DTZ鄭州上街都匯廣場目產(chǎn)品設計建議課件

鄭州都匯廣場項目產(chǎn)品設計建議致河南瑞昌置業(yè)有限公司2011年08月02日page0鄭州都匯廣場項目致河南瑞昌置業(yè)有限公司2011年08月02page1發(fā)展商：河南瑞昌置業(yè)有限公司商業(yè)顧問：DTZ戴德梁行鄭州都匯廣場項目產(chǎn)品設計建議page1發(fā)展商：河南瑞昌置業(yè)有限公司鄭州都匯廣場項目產(chǎn)品設page2目錄一、項目整體定位回顧二、項目產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議page2目錄一、項目整體定位回顧二、項目產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議page3二、項目整體定位回顧商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議商圈界定根據(jù)項目及其周邊的道路以及區(qū)域開發(fā)情況，上街第一城項目商圈范圍為：核心商圈東至世紀廣場，北至隴海線，西至登豐路，南至許昌路。核心商圈面積4.3平方公里。次級商圈東至世紀廣場，北至安陽路，西至洛寧路，南至丹江路。次級商圈面積5.3平方公里。第三商圈除第一、二商圈以外的其它區(qū)域。截止到2010年，上街區(qū)戶籍人口13萬，常住人口7.5萬，隨著職教園區(qū)的擴大、城市向南擴張，上街區(qū)十二五規(guī)劃人口將達到20萬人。第三商圈次級商圈 核心商圈page3二、項目整體定位回顧核心商圈第三商圈次級商圈本項目及周邊60％?項目周邊及上街區(qū)中高端居民?滎陽部分居民群page4主力店規(guī)模根據(jù)項目對各商圈人群的吸引力（60％，30％，10％），可以計算區(qū)域內(nèi)能夠被項目吸引的人口；另外，按一家三口中二人有實際消費能力，可以計算區(qū)域內(nèi)對本項目有實現(xiàn)消費力的人群為25,265人；然后根據(jù)消費者調(diào)查中每月實現(xiàn)消費支出，可以得出區(qū)域內(nèi)實際年消費潛力為239,024,362元；最后根據(jù)消費者調(diào)查實際愿意去本項目消費意向64.7%，從而預測本項目年實際消費支出能力為190,024,368元。本項目可承載的主力店商業(yè)規(guī)模面積計算根據(jù)項目年實際消費支出能力為190,024,3681元，以及上街區(qū)規(guī)模以上商業(yè)項目平效5,077元/M2，可以預計出本項目主力店商業(yè)可承載的面積37,429平方米。根據(jù)DTZ商業(yè)顧問經(jīng)驗，上街第一城項目的配套商業(yè)能夠承擔1.5-2倍的配套面積。二、項目整體定位回顧商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議目標消費者以項目周邊人群的消費力、商業(yè)競爭狀況、本項目地理位置之現(xiàn)狀，我司建議應將目標顧客鎖定于具有較高收入水平、相當消費活力、注重休閑生活方式的中青年家庭，以針對性的業(yè)態(tài)及適宜的商業(yè)環(huán)境，創(chuàng)造一個能夠造應其需求發(fā)展，有別于現(xiàn)有項目的全新商業(yè)空間。

目標人群比例(%)來源

?本項目里的住宅居民 中高收入家庭

?上街區(qū)行政及事業(yè)單 企業(yè)辦公以及位人群 政府事業(yè)單位30％?大型企業(yè)員工 人員?部分私營企業(yè)員工

?未來職教園師生 其它目的性客

10%

?周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民本項目及周邊60％?項目周邊及上街區(qū)中高端居民?1、商業(yè)模式基于項目地塊位置以及對項目發(fā)展的綜合評估，我司建議上街第一城項目的商業(yè)發(fā)展模式采取為：2、項目產(chǎn)品規(guī)劃初步建議結(jié)合地形以及內(nèi)外交通組織綜合系統(tǒng)評估，我司對上街第一城項目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃總平圖建議如下：二、項目整體定位回顧商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議集中商業(yè)+商業(yè)街區(qū)

根據(jù)后面溝通精神，我們將項目商業(yè)街南區(qū)側(cè) 商業(yè)進行了調(diào)整，加大了商業(yè)面積。

page51、商業(yè)模式2、項目產(chǎn)品規(guī)劃初步建議二、項目整體定位回顧集中page63、項目功能定位基于本項目之目標人群需求，上街區(qū)商業(yè)市場發(fā)展基礎(chǔ)條件，考慮到項目需要通過更具吸引力的業(yè)態(tài)形成自己特殊優(yōu)勢，確保項目長期保持活力，我司對項目的商業(yè)功能定位做出如下建議：緊抓上街區(qū)商業(yè)發(fā)展升級的機會，借助項目商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢引入大型超市等主力店以更舒適的環(huán)境滿足中青年家庭對購物、餐飲、休閑娛樂等復合化需求使項目成為目標人群的生活聚集地4、項目檔次定位由于上街區(qū)人口數(shù)量不多，針對目標消費者應在價位方面合理控制，避免檔次過高導致消費門檻高，影響基礎(chǔ)消費群的數(shù)量，因此建議項目以中等偏高或中高檔次，未來隨著項目整體發(fā)展，經(jīng)營活動的深入，再逐漸向更高檔次調(diào)整。二、項目整體定位回顧商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議page63、項目功能定位4、項目檔次定位二、項目整體定位回page75、項目主題定位針對項目的市場定位，結(jié)合上街區(qū)城市發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)想，我們對項目進行綜合評估分析，建議項目的主題定位概念如下：MetropolitanNeon(都市霓虹)二、項目整體定位回顧商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議page75、項目主題定位針對項目的市場定位，結(jié)合上街區(qū)城市page8目錄一、項目整體定位回顧二、項目產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議page8目錄一、項目整體定位回顧二、項目產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議page9二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)--page9二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項濟源路商業(yè)位置134,934其中

33,333101,600403,100 28,000245,000安置1.16萬M2開發(fā)2.2萬M2安置0.9萬M2開發(fā)5.68萬M233,60028,00069,000 2,000 2.95 3.00SOHO建筑面積(M2)

酒店面積(M2)

商業(yè)建筑面積(M2)

幼兒園面積(M2)

安置區(qū) 開發(fā)區(qū)

其中容積率總用地面積(M2)

安置區(qū) 開發(fā)區(qū)規(guī)劃建筑面積(M2)

多層組團面積(M2)

高層住宅面積(M2)項目規(guī)劃指標項目地塊面積為134,934平方米，總規(guī)劃建筑面積為40萬平方米，其中商業(yè)規(guī)劃面積6.9萬平方米（注：商業(yè)面積待項目定位完成后確定，同時商業(yè)地塊位置待定中）

技術(shù)經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)來源：和昌地產(chǎn)(集團)

page10二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議濟源路134,934其中 33,333安置1.16萬M233二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議

商業(yè)規(guī)劃布局整體思路各樓層平面規(guī)劃及業(yè)態(tài)分布 目標商戶清單及示意 項目商業(yè)各功能比例--------

page11二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議 商業(yè)規(guī)劃布局整體思路--page12任何一個商業(yè)零售項目，其業(yè)態(tài)布局設置均是綜合普遍性與特殊性多種相關(guān)因素分析的結(jié)果，普遍性是指業(yè)態(tài)設置需滿足“物業(yè)投資回報最大化”的要求；特殊性是指使業(yè)態(tài)設置能夠符合項目的硬件特性及競爭需求，以實現(xiàn)項目“最有價值的潛力”。針對都匯廣場項目，我司在業(yè)態(tài)規(guī)劃設計過程中，重點考慮因素如下：?業(yè)主的整體投資回報商業(yè)物業(yè)的第一屬性是投資者的投資產(chǎn)品，作為以出售或出租獲利的商業(yè)物業(yè)來講，售價或租金水平直接關(guān)系到投資回報高低。目前市場上不同行業(yè)業(yè)態(tài)因利潤率不同而造成商戶承受租金的水平也不相同，所以對于一個商業(yè)物業(yè)來講，良好的業(yè)態(tài)選擇及配比應能夠為投資者帶來相對合理的回報。?目標顧客的需求特征項目的定位應是基于目標市場細分選擇之后的針對性設計，而定位的實現(xiàn)則有賴于對不同業(yè)態(tài)的選擇與組合，即業(yè)態(tài)的選擇與配比須符合目標顧客需求的特征，并盡可能為目標顧客提供最大化的消費選擇機會。?業(yè)態(tài)功能與主題定位的匹配性面對區(qū)域市場的現(xiàn)狀及未來可能面臨的競爭，針對項目的位置與規(guī)模，我司認為定位于“MetropolitanNeon”是取得競爭優(yōu)勢的有效手段。而對于商場定位的實現(xiàn)，則需借助“最能夠表達定位氣質(zhì)的業(yè)態(tài)”的合理組合，以能夠有效凸顯定位的獨特性。?業(yè)態(tài)與物業(yè)樓層及硬件的適合性不同業(yè)態(tài)對物業(yè)硬件及樓層有不同的需求，主觀上非基于市場的對不同業(yè)態(tài)客戶的分布設計往往在實際操作中難以實現(xiàn)。因此良好的業(yè)態(tài)設置需根據(jù)物業(yè)硬件具體狀況進行組合與配比。?不同業(yè)態(tài)之間的協(xié)調(diào)性不同的業(yè)態(tài)之間的具有較為顯著的相互作用，有效的業(yè)態(tài)設臵可促進顧客的關(guān)聯(lián)性購買。由于消費者對不同業(yè)態(tài)的之間的銜接關(guān)系及配臵比例存在一定的固有認知習慣，良好的業(yè)態(tài)設臵應能夠在區(qū)位上實現(xiàn)協(xié)調(diào)過渡，并能借助不同業(yè)態(tài)間的相互作用來提升整體項目的銷售額。

二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議1、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃考慮因素page12任何一個商業(yè)零售項目，其業(yè)態(tài)布局設置均是綜合??集中商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃?商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃

二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議2、各樓層平面規(guī)劃及業(yè)態(tài)分布(1)、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議根據(jù)項目功能定位，我們對集中商業(yè)以及商業(yè)街區(qū)各商業(yè)樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：

樓層Level1Level2Level3Level4建筑面積(M2)

9,400 9,400 9,400 9,400主題都市生活生活歡樂

業(yè)態(tài)規(guī)劃零售、個人護理、珠寶、眼鏡大型超市大型超市國際影院、主題餐飲

樓層Level1Level2Level3Level4建筑面積(M2)

16,280 16,430 10,540 5,960主題發(fā)現(xiàn)享受童趣美味

業(yè)態(tài)規(guī)劃服裝、潮流服飾、旅游及戶外、國際餐飲、水吧、餐飲、咖啡、銀行、通訊及數(shù)碼、生活服務、便利店、旅行社服裝、國際餐飲、休閑服裝、鞋類、餐飲、書吧、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、SPA、美容美發(fā)兒童服裝及玩具、兒童娛樂、教育、家居餐飲、電玩?集中商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃?商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃 二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議 page14生活Level2Level4Level1 Level3都市發(fā)現(xiàn)享受童趣 生活美味 歡樂?各層平面業(yè)態(tài)規(guī)劃主題如下所示：二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議享受page14生活Level2Level1都市發(fā)現(xiàn)享受童趣page15(2)、項目各樓層平面業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲餐飲服裝服裝餐飲生活服務數(shù)碼服裝珠寶個人護理Level1

生活服務page15(2)、項目各樓層平面業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲餐飲服裝服裝餐page16美容美發(fā)餐飲餐飲飾品服裝餐飲生活服務生活服務SPA生活超市Level2page16美容美發(fā)餐飲餐飲飾品服裝餐飲生活服務生活服務SPpage17教育兒童服務兒童娛樂兒童娛樂家居家居兒童服裝生活超市Level3餐飲page17教育兒童服務兒童娛樂兒童娛樂家居家居兒童服裝生活page18娛樂電玩餐飲餐飲餐飲水吧影院影院餐飲餐飲Level4page18娛樂電玩餐飲餐飲餐飲水吧影院影院餐飲餐飲Levepage19

二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議3、目標商戶清單及示意(1)、集中商業(yè)目標商戶示意

業(yè)態(tài)

零售個人護理 珠寶 眼鏡生活超市生活超市 影院主題餐飲單店面積范圍

60-100 300-400 70-150 200-300 15,000-20,000 15,000-20,000 4,000-5,000 800-2,000Total37,600

樓層Level1Level2Level3Level4單層面積(M2)

9,400 9,400 9,400 4,700 4,700

品牌示意Nike、Kappa、Lining、Metersbonwe、熱風、JackJones、Me&CityWatsons、Colors老鳳呈祥、周大生、/金六福、今世福/寶島大商、丹尼斯、永輝、北京華聯(lián)大商、丹尼斯、永輝、北京華聯(lián)保利、嘉禾、大地、橫店、奧斯卡國際影城辣婆婆、權(quán)金城、麻辣誘惑、湄州東坡page19 二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議 業(yè)態(tài)單店面積范圍Topage20?Level1

二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議(2)、商業(yè)街區(qū)目標商戶示意版塊面積(M2)業(yè)態(tài)單店面積范圍(M2)品牌示意1,130 1501,510 550 400 760 600 610 100 760 400 1001,320 600 740 400 9001,0401,030 700 730 700 450

服裝 國際餐飲 服裝 服裝 銀行通訊及數(shù)碼 服裝 服裝 水吧 餐飲 潮流服飾 咖啡 餐飲 潮流服飾 餐飲 潮流服飾 潮流服飾 潮流服飾 潮流服飾旅游及戶外 美容美發(fā) 旅行社 生活服務

60-200300-350 60-200 60-200200-400100-150 50-100 50-100 30-100300-500 60-100 60-150300-500 60-100300-500 60-100 60-100 60-100 60-100 60-100150-300 60-90 60-100利郎、勁霸、Baleno、秋水伊人KFC、PizzaHut、Dicos、比格比薩ONLY、紅英、達衣巖、威爾浪、哥弟、報喜鳥、AmassYougor、勁霸、佐丹奴,達芙妮、Bossini、CityLife工商銀行、建設銀行Samsung、Nokia、HTC、迪信通阿伊蓮Nike、Adidas、ConversFruitBar、吉野家、味仟拉面、正一味外貿(mào)服裝真鍋咖啡、SPR澳門豆撈、川湘匯、大力士外貿(mào)服裝澳門豆撈、川湘匯、大力士外貿(mào)服裝外貿(mào)服裝外貿(mào)服裝外貿(mào)服裝三夫、Toread、奧索卡、日高、361、喬丹審美、麗時中青旅、國旅、愛嘉途旅游同仁堂、味多美、華致酒行、海晏堂、天福茗茶、好利來便利店30-100便利店L1-17Total

60016,280L1-01L1-02L1-03L1-04L1-05L1-06L1-07L1-08L1-09L1-10L1-11L1-12L1-13L1-14L1-15L1-16page20?Level1 二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議版塊面積page21?Level2二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議面積(M2)

1,130 150 1,510 950 910 600 710 660 600 1,020 900 890 250 900 1,040 1,030 700 730 700 450 600

業(yè)態(tài)

服裝 國際餐飲 休閑服裝 鞋類 休閑服裝 休閑服裝 休閑服裝 餐飲 潮流服飾 餐飲 潮流服飾 餐飲 書吧 網(wǎng)吧 潮流服飾 潮流服飾旅游及戶外 美容美發(fā) 旅行社 生活服務 便利店單店面積范圍(M2)

60-200 300-350 70-150 70-150 70-150 70-150 70-150 300-800 60-100 300-800 60-100 300-800 100-300 300-500 60-100 60-100 60-100 150-300 60-90 60-100 30-100品牌示意JackJones、Me&City、Baleno、金利來KFC、PizzaHut、Dicos佐丹奴、駱駝、啄木鳥ShoeBox、森達、真美詩、思加圖、百麗、天美意雅戈爾、勝龍、喬頓、金利來、皮爾卡丹伊芙心悅五色風馬、羅賓漢、真維斯、堡獅龍澳門豆撈、川湘匯、大力士外貿(mào)服裝漢拿山、寶島咖啡、麻辣誘惑、海底撈外貿(mào)服裝漢拿山、寶島咖啡、麻辣誘惑、海底撈新華書店、光合作用、席殊書屋InternetCafé外貿(mào)服裝外貿(mào)服裝三夫、Toread、奧索卡、日高、361、喬丹審美、麗時中青旅、國旅、愛嘉途旅游同仁堂、味多美、華致酒行、海晏堂、天福茗茶、好利來便利店Total16,430

版塊L2-01L2-02L2-03L2-04L2-05L2-06L2-07L2-08L2-09L2-10L2-11L2-12L2-13L2-14L2-15L2-16L2-17page21?Level2二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議面積(M2page22?Level3?Level4二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議

版塊L3-01L3-02L3-03L3-04L3-05L3-06L3-07L3-08L3-09面積(M2)

1,280 1,510 950 910 600 710 1,400 1,920 1,260

業(yè)態(tài)

兒童娛樂 兒童娛樂 教育 家居兒童服裝及玩具兒童服裝及玩具 餐飲 餐飲 餐飲單店面積范圍(M2)

200-300 200-301 200-300 60-301 50-100 50-100 600-1000 600-1000 600-1000品牌示意紅黃藍、EkidsIsland創(chuàng)意寶貝Gymboree、新東方英語、瘋狂鋼琴特百惠、香榭里、夢潔、多樣屋、OQO、倍輕松Goodbaby、喜洋洋、樂友小豬班納、巴布豆、迪士尼澳門豆撈、川湘匯、大力士澳門豆撈、川湘匯、大力士澳門豆撈、川湘匯、大力士Total10,540

版塊L4-01L4-02L4-03L4-04L4-05L4-06面積(M2)

1,280 1,510 950 910 600 710業(yè)態(tài)餐飲餐飲電玩餐飲餐飲餐飲單店面積范圍(M2)

300-600 300-601 400-800 300-600 300-600 300-600品牌示意棒約翰、土大力快餐、北角秀味仙蹤林、品奇比薩湯姆熊正一味、呷哺呷哺、意粉屋本?；剞D(zhuǎn)壽司、王子咖喱好味、七里香火鍋Total5,960page22?Level3?Level4二、產(chǎn)品規(guī)劃page23

二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議4、項目商業(yè)規(guī)劃各功能比例(1)、項目整體各商業(yè)功能面積分配

業(yè)態(tài)

超市 影院 零售 餐飲娛樂及休閑 生活服務

Totoal一層面積(M2)

0 0 19,630 3,170 0 2,880 25,680二層面積(M2)

9,400 0 10,080 2,720 900 2,730 25,830三層面積(M2)

9,400 0 2,220 4,580 2,790 950 19,940四層面積(M2)

0 4,700 9,710 950 15,360Total18,8004,70031,93020,1804,6406,56086,810page23 二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議 業(yè)態(tài)一層面積(page24(2)、項目整體各商業(yè)功能面積分配比例圖項目整體各功能比例分配中，超市比例為21.66%，零售比例為36.78%，餐飲比例為23.25%，生活服務比例為7.56%，娛樂及休閑比例為5.35%，影院比例為5.41%。本項目加大了餐飲休閑娛樂比例，總量達28.6%，高比例的目的性業(yè)態(tài)與超市更容易增加對目標消費人群的吸引。二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議page24(2)、項目整體各商業(yè)功能面積分配比例圖本項目加二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議

硬件細化建議的原則 項目整體布局建議 外觀及外圍環(huán)境設計建議 交通組織硬件設計建議 建筑結(jié)構(gòu)硬件設計建議 營業(yè)區(qū)設計建議輔助及后勤區(qū)硬件設計建議 主力店鋪硬件指標建議----------------

page25二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議 硬件細化建議的原則--page261、硬件細化建議的原則硬件產(chǎn)品建議是根據(jù)項目業(yè)態(tài)布局和業(yè)態(tài)組合的基礎(chǔ)上，對項目硬件的可適應條件的建議。針對都匯廣場項目，我司認為在硬件產(chǎn)品建議上應力求達成以下目標：?與業(yè)態(tài)布局的適應性項目的硬件建議應當是滿足項目商業(yè)經(jīng)營需要的。通過對硬件的建議，能夠為不同業(yè)態(tài)的商家提供不同的經(jīng)營條件，讓商家有機會創(chuàng)造出更有視覺性的經(jīng)營空間，吸引消費者。?項目外形的標志性項目的外形是消費者對項目的第一印象，通過為項目建議標志性的外形，使項目在地塊基礎(chǔ)之上進行發(fā)揮，使最終的建筑在外形上獨具一格，成為上街區(qū)的重要標志性符號。?商業(yè)持久經(jīng)營的可調(diào)整性作為長遠經(jīng)營的項目，任何商業(yè)物業(yè)均需要隨著外在消費者需求的變動適時進行業(yè)態(tài)調(diào)整，以保持其在市場上的競爭優(yōu)勢，因此在進行項目設計時就應考慮到未來業(yè)態(tài)調(diào)整的可能性，如在服裝店鋪的位臵亦預留餐飲的條件等。?營造濃郁的外部商業(yè)氛圍商業(yè)最為忌諱規(guī)則感極強的直白單調(diào)空間，顧客希望他們在商業(yè)購物的過程是一次“精彩的發(fā)現(xiàn)之旅”，我們的設計應該借助富有情趣的內(nèi)部及外部空間表現(xiàn)，滿足顧客的好奇心。?充足的廣告展示空間商業(yè)項目的廣告展示空間是商業(yè)氛圍體現(xiàn)的一種重要手段，在硬件的建議上會在室內(nèi)及室外空間預留合適的牌匾廣告位，以滿足商家展示的功能需求，營造項目商業(yè)氣氛，促進招商及未來經(jīng)營。二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議page261、硬件細化建議的原則?商業(yè)持久經(jīng)營的?可行性及最優(yōu)化原則項目的硬件建議應以項目的施工進度相配合，都匯廣場項目目前正處在前期規(guī)劃階段，能夠最大限度的對項目硬件條件進行優(yōu)化，最終出具的建筑及裝飾建議方案應是歷經(jīng)反復比較、分析后的結(jié)果，符合最優(yōu)的性價比原則。?公共空間的人性化需求消費者在項目中購物是一種享受，通過適合的尺度、質(zhì)感、色彩、光影等不同的處理，創(chuàng)造舒適宜人的購物環(huán)境，并過對公共空間、內(nèi)外交通、附屬設施等相關(guān)內(nèi)容的人性化設計，為顧客創(chuàng)造充分的便利。?合理的營業(yè)及輔助空間匹配設計除商業(yè)主體營業(yè)空間外，在商業(yè)價值較低的區(qū)域安排內(nèi)部管理人員辦公、商家存貨等預留相應的輔助性面積。?綠色健康原則通過健康綠色材質(zhì)的選用，最大化避免硬件物料對購物空間可能形成的空氣、輻射等污染。外形上獨具一格，成為上街區(qū)的重要標志性符號。

page27?主題性商業(yè)的主題性是有效與顧客建立感情聯(lián)系的手段，使顧客的每一次到達商業(yè)均能得到精神上的觸動。整體商業(yè)建筑及裝飾設計應達到一個系統(tǒng)最佳的主題性結(jié)果，設計的結(jié)果能夠使商業(yè)本身就成為一個主題性公園，像日本以綠色為主題的NambaParks，南京水游城以水為主題等，使項目成為為消費者創(chuàng)造精神愉悅感，值得反復到達體驗的目的地。?人性化通過適合的尺度、質(zhì)感、色彩、光影等不同的處理，創(chuàng)造舒適宜人的購物環(huán)境；通過對公共空間、內(nèi)外交通、附屬設施等相關(guān)內(nèi)容的合理設計與布臵，為顧客創(chuàng)造充分的便利；通過健康綠色材質(zhì)的選用，最大化避免硬件物料對購物空間可能形成的空氣、輻射等污二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議?可行性及最優(yōu)化原則?綠色健康原則?page282、項目整體布局建議結(jié)合各方面因素的綜合考慮，我司建議將集中商業(yè)規(guī)劃在地塊的東北角，臨濟源路一側(cè)規(guī)劃為商業(yè)街區(qū)。一方面項目的東北角對外展示空間好，又與歐凱龍商業(yè)呼應，未來容易共同形成商業(yè)氛圍，另一方面通過集中商業(yè)主力店的優(yōu)勢，促進臨濟源一側(cè)商業(yè)街區(qū)銷售。商業(yè)街區(qū) 集中商業(yè)四、商業(yè)部分定位整體考慮因素|商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議街區(qū)商業(yè)示意page282、項目整體布局建議結(jié)合各方面因素的綜合考慮，我商業(yè)街區(qū)集中商業(yè)高檔住宅 回遷住宅及商業(yè)

page29濟源路四、商業(yè)部分定位整體考慮因素|商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議?項目商業(yè)部分總體規(guī)劃總平圖結(jié)合地形以及內(nèi)外交通組織綜合系統(tǒng)評估，我司對都匯廣場項目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃總平圖建議如下：商業(yè)街區(qū)集中商業(yè)高檔住宅濟源路四、商業(yè)部分定位page30商業(yè)產(chǎn)品效果示意page30商業(yè)產(chǎn)品效果示意page31?項目剖面圖示意二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議page31?項目剖面圖示意二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議page323、外觀及外圍環(huán)境設計建議(1)、建筑外觀?集中商業(yè)與商業(yè)街區(qū)在外觀風格一致，整體現(xiàn)代、暖色、繁華并有創(chuàng)意感，注重空間的變幻感；?商業(yè)整體擁有獨立的商業(yè)特質(zhì)外觀，增強其商業(yè)功能；?商業(yè)外立面建議通透玻璃與大理石材相結(jié)合，其中一層商業(yè)盡量通透，以玻璃為主，二層以上建議以石材為主、局部玻璃，突出商業(yè)時尚、現(xiàn)代感；?外立面顏色建議以暖和為主，充分展示商業(yè)氛圍以及親和力?建筑以街區(qū)形式設計，結(jié)合餐飲休閑娛樂類業(yè)態(tài)規(guī)劃，建筑外觀應展示藝術(shù)主題性(MetropolitanNeon)，強調(diào)空間變幻，形成獨具特色的標志造型，增強消費者的感觀體驗?建筑外觀設計力求新穎與別致，使之成為都市生活的景觀?在項目的景觀以及標識，均預留LED燈光設計，烘托建筑輪廓二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議page323、外觀及外圍環(huán)境設計建議(1)、建筑外觀?page33(2)、建筑主題性?將主題性(MetropolitanNeon(都市霓虹))主題貫穿項目整個商業(yè)設計，從建筑外觀到商業(yè)內(nèi)部公共空間，主題元素均得到較好的應用，成為項目未來最大的亮點；?項目臨街面長，是商家形象展示的窗口。建議在臨濟源路一側(cè)，規(guī)劃相當部分的霓虹廣告招牌，一方面可以增加品牌商家的吸引力，同時也有利于提升項目整體的商業(yè)氛圍，吸引更多的目標消費者；?在項目中心位臵，規(guī)劃以霓虹為主題的兒童 城堡廣場。各種主題的Neon卡通兒童游樂設 施，吸引人的城市游樂設施吸引上街區(qū)及周 邊居民家庭的興趣，形成項目最集人氣的地 方；?項目有近500米的商業(yè)街，建議在商業(yè)街上規(guī)劃不同的霓虹景觀主題雕塑，使每個雕塑均有不同演繹故事，形成項目獨特文化長廊，以吸引更多消費者興趣。二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議page33(2)、建筑主題性?將主題性(Metrpage34?在項目外廣場設臵多處廣告立柱，以增加商業(yè)氛圍，同時為未來后期經(jīng)營提供更多的增值服務

二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議(3)、建筑廣告?商業(yè)街區(qū)的廣告主要以店鋪自己的形象為主，強調(diào)個性 化的店鋪廣告設計；集中商業(yè)部分對外預留2-3個巨幅 廣告位，同時預留一個LED電子屏廣場page34?在項目外廣場設臵多處廣告立柱，以增加商業(yè)氛圍，page35(4)、商業(yè)氛圍營造?一方面建筑設計的獨特性可以增加項目的亮點，同時也可通過商業(yè) 氛圍的營造提升項目的商業(yè)性，如廣場水景、雕塑小品、公共休息 區(qū)設臵、景觀植被選擇等二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議page35(4)、商業(yè)氛圍營造?一方面建筑設計的獨?在店鋪內(nèi)部，特別是休閑類業(yè)態(tài)，如餐飲、娛樂、酒吧等商戶可以通過內(nèi)部精心設計的霓虹從玻璃透射出來，仿佛夜間最晶瑩剔透的星星點綴在商業(yè)氛圍中。我司認為，應借助燈光照明規(guī)劃，使項目不但在白天，還是晚間成為上街區(qū)燈光最亮麗的商業(yè)中心，從而增加人們更多的感觀消費體驗。二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議?在店鋪內(nèi)部，特別是休閑類業(yè)態(tài)，如餐飲、娛樂、酒吧等商戶可以(5)、標志性出入口設計?商業(yè)人流的入口可分為主入口與次入口，入 口的數(shù)量依物業(yè)的面積與形狀不同而有所不 同。項目主出入口設計建議采取夸張手法， 即通過夸大入口外形的方法來突出入口，提 高消費者注意力，吸引人往里走；?對于都匯廣場項目，由于其較長的步行街， 規(guī)劃了三個主出入口，它是項目人流最重要 的匯聚地，這樣可以更多地截住過往濟源路 的人流。二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議主入口主入口集中商業(yè)主力口示意集中商業(yè)與街區(qū)的主入口示意街區(qū)街街道示意次入口

主入口 主入口次入口(5)、標志性出入口設計二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議主入口主入口集中(6)、集中商業(yè)獨立形象展示?由于項目位臵較遠，未來集中商業(yè)招商存在 一定的難度，項目在前期規(guī)劃時應將集中商 業(yè)預留獨立的形象展示面，以增加項目對主 力店的吸引力?集中商業(yè)未來需要獨立的交通出入系統(tǒng)，方 便主力店獨立經(jīng)營集中商業(yè)集中商業(yè)獨立形象展示示意二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議集中商業(yè)獨立形象展示示意(6)、集中商業(yè)獨立形象展示集中商業(yè)集中商業(yè)獨立形象展示示意

二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議4、交通組織硬件設計建議(1)、消費者外部交通設計建議?消費者到達項目主要有三種方式，一是步行， 這是上街區(qū)消費主要方式；二是出租車或自 駕車；三是公共汽車；?步行主要以東西兩個主要路口為主；出租車 或自駕車落客點建議預留三個，如圖所示； 公交車?？空窘ㄗh預留在中央廣場附近；?要注意人流、車流以及貨流分離，避免交叉。出租車落客點公交車?？奎c地下停車出入口 二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議出租車落客點公交車?？奎c地下停車出入口page40貨運主要卸貨點貨運主要貨流交通線

二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議(2)、配貨車輛的外部交通設計建議?針對本項目地塊特征，我司建議將卸貨區(qū)部分規(guī) 劃在集中商業(yè)西側(cè)。車行路線規(guī)劃時，為了避免 配貨車輛與人流形成交錯混雜，必要時可采取下 沉車道的方式避免可能出現(xiàn)的問題；街區(qū)商業(yè)的 主要卸貨主要安排在地下進行。?建議項目后側(cè)規(guī)劃貨車通道，避免影響主商業(yè)街 區(qū)正常營業(yè)

商業(yè)后側(cè)貨運交通線示意page40貨運主要卸貨點貨運主要貨流交通線 二、產(chǎn)品規(guī)劃細page41適度的商業(yè)街寬度

集中商業(yè)與商業(yè) 街區(qū)人流互通二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議(3)、人流動線設計建議A.商業(yè)內(nèi)部街通?在規(guī)劃人流動線，盡量單一，避免副通道?街區(qū)的動線盡量采取曲線形式，增加顧客的 發(fā)現(xiàn)感；?內(nèi)部主街區(qū)寬度在12-15米；次街區(qū)安排行車 及物流，建議安排雙向車道，街鋪距離在18- 22米之間?商業(yè)街區(qū)的二層的通道建議2米，而在集中商 業(yè)部分的通道建議為3.5米；?保證集中商業(yè)與商業(yè)街區(qū)的通道的連貫性， 并確保商業(yè)街區(qū)與集中商業(yè)的主出入口相通

商業(yè)街主人流 商業(yè)街次人流

單一的人流動線避免商業(yè)死角商業(yè)街主人流 集中商業(yè)人流 商業(yè)街次人流page41適度的商業(yè)街寬度二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議(3)、人流3.5m3.5m2m8-9m8-9m2m

2m商業(yè)街區(qū)西側(cè)二層通道2米

3.5m商業(yè)街區(qū)東側(cè)二層以上通道3.5米

page42二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議Level23.5m3.5m2m8-9m8-9m2m 2m 3.5m二、B.???中空中空的設計要充分體現(xiàn)建筑與自然的親和感，使中空融入更多的陽光、綠色。由于商業(yè)街區(qū)為開放式設計，中空基于為敞開式設計，局部可設計一些雨棚，用于遮擋陽光與雨水。建議商業(yè)街區(qū)的中空貫通一層至三層，寬度8-12米。針對本項目商業(yè)街規(guī)劃長度較長，我司建議商業(yè)街的通道流線規(guī)劃應盡量為富有曲線變化，且有節(jié)點的動感軸線，以避免過于豎直的通道給消費者帶來的枯燥感，增加“逛”的樂趣。商業(yè)街區(qū)的中空依商業(yè)街道而建；集中商業(yè)為規(guī)模大型超市，不建議在商業(yè)中部規(guī)劃中空，建議在出入口位臵規(guī)模二層挑空，增加一層的人流聚集性；二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議商業(yè)街區(qū)通道上蓋示意商業(yè)街區(qū)內(nèi)部中空的垂直交通示意商業(yè)街區(qū)內(nèi)部中空立面建議以室外化建筑風格規(guī)劃

page43曲線設計的街道提增加項目的空間變幻B.中空二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議商業(yè)街區(qū)通道上蓋示意商業(yè)街區(qū)內(nèi)部page44(4)、垂直交通?商業(yè)街內(nèi)部店鋪的縱向交通建議依街區(qū)中空設臵扶梯，單層 扶梯數(shù)量為7對，東側(cè)二層以上每層規(guī)劃3對電梯；商業(yè)主街 建議預留4對垂直電梯直接與地下停車庫連接；?集中商業(yè)建議設臵一層至四層的坡梯一對，同時它亦能到達 地下停車場；建議二層至三層設臵的坡梯，解決大型超市內(nèi) 部的縱向交通問題；?影院預留獨立的客梯一對；集中商業(yè)的北側(cè)商業(yè)區(qū)預留客梯一對?建議集中商業(yè)給大型賣場預留貨梯2部，給第4層商業(yè)預留貨 梯2對。給集中商業(yè)北側(cè)商業(yè)預留客梯2部，貨梯1部，它們均 應通往地下停車場二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議page44(4)、垂直交通?商業(yè)街內(nèi)部店鋪的縱向page45??商業(yè)街區(qū)臨濟源路一側(cè)，商業(yè)價值高，建議店鋪為一拖二方式設計，給未來一拖二方式銷售預留基礎(chǔ)。二層為一拖二商鋪，縱向交通均由店鋪內(nèi)部樓梯解決，不設臵公共的垂直交通；臨住宅商業(yè)的商鋪亦規(guī)劃為一拖二方；臨街一側(cè)以及次商業(yè)街臨住宅部分商業(yè)規(guī)劃為一拖二形式店鋪一拖二形式店鋪預留樓板洞二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議page45?商業(yè)街區(qū)臨濟源路一側(cè)，商業(yè)價值高，建議店鋪為一page46

二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議5、建筑結(jié)構(gòu)硬件設計建議集中商業(yè)商業(yè)街區(qū)(1)、層高?建議項目的層高采取較高的標準，提升項目的 品質(zhì)以及為5.5米，四層電影部分局部10米；?商業(yè)街區(qū)的商業(yè)東側(cè)與集中商業(yè)相聯(lián)部分，其 層高與集中商業(yè)一致；西側(cè)商業(yè)一層建議4.8

米，二層建議5.2米?建議商業(yè)街區(qū)臨西側(cè)部分的三層商鋪，其層高 為5.8米，為未來LOFT商業(yè)創(chuàng)造基礎(chǔ)條件(2)、柱距?建議柱距為8.4*8.4M，一方面可以有利于銷 售，其面寬便于未來店鋪未來分割銷售；另一 方面，提高地下停車場的使用效率。

8.4M 8.4M10m5.5m5.5m5.5m3.8m 5.8m 5.2m 4.8m 3.8mL4L3L2L1B1 L3L2L1B1page46 二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議集中商業(yè)(1)、層高10mpage47(3)、荷載需求?建議項目的層高采取較高的標準，提升項目的品質(zhì)以及未來商業(yè)業(yè)態(tài)的適應性。集中商業(yè)以350Kg/M2能夠滿足大部分業(yè)態(tài)對荷載的需求；?超市部分建議為800-1,200Kg/M2，未來根據(jù)主力店的規(guī)劃進行荷載規(guī)劃；?影院空調(diào)設備室荷載為500Kg/M2二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議page47(3)、荷載需求?建議項目的層高采取較page48(1)、店鋪設計建議?店鋪面積規(guī)劃盡量方正避免尖角，主力 商鋪進深建議不超過15米;?主力戶型店鋪單層面積控制在在100- 200平方米以內(nèi)。對于一些需求面積較 大的商家，可以采取合并店鋪形式銷售?銷售型商鋪應盡可能創(chuàng)造足夠多的臨街 展示面?；谕顿Y者的實力背景差異， 從統(tǒng)一形象角度，建議店鋪都統(tǒng)一門楣。 三層以上一些大面積主力客戶店鋪如餐 飲、娛樂等，店鋪裝修時自行設計獨立 形象安裝；?建議大部分店鋪預留上下水；?對于餐飲類店鋪，建議將其廚房設施設 臵在使用價值不高的背側(cè)區(qū)域，注意將 電力、上下水、排煙、排風、天然氣、 煤氣等設施提前預留。為了節(jié)約成本和 統(tǒng)一規(guī)劃，大量餐飲盡量在同一區(qū)域。?店鋪臨主通道，均采取通透玻璃形式?一層與二層是連通的，設計時二層樓板 要注意規(guī)劃預留上下通道。

二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議6、營業(yè)區(qū)設計建議餐廳以獨立的形象設計營業(yè)區(qū)的店鋪建議統(tǒng)一門楣，以保證項目的統(tǒng)一形象page48(1)、店鋪設計建議 二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議餐廳以page49(3)、營業(yè)區(qū)公共走道?公共走道建議使用戶外感較強的大理石或防 滑磁磚，顏色建議使用淺咖啡色或淡灰色； 公共走道建議設計為弧形的圖案，引導顧客 游逛。?公共通道建議以通透玻璃為護欄，護欄扶手 建議以仿木質(zhì)材料設計，增加項目的通透性 以及安全性。?在營業(yè)區(qū)規(guī)劃局部公共休息區(qū)小品，方便顧 客游逛時休息。

二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議(2)、店招廣告?店鋪的店招廣告以燈箱廣告以及LED廣告為 主，建議在建筑設計提前預留；戶外感強的地面磚示意通道護欄設計示意營業(yè)區(qū)的公共休息區(qū)小品page49(3)、營業(yè)區(qū)公共走道 二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議戶外page507、輔助及后勤區(qū)硬件設計建議(1)、消防樓梯與設備房?本項目物業(yè)中的消防樓梯與設備房盡可能設在店鋪的后側(cè)，以將展示面較好、商業(yè)價值較高的臨街店鋪位臵留作商鋪用途，以獲得更多的租金收益。?設備房的位臵緊臨消防樓梯，以提高商業(yè)使用率?建議在保證消防梯總寬度的同時，可考慮降低消防梯數(shù)量，增加單個消防梯寬度二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議page507、輔助及后勤區(qū)硬件設計建議(1)、消防樓梯與設page51(2)、停車及停車位?項目集中商業(yè)建筑面積為37,600平方米，停車位按商 業(yè)面積1個/100平方米標準執(zhí)行，預計商業(yè)需要376個 停車位，建議以地下停車為主。停車場要預留直接到 達各商業(yè)樓層的電梯；?商業(yè)街區(qū)建筑面積為49,210平方米，停車位按商業(yè)面 積0.6個/100平方米標準執(zhí)行295個。商業(yè)街區(qū)的停車 場要預留直達B1/L1的垂直電梯，停車場的垂真交通應 縮短經(jīng)營區(qū)行走距離?停車位以平均40平方米單位計算，本項目商業(yè)部分共 需要26,850平方米地下停車場。停車場的層高建議為

3.8米?地下停車場以顏色分區(qū)，方便顧客停車尋找車位?由于上街區(qū)本地騎自行車或電動自行車人較多，未來 應規(guī)劃一定面積的自行車停車區(qū)域，以方便顧客?？?。 建議參照1輛/200平方米的標準計算，項目共需要

372個，若按1.5平方米一個停車位，自行車停車場面 積共需要558平方米。二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議地下停車場以顏色分區(qū)有利顧客識別停車區(qū)位 地面建議規(guī)劃部 分自行車停車場page51(2)、停車及停車位二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議地下停車page52?下車場的出入口高度與寬度應注意能夠確保中型貨車的順利通過。如果貨車兩個車道建議寬度安排9米左右停車坡道為雙車道停車場應預留一定面積方便貨車卸貨需求二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議page52?下車場的出入口高度與寬度應注意能夠確保中型貨車page53(3)、洗手間?集中商業(yè)每層均預留衛(wèi)生間；?商業(yè)街區(qū)東側(cè)臨集中商業(yè)一側(cè)，每層預留2處洗手間，西側(cè)在一層與二層設立2處公共洗手間；?洗手間應便于顧客尋找、使用方便為原則，設臵時 應結(jié)合樓梯間；大型餐飲建議內(nèi)部均預留衛(wèi)生間。?大型餐飲、電影院，建議衛(wèi)生間由內(nèi)部解決二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議為公共洗手間位臵示意藝術(shù)化的洗手間設計，提升項目的品質(zhì)page53(3)、洗手間?集中商業(yè)每層均預留衛(wèi)生page54(4)、卸貨區(qū)?建議將卸貨處安排在集中商業(yè)西側(cè)?超市所需卸貨區(qū)面積預留應相對較大，建議在臨近貨梯位臵預 留約400-600平方米的專用面積，并應保證在卸貨區(qū)前有足夠 的空間可供中型貨車回轉(zhuǎn)調(diào)頭。?如果貨車兩個車道建議寬度安排9米左右，高度為3.3米，以保證中型貨車進出。?商業(yè)街區(qū)的卸貨建議安排在地下停車庫，通過貨梯直接轉(zhuǎn)移貨物以及垃圾集中商業(yè)卸貨區(qū)位臵示意二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議page54(4)、卸貨區(qū)?建議將卸貨處安排在集中page558、主力店鋪硬件指標建議(1)、超市主力店硬件主要指標?建筑面積需求在15,000-20,000平方米?裝修后凈高不低于3.7米?有獨立卸貨區(qū)?到達停車場的坡梯?停車位要求150-200個(2)、影院主力店硬件主要指標?建筑面積4,000-5,000平方米?放映廳長/寬比例：1.2:1?電影院大堂:高于8~9米?電影放映廳:高于9米~10米?普通放映廳:300公斤/平方米?放映室:300公斤/平方米?空調(diào)設備室:500公斤/平方米?常規(guī)電力:500KW~700KW?消防雙回路應急電源：15KW二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議(3)、其它業(yè)態(tài)店鋪面積需求一般面積需求 （平方米）20,000-30,000 15000-20000 60-200 1000-2000 200-800 200-400 500-1,000 4,000-5,000 300-800 200-600 10-100

業(yè)態(tài)

生活廣場 大型超市服飾專賣店 大型餐飲中小型餐飲 快餐 書店 影院 美容SPA

家居 配套服務page558、主力店鋪硬件指標建議(1)、超市主力店硬件主ThankYoupage56ThankYoupage56演講完畢，謝謝觀看！演講完畢，謝謝觀看！鄭州都匯廣場項目產(chǎn)品設計建議致河南瑞昌置業(yè)有限公司2011年08月02日page0鄭州都匯廣場項目致河南瑞昌置業(yè)有限公司2011年08月02page1發(fā)展商：河南瑞昌置業(yè)有限公司商業(yè)顧問：DTZ戴德梁行鄭州都匯廣場項目產(chǎn)品設計建議page1發(fā)展商：河南瑞昌置業(yè)有限公司鄭州都匯廣場項目產(chǎn)品設page2目錄一、項目整體定位回顧二、項目產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議page2目錄一、項目整體定位回顧二、項目產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議page3二、項目整體定位回顧商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議商圈界定根據(jù)項目及其周邊的道路以及區(qū)域開發(fā)情況，上街第一城項目商圈范圍為：核心商圈東至世紀廣場，北至隴海線，西至登豐路，南至許昌路。核心商圈面積4.3平方公里。次級商圈東至世紀廣場，北至安陽路，西至洛寧路，南至丹江路。次級商圈面積5.3平方公里。第三商圈除第一、二商圈以外的其它區(qū)域。截止到2010年，上街區(qū)戶籍人口13萬，常住人口7.5萬，隨著職教園區(qū)的擴大、城市向南擴張，上街區(qū)十二五規(guī)劃人口將達到20萬人。第三商圈次級商圈 核心商圈page3二、項目整體定位回顧核心商圈第三商圈次級商圈本項目及周邊60％?項目周邊及上街區(qū)中高端居民?滎陽部分居民群page4主力店規(guī)模根據(jù)項目對各商圈人群的吸引力（60％，30％，10％），可以計算區(qū)域內(nèi)能夠被項目吸引的人口；另外，按一家三口中二人有實際消費能力，可以計算區(qū)域內(nèi)對本項目有實現(xiàn)消費力的人群為25,265人；然后根據(jù)消費者調(diào)查中每月實現(xiàn)消費支出，可以得出區(qū)域內(nèi)實際年消費潛力為239,024,362元；最后根據(jù)消費者調(diào)查實際愿意去本項目消費意向64.7%，從而預測本項目年實際消費支出能力為190,024,368元。本項目可承載的主力店商業(yè)規(guī)模面積計算根據(jù)項目年實際消費支出能力為190,024,3681元，以及上街區(qū)規(guī)模以上商業(yè)項目平效5,077元/M2，可以預計出本項目主力店商業(yè)可承載的面積37,429平方米。根據(jù)DTZ商業(yè)顧問經(jīng)驗，上街第一城項目的配套商業(yè)能夠承擔1.5-2倍的配套面積。二、項目整體定位回顧商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議目標消費者以項目周邊人群的消費力、商業(yè)競爭狀況、本項目地理位置之現(xiàn)狀，我司建議應將目標顧客鎖定于具有較高收入水平、相當消費活力、注重休閑生活方式的中青年家庭，以針對性的業(yè)態(tài)及適宜的商業(yè)環(huán)境，創(chuàng)造一個能夠造應其需求發(fā)展，有別于現(xiàn)有項目的全新商業(yè)空間。

目標人群比例(%)來源

?本項目里的住宅居民 中高收入家庭

?上街區(qū)行政及事業(yè)單 企業(yè)辦公以及位人群 政府事業(yè)單位30％?大型企業(yè)員工 人員?部分私營企業(yè)員工

?未來職教園師生 其它目的性客

10%

?周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民本項目及周邊60％?項目周邊及上街區(qū)中高端居民?1、商業(yè)模式基于項目地塊位置以及對項目發(fā)展的綜合評估，我司建議上街第一城項目的商業(yè)發(fā)展模式采取為：2、項目產(chǎn)品規(guī)劃初步建議結(jié)合地形以及內(nèi)外交通組織綜合系統(tǒng)評估，我司對上街第一城項目商業(yè)產(chǎn)品規(guī)劃總平圖建議如下：二、項目整體定位回顧商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議集中商業(yè)+商業(yè)街區(qū)

根據(jù)后面溝通精神，我們將項目商業(yè)街南區(qū)側(cè) 商業(yè)進行了調(diào)整，加大了商業(yè)面積。

page51、商業(yè)模式2、項目產(chǎn)品規(guī)劃初步建議二、項目整體定位回顧集中page63、項目功能定位基于本項目之目標人群需求，上街區(qū)商業(yè)市場發(fā)展基礎(chǔ)條件，考慮到項目需要通過更具吸引力的業(yè)態(tài)形成自己特殊優(yōu)勢，確保項目長期保持活力，我司對項目的商業(yè)功能定位做出如下建議：緊抓上街區(qū)商業(yè)發(fā)展升級的機會，借助項目商業(yè)規(guī)模優(yōu)勢引入大型超市等主力店以更舒適的環(huán)境滿足中青年家庭對購物、餐飲、休閑娛樂等復合化需求使項目成為目標人群的生活聚集地4、項目檔次定位由于上街區(qū)人口數(shù)量不多，針對目標消費者應在價位方面合理控制，避免檔次過高導致消費門檻高，影響基礎(chǔ)消費群的數(shù)量，因此建議項目以中等偏高或中高檔次，未來隨著項目整體發(fā)展，經(jīng)營活動的深入，再逐漸向更高檔次調(diào)整。二、項目整體定位回顧商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議page63、項目功能定位4、項目檔次定位二、項目整體定位回page75、項目主題定位針對項目的市場定位，結(jié)合上街區(qū)城市發(fā)展的戰(zhàn)略構(gòu)想，我們對項目進行綜合評估分析，建議項目的主題定位概念如下：MetropolitanNeon(都市霓虹)二、項目整體定位回顧商圈界定|主力店規(guī)模|目標消費者|商業(yè)發(fā)展方向建議page75、項目主題定位針對項目的市場定位，結(jié)合上街區(qū)城市page8目錄一、項目整體定位回顧二、項目產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議page8目錄一、項目整體定位回顧二、項目產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議page9二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)--page9二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項濟源路商業(yè)位置134,934其中

33,333101,600403,100 28,000245,000安置1.16萬M2開發(fā)2.2萬M2安置0.9萬M2開發(fā)5.68萬M233,60028,00069,000 2,000 2.95 3.00SOHO建筑面積(M2)

酒店面積(M2)

商業(yè)建筑面積(M2)

幼兒園面積(M2)

安置區(qū) 開發(fā)區(qū)

其中容積率總用地面積(M2)

安置區(qū) 開發(fā)區(qū)規(guī)劃建筑面積(M2)

多層組團面積(M2)

高層住宅面積(M2)項目規(guī)劃指標項目地塊面積為134,934平方米，總規(guī)劃建筑面積為40萬平方米，其中商業(yè)規(guī)劃面積6.9萬平方米（注：商業(yè)面積待項目定位完成后確定，同時商業(yè)地塊位置待定中）

技術(shù)經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)來源：和昌地產(chǎn)(集團)

page10二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議濟源路134,934其中 33,333安置1.16萬M233二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議

商業(yè)規(guī)劃布局整體思路各樓層平面規(guī)劃及業(yè)態(tài)分布 目標商戶清單及示意 項目商業(yè)各功能比例--------

page11二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議 商業(yè)規(guī)劃布局整體思路--page12任何一個商業(yè)零售項目，其業(yè)態(tài)布局設置均是綜合普遍性與特殊性多種相關(guān)因素分析的結(jié)果，普遍性是指業(yè)態(tài)設置需滿足“物業(yè)投資回報最大化”的要求；特殊性是指使業(yè)態(tài)設置能夠符合項目的硬件特性及競爭需求，以實現(xiàn)項目“最有價值的潛力”。針對都匯廣場項目，我司在業(yè)態(tài)規(guī)劃設計過程中，重點考慮因素如下：?業(yè)主的整體投資回報商業(yè)物業(yè)的第一屬性是投資者的投資產(chǎn)品，作為以出售或出租獲利的商業(yè)物業(yè)來講，售價或租金水平直接關(guān)系到投資回報高低。目前市場上不同行業(yè)業(yè)態(tài)因利潤率不同而造成商戶承受租金的水平也不相同，所以對于一個商業(yè)物業(yè)來講，良好的業(yè)態(tài)選擇及配比應能夠為投資者帶來相對合理的回報。?目標顧客的需求特征項目的定位應是基于目標市場細分選擇之后的針對性設計，而定位的實現(xiàn)則有賴于對不同業(yè)態(tài)的選擇與組合，即業(yè)態(tài)的選擇與配比須符合目標顧客需求的特征，并盡可能為目標顧客提供最大化的消費選擇機會。?業(yè)態(tài)功能與主題定位的匹配性面對區(qū)域市場的現(xiàn)狀及未來可能面臨的競爭，針對項目的位置與規(guī)模，我司認為定位于“MetropolitanNeon”是取得競爭優(yōu)勢的有效手段。而對于商場定位的實現(xiàn)，則需借助“最能夠表達定位氣質(zhì)的業(yè)態(tài)”的合理組合，以能夠有效凸顯定位的獨特性。?業(yè)態(tài)與物業(yè)樓層及硬件的適合性不同業(yè)態(tài)對物業(yè)硬件及樓層有不同的需求，主觀上非基于市場的對不同業(yè)態(tài)客戶的分布設計往往在實際操作中難以實現(xiàn)。因此良好的業(yè)態(tài)設置需根據(jù)物業(yè)硬件具體狀況進行組合與配比。?不同業(yè)態(tài)之間的協(xié)調(diào)性不同的業(yè)態(tài)之間的具有較為顯著的相互作用，有效的業(yè)態(tài)設臵可促進顧客的關(guān)聯(lián)性購買。由于消費者對不同業(yè)態(tài)的之間的銜接關(guān)系及配臵比例存在一定的固有認知習慣，良好的業(yè)態(tài)設臵應能夠在區(qū)位上實現(xiàn)協(xié)調(diào)過渡，并能借助不同業(yè)態(tài)間的相互作用來提升整體項目的銷售額。

二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議1、商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃考慮因素page12任何一個商業(yè)零售項目，其業(yè)態(tài)布局設置均是綜合??集中商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃?商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃

二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議2、各樓層平面規(guī)劃及業(yè)態(tài)分布(1)、項目業(yè)態(tài)規(guī)劃建議根據(jù)項目功能定位，我們對集中商業(yè)以及商業(yè)街區(qū)各商業(yè)樓層的業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：

樓層Level1Level2Level3Level4建筑面積(M2)

9,400 9,400 9,400 9,400主題都市生活生活歡樂

業(yè)態(tài)規(guī)劃零售、個人護理、珠寶、眼鏡大型超市大型超市國際影院、主題餐飲

樓層Level1Level2Level3Level4建筑面積(M2)

16,280 16,430 10,540 5,960主題發(fā)現(xiàn)享受童趣美味

業(yè)態(tài)規(guī)劃服裝、潮流服飾、旅游及戶外、國際餐飲、水吧、餐飲、咖啡、銀行、通訊及數(shù)碼、生活服務、便利店、旅行社服裝、國際餐飲、休閑服裝、鞋類、餐飲、書吧、網(wǎng)吧、美容美發(fā)、SPA、美容美發(fā)兒童服裝及玩具、兒童娛樂、教育、家居餐飲、電玩?集中商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃?商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)規(guī)劃 二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議 page14生活Level2Level4Level1 Level3都市發(fā)現(xiàn)享受童趣 生活美味 歡樂?各層平面業(yè)態(tài)規(guī)劃主題如下所示：二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議享受page14生活Level2Level1都市發(fā)現(xiàn)享受童趣page15(2)、項目各樓層平面業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲餐飲服裝服裝餐飲生活服務數(shù)碼服裝珠寶個人護理Level1

生活服務page15(2)、項目各樓層平面業(yè)態(tài)規(guī)劃餐飲餐飲服裝服裝餐page16美容美發(fā)餐飲餐飲飾品服裝餐飲生活服務生活服務SPA生活超市Level2page16美容美發(fā)餐飲餐飲飾品服裝餐飲生活服務生活服務SPpage17教育兒童服務兒童娛樂兒童娛樂家居家居兒童服裝生活超市Level3餐飲page17教育兒童服務兒童娛樂兒童娛樂家居家居兒童服裝生活page18娛樂電玩餐飲餐飲餐飲水吧影院影院餐飲餐飲Level4page18娛樂電玩餐飲餐飲餐飲水吧影院影院餐飲餐飲Levepage19

二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議3、目標商戶清單及示意(1)、集中商業(yè)目標商戶示意

業(yè)態(tài)

零售個人護理 珠寶 眼鏡生活超市生活超市 影院主題餐飲單店面積范圍

60-100 300-400 70-150 200-300 15,000-20,000 15,000-20,000 4,000-5,000 800-2,000Total37,600

樓層Level1Level2Level3Level4單層面積(M2)

9,400 9,400 9,400 4,700 4,700

品牌示意Nike、Kappa、Lining、Metersbonwe、熱風、JackJones、Me&CityWatsons、Colors老鳳呈祥、周大生、/金六福、今世福/寶島大商、丹尼斯、永輝、北京華聯(lián)大商、丹尼斯、永輝、北京華聯(lián)保利、嘉禾、大地、橫店、奧斯卡國際影城辣婆婆、權(quán)金城、麻辣誘惑、湄州東坡page19 二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議 業(yè)態(tài)單店面積范圍Topage20?Level1

二、產(chǎn)品規(guī)劃細節(jié)建議

項目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)|項目業(yè)態(tài)規(guī)劃|項目硬件細化建議(2)、商業(yè)街區(qū)目標商戶示意版塊面積(M2)業(yè)態(tài)單店面積范圍(M2)品牌示意1,130 1501,510 550 400 760 600 610 100 760 400 1001,320 600 740 400 9001,0401,030 700 730 700 450

服裝 國際餐飲 服裝 服裝 銀行通訊及數(shù)碼 服裝 服裝 水吧 餐飲 潮流服飾 咖啡 餐飲 潮流服飾 餐飲 潮流服飾 潮流服飾 潮流服飾 潮流服飾旅游及戶外 美容美發(fā) 旅行社 生活服務

60-200300-350 60-200 60-200200-400100-150 50-100 50-100 30-100300-500 60-100 60-150300-500 60-100300-500 60-100 60-100 60-100 60-100 60-100150-300 60-90 60-100利郎、勁霸、Baleno、秋水伊人KFC、PizzaHut、Dicos、比格比薩ONLY、紅英、達衣巖、威爾浪、哥弟、報喜鳥、AmassYougor、勁霸、佐丹奴,達芙妮、Bossini、CityLife工商銀行、建設銀行Samsung、Nokia、HTC、迪信通阿伊蓮Nike、Adidas、ConversFruitBar、吉野家、味仟拉面、正一味外貿(mào)服裝真鍋咖啡、SPR澳門豆撈、川湘匯、大力士外貿(mào)服裝澳門豆撈、川湘匯、大力士外貿(mào)服裝外貿(mào)服裝外貿(mào)服裝外貿(mào)服裝三夫、Toread、奧索卡、日高、361、喬丹審美、麗時中青旅、國旅、愛嘉途旅游同仁堂、味多美、華致酒行、海晏堂、天福茗茶、好利來便利店30-100便利店L1-17Total

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