房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人之基礎(chǔ)知識(shí)實(shí)用課件

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識(shí)最新房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識(shí)最新1優(yōu)選房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識(shí)最新版優(yōu)選房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識(shí)最新版第一章：前言第二章：房地產(chǎn)基本概念第三章：建筑常識(shí)第四章：房地產(chǎn)價(jià)格第五章：房地產(chǎn)交易第一章：前言房地產(chǎn)銷售人員需要掌握哪些基本知識(shí)?房地產(chǎn)銷售人員第二章：房地產(chǎn)基本概念第二章：房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。一、房地產(chǎn)定義二、房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)也是商品之一，但屬于一種特殊商品，它與一般商品相比具有以下特征：1、具有地域的固定性，不可移動(dòng)；2、由于資源的缺乏性，所以具有較強(qiáng)的保值、增值能力；3、使用價(jià)值上的必備性、不可替代性和永續(xù)性。二、房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等，其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)又歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)（如出售、贈(zèng)與、交換等），就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。b、按在建筑物中的方向分為項(xiàng)目竣工后，由專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)定各項(xiàng)面積，產(chǎn)權(quán)登記面積以專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)定的面積為準(zhǔn)。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。綠化率是反映和衡量項(xiàng)目居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是消費(fèi)者普遍關(guān)注、重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目指標(biāo)。每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對(duì)簡(jiǎn)單。5、商品房預(yù)（銷）售許可證2)、商品房銷售發(fā)票五證一照是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的必需證照，缺一不可。通常指某棟樓或某一期項(xiàng)目的最低單價(jià)。房地產(chǎn)也是商品之一，但屬于一種特殊商品，它與一般商品相比具有以下特征：由于還款額是逐月遞減，因此每個(gè)月的還款額都是不等的。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。1、按建筑用途分：生產(chǎn)性建筑、居住建筑、公共建筑七通一平：“七通”指通電、通水、通煤氣或天然氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻時(shí)，售價(jià)可能低于成本。1)、土地登記申請(qǐng)表。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。1、具有地域的固定性，不可移動(dòng)；4、行業(yè)進(jìn)入門檻高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)屬不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；5、高價(jià)格商品，由少數(shù)賣者和買者決定，流通性相對(duì)較弱；6、交易流程多，交易手續(xù)復(fù)雜。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物三、房地產(chǎn)行業(yè)分類房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)通常分為投資商、開發(fā)商（又稱發(fā)展商）。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等，其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)又歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。三、房地產(chǎn)行業(yè)分類四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分類1、一級(jí)市場(chǎng)是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場(chǎng)。該市場(chǎng)是國家壟斷市場(chǎng)，城市土地的有償出讓（如土地拍賣、土地招投標(biāo)）是主要交易方式。一級(jí)市場(chǎng)又稱土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)或土地批租市場(chǎng)。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分類2、二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)由國家出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。3、三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易，是房地產(chǎn)個(gè)人權(quán)屬的再次轉(zhuǎn)賣、出租或抵押。三級(jí)市場(chǎng)又稱二手房交易市場(chǎng)。2、二級(jí)市場(chǎng)五、土地分類按土地使用性質(zhì)可分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及集資、經(jīng)濟(jì)適用房等用地。按地塊現(xiàn)狀可分為：生地、毛地、熟地。生地：未達(dá)到“三通一平”，未規(guī)劃用途。毛地：做到“三通一平”，已屬于規(guī)劃中的地塊。五、土地分類熟地：做到“七通一平”。三通一平：“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。七通一平：“七通”指通電、通水、通煤氣或天然氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。熟地：做到“七通一平”。六、土地級(jí)別按照地塊所處地段的好壞對(duì)某一地塊所分的等級(jí)，是衡量土地價(jià)值的重要因素。六、土地級(jí)別七、土地使用權(quán)使用年限是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回?，F(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。七、土地使用權(quán)使用年限八、土地出讓國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。八、土地出讓九、商品房定義是指開發(fā)商通過土地出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過相關(guān)政府部門批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)予、交換的房地產(chǎn)。九、商品房定義十、經(jīng)濟(jì)適用房定義是指政府向城鎮(zhèn)低住房面積或低收入家庭配置的福利性住房。經(jīng)濟(jì)適用房在交易上有雙向限制，即購買者需符合購買條件，購買者再轉(zhuǎn)讓時(shí)需達(dá)到一定年限。十、經(jīng)濟(jì)適用房定義十一、五證一照、兩書五證一照包括國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證、營業(yè)執(zhí)照。五證一照是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的必需證照，缺一不可。十一、五證一照、兩書1、國有土地使用證依法取得土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，由當(dāng)?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的憑證，具有法律效力，受到國家法律保護(hù)。2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。1、國有土地使用證3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其建筑為違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。4、建筑工程施工許可證取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，由建筑工程公司向質(zhì)量監(jiān)理部門申請(qǐng)項(xiàng)目開工的證書。3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是一種資源稅，由財(cái)政局征收。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。三、磚混與鋼混結(jié)構(gòu)比較綠化率是反映和衡量項(xiàng)目居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是消費(fèi)者普遍關(guān)注、重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目指標(biāo)。b、按在建筑物中的方向分為3、使用價(jià)值上的必備性、不可替代性和永續(xù)性。2M的建筑及閣樓、空中露臺(tái)、一樓花園一般贈(zèng)送）分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。1份（申請(qǐng)人在窗口領(lǐng)取填寫并加蓋私章）房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。按照地塊所處地段的好壞對(duì)某一地塊所分的等級(jí)，是衡量土地價(jià)值的重要因素。7)、申請(qǐng)人身份證、結(jié)婚證、戶口本（復(fù)印件）（復(fù)印件1份，其中拆遷前已領(lǐng)取土地證的須交回原證）按國家規(guī)定，開發(fā)商必須持有此證后方可進(jìn)行房屋預(yù)、銷售。凡按規(guī)定履行繳存住房公積金，且所在單位按月正常繳交的職工均可申辦該項(xiàng)貸款。房地產(chǎn)權(quán)包括“房屋所有權(quán)”及“土地使用權(quán)”兩大權(quán)屬。房地產(chǎn)權(quán)包括“房屋所有權(quán)”及“土地使用權(quán)”兩大權(quán)屬。由于還款額是逐月遞減，因此每個(gè)月的還款額都是不等的。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁、板承重的多層和高層建筑（又分為框架結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)）。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。是指購房者購買房屋時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者以所購房屋作抵押并分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后解除抵押。5、商品房預(yù)（銷）售許可證按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)（銷）售登記，經(jīng)審核符合國家標(biāo)準(zhǔn)而頒發(fā)的證明稱之為商品房預(yù)（銷）售許可證。按國家規(guī)定，開發(fā)商必須持有此證后方可進(jìn)行房屋預(yù)、銷售。是一種資源稅，由財(cái)政局征收。5、商品房預(yù)（銷）售許可證兩書：《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》兩書：國有土地使用證國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證其特點(diǎn)是每月歸還貸款本金相等，利息則按貸款本金余額逐月計(jì)算，前期還貸金額較大，以后每月還款額逐漸減少。是指政府向城鎮(zhèn)低住房面積或低收入家庭配置的福利性住房。6、新建商品房“房屋所有權(quán)證”辦理所需要件一般的均價(jià)概念通常是指某棟大樓或某一期項(xiàng)目的均價(jià)。裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。是指購房者購買房屋時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者以所購房屋作抵押并分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后解除抵押。7)、申請(qǐng)人身份證、結(jié)婚證、戶口本（復(fù)印件）是指土地使用權(quán)由國家出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。（復(fù)印件1份，其中拆遷前已領(lǐng)取土地證的須交回原證）7、轄區(qū)政府出具的依照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件社區(qū)用房已落實(shí)的證明及小區(qū)物業(yè)管理已納入社區(qū)管理的證明；擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利，如對(duì)房屋的占有和使用、出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。5)、維修基金發(fā)票按土地使用性質(zhì)可分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及集資、經(jīng)濟(jì)適用房等用地。通常指某棟樓或某一期項(xiàng)目的最低單價(jià)。按國家規(guī)定，開發(fā)商必須持有此證后方可進(jìn)行房屋預(yù)、銷售。4、建筑工程施工許可證期房在港澳地區(qū)稱為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。2．內(nèi)墻：內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部，主要起分割內(nèi)部空間的作用，也可起到一定的隔聲，防火等作用。當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)（如出售、贈(zèng)與、交換等），就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。由于還款額是逐月遞減，因此每個(gè)月的還款額都是不等的。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照其特點(diǎn)是每月歸還貸款本金相等，利息則按貸款本金余額逐月計(jì)算，十二、房地產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)權(quán)含義房地產(chǎn)權(quán)包括“房屋所有權(quán)”及“土地使用權(quán)”兩大權(quán)屬。2、房屋所有權(quán)房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）之總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利，如對(duì)房屋的占有和使用、出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。十二、房地產(chǎn)權(quán)3、房屋使用權(quán)是指對(duì)房屋僅擁有享用權(quán)。房屋租賃成交即是房屋使用權(quán)的成交。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等。4、房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證，通?！胺课菟袡?quán)證”及“土地使用權(quán)證”權(quán)屬憑證合二為一。房地產(chǎn)權(quán)證的具體內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。3、房屋使用權(quán)5、他項(xiàng)權(quán)利抵押證房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而屬于其它權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。6、新建商品房“房屋所有權(quán)證”辦理所需要件1)、商品房買賣合同2)、商品房銷售發(fā)票3)、商品房準(zhǔn)住通知單（實(shí)際操作中不需要）4)、新建房屋初始登記證（原件）5、他項(xiàng)權(quán)利抵押證5)、維修基金發(fā)票6)、契稅發(fā)票7)、申請(qǐng)人身份證、結(jié)婚證、戶口本（復(fù)印件）注：產(chǎn)權(quán)人需持身份證（原件）親自到場(chǎng)辦理，代辦需提供書面委托公證書。5)、維修基金發(fā)票7、“土地使用權(quán)證”辦理所需資料1)、土地登記申請(qǐng)表。1份（申請(qǐng)人在窗口領(lǐng)取填寫并加蓋私章）2)、購房合同書或拆遷協(xié)議書。（復(fù)印件1份，其中拆遷前已領(lǐng)取土地證的須交回原證）3)、房屋所有權(quán)證（屬共有產(chǎn)的需提供房屋共有人產(chǎn)權(quán)證）。（復(fù)印件1份）7、“土地使用權(quán)證”辦理所需資料電梯井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、設(shè)備室、公共門廳和過道等在功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房均需計(jì)入公攤面積。3)、房屋所有權(quán)證（屬共有產(chǎn)的需提供房屋共有人產(chǎn)權(quán)證）。是指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的總綠地面積與項(xiàng)目總占地面積之比。生地：未達(dá)到“三通一平”，未規(guī)劃用途?！渡唐贩渴褂谜f明書》五證一照包括國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證、營業(yè)執(zhí)照。該市場(chǎng)是國家壟斷市場(chǎng)，城市土地的有償出讓（如土地拍賣、土地招投標(biāo)）是主要交易方式。三、商品房的交付使用條件徐州契稅現(xiàn)行征收標(biāo)準(zhǔn)：家庭第二套及以上、面積144平方米以上（含）按房屋總價(jià)的3％征收、90-144平方米以下按房屋總價(jià)的1.是一種資源稅，由財(cái)政局征收。沒有此證的建設(shè)單位，其建筑為違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。在建筑面積相同的情況下，不同的得房率意味著不同的實(shí)際使用面積，因此得房率是衡量單套房屋性價(jià)比的重要指標(biāo)，也是影響消費(fèi)者購買與否的關(guān)鍵因素之一。該市場(chǎng)是國家壟斷市場(chǎng)，城市土地的有償出讓（如土地拍賣、土地招投標(biāo)）是主要交易方式。1)、土地登記申請(qǐng)表。是指對(duì)房屋僅擁有享用權(quán)。是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場(chǎng)。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。經(jīng)過成本核算加預(yù)期利潤后確定的每平方米基本價(jià)格，其概念與均價(jià)相似。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。4)、契證。（復(fù)印件1份）5)、申請(qǐng)人身份證。（復(fù)印件1份）6)、產(chǎn)權(quán)人為單位的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，法人代表身份證。（申請(qǐng)人在窗口領(lǐng)取填寫并加蓋公章）7)、具體辦理：持已辦理的產(chǎn)權(quán)證和身份證的原件及復(fù)印件（各1份），私人印章，由本人（如共有的，共有人要一同到場(chǎng)）到市國土資源局窗口辦理。電梯井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、設(shè)備室、公共門廳和過道等在功十二、期房與現(xiàn)房定義期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)（銷）售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房。期房在港澳地區(qū)稱為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目?，F(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。十二、期房與現(xiàn)房定義三、商品房的交付使用條件開發(fā)商取得《房地產(chǎn)開發(fā)住宅項(xiàng)目同意交付使用通知書》（建設(shè)局發(fā)）1、建設(shè)行政主管部門出具的竣工驗(yàn)收備案表、拆遷安裝方案落實(shí)的合格證明； 2、規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件全部落實(shí)的驗(yàn)收合格證明； 3、市政公用事業(yè)部門出具的供水、排水、道路準(zhǔn)予交付使用的證明； 三、商品房的交付使用條件4、園林部門出具的符合綠化標(biāo)準(zhǔn)的證明； 5、房管部門出具的物業(yè)管理已落實(shí)的合格證明； 6、供電單位出具的生活用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)的證明； 7、轄區(qū)政府出具的依照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件社區(qū)用房已落實(shí)的證明及小區(qū)物業(yè)管理已納入社區(qū)管理的證明； 8、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》； 9、規(guī)劃定點(diǎn)圖。 4、園林部門出具的符合綠化標(biāo)準(zhǔn)的證明； 第三章：建筑常識(shí)第三章：建筑常識(shí)一、建筑類專業(yè)名詞容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃用地內(nèi)建筑物的總建筑面積與項(xiàng)目總占地面積之比，即：容積率=總建筑面積/項(xiàng)目總占地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。容積率是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，這個(gè)比值越小意味著小區(qū)容納的建筑總量越少，由此帶來較好的居住及生活環(huán)境。 一、建筑類專業(yè)名詞建筑密度：是指項(xiàng)目規(guī)劃用地內(nèi)的建筑總占地面積與項(xiàng)目總占地面積之比。即：建筑密度＝建筑總占地面積/項(xiàng)目總占地面積。建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度，也是衡量居住、生活環(huán)境好壞的一個(gè)重要指標(biāo)。 建筑密度：綠化率：是指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的總綠地面積與項(xiàng)目總占地面積之比。即：綠化率＝項(xiàng)目總綠化面積/項(xiàng)目總占地面積。綠化面積應(yīng)包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地等面積，但不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。綠化率是反映和衡量項(xiàng)目居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是消費(fèi)者普遍關(guān)注、重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目指標(biāo)。綠化率：得房率：是指套內(nèi)建筑面積與單套建筑面積之比，即：得房率＝套內(nèi)建筑面積/單套建筑面積。在建筑面積相同的情況下，不同的得房率意味著不同的實(shí)際使用面積，因此得房率是衡量單套房屋性價(jià)比的重要指標(biāo)，也是影響消費(fèi)者購買與否的關(guān)鍵因素之一。 得房率：用地紅線： 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地的界限。建筑線： 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。日照間距系數(shù)：根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。用地紅線：超高層：40層以上，高度超過100米，電梯配備根據(jù)消防部門按公式計(jì)算。1．縱墻：是指沿建筑物長軸方向布置的墻；當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)（如出售、贈(zèng)與、交換等），就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。6)、產(chǎn)權(quán)人為單位的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，法人代表身份證。1)、商品房買賣合同是一種資源稅，由財(cái)政局征收。一級(jí)市場(chǎng)又稱土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)或土地批租市場(chǎng)。1、影響房地產(chǎn)價(jià)格制定的因素玄關(guān)：提高空間私密性的設(shè)置，在現(xiàn)代家居裝修中常與鞋柜、裝飾柜聯(lián)為一體。是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，承擔(dān)傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。生地：未達(dá)到“三通一平”，未規(guī)劃用途。b、按在建筑物中的方向分為該貸款利息相對(duì)較低，是購房者普遍采用的貸款方式。鋼結(jié)構(gòu)：全部用鋼柱、鋼梁組成承重骨架，一般用于工業(yè)廠房、大跨度建筑、超高層建筑等。按照地塊所處地段的好壞對(duì)某一地塊所分的等級(jí)，是衡量土地價(jià)值的重要因素。經(jīng)濟(jì)適用房在交易上有雙向限制，即購買者需符合購買條件，購買者再轉(zhuǎn)讓時(shí)需達(dá)到一定年限。5、高價(jià)格商品，由少數(shù)賣者和買者決定，流通性相對(duì)較弱；一般多層項(xiàng)目以一樓或頂樓作起步價(jià)，高層項(xiàng)目以一樓為起價(jià)。通常指某棟樓或某一期項(xiàng)目的最低單價(jià)。房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而屬于其它權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。開間：是指房間的左墻壁到右墻壁之間的垂直距離，即房間橫向尺度。進(jìn)深：是指房間的前墻壁到后墻壁之間的垂直距離，即房間縱向尺度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。玄關(guān)：提高空間私密性的設(shè)置，在現(xiàn)代家居裝修中常與鞋柜、裝飾柜聯(lián)為一體。超高層：40層以上，高度超過100米，電梯配備根據(jù)消防部門按二、建筑分類1、按建筑用途分：生產(chǎn)性建筑、居住建筑、公共建筑生產(chǎn)性建筑：提供人們進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)的建筑物，分工業(yè)建筑（如廠房等）和農(nóng)業(yè)建筑兩大類。居住建筑：提供家庭和集體生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、公寓等。公共建筑：提供人們各種社會(huì)活動(dòng)的建筑物，如辦公樓、影院、博物館、體育館等。二、建筑分類2、按建筑層數(shù)分：低層：1～3層，不強(qiáng)制配備電梯；多層：4～6層，不強(qiáng)制配備電梯；小高層：7～11層，強(qiáng)制配備一部電梯；高層：12-18層，強(qiáng)制配備兩部電梯；超高層：40層以上，高度超過100米，電梯配備根據(jù)消防部門按公式計(jì)算。2、按建筑層數(shù)分：其中高層建筑按建筑外觀又可分為：點(diǎn)式樓：主要是指以共用樓梯、電梯為核心，在一個(gè)層面內(nèi)各個(gè)方向布置多套住房的高層住宅，一梯多戶。板式樓：每棟樓通常由多個(gè)單元組成，每個(gè)單元有自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯，一梯兩戶。整棟大樓外觀多呈“一”字形，但也有部分板式樓因?yàn)榭紤]景觀、容積率等因素而以拐角、圍合等形狀布局。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。其中高層建筑按建筑外觀又可分為：3、按建筑物的主要承重構(gòu)件分：木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建、鋼結(jié)構(gòu)及其它結(jié)構(gòu)。建筑的主要承重構(gòu)件為墻、柱、梁、板四個(gè)構(gòu)件。木結(jié)構(gòu)：由木板墻、木柱、木樓板、木屋頂建成的房屋，如古廟等。木結(jié)構(gòu)一般為1-2層建筑。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。磚木結(jié)構(gòu)一般為1-3層建筑。3、按建筑物的主要承重構(gòu)件分：木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼磚混結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，鋼筋混凝土做樓板和屋頂?shù)亩鄬咏ㄖ?，如早期的多層。磚混結(jié)構(gòu)一般為4～7層建筑。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁、板承重的多層和高層建筑（又分為框架結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)）。其中高層建筑必須采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。鋼結(jié)構(gòu)：全部用鋼柱、鋼梁組成承重骨架，一般用于工業(yè)廠房、大跨度建筑、超高層建筑等。如上海的八萬人體育場(chǎng)等其它結(jié)構(gòu)：簡(jiǎn)易建筑、塑料建筑等磚混結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，鋼筋混凝土做樓板和屋頂?shù)膲w的類型：a、按在建筑物中所處的位置分為1．外墻：外墻位于建筑物四周，是建筑物的維護(hù)構(gòu)件，起著擋風(fēng)、遮雨、保溫、隔熱、隔聲等作用；2．內(nèi)墻：內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部，主要起分割內(nèi)部空間的作用，也可起到一定的隔聲，防火等作用。墻體的類型：b、按在建筑物中的方向分為1．縱墻：是指沿建筑物長軸方向布置的墻；2．橫墻：是指沿建筑物短軸方向布置的墻，其中的外橫墻通常稱為山墻。b、按在建筑物中的方向分為c、按受力情況分為1.承重墻：是指直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻；2.非承重墻：是指不承受外來荷載的墻，在非承重墻中，僅承受自身重量并將其傳給基礎(chǔ)的墻，稱為承自重墻；僅起到分隔空間作用自身重量由樓板或梁來承擔(dān)的墻，稱為隔墻；在框架架構(gòu)中，墻體不承受外來荷載，其中填充柱之間的墻，稱為填充墻，懸掛在建筑物外部以裝飾作用為主的輕質(zhì)墻板組成的墻，稱為幕墻。c、按受力情況分為d、按使用的材料分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。3.柱：是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，承擔(dān)傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。4.地面：是指建筑物底層的地坪，主要作用是承受，人、家具等荷載，并把這些荷載均勻的付給地基。構(gòu)成：面層、墊層、基層d、按使用的材料5.樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受，人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻或梁、柱、基礎(chǔ)。6.梁：是跨過空間的橫向構(gòu)件，主要起結(jié)構(gòu)承重作用，承擔(dān)其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上。5.樓板：7.屋頂：是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護(hù)構(gòu)件，由屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成。8.門和窗：門主要作用是交通出入，分隔和聯(lián)系建筑空間；窗主要作用是采光、通風(fēng)及觀望。7.屋頂：三、磚混與鋼混結(jié)構(gòu)比較

結(jié)構(gòu)比較項(xiàng)目磚混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)得房率一般在85％以上一般在75～85％之間（鋼混多層除外）折舊率相對(duì)較大相對(duì)較小抗震級(jí)別7級(jí)以下7級(jí)以上耐火性和耐久性程度二級(jí)（50～100年）一級(jí)（100年以上）裝修時(shí)戶型可改造程度相對(duì)較大相對(duì)較小建造成本低高三、磚混與鋼混結(jié)構(gòu)比較四、面積概念及計(jì)算1、單套建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積2、套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積其中：共用墻體面積按各50％分?jǐn)?，非共用墻體按100％計(jì)；開放式陽臺(tái)建筑面積按50％計(jì)，封閉式陽臺(tái)建筑面積按100％計(jì)四、面積概念及計(jì)算3、公攤面積＝公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積 電梯井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、設(shè)備室、公共門廳和過道等在功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房均需計(jì)入公攤面積。3、公攤面積＝公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積4、公攤系數(shù)＝公用建筑面積總和/套內(nèi)建筑面積總和對(duì)于同一棟建筑內(nèi)的所有單套房屋而言，其公攤系數(shù)為固定值。（注：以上所有面積為水平投影面積層高高于2.2米的建筑計(jì)入建筑面積，層高低于2.2M的建筑及閣樓、空中露臺(tái)、一樓花園一般贈(zèng)送）5、暫測(cè)面積：期房階段的暫測(cè)值。項(xiàng)目竣工后，由專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)定各項(xiàng)面積，產(chǎn)權(quán)登記面積以專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)定的面積為準(zhǔn)。4、公攤系數(shù)＝公用建筑面積總和/套內(nèi)建筑面積總和五、建筑識(shí)圖（舉例）五、建筑識(shí)圖（舉例）六、房屋裂縫產(chǎn)生的原因 裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。

六、房屋裂縫產(chǎn)生的原因 現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。《商品房使用說明書》目前銀行按揭額度一般為：住宅最高可貸70％，商業(yè)最高可貸50％。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁、板承重的多層和高層建筑（又分為框架結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)）。進(jìn)深：是指房間的前墻壁到后墻壁之間的垂直距離，即房間縱向尺度。通常指某棟樓或某一期項(xiàng)目的最低單價(jià)。徐州目前公積金貸款最高為夫妻雙方可貸額度50萬，單方可貸40萬。一級(jí)市場(chǎng)又稱土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)或土地批租市場(chǎng)。建筑的主要承重構(gòu)件為墻、柱、梁、板四個(gè)構(gòu)件。1)、土地登記申請(qǐng)表。每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對(duì)簡(jiǎn)單。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利，如對(duì)房屋的占有和使用、出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。第二章：房地產(chǎn)基本概念是指購房者購買房屋時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者以所購房屋作抵押并分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后解除抵押?，F(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受，人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻或梁、柱、基礎(chǔ)。2．橫墻：是指沿建筑物短軸方向布置的墻，其中的外橫墻通常稱為山墻。徐州契稅現(xiàn)行征收標(biāo)準(zhǔn)：家庭第二套及以上、面積144平方米以上（含）按房屋總價(jià)的3％征收、90-144平方米以下按房屋總價(jià)的1.整棟大樓均價(jià)＝該棟大樓總銷售金額/該棟大樓總建筑面積；裂縫是否有害與裂縫出現(xiàn)的部位、裂縫出現(xiàn)的原因以及裂縫的寬度和長度有關(guān)。裂縫如出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位且裂縫的寬度和長度均較大則為有害裂縫。磚混結(jié)構(gòu)以磚砌體和樓板（可分為現(xiàn)澆和預(yù)制）為受力結(jié)構(gòu)，因此在磚厚大于240的磚墻以及樓板上出現(xiàn)的裂縫均屬于結(jié)構(gòu)性裂縫，但如果表面抹灰開裂而磚體及樓板本身并未開裂則不屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?？蚣芙Y(jié)構(gòu)以梁、板、柱為受力結(jié)構(gòu)，若非表面抹灰裂或填充砌體裂縫則屬于結(jié)構(gòu)性裂縫?；炷亮芽p寬度小于0.3mm即使出現(xiàn)在結(jié)構(gòu)性部位也非有害裂縫,但應(yīng)注意其發(fā)展。現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。裂為避免結(jié)構(gòu)強(qiáng)度原因造成裂縫，應(yīng)在設(shè)計(jì)中保障混凝土構(gòu)件尺寸、標(biāo)號(hào)、配筋并在施工中嚴(yán)格執(zhí)行。 溫度裂縫分類較多。主要措施是作好屋頂保溫，并按規(guī)范要求設(shè)置溫度縫。沉降裂縫是由于地基不均勻沉降而造成的裂縫，一般在施工中均會(huì)采取相應(yīng)措施以防止沉降裂縫的產(chǎn)生。為避免結(jié)構(gòu)強(qiáng)度原因造成裂縫，應(yīng)在設(shè)計(jì)中保障混凝土構(gòu)件第四章：房地產(chǎn)價(jià)格第四章：房地產(chǎn)價(jià)格一、房地產(chǎn)價(jià)格的表述方式均價(jià)：即平均單價(jià)。整棟大樓均價(jià)＝該棟大樓總銷售金額/該棟大樓總建筑面積；整個(gè)項(xiàng)目均價(jià)＝該項(xiàng)目總銷售金額/該項(xiàng)目總建筑面積。一般的均價(jià)概念通常是指某棟大樓或某一期項(xiàng)目的均價(jià)。一、房地產(chǎn)價(jià)格的表述方式起價(jià)：通常指某棟樓或某一期項(xiàng)目的最低單價(jià)。一般多層項(xiàng)目以一樓或頂樓作起步價(jià)，高層項(xiàng)目以一樓為起價(jià)。房產(chǎn)廣告中常出現(xiàn)“×××元／平方米起售”即為起價(jià)，較低的起價(jià)容易引起消費(fèi)者注意，但實(shí)際供應(yīng)數(shù)量往往很少。起價(jià)：基價(jià)：經(jīng)過成本核算加預(yù)期利潤后確定的每平方米基本價(jià)格，其概念與均價(jià)相似。項(xiàng)目定價(jià)時(shí)通常以基價(jià)為基礎(chǔ)，考慮樓層、朝向等因素后制定一房一價(jià)。基價(jià)：二、房地產(chǎn)價(jià)格的制定1、影響房地產(chǎn)價(jià)格制定的因素成本因素：是影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定的主觀因素。商品房主要成本構(gòu)成：國有土地使用權(quán)出讓金（地價(jià)）建筑成本＝土建成本（材料）＋安裝費(fèi)（人工）市政配套費(fèi)、營業(yè)稅其它稅費(fèi)＝土地增值稅＋城鎮(zhèn)土地使用稅＋管理費(fèi)＋設(shè)計(jì)費(fèi)＋勘測(cè)費(fèi)＋報(bào)批費(fèi)……二、房地產(chǎn)價(jià)格的制定市場(chǎng)因素：是影響項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定的客觀因素，可行性價(jià)格應(yīng)以市場(chǎng)為依據(jù)。當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻時(shí)，售價(jià)可能低于成本。市場(chǎng)因素：2、定價(jià)的具體執(zhí)行1）、正常情況下以“開發(fā)成本”加“預(yù)期利潤”得出基價(jià)，然后考慮“樓層、朝向、景觀、面積”等因素，結(jié)合當(dāng)?shù)叵M(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)理念制定一房一價(jià)，以保證項(xiàng)目的均衡銷售。2）、隨著工程進(jìn)度的推進(jìn)和實(shí)際銷售情況調(diào)整售價(jià)。2、定價(jià)的具體執(zhí)行第五章：房地產(chǎn)交易第五章：房地產(chǎn)交易一、相關(guān)概念商品房買賣合同：是由房管局統(tǒng)一編制，用以明確買賣雙方權(quán)利和義務(wù)的協(xié)議，所有的商品房預(yù)（銷）售都須簽定此合同。定金：是指當(dāng)事人約定由一方向?qū)Ψ浇o付一定數(shù)額的貨幣作為債權(quán)擔(dān)保，它屬于一種法律上的擔(dān)保方式，目的在于促使債務(wù)人履行債務(wù)，保障債權(quán)人的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)。一、相關(guān)概念違約金：是指違約方按照法律規(guī)定和合同的約定，應(yīng)該付給對(duì)方的一定數(shù)量的貨幣，它是對(duì)違約方的一種經(jīng)濟(jì)制裁，具有懲罰性和補(bǔ)償性，但主要體現(xiàn)懲罰性。違約金：按揭貸款：是指購房者購買房屋時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者以所購房屋作抵押并分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后解除抵押。目前銀行按揭額度一般為：住宅最高可貸70％，商業(yè)最高可貸50％。按揭貸款：等額本金還款：是指借款人每月等額償還貸款本金，貸款利息隨本金逐月遞減并結(jié)算還清的方法（也稱“遞減法”）。其特點(diǎn)是每月歸還貸款本金相等，利息則按貸款本金余額逐月計(jì)算，前期還貸金額較大，以后每月還款額逐漸減少。由于還款額是逐月遞減，因此每個(gè)月的還款額都是不等的。等額本金還款：等額本息還款：把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。作為還款人，每個(gè)月還給銀行固定金額，但每月還款額中的本金比重逐月遞增、利息比重逐月遞減。等額本息還款：優(yōu)點(diǎn)：每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對(duì)簡(jiǎn)單。每月承擔(dān)相同的款項(xiàng)也方便安排收支。缺點(diǎn)：由于利息不會(huì)隨本金數(shù)額歸還而減少，銀行資金占用時(shí)間長，還款總利息較等額本金還款法高。兩種還款方式的具體計(jì)算舉例優(yōu)點(diǎn)：公積金貸款：根據(jù)國家有關(guān)政策、法律的規(guī)定，購房人因購房資金暫時(shí)不足，可以申請(qǐng)住房抵押貸款。凡按規(guī)定履行繳存住房公積金，且所在單位按月正常繳交的職工均可申辦該項(xiàng)貸款。該貸款利息相對(duì)較低，是購房者普遍采用的貸款方式。徐州目前公積金貸款最高為夫妻雙方可貸額度50萬，單方可貸40萬。公積金貸款：契稅：是一種資源稅，由財(cái)政局征收。當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)（如出售、贈(zèng)與、交換等），就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。契稅除了具有一般稅收的性質(zhì)和作用外，還具有證明房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移合法性的作用。徐州契稅現(xiàn)行征收標(biāo)準(zhǔn)：家庭第二套及以上、面積144平方米以上（含）按房屋總價(jià)的3％征收、90-144平方米以下按房屋總價(jià)的1.5％征收、90平方以下按房屋總價(jià)的1%征收。契稅：房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識(shí)最新房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識(shí)最新81優(yōu)選房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識(shí)最新版優(yōu)選房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人培訓(xùn)之基礎(chǔ)知識(shí)最新版第一章：前言第二章：房地產(chǎn)基本概念第三章：建筑常識(shí)第四章：房地產(chǎn)價(jià)格第五章：房地產(chǎn)交易第一章：前言房地產(chǎn)銷售人員需要掌握哪些基本知識(shí)?房地產(chǎn)銷售人員第二章：房地產(chǎn)基本概念第二章：房地產(chǎn)一、房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)又稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。一、房地產(chǎn)定義二、房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)也是商品之一，但屬于一種特殊商品，它與一般商品相比具有以下特征：1、具有地域的固定性，不可移動(dòng)；2、由于資源的缺乏性，所以具有較強(qiáng)的保值、增值能力；3、使用價(jià)值上的必備性、不可替代性和永續(xù)性。二、房地產(chǎn)特征房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等，其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)又歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)（如出售、贈(zèng)與、交換等），就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。b、按在建筑物中的方向分為項(xiàng)目竣工后，由專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)定各項(xiàng)面積，產(chǎn)權(quán)登記面積以專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)定的面積為準(zhǔn)。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。綠化率是反映和衡量項(xiàng)目居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是消費(fèi)者普遍關(guān)注、重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目指標(biāo)。每月還相同的數(shù)額，作為貸款人，操作相對(duì)簡(jiǎn)單。5、商品房預(yù)（銷）售許可證2)、商品房銷售發(fā)票五證一照是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的必需證照，缺一不可。通常指某棟樓或某一期項(xiàng)目的最低單價(jià)。房地產(chǎn)也是商品之一，但屬于一種特殊商品，它與一般商品相比具有以下特征：由于還款額是逐月遞減，因此每個(gè)月的還款額都是不等的。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。1、按建筑用途分：生產(chǎn)性建筑、居住建筑、公共建筑七通一平：“七通”指通電、通水、通煤氣或天然氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。當(dāng)市場(chǎng)形勢(shì)嚴(yán)峻時(shí)，售價(jià)可能低于成本。1)、土地登記申請(qǐng)表。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。1、具有地域的固定性，不可移動(dòng)；4、行業(yè)進(jìn)入門檻高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)屬不完全競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)；5、高價(jià)格商品，由少數(shù)賣者和買者決定，流通性相對(duì)較弱；6、交易流程多，交易手續(xù)復(fù)雜。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物三、房地產(chǎn)行業(yè)分類房地產(chǎn)業(yè)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)通常分為投資商、開發(fā)商（又稱發(fā)展商）。房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)又分為房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理等，其中房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)又歸為房地產(chǎn)中介服務(wù)業(yè)。三、房地產(chǎn)行業(yè)分類四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分類1、一級(jí)市場(chǎng)是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場(chǎng)。該市場(chǎng)是國家壟斷市場(chǎng)，城市土地的有償出讓（如土地拍賣、土地招投標(biāo)）是主要交易方式。一級(jí)市場(chǎng)又稱土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)或土地批租市場(chǎng)。四、房地產(chǎn)市場(chǎng)分類2、二級(jí)市場(chǎng)是指土地使用權(quán)由國家出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。3、三級(jí)市場(chǎng)是指在二級(jí)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易，是房地產(chǎn)個(gè)人權(quán)屬的再次轉(zhuǎn)賣、出租或抵押。三級(jí)市場(chǎng)又稱二手房交易市場(chǎng)。2、二級(jí)市場(chǎng)五、土地分類按土地使用性質(zhì)可分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及集資、經(jīng)濟(jì)適用房等用地。按地塊現(xiàn)狀可分為：生地、毛地、熟地。生地：未達(dá)到“三通一平”，未規(guī)劃用途。毛地：做到“三通一平”，已屬于規(guī)劃中的地塊。五、土地分類熟地：做到“七通一平”。三通一平：“三通”指通電、通水、通路，“一平”指土地平整。七通一平：“七通”指通電、通水、通煤氣或天然氣、通電訊、通下水、通上水、通道路，“一平”指土地平整。熟地：做到“七通一平”。六、土地級(jí)別按照地塊所處地段的好壞對(duì)某一地塊所分的等級(jí)，是衡量土地價(jià)值的重要因素。六、土地級(jí)別七、土地使用權(quán)使用年限是指政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時(shí)城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請(qǐng)續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價(jià)后繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。現(xiàn)政府規(guī)定：居住用地70年，工業(yè)、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育、綜合用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年。七、土地使用權(quán)使用年限八、土地出讓國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。八、土地出讓九、商品房定義是指開發(fā)商通過土地出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行開發(fā)建設(shè)并經(jīng)過相關(guān)政府部門批準(zhǔn)在市場(chǎng)上流通的房地產(chǎn)，它是可領(lǐng)獨(dú)立房地產(chǎn)證并可轉(zhuǎn)讓、出租、繼承、抵押、贈(zèng)予、交換的房地產(chǎn)。九、商品房定義十、經(jīng)濟(jì)適用房定義是指政府向城鎮(zhèn)低住房面積或低收入家庭配置的福利性住房。經(jīng)濟(jì)適用房在交易上有雙向限制，即購買者需符合購買條件，購買者再轉(zhuǎn)讓時(shí)需達(dá)到一定年限。十、經(jīng)濟(jì)適用房定義十一、五證一照、兩書五證一照包括國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證、營業(yè)執(zhí)照。五證一照是開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的必需證照，缺一不可。十一、五證一照、兩書1、國有土地使用證依法取得土地使用權(quán)的單位或個(gè)人，由當(dāng)?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的憑證，具有法律效力，受到國家法律保護(hù)。2、建設(shè)用地規(guī)劃許可證城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建行建設(shè)需要申請(qǐng)用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項(xiàng)目的相關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請(qǐng)定點(diǎn)，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。1、國有土地使用證3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動(dòng)中接受監(jiān)督檢查時(shí)的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其建筑為違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。4、建筑工程施工許可證取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證后，由建筑工程公司向質(zhì)量監(jiān)理部門申請(qǐng)項(xiàng)目開工的證書。3、建設(shè)工程規(guī)劃許可證是一種資源稅，由財(cái)政局征收。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。三、磚混與鋼混結(jié)構(gòu)比較綠化率是反映和衡量項(xiàng)目居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是消費(fèi)者普遍關(guān)注、重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目指標(biāo)。b、按在建筑物中的方向分為3、使用價(jià)值上的必備性、不可替代性和永續(xù)性。2M的建筑及閣樓、空中露臺(tái)、一樓花園一般贈(zèng)送）分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。1份（申請(qǐng)人在窗口領(lǐng)取填寫并加蓋私章）房地產(chǎn)業(yè)可分為房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)。按照地塊所處地段的好壞對(duì)某一地塊所分的等級(jí)，是衡量土地價(jià)值的重要因素。7)、申請(qǐng)人身份證、結(jié)婚證、戶口本（復(fù)印件）（復(fù)印件1份，其中拆遷前已領(lǐng)取土地證的須交回原證）按國家規(guī)定，開發(fā)商必須持有此證后方可進(jìn)行房屋預(yù)、銷售。凡按規(guī)定履行繳存住房公積金，且所在單位按月正常繳交的職工均可申辦該項(xiàng)貸款。房地產(chǎn)權(quán)包括“房屋所有權(quán)”及“土地使用權(quán)”兩大權(quán)屬。房地產(chǎn)權(quán)包括“房屋所有權(quán)”及“土地使用權(quán)”兩大權(quán)屬。由于還款額是逐月遞減，因此每個(gè)月的還款額都是不等的。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁、板承重的多層和高層建筑（又分為框架結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)）。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。是指購房者購買房屋時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者以所購房屋作抵押并分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后解除抵押。5、商品房預(yù)（銷）售許可證按提供預(yù)售商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期，向縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)（銷）售登記，經(jīng)審核符合國家標(biāo)準(zhǔn)而頒發(fā)的證明稱之為商品房預(yù)（銷）售許可證。按國家規(guī)定，開發(fā)商必須持有此證后方可進(jìn)行房屋預(yù)、銷售。是一種資源稅，由財(cái)政局征收。5、商品房預(yù)（銷）售許可證兩書：《商品房質(zhì)量保證書》《商品房使用說明書》兩書：國有土地使用證國有土地使用證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建筑工程施工許可證建筑工程施工許可證商品房預(yù)售許可證商品房預(yù)售許可證其特點(diǎn)是每月歸還貸款本金相等，利息則按貸款本金余額逐月計(jì)算，前期還貸金額較大，以后每月還款額逐漸減少。是指政府向城鎮(zhèn)低住房面積或低收入家庭配置的福利性住房。6、新建商品房“房屋所有權(quán)證”辦理所需要件一般的均價(jià)概念通常是指某棟大樓或某一期項(xiàng)目的均價(jià)。裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。是指購房者購買房屋時(shí)與銀行達(dá)成抵押貸款的一種經(jīng)濟(jì)行為，業(yè)主會(huì)付一部分樓款，余款由銀行代購房者支付，購房者以所購房屋作抵押并分期償還銀行的貸款及利息，償還完畢后解除抵押。7)、申請(qǐng)人身份證、結(jié)婚證、戶口本（復(fù)印件）是指土地使用權(quán)由國家出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。（復(fù)印件1份，其中拆遷前已領(lǐng)取土地證的須交回原證）7、轄區(qū)政府出具的依照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件社區(qū)用房已落實(shí)的證明及小區(qū)物業(yè)管理已納入社區(qū)管理的證明；擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利，如對(duì)房屋的占有和使用、出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。5)、維修基金發(fā)票按土地使用性質(zhì)可分為居住、商業(yè)、工業(yè)、倉儲(chǔ)、綜合用地、公共設(shè)施用地及集資、經(jīng)濟(jì)適用房等用地。通常指某棟樓或某一期項(xiàng)目的最低單價(jià)。按國家規(guī)定，開發(fā)商必須持有此證后方可進(jìn)行房屋預(yù)、銷售。4、建筑工程施工許可證期房在港澳地區(qū)稱為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。2．內(nèi)墻：內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部，主要起分割內(nèi)部空間的作用，也可起到一定的隔聲，防火等作用。當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)（如出售、贈(zèng)與、交換等），就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。由于還款額是逐月遞減，因此每個(gè)月的還款額都是不等的。企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照其特點(diǎn)是每月歸還貸款本金相等，利息則按貸款本金余額逐月計(jì)算，十二、房地產(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)權(quán)含義房地產(chǎn)權(quán)包括“房屋所有權(quán)”及“土地使用權(quán)”兩大權(quán)屬。2、房屋所有權(quán)房屋的所有權(quán)為房屋的占有權(quán)、管理權(quán)、享用權(quán)、排他權(quán)、處置權(quán)（包括出售、出租、抵押、贈(zèng)與、繼承）之總和。擁有了房屋的所有權(quán)就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權(quán)利，如對(duì)房屋的占有和使用、出租該房屋獲取租金收入，出售該房屋獲取增值，將該房屋抵押給銀行或其他組織或個(gè)人進(jìn)行融資或貸款等權(quán)利。十二、房地產(chǎn)權(quán)3、房屋使用權(quán)是指對(duì)房屋僅擁有享用權(quán)。房屋租賃成交即是房屋使用權(quán)的成交。房屋的使用權(quán)不能出售、抵押、贈(zèng)與、繼承等。4、房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證是房地產(chǎn)權(quán)的法律憑證，通?！胺课菟袡?quán)證”及“土地使用權(quán)證”權(quán)屬憑證合二為一。房地產(chǎn)權(quán)證的具體內(nèi)容包括：產(chǎn)權(quán)類別、產(chǎn)權(quán)比例、房產(chǎn)坐落地址、產(chǎn)權(quán)來源、房屋結(jié)構(gòu)、間數(shù)、建筑面積、使用面積、共有數(shù)紀(jì)要、他項(xiàng)權(quán)利紀(jì)要和附記，并配有房地產(chǎn)測(cè)量部門的分戶房屋平面圖。3、房屋使用權(quán)5、他項(xiàng)權(quán)利抵押證房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而屬于其它權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。6、新建商品房“房屋所有權(quán)證”辦理所需要件1)、商品房買賣合同2)、商品房銷售發(fā)票3)、商品房準(zhǔn)住通知單（實(shí)際操作中不需要）4)、新建房屋初始登記證（原件）5、他項(xiàng)權(quán)利抵押證5)、維修基金發(fā)票6)、契稅發(fā)票7)、申請(qǐng)人身份證、結(jié)婚證、戶口本（復(fù)印件）注：產(chǎn)權(quán)人需持身份證（原件）親自到場(chǎng)辦理，代辦需提供書面委托公證書。5)、維修基金發(fā)票7、“土地使用權(quán)證”辦理所需資料1)、土地登記申請(qǐng)表。1份（申請(qǐng)人在窗口領(lǐng)取填寫并加蓋私章）2)、購房合同書或拆遷協(xié)議書。（復(fù)印件1份，其中拆遷前已領(lǐng)取土地證的須交回原證）3)、房屋所有權(quán)證（屬共有產(chǎn)的需提供房屋共有人產(chǎn)權(quán)證）。（復(fù)印件1份）7、“土地使用權(quán)證”辦理所需資料電梯井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、設(shè)備室、公共門廳和過道等在功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房均需計(jì)入公攤面積。3)、房屋所有權(quán)證（屬共有產(chǎn)的需提供房屋共有人產(chǎn)權(quán)證）。是指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的總綠地面積與項(xiàng)目總占地面積之比。生地：未達(dá)到“三通一平”，未規(guī)劃用途。《商品房使用說明書》五證一照包括國有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、商品房預(yù)（銷）售許可證、營業(yè)執(zhí)照。該市場(chǎng)是國家壟斷市場(chǎng)，城市土地的有償出讓（如土地拍賣、土地招投標(biāo)）是主要交易方式。三、商品房的交付使用條件徐州契稅現(xiàn)行征收標(biāo)準(zhǔn)：家庭第二套及以上、面積144平方米以上（含）按房屋總價(jià)的3％征收、90-144平方米以下按房屋總價(jià)的1.是一種資源稅，由財(cái)政局征收。沒有此證的建設(shè)單位，其建筑為違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。在建筑面積相同的情況下，不同的得房率意味著不同的實(shí)際使用面積，因此得房率是衡量單套房屋性價(jià)比的重要指標(biāo)，也是影響消費(fèi)者購買與否的關(guān)鍵因素之一。該市場(chǎng)是國家壟斷市場(chǎng)，城市土地的有償出讓（如土地拍賣、土地招投標(biāo)）是主要交易方式。1)、土地登記申請(qǐng)表。是指對(duì)房屋僅擁有享用權(quán)。是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場(chǎng)。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。經(jīng)過成本核算加預(yù)期利潤后確定的每平方米基本價(jià)格，其概念與均價(jià)相似。把按揭貸款的本金總額與利息總額相加，然后平均分?jǐn)偟竭€款期限的每個(gè)月中。4)、契證。（復(fù)印件1份）5)、申請(qǐng)人身份證。（復(fù)印件1份）6)、產(chǎn)權(quán)人為單位的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，法人代表身份證。（申請(qǐng)人在窗口領(lǐng)取填寫并加蓋公章）7)、具體辦理：持已辦理的產(chǎn)權(quán)證和身份證的原件及復(fù)印件（各1份），私人印章，由本人（如共有的，共有人要一同到場(chǎng)）到市國土資源局窗口辦理。電梯井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、設(shè)備室、公共門廳和過道等在功十二、期房與現(xiàn)房定義期房是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)（銷）售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房。期房在港澳地區(qū)稱為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目?，F(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。十二、期房與現(xiàn)房定義三、商品房的交付使用條件開發(fā)商取得《房地產(chǎn)開發(fā)住宅項(xiàng)目同意交付使用通知書》（建設(shè)局發(fā)）1、建設(shè)行政主管部門出具的竣工驗(yàn)收備案表、拆遷安裝方案落實(shí)的合格證明； 2、規(guī)劃管理部門出具的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件全部落實(shí)的驗(yàn)收合格證明； 3、市政公用事業(yè)部門出具的供水、排水、道路準(zhǔn)予交付使用的證明； 三、商品房的交付使用條件4、園林部門出具的符合綠化標(biāo)準(zhǔn)的證明； 5、房管部門出具的物業(yè)管理已落實(shí)的合格證明； 6、供電單位出具的生活用電已納入城市供電網(wǎng)絡(luò)的證明； 7、轄區(qū)政府出具的依照規(guī)劃設(shè)計(jì)條件社區(qū)用房已落實(shí)的證明及小區(qū)物業(yè)管理已納入社區(qū)管理的證明； 8、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》； 9、規(guī)劃定點(diǎn)圖。 4、園林部門出具的符合綠化標(biāo)準(zhǔn)的證明； 第三章：建筑常識(shí)第三章：建筑常識(shí)一、建筑類專業(yè)名詞容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃用地內(nèi)建筑物的總建筑面積與項(xiàng)目總占地面積之比，即：容積率=總建筑面積/項(xiàng)目總占地面積。其中，總建筑面積是地上所有建筑面積之和。容積率是反映和衡量建筑用地使用強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，這個(gè)比值越小意味著小區(qū)容納的建筑總量越少，由此帶來較好的居住及生活環(huán)境。 一、建筑類專業(yè)名詞建筑密度：是指項(xiàng)目規(guī)劃用地內(nèi)的建筑總占地面積與項(xiàng)目總占地面積之比。即：建筑密度＝建筑總占地面積/項(xiàng)目總占地面積。建筑密度可以反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑密集程度，也是衡量居住、生活環(huán)境好壞的一個(gè)重要指標(biāo)。 建筑密度：綠化率：是指項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍內(nèi)的總綠地面積與項(xiàng)目總占地面積之比。即：綠化率＝項(xiàng)目總綠化面積/項(xiàng)目總占地面積。綠化面積應(yīng)包括公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地等面積，但不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。綠化率是反映和衡量項(xiàng)目居住環(huán)境、生態(tài)環(huán)境的一項(xiàng)重要指標(biāo)，也是消費(fèi)者普遍關(guān)注、重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目指標(biāo)。綠化率：得房率：是指套內(nèi)建筑面積與單套建筑面積之比，即：得房率＝套內(nèi)建筑面積/單套建筑面積。在建筑面積相同的情況下，不同的得房率意味著不同的實(shí)際使用面積，因此得房率是衡量單套房屋性價(jià)比的重要指標(biāo)，也是影響消費(fèi)者購買與否的關(guān)鍵因素之一。 得房率：用地紅線： 經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建設(shè)用地的界限。建筑線： 一般稱建筑控制線，是建筑物基底位置的控制線。日照間距系數(shù)：根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。用地紅線：超高層：40層以上，高度超過100米，電梯配備根據(jù)消防部門按公式計(jì)算。1．縱墻：是指沿建筑物長軸方向布置的墻；當(dāng)房地產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移時(shí)（如出售、贈(zèng)與、交換等），就當(dāng)事人所訂立的契約按房地產(chǎn)交易價(jià)格的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。6)、產(chǎn)權(quán)人為單位的，須提供企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照或機(jī)構(gòu)代碼證復(fù)印件，法人代表身份證。1)、商品房買賣合同是一種資源稅，由財(cái)政局征收。一級(jí)市場(chǎng)又稱土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)或土地批租市場(chǎng)。1、影響房地產(chǎn)價(jià)格制定的因素玄關(guān)：提高空間私密性的設(shè)置，在現(xiàn)代家居裝修中常與鞋柜、裝飾柜聯(lián)為一體。是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，承擔(dān)傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。生地：未達(dá)到“三通一平”，未規(guī)劃用途。b、按在建筑物中的方向分為該貸款利息相對(duì)較低，是購房者普遍采用的貸款方式。鋼結(jié)構(gòu)：全部用鋼柱、鋼梁組成承重骨架，一般用于工業(yè)廠房、大跨度建筑、超高層建筑等。按照地塊所處地段的好壞對(duì)某一地塊所分的等級(jí)，是衡量土地價(jià)值的重要因素。經(jīng)濟(jì)適用房在交易上有雙向限制，即購買者需符合購買條件，購買者再轉(zhuǎn)讓時(shí)需達(dá)到一定年限。5、高價(jià)格商品，由少數(shù)賣者和買者決定，流通性相對(duì)較弱；一般多層項(xiàng)目以一樓或頂樓作起步價(jià)，高層項(xiàng)目以一樓為起價(jià)。通常指某棟樓或某一期項(xiàng)目的最低單價(jià)。房屋在抵押期內(nèi)不屬于原房地產(chǎn)權(quán)利人，而屬于其它權(quán)利人的一種非正式權(quán)利。開間：是指房間的左墻壁到右墻壁之間的垂直距離，即房間橫向尺度。進(jìn)深：是指房間的前墻壁到后墻壁之間的垂直距離，即房間縱向尺度。進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但為了保證建成的住宅可以有良好的自然采光和通風(fēng)條件，住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，不宜過大。玄關(guān)：提高空間私密性的設(shè)置，在現(xiàn)代家居裝修中常與鞋柜、裝飾柜聯(lián)為一體。超高層：40層以上，高度超過100米，電梯配備根據(jù)消防部門按二、建筑分類1、按建筑用途分：生產(chǎn)性建筑、居住建筑、公共建筑生產(chǎn)性建筑：提供人們進(jìn)行生產(chǎn)活動(dòng)的建筑物，分工業(yè)建筑（如廠房等）和農(nóng)業(yè)建筑兩大類。居住建筑：提供家庭和集體生活起居用的建筑物，如住宅、宿舍、公寓等。公共建筑：提供人們各種社會(huì)活動(dòng)的建筑物，如辦公樓、影院、博物館、體育館等。二、建筑分類2、按建筑層數(shù)分：低層：1～3層，不強(qiáng)制配備電梯；多層：4～6層，不強(qiáng)制配備電梯；小高層：7～11層，強(qiáng)制配備一部電梯；高層：12-18層，強(qiáng)制配備兩部電梯；超高層：40層以上，高度超過100米，電梯配備根據(jù)消防部門按公式計(jì)算。2、按建筑層數(shù)分：其中高層建筑按建筑外觀又可分為：點(diǎn)式樓：主要是指以共用樓梯、電梯為核心，在一個(gè)層面內(nèi)各個(gè)方向布置多套住房的高層住宅，一梯多戶。板式樓：每棟樓通常由多個(gè)單元組成，每個(gè)單元有自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯，一梯兩戶。整棟大樓外觀多呈“一”字形，但也有部分板式樓因?yàn)榭紤]景觀、容積率等因素而以拐角、圍合等形狀布局。板式樓相比塔樓而言，具有通風(fēng)、采光效果好，朝向好，戶型方正、得房率高等優(yōu)點(diǎn)。其中高層建筑按建筑外觀又可分為：3、按建筑物的主要承重構(gòu)件分：木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建、鋼結(jié)構(gòu)及其它結(jié)構(gòu)。建筑的主要承重構(gòu)件為墻、柱、梁、板四個(gè)構(gòu)件。木結(jié)構(gòu)：由木板墻、木柱、木樓板、木屋頂建成的房屋，如古廟等。木結(jié)構(gòu)一般為1-2層建筑。磚木結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，木樓板、木屋頂建成的房屋，如農(nóng)村老房屋。磚木結(jié)構(gòu)一般為1-3層建筑。3、按建筑物的主要承重構(gòu)件分：木結(jié)構(gòu)、磚木結(jié)構(gòu)、磚混結(jié)構(gòu)、鋼磚混結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，鋼筋混凝土做樓板和屋頂?shù)亩鄬咏ㄖ?，如早期的多層。磚混結(jié)構(gòu)一般為4～7層建筑。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁、板承重的多層和高層建筑（又分為框架結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)）。其中高層建筑必須采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。鋼結(jié)構(gòu)：全部用鋼柱、鋼梁組成承重骨架，一般用于工業(yè)廠房、大跨度建筑、超高層建筑等。如上海的八萬人體育場(chǎng)等其它結(jié)構(gòu)：簡(jiǎn)易建筑、塑料建筑等磚混結(jié)構(gòu)：由磚（石）砌墻體，鋼筋混凝土做樓板和屋頂?shù)膲w的類型：a、按在建筑物中所處的位置分為1．外墻：外墻位于建筑物四周，是建筑物的維護(hù)構(gòu)件，起著擋風(fēng)、遮雨、保溫、隔熱、隔聲等作用；2．內(nèi)墻：內(nèi)墻位于建筑物內(nèi)部，主要起分割內(nèi)部空間的作用，也可起到一定的隔聲，防火等作用。墻體的類型：b、按在建筑物中的方向分為1．縱墻：是指沿建筑物長軸方向布置的墻；2．橫墻：是指沿建筑物短軸方向布置的墻，其中的外橫墻通常稱為山墻。b、按在建筑物中的方向分為c、按受力情況分為1.承重墻：是指直接承受梁、樓板、屋頂?shù)葌飨聛淼暮奢d的墻；2.非承重墻：是指不承受外來荷載的墻，在非承重墻中，僅承受自身重量并將其傳給基礎(chǔ)的墻，稱為承自重墻；僅起到分隔空間作用自身重量由樓板或梁來承擔(dān)的墻，稱為隔墻；在框架架構(gòu)中，墻體不承受外來荷載，其中填充柱之間的墻，稱為填充墻，懸掛在建筑物外部以裝飾作用為主的輕質(zhì)墻板組成的墻，稱為幕墻。c、按受力情況分為d、按使用的材料分為磚墻、石塊墻、小型砌塊墻、鋼筋混凝土墻。3.柱：是建筑物中直立的起支持作用的構(gòu)件，承擔(dān)傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。4.地面：是指建筑物底層的地坪，主要作用是承受，人、家具等荷載，并把這些荷載均勻的付給地基。構(gòu)成：面層、墊層、基層d、按使用的材料5.樓板：是分隔建筑物上下層空間的水平承重構(gòu)件，主要作用是承受，人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻或梁、柱、基礎(chǔ)。6.梁：是跨過空間的橫向構(gòu)件，主要起結(jié)構(gòu)承重作用，承擔(dān)其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上。5.樓板：7.屋頂：是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護(hù)構(gòu)件，由屋面、承重結(jié)構(gòu)層、保溫隔熱層和頂棚組成。8.門和窗：門主要作用是交通出入，分隔和聯(lián)系建筑空間；窗主要作用是采光、通風(fēng)及觀望。7.屋頂：三、磚混與鋼混結(jié)構(gòu)比較

結(jié)構(gòu)比較項(xiàng)目磚混結(jié)構(gòu)鋼混結(jié)構(gòu)得房率一般在85％以上一般在75～85％之間（鋼混多層除外）折舊率相對(duì)較大相對(duì)較小抗震級(jí)別7級(jí)以下7級(jí)以上耐火性和耐久性程度二級(jí)（50～100年）一級(jí)（100年以上）裝修時(shí)戶型可改造程度相對(duì)較大相對(duì)較小建造成本低高三、磚混與鋼混結(jié)構(gòu)比較四、面積概念及計(jì)算1、單套建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋公攤面積2、套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)建筑面積其中：共用墻體面積按各50％分?jǐn)?，非共用墻體按100％計(jì)；開放式陽臺(tái)建筑面積按50％計(jì)，封閉式陽臺(tái)建筑面積按100％計(jì)四、面積概念及計(jì)算3、公攤面積＝公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積 電梯井、樓梯間、垃圾道、設(shè)備間、設(shè)備室、公共門廳和過道等在功能上為整樓建筑服務(wù)的公共設(shè)施用房和管理用房均需計(jì)入公攤面積。3、公攤面積＝公攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積4、公攤系數(shù)＝公用建筑面積總和/套內(nèi)建筑面積總和對(duì)于同一棟建筑內(nèi)的所有單套房屋而言，其公攤系數(shù)為固定值。（注：以上所有面積為水平投影面積層高高于2.2米的建筑計(jì)入建筑面積，層高低于2.2M的建筑及閣樓、空中露臺(tái)、一樓花園一般贈(zèng)送）5、暫測(cè)面積：期房階段的暫測(cè)值。項(xiàng)目竣工后，由專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)定各項(xiàng)面積，產(chǎn)權(quán)登記面積以專業(yè)測(cè)繪機(jī)構(gòu)測(cè)定的面積為準(zhǔn)。4、公攤系數(shù)＝公用建筑面積總和/套內(nèi)建筑面積總和五、建筑識(shí)圖（舉例）五、建筑識(shí)圖（舉例）六、房屋裂縫產(chǎn)生的原因 裂縫產(chǎn)生的原因很多，但從產(chǎn)生的原因歸結(jié)起來可分為結(jié)構(gòu)強(qiáng)度、溫度、沉降幾大類。

六、房屋裂縫產(chǎn)生的原因 現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房。根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值?！渡唐贩渴褂谜f明書》目前銀行按揭額度一般為：住宅最高可貸70％，商業(yè)最高可貸50％。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：由鋼筋混凝土柱、梁、板承重的多層和高層建筑（又分為框架結(jié)構(gòu)、筒體結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)、框剪結(jié)構(gòu)）。進(jìn)深：是指房間的前墻壁到后墻壁之間的垂直距離，即房間縱向尺度。通常指某棟樓或某一期項(xiàng)目的最低單價(jià)。徐州目前公積金貸款最高為夫妻