物業(yè)管理安全知識課件

第十一章物業(yè)安全管理

第十一章物業(yè)安全管理

1第一節(jié)物業(yè)安全管理的涵義、目的和意義

一、物業(yè)安全管理的涵義

物業(yè)安全管理:是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身財產(chǎn)安全，維持正常的生活工作秩序的一種管理工作。具體內(nèi)容包括：治安管理

消防管理

車輛管理

第一節(jié)物業(yè)安全管理的涵義、目的和意義

一、物業(yè)安全管理2二、物業(yè)安全管理的目的

保證和維持物業(yè)的所有者及使用人有一個安全舒適的工作、生活環(huán)境，以提高生活質(zhì)量和工作效率。

二、物業(yè)安全管理的目的

31、管理的對象不同

安全管理是管人及其行為基礎(chǔ)管理主要是管理物業(yè)本身2、管理的目的不同

前者重安全

后者重功用、價值3、管理的方法不同

安全管理是通過服務(wù)來實施管理

而基礎(chǔ)管理是通過管理達到服務(wù)目的4、對企業(yè)信譽影響力不同5、影響的范圍不同

物業(yè)安全直接影響到整個城市的治安，關(guān)系到整個社會的綜合治理。物業(yè)安全管理與物業(yè)基礎(chǔ)管理的區(qū)別:1、管理的對象不同

安全管理是管人及其行為物業(yè)安全管理與4三、物業(yè)安全管理的意義

1.為業(yè)主和使用人提供安全和秩序保證，創(chuàng)造安寧和諧的生活工作空間。2.提高社會與城市治安水平。

三、物業(yè)安全管理的意義1.為業(yè)主和使用人提供安全和秩序保證5第二節(jié)治安管理第二節(jié)治安管理6一、物業(yè)管理公司安保與治安聯(lián)防的關(guān)系（一）物業(yè)管理公司安保的內(nèi)容和性質(zhì)

內(nèi)容：物業(yè)轄區(qū)的防火、防盜、防事故、防意外事件。

性質(zhì)：企業(yè)化、專業(yè)化安保服務(wù)。

一、物業(yè)管理公司安保與治安聯(lián)防的關(guān)系（一）物業(yè)管理公司安保的7物業(yè)管理公司安保與公安機關(guān)治安區(qū)別：（1）職責的范圍不同（2）職權(quán)不同（3）工作方式不同（4）性質(zhì)不同前者，行政性質(zhì)。后者，企業(yè)專業(yè)性質(zhì)。

物業(yè)管理公司安保與公安機關(guān)治安區(qū)別：8（二）物業(yè)安保服務(wù)在社會治安管理中的地位和作用地位：從屬性、輔助性社會治安管理工作概括起來有三個層次：

一是公安機關(guān)進行治安管理；

二是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安保服務(wù)；

三是企事業(yè)團體的自我安全防范。

在這三個層次中：公安機關(guān)占主導地位，是主要力量物業(yè)安保發(fā)揮輔助的作用企事業(yè)團體的自我安全防范是前二者的群眾基礎(chǔ)

（二）物業(yè)安保服務(wù)在社會治安管理中的地位和作用地位：從屬性、9

物業(yè)安保服務(wù)是介于公安機關(guān)和自我防范組織之間的一支專業(yè)治安隊伍。其作用：第一、緩解公安機關(guān)警力不足第二、擴大治安工作社會化渠道第三、增加群防群治的有效性第四、提高社會治安防范水平

物業(yè)安保服務(wù)是介于公安機關(guān)和自我防范組織之間的一支10二、物業(yè)治安管理的特點（一）受制性

受制于主管部門受制于有關(guān)法律、法規(guī)、合同

其工作活動的性質(zhì)及全部內(nèi)容具有輔助性、從屬性。它的自主性與機動靈活性都是以受制性為前提的（二）履約性

物業(yè)治安管理操作的前提是安保服務(wù)協(xié)議或合同。安保服務(wù)的方式，所采取的服務(wù)行為都要受到有關(guān)安保服務(wù)協(xié)議、合同條款內(nèi)容的制約。二、物業(yè)治安管理的特點（一）受制性

受制于主管部門11（三）能動性須主動選擇、調(diào)整其特定的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)方式。常見新增服務(wù)項目：高科技監(jiān)控服務(wù)快速反應(yīng)服務(wù)

連鎖服務(wù)及其他特殊服務(wù)等。物業(yè)管理安全知識課件12三、治安管理中的賠償與保險（一）物業(yè)安保合同是一種契約

因安保人員自身過錯行為造成業(yè)主和使用人經(jīng)濟損失的，應(yīng)該負責賠償?shù)取?/p>

賠償依據(jù)：安保合同違約事實減少安保賠償?shù)霓k法：提高員工隊伍素質(zhì)

加強安保措施提高安保效能

明確合同的雙務(wù)性三、治安管理中的賠償與保險（一）物業(yè)安保合同是一種契約13（二）治安防范與保險安保費的主要使方向：

安保人員的工資、福利；安保設(shè)備和添置及更換費；安保部門的辦公費用及管理費用等。即主要用于維持安保服務(wù)的一切開銷，它與安全防故發(fā)生后的賠償沒有直接關(guān)系。

（二）治安防范與保險安保費的主要使方向：

安保人員的14

保險費是通過保險公司的精確計算，根據(jù)某一風險可能發(fā)生的概率確定的，保險費的多少與保險賠償額直接掛鉤。

安保費是用于安保服務(wù)經(jīng)營的再生產(chǎn)活動；而保險費包含著一旦發(fā)生賠案的補償成分。

保險費是通過保險公司的精確計算，根據(jù)某一風險可能發(fā)15涉及物業(yè)安全賠償應(yīng)注意的事項：

物業(yè)安保服務(wù)一定要制定嚴格的合同條款，明確賠償范圍與賠償標準。賠償標準要針對服務(wù)項目確定損失的一次性最高賠償金額。加強業(yè)主和使用人的財產(chǎn)保險、房屋保險、車輛保險等。

涉及物業(yè)安全賠償應(yīng)注意的事項：16

四、治安管理的內(nèi)容和要求

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理工作，通過值班、看守和巡邏來完成。

四、治安管理的內(nèi)容和要求

17（一）治安管理的內(nèi)容

1．嚴格執(zhí)法，維護業(yè)主、使用人生命、財產(chǎn)安全。2．實行值班和巡邏制度。3．制止無關(guān)人員進入物業(yè)管理區(qū)域。4．妥善處理突發(fā)事件。5．嚴格按章辦事，處理違規(guī)人員。

6．進行必要的檢查督導。7．制止任何妨害公共安全和社會治安秩序的行為.（一）治安管理的內(nèi)容18（二）治安管理的要求

1．加強安保人員職業(yè)道德教育安保人員最起碼的資質(zhì)要求必須做到：（1）忠于職守、竭誠服務(wù)（2）遵紀守法，廉潔公道（3）不畏艱險，勇于奉獻（4）儀表端莊，文明禮貌。

（二）治安管理的要求

1．加強安保人員職業(yè)道德教育192．建立有效的安保制度（1）按需配齊安保固定崗和巡邏崗的實際人數(shù)（2）確定保巡邏的崗位和線路，做到定時定點定線巡邏與突擊檢查相結(jié)合，特別注意出入口、隱藏處、倉庫、車庫、車棚等處。（3）建立24小時固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。

2．建立有效的安保制度203．日常工作要求（1）與街道、派出所建立密切聯(lián)系，隨時了解社會治安動態(tài)。（2）采取發(fā)放通行證、出入證、來訪登記措施，控制人流、物流、車流。（3）加強物業(yè)基礎(chǔ)檔案的管理，熟悉業(yè)主和使用人基本情況，掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的結(jié)構(gòu)布局、設(shè)備性能等情況。（4）及時、正確處理各種突發(fā)事件。（5）填寫每日工作報告和特別工作報告。（6）嚴禁安保人員濫用權(quán)力，如使用武力、武器、隨意搜身、抄身等。

3．日常工作要求21第三節(jié)消防安全與管理

消防工作的方針：預(yù)防為主，防消結(jié)合

一、消防工作的基本內(nèi)容

1．

健全消防組織，明確消防職責；2．完善消防制度，加強消防知識宣傳和意識教育；3．

完善、維護消防設(shè)施，提高裝備水平；4．

制定滅火應(yīng)急方案，組織消防演習；5．

加強消防檢查與監(jiān)督。第三節(jié)消防安全與管理

消防工作的方針：預(yù)防為主，防22三、義務(wù)消防員職責

物業(yè)管理公司全體員工都是義務(wù)消防員。義務(wù)消防員職責：（一）認真學習有關(guān)消防知識，掌握各種器材操作技術(shù)和使用方法。（二）積極做好防火、防范宣傳教育活動，深入住戶、商場、寫字樓等所管轄的物業(yè)開展安全檢查，做到及時發(fā)現(xiàn)，及時整改。（三）做好所管區(qū)域消防器材設(shè)備的檢查工作保證消防設(shè)備設(shè)施處于完好狀態(tài)，一旦發(fā)生火警，可立即投入使用。

三、義務(wù)消防員職責物業(yè)管理公司全體員工都是義務(wù)消防員。23（四）一旦發(fā)生火警，物業(yè)管理公司全體員工不管是否當班都必須積極投入現(xiàn)場搶救工作，不得借故逃避。（五）發(fā)生火警事故，必須采取下列緊急措施：1．報告有關(guān)部門，并立即向消防單位報警。2．組織人員搶救險情，并注意查找起火原因，采取適當措施，力爭把火撲滅；3．組織群眾撤離危險地區(qū)，做好妥善安排；4．做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防不法分子趁火打劫，或搞破壞活動；5．協(xié)助有關(guān)部門做好善后工作，包括查原因，查損失和安置工作。

（四）一旦發(fā)生火警，物業(yè)管理公司全體員工不管是否當班都必須積24第四節(jié)車輛停放與管理一、物業(yè)轄區(qū)車輛停放管理的必要性（一）居住區(qū)停放車輛的增多

原因：一是允許開回家的公車數(shù)量增多。二是居民汽車購買能力的提高。三是外埠車輛增多。（二）汽車隨意停放現(xiàn)象多

第四節(jié)車輛停放與管理25二、停車場（庫）的規(guī)劃及設(shè)置

（一）停放場（庫）設(shè)置遇到的問題

泊車位的預(yù)估不準。

停泊位置的規(guī)劃沒有從環(huán)境質(zhì)量的全局上考慮。

二、停車場（庫）的規(guī)劃及設(shè)置

（一）停放場（庫）設(shè)置遇到的問26（二）設(shè)置停放場（庫）應(yīng)考慮的因素1．必須把人的活動放在首位2．合理估計車位數(shù)量3.保證交通順暢、車主方便、行人安全4.保證小區(qū)環(huán)境質(zhì)量（安寧、整潔）5．經(jīng)濟合理6.便于管理

（二）設(shè)置停放場（庫）應(yīng)考慮的因素27

三、車輛停放與車輛管理（一）車輛停放

解決“動”和“靜”兩個問題（二）車輛管理

解決兩大問題：合理收費、防盜合理收費是指車管費（未含車位費），應(yīng)包括維持停車場（庫）正常使用所必需的開支：

管理人員的勞務(wù)費支出

管理設(shè)施設(shè)備費適當?shù)墓芾碣M。

車輛防盜措施：人精、器良、制度完善。

三、車輛停放與車輛管理（一）車輛停放28（三）機動車輛管理規(guī)定

（三）機動車輛管理規(guī)定

291．所有外來車輛，未經(jīng)許可，不得進入物業(yè)管理區(qū)域.2．進入物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)停放的車輛，必須按指定的地點停放，并按規(guī)定收取一定的停車費，行車通道、消防通道及非停車位置禁止停車；3．凡裝有易燃、易爆、劇毒品或裝有污染物品的車輛和2．5噸以上的貨車，嚴禁駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域內(nèi)；4．長期停放在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的車輛，應(yīng)向物業(yè)管理公司申請，繳納車輛停放費，領(lǐng)取物來管理公司頒發(fā)的“準停證”。5．駛?cè)胛飿I(yè)管理區(qū)域的車輛應(yīng)減速行駛、不得鳴號，如果車輛損壞路面或公用設(shè)施，應(yīng)按價賠償。6．不準在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)任何地方學習駕駛機動車或試車。7．車輛管理員必須嚴格執(zhí)行車輛出入規(guī)定，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時報告，并認真做好交接班工作，因交接班不清而造成事故時，追究交接班雙方責任。1．所有外來車輛，未經(jīng)許可，不得進入物業(yè)管理區(qū)域.30（四）摩托車、助動車和自行車保管規(guī)定

1．摩托車、助動車和自行車需要保管時，必須遵守規(guī)定，服從車輛管理員的管理；2．需要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)托管的車輛，必須辦理領(lǐng)取車號牌手續(xù)和繳納的管理費；3．當車輛進入保管范圍時，車主應(yīng)向車輛管理員領(lǐng)取車號牌，當車輛離開時，必須將車號牌交還，沒有交還車號牌或車號牌與車上號碼不符時，車輛不得離開保管范圍。4．外來車輛進入保管范圍內(nèi)，必須按指定位置停放，并收取一定的費用；5．無牌照車車輛丟失時，物業(yè)管理公司不負責賠償。

（四）摩托車、助動車和自行車保管規(guī)定

1．摩托車、助動車和自31

第十一章物業(yè)安全管理

第十一章物業(yè)安全管理

32第一節(jié)物業(yè)安全管理的涵義、目的和意義

一、物業(yè)安全管理的涵義

物業(yè)安全管理:是指物業(yè)管理公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身財產(chǎn)安全，維持正常的生活工作秩序的一種管理工作。具體內(nèi)容包括：治安管理

消防管理

車輛管理

第一節(jié)物業(yè)安全管理的涵義、目的和意義

一、物業(yè)安全管理33二、物業(yè)安全管理的目的

保證和維持物業(yè)的所有者及使用人有一個安全舒適的工作、生活環(huán)境，以提高生活質(zhì)量和工作效率。

二、物業(yè)安全管理的目的

341、管理的對象不同

安全管理是管人及其行為基礎(chǔ)管理主要是管理物業(yè)本身2、管理的目的不同

前者重安全

后者重功用、價值3、管理的方法不同

安全管理是通過服務(wù)來實施管理

而基礎(chǔ)管理是通過管理達到服務(wù)目的4、對企業(yè)信譽影響力不同5、影響的范圍不同

物業(yè)安全直接影響到整個城市的治安，關(guān)系到整個社會的綜合治理。物業(yè)安全管理與物業(yè)基礎(chǔ)管理的區(qū)別:1、管理的對象不同

安全管理是管人及其行為物業(yè)安全管理與35三、物業(yè)安全管理的意義

1.為業(yè)主和使用人提供安全和秩序保證，創(chuàng)造安寧和諧的生活工作空間。2.提高社會與城市治安水平。

三、物業(yè)安全管理的意義1.為業(yè)主和使用人提供安全和秩序保證36第二節(jié)治安管理第二節(jié)治安管理37一、物業(yè)管理公司安保與治安聯(lián)防的關(guān)系（一）物業(yè)管理公司安保的內(nèi)容和性質(zhì)

內(nèi)容：物業(yè)轄區(qū)的防火、防盜、防事故、防意外事件。

性質(zhì)：企業(yè)化、專業(yè)化安保服務(wù)。

一、物業(yè)管理公司安保與治安聯(lián)防的關(guān)系（一）物業(yè)管理公司安保的38物業(yè)管理公司安保與公安機關(guān)治安區(qū)別：（1）職責的范圍不同（2）職權(quán)不同（3）工作方式不同（4）性質(zhì)不同前者，行政性質(zhì)。后者，企業(yè)專業(yè)性質(zhì)。

物業(yè)管理公司安保與公安機關(guān)治安區(qū)別：39（二）物業(yè)安保服務(wù)在社會治安管理中的地位和作用地位：從屬性、輔助性社會治安管理工作概括起來有三個層次：

一是公安機關(guān)進行治安管理；

二是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安保服務(wù)；

三是企事業(yè)團體的自我安全防范。

在這三個層次中：公安機關(guān)占主導地位，是主要力量物業(yè)安保發(fā)揮輔助的作用企事業(yè)團體的自我安全防范是前二者的群眾基礎(chǔ)

（二）物業(yè)安保服務(wù)在社會治安管理中的地位和作用地位：從屬性、40

物業(yè)安保服務(wù)是介于公安機關(guān)和自我防范組織之間的一支專業(yè)治安隊伍。其作用：第一、緩解公安機關(guān)警力不足第二、擴大治安工作社會化渠道第三、增加群防群治的有效性第四、提高社會治安防范水平

物業(yè)安保服務(wù)是介于公安機關(guān)和自我防范組織之間的一支41二、物業(yè)治安管理的特點（一）受制性

受制于主管部門受制于有關(guān)法律、法規(guī)、合同

其工作活動的性質(zhì)及全部內(nèi)容具有輔助性、從屬性。它的自主性與機動靈活性都是以受制性為前提的（二）履約性

物業(yè)治安管理操作的前提是安保服務(wù)協(xié)議或合同。安保服務(wù)的方式，所采取的服務(wù)行為都要受到有關(guān)安保服務(wù)協(xié)議、合同條款內(nèi)容的制約。二、物業(yè)治安管理的特點（一）受制性

受制于主管部門42（三）能動性須主動選擇、調(diào)整其特定的服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)方式。常見新增服務(wù)項目：高科技監(jiān)控服務(wù)快速反應(yīng)服務(wù)

連鎖服務(wù)及其他特殊服務(wù)等。物業(yè)管理安全知識課件43三、治安管理中的賠償與保險（一）物業(yè)安保合同是一種契約

因安保人員自身過錯行為造成業(yè)主和使用人經(jīng)濟損失的，應(yīng)該負責賠償?shù)取?/p>

賠償依據(jù)：安保合同違約事實減少安保賠償?shù)霓k法：提高員工隊伍素質(zhì)

加強安保措施提高安保效能

明確合同的雙務(wù)性三、治安管理中的賠償與保險（一）物業(yè)安保合同是一種契約44（二）治安防范與保險安保費的主要使方向：

安保人員的工資、福利；安保設(shè)備和添置及更換費；安保部門的辦公費用及管理費用等。即主要用于維持安保服務(wù)的一切開銷，它與安全防故發(fā)生后的賠償沒有直接關(guān)系。

（二）治安防范與保險安保費的主要使方向：

安保人員的45

保險費是通過保險公司的精確計算，根據(jù)某一風險可能發(fā)生的概率確定的，保險費的多少與保險賠償額直接掛鉤。

安保費是用于安保服務(wù)經(jīng)營的再生產(chǎn)活動；而保險費包含著一旦發(fā)生賠案的補償成分。

保險費是通過保險公司的精確計算，根據(jù)某一風險可能發(fā)46涉及物業(yè)安全賠償應(yīng)注意的事項：

物業(yè)安保服務(wù)一定要制定嚴格的合同條款，明確賠償范圍與賠償標準。賠償標準要針對服務(wù)項目確定損失的一次性最高賠償金額。加強業(yè)主和使用人的財產(chǎn)保險、房屋保險、車輛保險等。

涉及物業(yè)安全賠償應(yīng)注意的事項：47

四、治安管理的內(nèi)容和要求

物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的治安管理工作，通過值班、看守和巡邏來完成。

四、治安管理的內(nèi)容和要求

48（一）治安管理的內(nèi)容

1．嚴格執(zhí)法，維護業(yè)主、使用人生命、財產(chǎn)安全。2．實行值班和巡邏制度。3．制止無關(guān)人員進入物業(yè)管理區(qū)域。4．妥善處理突發(fā)事件。5．嚴格按章辦事，處理違規(guī)人員。

6．進行必要的檢查督導。7．制止任何妨害公共安全和社會治安秩序的行為.（一）治安管理的內(nèi)容49（二）治安管理的要求

1．加強安保人員職業(yè)道德教育安保人員最起碼的資質(zhì)要求必須做到：（1）忠于職守、竭誠服務(wù)（2）遵紀守法，廉潔公道（3）不畏艱險，勇于奉獻（4）儀表端莊，文明禮貌。

（二）治安管理的要求

1．加強安保人員職業(yè)道德教育502．建立有效的安保制度（1）按需配齊安保固定崗和巡邏崗的實際人數(shù)（2）確定保巡邏的崗位和線路，做到定時定點定線巡邏與突擊檢查相結(jié)合，特別注意出入口、隱藏處、倉庫、車庫、車棚等處。（3）建立24小時固定值班、站崗和巡邏制度，做好交接班工作。

2．建立有效的安保制度513．日常工作要求（1）與街道、派出所建立密切聯(lián)系，隨時了解社會治安動態(tài)。（2）采取發(fā)放通行證、出入證、來訪登記措施，控制人流、物流、車流。（3）加強物業(yè)基礎(chǔ)檔案的管理，熟悉業(yè)主和使用人基本情況，掌握物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的結(jié)構(gòu)布局、設(shè)備性能等情況。（4）及時、正確處理各種突發(fā)事件。（5）填寫每日工作報告和特別工作報告。（6）嚴禁安保人員濫用權(quán)力，如使用武力、武器、隨意搜身、抄身等。

3．日常工作要求52第三節(jié)消防安全與管理

消防工作的方針：預(yù)防為主，防消結(jié)合

一、消防工作的基本內(nèi)容

1．

健全消防組織，明確消防職責；2．完善消防制度，加強消防知識宣傳和意識教育；3．

完善、維護消防設(shè)施，提高裝備水平；4．

制定滅火應(yīng)急方案，組織消防演習；5．

加強消防檢查與監(jiān)督。第三節(jié)消防安全與管理

消防工作的方針：預(yù)防為主，防53三、義務(wù)消防員職責

物業(yè)管理公司全體員工都是義務(wù)消防員。義務(wù)消防員職責：（一）認真學習有關(guān)消防知識，掌握各種器材操作技術(shù)和使用方法。（二）積極做好防火、防范宣傳教育活動，深入住戶、商場、寫字樓等所管轄的物業(yè)開展安全檢查，做到及時發(fā)現(xiàn)，及時整改。（三）做好所管區(qū)域消防器材設(shè)備的檢查工作保證消防設(shè)備設(shè)施處于完好狀態(tài)，一旦發(fā)生火警，可立即投入使用。

三、義務(wù)消防員職責物業(yè)管理公司全體員工都是義務(wù)消防員。54（四）一旦發(fā)生火警，物業(yè)管理公司全體員工不管是否當班都必須積極投入現(xiàn)場搶救工作，不得借故逃避。（五）發(fā)生火警事故，必須采取下列緊急措施：1．報告有關(guān)部門，并立即向消防單位報警。2．組織人員搶救險情，并注意查找起火原因，采取適當措施，力爭把火撲滅；3．組織群眾撤離危險地區(qū)，做好妥善安排；4．做好現(xiàn)場安全保衛(wèi)工作，嚴防不法分子趁火打劫，或搞破壞活動；5．協(xié)助有關(guān)部門做好善后工作，包括查原因，查損失和安置工作。

（四）一旦發(fā)生火警，物業(yè)管理公司全體員工不管是否當班都必須積55第四節(jié)車輛停放與管理一、物業(yè)轄區(qū)車輛停放管理的必要性（一）居住區(qū)停放車輛的增多

原因：一是允許開回家的公車數(shù)量增多。二是居民汽車購買能力的提高。三是外埠車輛增多。（二）汽車隨意停放現(xiàn)象多

第四節(jié)車輛停放與管理56二、停車場（庫）的規(guī)劃及設(shè)置

（一）停放場（庫）設(shè)置遇到的問題

泊車位的預(yù)估不準。

停泊位置的規(guī)劃沒有從環(huán)境質(zhì)量的全局上考慮。

二、停車場（庫）的規(guī)劃及設(shè)置

（一）停放場（庫）設(shè)置遇到的問57（二）設(shè)置停放場（庫）應(yīng)考慮的因素1．必須把人的活動