購房置業(yè)破解購房合同七大霸王條款課件

【購房置業(yè)】破解購房合同七大霸王條款

樓盤網(wǎng)置業(yè)專家劉偉分析，置業(yè)過程中開發(fā)商制定的霸王條款主要體現(xiàn)在公積金貸款、收樓、辦證、面積誤差、物管等方面。劉偉歸納總結(jié)了近期出現(xiàn)的各種霸王條款，逐條進(jìn)行解讀和釋疑。雖然經(jīng)過專家指點(diǎn)，買家即使發(fā)現(xiàn)既不合【購房置業(yè)】破解購房合同七大霸王條款 樓盤網(wǎng)置業(yè)專家劉偉分析1理也不合法的地方，能夠作出的選擇最多也就是不買房。然而，對很多購房者來說，比遇到霸王條款更窩心的是買不到房，因此只好對霸王條款忍氣吞聲，除非有關(guān)監(jiān)管部門能對制定霸王條款的開發(fā)商公開披露并進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，否則開發(fā)商的霸王行為還將一直持續(xù)到賣不動(dòng)樓的時(shí)候。理也不合法的地方，能夠作出的選擇最多也就是2霸王條款一變更交樓條件，降低交樓標(biāo)準(zhǔn)

某樓盤購房合同補(bǔ)充協(xié)議約定的交樓條件為：“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，即：由勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對該單位工程質(zhì)量驗(yàn)收出具《單位（子單位）工程質(zhì)霸王條款一變更交樓條件，降低交樓標(biāo)準(zhǔn) 某樓盤購房合同補(bǔ)充協(xié)議3量竣工驗(yàn)收記錄》，取得《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》、《電梯安全檢驗(yàn)合格證》”。律師破解：

該條款的“霸王點(diǎn)”在于：對房管局示范文本要求的交樓條件作出了變更，降低了交樓標(biāo)準(zhǔn)，減輕了開發(fā)商的責(zé)任。由于大多數(shù)的購房者量竣工驗(yàn)收記錄》，取得《建筑工程消防驗(yàn)收意律師破解： 該條款4對房地產(chǎn)開發(fā)、竣工、驗(yàn)收的專業(yè)知識非常匱乏，往往在簽約時(shí)未能發(fā)現(xiàn)，自身權(quán)利受到損害而渾然不知。房管部門購房合同示范文本中明確規(guī)定的交樓條件為：1、工程竣工驗(yàn)收合格，取得建設(shè)單位出具對房地產(chǎn)開發(fā)、竣工、驗(yàn)收的專業(yè)知識非常匱乏，房管部門購房合同5的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》；

2.取得規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件;3.取得供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料。維權(quán)建議：的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》； 2.取得規(guī)劃、公安消防、人防、6

購房者簽約時(shí)多留意關(guān)于交樓標(biāo)準(zhǔn)的條款，最好以房管局示范文本的規(guī)定為準(zhǔn)，盡量避免變更交樓標(biāo)準(zhǔn)。霸王條款二

延長開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限某樓盤購房合同補(bǔ)充協(xié)議約定：開發(fā)商應(yīng)在交樓后

540

日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。 購房者簽約時(shí)多留意關(guān)于交樓標(biāo)準(zhǔn)的條款， 延長開發(fā)商的辦房產(chǎn)7律師破解：

該條款的“霸王點(diǎn)”在于：延長了開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限，減輕了開發(fā)商的責(zé)任，侵害了購房者的權(quán)利。房管部門示范文本中約定：開發(fā)商應(yīng)在交樓之日起不超過

210

個(gè)日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。維權(quán)建議：律師破解： 該條款的“霸王點(diǎn)”在于：延長了開發(fā)商的維權(quán)建議：8

購房者簽約時(shí)要特別關(guān)注關(guān)于辦理房產(chǎn)證期限的約定，注意日和日歷天的表述，盡量避免延長開發(fā)商的辦證期限，以免權(quán)利受損。霸王條款三約定房屋發(fā)生面積誤差時(shí)不退不補(bǔ)某樓盤購房合同補(bǔ)充協(xié)議約定：該商品房實(shí) 購房者簽約時(shí)要特別關(guān)注關(guān)于辦理房產(chǎn)證約定房屋發(fā)生面積誤差時(shí)9行一口價(jià)的計(jì)價(jià)方式，如房屋實(shí)測面積與《商品房買賣合同》約定面積有差異，雙方確定互不追究面積補(bǔ)償款，互不進(jìn)行多退少補(bǔ)。律師破解：

該條款的“霸王點(diǎn)”在于：約定房屋發(fā)生面積誤差時(shí)不退不補(bǔ)—發(fā)商作為建設(shè)單位，能更早行一口價(jià)的計(jì)價(jià)方式，如房屋實(shí)測面積與《商品律師破解： 該條款10更準(zhǔn)確地知道房屋的實(shí)際面積，處于優(yōu)勢地位。當(dāng)購房者取得房產(chǎn)證、知悉房屋實(shí)際面積時(shí)，即使房屋存在面積誤差，也難以向開發(fā)商主張權(quán)利，取得補(bǔ)償。在樓價(jià)高企的今天，購房者可能會(huì)面臨巨大損失。這顯然侵犯了購房者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)。更準(zhǔn)確地知道房屋的實(shí)際面積，處于優(yōu)勢地位。11

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第

14

條規(guī)定，當(dāng)房屋實(shí)測面積與購房合同約定面積有差異時(shí)，購房者與開發(fā)商可以按照合同約定的據(jù)實(shí)結(jié)算，購房者甚至有權(quán)解除合同。維權(quán)建議： 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合維權(quán)建議：12

購房者簽約時(shí)要小心審查關(guān)于面積誤差的條款，以免出現(xiàn)房屋面積誤差時(shí)難以向開發(fā)商索賠。霸王條款四限制購房者行使合同的單方解除權(quán)，加大購房者解除合同的損失某樓盤購房合同補(bǔ)充協(xié)議的約定為：商品房 購房者簽約時(shí)要小心審查關(guān)于面積誤差的限制購房者行使合同的單13項(xiàng)目變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)書面通知購房者。購房者有權(quán)在開發(fā)商發(fā)出通知之日起

15日內(nèi)作出是否解除合同的書面答復(fù)。??購房者要求解除合同的，應(yīng)配合開發(fā)商辦理相關(guān)合同解除手續(xù)，開發(fā)商應(yīng)在購房者解除合同并辦理完畢相關(guān)手續(xù)之日起

90

天內(nèi)退還已付購房款，解除合同及辦理相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用由購房者承擔(dān)。項(xiàng)目變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)書面通知購14律師破解：該條款的“霸王點(diǎn)”有三個(gè)：

1、將購房者單方解除權(quán)的行使期限嚴(yán)格限制為：開發(fā)商發(fā)出通知之日起

15

日內(nèi)。而房管局示范文本對該期限未作規(guī)定。律師破解：該條款的“霸王點(diǎn)”有三個(gè)： 1、將購房者單方解除權(quán)15

2、將開發(fā)商向購房者退還購房款的期限規(guī)定為：購房者解除合同并辦完相關(guān)手續(xù)之日起

90天內(nèi)。與房管局示范文本規(guī)定的“開發(fā)商在收到購房者解除合同通知之日起

30

天內(nèi)退還購房款”相比，大大延長了開發(fā)商退款的期限。3、免除了開發(fā)商向購房者支付利息、違約 2、將開發(fā)商向購房者退還購房款的期限規(guī)3、免除了開發(fā)商向購16金并賠償損失的義務(wù)，并且規(guī)定解除合同引起的費(fèi)用由購房者承擔(dān)，與房管局示范文本相比，免除了開發(fā)商的違約責(zé)任，使得購房者無法向開發(fā)商索賠。維權(quán)建議：購房者簽約時(shí)要謹(jǐn)慎審查關(guān)于合同解除的金并賠償損失的義務(wù)，并且規(guī)定解除合同引起的維權(quán)建議：購房者簽17條款，尤其注意合同解除權(quán)的行使期限、退款期限、利息以及違約金等內(nèi)容。霸王條款五使用專項(xiàng)維修資金的規(guī)定與法律規(guī)定不符

某樓盤的前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定：“本合同簽訂后，即視為業(yè)主授權(quán)業(yè)委會(huì)審核、批準(zhǔn)及確認(rèn)專項(xiàng)維修資金的使用。在成立業(yè)委會(huì)之前，由條款，尤其注意合同解除權(quán)的行使期限、退款期使用專項(xiàng)維修資金的183

個(gè)或

3

個(gè)以上收益業(yè)主確認(rèn)或提議，物業(yè)服務(wù)便可以使用專項(xiàng)維修資金對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造”。律師破解：

該條款的霸王點(diǎn)在于違反了《物權(quán)法》的規(guī)定?！段餀?quán)法》第

76

條規(guī)定，籌集和使用專項(xiàng)維3個(gè)或3個(gè)以上收益業(yè)主確認(rèn)或提議，物業(yè)服務(wù)律師破解： 19修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。霸王條款六擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)免責(zé)事由的范圍，免除物管責(zé)任某樓盤前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定：自業(yè)主遲延修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之?dāng)U大物業(yè)服務(wù)免責(zé)事20交付物業(yè)服務(wù)資金至清償日期間產(chǎn)生之任何損害，物業(yè)服務(wù)免責(zé)。律師破解：

該條款的霸王點(diǎn)在于擴(kuò)大了物業(yè)服務(wù)的免責(zé)范圍，免除了物業(yè)服務(wù)的責(zé)任。對業(yè)主欠繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)的，《最高人民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)交付物業(yè)服務(wù)資金至清償日期間產(chǎn)生之任何損律師破解： 該條款的21糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有權(quán)向法院起訴請求業(yè)主支付所欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)。但我國現(xiàn)行法律法規(guī)均未規(guī)定對業(yè)主欠費(fèi)期間發(fā)生的損害，物業(yè)服務(wù)可以免責(zé)。霸王條款七侵犯購房者的自主選擇權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第六條侵犯購房者的自主選22

某樓盤認(rèn)購書約定：“如認(rèn)購方采取公積金按揭（包括組合按揭），則房價(jià)需在優(yōu)惠后總房價(jià)基礎(chǔ)上上浮

8%。”律師破解：

住房公積金與商業(yè)按揭貸款、組合按揭貸款應(yīng)享有平等地位。根據(jù)消法第

9

條規(guī)定，職為購 某樓盤認(rèn)購書約定：“如認(rèn)購方采取公積金律師破解： 住房公積23房者，享有自主選擇權(quán)，有權(quán)根據(jù)自身實(shí)際情況選擇貸款方式。但是該認(rèn)購書條款中規(guī)定購房者使用公積金按揭（包括組合按揭），房價(jià)需上浮8%，實(shí)際上是對使用公積金按揭（包括組合按揭）的購房者采取不平等的待遇，變相限制購房者自主選擇使用公積金按揭（包括組合按揭）的權(quán)利，侵犯了購房者自主選擇權(quán)。房者，享有自主選擇權(quán)，有權(quán)根據(jù)自身實(shí)際情況24注意事項(xiàng)置業(yè)過程中開發(fā)商制定的霸王條款主要體現(xiàn)在公積金貸款、收樓、辦證、面積誤差、物管等方面。務(wù)必請購房者注意。注意事項(xiàng)置業(yè)過程中開發(fā)商制定的霸王條款主要體現(xiàn)在公積金貸款、25【購房置業(yè)】破解購房合同七大霸王條款

樓盤網(wǎng)置業(yè)專家劉偉分析，置業(yè)過程中開發(fā)商制定的霸王條款主要體現(xiàn)在公積金貸款、收樓、辦證、面積誤差、物管等方面。劉偉歸納總結(jié)了近期出現(xiàn)的各種霸王條款，逐條進(jìn)行解讀和釋疑。雖然經(jīng)過專家指點(diǎn)，買家即使發(fā)現(xiàn)既不合【購房置業(yè)】破解購房合同七大霸王條款 樓盤網(wǎng)置業(yè)專家劉偉分析26理也不合法的地方，能夠作出的選擇最多也就是不買房。然而，對很多購房者來說，比遇到霸王條款更窩心的是買不到房，因此只好對霸王條款忍氣吞聲，除非有關(guān)監(jiān)管部門能對制定霸王條款的開發(fā)商公開披露并進(jìn)行嚴(yán)厲處罰，否則開發(fā)商的霸王行為還將一直持續(xù)到賣不動(dòng)樓的時(shí)候。理也不合法的地方，能夠作出的選擇最多也就是27霸王條款一變更交樓條件，降低交樓標(biāo)準(zhǔn)

某樓盤購房合同補(bǔ)充協(xié)議約定的交樓條件為：“該商品房經(jīng)驗(yàn)收合格，即：由勘察單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位、監(jiān)理單位、建設(shè)單位對該單位工程質(zhì)量驗(yàn)收出具《單位（子單位）工程質(zhì)霸王條款一變更交樓條件，降低交樓標(biāo)準(zhǔn) 某樓盤購房合同補(bǔ)充協(xié)議28量竣工驗(yàn)收記錄》，取得《建筑工程消防驗(yàn)收意見書》、《電梯安全檢驗(yàn)合格證》”。律師破解：

該條款的“霸王點(diǎn)”在于：對房管局示范文本要求的交樓條件作出了變更，降低了交樓標(biāo)準(zhǔn)，減輕了開發(fā)商的責(zé)任。由于大多數(shù)的購房者量竣工驗(yàn)收記錄》，取得《建筑工程消防驗(yàn)收意律師破解： 該條款29對房地產(chǎn)開發(fā)、竣工、驗(yàn)收的專業(yè)知識非常匱乏，往往在簽約時(shí)未能發(fā)現(xiàn)，自身權(quán)利受到損害而渾然不知。房管部門購房合同示范文本中明確規(guī)定的交樓條件為：1、工程竣工驗(yàn)收合格，取得建設(shè)單位出具對房地產(chǎn)開發(fā)、竣工、驗(yàn)收的專業(yè)知識非常匱乏，房管部門購房合同30的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》；

2.取得規(guī)劃、公安消防、人防、環(huán)保部門出具的認(rèn)可文件或準(zhǔn)許使用文件;3.取得供水、供氣、供電、通郵的永久使用證明材料。維權(quán)建議：的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收報(bào)告》； 2.取得規(guī)劃、公安消防、人防、31

購房者簽約時(shí)多留意關(guān)于交樓標(biāo)準(zhǔn)的條款，最好以房管局示范文本的規(guī)定為準(zhǔn)，盡量避免變更交樓標(biāo)準(zhǔn)。霸王條款二

延長開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限某樓盤購房合同補(bǔ)充協(xié)議約定：開發(fā)商應(yīng)在交樓后

540

日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。 購房者簽約時(shí)多留意關(guān)于交樓標(biāo)準(zhǔn)的條款， 延長開發(fā)商的辦房產(chǎn)32律師破解：

該條款的“霸王點(diǎn)”在于：延長了開發(fā)商的辦房產(chǎn)證期限，減輕了開發(fā)商的責(zé)任，侵害了購房者的權(quán)利。房管部門示范文本中約定：開發(fā)商應(yīng)在交樓之日起不超過

210

個(gè)日內(nèi)辦妥房產(chǎn)證。維權(quán)建議：律師破解： 該條款的“霸王點(diǎn)”在于：延長了開發(fā)商的維權(quán)建議：33

購房者簽約時(shí)要特別關(guān)注關(guān)于辦理房產(chǎn)證期限的約定，注意日和日歷天的表述，盡量避免延長開發(fā)商的辦證期限，以免權(quán)利受損。霸王條款三約定房屋發(fā)生面積誤差時(shí)不退不補(bǔ)某樓盤購房合同補(bǔ)充協(xié)議約定：該商品房實(shí) 購房者簽約時(shí)要特別關(guān)注關(guān)于辦理房產(chǎn)證約定房屋發(fā)生面積誤差時(shí)34行一口價(jià)的計(jì)價(jià)方式，如房屋實(shí)測面積與《商品房買賣合同》約定面積有差異，雙方確定互不追究面積補(bǔ)償款，互不進(jìn)行多退少補(bǔ)。律師破解：

該條款的“霸王點(diǎn)”在于：約定房屋發(fā)生面積誤差時(shí)不退不補(bǔ)—發(fā)商作為建設(shè)單位，能更早行一口價(jià)的計(jì)價(jià)方式，如房屋實(shí)測面積與《商品律師破解： 該條款35更準(zhǔn)確地知道房屋的實(shí)際面積，處于優(yōu)勢地位。當(dāng)購房者取得房產(chǎn)證、知悉房屋實(shí)際面積時(shí)，即使房屋存在面積誤差，也難以向開發(fā)商主張權(quán)利，取得補(bǔ)償。在樓價(jià)高企的今天，購房者可能會(huì)面臨巨大損失。這顯然侵犯了購房者的自主選擇權(quán)、公平交易權(quán)。更準(zhǔn)確地知道房屋的實(shí)際面積，處于優(yōu)勢地位。36

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第

14

條規(guī)定，當(dāng)房屋實(shí)測面積與購房合同約定面積有差異時(shí)，購房者與開發(fā)商可以按照合同約定的據(jù)實(shí)結(jié)算，購房者甚至有權(quán)解除合同。維權(quán)建議： 根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合維權(quán)建議：37

購房者簽約時(shí)要小心審查關(guān)于面積誤差的條款，以免出現(xiàn)房屋面積誤差時(shí)難以向開發(fā)商索賠。霸王條款四限制購房者行使合同的單方解除權(quán)，加大購房者解除合同的損失某樓盤購房合同補(bǔ)充協(xié)議的約定為：商品房 購房者簽約時(shí)要小心審查關(guān)于面積誤差的限制購房者行使合同的單38項(xiàng)目變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)書面通知購房者。購房者有權(quán)在開發(fā)商發(fā)出通知之日起

15日內(nèi)作出是否解除合同的書面答復(fù)。??購房者要求解除合同的，應(yīng)配合開發(fā)商辦理相關(guān)合同解除手續(xù)，開發(fā)商應(yīng)在購房者解除合同并辦理完畢相關(guān)手續(xù)之日起

90

天內(nèi)退還已付購房款，解除合同及辦理相關(guān)手續(xù)的費(fèi)用由購房者承擔(dān)。項(xiàng)目變更規(guī)劃、設(shè)計(jì)的，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)書面通知購39律師破解：該條款的“霸王點(diǎn)”有三個(gè)：

1、將購房者單方解除權(quán)的行使期限嚴(yán)格限制為：開發(fā)商發(fā)出通知之日起

15

日內(nèi)。而房管局示范文本對該期限未作規(guī)定。律師破解：該條款的“霸王點(diǎn)”有三個(gè)： 1、將購房者單方解除權(quán)40

2、將開發(fā)商向購房者退還購房款的期限規(guī)定為：購房者解除合同并辦完相關(guān)手續(xù)之日起

90天內(nèi)。與房管局示范文本規(guī)定的“開發(fā)商在收到購房者解除合同通知之日起

30

天內(nèi)退還購房款”相比，大大延長了開發(fā)商退款的期限。3、免除了開發(fā)商向購房者支付利息、違約 2、將開發(fā)商向購房者退還購房款的期限規(guī)3、免除了開發(fā)商向購41金并賠償損失的義務(wù)，并且規(guī)定解除合同引起的費(fèi)用由購房者承擔(dān)，與房管局示范文本相比，免除了開發(fā)商的違約責(zé)任，使得購房者無法向開發(fā)商索賠。維權(quán)建議：購房者簽約時(shí)要謹(jǐn)慎審查關(guān)于合同解除的金并賠償損失的義務(wù)，并且規(guī)定解除合同引起的維權(quán)建議：購房者簽42條款，尤其注意合同解除權(quán)的行使期限、退款期限、利息以及違約金等內(nèi)容。霸王條款五使用專項(xiàng)維修資金的規(guī)定與法律規(guī)定不符

某樓盤的前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定：“本合同簽訂后，即視為業(yè)主授權(quán)業(yè)委會(huì)審核、批準(zhǔn)及確認(rèn)專項(xiàng)維修資金的使用。在成立業(yè)委會(huì)之前，由條款，尤其注意合同解除權(quán)的行使期限、退款期使用專項(xiàng)維修資金的433

個(gè)或

3

個(gè)以上收益業(yè)主確認(rèn)或提議，物業(yè)服務(wù)便可以使用專項(xiàng)維修資金對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修和更新、改造”。律師破解：

該條款的霸王點(diǎn)在于違反了《物權(quán)法》的規(guī)定?！段餀?quán)法》第

76

條規(guī)定，籌集和使用專項(xiàng)維3個(gè)或3個(gè)以上收益業(yè)主確認(rèn)或提議，物業(yè)服務(wù)律師破解： 44修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。霸王條款六擴(kuò)大物業(yè)服務(wù)免責(zé)事由的范圍，免除物管責(zé)任某樓盤前期物業(yè)服務(wù)合同規(guī)定：自業(yè)主遲延修資金，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專