國家稅總何道成大師講解房地產(chǎn)企業(yè)所得稅稅收政策

國家稅務(wù)總局所得稅管理司

何道成2011.9.

《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》講解引言改革開放以來，隨著城市建設(shè)綜合開發(fā)、土地有償轉(zhuǎn)讓和住房商品化等重大政策的實施，我國房地產(chǎn)業(yè)進入了前所未有的高速發(fā)展時期，不僅成為我國國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一，同時也是稅收收入的一項重要來源，因此，加強和規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收的征收管理，已十分重要。

第一章總則第二章收入的稅務(wù)處理第三章成本費用扣除的稅務(wù)第四章計稅成本的核算第五章特定事項的稅務(wù)第六章附則國家稅務(wù)總局所得稅管理司

何道成2010.3

《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅處理辦法》講解

第一章總則5國稅31號文的出臺背景

---房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題○開發(fā)產(chǎn)品缺乏完工標(biāo)準(zhǔn)

導(dǎo)致：開發(fā)產(chǎn)品不能及時結(jié)轉(zhuǎn)成本預(yù)售收入不能及時轉(zhuǎn)為實際收入

從而導(dǎo)致：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不能依法及時申報繳納企業(yè)所得稅。

6房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題○多列預(yù)提費用

---預(yù)提了不允許預(yù)提的配套工程(設(shè)施)建設(shè)費;---多預(yù)提了允許預(yù)提的配套設(shè)施建設(shè)費;

---已完工的配套設(shè)施不及時的進行清算;

---虛設(shè)配套設(shè)施并預(yù)提相關(guān)建造費用.房開企業(yè)所得稅征管存在主要問題○混淆成本對象界限---自用房不單獨作為成本對象進行核算;

---將開發(fā)產(chǎn)品作為固定資產(chǎn)核算或反之;---將共同性成本在已完工和未完工成本對象之間隨意進行分配;

---通過擴大拆遷補償面積,減少可售面積,多結(jié)經(jīng)營成本.

7房開企業(yè)所得稅征管存在主要問題○開具假發(fā)票---假票假業(yè)務(wù)

---真票假業(yè)務(wù)

---假票真業(yè)務(wù)89房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題○采取不正當(dāng)手段轉(zhuǎn)移利潤利用不同企業(yè)之間稅負(fù)不同、征管方式不同鉆稅收征管理漏洞。

比如:

通過關(guān)聯(lián)關(guān)系、核定征收等方式將利潤轉(zhuǎn)至施工環(huán)節(jié)、原材料供應(yīng)環(huán)節(jié)、裝修環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)。10房開企業(yè)所得稅征管存在的主要問題

○稅收征管難度大稅收制度不完善---導(dǎo)致查出問題沒有處理依據(jù)地方政府干預(yù)過多---導(dǎo)致不能依法進行稅收處罰11房開企業(yè)業(yè)所得稅稅征管存存在的主主要問題題針對房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)所所得稅征征管過程程中存在在的上述述問題,國家稅務(wù)務(wù)總局最最近幾年年相繼下下發(fā)了兩兩個文件件：---2003年度下發(fā)發(fā)了國稅稅發(fā)[2003]83號文；---2006年度,國家稅務(wù)務(wù)總局又又對[2003]83號文進行行了進一一步修訂訂、完善善,下發(fā)了國國稅發(fā)[2006]31號文；---2009年度，總總局將再再次下發(fā)發(fā)新的國國稅發(fā)[2009]31號文12新31號文的執(zhí)執(zhí)行范圍圍（一）包包括內(nèi)資資和外資資房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)（二）房房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)以外其其他企業(yè)業(yè)從事的房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營業(yè)業(yè)務(wù)13開發(fā)產(chǎn)品品的完工工標(biāo)準(zhǔn)○竣工證明明已報房房地產(chǎn)管管理部門門備案(不考慮工工程是否否已實際際完工或或通過驗驗收合格格或在會會計上是是否辦理理決算手手續(xù)）○開始投投入使用用:是指開始始辦理開開發(fā)產(chǎn)品品交付手手續(xù)(包括入住住手續(xù))或已實際際投入使使用.○取得初始始產(chǎn)權(quán)證證明上述三個個只要具具備其中中的一個個條件，，就應(yīng)視視為開發(fā)發(fā)產(chǎn)品已已完工。。應(yīng)注意問問題（一）《稅法》界定的完完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與《建筑法》之間有區(qū)區(qū)別；（二）《稅法》界定的完完工標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與會計計制度之之間有區(qū)區(qū)別15關(guān)于房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)核核定征收收問題○房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)業(yè)不得事事前實行行核定征征收企業(yè)業(yè)所得稅稅○房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)如果果出現(xiàn)《稅收征收收管理法法》第十五條條規(guī)定的的情形，，可以按按核定征征收方式式計算征征收以前前年度應(yīng)應(yīng)納稅款款，同時時還應(yīng)承承擔(dān)相應(yīng)應(yīng)法律責(zé)責(zé)任。16第二章收收入入的稅務(wù)務(wù)處理17○以預(yù)售方方式取得得的銷售售收入銷售未完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品按《預(yù)售合同同》確定○以現(xiàn)房房方式取取得的銷銷售收入入銷售已完完工開發(fā)發(fā)產(chǎn)品按《銷售合同同》確定銷售收入入確認(rèn)原原則房開企業(yè)業(yè)銷售主主要形式式18預(yù)售收入入征稅方方式---按實際征征收方式式對預(yù)售售收入征征收企業(yè)業(yè)所得稅稅。---預(yù)征和實實際征收收之間的的差別。。19（一）預(yù)預(yù)售方式式取得的的收入---開發(fā)產(chǎn)品品完工前前取得的的銷售收收入,包括定金、內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購、會會費等,即不能確定為為預(yù)售收入。。（二）預(yù)計計計稅毛利率和和毛利額---指尚未扣除期期間費用、營營業(yè)稅金及附附加、土地增增值稅的收入入。未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的稅務(wù)處處理20未完工開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的稅務(wù)處處理問題：以預(yù)售售方式取得的的銷售收入是是否可以作為為廣告費、業(yè)業(yè)務(wù)宣傳費和和業(yè)務(wù)招待費費的計算基數(shù)數(shù)？回答：可以作為基數(shù)數(shù)！21計稅成本結(jié)算算時點老31號文規(guī)定為完完工之日。但但考慮到房地地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)的特殊性，，新31號文將其確定定為當(dāng)年企業(yè)業(yè)所得稅匯算算清繳結(jié)束前前之任何一日日，具體由開開發(fā)企業(yè)自行行確定。22完工開發(fā)產(chǎn)品品的稅務(wù)管理理○開發(fā)企業(yè)要向向主管稅務(wù)機機關(guān)報告---開發(fā)產(chǎn)品完工工情況○開發(fā)企業(yè)在在年度納稅申申報時應(yīng)當(dāng)出出具：---稅務(wù)鑒定報告告---其他相關(guān)資料料23完工開發(fā)產(chǎn)品品的稅務(wù)管理理○當(dāng)開發(fā)企業(yè)不不能按規(guī)定結(jié)結(jié)算計稅成本本時，主管稅稅務(wù)機關(guān)有兩兩個權(quán)利：---計稅成本核定定權(quán)---稅收征管處罰罰權(quán)24第三章成本費用扣除除的稅務(wù)處理理25已實現(xiàn)可售面面積×可售面積單位位工程成本○可售面積建建設(shè)部有關(guān)關(guān)規(guī)定○單位工程成本本成本對象的平平均計稅成本本成本對象總成成本÷總可售面積已銷開發(fā)產(chǎn)品品的計稅成本本26○屬于成本對象象完工前發(fā)生生的費用◎直接成本直直接計入◎能分清成本本對象的間接接成本直接計計入◎不能分清成成本對象的間間接成本、共共同成本可根據(jù)受益對象象按權(quán)責(zé)發(fā)生生的原則配比比計入共同性成本的的扣除27○屬于成本對象象完工后發(fā)生生的費用，2次分?jǐn)偂虻?次◎◎第2次已銷開發(fā)產(chǎn)品品：當(dāng)期扣除除已完工成本對對象未銷開發(fā)產(chǎn)品品：銷售時扣扣除未完工成本對對象在建成本對象象未建成本對象象共同性成本的的扣除28公共配套設(shè)施施判定標(biāo)準(zhǔn)○產(chǎn)權(quán)關(guān)系○可否銷售○可否經(jīng)營29會所等配套設(shè)設(shè)施建造費用用○按公共配套設(shè)設(shè)施處理非營利性且產(chǎn)產(chǎn)權(quán)屬于全體體業(yè)主無償贈與地方方政府、公用用事業(yè)單位○按建造固定資資產(chǎn)處理○按建造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品處理30郵電通訊、學(xué)學(xué)校、醫(yī)療設(shè)設(shè)施○出售的，按銷銷售開發(fā)產(chǎn)品品處理○出租的，按自自建固定資產(chǎn)產(chǎn)處理○無償贈與國家家有關(guān)業(yè)務(wù)管管理部門的，，按配套設(shè)施施進行處理○有償移交國家有關(guān)業(yè)務(wù)務(wù)管理部門，，取得補償?shù)牡?，直接抵扣扣建設(shè)成本31售房部、接待待處、樣板房房建設(shè)及裝修修○能夠單獨核算算成本，按建建造固定資產(chǎn)產(chǎn)處理○不能單獨核算算成本，按建建造開發(fā)產(chǎn)品品32利息○為建造開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品借入資金金而發(fā)生的符符合稅收規(guī)定定的借款費用用：◎?qū)儆诔杀緦ο笸旯で鞍l(fā)發(fā)生的，應(yīng)配配比計入成本本對象?！?qū)儆诔杀緦ο笸旯ず蟀l(fā)發(fā)生的，可作作為財務(wù)費用用直接扣除。。33利息○向金融機構(gòu)統(tǒng)統(tǒng)一借款后轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)借集團內(nèi)部部其他企業(yè)、、單位使用的的。借入方出具開開發(fā)企業(yè)從金金融機構(gòu)取得得借款的證明文件，支付的利息息準(zhǔn)予按稅收收有關(guān)規(guī)定在在稅前扣除34折舊費用發(fā)企業(yè)將開發(fā)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固固定資產(chǎn)的，，可按稅收規(guī)規(guī)定扣除折舊舊費用。自用用時間必須超超過一年以上上。未轉(zhuǎn)作固定資資產(chǎn)的，不得得扣除折舊費費用。第四章計稅成本講解解36開發(fā)產(chǎn)品計稅稅成本概念是指房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)在開開發(fā)土地，建建造住宅、商商業(yè)用房以及及其他建筑物物、附著物、、配套設(shè)施等等開發(fā)產(chǎn)品時時所發(fā)生的按按照稅收規(guī)定定進行核算與與計量的各項項耗費。37開發(fā)企業(yè)的各各項耗費按其其性質(zhì)和因果果關(guān)系可以區(qū)區(qū)分為:期間費用和開開發(fā)產(chǎn)品成本本開發(fā)產(chǎn)品會計計成本與計稅稅成本已銷開發(fā)產(chǎn)品品與未銷開發(fā)發(fā)產(chǎn)品計稅成成本完工開發(fā)產(chǎn)品品與未完工開開發(fā)品計稅成成本開發(fā)產(chǎn)品計稅稅成本分類38成本對象是為為歸集和分配配開發(fā)產(chǎn)品開開發(fā)、建造過過程中的各項項耗費而確定定的費用承擔(dān)擔(dān)者。計稅成成本對象的確確定有6個原則:(一)可否銷售原則則。開發(fā)產(chǎn)品品能夠?qū)ν饨?jīng)經(jīng)營銷售的，，應(yīng)作為獨立立的成本對象象進行成本核核算；不能對對外經(jīng)營銷售售的，應(yīng)作為為配套設(shè)施費費用攤?cè)肫渌杀緦ο蟆！３杀緦ο蟮拇_確定原則39（二）定價價差異原則。。開產(chǎn)品因其其預(yù)期售價存存在較大差異異的，應(yīng)分別別作為成本對對象進行核算算。（三）產(chǎn)品品差異原則。。開發(fā)產(chǎn)品因因建筑上存在在明顯差異可可能導(dǎo)致其建建造成本出現(xiàn)現(xiàn)較大差異的的，要分別作作為成本對象象進行核算。。成本對象的確確定原則40（四）分類歸歸集原則。對對同一開發(fā)地地點、開竣工工時間相近、、結(jié)構(gòu)類型相相似群體開發(fā)發(fā)的項目，可可以作為一個個成本對象進進行核算。（五）功能區(qū)區(qū)分原則。開開發(fā)項目某組組成部分相對對獨立，且具具有不同使用用功能相時，，可以作為一一個成本對象象進行核算。。成本對象的的確定原則則41（六）權(quán)益益區(qū)分原則則。開發(fā)項項目屬于受受托代建的的或多方合合作開發(fā)的的，應(yīng)結(jié)合合上述原則則分別劃分分成本對象象進行核算算。成本對象的的確定原則則42開發(fā)產(chǎn)品計計稅成本支支出項目有有6個:（一）土地地征用費及及拆遷補償償費。指為為取得土地地開發(fā)使用用權(quán)（或開開發(fā)權(quán)）而而發(fā)生的各各項費用，，主要包括括土地買價價或出讓金金、大市政政配套費、、契稅、耕耕地占用稅稅、土地使使用費、土土地閑置費費、土地變變更用途和和超面積補補交的地價價及相關(guān)稅稅費、拆遷補償支支出、安置置及動遷支支、農(nóng)作物物補償費、、危房補償償費等。計稅成本項項目43（二）前期期工程費。。指在取得得土地開發(fā)發(fā)權(quán)（或開開發(fā)權(quán)）之之后、項目目開發(fā)之前前發(fā)生的水水文地質(zhì)勘勘察、測繪繪、規(guī)劃、、設(shè)計、可可行性研究究、籌建、、場地通平平等前期費費用。計稅成本項項目44（三）建筑筑安裝工程程費。指開開發(fā)項目開開發(fā)過程中中發(fā)生的各各項建筑安安裝費用，，包括開發(fā)發(fā)企業(yè)以出出包方式支支付給承包包單位的建建筑安裝工工程費和以以自營方式式發(fā)生的列列入開發(fā)項項目施工預(yù)預(yù)算范疇內(nèi)內(nèi)的各項費費用。主要要包括開發(fā)發(fā)項目建筑筑工程費和和開發(fā)項目目安裝工程程費等。計稅成本項項目45（四）基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)設(shè)費。指開開發(fā)項目在在開發(fā)過程程中所發(fā)生生的各項基基礎(chǔ)設(shè)施支支出，主要要包括開發(fā)發(fā)項目內(nèi)道道路、供水水、供電、、供氣、排排污、排洪洪、通訊、、照明等社社區(qū)管網(wǎng)工工程費和環(huán)環(huán)境衛(wèi)生、、園林綠化化等園林環(huán)環(huán)境工程費費。計稅成本項項目46（五）公共共配套設(shè)施施費：指開開發(fā)項目內(nèi)內(nèi)發(fā)生的、、獨立的、、非營利性性且產(chǎn)權(quán)屬屬于全體業(yè)業(yè)主的，或或無償贈與與地方政府府、政府公公用事業(yè)單單位的公共共配套設(shè)施施支出。主主要包括居居委會、派派出所、崗崗?fù)?、電站站、熱力站站、水廠、、文體場館館、兒童樂樂園、自行行車棚等。。計稅成本項項目47（六）開發(fā)發(fā)間接費。。指開發(fā)企企業(yè)為直接接組織和管管理開發(fā)項項目所發(fā)生生的，且不不能將其歸歸屬于某一一特定成本本對象的成成本費用性性支出。主主要包括管管理人員工工資、職工工福利費、、折舊費、、修理費、、辦公費、、水電費、、勞動保護護費、工程程管理費、、周轉(zhuǎn)房攤攤銷以及項項目營銷設(shè)設(shè)施建造費費等。計稅成本項項目48計稅成本核核算的一般般程序分為為5步:（一）對當(dāng)當(dāng)期實際發(fā)發(fā)生的各項項支出，按按其性質(zhì)、、經(jīng)濟用途途及發(fā)生的的地點、時時間區(qū)進行行整理、歸歸類，并將將其區(qū)分為為應(yīng)計入開開發(fā)產(chǎn)品計計稅成本對對象的成本本和應(yīng)在當(dāng)當(dāng)期稅前扣扣除的期間間費用。同同時還應(yīng)對對當(dāng)期尚未未發(fā)生但應(yīng)應(yīng)由當(dāng)期負(fù)負(fù)擔(dān)的預(yù)提提費用和當(dāng)當(dāng)期已經(jīng)發(fā)發(fā)生但應(yīng)按按受益期分分?jǐn)偟拇龜倲傎M用，按按稅收規(guī)定定進行確認(rèn)認(rèn)。計稅成本核核算的一般般程序49（二）對當(dāng)當(dāng)期應(yīng)計入入開發(fā)產(chǎn)品品成本中的的各項實際際支出、預(yù)預(yù)提費用、、待攤費用用等合理的的劃分為直直接成本、、間接成本本和共同成成本。計稅成本核核算的一般般程序50（三）對當(dāng)當(dāng)期已完工工成本對象象的計稅成成本進行結(jié)結(jié)算，并按按房地產(chǎn)主主管部門核核定的可售售面積計算算其單位工工程成本。?？墒勖娣e單單位工程成成本=成本對象總總成本÷總可售面積積。計稅成本核核算的一般般程序51（四）對當(dāng)當(dāng)期已實現(xiàn)現(xiàn)銷售的可可售面積，，按其單位位工程成本本計算出已已銷產(chǎn)品開開發(fā)產(chǎn)品的的計稅成本本，并在當(dāng)當(dāng)期納稅申申報時進行行扣除。已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品的計稅稅成本=已實現(xiàn)銷售售的可售面面積×可售面積單單位工程成成本。計稅成本核核算的一般般程序52（五）對前前期已完工工開發(fā)產(chǎn)品品本期應(yīng)負(fù)負(fù)擔(dān)的成本本費用按已已銷開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品和未銷銷開發(fā)產(chǎn)品品進行分配配，其中應(yīng)應(yīng)由已銷開開發(fā)產(chǎn)品負(fù)負(fù)擔(dān)的部分分，在當(dāng)期期納稅申報報時進行扣扣除。計稅成本核核算的一般般程序53開發(fā)企業(yè)發(fā)發(fā)生的應(yīng)計計入開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品成本中中的費用其其直接成本本和能夠分分清成本負(fù)負(fù)擔(dān)對象的的間接成本本，直接計計入成本對對象。共同同成本和不不能分清負(fù)負(fù)擔(dān)對象的的間接成本本，應(yīng)按受受益的原則則和配比的的原則分配配至各成本本對象，具具體分配方方法有5種。計稅成本項項目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法54（一）占地地面積法指按已動工工開發(fā)成本本對象占地地面積占開開發(fā)用地總總積面的比比例進行分分配。計稅成本項項目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法55（一）占地地面積法1、一次性開開發(fā)的計算算公式按某一成本本對象占地地面積占全全部成本對對象占地總總積面的比比例進行分分配。某一成本對對象應(yīng)分配配的成本=該成本對象象占地面積積÷全部成本對對象占地總總面積×應(yīng)分配的開開發(fā)成本計稅成本項項目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法56（一）占地地面積法2、分期開發(fā)發(fā)首先按期內(nèi)內(nèi)全部成本本對象占地地面積占開開發(fā)用地總總積面的比比例進行分分配，然后后再按某一一成本對象象占地面積積占期內(nèi)全全部成本對對象占地總總積面的比比例進行分分配。計稅成本項項目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法57（一）占地地面積法2、分期開發(fā)發(fā)的計算公公式期內(nèi)全部成成本對象應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的成成本=期內(nèi)成本對對象占地面面積÷開發(fā)用地總總面積×應(yīng)分配的開開發(fā)成本期內(nèi)某一成成本對象應(yīng)應(yīng)分配的成成本=該成本對象象占地面積積÷期內(nèi)全部成成本對象占占地面積×期內(nèi)全部成成本對象應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的成成本計稅成本項項目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法58（一）占地地面積法2、分期開發(fā)發(fā)期內(nèi)全部成成本對象應(yīng)應(yīng)負(fù)擔(dān)的占占地面積為為期內(nèi)開發(fā)發(fā)用地占地地面積減除除應(yīng)由各期期成本對象象共同負(fù)擔(dān)擔(dān)的占地面面積。計稅成本項項目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法59（二）建筑筑面積法指按已動工工開發(fā)成本本對象建筑筑面積占開開發(fā)用地總總建筑積面面的比例進進行分配。。計稅成本項項目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法60（二）建筑筑面積法1、一次性開開發(fā)的計算算公式按某一成本本對象建筑筑面積占全全部成本對對象建筑積積面的比例例進行分配配。某一成本對對象應(yīng)分配配的成本=該成本對象象建筑面積積÷全部成本對對象建筑面面積×應(yīng)分配的開開發(fā)成本計稅成本項項目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法61（二）建筑筑面積法2、分期開發(fā)發(fā)首先按期內(nèi)內(nèi)全部成本本對象建筑筑面積占開開發(fā)用地計計劃建筑積積面的比例例進行分配配，然后再再按某一成成本對象建建筑面積占占期內(nèi)全部部成本對象象建筑積面面的比例進進行分配。。計稅成本項項目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法62（三）直接接成本法指按期內(nèi)某某一成本對對象的直接接開發(fā)成本本占期內(nèi)全全部成本對對象直接開開發(fā)成本的的比例進行行分配。該該僅適用用于一次性性開發(fā)或同同一期內(nèi)的的成本分配配。計稅成本項項目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法63（三）直接接成本法計算公式：：某一成本對對象應(yīng)分配配的成本=該成本對象象直接開發(fā)發(fā)成本÷期內(nèi)全部成成本對直接接開發(fā)成本本×應(yīng)分配的開開發(fā)成本計稅成本項項目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法64（四）預(yù)算算造價法指按期內(nèi)某某一成本對對象預(yù)算造造價占期內(nèi)內(nèi)全部成本本對象預(yù)算算造價的比比例進行分分配。該該僅適用用于一次性性開發(fā)或同同一期內(nèi)的的成本分配配。計稅成本項項目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法65（四）預(yù)算算造價法計算公式：：某一成本對對象應(yīng)分配配的成本=該成本對象象預(yù)算造價價÷期內(nèi)全部成成本對預(yù)算算造價×應(yīng)分配的開開發(fā)成本計稅成本項項目的結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法66下列共同性性成本項目目或不能分分清成本對對象的間接接成本項目目必須按以以下方法進進行分配：：（一一））土土地地征征用用及及拆拆遷遷補補償償費費（（或或自自用用土土地地開開發(fā)發(fā)成成本本）），，應(yīng)應(yīng)按按占占地地面面積積法法進進行行分分配配。。計稅稅成成本本項項目目的的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方方法法67下列列共共同同性性成成本本項項目目或或不不能能分分清清成成本本對對象象的的間間接接成成本本項項目目必必須須按按以以下下方方法法進進行行分分配配：：（二二））公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施開開發(fā)發(fā)成成本本（（或或公公共共配配套套設(shè)設(shè)施施開開發(fā)發(fā)成成本本費費））按按建建筑筑面面積積法法在在可可售售計計稅稅成成本本對對象象間間進進行行分分配配。。計稅稅成成本本項項目目的的結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方方法法68下列共同性成成本項目或不不能分清成本本對象的間接接成本項目必必須按以下方方法進行分配配：（三）其他成成本項目的分分配法由開發(fā)發(fā)企業(yè)自行確確定。計稅成本項目目的結(jié)轉(zhuǎn)方法法69單獨建造的，，應(yīng)作為獨立立的成本對象象進行核算，，利用地下基基礎(chǔ)設(shè)施建造造的，不進行行成本核算，，待實際銷售售時再作稅務(wù)務(wù)處理。停車位70開發(fā)產(chǎn)品完工工后，如果因因保證質(zhì)量需需要而未全部部付款給施工工單位，沒能能取得全部工工程款發(fā)票的的，可憑有關(guān)關(guān)合同、協(xié)議議在全部工程程款的10%以內(nèi)預(yù)提，計計入相關(guān)成本本對象，至保保質(zhì)期滿后再再行調(diào)整。質(zhì)量保證金71開發(fā)企業(yè)支付付給物業(yè)管理理公司的費用用，如果約定定給業(yè)主并專專款專用的，，可據(jù)實稅前前扣除。物業(yè)管理費72開發(fā)企業(yè)按規(guī)規(guī)定補償給拆拆遷戶的，其其建筑成本可可作為共同性性成本進行稅稅務(wù)處理，超超過補償標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的，則正常常銷售進行處處理?；剡w房73開發(fā)企業(yè)境外外支付銷售費費、設(shè)計費的的，按10%稅前扣除。境外支付銷售售費、設(shè)計費費問題74第五章特定事項的稅稅務(wù)處理75合作建造開發(fā)發(fā)產(chǎn)品的稅務(wù)務(wù)處理（一）定義開發(fā)企業(yè)以本本企業(yè)為主體體聯(lián)合其他企企業(yè)、單位、、個人合作或或合資開發(fā)房房地產(chǎn)項目，，且該項目未成立獨立法法人公司的，為合作建建造開發(fā)產(chǎn)品品。76（二）分配開開發(fā)產(chǎn)品的稅稅務(wù)處理○收入確認(rèn)的的時點：首次分配開發(fā)產(chǎn)品品時○收入確認(rèn)的的范圍：應(yīng)分開發(fā)產(chǎn)品○兩種處理方方法已結(jié)算計稅成成本：計稅成成本與投資額