常州之江地產(chǎn)項(xiàng)目

郊區(qū)大盤開發(fā)模式探討中國(guó)城市化進(jìn)程中的一種新模式由房地產(chǎn)商來經(jīng)營(yíng)城市發(fā)展商角色變了，帶來一系列問題，也帶來一系列商機(jī)問題一萬(wàn)科四季花城案例一整體規(guī)模開發(fā)商地理位置占地近38萬(wàn)平方米總建筑面積53萬(wàn)平方米、數(shù)十個(gè)街區(qū)組團(tuán)構(gòu)成、擬分7期開發(fā)總戶數(shù)近5000戶深圳梅林關(guān)外約2公里處萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司1999年起開發(fā)，1-4期已全部售罄，2800多戶人家入住，6、7期正在開發(fā)建設(shè)中。開發(fā)現(xiàn)狀

規(guī)劃特色建筑風(fēng)格：奧地利歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情物業(yè)形態(tài)：多層住宅為主，兼有Townhouse、別墅交通組織：人車共存主題--人車水平分離交通體系組團(tuán)方式：街區(qū)式社區(qū)概念、空間講求圍合效果社區(qū)配套

四季花城商業(yè)街的主題是引進(jìn)歐洲式的小鎮(zhèn)商鋪形式，創(chuàng)內(nèi)廊開放式商場(chǎng)的先河，為小區(qū)內(nèi)居民創(chuàng)造悠閑雅致的消費(fèi)環(huán)境。目前已吸引了華潤(rùn)萬(wàn)方超市、民潤(rùn)超市、中國(guó)銀行、海爾空調(diào)專賣、雅蘭布藝、音像店、茶藝坊、書吧、純凈水、美容美發(fā)等；近期針對(duì)四季花城美食街招商。會(huì)所功能商業(yè)配套設(shè)有休閑會(huì)所、兒童娛樂場(chǎng)所、緩跑徑、中心廣場(chǎng)等主題休閑娛樂場(chǎng)所。會(huì)所里有泳池、健身中心、壁球室、多功能大廳、棋牌室、室內(nèi)羽毛球室、桌球室、乒乓球室等娛樂休閑設(shè)施。教育功能

深圳市中心醫(yī)院與萬(wàn)科合作在四季花城開辦"深圳市中心醫(yī)院四季花城醫(yī)療中心"為業(yè)主提供服務(wù)醫(yī)療設(shè)施引進(jìn)的教育配套包括：深圳實(shí)驗(yàn)四季花城學(xué)校、海麗達(dá)幼兒園現(xiàn)已全面開學(xué)。交通功能先期開通社區(qū)巴士通往市中心，出關(guān)免檢；大市政公交5條成功經(jīng)驗(yàn)

1、先建配套后建房屋，提前兌現(xiàn)承諾，解決居民生活所需。2、利用醫(yī)院、學(xué)校、交通等社會(huì)資源，實(shí)現(xiàn)資源共享互補(bǔ)。3、先進(jìn)的開發(fā)理念：“新市鎮(zhèn)規(guī)劃”、“造城運(yùn)動(dòng)”。4、經(jīng)驗(yàn)豐富、實(shí)力雄厚的“品牌”開發(fā)商。5、營(yíng)建溫馨和諧的社區(qū)氛圍、豐富多元的社區(qū)文化。案例二上海奧林匹克花園

九亭鎮(zhèn)，南瀕滬松公路，東臨淶亭路。整體規(guī)模開發(fā)商地理位置上海奧林匹克置業(yè)投資有限公司

總占地1005畝，67萬(wàn)方規(guī)劃建筑面積70萬(wàn)平方米，擬分五期開發(fā)。奧園總戶數(shù)6183戶。

開發(fā)現(xiàn)狀一期建成50%，運(yùn)動(dòng)城已已投入運(yùn)營(yíng)營(yíng)，商業(yè)街街正式落成成并對(duì)外招招商。后期期項(xiàng)目尚未未動(dòng)遷。建筑風(fēng)格組團(tuán)規(guī)劃簡(jiǎn)潔明快的立面、現(xiàn)代感極強(qiáng)五大主題分期構(gòu)造，分別為亞洲雄風(fēng)、歐洲集錦、美洲風(fēng)情、大洋彼岸、海灣古韻奧林匹克運(yùn)動(dòng)城物業(yè)形態(tài)以4~5層多層為主、少量小高層標(biāo)志性建筑規(guī)劃特色商業(yè)配套奧林匹克商商業(yè)步行街街臨街的小型型獨(dú)立式商商業(yè)店鋪，，小型超市市及對(duì)外餐餐飲建筑，，還有四層層對(duì)外服務(wù)務(wù)性旅館和和小區(qū)物業(yè)業(yè)管理中心心。各種世世界品牌的的體育用品品和世界品品牌的連鎖鎖店將入住住步行街。生活配套郵政、銀行行、學(xué)校、、醫(yī)院、幼幼兒園、托托兒所、車車庫(kù)、24小時(shí)便利利商店、圖圖書館、餐餐廳、美容容美發(fā)、洗洗衣服務(wù)、、西點(diǎn)房、、服裝店、、電腦店、、寵物店、、多種先進(jìn)進(jìn)設(shè)備的體體適能檢測(cè)測(cè)中心社區(qū)配套超大型的體體育場(chǎng)所內(nèi)內(nèi)擁有的設(shè)設(shè)施完備的的網(wǎng)球場(chǎng)、、羽毛球場(chǎng)場(chǎng)、籃球場(chǎng)場(chǎng)、迷你高高爾夫、乒乒乓球館、、壁球館、、射箭館、、健身房、、氧吧，現(xiàn)現(xiàn)已投入使使用。交通配套上海奧林匹匹克花園提提供私家社社區(qū)巴士，，共兩條線線路在建的地鐵鐵R4線將將設(shè)站于小小區(qū)門口。。特色配套成功經(jīng)驗(yàn)2、會(huì)所、樣板示范組團(tuán)的率先建成，提前預(yù)視未來生活客戶充分的信心和保證。1、“奧林匹克花園”的全國(guó)連鎖品牌效應(yīng)。3、跨行業(yè)（將房產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)結(jié)合）的“泛地產(chǎn)”概念運(yùn)作。

案例三上海莘城開發(fā)商

占地近89.2公頃總建筑面積160萬(wàn)平方米總戶數(shù)8000多戶

位于莘莊鎮(zhèn)，東起外環(huán)線，南至春申路，西自滬閔路，北臨地鐵莘莊站。

整體規(guī)模莘城實(shí)業(yè)地理位置開發(fā)現(xiàn)狀開發(fā)進(jìn)度遲遲緩，建成成部分與規(guī)規(guī)劃已有很很大差別。。承諾的60萬(wàn)公建建配套基本本都未兌現(xiàn)現(xiàn)，目前仍仍是荒地。。住宅部分現(xiàn)現(xiàn)建成的是是名城苑、、名貴苑，，共有金鉆鉆閣、銀鉆鉆閣、巴黎黎座、紐約約座四座小小高層，人人氣明顯不不足。規(guī)劃特特征建筑風(fēng)風(fēng)格：：歐式式立面面造型型物業(yè)形形態(tài)：：多層層、小小高層層、高高層結(jié)結(jié)合組團(tuán)方方式：：以商商業(yè)配配套為為中心心，四四周分分布住住宅社區(qū)配配套商業(yè)配配套規(guī)劃建建有閔閔行第第一個(gè)個(gè)五星星級(jí)酒酒店、、70000平平方米米超級(jí)級(jí)ShoppingMall、、40000平平方文文化博博覽中中心、、50000平平方中中央公公園會(huì)所功功能基本依依靠商商業(yè)中中心來來滿足足居民民娛樂樂休閑閑的需需要。。住宅宅組團(tuán)團(tuán)中會(huì)會(huì)所功功能未未做考考慮，，僅簡(jiǎn)簡(jiǎn)單設(shè)設(shè)立網(wǎng)網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)、健健身苑苑等簡(jiǎn)簡(jiǎn)單的的康體體設(shè)備備。交通功功能教育功功能創(chuàng)建九九年一一貫制制學(xué)校校、劉劉海粟粟藝術(shù)術(shù)幼兒兒園，，后者者現(xiàn)已已對(duì)外外招生生。主要依依賴地地鐵一一號(hào)線線，步步行至至莘莊莊站南南廣場(chǎng)場(chǎng)5分分鐘，，失敗原原因資本實(shí)力、融資實(shí)力不足。無(wú)序的經(jīng)營(yíng)方式。

狹隘、短淺的開發(fā)模式。？市場(chǎng)爆爆發(fā)力力市市場(chǎng)場(chǎng)突破破力市市場(chǎng)整整合力力速度創(chuàng)創(chuàng)新整整合成功樓樓盤共共性特特征解決生生活問問題是是基礎(chǔ)礎(chǔ)郊區(qū)大大盤成成功要要素一一市區(qū)項(xiàng)目可以充分的“借市”，對(duì)于配套不用過多考慮1、郊區(qū)項(xiàng)目具有鮮明的優(yōu)劣勢(shì)郊區(qū)居住的優(yōu)勢(shì)

郊區(qū)居住的劣勢(shì)

2、客戶的生活方式工薪階層是郊區(qū)大盤的主要客戶，這決定他們：對(duì)生活成本的敏感性高

生活的范圍小清新的空氣，優(yōu)美的景色更出色的規(guī)劃創(chuàng)造更適宜的人居環(huán)境

不便的交通不便的購(gòu)物、娛樂；不便的就學(xué)、就醫(yī)……

兌現(xiàn)是是關(guān)鍵，實(shí)力力是根本郊區(qū)大盤盤成功要要素二1、大盤盤不是““大騙””整盤概念念炒作是是必要的的，但它它頂多帶帶來一期期的熱銷銷。只停留在在概念炒炒作是危危險(xiǎn)的，，它將導(dǎo)導(dǎo)致整盤盤的崩潰潰。2、盡快快兌現(xiàn)配配套，比比一切廣廣告都有有效解決可持持續(xù)發(fā)展展問題郊區(qū)大盤盤成功要要素三1、沒有有人能精精確的描描繪十年年后的世世界整盤概念念設(shè)計(jì)必必須保留留適當(dāng)?shù)牡膹椥裕?，與時(shí)俱俱進(jìn)例：中遠(yuǎn)遠(yuǎn)的開發(fā)發(fā)策略2、形成成“社區(qū)區(qū)”內(nèi)部部的有機(jī)機(jī)聯(lián)系，，是真正正的可持持續(xù)發(fā)展展。第一代大大盤的問問題：““內(nèi)外兩兩重天””、過于于內(nèi)向、、生活機(jī)機(jī)能過于于單一。。新新城城市主義義的主張張例：DPZ與濱海城城成本控制制的不變變法寶郊區(qū)大盤盤成功要要素四１、大盤盤帶來了了規(guī)模，，規(guī)?？煽梢援a(chǎn)生生效益例：碧桂桂園形成成了產(chǎn)業(yè)業(yè)集團(tuán)２、貨真真價(jià)實(shí)是是目標(biāo)消消費(fèi)者的的消費(fèi)特特征３、低成成本也能能出好產(chǎn)產(chǎn)品例：奧林林匹克花花園大盤形形成成探討討由“市”所想想到的………“市”的形形成帶來來了城市市的形成成城市的形形成是漫漫長(zhǎng)而散散漫的，，而大盤盤是城市市形成的的濃縮和和加速版版問題二大盤形成成的兩大大矛盾配套形成成本高，與土地價(jià)值上升的矛盾配套規(guī)模與社區(qū)規(guī)模的矛盾配套的形成需要大規(guī)模的資本超額利潤(rùn)需要配套所帶來的土地升值當(dāng)配套的義務(wù)從政府轉(zhuǎn)向開發(fā)商時(shí)，這成為開發(fā)商在成本、風(fēng)險(xiǎn)、利潤(rùn)三者中需要平衡的棘手問題

有規(guī)模的配套才能快速的吸引人氣，形成社區(qū)規(guī)模有規(guī)模的社區(qū)，才能支撐大型配套

大盤開發(fā)是一場(chǎng)和速度、規(guī)模賽跑的游戲一些值得得總結(jié)的的規(guī)律先突破配套瓶頸

四季花城崛起于死盤之中形成造血機(jī)制，形成自我發(fā)展的良性循環(huán)引導(dǎo)區(qū)的建設(shè)關(guān)鍵要解決“人口問題”當(dāng)人口數(shù)量上了一定規(guī)模，配套建設(shè)便進(jìn)入了良性周期社區(qū)建設(shè)也突破了它的危險(xiǎn)期加快引導(dǎo)區(qū)的建設(shè)，突破規(guī)模瓶頸以地養(yǎng)地的模式不失為快速融資和降低風(fēng)險(xiǎn)的量方例：上海聯(lián)洋模式案例四東起羅山山路、西西至民生生路、南南至錦繡繡路、北北至楊高高路，南南靠世紀(jì)公公園，西西有地鐵鐵二號(hào)線線經(jīng)由，，是浦東東花木行行政中心心的最佳位置。。聯(lián)洋新新社區(qū)總總規(guī)劃用用地189萬(wàn)平平方米，，規(guī)劃建建面294萬(wàn)平方米，，為上海海最大的的共享生生態(tài)居住住區(qū)，規(guī)規(guī)劃用五五年時(shí)間間建成。。聯(lián)洋社區(qū)區(qū)社區(qū)內(nèi)現(xiàn)現(xiàn)有住宅宅項(xiàng)目（（建成包包括在售售）預(yù)計(jì)在今今后五年年內(nèi)，每每年可向向市場(chǎng)推推出40－50萬(wàn)平方方米的高高品質(zhì)住住宅。上實(shí)御景園天安花園華麗家族聯(lián)洋天合合苑聯(lián)洋新苑苑金色維也也納水清木華當(dāng)代清水園園聯(lián)洋新社區(qū)區(qū)成功經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)“土地經(jīng)營(yíng)營(yíng)者+開發(fā)發(fā)商”雙重重身份運(yùn)營(yíng)營(yíng)模式。統(tǒng)一規(guī)劃、、統(tǒng)一配套套，避免重重復(fù)投資。。規(guī)劃理念的的前瞻性、、創(chuàng)新性。。大盤的產(chǎn)品品周期問題題問題三中小盤的產(chǎn)產(chǎn)品周期上升期：品品牌快速上上升，銷售售快速上升升持續(xù)期：品品牌基本定定型，產(chǎn)品品問題暴露露，銷售進(jìn)進(jìn)入穩(wěn)定期期尾聲期：剩剩余問題產(chǎn)產(chǎn)品，清盤盤首尾上升期持續(xù)期尾聲期大盤是一系系列“小盤盤”的組合合大盤由于長(zhǎng)長(zhǎng)開發(fā)周期期，產(chǎn)品適適應(yīng)市場(chǎng)在在做不斷的的調(diào)整，其其實(shí)是由一一系列“小小盤”構(gòu)成成的組合體體上升期穩(wěn)定期淡出期上升期：整整盤概念推推向市場(chǎng)概念逐步明明確、快速速兌現(xiàn)同時(shí)與首期期樓盤的產(chǎn)產(chǎn)品前期暗暗合穩(wěn)定期：整整盤概念基基本兌現(xiàn)，，個(gè)案的運(yùn)運(yùn)作成為關(guān)關(guān)鍵淡出期：開開發(fā)基本完完畢，整盤盤概念淡出出市場(chǎng)主副品牌策策略成為大大盤常用的的操作手法法主品牌：整盤概念念副品牌：根據(jù)不同同階段產(chǎn)品品的特點(diǎn)，，目標(biāo)客戶戶定位制定定的個(gè)個(gè)案品牌牌如何管理品品牌，長(zhǎng)期期運(yùn)作大盤開發(fā)商商的重要課課題由一般規(guī)律律到特殊問問題常州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的四四大特征特征一常州房地產(chǎn)市場(chǎng)盤子較?。?000年達(dá)到高峰，銷售149萬(wàn)平方米），這樣的市場(chǎng)在供給體系與需求體系上都缺乏完善的結(jié)構(gòu)體系，因而對(duì)經(jīng)濟(jì)形式、國(guó)家政策、市政建設(shè)等不可見因素更具有敏感性。這與上海、北京、廣州等1000萬(wàn)平方米去化量的“大盤”市場(chǎng)是有本質(zhì)區(qū)別的。這是我司提請(qǐng)每個(gè)欲在常州投資、開發(fā)的房產(chǎn)公司第一需要重視的。波動(dòng)性大的“小盤”特征大盤市場(chǎng)：：年去化1000萬(wàn)平方米以以上，如上上海、北京京、深圳、、廣州中盤市場(chǎng)：：年去化400-800萬(wàn)平方米杭杭州、南京京、青島、、大連等省省會(huì)城市或或沿海發(fā)達(dá)達(dá)城市小盤市場(chǎng)：：年去化100-300萬(wàn)平方米寧寧波、蘇州州、無(wú)錫、、常州等中中小城市大盤市場(chǎng)特特征穩(wěn)定，受個(gè)個(gè)別因素的的波動(dòng)較小小市場(chǎng)細(xì)分明明確，需求求結(jié)構(gòu)豐富富開發(fā)商多為為“參與者者”，難以以左右市場(chǎng)場(chǎng)受個(gè)別因素素的影響較較大，波動(dòng)動(dòng)性較強(qiáng)市場(chǎng)難以細(xì)細(xì)分，停留留在“共性性化”需求求階段容易形成““市場(chǎng)寡頭頭”，左右右市場(chǎng)發(fā)展展小盤市場(chǎng)特特征特征二內(nèi)需為主的的“封閉”特征常州本地的的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)以及區(qū)域域位置、自自然資源都都決定了常常州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的需需求必定是是以內(nèi)需為為主。常州州在江蘇省省內(nèi)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)地位并不不突出，同同時(shí)距離上上海、南京京經(jīng)濟(jì)圈都都較遠(yuǎn)，以以及自身自自然旅游資資源不足等等原因，其其房地產(chǎn)市市場(chǎng)的輻射射能力非常常有限。因因而形成了了常武地區(qū)區(qū)內(nèi)需為主主的“封閉”特征。啞鈴型的居民收入入形態(tài)是常常州內(nèi)需的的主要特征征根據(jù)常州的的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)特征——鄉(xiāng)鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)與與城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)并存的二二元結(jié)構(gòu)，，常州居民民的收入形形態(tài)成明顯顯的紡錘形形分布。既既擁有以武武進(jìn)私營(yíng)廠廠主、常州州貿(mào)易等行行業(yè)私營(yíng)業(yè)業(yè)主為主的的大量富人人，更擁有有大量人均均收入13108元/年（2001年10月數(shù)據(jù)）的的工薪階層層，而屆于于兩者之間間的所謂“白領(lǐng)”較少。根據(jù)這種居居民收入形形態(tài)，我司司認(rèn)為整個(gè)個(gè)常州的房房地產(chǎn)供給給情況也應(yīng)應(yīng)該是“走兩頭”的模式。我我司今年運(yùn)運(yùn)做的“美林國(guó)際村村”項(xiàng)目正是抓抓住了“一頭”——高端客源，，而取得成成功的。職工人均收收入較高，，而且就業(yè)業(yè)率較高，，使常州擁?yè)碛写罅康牡墓ば诫A層層私營(yíng)企業(yè)主主接近16萬(wàn)人，這這批私營(yíng)業(yè)業(yè)主年平均均年收入在在30萬(wàn)元元左右。特征三投資開發(fā)的的“盲目”特征常州房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)信息息較為封閉閉、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)投資資的盲目性性很大。尤尤其從2001年下半年看看，項(xiàng)目立立項(xiàng)快速增增加，僅10月份房地產(chǎn)產(chǎn)投資較上上年同期增增加20.3%，而且投資資相對(duì)集中中，2500——3000元/平方米的樓樓盤成為市市場(chǎng)投資的的主要對(duì)象。常州市在售樓盤價(jià)格抽樣5%20%40%35%大于31002500－31001800－2500小于1800這樣的市場(chǎng)場(chǎng)特征造成成最大一個(gè)個(gè)弊病就是是“看到某一一物業(yè)形態(tài)態(tài)有市場(chǎng)大大家都上某某種物業(yè)形形態(tài)、看到到什么區(qū)域域銷售良好好就都去某某區(qū)域開發(fā)發(fā)……””這種盲盲目的的“羊群心心理式式開發(fā)發(fā)”導(dǎo)致了了供求求結(jié)構(gòu)構(gòu)的嚴(yán)嚴(yán)重失失衡。。今天天金色色新城城、銀銀河灣灣的滯滯銷，，不就就是因因?yàn)樽蜃蛱焘祷ɑ▓@、、懷德德苑的的熱銷銷嗎？？自從御御花園園的成成功銷銷售、、美林林國(guó)際際村的的價(jià)格格快速速攀升升后，，明年年新區(qū)區(qū)的別別墅供供給量量將大大大增增加；；此外外明年年新區(qū)區(qū)的商商鋪、、市場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目目也是是“層出不不窮”………如此狹狹小的的市場(chǎng)場(chǎng)，如如此盲盲目的的“羊群式式開發(fā)發(fā)”結(jié)果只只有一一個(gè)——先來的的賺錢錢，后后到的的跳樓樓。這這樣，，常州州2000年底累累計(jì)77.7萬(wàn)平方方米的的空置置面積積，并并且年年平均均15%的空置置增長(zhǎng)長(zhǎng)就不不足奇奇了。。供給結(jié)結(jié)構(gòu)失失衡特征四四產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃的的“大路”特征常州樓樓市的的產(chǎn)品品大部部分屬屬于“大路貨貨”，精品品不多多。常常州雖雖然距距離上上海很很近，，但產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)規(guī)劃水水平至至少相相差兩兩個(gè)等等級(jí)。。行列式式的布布局，，底層層盡量量多的的做商商鋪。。成為為常州州低檔檔小區(qū)區(qū)的一一大““特色色”這為品品質(zhì)樓樓盤留留下了了契機(jī)機(jī)，比比如我我公司司今年年成功功代理理的“美林國(guó)國(guó)際村村”項(xiàng)目，，在地地理位位置上上與競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手并并不具具優(yōu)勢(shì)勢(shì)，就就是憑憑“品質(zhì)牌牌”打贏的的。在常州州開發(fā)發(fā)大盤盤所應(yīng)應(yīng)注意意的特特殊問問題本案與與大城城市大大盤之之不同同市場(chǎng)地地位不不同營(yíng)銷課課題不不同決定策策略不不同大城市市沒有有市場(chǎng)場(chǎng)主導(dǎo)導(dǎo)者，，房地地產(chǎn)是是沒有有壟斷斷的行行業(yè)。。在常常州做做大盤盤決定定必須須做市市場(chǎng)的的主導(dǎo)導(dǎo)者我們將將遷移移常州州市區(qū)區(qū)人口口的5-6%，年供供給量量將占占常州州市場(chǎng)場(chǎng)銷售售量的的10%。這是是大城城市里里任何何一個(gè)個(gè)大盤盤都做做不到到的。。開發(fā)策策略必必須從從企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略略的角角度加加以考考慮本案與與大城城市大大盤之之不同同需求結(jié)結(jié)構(gòu)不不同，，“大大盤””靠誰(shuí)誰(shuí)撐起起來？大城市市大盤盤客源源特征征外來人人口的的強(qiáng)勁勁支撐撐解決型型的人人口外外遷充足的的特定定目標(biāo)標(biāo)客戶戶常州居居住水水平現(xiàn)現(xiàn)狀常州經(jīng)經(jīng)過80年代起起的新新村建建設(shè)，，在國(guó)國(guó)內(nèi)已已經(jīng)率率先進(jìn)進(jìn)入““小康康”標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)戶均建建筑面面積67.2平平方米米戶均使使用面面積為為49.4平方方米人均建建筑面面積為為23.3平方方米人均使使用面面積已已達(dá)17.2平平方米米，超超過了了12平方方米這這個(gè)我我國(guó)國(guó)城鎮(zhèn)小小康生生活水水平的的住房房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。住宅成成套率率達(dá)到到93.5%“小康康”的的現(xiàn)狀狀，為為常州州大盤盤客源源的組組織帶帶來新的課課題房地產(chǎn)需求來源

人口自然增長(zhǎng)所帶來的需求人口機(jī)械增長(zhǎng)所帶來的需求居住升級(jí)及替換帶來的需求這對(duì)本本案的的產(chǎn)品品組合合是致致關(guān)重重要的的常州市市場(chǎng)需需求判判斷1、自然增長(zhǎng)人口自然增長(zhǎng)率近零，不會(huì)帶來強(qiáng)大的住房需求需求2001年末全市總?cè)丝?41.48萬(wàn)人，其中非農(nóng)業(yè)人口147.31萬(wàn)人，人口的自然增長(zhǎng)率僅0.24%

家庭結(jié)構(gòu)變動(dòng)所帶來的需求我國(guó)70年代末80代初隨知青返城帶來一波人口出生高峰（babygroomer），隨他們的生理周期從出生到就業(yè)對(duì)我國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了排浪式?jīng)_擊，現(xiàn)在他們已經(jīng)進(jìn)入獨(dú)立成立家庭的離巢階段。是大盤開發(fā)必須重視的需求源2、機(jī)機(jī)械增增長(zhǎng)舊城改改造及及城市市發(fā)展展帶來來的人人口外外遷常州市市從制制定特特大型型城市市的發(fā)發(fā)展思思路之之后，，加大大了城城市改改造的的力度度，將將直接接刺激激房地地產(chǎn)需需求。。2001年年政府府拆遷遷1500戶。預(yù)計(jì)2002年改造造2000戶，這這將直直接產(chǎn)產(chǎn)生16萬(wàn)平方方米的的需求求。經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶帶來的外來來人口涌入入以制造業(yè)為為主的城市市定位，基基本10%以上的平穩(wěn)穩(wěn)增長(zhǎng)，將將帶來大量量的外來人人口。按照政府規(guī)規(guī)劃設(shè)想，，到2010年市區(qū)區(qū)人口將達(dá)達(dá)到115萬(wàn)人，常常住人口95萬(wàn)。較現(xiàn)在的80萬(wàn)人增增加15萬(wàn)萬(wàn)人，這將將創(chuàng)造5萬(wàn)萬(wàn)—7萬(wàn)戶戶的住房需需求，將創(chuàng)創(chuàng)造400—600萬(wàn)平方米米的住宅需需求。常州政府已已經(jīng)放開人人口政策，，外來人口口已經(jīng)開始始涌入。。3、替換居居住居住方式的的改變住宅質(zhì)素的的提升面積、功能能、結(jié)構(gòu)、、環(huán)境、材材料、智能能等多方面面的提升由多層住宅宅別墅、聯(lián)排排由多層住宅宅小高層、高高層居住條件的的改善1、在城市市大規(guī)劃中中的地位處于老城與與新城的之之間，大型型居住區(qū)之之內(nèi)2、自然資資源自然資源優(yōu)優(yōu)厚，良好好的宜居之之地3、基礎(chǔ)設(shè)施施外環(huán)路打好好了與城市市各功能塊塊的連接基基礎(chǔ)，小配配套需要完完善4、人文地地理翠竹、藻江江已經(jīng)成型型，市民無(wú)無(wú)認(rèn)同感障障礙原農(nóng)地屬性性，適合居居住開發(fā)地塊研判開發(fā)策略我們對(duì)房地地產(chǎn)開發(fā)的的理解房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)就是研究究在特定的的時(shí)間空間里，在在合理控制制風(fēng)險(xiǎn)的基基礎(chǔ)上，最大限度的的發(fā)揮土地價(jià)價(jià)值開發(fā)的定位位之江在常州州開發(fā)的兩兩大項(xiàng)目本本身就是在在替政府完完成部分職職能確立“城市市運(yùn)營(yíng)商””的經(jīng)營(yíng)定定位，樹立立公司品牌牌不只著眼““房地產(chǎn)””開發(fā)的利利益點(diǎn)，開開發(fā)完成后后做好“服務(wù)體系系”的建設(shè)將是是更為持久久、更大的的一塊市場(chǎng)場(chǎng)做城市運(yùn)營(yíng)營(yíng)商只做二級(jí)市市場(chǎng)還是間間做一級(jí)半半市場(chǎng)？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)利潤(rùn)構(gòu)成成中，土地地升值已經(jīng)經(jīng)成為最大大的一塊。。上市房地地產(chǎn)公司主主營(yíng)業(yè)務(wù)普普遍達(dá)到30%的利潤(rùn)率，，而成本收收益率僅7—8%，這里面隱隱藏了房地地產(chǎn)開發(fā)的的秘密武器器——土地地增值。優(yōu)點(diǎn)：利潤(rùn)通吃吃，最大化化缺點(diǎn)：滾動(dòng)周期期長(zhǎng)，時(shí)間間風(fēng)險(xiǎn)大公建配套完完成時(shí)間長(zhǎng)長(zhǎng)，社區(qū)形形成慢。資金要求高高，完全靠靠自由資金金以及開發(fā)發(fā)利潤(rùn)完成成配套。模式一只做二級(jí)市市場(chǎng)，通過過土地升值值后獲取最最大利潤(rùn)的的佳途。上海聯(lián)洋、、碧云新社社區(qū)等項(xiàng)目目就是基本本采取此種種模式進(jìn)行行開發(fā)的。。在此種模模式中，發(fā)發(fā)展商更主主要的是進(jìn)進(jìn)行土地運(yùn)運(yùn)作，通過過完成公建建配套而增增加土地增增值，以出出賣土地獲獲得利潤(rùn)。。優(yōu)點(diǎn)：開發(fā)周周期短，，社區(qū)快快速形成成操作相對(duì)對(duì)簡(jiǎn)單，，利潤(rùn)實(shí)實(shí)現(xiàn)容易易缺點(diǎn)：對(duì)項(xiàng)目目的控制制能力相相對(duì)較弱弱做好整體體控制性性規(guī)劃難難度高，，隨市場(chǎng)場(chǎng)變化調(diào)調(diào)整的彈彈性較小小。利潤(rùn)相對(duì)對(duì)薄模式二完成土地地增值，，主做一一級(jí)半市市場(chǎng)我們的建建議模式式以二級(jí)市場(chǎng)為主兼做一級(jí)半市場(chǎng)快速建成啟動(dòng)區(qū)完成服務(wù)體系

配套形成成本高，與土地價(jià)值上升的矛盾配套規(guī)模與社區(qū)規(guī)模的矛盾

有利于解決大社區(qū)形成過程中的兩大矛盾前期間做一級(jí)半市場(chǎng)，有利于快速上規(guī)模，快速形成啟動(dòng)區(qū)。減少房地產(chǎn)開發(fā)的不確定性?！巴瓿煞?wù)體系”是我們提請(qǐng)之江在由“開發(fā)商”到“城市經(jīng)營(yíng)商”角色轉(zhuǎn)變后的重要課題這可能是是比房地地