資產評估之資產評估途徑培訓課件

汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net第二章資產評估途徑成本法中重置成本及各種貶值的估算方法收益法基本參數(shù)的確定及其計算公式市場法評估資產價值前提及具體方法汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net資產評估方法市場法收益法成本法資產評估方法是在工程技術、統(tǒng)計、會計等學科中的技術方法的基礎上，結合自身特點形成的一整套方法體系，是實現(xiàn)評定估算資產價值的技術手段。按分析原理和技術路線不同，資產評估方法可以歸納為三種基本類型汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net市場法市場法的基本涵義

市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。要有一個活躍的公開市場市場法的基本前提公開市場上要有可比的資產及其交易活動市場法的基本程序及有關指標在評估對象與參照物之間選擇比較因素指標對比、量化差異在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異綜合分析確定評估結果選擇參照物汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net市場法市場法中的具體評估方法市場法實際上是指在一種評估思路下的若干具體評估方法的集合。它們可以被分為兩大類：1直接比較法指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的方法。其計算公式為：評估對象價值＝參照物成交價格×（評估對象Ａ特征÷參照物Ａ特征）

2類比調整法該方法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該方法通過對比分析調整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算評估對象的價值。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net功能價值法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。其計算公式為：資產評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產能力÷參照物生產能力)

當然，功能價值法不僅僅表現(xiàn)為資產的生產能力這一項指標上，它還可以通過對參照物與評估對象的其他功能指標的對比，利用參照物成交價格推算出評估對象價值。市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的方法，其計算公式為：資產評估價值=參照物售價＋功能差異值＋時間差異值＋……+交易情況差異值資產評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×時間差異修正系數(shù)市場法

1、市場售價類比法2、功能價值法在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現(xiàn)為以下七種技術方法：汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成新率價格方法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。其計算公式為：資產評估價值＝參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）其中：資產的成新率＝資產的尚可使用年限÷（資產的已使用年限＋資產的尚可使用年限）此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。當然此方法略加改造也可以作為評估對象與參照物成新程度差異調整率和差異調整值的方法。是以參照物成交價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數(shù)調整估算評估對象價值的方法。其計算公式：資產評估價值＝參照物成交價格×物價變動指數(shù)此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有時間因素存在差異的情況。當然，此方法稍做調整即可作為市場售價類比方法中估測時間差異系數(shù)或時間差異值的方法。市場法3、價格指數(shù)法4、成新率價格法在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現(xiàn)為以下七種技術方法：汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本市價方法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象價值的方法。用數(shù)學式表達：

資產評估價值＝評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本）市價折扣方法是以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規(guī)定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數(shù)學式表達：資產評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）

此方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。市場法5、市價折扣法6、成本市價法在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現(xiàn)為以下七種技術方法：汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net市盈率乘數(shù)方法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘估算評估對象價值的方法。用數(shù)學式表達：資產評估價值＝評估對象收益額×參照物市盈率市場法7、市盈率乘數(shù)法在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現(xiàn)為以下七種技術方法：汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net收益法收益法的基本涵義

收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。它服從資產評估中將利求本的思路，即采用本金化和折現(xiàn)的方法判斷和估算資產價值。應用收益法必須具備的前提條件：被評估資產的預期收益折現(xiàn)率或本金化率被評估資產取得預期收益的持續(xù)時間收益法的三個基本要素：被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量被評估資產預期獲利年限可以預測資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net收益法5、分析確定評估結果4、用折現(xiàn)率或本金化率將評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值3、確定折現(xiàn)率或本金化率2、分析測算被評估對象未來預期收益1、搜集并驗證數(shù)據(jù)收益法的基本程序和基本參數(shù)三個主要經濟技術參數(shù)是：收益額、折現(xiàn)率、獲利期限

汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net收益法收益法中的主要技術方法及所用字符含義的定義收益法是在預期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為兩類：1針對評估對象未來預期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評估方法2針對評估對象預期收益額的情況劃分，分為等額收益評估方法、非等額收益法等P——評估值；t——年序號；Pt——未來第t年的評估值；Rt——未來第t年的預期收益；r——折現(xiàn)率或資本化率；rt——第t年的折現(xiàn)率或資本化率；n——收益年期；A——年金。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net收益法在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計算式：

P＝A/r（2-10）其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)資本化率固定且大于零；(3)收益年期無限。在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算式：（2-11）其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)資本化率固定且大于零；(3)收益年期有限為n。在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計算式：P＝A×n（2-12）其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)收益年期有限為n；(3)資本化率為零。

一、純收益不變汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net收益法無限年期收益。其基本公式為：

（2-13）

其成立條件是：(1)純收益在n年(含第n年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；(3)收益年期無限；(4)r大于零。有限年期收益。其計算公式為：（2-14）其成立條件是：(1)純收益在n年(含第t年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；(3)收益年期有限為N；(4)r大于零。注意：這里純收益A的收益年期是(N-n)而不是N。二、純收益在若干年后保持不變汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net收益法在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：（2－15）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期無限；(4)r大于零。在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：（2－16）其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零。在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：（2－17）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期無限；(4)r大于零。三、純收益按等差級數(shù)變化在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

（2－18）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net收益法在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：（2－19）其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期無限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：（2－20）其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：（2－21）其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期無限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。四、純收益按等比級數(shù)變化在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：（2－22）其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零；(5)0＜s≤1。有限年期收益且已知未來若干年后資產變現(xiàn)價格的條件下，有以下計算式：（2－23）其成立條件是：(1)純收益在第t年(含t年)前保持不變；(2)預知第t年的價格為Pt；(3)r大于零。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net連續(xù)復利同企業(yè)的實際經濟活動情況更為接近，對年收益比較大，計算周期比較長的評估中，應采用連續(xù)復利計算評估值，否則評估結果會偏高。假設，用普通復利計算時的年折現(xiàn)率為r（名義折現(xiàn)率），連續(xù)復利中的實際年折現(xiàn)率，即連續(xù)復利率為r0（實際折現(xiàn)率），若一年中復利次數(shù)為m，則有

式中e為自然對數(shù)的底，e=2.7183收益法連續(xù)復利

：連續(xù)復利、間斷支付的現(xiàn)值計算連續(xù)復利、間斷支付的現(xiàn)值計算，即考慮連續(xù)復利計息，現(xiàn)金流量序列為間斷，此時將代入上述普通復利計算模型中。即可得到連續(xù)復利、間斷支付情況下的各種模型。如（2-10）式為：P=（2-11）式為：P=

汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net連續(xù)復利同企業(yè)的實際經濟活動情況更為接近，對年收益比較大，計算周期比較長的評估中，應采用連續(xù)復利計算評估值，否則評估結果會偏高。收益法連續(xù)復利

：連續(xù)復利、連續(xù)支付的現(xiàn)值計算連續(xù)復利、連續(xù)支付的現(xiàn)值計算，即考慮連續(xù)復利計息，現(xiàn)金流量序列無間斷的發(fā)生，就產生了連續(xù)復利計息、連續(xù)支付的計算問題。設為連續(xù)年金，即在一年連續(xù)均勻發(fā)生的現(xiàn)金流，它是在利率為零的條件下計算出的總年金。此時可設m是個很大的自然數(shù)，每一計息周期利率是。這樣，可令m→∞，推導出普通復利現(xiàn)值模型對應的連續(xù)復利、連續(xù)支付的計算模型。以（2-11）式為例：P==

=汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法成本法的基本涵義

成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。成本法的基本思路是重建或重置被評估資產。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產時，所愿意支付的價格不會超過購建該項資產的現(xiàn)行購建成本。如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除各種貶損因素。上述評估思路可概括為：資產評估價值＝資產的重置成本－資產實體性貶值－資產功能性貶值－資產經濟性貶值汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法成本法的基本前提成本法的運用涉及到四個基本要素資產的實體性貶值資產的功能性貶值資產的經濟性貶值資產的重置成本1被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)2具備可利用的歷史資料3形成資產價值的耗費是可計量的汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法資產的重置成本資產的重置成本就是資產的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。復原重置成本

是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格及技術等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。

更新重置成本

是指采用新型材料，新的建筑或制造標準，新型設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法資產的實體性貶值資產的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產由于使用及自然力的作用導致的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。資產的功能性貶值資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。資產的經濟性貶值資產的經濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失。（2-29）汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法重置核算法價格指數(shù)法規(guī)模經濟效益指數(shù)法重置成本的估算方法各種具體方法圍繞著被評估資產的重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值四大因素采用不同的方式測算形成的。在評估實務中，人們習慣上是以估算重置成本的具體方式區(qū)別和劃分成本法中的各種具體方法。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法重置核算法

重置核算法亦稱細節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產的重置成本。在實際測算過程中又具體劃分為兩種類型，購買型和自建型。購買型是以購買資產的方式作為資產的重置過程。自建型是把自建資產作為資產重置方式，它根據(jù)重新建造資產所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產的重置成本。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法價格指數(shù)法

價格指數(shù)法是利用與資產有關的價格變動指數(shù)，將被估資產的歷史成本（賬面價值）調整為重置成本的一種方法，其計算公式為：重置成本＝資產的賬面原值×價格變動指數(shù)（2－30）

式中，價格變動指數(shù)可以是定基價格變動指數(shù)或環(huán)比價格變動指數(shù)。定基價格變動指數(shù)是評估時點的價格指數(shù)與資產購建時點的價格指數(shù)之比，即：（評估時點價格指數(shù)÷資產購建時的價格指數(shù)）×100％。環(huán)比價格變動指數(shù)可考慮按下式求得：X=(1+ａ1)×(1+ａ2)×……×(1+ａi)×100％

式中，x為環(huán)比價格變動指數(shù)；ａi為第i年環(huán)比價格指數(shù)，i=1,2,3……ｎ。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法價格指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。區(qū)別價格指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。價格指數(shù)法與重置核算法汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法規(guī)模經濟效益指數(shù)法

由于規(guī)模經濟效益的作用，資產生產能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。兩項資產的重置成本和生產能力的關系可用下列公式表示：推導可得：（2－31）汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法功能價值法功能價值法也稱生產能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，根據(jù)參照資產的重置成本及參照物與被評估資產生產能力的比例，估算被評估資產的重置成本。計算公式為：(2-32)被評估資產重置成本＝

例2-9：某重置全新的一臺機器設備價格6萬元，年產量為5000件?，F(xiàn)知被評估資產年產量為4000件，由此可以確定其重置成本：被評估資產重置成本＝4000/5000×60000

＝48000(元)汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法采用統(tǒng)計分析方法確定某類資產重置成本的步驟第一，在核實資產數(shù)量的基礎上，把全部資產按照適當標準劃分為若干類別，如房屋建筑物按結構劃分為鋼結構、鋼筋混凝土結構等第二，在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性的資產，應用功能價值法、價格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經濟效益指數(shù)方法等方法估算其重置成本第三，依據(jù)分類抽樣估算資產的重置成本額與賬面歷史成本，計算出分類資產的調整系數(shù)汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net采用統(tǒng)計分析方法確定某類資產重置成本的公式成本法例2-10：評估某企業(yè)某類通用設備，經抽樣選擇具有代表性的通用設備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性通用設備歷史成本之和為20萬元，該類通用設備賬面歷史成本之和為500萬元。則：

K=30÷20=1.5

該類通用設備重置成本＝500×1.5

＝750（萬元）其計算公式為：

k=（2－33）公式中：K為資產重置成本與歷史成本的調整系數(shù)；為某類抽樣資產的重置成本；為某類抽樣資產的歷史成本。根據(jù)調整系數(shù)K估算被評估資產的重置成本，計算公式為：被評估資產重置成本＝∑某類資產賬面歷史成本×K（2－34）某類資產賬面歷史成本可從會計記錄中取得。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法觀測法，也稱成新率法。它是指由具有專業(yè)知識和豐富經驗的工程技術人員對被評估資產的實體各主要部位進行技術鑒定，并綜合分析資產的設計、制造、使用、磨損、維護、修理、改造情況和物理壽命等因素，將評估對象與其全新狀態(tài)相比較，考察由于使用磨損和自然損耗對資產的功能、使用效率帶來的影響，判斷被評估資產的成新率，從而估算實體性貶值。計算公式為：資產實體性貶值＝重置成本×（1－實體性成新率)（2－35）實體性貶值的測算方法使用年限法

使用年限法是利用被評估資產的實際已使用年限與其總使用年限的比值來判斷其實體貶值率（程度），進而估測資產的實體性貶值。使用年限法數(shù)學式表達為：式中，實體性成新率=1-實體性貶值率（2－36）其中：總使用年限＝實際已使用年限＋尚可使用年限實際已使用年限＝名義已使用年限×資產利用率汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法資產利用率

通過資產利用率可以調整實際已使用年限與名義已使用年限的差異，資產利用率計算公式為：（2－37）

當資產利用率＞1時，表示資產超負荷運轉，資產實際已使用年限比名義已使用年限要長；當資產利用率＝1時，表示資產滿負荷運轉，資產實際已使用年限等于名義已使用年限；當資產利用率＜1時，表示開工不足，資產實際已使用年限小于名義已使用年限。

汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法資產的功能性貶值測算法

功能性貶值是由于技術相對落后造成的貶值。估算功能性貶值時，主要根據(jù)資產的效用、生產加工能力、工耗、物耗、能耗水平等功能方面的差異造成的成本增加或效益降低，相應確定功能性貶值額。

功能性貶值的估算步驟第一，將被評估資產的年運營成本與功能相同但性能更好的新資產的年運營成本進行比較第二，計算二者的差異，確定凈超額運營成本第三，估計被評估資產的剩余壽命第四，以適當?shù)恼郜F(xiàn)率將被評估資產在剩余壽命內每年的超額運營成本折現(xiàn)，這些折現(xiàn)值之和就是被評估資產功能性損耗，計算公式為：被評估資產功能性貶值額＝∑（被評估資產年凈超額運營成本×折現(xiàn)系數(shù)）（2－38）汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法資產經濟性貶值的估算資產的經濟性貶值主要表現(xiàn)為運營中的資產利用率下降，甚至閑置，并由此引起資產的運營收益減少。資產經濟性貶值率和經濟性貶值額的計算公式：經濟性貶值率=[1-(資產預計可被利用的生產能力/資產原設計生產能力)x]×100％（2－39）

式中，x為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。經濟性貶值額＝資產年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A，ｒ，ｎ)（2－40）式中，(P/A，ｒ，ｎ)為年金現(xiàn)值系數(shù)。

汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法資產經濟性貶值的估算資產的經濟性貶值主要表現(xiàn)為運營中的資產利用率下降，甚至閑置，并由此引起資產的運營收益減少。資產經濟性貶值率和經濟性貶值額的計算公式：經濟性貶值率=[1-(資產預計可被利用的生產能力/資產原設計生產能力)x]×100％（2－39）式中，x為功能價值指數(shù)，實踐中多采用經驗數(shù)據(jù)，數(shù)值一般在0.6-0.7之間。經濟性貶值額＝資產年收益損失額×(1－所得稅率)×(P/A，ｒ，ｎ)（2－40）式中，(P/A，ｒ，ｎ)為年金現(xiàn)值系數(shù)。

汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net評估方法的選擇評估方法體系的內在關系不同評估方法得出結果存在差異的原因

一是某些方法的應用前提不具備；二是分析過程有缺陷；三是結構分析有問題；四是某些支撐評估結果的信息依據(jù)出現(xiàn)失真；五是評估師的職業(yè)判斷有誤。成本法市場法收益法結構基礎比較機制預期約束如果前提條件成立，三種方法得到的結果趨同評估方法資產評估方法之間的區(qū)別由于評估的特定目的的不同，評估時市場條件上的差別，以及評估時對評估對象使用狀態(tài)設定的差異，需要評估的資產價值類型也是有區(qū)別的。評估方法由于自身的特點在評估不同類型的資產價值時，就有了效率上和直接程度上的差別，評估人員應具備選擇最直接且最有效率的評估方法完成評估任務的能力汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net評估方法的選擇評估方法的選擇要與評估目的，評估時的市場條件，被評估對象在評估過程中所處的狀態(tài)，以及由此所決定的資產評估價值類型相適應評估方法的選擇受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約評估方法的選擇受各種評估方法運用所需的數(shù)據(jù)資料及主要經濟技術參數(shù)能否搜集的制約資產評估方法的多樣性，為評估人員選擇適當?shù)脑u估方法，有效地完成評估任務提供了現(xiàn)實可能。在評估方法的選擇過程中應注意以下因素：不論選擇哪種評估方法進行評估，都應保證評估目的，評估時所依據(jù)的各種假設和條件與評估所使用的各種參數(shù)數(shù)據(jù)，及其評估結果在性質和邏輯上的一致汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net第二章資產評估途徑成本法中重置成本及各種貶值的估算方法收益法基本參數(shù)的確定及其計算公式市場法評估資產價值前提及具體方法汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net資產評估方法市場法收益法成本法資產評估方法是在工程技術、統(tǒng)計、會計等學科中的技術方法的基礎上，結合自身特點形成的一整套方法體系，是實現(xiàn)評定估算資產價值的技術手段。按分析原理和技術路線不同，資產評估方法可以歸納為三種基本類型汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net市場法市場法的基本涵義

市場法是指利用市場上同樣或類似資產的近期交易價格，經過直接比較或類比分析以估測資產價值的各種評估技術方法的總稱。要有一個活躍的公開市場市場法的基本前提公開市場上要有可比的資產及其交易活動市場法的基本程序及有關指標在評估對象與參照物之間選擇比較因素指標對比、量化差異在各參照物成交價格的基礎上調整已經量化的對比指標差異綜合分析確定評估結果選擇參照物汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net市場法市場法中的具體評估方法市場法實際上是指在一種評估思路下的若干具體評估方法的集合。它們可以被分為兩大類：1直接比較法指利用參照物的交易價格及參照物的某一基本特征直接與評估對象的同一基本特征進行比較而判斷評估對象價值的方法。其計算公式為：評估對象價值＝參照物成交價格×（評估對象Ａ特征÷參照物Ａ特征）

2類比調整法該方法并不要求參照物與評估對象必須一樣或者基本一樣。只要參照物與評估對象在大的方面基本相同或相似，該方法通過對比分析調整參照物與評估對象之間的差異，在參照物成交價格的基礎上調整估算評估對象的價值。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net功能價值法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象之間的功能差異進行調整來估算評估對象價值的方法。其計算公式為：資產評估價值=參照物成交價格×(評估對象生產能力÷參照物生產能力)

當然，功能價值法不僅僅表現(xiàn)為資產的生產能力這一項指標上，它還可以通過對參照物與評估對象的其他功能指標的對比，利用參照物成交價格推算出評估對象價值。市場售價類比法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象在功能、市場條件和銷售時間等方面的差異，通過對比分析和量化差異，調整估算出評估對象價值的方法，其計算公式為：資產評估價值=參照物售價＋功能差異值＋時間差異值＋……+交易情況差異值資產評估價值=參照物售價×功能差異修正系數(shù)×……×時間差異修正系數(shù)市場法

1、市場售價類比法2、功能價值法在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現(xiàn)為以下七種技術方法：汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成新率價格方法是以參照物的成交價格為基礎，考慮參照物與評估對象新舊程度上的差異，通過成新率調整估算出評估對象的價值。其計算公式為：資產評估價值＝參照物成交價格×（評估對象成新率÷參照物成新率）其中：資產的成新率＝資產的尚可使用年限÷（資產的已使用年限＋資產的尚可使用年限）此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有成新程度差異的情況。當然此方法略加改造也可以作為評估對象與參照物成新程度差異調整率和差異調整值的方法。是以參照物成交價格為基礎，考慮參照物的成交時間與評估對象的評估基準日之間的時間間隔對資產價值的影響，利用價格指數(shù)調整估算評估對象價值的方法。其計算公式：資產評估價值＝參照物成交價格×物價變動指數(shù)此方法一般只運用于評估對象與參照物之間僅有時間因素存在差異的情況。當然，此方法稍做調整即可作為市場售價類比方法中估測時間差異系數(shù)或時間差異值的方法。市場法3、價格指數(shù)法4、成新率價格法在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現(xiàn)為以下七種技術方法：汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本市價方法是以評估對象的現(xiàn)行合理成本為基礎，利用參照物的成本市價比率來估算評估對象價值的方法。用數(shù)學式表達：

資產評估價值＝評估對象現(xiàn)行合理成本×（參照物成交價格÷參照物現(xiàn)行合理成本）市價折扣方法是以參照物成交價格為基礎，考慮到評估對象在銷售條件、銷售時限等方面的不利因素，憑評估人員的經驗或有關部門的規(guī)定，設定一個價格折扣率來估算評估對象價值的方法。用數(shù)學式表達：資產評估價值＝參照物成交價格×（1－價格折扣率）

此方法一般只適用于評估對象與參照物之間僅存在交易條件方面差異的情況。市場法5、市價折扣法6、成本市價法在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現(xiàn)為以下七種技術方法：汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net市盈率乘數(shù)方法是以參照物的市盈率作為乘數(shù)（倍數(shù)），以此乘數(shù)與評估對象的收益額相乘估算評估對象價值的方法。用數(shù)學式表達：資產評估價值＝評估對象收益額×參照物市盈率市場法7、市盈率乘數(shù)法在具體操作過程中，直接比較法和類比調整法具體表現(xiàn)為以下七種技術方法：汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net收益法收益法的基本涵義

收益法是指通過估測被評估資產未來預期收益的現(xiàn)值來判斷資產價值的各種評估方法的總稱。它服從資產評估中將利求本的思路，即采用本金化和折現(xiàn)的方法判斷和估算資產價值。應用收益法必須具備的前提條件：被評估資產的預期收益折現(xiàn)率或本金化率被評估資產取得預期收益的持續(xù)時間收益法的三個基本要素：被評估資產的未來預期收益可以預測并可以用貨幣衡量被評估資產預期獲利年限可以預測資產擁有者獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并可以用貨幣衡量汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net收益法5、分析確定評估結果4、用折現(xiàn)率或本金化率將評估對象未來預期收益折算成現(xiàn)值3、確定折現(xiàn)率或本金化率2、分析測算被評估對象未來預期收益1、搜集并驗證數(shù)據(jù)收益法的基本程序和基本參數(shù)三個主要經濟技術參數(shù)是：收益額、折現(xiàn)率、獲利期限

汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net收益法收益法中的主要技術方法及所用字符含義的定義收益法是在預期收益還原思路下若干具體方法的集合。從大的方面來看，收益法中的具體方法可以分為兩類：1針對評估對象未來預期收益有無限期的情況劃分，分為有限期和無限期的評估方法2針對評估對象預期收益額的情況劃分，分為等額收益評估方法、非等額收益法等P——評估值；t——年序號；Pt——未來第t年的評估值；Rt——未來第t年的預期收益；r——折現(xiàn)率或資本化率；rt——第t年的折現(xiàn)率或資本化率；n——收益年期；A——年金。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net收益法在收益永續(xù)，各因素不變的條件下，有以下計算式：

P＝A/r（2-10）其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)資本化率固定且大于零；(3)收益年期無限。在收益年期有限，資本化率大于零的條件下，有以下計算式：（2-11）其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)資本化率固定且大于零；(3)收益年期有限為n。在收益年期有限，資本化率等于零的條件下，有以下計算式：P＝A×n（2-12）其成立條件是：(1)純收益每年不變；(2)收益年期有限為n；(3)資本化率為零。

一、純收益不變汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net收益法無限年期收益。其基本公式為：

（2-13）

其成立條件是：(1)純收益在n年(含第n年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；(3)收益年期無限；(4)r大于零。有限年期收益。其計算公式為：（2-14）其成立條件是：(1)純收益在n年(含第t年)以前有變化；(2)純收益在n年(不含第n年)以后保持不變；(3)收益年期有限為N；(4)r大于零。注意：這里純收益A的收益年期是(N-n)而不是N。二、純收益在若干年后保持不變汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net收益法在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：（2－15）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期無限；(4)r大于零。在純收益按等差級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：（2－16）其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零。在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：（2－17）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期無限；(4)r大于零。三、純收益按等差級數(shù)變化在純收益按等差級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：

（2－18）

其成立條件是：(1)純收益按等差級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減額為B；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net收益法在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期無限的條件下，有以下計算式：（2－19）其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期無限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。在純收益按等比級數(shù)遞增，收益年期有限的條件下，有以下計算式：（2－20）其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞增；(2)純收益逐年遞增比率為s；(3)收益年期有限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期無限的條件下，有以下計算式：（2－21）其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期無限；(4)r大于零；(5)r＞s＞0。四、純收益按等比級數(shù)變化在純收益按等比級數(shù)遞減，收益年期有限的條件下，有以下計算式：（2－22）其成立條件是：(1)純收益按等比級數(shù)遞減；(2)純收益逐年遞減比率為s；(3)收益年期有限為n；(4)r大于零；(5)0＜s≤1。有限年期收益且已知未來若干年后資產變現(xiàn)價格的條件下，有以下計算式：（2－23）其成立條件是：(1)純收益在第t年(含t年)前保持不變；(2)預知第t年的價格為Pt；(3)r大于零。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net連續(xù)復利同企業(yè)的實際經濟活動情況更為接近，對年收益比較大，計算周期比較長的評估中，應采用連續(xù)復利計算評估值，否則評估結果會偏高。假設，用普通復利計算時的年折現(xiàn)率為r（名義折現(xiàn)率），連續(xù)復利中的實際年折現(xiàn)率，即連續(xù)復利率為r0（實際折現(xiàn)率），若一年中復利次數(shù)為m，則有

式中e為自然對數(shù)的底，e=2.7183收益法連續(xù)復利

：連續(xù)復利、間斷支付的現(xiàn)值計算連續(xù)復利、間斷支付的現(xiàn)值計算，即考慮連續(xù)復利計息，現(xiàn)金流量序列為間斷，此時將代入上述普通復利計算模型中。即可得到連續(xù)復利、間斷支付情況下的各種模型。如（2-10）式為：P=（2-11）式為：P=

汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net連續(xù)復利同企業(yè)的實際經濟活動情況更為接近，對年收益比較大，計算周期比較長的評估中，應采用連續(xù)復利計算評估值，否則評估結果會偏高。收益法連續(xù)復利

：連續(xù)復利、連續(xù)支付的現(xiàn)值計算連續(xù)復利、連續(xù)支付的現(xiàn)值計算，即考慮連續(xù)復利計息，現(xiàn)金流量序列無間斷的發(fā)生，就產生了連續(xù)復利計息、連續(xù)支付的計算問題。設為連續(xù)年金，即在一年連續(xù)均勻發(fā)生的現(xiàn)金流，它是在利率為零的條件下計算出的總年金。此時可設m是個很大的自然數(shù)，每一計息周期利率是。這樣，可令m→∞，推導出普通復利現(xiàn)值模型對應的連續(xù)復利、連續(xù)支付的計算模型。以（2-11）式為例：P==

=汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法成本法的基本涵義

成本法是指首先估測被評估資產的重置成本，然后估測被評估資產業(yè)已存在的各種貶損因素，并將其從重置成本中予以扣除而得到被評估資產價值的各種評估方法的總稱。成本法的基本思路是重建或重置被評估資產。在條件允許的情況下，任何潛在的投資者在決定投資某項資產時，所愿意支付的價格不會超過購建該項資產的現(xiàn)行購建成本。如果投資對象并非全新，投資者所愿支付的價格會在投資對象全新的購建成本的基礎上扣除各種貶損因素。上述評估思路可概括為：資產評估價值＝資產的重置成本－資產實體性貶值－資產功能性貶值－資產經濟性貶值汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法成本法的基本前提成本法的運用涉及到四個基本要素資產的實體性貶值資產的功能性貶值資產的經濟性貶值資產的重置成本1被評估資產處于繼續(xù)使用狀態(tài)或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)2具備可利用的歷史資料3形成資產價值的耗費是可計量的汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法資產的重置成本資產的重置成本就是資產的現(xiàn)行再取得成本。具體來說，重置成本又分為復原重置成本和更新重置成本兩種。復原重置成本

是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格及技術等，以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產所發(fā)生的費用。

更新重置成本

是指采用新型材料，新的建筑或制造標準，新型設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產所需的費用。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法資產的實體性貶值資產的實體性貶值亦稱有形損耗，是指資產由于使用及自然力的作用導致的物理性能的損耗或下降而引起的資產的價值損失。資產的功能性貶值資產的功能性貶值是指由于技術進步引起的資產功能相對落后而造成的資產價值損失。資產的經濟性貶值資產的經濟性貶值是指由于外部條件的變化引起資產閑置、收益下降等而造成的資產價值損失。（2-29）汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法重置核算法價格指數(shù)法規(guī)模經濟效益指數(shù)法重置成本的估算方法各種具體方法圍繞著被評估資產的重置成本、實體性貶值、功能性貶值和經濟性貶值四大因素采用不同的方式測算形成的。在評估實務中，人們習慣上是以估算重置成本的具體方式區(qū)別和劃分成本法中的各種具體方法。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法重置核算法

重置核算法亦稱細節(jié)分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，根據(jù)重新取得資產所需的費用項目，逐項計算然后累加得到資產的重置成本。在實際測算過程中又具體劃分為兩種類型，購買型和自建型。購買型是以購買資產的方式作為資產的重置過程。自建型是把自建資產作為資產重置方式，它根據(jù)重新建造資產所需的料、工、費及必要的資金成本和開發(fā)者的合理收益等分析和計算出資產的重置成本。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法價格指數(shù)法

價格指數(shù)法是利用與資產有關的價格變動指數(shù)，將被估資產的歷史成本（賬面價值）調整為重置成本的一種方法，其計算公式為：重置成本＝資產的賬面原值×價格變動指數(shù)（2－30）

式中，價格變動指數(shù)可以是定基價格變動指數(shù)或環(huán)比價格變動指數(shù)。定基價格變動指數(shù)是評估時點的價格指數(shù)與資產購建時點的價格指數(shù)之比，即：（評估時點價格指數(shù)÷資產購建時的價格指數(shù)）×100％。環(huán)比價格變動指數(shù)可考慮按下式求得：X=(1+ａ1)×(1+ａ2)×……×(1+ａi)×100％

式中，x為環(huán)比價格變動指數(shù)；ａi為第i年環(huán)比價格指數(shù)，i=1,2,3……ｎ。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法價格指數(shù)法估算的重置成本，僅考慮了價格變動因素，因而確定的是復原重置成本；而重置核算法既考慮了價格因素，也考慮了生產技術進步和勞動生產率的變化因素，因而可以估算復原重置成本和更新重置成本。區(qū)別價格指數(shù)法建立在不同時期的某一種或某類甚至全部資產的物價變動水平上；而重置核算法建立在現(xiàn)行價格水平與購建成本費用核算的基礎上。價格指數(shù)法與重置核算法汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法規(guī)模經濟效益指數(shù)法

由于規(guī)模經濟效益的作用，資產生產能力和成本之間只成同方向變化，而不是等比例變化。兩項資產的重置成本和生產能力的關系可用下列公式表示：推導可得：（2－31）汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法功能價值法功能價值法也稱生產能力比例法。這種方法是尋找一個與被評估資產相同或相似的資產為參照物，根據(jù)參照資產的重置成本及參照物與被評估資產生產能力的比例，估算被評估資產的重置成本。計算公式為：(2-32)被評估資產重置成本＝

例2-9：某重置全新的一臺機器設備價格6萬元，年產量為5000件。現(xiàn)知被評估資產年產量為4000件，由此可以確定其重置成本：被評估資產重置成本＝4000/5000×60000

＝48000(元)汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net成本法采用統(tǒng)計分析方法確定某類資產重置成本的步驟第一，在核實資產數(shù)量的基礎上，把全部資產按照適當標準劃分為若干類別，如房屋建筑物按結構劃分為鋼結構、鋼筋混凝土結構等第二，在各類資產中抽樣選擇適量具有代表性的資產，應用功能價值法、價格指數(shù)法、重置核算法或規(guī)模經濟效益指數(shù)方法等方法估算其重置成本第三，依據(jù)分類抽樣估算資產的重置成本額與賬面歷史成本，計算出分類資產的調整系數(shù)汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.net采用統(tǒng)計分析方法確定某類資產重置成本的公式成本法例2-10：評估某企業(yè)某類通用設備，經抽樣選擇具有代表性的通用設備5臺，估算其重置成本之和為30萬元，而該5臺具有代表性通用設備歷史成本之和為20萬元，該類通用設備賬面歷史成本之和為500萬元。則：

K=30÷20=1.5

該類通用設備重置成本＝500×1.5

＝750（萬元）其計算公式為：

k=（2－33）公式中：K為資產重置成本與歷史成本的調整系數(shù)；為某類抽樣資產的重置成本；為某類抽樣資產的歷史成本。根據(jù)調整系數(shù)K估算被評估資產的重置成本，計算公式為：被評估資產重置成本＝∑某類資產賬面歷史成本×K（2－34）某類資產賬面歷史成本可從會計記錄中取得。汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.ne汪海粟中南財經政法大學whaisu@163.n