāng)生生白發(fā)，，舊國見見青山。。。08十十二月20223:24:34下午午15:24:3412月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月223:24下下午午12月月-2215:24December8,202216、行動出成果果，工作出財財富。。2022/12/815:24:3415:24:3408December202217、做前，，能夠環(huán)環(huán)視四周周；做時時，你只只能或者者最好沿沿著以腳腳為起點點的射線線向前。。。3:24:34下午午3:24下午午15:24:3412月-229、沒有失失敗，只只有暫時時停止成成功！。。12月-2212月-22Thursday,December8,202210、很多事事情努力力了未必必有結(jié)果果，但是是不努力力卻什么么改變也也沒有。。。15:24:3415:24:3415:2412/8/20223:24:34PM11、成成功功就就是是日日復(fù)復(fù)一一日日那那一一點點點點小小小小努努力力的的積積累累。。。。12月月-2215:24:3415:24Dec-2208-Dec-2212、世世間間成成事事，，不不求求其其絕絕對對圓圓滿滿，，留留一一份份不不足足，，可可得得無無限限完完美美。。。。15:24:3415:24:3415:24Thursday,December8,202213、不知香香積寺，，數(shù)里入入云峰。。。12月-2212月-2215:24:3415:24:34December8,202214、意志堅強強的人能把把世界放在在手中像泥泥塊一樣任任意揉捏。。08十二二月20223:24:34下下午15:24:3412月-2215、楚楚塞塞三三湘湘接接，，荊荊門門九九派派通通。。。。。。