城市規(guī)劃實(shí)務(wù)專題講座

城市規(guī)劃實(shí)務(wù)

主講：樊曉剛

E-MAIL：XGFAN2002@YAHOO.COM.CN本科目主要指城市規(guī)劃方案的編制、規(guī)劃及設(shè)計方案的審核、規(guī)劃文件的擬定、管理案件的處理、建設(shè)工程竣工的規(guī)劃驗(yàn)收、違法建筑的查處等實(shí)際業(yè)務(wù)工作；綜合考查以下五方面的能力：綜合運(yùn)用專業(yè)知識的能力理解和掌握法規(guī)政策的能力對規(guī)劃問題的分析與綜合能力城市規(guī)劃的編制和評析能力5．文字表達(dá)能力注：大綱中對內(nèi)容的要求分為掌握（50%）、熟悉（30%）、了解（20%）。第一章城市規(guī)劃的編制與評析基本概念城鎮(zhèn)體系規(guī)劃（熟悉方案編制和評析）城市總體規(guī)劃（熟悉方案編制和評析、掌握總規(guī)文本的格式與內(nèi)容）詳細(xì)規(guī)劃掌握用地布局方案編制和評析掌握控制性詳細(xì)規(guī)劃方案的編制、文本的格式與內(nèi)容；掌握居住小區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃的分析和綜合評析;5.掌握建設(shè)工程設(shè)計方案分析和綜合評價.第二章城市規(guī)劃實(shí)施管理掌握“兩證一書”的擬定與核發(fā)掌握居住區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計條件的基本內(nèi)容掌握建設(shè)工程規(guī)劃設(shè)計條件的基本內(nèi)容掌握建設(shè)用地性質(zhì)變更的核定掌握違法用地的界定和查處對策掌握違法建設(shè)的界定和查處對策第一章城市規(guī)劃的編制

一.基本概念：

城市：指國家按行政建制設(shè)立的直轄市、市、鎮(zhèn);

大城市：市區(qū)和近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口五十萬人以上的城市；

中等城市：市區(qū)和近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口二十萬人——五十萬人以上的城市；

小城市：市區(qū)和近郊區(qū)非農(nóng)業(yè)人口不滿二十萬人的城市；

城市規(guī)劃管理：即組織編制和審批城市規(guī)劃，并依法對城市土地的使用和各項(xiàng)建設(shè)的安排實(shí)施控制、引導(dǎo)和監(jiān)督的行政管理活動。

城市居住區(qū)：泛指不同居住人口規(guī)模的居住生活聚居地和特指被城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（30000-50000人）相對應(yīng)，配建有一整套較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。居住小區(qū)：被居住區(qū)級道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規(guī)模（7000-15000人）相對應(yīng)，配建有一套能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。高程：地面各測量點(diǎn)的高度，需要用一個共同的零點(diǎn)才能比較算出，我國已規(guī)定以黃海平均海水面作為高程的基準(zhǔn)面，并在青島設(shè)立水準(zhǔn)原點(diǎn)，作為全國高程的起算點(diǎn)。以黃?；鶞?zhǔn)面測出的地面點(diǎn)高程，形成黃海高程系統(tǒng)。另有：85高程基準(zhǔn)、吳淞高程基準(zhǔn)、珠江高程基準(zhǔn)，轉(zhuǎn)換關(guān)系見豎向規(guī)劃規(guī)范表3.0.7.P5。城市設(shè)計：主要考慮兩個基本要素：城市體系和空間環(huán)境。即由建筑物、道路、綠化、自然地形等構(gòu)成的基本物質(zhì)要素，以及由基本物質(zhì)要素所組成的相互聯(lián)系的、有序的城市空間和城市整體形象。土地的所有權(quán)：城市市區(qū)土地屬國家所有，所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。農(nóng)村和城市郊區(qū)屬農(nóng)民集體所有（國家可征用）。規(guī)劃設(shè)計委托方（甲方）的權(quán)利和義務(wù)：有權(quán)提出和督促乙方保質(zhì)、按期完成規(guī)劃任務(wù)，同時有義務(wù)提供或協(xié)助被委托方收集基礎(chǔ)資料，協(xié)助被委托方征詢有關(guān)方面的意見，并在規(guī)劃方案編制過程中做好協(xié)調(diào)、評審、報批工作；按合同要求支付乙方的規(guī)劃費(fèi)用。規(guī)劃任務(wù)被委托方（乙方）的權(quán)利和義務(wù)：在規(guī)定的期限內(nèi)，按不同階段的進(jìn)度提出符合內(nèi)容和深度要求的規(guī)劃成果。甲、乙雙方應(yīng)共同遵守規(guī)劃設(shè)計條件。二.城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：城鎮(zhèn)體系規(guī)劃層次全國——省域——市域——縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃四個層次制定規(guī)劃編制工作計劃需考慮的基本因素（P2）城鎮(zhèn)體系規(guī)劃的階段（五個）1）.項(xiàng)目準(zhǔn)備:了解任務(wù)，做什么？出什么成果？組織人員列出工作計劃。2).現(xiàn)場調(diào)查:現(xiàn)場踏勘：自然條件、自然資源、城市現(xiàn)狀、資源開發(fā)利用及城鎮(zhèn)發(fā)展條件；資料收集與整理：政府及有關(guān)部門對現(xiàn)狀問題及未來發(fā)展的意見；3）.綱要編制：通過對資料的分析、研究、對比，歸納出本地的發(fā)展特點(diǎn)和存在問題，綜合評價城鎮(zhèn)發(fā)展條件，并進(jìn)而提出地區(qū)城鎮(zhèn)發(fā)展的戰(zhàn)略和總體布局。4）成果匯編編:a.規(guī)劃文本本:是對規(guī)劃的目標(biāo)、、原則和內(nèi)容容提出規(guī)定性和和指導(dǎo)性要求求的文件；b．附件：對對規(guī)劃文本的的具體解釋，，包括綜合規(guī)規(guī)劃報告、專專題規(guī)劃報告告和基礎(chǔ)資料料匯編；c.主要圖紙紙：城鎮(zhèn)現(xiàn)狀建設(shè)設(shè)和發(fā)展條件件綜合評價圖圖城鎮(zhèn)體系規(guī)劃劃圖區(qū)域社會及工工程基礎(chǔ)設(shè)施施配置圖重點(diǎn)地區(qū)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)劃示示意圖5).上報審審批：全國城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃由國務(wù)院城市市規(guī)劃行政主主管部門報國務(wù)院審批；省域城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃由省人民政府府報國務(wù)院同同意后，由國務(wù)院城市市規(guī)劃行政主主管部門批復(fù)復(fù)；市域、縣域城城鎮(zhèn)體系規(guī)劃劃納入城市和和縣級人民政政府駐地城鎮(zhèn)鎮(zhèn)的總體規(guī)劃劃，實(shí)行分級級審批。建制鎮(zhèn)屬小城城市的總體規(guī)規(guī)劃，報縣級級人民政府審審批，跨行政政區(qū)域的報共共同上一級人人民政府審批批。5．編制城鎮(zhèn)體系系規(guī)劃的技術(shù)術(shù)關(guān)鍵(三條)P3三.城市總體體規(guī)劃（含分分區(qū)規(guī)劃）分區(qū)規(guī)劃：在城市總體規(guī)規(guī)劃的基礎(chǔ)上上，對局部地地區(qū)的土地利利用、人口分分布、公共設(shè)設(shè)施、城市基基礎(chǔ)設(shè)施的配配置等方面所所作的進(jìn)一步步安排。分區(qū)規(guī)劃的任任務(wù)：在總規(guī)基礎(chǔ)上上，對城市土土地利用、人人口分布和公公共設(shè)施、城城市基礎(chǔ)設(shè)施施的配置，作作出進(jìn)一步的的安排，以便便與詳細(xì)規(guī)劃劃更好地銜接接。1.城市總體工作作階段的一般般劃分：1).項(xiàng)目準(zhǔn)準(zhǔn)備P42).現(xiàn)場調(diào)調(diào)研P53).資料收收集與分析的的基本要求(五條)P54).綱要階階段的基本要要求:P5．過程：分析析-構(gòu)思-協(xié)協(xié)調(diào)-論證-比選-修改改-反饋；．綱要方案階階段研究的問問題：城市規(guī)規(guī)模、城市布布局與發(fā)展方方向、住宅建建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、城市現(xiàn)現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)與與指標(biāo)體系、、城市土地與與水資源；5）.成果編制的基基本要求：（（P6）其文本是主要要約束條件，，法律力度大大于圖紙；6）.上級級審批的基本本要求:成果審查:由由委托方負(fù)負(fù)責(zé)、上級主主管部門組織織召開成果專專家評審會和和審查會；上報審批：審審查后的規(guī)劃劃成果由當(dāng)?shù)氐厝嗣裾畧髨笸?級人代代會審查，再再送呈上級人人民政府審批批。2.制定定規(guī)劃編制工工作計劃需考考慮的基本因因素（P4））項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目的難易重大問題的影影響基礎(chǔ)資料的影影響不可預(yù)見因素素3．總體規(guī)劃劃文本：表示總體規(guī)規(guī)劃具有的規(guī)定性和指導(dǎo)導(dǎo)性內(nèi)容。作用：：批準(zhǔn)后成為為實(shí)施管理的的基本依據(jù)。?？傮w規(guī)劃文本本的內(nèi)容：（P7）1）.總則則:編制的的依據(jù)、原則則、規(guī)劃年限限、規(guī)劃區(qū)范范圍和城市發(fā)發(fā)展的基本目目標(biāo)；如:臺北的城城市發(fā)展目標(biāo)標(biāo)——提高城城市建設(shè)效率率；改善居民民衛(wèi)生狀況；；增設(shè)公共福福利設(shè)施；減減少土地浪費(fèi)費(fèi)及改進(jìn)市容容面貌。2．編制總體體規(guī)劃的技術(shù)關(guān)鍵(四條-—P6)2).市域域城鎮(zhèn)體系規(guī)規(guī)劃3).經(jīng)濟(jì)及及社會發(fā)展目目標(biāo)明確規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水水平，國內(nèi)生生產(chǎn)總值目標(biāo)標(biāo)，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整的任務(wù)務(wù)，一、二、、三產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展要求和比比例關(guān)系調(diào)整整目標(biāo)。4).城市性性質(zhì)根據(jù)地理位置置、資源特點(diǎn)點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)社會會發(fā)展的水平平以及行政建建制確定；如：蘇州———園林風(fēng)景游游覽城市沙市——輕紡紡工業(yè)為主的的城市常州——以發(fā)發(fā)展輕紡、電電子工業(yè)為主主，形成勞動動密集型和技技術(shù)密集型相相結(jié)合的輕型型工業(yè)城市；；5）城市規(guī)模模預(yù)測規(guī)劃期內(nèi)內(nèi)的人口規(guī)模模,,并據(jù)此此決定城市市用地和建筑筑規(guī)模。如：深圳1986年編制制（中規(guī)院））總體規(guī)劃確確定，2000年城市人人口規(guī)模為110萬人，，用地規(guī)模為為123平方方公里，實(shí)踐踐證明城市規(guī)規(guī)模大體符合合發(fā)展實(shí)際。。6）.城市市總體布局7).城城市綜合交交通規(guī)劃8）.居住住社區(qū)建設(shè)9).城市市綠地系統(tǒng)規(guī)規(guī)劃10).城城市市政工程程設(shè)施規(guī)劃11）.城城市環(huán)境保護(hù)護(hù)規(guī)劃12）.城城市防災(zāi)規(guī)劃劃13）.城城市歷史環(huán)境境保護(hù)規(guī)劃14）.舊舊城改建與更更新規(guī)劃15).城市市景觀及風(fēng)景景旅游規(guī)劃16）.郊郊區(qū)規(guī)劃17）.城城市近期建建設(shè)規(guī)劃18).城市遠(yuǎn)景發(fā)發(fā)展構(gòu)想19）.實(shí)實(shí)施規(guī)劃的措措施20).附則21）.附附表四、城市詳細(xì)細(xì)規(guī)劃的編制制詳細(xì)規(guī)劃的編編制分為控制制性詳細(xì)規(guī)劃劃和修建性詳詳細(xì)規(guī)劃?？刂菩栽敿?xì)規(guī)規(guī)劃是城市規(guī)規(guī)劃中最帶法法律色彩的。。改革開放以以來，土地進(jìn)進(jìn)入市場后，，對土地進(jìn)行行的條件限制制，核心是用地布布局。編制目的：為有效地控制制用地和實(shí)施施規(guī)劃管理作用：控制地塊、用用地性質(zhì)、人人口密度、建建筑容量；確確定規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)部的市政共共用和交通設(shè)設(shè)施的建設(shè)條條件及內(nèi)、外外部道路的聯(lián)聯(lián)系；（一）.控控制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃的編制方方法與工作要要點(diǎn)1.工作階段及基基本要求：項(xiàng)目準(zhǔn)備：合合同、委托書書、基礎(chǔ)資料料、專業(yè)人員員組織、工作作計劃和技術(shù)術(shù)工作方案；；現(xiàn)場踏勘：了了解自然地形形、基礎(chǔ)設(shè)施施、建筑狀況況、周圍環(huán)境境，擬保留的的文物、重點(diǎn)點(diǎn)地區(qū)、地段段與構(gòu)筑物；；資料收集與分分析的基本要要求落實(shí)上上一層次規(guī)劃劃的要求，．．收資（人口口、土地利用用、建筑、道道路交通設(shè)施施、工程設(shè)施施、公建設(shè)施施、經(jīng)濟(jì)及自自然等資料））、通過分析析提出問題和和解決對策；；方案階段：經(jīng)經(jīng)構(gòu)思比較較、交流、修修改、反饋；；成果編制的基基本要求；規(guī)劃文本和附附件圖紙：區(qū)位位圖、現(xiàn)狀圖圖、規(guī)劃總平面圖圖、道路交通規(guī)規(guī)劃圖、工程程管網(wǎng)規(guī)劃圖圖及控制性規(guī)規(guī)劃圖則；上報審批的基基本要求：成成果審查（由由委托方組織織成果匯報會會和專家評審審會）、審批批（一般由城城市規(guī)劃主管管部門審批、、重要控詳由由城市人民政政府審批）。。2.制定規(guī)劃編制制工作計劃需需考慮的基本本因素（P10）3.編制控控制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃的技術(shù)關(guān)關(guān)鍵（四條—P12）4.控制性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃文本內(nèi)容：表示地地塊劃分和使使用性質(zhì)、開開發(fā)強(qiáng)度、配配套設(shè)施、有有關(guān)技術(shù)規(guī)定定等規(guī)定性、、指導(dǎo)性、有有條件規(guī)劃許許可（指容積積率變更的獎獎勵和補(bǔ)償））內(nèi)容；．總則制制定規(guī)劃依據(jù)據(jù)和原則，主主管部門和管管理權(quán)限。．土地使用和和建筑規(guī)劃管管理通則（六六條）．地塊劃分以以及各地塊的的使用性質(zhì)、、規(guī)劃控制原原則、規(guī)劃設(shè)設(shè)計要點(diǎn)。．各地塊控制制指標(biāo)條款：：規(guī)定性條款款（七條）、、指導(dǎo)性條款款（四條）、、有條件規(guī)劃劃許可條款。。城市用地分類類與規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)（GBJ137——90）類別名稱用地指標(biāo)（M2/人）備注居住用地18——28中高層住宅的大中型城市咳降為16M2/人工業(yè)用地10——25道路廣場用地7——15綠地>9其中：公共綠地>7規(guī)劃建設(shè)用地地結(jié)構(gòu)類別名稱占建筑用地的比例（10%）備注居住用地（R）20——30工業(yè)用地（M）15——25工礦城市可>25%，但不宜超過30%）道路廣場（S）8——15指市區(qū)級和居住區(qū)級的道路，廣場和停車場等用地綠地（G）8——15風(fēng)景旅游城市可大于15%合計宜于60——75注：其它用地地代碼：公共設(shè)施用地地（C）倉儲用地（W）對外交通用地地（T）———指鐵路、公公路管道運(yùn)輸輸，港口口、機(jī)場等城城市對外交通通及附屬設(shè)施施用地。市政公用設(shè)施施用地（V））特殊用地（D）水域和其他用用地（E）有關(guān)名詞解釋釋：地塊：由城市市道路或自然然界線圍合的的大小不等的的城市用地；；容積率：地塊塊建筑毛密度度，其值等于于地塊總建筑筑面積與其用用地面積之比比值；建筑密度：地地塊內(nèi)所有建建筑基底總面面積與地面用用地面積之比比率；建筑限高：地地塊內(nèi)建筑物物地面部分最最大高度限制制值。綠地率：地塊塊內(nèi)各類綠地地的總面積與與地塊用地面面積之比率。。編制目的：直接對建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目和周圍環(huán)環(huán)境進(jìn)行具體體安排和設(shè)計計。作用：確定各類建筑筑、各項(xiàng)基礎(chǔ)礎(chǔ)工程設(shè)施、、公共服務(wù)設(shè)設(shè)施的具體配配置，并根據(jù)據(jù)建筑和綠化化的空間布局局進(jìn)行環(huán)境景景觀設(shè)計，為各項(xiàng)建筑工工程的初步設(shè)設(shè)計和施工圖圖設(shè)計提供依依據(jù)。1．工作階段及基基本要求：項(xiàng)目準(zhǔn)備（P26）：合合同、委托托書、基礎(chǔ)資資料、專業(yè)人人員組織、工工作計劃和技技術(shù)工作方案案等；（二）.修修建性詳細(xì)規(guī)規(guī)劃現(xiàn)場踏勘（P27）：地形、基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施、建筑狀狀況、周圍環(huán)環(huán)境，擬保留留的文物、地段所在城城市概貌，防防洪、防火、、抗震．以及及治安、交通通管理等方面面情況。資料收集與分分析的基本要要求（六條———P27））方案階段：經(jīng)經(jīng)構(gòu)思比較、、交流、修改改、反饋（P27）；成果編制的基基本要求：近近期建設(shè)目的的：實(shí)施總體體規(guī)劃手段：：綜合規(guī)劃設(shè)設(shè)計城市空間間；其成果內(nèi)內(nèi)容的重點(diǎn)在在于滿足進(jìn)行行建筑初步設(shè)設(shè)計和施工圖圖設(shè)計的確要要求。上報審批的基基本要求（（P28）2.制定規(guī)劃編制制工作計劃需需考慮的基本本因素（P26）項(xiàng)目類型；項(xiàng)目規(guī)模；項(xiàng)目的難易；；有沒有涉及上上一層次規(guī)劃劃的調(diào)整問題題。3．編制修建性詳詳細(xì)規(guī)劃的技技術(shù)關(guān)鍵（四條）（P28）。第二章城市規(guī)劃實(shí)施施管理“兩證一書””的擬定與核核發(fā)1）.選址意意見書目的(三條):保障建設(shè)部項(xiàng)項(xiàng)目的選址和和布局科學(xué)合合理、符合城城市規(guī)劃的要要求、實(shí)現(xiàn)三三個效益的統(tǒng)統(tǒng)一；發(fā)放依據(jù)：《規(guī)劃法》、、城市總體規(guī)規(guī)劃、《建設(shè)設(shè)項(xiàng)目選址規(guī)規(guī)劃管理辦法法》（建設(shè)部部、國家計委委建規(guī)字第583號文））；選址原則（五五條）：符合城市規(guī)劃劃確定的用地地性質(zhì);與城市道路、、交通、能源源、通訊、給給水排水、煤煤氣、熱力等等專項(xiàng)規(guī)劃相相銜接；公共設(shè)施配套套；符合環(huán)保規(guī)劃劃、風(fēng)景名.勝及文物古古跡保護(hù)規(guī)劃劃要求；符合城市防洪洪、防火、防防爆、防震.等要求。選址意見書的的擬定：A.申請：：由建設(shè)單位位持批準(zhǔn)立項(xiàng)項(xiàng)的有關(guān)文件件和項(xiàng)目的基基本情況向規(guī)規(guī)劃部門提出出申請；B.選址意意見書的擬定定與通知：未選地址項(xiàng)項(xiàng)目，由規(guī)劃劃部門確定項(xiàng)項(xiàng)目地址和用用地范圍，并并以選址意見見書的方式通通知建設(shè)單位位；已選地址項(xiàng)目目，由規(guī)劃部部門予以確認(rèn)認(rèn)或予以否認(rèn)認(rèn)。（注：分級審審批——P34，與計劃劃部門相對應(yīng)應(yīng)，實(shí)行屬地地管理。）2）.建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證的核發(fā)發(fā)項(xiàng)目選址批準(zhǔn)準(zhǔn)后，需向規(guī)規(guī)劃部門正式式辦理申請用用地手續(xù)，規(guī)規(guī)劃部門須提提出規(guī)劃設(shè)計計條件，對用用地的數(shù)量和和具體范圍予予以確認(rèn)，并并核發(fā)“建設(shè)設(shè)用地規(guī)劃許許可證”；按出讓、轉(zhuǎn)讓讓方式取得的的建設(shè)用地，，應(yīng)在合同內(nèi)內(nèi)容中包括規(guī)規(guī)劃規(guī)定的地地塊位置、范范圍、使用性性質(zhì)和有關(guān)技技術(shù)指標(biāo)；“建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證””是向土地管管理部門申請請土地使用權(quán)權(quán)必備的法律律憑證。3)..建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證的核核發(fā)建設(shè)單位取得得建設(shè)用地后后，必須按規(guī)規(guī)劃設(shè)計條件件提出設(shè)計成成果，規(guī)劃部部門按批準(zhǔn)的的圖紙組織放放線、驗(yàn)線后后，方可核發(fā)發(fā)建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證。。2．詳細(xì)規(guī)劃劃和建設(shè)工程程設(shè)計條件的的擬定依據(jù)：《規(guī)劃法》、、規(guī)劃提出的的限制性和指指導(dǎo)性的規(guī)劃劃設(shè)計條件；；原則：(八條—P38)規(guī)劃設(shè)計條件件的內(nèi)容:用地和建筑性性質(zhì)、土地使使用強(qiáng)度（密密度、高度、、間距、容積積率）、市鎮(zhèn)鎮(zhèn)設(shè)施配置、、公共設(shè)施、、傳統(tǒng)風(fēng)貌、、文物保護(hù)、、人文和自然然環(huán)境協(xié)調(diào)、、“五防”和和抗震、符合合相關(guān)技術(shù)規(guī)規(guī)定。（見P38）3.建設(shè)用用地性質(zhì)變更更的核定變更的前提：：在不違反城市市規(guī)劃用地布布局基本原則則的前提下，，經(jīng)規(guī)劃部門門核定報請市市人民政府批批準(zhǔn)，可作調(diào)調(diào)整；變更的原則：：符合城市規(guī)劃劃（總規(guī)、分分區(qū)規(guī)劃、控控詳、修詳））；遵循“三個效效益”統(tǒng)一的的原則；遵循合理用地地、節(jié)約用地地的原則。變更的程序：：用地單位向城城市