合富輝煌山東鄒平黃山二路商住項(xiàng)目策劃報(bào)告財(cái)務(wù)分析篇課件

打造鄒平商業(yè)龍頭，成就天興企業(yè)戰(zhàn)略

——山東鄒平黃山二路商住項(xiàng)目策劃報(bào)告

（財(cái)務(wù)分析篇）2007年05月謹(jǐn)呈：鄒平天興置業(yè)有限公司打造鄒平商業(yè)龍頭，成就天興企業(yè)戰(zhàn)略

——山東鄒平黃山二路商住項(xiàng)目策劃思路戰(zhàn)略決策開(kāi)發(fā)決策運(yùn)作決策項(xiàng)目理解企業(yè)戰(zhàn)略核心解決問(wèn)題集中商業(yè)定位街區(qū)商業(yè)定位住宅發(fā)展定位整體定位開(kāi)發(fā)時(shí)序投資計(jì)劃財(cái)務(wù)測(cè)算物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目策劃思路戰(zhàn)略決策開(kāi)發(fā)決策運(yùn)作決策項(xiàng)目理解企業(yè)戰(zhàn)略核心解決方案說(shuō)明根據(jù)不同開(kāi)發(fā)策略，設(shè)定兩個(gè)方案進(jìn)行成本財(cái)務(wù)測(cè)算：方案一：穩(wěn)健方案首期先開(kāi)發(fā)排鋪及部分住宅物業(yè)；二期再開(kāi)發(fā)商場(chǎng)及余下住宅物業(yè)方案二：樂(lè)觀方案先開(kāi)發(fā)排鋪接著開(kāi)發(fā)商場(chǎng)最后開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)二期一期方案說(shuō)明根據(jù)不同開(kāi)發(fā)策略，設(shè)定兩項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1用地面積59,000m22總建筑面積135,000m23地上建筑面積125,000m23.1商場(chǎng)40,000m23.2排鋪35,000m23.3住宅50,000m24地下車(chē)庫(kù)面積10,000m25容積率2.1項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1用地面積59,000m2項(xiàng)目靜態(tài)成本注：?jiǎn)畏匠杀景吹厣厦娣e計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬(wàn)元)單方成本（元/M2）

開(kāi)發(fā)總投資34,2993,6661土地成本6,6009172前期工程費(fèi)488743小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)8652514建安工程成本23,1552,0435開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)1,4762146企業(yè)管理費(fèi)735717不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)98095項(xiàng)目靜態(tài)成本注：?jiǎn)畏匠杀景吹厣厦娣e計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬(wàn)元)單方案一：穩(wěn)健方案方案一：穩(wěn)健方案項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)單位：平方米項(xiàng)目合計(jì)首期二期用地面積59,00022,00020,500總建筑面積135,00060,00075,000地上建筑面積125,00060,00065,000商場(chǎng)40,000-40,000排鋪35,00035,000-住宅50,00025,00025,000地下車(chē)庫(kù)面積10,000-10,000二期一期項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)單位：平方米項(xiàng)目合計(jì)首期二期用地面積59,項(xiàng)目建設(shè)及銷(xiāo)售進(jìn)度總體建設(shè)期設(shè)定約2.5年（未包括籌建期），從2007年9月至2010年4月首期住宅和排鋪同時(shí)開(kāi)工，建設(shè)期從2007年9月至2008年12月，共16個(gè)月；住宅銷(xiāo)售期從2007年11月至2008年12月，排鋪銷(xiāo)售期從2007年11月至2008年9月。二期建設(shè)期從2008年7月至2010年4月，共20個(gè)月；先開(kāi)發(fā)商場(chǎng)，建設(shè)期從2008年7月至2009年9月；住宅建設(shè)期從2009年1月至2010年4月，住宅銷(xiāo)售期從2009年3月至2010年3月。項(xiàng)目建設(shè)及銷(xiāo)售進(jìn)度總體建設(shè)期設(shè)定約2.5年（未包括籌建期）銷(xiāo)售收入項(xiàng)目銷(xiāo)售貨量共為40,750萬(wàn)元首期二期物業(yè)類(lèi)型建筑面積（M2）銷(xiāo)售均價(jià)（元/M2）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）建筑面積（M2）銷(xiāo)售均價(jià)（元/M2）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住宅25,0002,8007,00025,0003,0007,500排鋪35,0007,50026,250－－－商場(chǎng)－－－－－－小計(jì)33,250

7,500銷(xiāo)售收入項(xiàng)目銷(xiāo)售貨量共為40,750萬(wàn)元首期二期物業(yè)類(lèi)型建筑靜態(tài)效益分析項(xiàng)目在可售物業(yè)銷(xiāo)售完成后，開(kāi)發(fā)投入的資金（包括地價(jià)及開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用等）能全部回收，并持有4萬(wàn)平方米的商場(chǎng)物業(yè)。序號(hào)項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）1項(xiàng)目收入40,7502預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投入34,2993財(cái)務(wù)成本--4土地增值稅4085銷(xiāo)售稅費(fèi)2,2216銷(xiāo)售費(fèi)用(3%)1,2237稅前利潤(rùn)2,601

所得稅(25%)6508稅后利潤(rùn)1,950靜態(tài)效益分析項(xiàng)目在可售物業(yè)銷(xiāo)售完成后，開(kāi)發(fā)投入的資金（包括地累計(jì)現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目資金最大占用量為8403萬(wàn)元，發(fā)生在2007年3季度，項(xiàng)目自有資金共1億元（包括已支付地價(jià)5千萬(wàn)元及5千萬(wàn)元啟動(dòng)資金），項(xiàng)目可通過(guò)資金滾動(dòng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。最大資金占用量8403萬(wàn)元累計(jì)現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目資金最大占用量為8403萬(wàn)元，發(fā)生在200方案二：樂(lè)觀方案方案二：樂(lè)觀方案項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)單位：平方米項(xiàng)目合計(jì)首期二期三期用地面積59,00031,00012,00016,000總建面積135,00035,00050,00050,000地上建筑面積125,00035,00040,00050,000商場(chǎng)40,000－40,000－排鋪35,00035,000－－住宅50,000－－50,000地下車(chē)庫(kù)面積10,000－10,000－項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)單位：平方米項(xiàng)目合計(jì)首期二期三期用地面積項(xiàng)目建設(shè)及銷(xiāo)售進(jìn)度總體建設(shè)期設(shè)定約3年（未包括籌建期），從2007年9月至2010年9月首先進(jìn)行排鋪建設(shè)，建設(shè)期從2007年9月至2008年3月，共7個(gè)月；排鋪銷(xiāo)售期從2007年11月至2008年9月。接著開(kāi)發(fā)商場(chǎng)，建設(shè)期從2008年4月至2009年6月，共15個(gè)月；最后進(jìn)行住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)，建設(shè)期從2008年10月至2010年9月，共24個(gè)月；住宅銷(xiāo)售期從2008年12月至2010年9月，共22個(gè)月。項(xiàng)目建設(shè)及銷(xiāo)售進(jìn)度總體建設(shè)期設(shè)定約3年（未包括籌建期），從銷(xiāo)售收入項(xiàng)目銷(xiāo)售貨量共為41,750萬(wàn)元物業(yè)類(lèi)型建筑面積（M2）銷(xiāo)售均價(jià)（元/M2）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住宅50,0003,10015,500排鋪35,0007,50026,250商場(chǎng)－－－合計(jì)

41,750銷(xiāo)售收入項(xiàng)目銷(xiāo)售貨量共為41,750萬(wàn)元物業(yè)類(lèi)型建筑面積銷(xiāo)售靜態(tài)效益分析項(xiàng)目在可售物業(yè)銷(xiāo)售完成后，開(kāi)發(fā)投入的資金（包括地價(jià)及開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用等）能全部回收，并持有4萬(wàn)平方米的商場(chǎng)物業(yè)。序號(hào)項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）1項(xiàng)目收入41,7502預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投入34,2993財(cái)務(wù)成本--4土地增值稅4185銷(xiāo)售稅費(fèi)2,2756銷(xiāo)售費(fèi)用(3%)1,2537稅前利潤(rùn)3,506

所得稅(25%)8778稅后利潤(rùn)2,630靜態(tài)效益分析項(xiàng)目在可售物業(yè)銷(xiāo)售完成后，開(kāi)發(fā)投入的資金（包括地累計(jì)現(xiàn)金流量圖（方案二）項(xiàng)目資金最大占用量為8,446萬(wàn)元，發(fā)生在2007年3季度，項(xiàng)目自有資金共1億元（包括已支付地價(jià)5千萬(wàn)元及5千萬(wàn)元啟動(dòng)資金），項(xiàng)目可通過(guò)資金滾動(dòng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。最大資金占用量8403萬(wàn)元最大資金占用量8446萬(wàn)元累計(jì)現(xiàn)金流量圖（方案二）項(xiàng)目資金最大占用量為8,446萬(wàn)元，敏感性分析在住宅銷(xiāo)售前，項(xiàng)目的資金情況如下：開(kāi)發(fā)投入共約2.2億元土地成本排鋪開(kāi)發(fā)成本商場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)0.660.421.122.2單位：億元排鋪銷(xiāo)售貨量共2.63億元，當(dāng)排鋪的銷(xiāo)售率達(dá)到80％左右時(shí)，排鋪的銷(xiāo)售收入可支持商場(chǎng)等物業(yè)的開(kāi)發(fā)投入。敏感性分析在住宅銷(xiāo)售前，項(xiàng)目的資金情況如下：土地成本排鋪開(kāi)發(fā)兩個(gè)方案對(duì)比分析方案開(kāi)發(fā)期最大資金占用量（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）方案一至2010年5月8,40340,7501,950方案二至2010年9月8,44641,7502,630兩個(gè)方案都可通過(guò)資金滾動(dòng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)方案二住宅物業(yè)由于在后期開(kāi)發(fā)，區(qū)域成熟度較高，預(yù)計(jì)售價(jià)比方案一有所提高，收益有所提升。方案一首期同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅及排鋪，資金回收的速度較快，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可更穩(wěn)健。兩個(gè)方案對(duì)比分析方案開(kāi)發(fā)期最大資金占用量銷(xiāo)售收入利潤(rùn)方案一至年租金收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目首層二.三.負(fù)一層四層租金（元/月.M2）1001510經(jīng)營(yíng)范圍品牌專(zhuān)賣(mài)店百貨.超市休閑餐飲娛樂(lè)根據(jù)各層的租金水平，整個(gè)商場(chǎng)的年租金收入共為1488萬(wàn)元。按商場(chǎng)整體價(jià)值為2億元進(jìn)行抵押，70％的抵押值為1.4億元，年利率8％，則每年的利息為1120萬(wàn)元，商場(chǎng)的年租金收入可填補(bǔ)利息費(fèi)用。年租金收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目首層二.三.負(fù)一層四層租金（元/月.M2）附件：相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)附件：相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前期工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)一設(shè)計(jì)、勘察29元/平方米二場(chǎng)地平整5元/平方米三其他費(fèi)用5元/平方米前期工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)一設(shè)計(jì)、勘察29元/平方米二場(chǎng)地小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)備注1供電工程費(fèi)20元/平方米按總建筑面積2供/排水工程費(fèi)11元/平方米按總建筑面積3煤氣工程費(fèi)20元/平方米按總建筑面積4園林綠化工程費(fèi)50元/平方米按用地面積30%5小區(qū)道路、廣場(chǎng)工程費(fèi)60元/平方米按用地面積15%6其它零星工程費(fèi)10元/平方米含郵政、有線電視等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)備注1供電工程費(fèi)20元/平建安工程成本序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)備注1商場(chǎng)2789元/平方米公共部分帶裝修2排鋪1200元/平方米3住宅（小高層）1200元/平方米小高層、毛坯房4地下車(chē)庫(kù)18000元/平方米含基礎(chǔ)、通風(fēng)系統(tǒng)等建安工程成本序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)備注1商場(chǎng)2789元/平方米公商場(chǎng)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）備注1商場(chǎng)土建工程費(fèi)1000

2外墻裝飾250

3室內(nèi)裝修400指公共部分裝修4商場(chǎng)設(shè)備安裝工程

5電氣工程200

6內(nèi)部供、排水系統(tǒng)120

7商場(chǎng)中央空調(diào)系統(tǒng)500

8消防系統(tǒng)150

9電信及智能系統(tǒng)70

10零星工程50

11電梯系統(tǒng)49按平層8000平方米，5層考慮商場(chǎng)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）備注1商場(chǎng)土建工程費(fèi)100住宅序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）備注1主體工程9502水電安裝工程1053消防工程404電梯605智能化工程156外墻裝修30小計(jì)1200毛坯房住宅序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）備注1主體工程9502開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)說(shuō)明序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)備注1市政配套費(fèi)住宅40元/平方米按有關(guān)政府文件商業(yè)80元/平方米2工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2元/平方米按有關(guān)政府文件3白蟻預(yù)防費(fèi)2.3元/平方米按有關(guān)政府文件4新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金6元/平方米按有關(guān)政府文件5散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金2元/平方米按有關(guān)政府文件6建筑工程監(jiān)理費(fèi)10元/平方米建安成本7后期工程配套費(fèi)30元/平方米開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)說(shuō)明序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)備注1市政配套費(fèi)住宅40元/銷(xiāo)售稅費(fèi)說(shuō)明序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)(一)銷(xiāo)售稅金及附加銷(xiāo)售收入5.45%1.1營(yíng)業(yè)稅銷(xiāo)售收入5%1.2營(yíng)業(yè)稅附加及其它銷(xiāo)售收入0.45%(二)土地增值稅銷(xiāo)售收入1%(預(yù)征)（三）所得稅25％銷(xiāo)售稅費(fèi)說(shuō)明序號(hào)項(xiàng)目計(jì)算依據(jù)(一)銷(xiāo)售稅金及附加銷(xiāo)售收入5.集中商業(yè)首層租金測(cè)算：樣本選取比較法樣本選?。耗康臑楣浪闶讓由虡I(yè)租金水平；以純租賃形式進(jìn)行對(duì)比；因此選取黃山二路、沿街商鋪?zhàn)鳛閷?duì)比樣本。

首層面積年租金單方月租金圣豪對(duì)面街鋪7090000107.14圣豪街鋪5070000116.67租金樣本選取銷(xiāo)售樣本選?。簩?duì)面街鋪售價(jià)17000元/平米回報(bào)率年10%年9%年8%年7%年6%年租金17001530136011901020月租金141.67127.50113.3399.1785.00集中商業(yè)首層租金測(cè)算：樣本選取比較法樣本選?。菏讓用娣e年租集中商業(yè)首層租金測(cè)算：參數(shù)對(duì)比參數(shù)權(quán)重參數(shù)分類(lèi)分類(lèi)細(xì)項(xiàng)估價(jià)對(duì)象對(duì)面街鋪圣豪對(duì)面街鋪圣豪街鋪0.3地段因素商圈成熟程度1111交通條件110.90.9地理位置1110.9臨街狀況1222匯總平均

11.251.2251.20.3產(chǎn)品因素城市規(guī)劃1111環(huán)境條件10.80.81配套設(shè)施10.80.80.9規(guī)劃設(shè)計(jì)11.11.11.2匯總平均

10.9250.9251.0250.4經(jīng)營(yíng)因素品牌號(hào)召力10.650.70.7業(yè)態(tài)搭配10.650.70.8經(jīng)營(yíng)管理10.70.70.7匯總平均

10.6670.70.73加權(quán)總分

10.9190.9250.961集中商業(yè)首層租金測(cè)算：參數(shù)對(duì)比參數(shù)權(quán)重參數(shù)分類(lèi)分類(lèi)細(xì)項(xiàng)估價(jià)對(duì)集中商業(yè)首層租金測(cè)算：租金預(yù)估集中商業(yè)租金受經(jīng)營(yíng)性因素影響大：

由于單層面積較大，與街鋪相比，臨街性分值較低；

而集中商業(yè)租金水平受經(jīng)營(yíng)性因素影響很大，本測(cè)算根據(jù)項(xiàng)目定位采用了中等略高的參數(shù)評(píng)估值。如能成功引入主力百貨商家，本項(xiàng)目集中商業(yè)首層開(kāi)業(yè)租金便可達(dá)到120元/月·平米的平均值。如能實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目定位，后期租金具有較大的增長(zhǎng)空間。財(cái)務(wù)評(píng)估，將采用較為保守的租金預(yù)估，120×85%＝102.16≈100元/月·平米樣本加權(quán)總分當(dāng)前租金參考租金對(duì)面街鋪0.919113.333123.300圣豪對(duì)面街鋪0.925107.143115.830圣豪街鋪0.961116.667121.422算術(shù)平均1.000

120.184集中商業(yè)首層租金測(cè)算：租金預(yù)估集中商業(yè)租金受經(jīng)營(yíng)性因素影響大打造鄒平商業(yè)龍頭，成就天興企業(yè)戰(zhàn)略

——山東鄒平黃山二路商住項(xiàng)目策劃報(bào)告

（財(cái)務(wù)分析篇）2007年05月謹(jǐn)呈：鄒平天興置業(yè)有限公司打造鄒平商業(yè)龍頭，成就天興企業(yè)戰(zhàn)略

——山東鄒平黃山二路商住項(xiàng)目策劃思路戰(zhàn)略決策開(kāi)發(fā)決策運(yùn)作決策項(xiàng)目理解企業(yè)戰(zhàn)略核心解決問(wèn)題集中商業(yè)定位街區(qū)商業(yè)定位住宅發(fā)展定位整體定位開(kāi)發(fā)時(shí)序投資計(jì)劃財(cái)務(wù)測(cè)算物業(yè)發(fā)展建議項(xiàng)目策劃思路戰(zhàn)略決策開(kāi)發(fā)決策運(yùn)作決策項(xiàng)目理解企業(yè)戰(zhàn)略核心解決方案說(shuō)明根據(jù)不同開(kāi)發(fā)策略，設(shè)定兩個(gè)方案進(jìn)行成本財(cái)務(wù)測(cè)算：方案一：穩(wěn)健方案首期先開(kāi)發(fā)排鋪及部分住宅物業(yè)；二期再開(kāi)發(fā)商場(chǎng)及余下住宅物業(yè)方案二：樂(lè)觀方案先開(kāi)發(fā)排鋪接著開(kāi)發(fā)商場(chǎng)最后開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)二期一期方案說(shuō)明根據(jù)不同開(kāi)發(fā)策略，設(shè)定兩項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1用地面積59,000m22總建筑面積135,000m23地上建筑面積125,000m23.1商場(chǎng)40,000m23.2排鋪35,000m23.3住宅50,000m24地下車(chē)庫(kù)面積10,000m25容積率2.1項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)1用地面積59,000m2項(xiàng)目靜態(tài)成本注：?jiǎn)畏匠杀景吹厣厦娣e計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬(wàn)元)單方成本（元/M2）

開(kāi)發(fā)總投資34,2993,6661土地成本6,6009172前期工程費(fèi)488743小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)8652514建安工程成本23,1552,0435開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)1,4762146企業(yè)管理費(fèi)735717不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)98095項(xiàng)目靜態(tài)成本注：?jiǎn)畏匠杀景吹厣厦娣e計(jì)算序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)(萬(wàn)元)單方案一：穩(wěn)健方案方案一：穩(wěn)健方案項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)單位：平方米項(xiàng)目合計(jì)首期二期用地面積59,00022,00020,500總建筑面積135,00060,00075,000地上建筑面積125,00060,00065,000商場(chǎng)40,000-40,000排鋪35,00035,000-住宅50,00025,00025,000地下車(chē)庫(kù)面積10,000-10,000二期一期項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)單位：平方米項(xiàng)目合計(jì)首期二期用地面積59,項(xiàng)目建設(shè)及銷(xiāo)售進(jìn)度總體建設(shè)期設(shè)定約2.5年（未包括籌建期），從2007年9月至2010年4月首期住宅和排鋪同時(shí)開(kāi)工，建設(shè)期從2007年9月至2008年12月，共16個(gè)月；住宅銷(xiāo)售期從2007年11月至2008年12月，排鋪銷(xiāo)售期從2007年11月至2008年9月。二期建設(shè)期從2008年7月至2010年4月，共20個(gè)月；先開(kāi)發(fā)商場(chǎng)，建設(shè)期從2008年7月至2009年9月；住宅建設(shè)期從2009年1月至2010年4月，住宅銷(xiāo)售期從2009年3月至2010年3月。項(xiàng)目建設(shè)及銷(xiāo)售進(jìn)度總體建設(shè)期設(shè)定約2.5年（未包括籌建期）銷(xiāo)售收入項(xiàng)目銷(xiāo)售貨量共為40,750萬(wàn)元首期二期物業(yè)類(lèi)型建筑面積（M2）銷(xiāo)售均價(jià)（元/M2）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）建筑面積（M2）銷(xiāo)售均價(jià)（元/M2）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住宅25,0002,8007,00025,0003,0007,500排鋪35,0007,50026,250－－－商場(chǎng)－－－－－－小計(jì)33,250

7,500銷(xiāo)售收入項(xiàng)目銷(xiāo)售貨量共為40,750萬(wàn)元首期二期物業(yè)類(lèi)型建筑靜態(tài)效益分析項(xiàng)目在可售物業(yè)銷(xiāo)售完成后，開(kāi)發(fā)投入的資金（包括地價(jià)及開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用等）能全部回收，并持有4萬(wàn)平方米的商場(chǎng)物業(yè)。序號(hào)項(xiàng)目投資總額（萬(wàn)元）1項(xiàng)目收入40,7502預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投入34,2993財(cái)務(wù)成本--4土地增值稅4085銷(xiāo)售稅費(fèi)2,2216銷(xiāo)售費(fèi)用(3%)1,2237稅前利潤(rùn)2,601

所得稅(25%)6508稅后利潤(rùn)1,950靜態(tài)效益分析項(xiàng)目在可售物業(yè)銷(xiāo)售完成后，開(kāi)發(fā)投入的資金（包括地累計(jì)現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目資金最大占用量為8403萬(wàn)元，發(fā)生在2007年3季度，項(xiàng)目自有資金共1億元（包括已支付地價(jià)5千萬(wàn)元及5千萬(wàn)元啟動(dòng)資金），項(xiàng)目可通過(guò)資金滾動(dòng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。最大資金占用量8403萬(wàn)元累計(jì)現(xiàn)金流量圖項(xiàng)目資金最大占用量為8403萬(wàn)元，發(fā)生在200方案二：樂(lè)觀方案方案二：樂(lè)觀方案項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)單位：平方米項(xiàng)目合計(jì)首期二期三期用地面積59,00031,00012,00016,000總建面積135,00035,00050,00050,000地上建筑面積125,00035,00040,00050,000商場(chǎng)40,000－40,000－排鋪35,00035,000－－住宅50,000－－50,000地下車(chē)庫(kù)面積10,000－10,000－項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)單位：平方米項(xiàng)目合計(jì)首期二期三期用地面積項(xiàng)目建設(shè)及銷(xiāo)售進(jìn)度總體建設(shè)期設(shè)定約3年（未包括籌建期），從2007年9月至2010年9月首先進(jìn)行排鋪建設(shè)，建設(shè)期從2007年9月至2008年3月，共7個(gè)月；排鋪銷(xiāo)售期從2007年11月至2008年9月。接著開(kāi)發(fā)商場(chǎng)，建設(shè)期從2008年4月至2009年6月，共15個(gè)月；最后進(jìn)行住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)，建設(shè)期從2008年10月至2010年9月，共24個(gè)月；住宅銷(xiāo)售期從2008年12月至2010年9月，共22個(gè)月。項(xiàng)目建設(shè)及銷(xiāo)售進(jìn)度總體建設(shè)期設(shè)定約3年（未包括籌建期），從銷(xiāo)售收入項(xiàng)目銷(xiāo)售貨量共為41,750萬(wàn)元物業(yè)類(lèi)型建筑面積（M2）銷(xiāo)售均價(jià)（元/M2）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）住宅50,0003,10015,500排鋪35,0007,50026,250商場(chǎng)－－－合計(jì)

41,750銷(xiāo)售收入項(xiàng)目銷(xiāo)售貨量共為41,750萬(wàn)元物業(yè)類(lèi)型建筑面積銷(xiāo)售靜態(tài)效益分析項(xiàng)目在可售物業(yè)銷(xiāo)售完成后，開(kāi)發(fā)投入的資金（包括地價(jià)及開(kāi)發(fā)建設(shè)費(fèi)用等）能全部回收，并持有4萬(wàn)平方米的商場(chǎng)物業(yè)。序號(hào)項(xiàng)目總額（萬(wàn)元）1項(xiàng)目收入41,7502預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)投入34,2993財(cái)務(wù)成本--4土地增值稅4185銷(xiāo)售稅費(fèi)2,2756銷(xiāo)售費(fèi)用(3%)1,2537稅前利潤(rùn)3,506

所得稅(25%)8778稅后利潤(rùn)2,630靜態(tài)效益分析項(xiàng)目在可售物業(yè)銷(xiāo)售完成后，開(kāi)發(fā)投入的資金（包括地累計(jì)現(xiàn)金流量圖（方案二）項(xiàng)目資金最大占用量為8,446萬(wàn)元，發(fā)生在2007年3季度，項(xiàng)目自有資金共1億元（包括已支付地價(jià)5千萬(wàn)元及5千萬(wàn)元啟動(dòng)資金），項(xiàng)目可通過(guò)資金滾動(dòng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)。最大資金占用量8403萬(wàn)元最大資金占用量8446萬(wàn)元累計(jì)現(xiàn)金流量圖（方案二）項(xiàng)目資金最大占用量為8,446萬(wàn)元，敏感性分析在住宅銷(xiāo)售前，項(xiàng)目的資金情況如下：開(kāi)發(fā)投入共約2.2億元土地成本排鋪開(kāi)發(fā)成本商場(chǎng)開(kāi)發(fā)成本合計(jì)0.660.421.122.2單位：億元排鋪銷(xiāo)售貨量共2.63億元，當(dāng)排鋪的銷(xiāo)售率達(dá)到80％左右時(shí)，排鋪的銷(xiāo)售收入可支持商場(chǎng)等物業(yè)的開(kāi)發(fā)投入。敏感性分析在住宅銷(xiāo)售前，項(xiàng)目的資金情況如下：土地成本排鋪開(kāi)發(fā)兩個(gè)方案對(duì)比分析方案開(kāi)發(fā)期最大資金占用量（萬(wàn)元）銷(xiāo)售收入（萬(wàn)元）利潤(rùn)（萬(wàn)元）方案一至2010年5月8,40340,7501,950方案二至2010年9月8,44641,7502,630兩個(gè)方案都可通過(guò)資金滾動(dòng)進(jìn)行開(kāi)發(fā)方案二住宅物業(yè)由于在后期開(kāi)發(fā)，區(qū)域成熟度較高，預(yù)計(jì)售價(jià)比方案一有所提高，收益有所提升。方案一首期同時(shí)開(kāi)發(fā)住宅及排鋪，資金回收的速度較快，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可更穩(wěn)健。兩個(gè)方案對(duì)比分析方案開(kāi)發(fā)期最大資金占用量銷(xiāo)售收入利潤(rùn)方案一至年租金收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目首層二.三.負(fù)一層四層租金（元/月.M2）1001510經(jīng)營(yíng)范圍品牌專(zhuān)賣(mài)店百貨.超市休閑餐飲娛樂(lè)根據(jù)各層的租金水平，整個(gè)商場(chǎng)的年租金收入共為1488萬(wàn)元。按商場(chǎng)整體價(jià)值為2億元進(jìn)行抵押，70％的抵押值為1.4億元，年利率8％，則每年的利息為1120萬(wàn)元，商場(chǎng)的年租金收入可填補(bǔ)利息費(fèi)用。年租金收入預(yù)測(cè)項(xiàng)目首層二.三.負(fù)一層四層租金（元/月.M2）附件：相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)附件：相關(guān)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)前期工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)一設(shè)計(jì)、勘察29元/平方米二場(chǎng)地平整5元/平方米三其他費(fèi)用5元/平方米前期工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)一設(shè)計(jì)、勘察29元/平方米二場(chǎng)地小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)備注1供電工程費(fèi)20元/平方米按總建筑面積2供/排水工程費(fèi)11元/平方米按總建筑面積3煤氣工程費(fèi)20元/平方米按總建筑面積4園林綠化工程費(fèi)50元/平方米按用地面積30%5小區(qū)道路、廣場(chǎng)工程費(fèi)60元/平方米按用地面積15%6其它零星工程費(fèi)10元/平方米含郵政、有線電視等小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施工程費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)備注1供電工程費(fèi)20元/平建安工程成本序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)備注1商場(chǎng)2789元/平方米公共部分帶裝修2排鋪1200元/平方米3住宅（小高層）1200元/平方米小高層、毛坯房4地下車(chē)庫(kù)18000元/平方米含基礎(chǔ)、通風(fēng)系統(tǒng)等建安工程成本序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)備注1商場(chǎng)2789元/平方米公商場(chǎng)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）備注1商場(chǎng)土建工程費(fèi)1000

2外墻裝飾250

3室內(nèi)裝修400指公共部分裝修4商場(chǎng)設(shè)備安裝工程

5電氣工程200

6內(nèi)部供、排水系統(tǒng)120

7商場(chǎng)中央空調(diào)系統(tǒng)500

8消防系統(tǒng)150

9電信及智能系統(tǒng)70

10零星工程50

11電梯系統(tǒng)49按平層8000平方米，5層考慮商場(chǎng)序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）備注1商場(chǎng)土建工程費(fèi)100住宅序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）備注1主體工程9502水電安裝工程1053消防工程404電梯605智能化工程156外墻裝修30小計(jì)1200毛坯房住宅序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）備注1主體工程9502開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)說(shuō)明序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)備注1市政配套費(fèi)住宅40元/平方米按有關(guān)政府文件商業(yè)80元/平方米2工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)2元/平方米按有關(guān)政府文件3白蟻預(yù)防費(fèi)2.3元/平方米按有關(guān)政府文件4新型墻體材料專(zhuān)項(xiàng)基金6元/平方米按有關(guān)政府文件5散裝水泥專(zhuān)項(xiàng)基金2元/平方米按有關(guān)政府文件6建筑工程監(jiān)理費(fèi)10元/平方米建安成本7后期工程配套費(fèi)30元/平方米開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)說(shuō)明序號(hào)項(xiàng)目取值標(biāo)準(zhǔn)備