安徽淮北制藥廠地塊項目前期策劃報告

項目解讀競爭態(tài)勢分析項目性質(zhì)界定項目發(fā)展思考項目概況SWOT分析形象定位客群定位產(chǎn)品定位項目綜合定位物業(yè)發(fā)展建議營銷推廣策略經(jīng)濟效益測算1項目概況項目區(qū)位惠黎路孟山路本案洲際商城韓國城柳岸花明中城小區(qū)相山路本案位于淮北市主城區(qū)中心地帶，北臨惠黎路，對面為待建的韓國城，西靠待建的洲際商城，東、南面為老舊居民房。2項目概況周邊配套孟山路商業(yè)街市實驗高級中學惠黎路農(nóng)貿(mào)市場淮北市火車站3項目地塊用地為淮北制藥公司倉庫及金門賓館，建筑物待拆遷，地塊處于生地狀態(tài)。項目指標：用地面積5320.76平米，建筑面積34720平米，容積率5.71。項目分析項目現(xiàn)狀4優(yōu)勢：三馬路上，淮北市中心地段，地理位置優(yōu)越。周邊各類配套成熟，購物、休閑、生活便利。交通便利，通達淮北各區(qū)域。開發(fā)商實力雄厚，是打造精品項目的保證。土地成本優(yōu)勢劣勢：項目作為高層商住項目，入住條件上相比其他純住宅項目存在一定劣勢（煤氣、使用年限等）

項目物業(yè)形態(tài)及規(guī)模決定項目在居住環(huán)境等方面難以與其他純住宅項目相比擬靠近鐵路，影響居住品質(zhì)。目前規(guī)劃方案中的戶型偏大，可能對未來銷售產(chǎn)生影響周邊為五金一條街，房屋多老舊，形象較差威脅：周邊同質(zhì)項目競爭激烈，韓國城、洲際商城等對項目目標客戶的分流。項目啟動晚于同區(qū)域同類項目，市場競爭壓力較大。三馬路雖然位于淮北市中心，但處于新舊城區(qū)交替處，區(qū)域認同度低于一馬路、二馬路。新城區(qū)大型住宅項目對項目目標客群的分流。機會：本案在項目規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計、物業(yè)管理等方面有較大改善空間。淮海集團背景有利于項目在部分客群中快速傳播知名度。宜商、宜住、宜投資的產(chǎn)品定位，有利于項目快速去化。周邊商業(yè)氛圍濃郁，有利于項目發(fā)展商業(yè)。周邊韓國城、洲際商城將建，三馬路氣質(zhì)正在改變，將比肩一馬路項目概況SWOT分析SWOT分析5項目性質(zhì)界定地塊為商住用地，既可發(fā)展辦公屬性物業(yè)亦可發(fā)展居住屬性物業(yè)！居住屬性or辦公屬性？6推廣難度開發(fā)商把控力客群選擇面地段要求硬件配套要求開發(fā)商把控力：辦公類物業(yè)開發(fā)屬于房地產(chǎn)開發(fā)相對高級階段，與住宅類物業(yè)相比，對開發(fā)商把控力要求更高。地段要求：辦公類物業(yè)對地段要求較高，一般集中在城市最中心區(qū)域，而住宅類對地段的要求相對較低?？腿哼x擇面：辦公類主要面對商用客群與投資客群，相對于住宅在客群選擇面上較窄。硬件配套：辦公物業(yè)對硬件配套要求較高，基本均配有中央空調(diào)等，住宅類物業(yè)對硬件要求彈性較大。推廣難度：辦公類物業(yè)專業(yè)性強，對推廣要求高，住宅類物業(yè)對推廣要求相對較低辦公屬性物業(yè)開發(fā)難度高于住宅屬性物業(yè)項目性質(zhì)界定7項目性質(zhì)界定推廣難度兩者要求皆較高，辦公類物業(yè)在專業(yè)性方面要求的更高。硬件配套要求辦公類物業(yè)硬件要求高、投入大，住宅類物業(yè)硬件要求相對較少。開發(fā)商把控力陽光地產(chǎn)缺少開發(fā)寫字樓或相關(guān)物業(yè)經(jīng)驗，開發(fā)辦公物業(yè)難度大于住宅類物業(yè)?？腿哼x擇面從淮北尚未出現(xiàn)辦公類物業(yè)判斷，淮北商務(wù)人群較少，加之淮北投資客群較少，辦公類物業(yè)相對于住宅類物業(yè)客群選擇面窄。地段目前淮北尚未出現(xiàn)真正意義上的辦公物業(yè)，依規(guī)律判斷，辦公應(yīng)最先出現(xiàn)在一馬路，本項目地處三馬路，開發(fā)辦公物業(yè)風險大于住宅類物業(yè)開發(fā)。結(jié)論：項目二更適合開發(fā)住宅屬性物業(yè).8本項目物業(yè)發(fā)展方向！具有住宅屬性的物業(yè)！項目性質(zhì)界定9項目解讀競爭態(tài)勢分析項目性質(zhì)界定項目發(fā)展思考項目概況SWOT分析形象定位客群定位產(chǎn)品定位項目綜合定位物業(yè)發(fā)展建議營銷推廣策略經(jīng)濟效益測算101、、地地段段較較為為接接近近2、、價價格格較較為為接接近3、入市時段接近4、客戶定位類似因此此，，將將和協(xié)協(xié)國國際際、、韓韓國國城城、、柳柳岸岸花花明明、、名名族族大大廈廈、、金金色色云云天天、、中中央央花花城城、、融融華華仕仕家家、、貳貳拾拾肆肆克克拉拉等六六個個項項目目做做為為本本案案的的主主要要競競爭爭對對手手做做出出對對比比分分析析。。競爭爭分競爭爭項項目目鎖鎖定定原原則則11競爭分分析競爭項項目指指標對對比樓盤名稱樓盤位置建筑面積容積率建筑類型物業(yè)類型銷售階段開盤時間均價未來住宅上市量韓國城項目二對面8.19萬㎡4.55高層購物中心、公寓式辦公、住宅未售未定未定1萬㎡柳岸花明三馬路原木材公司6.41萬㎡1.65多層、高層住宅、商業(yè)未售未定預計37006.41萬㎡和協(xié)國際孟山路與古城路交匯處3.13萬㎡/高層商業(yè)、辦公、休閑、購物3-16層正在認購09.1052001.2萬㎡名族大廈相山路與古城路交叉口東南2.7萬㎡/高層/未售未定住宅4500起約2萬㎡金色云天淮北市新火車站廣場52萬㎡3.8高層都市綜合體認購中年底住宅均價380032萬㎡中央花城長山路與惠苑路交叉口西側(cè)23萬㎡2.13高層住宅、商業(yè)街區(qū)、寫字樓三期在售08.5住宅均價3700約10萬㎡融華仕家相山路與惠苑路交叉口3.6萬㎡3.29高層多層住宅、商業(yè)、酒店式公寓基本售罄09.4均價4200無貳拾肆克拉相陽路與梅苑路交叉口3萬㎡/高層住宅、商業(yè)未售09.10均價45003萬㎡12競爭分分析競爭項項目指指標對對比主要競競爭對對手大大多數(shù)數(shù)目前前還未未上市市，未未來上上市量量近56萬萬平米，，競爭爭壓力力較大大；競爭項目地段均較為優(yōu)質(zhì)，我項目相對并無優(yōu)勢。小結(jié)：：13競爭項項目品品牌對對比樓盤名稱開發(fā)商建筑設(shè)計單位景觀設(shè)計單位施工單位物管公司韓國城淮北中韓商業(yè)廣場開發(fā)有限公司安徽省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院//未定柳岸花明安徽省久興置業(yè)有限公司安徽現(xiàn)代建筑設(shè)計研究院/未定未定和協(xié)國際淮北市和協(xié)房地產(chǎn)有限責任公司上海嘉博城建規(guī)劃咨詢有限公司/未定未定名族大廈淮北富友房地產(chǎn)公司德國FTA建筑設(shè)計公司

//未定金色云天淮北云天置業(yè)有限公司///未定中央花城春盛房地產(chǎn)公司淮北建設(shè)工程勘察設(shè)計院澳洲HIGHINTERNATIONAL景觀設(shè)計集團/香港東方美景融華仕家安徽國正淮北設(shè)計院/江蘇合肥順昌物業(yè)貳拾肆克拉淮北鴻圖世紀置業(yè)有限公司中國礦業(yè)大學建筑設(shè)計研究院/浙江天頌建設(shè)集團未定競爭分分析14品牌開開發(fā)商商極少少，本本項目目發(fā)展展商雄雄厚的的資金金背景景是一一大優(yōu)優(yōu)勢；；除中央央花城城外，，其他他項目目在景景觀打打造上上均無無太多多亮點點；物管公公司水水平均均較一一般，，我項項目可可考慮慮聘請知知名國國際品品牌物物管公公司提提升項項目價價值。競爭項項目品品牌對對比競爭分分析小結(jié)：：15樓盤名稱總套數(shù)主力戶型所占比例核心賣點售樓處品質(zhì)韓國城100//韓國特色產(chǎn)品一站式購物無售樓處柳岸花明67090㎡以下50%城市之上優(yōu)尚生活一般和協(xié)國際28953-55㎡一房70%城市繁華中心開發(fā)商辦公室名族大廈/90㎡左右兩房/名族傳承，巨龍之脈開發(fā)商辦公室金色云天300090㎡兩房50%火車站前城市市中心會所售樓處，檔次較高中央花城160090㎡兩房60%城市中心，上品公館較高融華仕家27049㎡一房67%市中心首席五星公寓形象較差貳拾肆克拉500多套45-57㎡一房80%全能生態(tài)型住宅較高競爭項項目產(chǎn)產(chǎn)品對對比競爭分分析16主要競競爭對對手主主力戶戶型集集中在在90㎡以下下，銷銷售（（認購購）情情況都都十分分理想想；核心賣賣點均均停留留在““賣地地段””的基基礎(chǔ)層層面上上，形形象定定位比比較模模糊；；售樓處處除金金色云云天和和中央央花城城外，，品質(zhì)質(zhì)均較較差。。小結(jié)：：競爭項項目產(chǎn)產(chǎn)品對對比競爭分分析17競爭項項目戶戶型分分析（（和協(xié)協(xié)國際際）競爭分析建筑面積約約90㎡戶型評析：：整體布局局局促，西西側(cè)大戶型型只有一個個采光面，，通風采光光效果差，，所有衛(wèi)生生間均為暗暗衛(wèi)，因無無法接通煤煤氣，40平米左右右戶型產(chǎn)品品甚至無廚廚房空間設(shè)設(shè)計，如作作為住宅，，勢必會給給住戶生活活帶來極大大不便。建筑面積約約38㎡18競爭項目戶戶型分析（（貳拾肆克克拉）競爭分析戶型A建筑面積：：56.36㎡戶型B建筑面積：：45.44㎡戶型C建筑面積：：52.65㎡戶型D建筑面積：：47.19㎡戶型評析：：布局尚可可，但所有有戶型衛(wèi)生間均為為暗衛(wèi)，是該項目目產(chǎn)品最大大缺點。19競爭分析戶型評析：：所有戶型型衛(wèi)生間均為為暗衛(wèi)，且將廚房房緊靠居住住空間的做做法也值得得商榷。建筑面積約約49㎡20競爭項目戶戶型分析競爭分析小結(jié)：競爭項目小小戶型產(chǎn)品品戶型均為為長條型布布局，使用用空間混亂亂且多數(shù)衛(wèi)衛(wèi)生間為暗暗衛(wèi)設(shè)計。。競爭對手戶戶型設(shè)計上上問題較多多且缺乏亮亮點，我項項目在戶型設(shè)計上上有巨大的提提升空間。。21地段上不如如區(qū)域內(nèi)其其他競爭對對手居住舒適感感與直接競競爭對手柳柳岸花明等等有一定差差距戶型舒適度度不如新城城區(qū)兩個對對手景觀打造上上與競爭對對手顯然有有巨大差距距占位老城區(qū)區(qū)，更符合合市民心理理偏向地處繁華地地帶，周邊邊配套一應(yīng)應(yīng)俱全占位老城區(qū)，地段優(yōu)越，配套完善，但疏于對產(chǎn)品及物業(yè)的打造，多數(shù)項目在產(chǎn)品設(shè)計與物業(yè)管理上缺乏競爭力，本項目應(yīng)在產(chǎn)品設(shè)計與物業(yè)管理上發(fā)力，爭勝對手。與新城區(qū)項目相比，我項目地處繁華中心，配套完善，生活氛圍更濃。老城區(qū)新城區(qū)競爭優(yōu)勢競爭劣勢產(chǎn)品規(guī)劃暫暫時未定，，還有很大大提升空間間物業(yè)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容也有一一定提升空空間競爭小結(jié)競爭分析22項目解讀競爭態(tài)勢分分析項目性質(zhì)界界定項目發(fā)展思思考項目概況SWOT分分析形象定位客群定位產(chǎn)品定位項目綜合定定位物業(yè)發(fā)展建建議營銷推廣策策略經(jīng)濟效益測測算23面積戶數(shù)比例97.83平米5633.33%147.54平米5633.33%163.58平米5633.33%項目指標：：用地面積積5320.76平平米，建筑筑面積34720平平米，容積積率5.71，地下下2層地上上32層，，地上1-4層為商商業(yè)，面積積7363平米，5-32層層為住宅，，面積22913平平米，共168戶?！，F(xiàn)有方案關(guān)關(guān)鍵詞：大戶型、純純住宅項目發(fā)展思思考規(guī)劃解析24純住宅、大大戶型商用性質(zhì)，，50年使使用年限與與住宅70年使用年年限有先天天差距；不通煤氣、、商業(yè)水電電，影響居居住的便捷捷性，增加加用戶使用用成本；受地塊用地地規(guī)模影響響，項目在在規(guī)劃、景景觀、戶型型等方面均均難以達到到住宅要求求。規(guī)劃解析項目發(fā)展思思考25純住宅、大大戶型進深17米米，通透性性較差；暗衛(wèi)設(shè)計影影響居住品品質(zhì)感；144平米米以上戶型型，主臥3.6米面面寬設(shè)計過過窄，無法法體驗主人人身份；受自身規(guī)劃劃與地段影影響，在與與相山周邊邊、新城區(qū)區(qū)大戶型住住宅競爭中中處于劣勢勢。規(guī)劃劃解解析析項目目發(fā)發(fā)展展思思考考26純住住宅宅、、大大戶戶型型?具有有居住住屬屬性性的小戶戶型型產(chǎn)品品?。∽≌妓伎伎柬椖磕堪l(fā)發(fā)展展思思考考受先先天天條條件件限限制制，，這這種種產(chǎn)產(chǎn)品品顯顯然然只只能能作作為為一一種種具具有有居居住住屬屬性性的的“過過渡渡型型產(chǎn)產(chǎn)品品””出現(xiàn)現(xiàn)。。27思考考一一：：規(guī)規(guī)模模約約8000㎡㎡（（約約為為總總建建筑筑面面積積的的26%）），，是是租租是是賣賣？？思考考二二：：三三馬馬路路目目前前尚尚未未有有如如此此大大的的商商業(yè)業(yè)出出現(xiàn)現(xiàn)，，本本項項目目商商業(yè)業(yè)如如何何定定位位？？思考考三三：：與與一一馬馬路路、、二二馬馬路路相相比比，，三三馬馬路路為為傳傳統(tǒng)統(tǒng)五五金金建建材材一一條條街街，，商商業(yè)業(yè)形形象象低低端端，，如如8000㎡㎡經(jīng)經(jīng)營營此此類類商商業(yè)業(yè)，，勢勢必必影影響響本本項項目目住住宅宅定定位位及及銷銷售售??！思考考四四：：與與西西面面洲洲際際商商城城商商業(yè)業(yè)如如何何銜銜接接？？商項目目發(fā)發(fā)展展思思考考28現(xiàn)狀狀思思考考一一：：淮北北中中心心商商圈圈原原為為以以一一馬馬路路為為中中心心線線狀狀分分布布，，現(xiàn)現(xiàn)逐逐步步以以一一馬馬路路與與孟孟山山路路交交叉叉口口（（鼎鼎盛盛國國際際、、華華松松國國際際、、時時代代廣廣場場、、東東方方百百貨貨））為為中中心心原原點點，，呈呈向向南南輻輻射射的的趨趨勢勢。。三三馬馬路路處處于于中中心心商商圈圈輻輻射射范范圍圍之之內(nèi)內(nèi)?！，F(xiàn)狀思思考二二：淮北目目前的的商業(yè)業(yè)主要要集中中在一一馬路路與孟孟山路路，主主要以以大型型購物物中心心、百百貨類類與服服飾、、餐飲飲店等等為主主。專專業(yè)類類市場場以電電器（（五星星家電電）、、手機機類為為主?！，F(xiàn)狀思思考三三：目前在在淮北北，家家裝（（盛世世百年年家居居）、、批發(fā)發(fā)等常常見專專業(yè)類類市場場較多多，此此類專專業(yè)類類市場場相對對飽和和。現(xiàn)狀思思考四四：據(jù)市政政府規(guī)規(guī)劃，，三馬馬路（（惠黎黎路））為五五金機機械電電器一一條街街、孟孟山路路為服服飾專專賣一一條街街。商業(yè)思思考項目發(fā)發(fā)展思思考29商業(yè)思思考項目發(fā)發(fā)展思思考物業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)思思考一一：一一層分分割出出售伴隨韓韓國城城、洲洲際商商城與與本項項目的的建成成，三三馬路路與孟孟山路路交界界處即即將成成為淮淮北又又一商商業(yè)熱熱點區(qū)區(qū)域，，此處處的臨臨街商商鋪必必將以以一馬馬路與與孟山山路為為翻版版，一一鋪難難求，，本項項目可可考慮慮一樓樓商業(yè)業(yè)分割割出售售，實實現(xiàn)最最大商商業(yè)價價值。。30商業(yè)思思考項目發(fā)發(fā)展思思考物業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)思思考二二：一一、二二層或或二層層做““奧奧特萊萊斯””品牌牌折扣扣店目前““奧特特萊斯斯”（（Outlets)專業(yè)業(yè)名品品折扣扣店正正在席席卷大大江南南北，，作為為一種種新型型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，其其名品品、折折扣的的強烈烈標志志感，，使得得其深深受廣廣大消消費者者的歡歡迎。。以此此業(yè)態(tài)態(tài)為支支撐的的大型型商業(yè)業(yè)，極極受市市場買買、售售、租租三方方歡迎迎。目目前淮淮北尚尚未出出現(xiàn)此此類型型商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，項項目可可考慮慮率先先引入入此業(yè)業(yè)態(tài)，，作為為本項項目商商業(yè)支支撐，，決勝勝淮北北商業(yè)業(yè)市場場。31商業(yè)思思考物業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)思思考三三：二二層做做大型型餐飲飲作為商商業(yè)必必勝法法寶，，大型型餐飲飲是大大型商商業(yè)成成功的的關(guān)鍵鍵。目前淮淮北缺缺少中中高檔檔的大大型餐餐飲場場所，，項目目所處處地段段有發(fā)發(fā)展大大型餐餐飲的的先天天優(yōu)勢勢（地地處市市中心心、交交通便便利）），如如項目目發(fā)展展大型型餐飲飲，必必將成成為淮淮北喜喜慶、、商務(wù)務(wù)等宴宴會的的重點點場所所。32物業(yè)分分割思思考四四：三三、四四層做做經(jīng)濟濟型酒酒店淮北作作為中中國著著名煤煤城，，每年年需接接待大大量商商務(wù)人人士。。目前前淮北北商務(wù)務(wù)型酒酒店數(shù)數(shù)量有有限，，著名名經(jīng)濟濟型酒酒店僅僅有錦錦江之之星和和格林林豪泰泰進入入，經(jīng)經(jīng)濟型型酒店店市場場廣闊闊。項目發(fā)發(fā)展思思考33發(fā)展思思考方方向一一：商業(yè)思思考項目發(fā)發(fā)展思思考一層獨獨立分分割出出售？？二層設(shè)設(shè)立大大型中中高檔檔餐飲飲？三、四四層設(shè)設(shè)立經(jīng)經(jīng)濟型型酒店店？發(fā)展思思考方方向二二：一、二二層，，引入入奧特特萊斯斯或大大型超超市？？三、四層設(shè)設(shè)立經(jīng)濟型型酒店？34項目解讀競爭態(tài)勢分分析項目性質(zhì)界界定項目發(fā)展思思考項目概況SWOT分分析形象定位客群定位產(chǎn)品定位項目綜合物業(yè)發(fā)展建建議營銷推廣策策略經(jīng)濟效益測測算35綜合以上分分析我們得得知：競爭對手物物業(yè)服務(wù)水水平一般項目自身周周邊配套十十分完善競爭對手產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)普普遍低下服務(wù)型社區(qū)全功能生活圈升級型創(chuàng)新新產(chǎn)品顯然這正是是我們可以以發(fā)力之處處！項目定位產(chǎn)品定位36酒店式公寓寓服務(wù)型社區(qū)全功能生活圈升級型創(chuàng)新新產(chǎn)品項目定位產(chǎn)品定位（一種近乎乎完美的具具備一定居居住屬性的的過渡型產(chǎn)產(chǎn)品）37項目定位客群定位我們所熟知知的淮北：：因煤建市，，因電興市市的能源工工業(yè)城市，，全國排行行第四的““煤城”一座有著悠久歷史的古城一個典型的的移民城市乾隆墨跡保保留之地——相山雕塑之鄉(xiāng)———中國雕雕塑界的泰泰斗和中國國現(xiàn)代雕塑塑的奠基人人劉開渠即即誕生于此此無法割舍的的“相山情情節(jié)”淮北人的生生活文化的生活安安逸的生生活生態(tài)的生活活新潮的生活關(guān)鍵詞：歷史悠久、、移民、文文化、新潮潮38時代在變遷遷，淮北也也在變遷，，新興文化化與本土文文化碰撞交交融，一個個新興的淮淮北正在茁茁壯成長。。像眾多中國國城市一樣樣，新興文文化正在為為淮北帶來來改變城市生活正正向時尚的的、文化的的、情調(diào)的的、檔次的的生活發(fā)展展這是淮北人人向往的淮北在改變變項目定位客群定位39項目定位客群定位目標客戶特特征:購房目的自住或投資資居于城市中中心年輕時尚享受生活職業(yè)礦區(qū)普通年年輕職工國有企事業(yè)業(yè)單位員工工、公務(wù)員員、教師、、醫(yī)生、私私營業(yè)主教育程度教育程度較較高70%以上上受過大專專以上教育育年齡與置業(yè)業(yè)情況25-35歲年輕人人為主絕大部分為為首次置業(yè)業(yè)家庭結(jié)構(gòu)單身或兩口口之家經(jīng)濟收入自身收入水水平一般首付多為父父母提供40項目定位客群定位淮北新青年年都市精英英年輕與年輕輕心態(tài)有活力享受生活——他們是是朝九晚五五的上班族族，工薪階階層和正在在成長起來來的創(chuàng)業(yè)族族群；——他們是是城市發(fā)展展的中堅力力量；——他們年年輕，樂于于接受新事事物，渴望望享受生活活帶來的樂樂趣；——他們對對現(xiàn)代時尚尚敏感，追追求一定的的身份與品品位，快樂樂生活成為為比富足更更重要的生生活理想；；——在日益益快餐化和和工業(yè)化的的城市中，，他們正在在努力尋找找適合自己己居住的空空間，希望望與這個城城市保持最最緊密的聯(lián)聯(lián)系?！麄儌兪鞘且灰蝗喝簶否Y馳生生活活（（SparkLiving)信信仰仰者者。關(guān)鍵鍵詞詞：：年年輕輕、、中中堅堅、、文文化化、、生生活活、、品品位位、、時時尚尚41房地地產(chǎn)產(chǎn)是是一一個個城城市市性性格格的的載載體體，，是是一一個個城城市市價價值值觀觀的的具具現(xiàn)現(xiàn)，，而而我我們們看看到到的的淮淮北北卻卻是是這這樣樣的的韓國國城城金色色云云天天和諧諧國國際際中央央花花城城隨處處可可見見的的““繁華華”是是一一味味對對地地段段的的強強調(diào)調(diào)，，泛泛濫濫而而空空洞洞?。∵@是是淮淮北北人人想想要要的的嗎嗎?。№椖磕慷ǘㄎ晃恍蜗笙蠖ǘㄎ晃?2我們們的的競競爭爭對對手手延延續(xù)續(xù)著著這這樣樣的的開開發(fā)發(fā)思思路路：：項目名稱主題推廣語和協(xié)國際繁華之上，世界財富之巔韓國城在淮北最精華的地段，成就一世紀只有一次的完美柳岸花明優(yōu)之生活領(lǐng)航者金色云天讓城市更繁榮一味味強強調(diào)調(diào)地地段段，，賣賣資資源源，，疏疏于于對對產(chǎn)產(chǎn)品品的的打打造造，，更更遑遑論論對對項項目目文文化化的的塑塑造造國際際、、繁繁華華、、地地段段不不斷斷涌涌現(xiàn)現(xiàn)，，難難道道生生活活就就這這么么簡簡單單。。我們們應(yīng)應(yīng)順順應(yīng)應(yīng)城城市市發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢，，出出奇奇兵兵突突破破市市場場瓶瓶頸頸，，取取勢勢標標桿桿?。∥覀儌兪鞘悄贻p輕的的、、有有文文化化、、有有品品位位、、有有激激情情的的?。№椖磕慷ǘㄎ晃恍蜗笙蠖ǘㄎ晃?3與其其他他中中高高檔檔競競爭爭樓樓盤盤形形成成差差異異化化競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢，，打打造造““人人無無我我有有，，人人有有我我優(yōu)優(yōu)””的的住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品，，進進行行市市場場區(qū)區(qū)隔隔，，擴擴大大目目標標客客戶戶群群體體范范圍圍，，形形成成消消費費者者對對本本項項目目住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)品品強強大大的的市市場場認認同同感感。。項目目定定位位形象象定定位位44文脈脈思思考考以文文化化為為載載體體來來宣宣揚揚““酒酒店店式式公公寓寓生生活活””文化化是是同同一一類類人人相相互互理理解解、、聯(lián)聯(lián)系系、、認認同同的的紐紐帶帶。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)發(fā)發(fā)展展的的高高階階階階段段是是為為產(chǎn)產(chǎn)品品植植入入一一種種文文化化，，從從而而使使得得對對這這種種文文化化認認同同的的人人產(chǎn)產(chǎn)生生購購買買的的意意愿愿。。把文文化化植植入入產(chǎn)產(chǎn)品品這這一一做做法法，，在在國國內(nèi)內(nèi)一一線線城城市市已已是是普普遍遍現(xiàn)現(xiàn)象象，，如如南南京京的的木木馬馬公公寓寓、、上上海海的的海海上上海海等等。。而目目前前淮淮北北尚尚未未出出現(xiàn)現(xiàn)在在產(chǎn)產(chǎn)品品中中植植入入文文化化的的項項目目，，我我們們可可以以以以文文化化為為載載體體發(fā)發(fā)力力，，占占據(jù)據(jù)市市場場標標桿桿位位置置項目目定定位位形象象定定位位45文化化塑塑造造項目目吉吉祥祥物物（（形形象象代代言言人人））：：這是是一一群群年年輕輕的的、、有有文文化化、、有有品品位位、、有有激激情情的的人人，，他他們們的的文文化化需需要要具具象象化化，，一一個個形形象象代代言言人人、、一一個個項項目目吉吉祥祥物物，，是是他他們們的的精精神神圖圖騰騰。。有有他他們們優(yōu)優(yōu)秀秀品品質(zhì)質(zhì)的的表表現(xiàn)現(xiàn)。。項目目需需要要一一個個吉吉祥祥物物、、形形象象代代言言人人，，區(qū)區(qū)別別于于淮淮北北其其他他小小戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品，，讓讓我我們們的的文文化化屹屹立立在在實實物物之之上上，，讓讓人人看看的的到到、、摸摸的的到到。。真真正正的的做做到到在在文文化化的的高高度度俯俯視視我我們們的的對對手手。。成功代代表：：仁恒恒翠竹竹園———翠翠竹小小子約瑟夫夫公寓寓———木頭頭人項目定定位形象定定位46文化塑塑造本項目目吉祥祥物塑塑造建建議：：1、以以卡通通形象象為設(shè)設(shè)計形形象，，可愛愛活潑潑2、可可以采采用兩兩個不不同性性別的的吉祥祥物組組合，，增添添項目目愛情情色彩彩3、顏顏色鮮鮮艷活活潑4、圖圖案不不宜繁繁瑣，，便于于后期期各種種物料料制作作及推推廣應(yīng)應(yīng)用5、朗朗朗上上口的的名字字，易易于記記憶，，吉祥祥物姓姓名建建議，，風行（（男））、陽陽光（（女））項目定定位形象定定位參考圖圖片47文化塑塑造文化墻墻：修建淮淮北第第一座座公寓寓文化化墻，，以客客戶共共同價價值取取向要要素來來塑墻墻，塑塑好后后，讓讓全體體業(yè)主主按手手膜、、簽字字。文化沙沙龍：：組建淮淮北第第一個個文化化沙龍龍，定定期舉舉行文文化交交流活活動，，增加加業(yè)主主之間間的交交流，，突出出項目目文化化氣息息。陽光慈慈善基基金：：以開發(fā)發(fā)商牽牽頭，，建立立淮北北第一一個民民間慈慈善會會，定定期組組織業(yè)業(yè)主義義賣，，義賣賣所得得捐贈贈給需需要幫幫助群群體。。體現(xiàn)現(xiàn)本項項目業(yè)業(yè)主的的社會會責任任心。。項目定定位形象定定位48無論是是SOHO現(xiàn)代代城、、海上上海還還是木木馬公公寓他他們都都在高高舉城城市特特定人人群聚聚集地地的口口號吸吸引購購房者者的關(guān)關(guān)注。。從北北京到到上海海，從從上海海到南南京，，植入入文化化的地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品正正在席席卷中中國。。標榜時時尚、、引領(lǐng)領(lǐng)潮流流，熱熱情是是我們們的態(tài)態(tài)度，，品味味是我我們的的標簽簽，果果敢而而又富富有責責任，，城市市如果果沒有有我們們將是是黑白白的。。我們們愛淮淮北，，淮北北因為為有了了我們們會變變的更更好！！淮北，，一個個順應(yīng)應(yīng)時代代引領(lǐng)領(lǐng)城市市發(fā)展展的項項目正正在于于斯誕誕生??！犒賞青青春的的MINI行宮宮精英生生活絢絢麗麗多彩彩項目定定位形象定定位49城市新新寵，，多元元核心心犒賞青青春的的MINI行宮宮項目定定位形象定定位語語50形象定定位案名解解析主推案案名1：優(yōu)立方方推廣語語：優(yōu)家三三次方方幸幸福無無極限限（空間間優(yōu)、、配套套優(yōu)、、服務(wù)務(wù)優(yōu)））51形象定定位案名解解析主推案案名2：優(yōu)+國國際際公寓寓推廣語語：比住宅宅更懂懂享受受，比比酒店店更懂懂生活活52形象定定位案名解解析主推案案名3：晶銳空空間推廣語語：先鋒無無度，，銳麗麗領(lǐng)袖袖53形象定定位案名解解析主推案案名4：相城之之光··國際際公寓寓推廣語語：謹以此此宅獻獻給早早晨八八九點點鐘的的太陽陽54形象定定位案名解解析案名備備選：：天驕駿駿驛、、金色色里程程MINI陽陽光、、陽光光匯壯志驕驕陽、、陽光光國際際公寓寓青蔥歲歲月、、青橙橙時代代青春渡渡、諾諾亞青青春公公館55廣告總總精神神平面表表現(xiàn)總總原則則：根據(jù)項項目的的形象象定位位及客客群定定位，，迎合合并滿滿足最最終消消費者者內(nèi)心心訴求求。在在項目目二的的設(shè)計計上，，主要要體現(xiàn)項目二二與同同類競競爭項項目的的調(diào)性性區(qū)別別，即青青春、、靈動動、懂懂得享享受生生活。。同時，，注重重視覺覺表現(xiàn)現(xiàn)力的的體現(xiàn)現(xiàn)，給給予消消費者者充分分的視視覺震震撼，，從多多角度度、多多側(cè)面面直抵抵人心心，喚喚起消消費者者內(nèi)心心原始始的沖沖動及及共鳴鳴，。。56項目二二平面面創(chuàng)意意解構(gòu)構(gòu)優(yōu)立方方表現(xiàn)現(xiàn)手段段：整體采采用多多種炫炫麗色色彩進進行組組合，，將歐洲油油畫的的感覺覺融合進進設(shè)計計元素素當中中。在在LOGO設(shè)計計上，，為切切合項項目案案名，，運用用了類類似魔魔方的的多彩彩元素素進行行表現(xiàn)現(xiàn)，體體現(xiàn)出出青春春，靈靈動的的特征征，給給予消消費者者一種種時尚先先鋒的的共鳴鳴。5758596061626364項目二二平面面創(chuàng)意意解構(gòu)構(gòu)優(yōu)+國國際公公寓表表現(xiàn)手手段：：深入探探尋年年輕客客群生生活方方式進進行創(chuàng)創(chuàng)意結(jié)結(jié)構(gòu)，，黑色色的主主色調(diào)調(diào)及畫畫面的的大膽膽表現(xiàn)現(xiàn)，給給予消消費者者一種種“酷酷”的的生活活共鳴鳴。以以吸引引眼球球，引引爆熱熱議為為主要要目標標。6566676869項目解解讀競爭態(tài)態(tài)勢分分析項目性性質(zhì)界界定項目發(fā)發(fā)展思思考項目概概況SWOT分分析形象定定位客群定定位產(chǎn)品定定位項目綜綜合定定位物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議營銷推推廣策策略經(jīng)濟效效益測測算70MINI行行宮詮詮釋硬件時尚的的造型型優(yōu)美的的景觀觀新穎的的會所所合理的的戶型型創(chuàng)新的的技術(shù)術(shù)軟件周到的的服務(wù)務(wù)完善的的配套套項目定定位形象定定位理想的的層高高71物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議原則建建議樹立項項目的的標志志性體現(xiàn)項項目的的尊貴貴感與與私密密感體現(xiàn)項項目的的文化化內(nèi)涵涵住宅面面積分分布的的合理理性配套分分布的的合理理性樹立項項目形形象檔檔次的的建議議原則性性建議議：72裝飾藝藝術(shù)風風格（（ARTDECO））是一場場至今今尚未未結(jié)束束的現(xiàn)現(xiàn)代藝藝術(shù)運運動。。它它們是是自成成主體體、有有自己己內(nèi)涵涵的獨獨立型型藝術(shù)術(shù)，其其強烈烈的特特征使使其欣欣賞性性更強強，造造型上上有一一定幅幅度的的夸張張變形形，并并呈圖圖案化化趨向向，色色彩上上多重重視平平面空空間的的對比比關(guān)系系，與與強調(diào)調(diào)三維維空間間的透透視、、光影影的性性質(zhì)相相左。。國外代代表建建筑：：帝國國大廈廈、洛洛克菲菲勒中中心國內(nèi)代代表建建筑：：上海海金茂茂大廈廈、和和平飯飯店物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議建筑外外觀73物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議建筑外外觀ARTDECO風風格的的建筑筑單體體建筑筑，因因其造造型特特點，，容易易在高高樓林林立的的城市市成為為地標標性建建筑。。其建筑筑本身身造型型感強強，是是集品品味、、潮流流、運運動感感等為為一體體的建建筑。。容易易受到到青年年人的的喜歡歡。建筑本本身與與本項項目客客群所所追求求的時時尚、、文化化、有有品位位等價價值取取向切切合。。74物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議層高調(diào)調(diào)整建建議：：一層：：層高高調(diào)整整為6米，，考慮慮其未未來分分割出出售，，可將將實現(xiàn)現(xiàn)更高高價格格。二層：：層高高調(diào)整整為4.2米，，考慮慮其未未來做做為大大型商商業(yè)應(yīng)應(yīng)用。。4.2米米層高高足夠夠滿足足需求求。三、四四層：：層高高調(diào)整整為3米，，考慮慮其未未來作作為經(jīng)經(jīng)濟型型酒店店使用用。且且三、、四層層商業(yè)業(yè)價值值較小小，層層高4.5米過過于浪浪費。。居住物物業(yè)部部分：：層高高由2.9米調(diào)調(diào)整為為2.8米米。商業(yè)與與居住住部分分層高高的調(diào)調(diào)整最最終目目的是是力爭爭為居居住物物業(yè)騰騰出一一層空空間，，實現(xiàn)現(xiàn)項目目更多多價值值。層高建建議75塑造理理念：：風情商商業(yè)街街景觀觀+四四樓屋屋頂花花園充分利利用項項目裙裙樓北北側(cè)建建筑與與道路路之間間的退退讓面面積，，引入入風情情商業(yè)業(yè)街概概念，，打造造沿街街商業(yè)業(yè)景觀觀。充分利利用四四樓平平臺優(yōu)優(yōu)勢，，引入入屋頂頂花園園概念念，于于景觀觀中多多安設(shè)設(shè)亭臺臺、座座椅等等景觀觀小品品，增增加業(yè)業(yè)主與與景觀觀的互互動性性提升升本案案賣點點，并并促進進部分分房源源價格格提升升。整整體效效果立立體美美化，，強調(diào)調(diào)整體體的和和諧統(tǒng)統(tǒng)一。。物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議景觀風情商業(yè)街景觀四樓屋頂花園76物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議風情商商業(yè)街街景觀觀風情商商業(yè)街街區(qū)景景觀設(shè)設(shè)計的的重點點是為為商業(yè)營營造休休閑氣氣氛和創(chuàng)造造安全全、便便捷的的購物物環(huán)境境。在景觀觀設(shè)計計上以以規(guī)則鋪鋪裝、、整形形低矮矮灌木木、精精心種種植的的行道道樹及及結(jié)合合樹池池的座座椅為設(shè)計計元素素。并在適適當?shù)牡牡胤椒皆O(shè)置置公用用電話話庭、、垃圾圾桶、、建筑筑小品品等，，塑造造人性化化的風風情商商業(yè)街街區(qū)環(huán)境。。77物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議四樓空空中花花園景景觀四樓屋屋頂花花園設(shè)設(shè)計引引入充充滿藝藝術(shù)特特色的的原滋滋原味味的歐式皇皇家園園林風風情。在四樓樓平臺臺主景景觀區(qū)區(qū)，設(shè)設(shè)立歐歐式皇皇家雕雕塑、、皇家家綠墻墻，在在次景景區(qū)可可以設(shè)設(shè)立諸諸如凡凡爾賽賽水道道等景景觀，，在景景觀中中融入入歐式式皇家家血脈脈。本案景景觀可可發(fā)揮揮空間間有限限（景景觀面面積小小），，建議議在視視覺上上有效效增加加景觀觀層次次，并并創(chuàng)造造休閑閑空間間，增增加景景觀的的參與與性。。78物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議會所功能受歡迎程度示意圖95.83%75.00%41.67%58.33%37.50%41.67%91.67%41.67%29.17%58.33%37.50%41.67%33.33%37.50%16.67%66.67%50.00%79.17%29.17%66.67%87.50%12.50%16.67%0.00%20.00%40.00%60.00%80.00%100.00%120.00%游泳池桑拿Spa桌球室壁球場棋牌室健身室健康舞室閱讀室酒吧會議室多功能室商務(wù)服務(wù)中心美容理發(fā)服務(wù)其他服務(wù)健身設(shè)施緩跑小徑兒童游戲爬架室外游泳池網(wǎng)球場休閑花園高爾夫練習場籃球場數(shù)據(jù)據(jù)來來源源：：中中國國房房商商網(wǎng)網(wǎng)項目名稱規(guī)劃戶數(shù)會所面積功能設(shè)置會所性質(zhì)金色云天約3000戶1700平米健身房、閱讀室、棋牌室等未定會所所建建議議79物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議會所所主主題題：：淮淮北北首首家家精精英英會會所所面積功能選址會所性質(zhì)約500平米桌球室、棋牌室、商務(wù)中心、書吧等商業(yè)第一層南側(cè)內(nèi)外兼營會所所建建議議80物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議入戶戶大大堂堂精裝裝入入戶戶大大堂堂端莊莊典典雅雅、、大大氣氣沉沉穩(wěn)穩(wěn)，，從從腳腳步步踏踏進進的的那那一一刻刻便便充充滿滿自自豪豪之之情情；；高高級級仿仿古古地地磚磚鋪鋪裝裝，，講講究究防防污污耐耐磨磨的的同同時時突突出出色色調(diào)調(diào)的的豐豐富富性性，，仿仿自自然然界界諸諸多多素素材材的的質(zhì)質(zhì)感感，，彰彰顯顯個個性性魅魅力力；；出出入入之之間間短短暫暫的的10秒秒，，也也是是尊尊貴貴的的禮禮遇遇，，不不止止是是你你，，更更包包括括你你的的貴貴賓賓。。81物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議借鑒鑒項項目目：：中中海海凱凱旋旋門門寫字字樓樓式式設(shè)設(shè)計計，中中間間一一條條公公共共過過道道，，房房屋屋以以過過道道為為界界南南北北兩兩邊邊排排列列。。優(yōu)點點：：整體體外外立立面面平平整整，，更更有有公公建建立立面面的的感感覺覺缺點點：：北側(cè)側(cè)采采光光不不足足，，有有暗暗衛(wèi)衛(wèi)集體體宿宿舍舍感感覺覺，，居居住住私私密密性性差差戶型型建建議議（（方方案案一一））戶型型布布局局：：82物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議北側(cè)側(cè)戶戶型型（（面面積積約約45平平米米左左右右））空空間間設(shè)設(shè)計計緊緊湊湊，，使使用用率率高高。。南側(cè)側(cè)戶戶型型（（面面積積以以50－－60平平米米為為主主，，配配合合少少量量90平平米米以以下下戶戶型型）），，采采用用全全明明設(shè)設(shè)計計，，盡盡可可能能保保證證居居住住舒舒適適度度，，小小戶戶型型大大開開間間臥臥室室是是此此戶戶型型亮亮點點。。優(yōu)點點：：功能能空空間間合合理理布布局局，，動動靜靜分分離離。。同時時工工作作陽陽臺臺的的設(shè)設(shè)計計在在保保證證衛(wèi)衛(wèi)生生間間全全面面的的基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，更更增增添添該該戶戶型型的的使使用用面面積積，，充充分分利利用用了了建建筑筑空空間間，，體體現(xiàn)現(xiàn)了了建建筑筑的的人人性性化化。。北側(cè)戶型型45平米米南側(cè)戶型型50-60平米米戶型建議議（方案案一）戶型設(shè)計計建議：：83物業(yè)發(fā)展展建議借鑒項目目：廣州州星苑傳統(tǒng)住宅宅式設(shè)計計優(yōu)點：每層戶數(shù)數(shù)較少，，居住私私密性較較好可多面采采光，保保證室內(nèi)內(nèi)明亮戶型利于于拼接，，保證戶戶型配比比與外立立面美觀觀戶型多，，可供客客戶選擇擇面廣缺點：戶型面積積比方案案一稍大大，總價價較高、、不利于于銷售戶型建議議（方案案二）戶型布局局：84物業(yè)發(fā)展展建議戶型建議議（方案案二）戶型設(shè)計計建議：：47平米57平米85物業(yè)發(fā)展展建議戶型建議議（方案案二）戶型設(shè)計計建議：：64平米米68平米86物業(yè)發(fā)展展建議68平米米面積從47平米米到95平米，，多種戶戶型設(shè)計計，選擇擇面廣優(yōu)點：結(jié)構(gòu)方正正緊湊，，功能分分區(qū)合理理大陽臺、、大凸窗窗增加業(yè)業(yè)主實際際使用面面積，充充分體現(xiàn)現(xiàn)了建筑筑的人性性化，使使居家生生活更為為舒適全明設(shè)計計規(guī)避了了眾多小小戶型中中暗衛(wèi)、、暗房等等設(shè)計弊弊端，設(shè)設(shè)計更合合理戶型建議議（方案案二）戶型設(shè)計計建議：：87房型面積區(qū)間比例一房45-55平米35%小兩房60-70平米50%兩房80平米左右15%本項目小小戶型產(chǎn)產(chǎn)品，需需從幾個個方面注注意體現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品的的尊貴感感與價值值感。全明設(shè)計計比例適中中的進深深、面寬寬比功能齊全全的實用用性與人人性化個性化亮亮點的局局部設(shè)計計物業(yè)發(fā)展展建議戶型配比比88物業(yè)發(fā)展展建議新科技應(yīng)應(yīng)用建議議我們的客客戶是年年輕、活活力而又又高知的的一個群群體，他他們對住住宅的要要求絕不不是簡單單的居住住，他們們需要的的是更符符合身份份的個性性化服務(wù)務(wù)。通過過引入一一些比較實用用、講究究時尚具具有個性性和健康康的家居居功能，不僅會會讓我們們的用戶戶感受到到項目給給予的貼貼心的舒適與方方便，而且可以以有效提升項目目的自身身價值。。目前在一一些大城城市的精精品小戶戶型樓盤盤中應(yīng)用用的新科技家家居系統(tǒng)統(tǒng)主要有有以下十十幾種：燈光控制制系統(tǒng)、、窗簾自自動化系系統(tǒng)、空空調(diào)遠程程系統(tǒng)、、終端凈凈水系統(tǒng)統(tǒng)、中央央吸塵系系統(tǒng)、負負壓式新新風系統(tǒng)統(tǒng)、衛(wèi)星星電視系系統(tǒng)、寵寵物設(shè)備備系統(tǒng)、、智能衛(wèi)衛(wèi)浴系統(tǒng)統(tǒng)、可視視對講系系統(tǒng)（黑黑白/彩彩色）、、指紋智智能房門門系統(tǒng)、、斷橋鋁鋁合金、、LOW-E門門窗系統(tǒng)統(tǒng)、智能能高效電電梯系統(tǒng)統(tǒng)、電梯梯自動導導引系統(tǒng)統(tǒng)等。89物業(yè)發(fā)展展建議新科技應(yīng)應(yīng)用建議議經(jīng)過實地地調(diào)查我我司了解解到，淮淮北樓盤盤采用智智能化舒舒適家居居系統(tǒng)的的小戶樓樓盤基本本空白，，鑒于本本項目的的定位，，我司建建議對上上述舒適適家居系系統(tǒng)進行行篩選，，篩選標準準：1、能夠夠切實提提高項目目居住舒舒適度2、具備備營銷特特色，對對后期營營銷宣傳傳有強力力支持3、設(shè)備備技術(shù)成成熟，成成本可控控，后期期易于維維護針對項目目二我司司建議優(yōu)優(yōu)先選擇擇以下三三種新科科技應(yīng)用用系統(tǒng)：：90主要特點：：不開窗亦能享受新新鮮空氣1）不開窗窗享受新鮮鮮空氣：安裝在吊吊頂內(nèi)的風風機啟動，，室內(nèi)空氣氣經(jīng)排風口口排往室外外，室內(nèi)形形成負壓，，室外空氣氣便由進風風口進入室室內(nèi)，用戶戶在不開窗窗戶的前提提下,也能能享到受新新鮮空氣，，同時也避避免開窗所所帶來的灰灰塵、噪音音、飛蟲等等弊端。2）避免““霉變”、、“空調(diào)病病”：一年四季保保持空氣流流通，避免免由于使用用空調(diào)而產(chǎn)產(chǎn)生的““空調(diào)病””及由于室室內(nèi)空氣潮潮濕而產(chǎn)生生的霉變。。進風口排風口新科技應(yīng)用用建議負壓式新風風系統(tǒng)91主要特點：：打開自來水水龍頭即可享用凈凈化水1）直飲功功能：當自來水水進入超濾濾凈水器后后，在水壓壓的作用下下，對人體體有益的物物質(zhì)等通過過膜壁，鐵鐵銹、細菌菌、病毒、、等有害物物質(zhì)被截留留在外并被被排出。打打開水龍頭頭，即可享享用凈化水水。2）潔凈生生活用水：避免洗浴浴時皮膚、、頭發(fā)吸收收水中不良良物質(zhì)；衣衣物在洗滌滌過程也不不再沾染有有害物質(zhì)。凈水器新科技應(yīng)用用建議終端凈水系系統(tǒng)92主要特點：：遠程遙控操操作燈光明暗可可調(diào)1）集中控控制和多點點操作：在任何一一個地方的的終端均可可控制不同同地方的燈燈；或者是是在不同地地方的終端端可以控制制同一盞燈燈。2）場景功功能：只要輕輕按一個鍵鍵，就可以以得到想要要的燈光和和電器的組組合場景，，因為采用用了調(diào)光控控制，燈光光的照度可可以有一個個漸變的過過程，可以以隨心所欲欲地變換場場景，營造造一種溫馨馨、浪謾、、幽雅的燈燈光環(huán)境。。新科技應(yīng)用用建議智能化控制制系統(tǒng)———燈光控制制系統(tǒng)93主要特點：：無線可控預約開關(guān)1）用遙控控器無線控控制——不管使使用者處在在哪里，或或是窗簾處處在哪里，，都可以無無線控制窗窗簾。2）智能窗窗簾可以在在指定時間間內(nèi)開啟關(guān)關(guān)閉，如早7：：00自動動開啟、晚晚19：00自動關(guān)關(guān)閉。做到到防塵、防防曬、防風風。新科技應(yīng)用用建議智能化控制制系統(tǒng)———窗簾自動化化系統(tǒng)94主要特點：：遠程控制室室內(nèi)溫度隨時開關(guān)空空調(diào)1）通過空調(diào)本本身提供的的控制接口口，完整的的控制空調(diào)調(diào)；2）讀取空調(diào)每每個面板上上的溫度設(shè)設(shè)定值和房房間實際溫溫度、風速速、冷暖模模式，3）用于集中控控制的觸摸摸屏或PDA上，通通過一臺觸觸摸屏隨意意控制房間間的空調(diào)，，并支持遠遠程Internet訪問。。新科技應(yīng)用用建議智能化控制制系統(tǒng)———空調(diào)遠程系系統(tǒng)951）訪客對對講功能：通過訪客客對講功能能對訪客進進行身份確確認。2）聯(lián)動開開鎖功能：通過開門門按鈕或無無線觸摸屏屏可打開公公寓電子門門鎖。3）訪客留留影留聲音音功能：當主主人不不在家家有訪訪客來來訪問問，可可實現(xiàn)現(xiàn)訪客客留影影留聲功功能。。4）信信息發(fā)發(fā)布功功能：管理理中心心可通通過信信息發(fā)發(fā)布服服務(wù)器器，對對住戶戶進行行信息息發(fā)布布。主要特特點：：安全保保障信息交交流便便捷高科技技系統(tǒng)統(tǒng)建議議智能化化控制制系統(tǒng)統(tǒng)———可視對對講系系統(tǒng)96經(jīng)營模模式：：根據(jù)對對市場場的研研究，，本著著成本本控制制、提提升項項目價價值和和企業(yè)業(yè)品牌牌的原原則，，建議議物業(yè)業(yè)管理理的經(jīng)經(jīng)營模模式如如下：：——物業(yè)顧顧問形形式引入國國外知知名的的物業(yè)業(yè)管理理公司司作顧顧問，，每月月收取取一定定的管管理費費，指指導物物業(yè)管管理工工作、、培訓訓等；；優(yōu)點：：利用品品牌，，提升升物業(yè)業(yè)檔次次，帶帶來無無形價價值；；節(jié)約成成本；；小區(qū)成成功運運營，，提升升開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)形象象與品品牌。。顧問推推薦：：提供該該服務(wù)務(wù)的物物業(yè)顧顧問公公司：：世邦邦魏理理仕、、第一一太平平戴維維斯………物業(yè)發(fā)發(fā)展建建議物業(yè)管管理建建議97門廳處處設(shè)置置24小時時保安安，業(yè)業(yè)主一一步入入大堂堂，迎迎面而而來的的必須須是熱熱情、、親切切的氣氣氛，，使業(yè)業(yè)主立立即產(chǎn)產(chǎn)生受受歡迎迎和舒舒適的的感覺覺。樓梯和和走道道必須須定期期打掃掃，保保持清清潔、、無雜雜物，，全部部區(qū)域域必須須照明明充足足以保保證安安全通通行，，所所有走走廊必必須看看起來來對業(yè)業(yè)主是是具有有吸引引力的的，應(yīng)應(yīng)保持持干凈凈、安安全和和完好好的狀狀態(tài)。。管理人人員在在服務(wù)務(wù)的過過程中中要注注意保保持熱熱情、、禮貌貌，同同時需需要注注意在在提供供服務(wù)務(wù)的過過程中中的一一些細細節(jié)（（如維維修后后注意意清理理雜物物等）），避避免出出現(xiàn)有有不尊尊重業(yè)業(yè)主（（業(yè)戶戶）的的言行行舉止止。物業(yè)管管理建建議其他注注意事事項98項目解讀讀競爭態(tài)勢勢分析項目性質(zhì)質(zhì)界定項目發(fā)展展思考項目概況況SWOT分析形象定位位客群定位位產(chǎn)品定位位項目綜合合定位物業(yè)發(fā)展展建議營銷推廣廣策略經(jīng)濟效益益測算99整體營銷銷思路風行淮北北耀耀我陽光光100狂風暴雨雨通過前期期密集廣廣告宣傳傳，使項項目滿城城皆知。。靚女先嫁嫁先開項目目高層房房源，以以較好的的產(chǎn)品保保證項目目熱銷。。建立標桿桿借助高層層房源的的熱銷，，在淮北北建立項項目形象象與小戶戶型項目目價格標標桿。文化拔高高通過賦予予項目一一定的文文化品質(zhì)質(zhì)，脫離離單一層層面上的的賣點營營銷，將將項目形形象提升升到文化化的高度度。營銷思路路圈層營銷銷依據(jù)青年年精英客客群圈層層特點，，主動出出擊，多多渠道挖挖掘客戶戶，并多多以活動動增強互互動性，，增加營營銷推廣廣的有效效性。101銷售策略略根據(jù)淮北北同類產(chǎn)產(chǎn)品市場場銷售的的情況，，單項目目的年銷銷售量在在3萬平平米左右右。結(jié)合合市場競競爭與項項目風險險控制綜綜合考慮慮，建議議銷售節(jié)節(jié)奏如下下：時間軸分期規(guī)模模物業(yè)類型型一期二期2010年10月2011年1月月2011年4月月1.15萬平米米1.15萬平米米高層公寓寓低層公寓寓2011年9月月約7500平米米1——4層商業(yè)業(yè)三期說明：整整個銷售售期1年年，包含含公寓、、商業(yè)；；推廣時時先推公公寓，待待該物業(yè)業(yè)銷售完完成后再再推商業(yè)業(yè)；商業(yè)業(yè)可采用用售后返返租或帶帶租約銷銷售形式式銷售。。推盤節(jié)奏奏重要節(jié)點點項目開工工2010年5月月第一次開開盤第二次開開盤第三次開開盤102一期二期三期先從高層層住宅開開始銷售售，然后后過渡到到低層住住宅，最最后是商商業(yè)的銷銷售利用高層層住宅銷銷售帶動動項目人人氣，同同時通過過時間差差，在銷銷售住宅宅的過程程中，等等待其他他商業(yè)項項目的啟啟動。等等待三馬馬路市場場形象與與商業(yè)氣氣質(zhì)的再再塑造初初步成熟熟時，推推出商業(yè)業(yè)，利用用前期住住宅銷售售人氣，，快速搶搶占市場場，達到到攻守兼兼?zhèn)?，一一勞永逸逸的推售售效果銷售策略略推盤節(jié)奏奏103高開平走走——鑒于于本案的的差異化化定位與與產(chǎn)品的的領(lǐng)先，，建議采采用高開開平走的的策略，，先銷售售優(yōu)秀房房源，拉拉高價格格；后期期推出相相對一般般的房源源時，采采用不漲漲價策略略，給消消費者感感覺上的的實惠，，形成項項目熱銷銷，同時時實現(xiàn)利利益最大大化。動態(tài)控制制——銷售售過程中中，把握握市場變變化，在在去化速速度和利利潤空間間之間找找到平衡衡點。靈活掌握握——如銷銷售出現(xiàn)現(xiàn)阻力，，可以用用免除某某階段物物業(yè)費，，送契稅稅、創(chuàng)業(yè)業(yè)基金等等方法吸吸引客戶戶。銷售策略略銷售控制制104推廣策略略推廣思考考犒賞青春春的MINI行行宮推廣思考考：1、幾大大競爭對對手單純純的“繁華”宣傳同同樣可以以實現(xiàn)項項目的熱銷！2、只是是想實現(xiàn)現(xiàn)熱銷，，還是通通過該項項目的成成功開發(fā)發(fā)完成品牌的塑塑造？3、在地地段、配配套、景景觀等多多項產(chǎn)品品硬性指指標上并并不占優(yōu)優(yōu)勢的我我們，如如何完成成突破，，搶占區(qū)區(qū)域甚至至淮北小戶戶型至高高點？105淮北新青青年都市市精英他們是年年輕，時時尚，充充滿活力力的一代代！有著著自己的的文化符符號，我我們只需需要找一一個文化化色彩濃濃厚的詞詞語去引引爆它！！Spark青年年一代【釋意】】S:smartP:passionA: