資產(chǎn)評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估課件

資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)講解資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)講解1主要內(nèi)容：

第一部分總體情況說(shuō)明第二部分準(zhǔn)則內(nèi)容講解

主要內(nèi)容：第一部分總體情況說(shuō)明2第一部分總體情況說(shuō)明

一、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的特點(diǎn)充分借鑒、增進(jìn)所需，緊緊圍繞評(píng)估實(shí)踐需要按照具體準(zhǔn)則定位，重點(diǎn)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)操作和披露要求（準(zhǔn)則體系第二層）。借鑒國(guó)際評(píng)估組織關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)規(guī)定（IVS、USPAP、RICSPVM）。在具體的評(píng)估方法上充分借鑒我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范與土地估價(jià)規(guī)程的有關(guān)內(nèi)容。突出資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)特點(diǎn)，體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的新需求（隱蔽不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查、利用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告關(guān)注事項(xiàng)、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、構(gòu)筑物的評(píng)估）。根據(jù)新頒布物權(quán)法，對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整(住宅用地自動(dòng)續(xù)期)。第一部分總體情況說(shuō)明

一、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的特點(diǎn)充分借鑒、3“總則”主要內(nèi)容（共5條）制定目的和依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的定義不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的定義和適用范圍“基本要求”主要內(nèi)容（共7條）不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則與其他準(zhǔn)則的關(guān)系從事不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備專業(yè)勝任能力應(yīng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬不動(dòng)產(chǎn)限制條件的依據(jù)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)合法前提下的最優(yōu)利用形式進(jìn)行評(píng)估對(duì)現(xiàn)行相關(guān)國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的參考等二、準(zhǔn)則的主要內(nèi)容（7章45條）“總則”主要內(nèi)容（共5條）二、準(zhǔn)則的主要內(nèi)容（7章45條）4“操作要求”主要內(nèi)容（共9條）評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、前提假設(shè)價(jià)值類型、不動(dòng)產(chǎn)組成部分對(duì)價(jià)值的影響設(shè)備安裝工程與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查構(gòu)筑物類不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)查要求不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系與租約限制利用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)報(bào)告等“操作要求”主要內(nèi)容（共9條）5“評(píng)估方法”主要內(nèi)容（共12條）市場(chǎng)法（共3條）收益法（共3條）成本法（共3條）假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法（各1條）相關(guān)基本要求“評(píng)估方法”主要內(nèi)容（共12條）6“企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”主要內(nèi)容（共7條）企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算形式企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響企業(yè)價(jià)值評(píng)估中不動(dòng)產(chǎn)假設(shè)和限制條件不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與企業(yè)核算的關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與對(duì)企業(yè)價(jià)值貢獻(xiàn)的關(guān)系企業(yè)擁有的不同用途不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值差異（溢余不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的判斷）“企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”主要內(nèi)容（共7條）7“披露要求”主要內(nèi)容（共4條）評(píng)估報(bào)告的披露以及總體要求“附則”（共1條）明確準(zhǔn)則生效日期資產(chǎn)評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估課件8三、重要事項(xiàng)說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)的定義《物權(quán)法》規(guī)定，物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)?！顿Y產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》中將建筑物描述為：是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。本準(zhǔn)則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義是從不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個(gè)方面進(jìn)行總結(jié)的，是物與物權(quán)的統(tǒng)一，即定義為：土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)的權(quán)益。三、重要事項(xiàng)說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)的定義9采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式清查不動(dòng)產(chǎn)的說(shuō)明

不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中，采取現(xiàn)場(chǎng)逐個(gè)調(diào)查的方式，確定不動(dòng)產(chǎn)是否存在、明確不動(dòng)產(chǎn)存在狀態(tài)，是十分必要的。但在相對(duì)特殊的情況下，對(duì)于具有同規(guī)格、重復(fù)性高的不動(dòng)產(chǎn)（如：管線、廊架等），由于地域跨度大，客觀上不便于完全進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，此時(shí)應(yīng)分析采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的可行性，通過(guò)合理設(shè)計(jì)調(diào)查方式，安排適量的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查數(shù)量與比例，同時(shí)應(yīng)分析可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并采取其他有效措施，以保證調(diào)查的充分性。謹(jǐn)慎采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式，避免盲目使用或?yàn)E用。采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式清查不動(dòng)產(chǎn)的說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估10企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

準(zhǔn)則安排專門(mén)的章節(jié)對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行了規(guī)定，包括：企業(yè)擁有不動(dòng)產(chǎn)的形式與對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)核算科目企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際使用方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響企業(yè)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估相關(guān)條件和假設(shè)的影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵與企業(yè)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)財(cái)務(wù)核算之間的關(guān)系溢余不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值判斷應(yīng)考慮的主要因素這些內(nèi)容是企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)的總結(jié)。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

準(zhǔn)則安排專門(mén)的章節(jié)對(duì)11物權(quán)法中住宅用地年限的相關(guān)規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的影響《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。根據(jù)此規(guī)定，無(wú)論自動(dòng)續(xù)期是否存在繳納相關(guān)費(fèi)用的問(wèn)題，從法律上講，住宅建設(shè)用地的期限不應(yīng)對(duì)建筑物使用產(chǎn)生影響。準(zhǔn)則對(duì)物權(quán)法中這一規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的影響作出了相應(yīng)的規(guī)定和提示（第27條和第31條）。物權(quán)法中住宅用地年限的相關(guān)規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的影響《物權(quán)12第二部分準(zhǔn)則內(nèi)容講解第一章總則第一條為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，制定本準(zhǔn)則。本條是準(zhǔn)則制定的目的和依據(jù)。

第二部分準(zhǔn)則內(nèi)容講解第一章總則13第二條

本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。

從不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個(gè)方面進(jìn)行歸納，是物與物權(quán)的統(tǒng)一。借鑒了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）對(duì)房地產(chǎn)的定義。第二條本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他14

第三條本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程，包括單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估不僅包括單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，而且包括企業(yè)價(jià)值中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。這是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。第三條本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值15

第四條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。本條是準(zhǔn)則強(qiáng)制性遵照?qǐng)?zhí)行的規(guī)定。

第五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，可以參照本準(zhǔn)則。

對(duì)于與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)的非強(qiáng)制性執(zhí)行的規(guī)定，屬于推薦執(zhí)行。本準(zhǔn)則不僅對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)有規(guī)范作用，對(duì)于與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)也有一定的指導(dǎo)意義。第四條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守16第二章基本要求第六條至第十二條，共七條，主要是對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相對(duì)基礎(chǔ)的要求。第六條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則，并考慮其他評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。本條是關(guān)于注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)的守法性與合規(guī)性的要求。第二章基本要求第六條至第十二條，共七條，主要是對(duì)注17第七條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具備從事不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)勝任能力。

《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師專業(yè)勝任能力專門(mén)作為一章（第三章）進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)定，由此可見(jiàn)專業(yè)勝任能力的重要性。專業(yè)勝任能力要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)接受專門(mén)的教育和培訓(xùn)，具備勝任不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的專業(yè)知識(shí)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。第七條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備18

第八條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估對(duì)象，根據(jù)評(píng)估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法，形成合理的評(píng)估結(jié)論。

本條是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的總體要求。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，首先需要明確具體評(píng)估對(duì)象，根據(jù)具體的評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)等相關(guān)條件確定適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型。然后恰當(dāng)運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法，得到合理的評(píng)估結(jié)論。第八條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確19

第九條

注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬，要求委托方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。本條是關(guān)于注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注的要求。不動(dòng)產(chǎn)是物與權(quán)的統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利與權(quán)益狀況存在多種形式，不同的權(quán)利與權(quán)益狀況影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。界定與區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利與權(quán)益狀況是對(duì)評(píng)估對(duì)象的具體判斷。第九條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注20

第十條不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)在評(píng)估對(duì)象符合使用管制要求的情況下進(jìn)行。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)使用的限制條件，應(yīng)當(dāng)以有關(guān)部門(mén)依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)該滿足合法性原則，應(yīng)該以有關(guān)部門(mén)依法確定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等為依據(jù)。不同的使用條件，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值有較大的影響，因此在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)該根據(jù)該等技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行估算，并在評(píng)估報(bào)告中充分披露這些技術(shù)指標(biāo)情況。第十條不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)在評(píng)估對(duì)象符合使用管制要求的21

第十一條當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)存在多種利用方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合法的前提下，以最優(yōu)利用方式進(jìn)行評(píng)估。最優(yōu)利用方式指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能使委估不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。一般情況下，獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)的最優(yōu)利用方式，僅考慮不動(dòng)產(chǎn)自身的最優(yōu)利用即可；但在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)的最優(yōu)利用方式，還應(yīng)充分關(guān)注出于整體企業(yè)價(jià)值的考慮而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)自身最優(yōu)利用產(chǎn)生的影響，并據(jù)此進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)定。第十一條當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)存在多種利用方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合法的22第十二條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所采用的評(píng)估方法可以參考相關(guān)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

本條是關(guān)于《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》與其他相關(guān)規(guī)范性文件的關(guān)系。目前除了中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》以外，還有推薦性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）。

第十二條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所采用的評(píng)23第三章操作要求

第十三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托方明確不動(dòng)產(chǎn)包含的內(nèi)容和評(píng)估結(jié)果的預(yù)期用途，確定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估目的。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估對(duì)象，可以是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的部分權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估目的包括不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險(xiǎn)、稅收、征收、征用、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，以及財(cái)務(wù)報(bào)告目的等。

不動(dòng)產(chǎn)全部的權(quán)益是指不受任何其他權(quán)益或財(cái)產(chǎn)限制的所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)的部分權(quán)益一般可分為兩種情形:一種是分割的權(quán)益，即不動(dòng)產(chǎn)的某部分權(quán)益，如租賃權(quán)等；另一種是對(duì)部分不動(dòng)產(chǎn)擁有權(quán)益，即未將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行物理分割，而對(duì)其中部分的不動(dòng)產(chǎn)擁有權(quán)益。第三章操作要求第十三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行24

第十四條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)全面了解不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌握評(píng)估對(duì)象的主要特征。不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物狀況一般包括：土地的面積、四至、寬度、深度、形狀、地形、地質(zhì)、土壤及地基狀況、用途、容積率、地面附著物情況等；建筑物的面積、體積、高度、層數(shù)、寬度、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施、施工質(zhì)量、維修養(yǎng)護(hù)、建筑物是否與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)等。不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益狀況一般包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)的年限；建筑物的權(quán)屬、不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定的其他權(quán)利狀況以及法律限制等。不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域狀況一般包括：商服配套、道路通達(dá)、交通便捷、城市設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)配套和環(huán)境狀況等。第十四條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)全25

第十五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的和不動(dòng)產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設(shè)。評(píng)估假設(shè)影響因素：資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特定目的評(píng)估對(duì)象自身的功能、權(quán)利條件、評(píng)估時(shí)點(diǎn)的使用狀態(tài)評(píng)估市場(chǎng)條件的宏觀限定（規(guī)劃）情況產(chǎn)權(quán)變動(dòng)后評(píng)估對(duì)象的可能用途、利用方式和利用效果資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的價(jià)值類型和價(jià)值目標(biāo)等第十五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根26

第十六條不動(dòng)產(chǎn)組成部分的價(jià)值存在相互影響關(guān)系。建筑物對(duì)于其所占有的土地使用權(quán)存在價(jià)值減損的可能。如果建筑物對(duì)于其所占有的土地使用權(quán)存在價(jià)值減損情形，評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)合理計(jì)算該損失金額并加以扣除。

本條要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師理解和掌握不動(dòng)產(chǎn)均衡原理，以及該原理對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的作用。建筑物與土地相比較，若規(guī)模過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，其組合都不是均衡狀態(tài)，該不動(dòng)產(chǎn)的效用都不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。第十六條不動(dòng)產(chǎn)組成部分的價(jià)值存在相互影響關(guān)系。建27

第十七條對(duì)于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的不動(dòng)產(chǎn)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注設(shè)備安裝工程與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系，合理進(jìn)行區(qū)分，并應(yīng)當(dāng)考慮機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。

通常有兩類設(shè)備與不動(dòng)產(chǎn)存在直接的關(guān)系：第一類是為不動(dòng)產(chǎn)使用者提供舒適、便利等必要條件的設(shè)備，如采暖系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)等。第二類是與生產(chǎn)程序有關(guān)的固定設(shè)備，如大型生產(chǎn)裝置、生產(chǎn)線、汽電油路等。第一類設(shè)備，作為不動(dòng)產(chǎn)主要功能的保障措施，附屬于不動(dòng)產(chǎn)，可作為不動(dòng)產(chǎn)的組成部分;第二類設(shè)備一般是具有特殊功能和設(shè)計(jì)特征的，可獨(dú)立發(fā)揮其生產(chǎn)作用的資產(chǎn)，不是不動(dòng)產(chǎn)的組成部分。第十七條對(duì)于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的不動(dòng)28

第十八條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，一般情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)所評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，明確不動(dòng)產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如果采用抽樣等方法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無(wú)法進(jìn)行實(shí)地查看的部分，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以恰當(dāng)披露。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)盡可能的進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。但在相對(duì)特殊的情況下，對(duì)于具有同規(guī)格、重復(fù)性高的不動(dòng)產(chǎn)——管線、廊架等，由于地域跨度大，客觀上不便于完全進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，此時(shí)可以通過(guò)分析采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的可行性，合理設(shè)計(jì)調(diào)查方式，并分析調(diào)查方式可能形成的風(fēng)險(xiǎn)，安排適量的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查數(shù)量與比例，同時(shí)采取其他有效措施，以保證調(diào)查的充分性。第十八條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，一般情29

從準(zhǔn)則的要求看，其實(shí)質(zhì)就是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師若采用非全面的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式，無(wú)論采取何種具體方式，都應(yīng)當(dāng)能夠確定其合理性，并控制其可能的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)謹(jǐn)慎采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式，避免盲目使用或?yàn)E用。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無(wú)法進(jìn)行實(shí)地查看的部分，如水下工程、海底工程、地下管線等，在不能進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的情況下，應(yīng)當(dāng)采取諸如查閱建設(shè)資料、資產(chǎn)管理和工程安全質(zhì)量檢測(cè)資料等適當(dāng)措施加以判斷。并在報(bào)告中予以恰當(dāng)披露。從準(zhǔn)則的要求看，其實(shí)質(zhì)就是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師若采用非30評(píng)估對(duì)象的調(diào)查程度對(duì)所獲得信息的真實(shí)性、完整性等都會(huì)有不同程度的影響，評(píng)估師必須判斷這些因素對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度，應(yīng)以獲得真實(shí)、全面的信息作為確定調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)，而不得以工作量或工作的難易程度作為確定調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)。由于情況復(fù)雜或客觀條件的限制，存在一些在較短時(shí)間無(wú)法查清的事項(xiàng)，評(píng)估師可以在報(bào)告中聲明。但是，評(píng)估師必須判斷上述事項(xiàng)的重要性，并在報(bào)告中披露評(píng)估師為該事項(xiàng)所做的努力以及該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。不能以聲明的方式規(guī)避勤勉盡責(zé)的義務(wù)。評(píng)估對(duì)象的調(diào)查程度對(duì)所獲得信息的真實(shí)性、完整性等都會(huì)31

第十九條對(duì)于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動(dòng)產(chǎn)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值特性和資產(chǎn)特點(diǎn)，通過(guò)設(shè)計(jì)概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)資料，結(jié)合對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)查看，了解不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費(fèi)用分?jǐn)?、建設(shè)周期以及收益等情況。本條是要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)于具有特殊功能和資產(chǎn)規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)特征明顯、價(jià)值量較大的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)注重掌握相關(guān)建設(shè)資料，把握不動(dòng)產(chǎn)的主要構(gòu)成和特征。由于這類不動(dòng)產(chǎn)通常具有較強(qiáng)的專業(yè)性，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以借鑒和利用相關(guān)專業(yè)人士所提供的專業(yè)意見(jiàn)，幫助了解和掌握不動(dòng)產(chǎn)的主要特征和價(jià)值構(gòu)成。第十九條對(duì)于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動(dòng)產(chǎn)，32

第二十條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和動(dòng)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。

相鄰關(guān)系是不動(dòng)產(chǎn)相互影響特性的一個(gè)重要表現(xiàn)形式。不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)，其利用通常會(huì)對(duì)周?chē)牟粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)生影響。反過(guò)來(lái)，周?chē)粍?dòng)產(chǎn)的利用狀況也會(huì)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生影響。租約限制是指不動(dòng)產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)已簽訂租賃合同，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利受到已簽訂合同關(guān)系的約束。動(dòng)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的影響是直接的，如存放了特殊性質(zhì)的存貨對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的影響等。第二十條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)33

第二十一條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在利用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的分析和判斷，合理加以利用。比較分析的主要內(nèi)容包括：評(píng)估目的評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估對(duì)象和范圍不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況價(jià)值定義評(píng)估假設(shè)、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法與評(píng)估過(guò)程等。第二十一條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在利用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)出34第四章評(píng)估方法

第二十二條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法以及假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。評(píng)估目的與評(píng)估方法的關(guān)系分析適用性合理選擇評(píng)估方法評(píng)估方法與評(píng)估值間的關(guān)系具體評(píng)估方法的多樣性第四章評(píng)估方法第二十二條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)35第二十三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例。收集交易實(shí)例的信息一般包括：（一）交易實(shí)例的基本狀況，主要有：名稱、坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周?chē)h(huán)境等；（二）成交日期；（三）成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式；（四）付款方式；（五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動(dòng)機(jī)等。第二十三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，36

本條是要求在采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例。足夠的不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)例資料，是運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的先決條件。一般搜集不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)例的途徑有：

1、查閱政府有關(guān)部門(mén)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的申報(bào)登記資料；2、查閱各種報(bào)刊雜志等媒體上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息；3、以購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)者的身份，與經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，了解各種信息；4、通過(guò)各類房地產(chǎn)交易展示會(huì)，索取資料，掌握信息；5、同行之間相互提供信息資料；在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行實(shí)地考察。本條是要求在采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交37

第二十四條用作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與評(píng)估對(duì)象類似；（二）成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近；（三）交易類型與評(píng)估目的吻合；（四）成交價(jià)格為正常價(jià)格或者可修正為正常價(jià)格。

類似不動(dòng)產(chǎn)，一般是用途、結(jié)構(gòu)、所處地段或區(qū)域相同。成交日期與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)當(dāng)相近。。交易類型與評(píng)估目的吻合。成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。第二十四條用作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備下列條件：38

第二十五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正和不動(dòng)產(chǎn)狀況修正。交易情況修正是將參照物實(shí)際交易情況下的價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)值。交易日期修正是將參照物成交日期的價(jià)格修正為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)狀況修正是將參照物狀況下的價(jià)格修正為評(píng)估對(duì)象狀況下的價(jià)值，可以分為區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正和不動(dòng)產(chǎn)狀況修正。

交易情況修正：利害關(guān)系、急于購(gòu)買(mǎi)或出售、特殊偏好、相鄰關(guān)系、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)等。交易日期修正：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。區(qū)域狀況修正：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、配套、規(guī)劃限制等。權(quán)益狀況修正：所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格、土地權(quán)利狀況。實(shí)物狀況修正：建筑面積、成新程度、使用率、樓層、朝向、室內(nèi)裝修、物業(yè)管理水平、車(chē)位狀況。第二十五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)39第二十六條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解：（一）不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；（二）不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)與量化；（三）不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)收益應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)本身帶來(lái)的收益；（四）不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)收益包含有形收益和無(wú)形收益。收益法應(yīng)用的前提：有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益、未來(lái)收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)與量化；不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)收益應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)本身帶來(lái)的收益，區(qū)別企業(yè)收益；在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無(wú)形收益第二十六條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)40首先要收集與評(píng)估對(duì)象及所處市場(chǎng)條件相關(guān)的信息，如涉及有效毛收入、合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和市場(chǎng)收益率水平等，并以此作為評(píng)估工作的基礎(chǔ)。只有在獲得相關(guān)可靠信息的基礎(chǔ)上，才能依據(jù)本條規(guī)定的步驟對(duì)評(píng)估對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值做出正確的判斷。有形收益是由不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益。無(wú)形收益是指不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)的間接利益，例如安全感、自豪感、提高聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)融資能力等。但要注意有些無(wú)形收益可能考慮在折現(xiàn)率中，因此要與折現(xiàn)率銜接起來(lái)，不能重復(fù)。首先要收集與評(píng)估對(duì)象及所處市場(chǎng)條件相關(guān)的信息，如涉及41

第二十七條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。收益期限：土地使用權(quán)與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限或法定年限對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收益期限的影響。凈收益：應(yīng)當(dāng)對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀、合理的預(yù)期。折現(xiàn)率：折現(xiàn)率與收益口徑的匹配。收益期限：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期限與土地使用權(quán)剩余期限（1）同時(shí)結(jié)束；（2）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束；（3）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。第二十七條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，42針對(duì)建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值而言建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束：不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值＝以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值＋建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束1、土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值＝以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值＋土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的價(jià)值2、土地使用權(quán)出讓合同已約定不可續(xù)期以土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)的收益期限，選用收益期限為有限年的公式計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。針對(duì)建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值而言43收益法、折現(xiàn)率不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類型的不動(dòng)產(chǎn)，同一類型不動(dòng)產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型（例如期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益）、基于合同租金的收益和基于市場(chǎng)租金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押貸款收益和自有租金收益，由于風(fēng)險(xiǎn)不同，折現(xiàn)率是不盡相同的。收益法、折現(xiàn)率44

第二十八條運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正?？陀^的租金，并在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。租約有效解除租約的風(fēng)險(xiǎn)與成本第二十八條運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有租約限制的，租45

第二十九條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用成本法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)，估算重置成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解：（一）重置成本采用客觀成本；（二）不動(dòng)產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算、然后加總的評(píng)估方式時(shí)，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng)在兩者之間合理劃分或者分?jǐn)?，避免重?fù)計(jì)算或者漏算；（三）不動(dòng)產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當(dāng)評(píng)估對(duì)象為具有特定歷史文化價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量采用復(fù)原重置成本。

第二十九條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用成本法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)，估46客觀成本：正常、合理，剔除不合理因素。土地使用權(quán)與建筑物分別估算：土地開(kāi)發(fā)與建筑物建造相關(guān)成本應(yīng)當(dāng)合理劃分或者分?jǐn)?，避免重?fù)計(jì)算或者漏算不動(dòng)產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。具有特定歷史文化價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，從其歷史文化價(jià)值角度看，應(yīng)當(dāng)盡量采用復(fù)原重置成本。理解成本與投資利潤(rùn)的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估課件47

第三十條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所涉及的土地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限及設(shè)施設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限進(jìn)行分析判斷，合理確定不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命年限。土地使用權(quán)法定年限建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命年限判斷的原則：建筑物與土地，起始時(shí)點(diǎn)，孰短原則第三十條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所涉及的土地使48

第三十一條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)綜合考慮建筑物已使用年限、經(jīng)濟(jì)壽命年限和土地使用權(quán)剩余年限的影響。確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。第三十一條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)49要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素。實(shí)體性貶值：功能性貶值：不動(dòng)產(chǎn)整體經(jīng)濟(jì)性貶值：外部原因引起對(duì)于住宅，根據(jù)物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定確定住宅用途建筑物實(shí)體性貶值時(shí)，應(yīng)當(dāng)考慮土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期的影響。當(dāng)土地使用權(quán)自動(dòng)續(xù)期時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命年限確定其貶值額。要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素。50舉例：建筑物貶值所采用的建筑物經(jīng)濟(jì)壽命遇到下列情況：（1）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用期限結(jié)束的，應(yīng)當(dāng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算貶值。假設(shè)是在出讓土地上建造的普通商品住宅，土地使用權(quán)出讓年限為70年，建設(shè)期為2年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)按照50年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命）而不是52年（2＋50）、68年（70-2）或70年（土地使用期限）計(jì)算建筑物貶值。假設(shè)是一幢舊辦公樓，在其建成15年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年。在這種情況下，應(yīng)當(dāng)按照60年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命）而不是45年（60－15）、50年（土地使用期限）或65年（50＋15）計(jì)算建筑物貶值。舉例：51

（2）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分為在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期兩種情況。對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計(jì)算建筑物貶值。對(duì)于在土地使用權(quán)出讓合同中已約定不可續(xù)期的，應(yīng)當(dāng)按照建筑物經(jīng)濟(jì)壽命減去其晚于土地使用期限的那部分壽命后的壽命計(jì)算建筑物貶值。

（2）建筑物經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分為在土地使用52舉例：1、假設(shè)是一幢在出讓土地上建造的商場(chǎng)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建設(shè)期為3年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年。在這種情況下，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命中晚于土地使用期限的那部分壽命為23年（3＋60－40），因此，應(yīng)當(dāng)按照37年（60－23）而不是60年、63年或40年計(jì)算建筑物貶值。2、假設(shè)是一幢舊廠房改造的超級(jí)市場(chǎng)，在該舊廠房建成6年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。在這種情況下，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命中晚于土地使用期限的那部分壽命為4年（50－6－40），因此，應(yīng)當(dāng)按照46年（50－4）而不是50年、44年或40年計(jì)算建筑物貶值。舉例：53第三十二條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解：（一）假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)潛力，并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以合理確定的不動(dòng)產(chǎn)；（二）開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值是開(kāi)發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)狀況所對(duì)應(yīng)的價(jià)值；（三）后續(xù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤(rùn)包括：后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和取得待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)等；（四）假設(shè)開(kāi)發(fā)方式應(yīng)當(dāng)是滿足規(guī)劃條件下的最佳開(kāi)發(fā)利用方式。第三十二條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)54

假設(shè)開(kāi)發(fā)法適用于具有開(kāi)發(fā)和再開(kāi)發(fā)潛力，并且其開(kāi)發(fā)完成后的價(jià)值可以合理確定的不動(dòng)產(chǎn)。開(kāi)發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值假設(shè)開(kāi)發(fā)法計(jì)算中的扣除項(xiàng)后續(xù)開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、投資利息、銷(xiāo)售稅費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)和取得待開(kāi)發(fā)不動(dòng)產(chǎn)的稅費(fèi)等。假設(shè)開(kāi)發(fā)方式應(yīng)當(dāng)是滿足規(guī)劃條件下的最佳開(kāi)發(fā)利用方式。

55

第三十三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象的價(jià)值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異，合理確定調(diào)整內(nèi)容。在土地級(jí)別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致的情況下，調(diào)整內(nèi)容一般包括交易日期修正、區(qū)域因素修正、個(gè)別因素修正、使用年期修正和開(kāi)發(fā)程度修正等。在確定適用的基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，必須首先明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵，包括基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日、地價(jià)定義等，確立各因素修正的基準(zhǔn)，這是正確使用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值的關(guān)鍵。第三十三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評(píng)估56調(diào)整修正的前提：土地級(jí)別、用途、權(quán)益性質(zhì)等要素一致交易日期修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正使用年期修正開(kāi)發(fā)程度修正調(diào)整修正的前提：57第五章企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

第三十四條企業(yè)所擁有的不動(dòng)產(chǎn)通常在存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、在建工程以及無(wú)形資產(chǎn)等科目中核算。存貨：正在開(kāi)發(fā)或已開(kāi)發(fā)形成，以對(duì)外銷(xiāo)售為目的的不動(dòng)產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)：已出租的土地使用權(quán)和建筑物、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和建筑物。固定資產(chǎn)：自用為目的。在建工程：自用為目的的正在建設(shè)開(kāi)發(fā)，或開(kāi)發(fā)后未進(jìn)行竣工決算及財(cái)務(wù)結(jié)算的不動(dòng)產(chǎn)。無(wú)形資產(chǎn)：土地使用權(quán)。第五章企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估第三十四條企58

第三十五條在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際使用方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式：影響不動(dòng)產(chǎn)可能存在的不同價(jià)值實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際使用方式使用方式?jīng)Q定不動(dòng)產(chǎn)的效用。不動(dòng)產(chǎn)在企業(yè)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的效用或未來(lái)可能的效用，直接決定不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。這在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中顯得尤為突出。與最優(yōu)使用的一致性第三十五條在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)59

第三十六條在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)結(jié)合企業(yè)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型合理設(shè)定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的假設(shè)前提和限制條件。企業(yè)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型確定后，組成企業(yè)各資產(chǎn)的價(jià)值定義也相應(yīng)確定；不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)假設(shè)前提和限制條件與之存在聯(lián)系，受到價(jià)值類型定義的影響。在正常經(jīng)營(yíng)情況下，企業(yè)長(zhǎng)期擁有的資產(chǎn)要素的價(jià)值很大程度上體現(xiàn)為在用價(jià)值。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，企業(yè)價(jià)值類型與企業(yè)所擁有的資產(chǎn)，包括不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵的關(guān)系。第三十六條在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)結(jié)60

第三十七條在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，作為存貨的房地產(chǎn)、投資性房地產(chǎn)和自用房地產(chǎn)的價(jià)值影響因素存在差異。企業(yè)經(jīng)營(yíng)中，不動(dòng)產(chǎn)的效用，也就是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)效益貢獻(xiàn)方式的差異是客觀存在的，這種效用的差異直接影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。第三十七條在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，作為存貨的房地產(chǎn)、投61

第三十八條在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)分析不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算方式以及是否存在不動(dòng)產(chǎn)未結(jié)合同和尚未支付款項(xiàng)，明確不動(dòng)產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值內(nèi)涵與實(shí)際的支出、尚未發(fā)生的支出之間的關(guān)系，避免重復(fù)計(jì)算或者漏算。在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，不動(dòng)產(chǎn)作為整體資產(chǎn)的一個(gè)組成部分，在企業(yè)財(cái)務(wù)核算中的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與單獨(dú)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值可能存在差異，特別是在建工程、存貨科目中的不動(dòng)產(chǎn)。合同約定；付款進(jìn)度；財(cái)務(wù)核算方式；不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際狀況第三十八條在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師進(jìn)行不62

第三十九條在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，不動(dòng)產(chǎn)作為企業(yè)資產(chǎn)的組成部分，評(píng)估價(jià)值受其對(duì)企業(yè)貢獻(xiàn)程度的影響。效用是資產(chǎn)具備價(jià)值的重要因素效用體現(xiàn)為所能帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)利益價(jià)值受效用的影響

比如，當(dāng)企業(yè)擁有作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的不動(dòng)產(chǎn)，在市場(chǎng)交易條件下會(huì)形成對(duì)企業(yè)更有利的價(jià)值實(shí)現(xiàn)時(shí)，企業(yè)可能以變化經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所為代價(jià)，而將現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)調(diào)整為租賃經(jīng)營(yíng)或在市場(chǎng)交易的資產(chǎn)。第三十九條在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，不動(dòng)產(chǎn)作為企業(yè)資產(chǎn)的63

比如：如何理解《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，第十八條與企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的關(guān)系。

《企業(yè)價(jià)值評(píng)估指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》，第十八條：“注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)知曉評(píng)估對(duì)象在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下的價(jià)值并不必然大于在清算前提下的價(jià)值。如果相關(guān)權(quán)益人有權(quán)啟動(dòng)被評(píng)估企業(yè)清算程序，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)委托，分析評(píng)估對(duì)象在清算前提下價(jià)值大于在持續(xù)經(jīng)營(yíng)前提下價(jià)值的可能性”。比如：64

第四十條在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，對(duì)于溢余不動(dòng)產(chǎn)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)考慮不動(dòng)產(chǎn)的持有目的、收益狀況和實(shí)現(xiàn)交易的可能性，采用恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估方法，合理確定其評(píng)估價(jià)值。溢余資產(chǎn)、溢余不動(dòng)產(chǎn)如何合理評(píng)估溢余不動(dòng)產(chǎn)持有目的收益狀況交易的可能性企業(yè)價(jià)值評(píng)估采用收益法情況下第四十條在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中，對(duì)于溢余不動(dòng)產(chǎn)，注冊(cè)資65第六章披露要求第四十一條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在履行必要的評(píng)估程序后，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——評(píng)估報(bào)告》編制評(píng)估報(bào)告，并進(jìn)行恰當(dāng)披露。

披露的基本要求：第四十二條無(wú)論單獨(dú)出具不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，還是將不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估作為評(píng)估報(bào)告的組成部分，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師都應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中披露必要信息，使評(píng)估報(bào)告使用者能夠合理理解評(píng)估結(jié)論。

披露的目的：第六章披露要求第四十一條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行66

第四十三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，在編制評(píng)估報(bào)告時(shí)應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的總體情況、主要特點(diǎn)和權(quán)屬狀況進(jìn)行披露。披露的內(nèi)容特別關(guān)注權(quán)屬狀況

第四十四條評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)說(shuō)明利用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的情況。對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在評(píng)估過(guò)程中，利用了其他評(píng)估機(jī)構(gòu)所出具的評(píng)估報(bào)告的情形提出了明確的披露要求。利于報(bào)告使用者更加清晰地了解評(píng)估過(guò)程。提示注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)該保持足夠的審慎性。在一定程度上，也有助于區(qū)分各自工作的責(zé)任范圍。第四十三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，在編67第七章附則第四十五條本準(zhǔn)則自2008年7月1日起施行。明確施行日期。第七章附則第四十五條本準(zhǔn)則自2008年7月1日68資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)講解資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則不動(dòng)產(chǎn)講解69主要內(nèi)容：

第一部分總體情況說(shuō)明第二部分準(zhǔn)則內(nèi)容講解

主要內(nèi)容：第一部分總體情況說(shuō)明70第一部分總體情況說(shuō)明

一、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的特點(diǎn)充分借鑒、增進(jìn)所需，緊緊圍繞評(píng)估實(shí)踐需要按照具體準(zhǔn)則定位，重點(diǎn)規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的業(yè)務(wù)操作和披露要求（準(zhǔn)則體系第二層）。借鑒國(guó)際評(píng)估組織關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的相關(guān)規(guī)定（IVS、USPAP、RICSPVM）。在具體的評(píng)估方法上充分借鑒我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范與土地估價(jià)規(guī)程的有關(guān)內(nèi)容。突出資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)特點(diǎn)，體現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的新需求（隱蔽不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查、利用其他機(jī)構(gòu)報(bào)告關(guān)注事項(xiàng)、企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估、構(gòu)筑物的評(píng)估）。根據(jù)新頒布物權(quán)法，對(duì)相關(guān)內(nèi)容進(jìn)行調(diào)整(住宅用地自動(dòng)續(xù)期)。第一部分總體情況說(shuō)明

一、不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則的特點(diǎn)充分借鑒、71“總則”主要內(nèi)容（共5條）制定目的和依據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的定義不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的定義和適用范圍“基本要求”主要內(nèi)容（共7條）不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則與其他準(zhǔn)則的關(guān)系從事不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)具備專業(yè)勝任能力應(yīng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬不動(dòng)產(chǎn)限制條件的依據(jù)應(yīng)以不動(dòng)產(chǎn)合法前提下的最優(yōu)利用形式進(jìn)行評(píng)估對(duì)現(xiàn)行相關(guān)國(guó)家技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)的參考等二、準(zhǔn)則的主要內(nèi)容（7章45條）“總則”主要內(nèi)容（共5條）二、準(zhǔn)則的主要內(nèi)容（7章45條）72“操作要求”主要內(nèi)容（共9條）評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象、前提假設(shè)價(jià)值類型、不動(dòng)產(chǎn)組成部分對(duì)價(jià)值的影響設(shè)備安裝工程與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查構(gòu)筑物類不動(dòng)產(chǎn)的調(diào)查要求不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系與租約限制利用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)的專業(yè)報(bào)告等“操作要求”主要內(nèi)容（共9條）73“評(píng)估方法”主要內(nèi)容（共12條）市場(chǎng)法（共3條）收益法（共3條）成本法（共3條）假設(shè)開(kāi)發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法（各1條）相關(guān)基本要求“評(píng)估方法”主要內(nèi)容（共12條）74“企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”主要內(nèi)容（共7條）企業(yè)不動(dòng)產(chǎn)的財(cái)務(wù)核算形式企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式等對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響企業(yè)價(jià)值評(píng)估中不動(dòng)產(chǎn)假設(shè)和限制條件不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與企業(yè)核算的關(guān)系不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值與對(duì)企業(yè)價(jià)值貢獻(xiàn)的關(guān)系企業(yè)擁有的不同用途不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值差異（溢余不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的判斷）“企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估”主要內(nèi)容（共7條）75“披露要求”主要內(nèi)容（共4條）評(píng)估報(bào)告的披露以及總體要求“附則”（共1條）明確準(zhǔn)則生效日期資產(chǎn)評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估課件76三、重要事項(xiàng)說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)的定義《物權(quán)法》規(guī)定，物包括不動(dòng)產(chǎn)和動(dòng)產(chǎn)。物權(quán)，是指權(quán)利人依法對(duì)特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，包括所有權(quán)、用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。《資產(chǎn)評(píng)估操作規(guī)范意見(jiàn)（試行）》中將建筑物描述為：是指與土地相結(jié)合的建設(shè)成果，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。建筑物與其占用土地密切相連，可把土地、建筑物及附著在土地、建筑物上不可分離的部分統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。本準(zhǔn)則對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的定義是從不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個(gè)方面進(jìn)行總結(jié)的，是物與物權(quán)的統(tǒng)一，即定義為：土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)的權(quán)益。三、重要事項(xiàng)說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)的定義77采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式清查不動(dòng)產(chǎn)的說(shuō)明

不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估中，采取現(xiàn)場(chǎng)逐個(gè)調(diào)查的方式，確定不動(dòng)產(chǎn)是否存在、明確不動(dòng)產(chǎn)存在狀態(tài)，是十分必要的。但在相對(duì)特殊的情況下，對(duì)于具有同規(guī)格、重復(fù)性高的不動(dòng)產(chǎn)（如：管線、廊架等），由于地域跨度大，客觀上不便于完全進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，此時(shí)應(yīng)分析采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的可行性，通過(guò)合理設(shè)計(jì)調(diào)查方式，安排適量的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查數(shù)量與比例，同時(shí)應(yīng)分析可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，并采取其他有效措施，以保證調(diào)查的充分性。謹(jǐn)慎采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式，避免盲目使用或?yàn)E用。采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式清查不動(dòng)產(chǎn)的說(shuō)明不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估78企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

準(zhǔn)則安排專門(mén)的章節(jié)對(duì)企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估進(jìn)行了規(guī)定，包括：企業(yè)擁有不動(dòng)產(chǎn)的形式與對(duì)應(yīng)的財(cái)務(wù)核算科目企業(yè)經(jīng)營(yíng)方式及不動(dòng)產(chǎn)實(shí)際使用方式對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響企業(yè)價(jià)值評(píng)估的價(jià)值類型對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估相關(guān)條件和假設(shè)的影響不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值內(nèi)涵與企業(yè)對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)財(cái)務(wù)核算之間的關(guān)系溢余不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值判斷應(yīng)考慮的主要因素這些內(nèi)容是企業(yè)價(jià)值評(píng)估實(shí)踐中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估特點(diǎn)的總結(jié)。企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估

準(zhǔn)則安排專門(mén)的章節(jié)對(duì)79物權(quán)法中住宅用地年限的相關(guān)規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的影響《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動(dòng)續(xù)期。根據(jù)此規(guī)定，無(wú)論自動(dòng)續(xù)期是否存在繳納相關(guān)費(fèi)用的問(wèn)題，從法律上講，住宅建設(shè)用地的期限不應(yīng)對(duì)建筑物使用產(chǎn)生影響。準(zhǔn)則對(duì)物權(quán)法中這一規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的影響作出了相應(yīng)的規(guī)定和提示（第27條和第31條）。物權(quán)法中住宅用地年限的相關(guān)規(guī)定對(duì)不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的影響《物權(quán)80第二部分準(zhǔn)則內(nèi)容講解第一章總則第一條為規(guī)范注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會(huì)公共利益和資產(chǎn)評(píng)估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》，制定本準(zhǔn)則。本條是準(zhǔn)則制定的目的和依據(jù)。

第二部分準(zhǔn)則內(nèi)容講解第一章總則81第二條

本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。

從不動(dòng)產(chǎn)的資產(chǎn)屬性和權(quán)利屬性兩個(gè)方面進(jìn)行歸納，是物與物權(quán)的統(tǒng)一。借鑒了《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）對(duì)房地產(chǎn)的定義。第二條本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他82

第三條本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見(jiàn)的行為和過(guò)程，包括單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估和企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估不僅包括單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估，而且包括企業(yè)價(jià)值中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估。這是資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。第三條本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估是指對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值83

第四條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本準(zhǔn)則。本條是準(zhǔn)則強(qiáng)制性遵照?qǐng)?zhí)行的規(guī)定。

第五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，可以參照本準(zhǔn)則。

對(duì)于與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)的非強(qiáng)制性執(zhí)行的規(guī)定，屬于推薦執(zhí)行。本準(zhǔn)則不僅對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)有規(guī)范作用，對(duì)于與不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)也有一定的指導(dǎo)意義。第四條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守84第二章基本要求第六條至第十二條，共七條，主要是對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)相對(duì)基礎(chǔ)的要求。第六條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評(píng)估基本準(zhǔn)則，并考慮其他評(píng)估準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定。本條是關(guān)于注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)時(shí)的守法性與合規(guī)性的要求。第二章基本要求第六條至第十二條，共七條，主要是對(duì)注85第七條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估相關(guān)專業(yè)知識(shí)和相應(yīng)的評(píng)估經(jīng)驗(yàn)，具備從事不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)勝任能力。

《資產(chǎn)評(píng)估職業(yè)道德準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》對(duì)注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師專業(yè)勝任能力專門(mén)作為一章（第三章）進(jìn)行了系統(tǒng)規(guī)定，由此可見(jiàn)專業(yè)勝任能力的重要性。專業(yè)勝任能力要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)接受專門(mén)的教育和培訓(xùn)，具備勝任不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的專業(yè)知識(shí)和從業(yè)經(jīng)驗(yàn)。第七條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)具備86

第八條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確評(píng)估對(duì)象，根據(jù)評(píng)估目的等相關(guān)條件選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，恰當(dāng)運(yùn)用評(píng)估方法，形成合理的評(píng)估結(jié)論。

本條是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的總體要求。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，首先需要明確具體評(píng)估對(duì)象，根據(jù)具體的評(píng)估目的、評(píng)估假設(shè)等相關(guān)條件確定適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型。然后恰當(dāng)運(yùn)用不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估方法，得到合理的評(píng)估結(jié)論。第八條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確87

第九條

注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬，要求委托方對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬做出承諾。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬資料進(jìn)行必要的查驗(yàn)。本條是關(guān)于注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注的要求。不動(dòng)產(chǎn)是物與權(quán)的統(tǒng)一，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利與權(quán)益狀況存在多種形式，不同的權(quán)利與權(quán)益狀況影響不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。界定與區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利與權(quán)益狀況是對(duì)評(píng)估對(duì)象的具體判斷。第九條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注88

第十條不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)在評(píng)估對(duì)象符合使用管制要求的情況下進(jìn)行。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)使用的限制條件，應(yīng)當(dāng)以有關(guān)部門(mén)依法規(guī)定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等技術(shù)指標(biāo)為依據(jù)。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)該滿足合法性原則，應(yīng)該以有關(guān)部門(mén)依法確定的用途、面積、高度、建筑密度、容積率、年限等為依據(jù)。不同的使用條件，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值有較大的影響，因此在評(píng)估過(guò)程中應(yīng)該根據(jù)該等技術(shù)指標(biāo)進(jìn)行估算，并在評(píng)估報(bào)告中充分披露這些技術(shù)指標(biāo)情況。第十條不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估應(yīng)當(dāng)在評(píng)估對(duì)象符合使用管制要求的89

第十一條當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)存在多種利用方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合法的前提下，以最優(yōu)利用方式進(jìn)行評(píng)估。最優(yōu)利用方式指法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，能使委估不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生最高價(jià)值的使用方式。一般情況下，獨(dú)立不動(dòng)產(chǎn)的最優(yōu)利用方式，僅考慮不動(dòng)產(chǎn)自身的最優(yōu)利用即可；但在企業(yè)價(jià)值評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)的最優(yōu)利用方式，還應(yīng)充分關(guān)注出于整體企業(yè)價(jià)值的考慮而對(duì)不動(dòng)產(chǎn)自身最優(yōu)利用產(chǎn)生的影響，并據(jù)此進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)定。第十一條當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)存在多種利用方式時(shí)，應(yīng)當(dāng)在合法的90第十二條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所采用的評(píng)估方法可以參考相關(guān)的國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。

本條是關(guān)于《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》與其他相關(guān)規(guī)范性文件的關(guān)系。目前除了中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估協(xié)會(huì)發(fā)布的《資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》以外，還有推薦性國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)：《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T50291-1999）和《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》（GB/T18508-2001）。

第十二條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估所采用的評(píng)91第三章操作要求

第十三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托方明確不動(dòng)產(chǎn)包含的內(nèi)容和評(píng)估結(jié)果的預(yù)期用途，確定不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估對(duì)象和評(píng)估目的。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估對(duì)象，可以是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的全部權(quán)益，也可以是不動(dòng)產(chǎn)對(duì)應(yīng)的部分權(quán)益。不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估目的包括不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃、保險(xiǎn)、稅收、征收、征用、企業(yè)產(chǎn)權(quán)變動(dòng)，以及財(cái)務(wù)報(bào)告目的等。

不動(dòng)產(chǎn)全部的權(quán)益是指不受任何其他權(quán)益或財(cái)產(chǎn)限制的所有權(quán)。不動(dòng)產(chǎn)的部分權(quán)益一般可分為兩種情形:一種是分割的權(quán)益，即不動(dòng)產(chǎn)的某部分權(quán)益，如租賃權(quán)等；另一種是對(duì)部分不動(dòng)產(chǎn)擁有權(quán)益，即未將不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行物理分割，而對(duì)其中部分的不動(dòng)產(chǎn)擁有權(quán)益。第三章操作要求第十三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行92

第十四條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)全面了解不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物狀況、權(quán)益狀況和區(qū)位狀況，掌握評(píng)估對(duì)象的主要特征。不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物狀況一般包括：土地的面積、四至、寬度、深度、形狀、地形、地質(zhì)、土壤及地基狀況、用途、容積率、地面附著物情況等；建筑物的面積、體積、高度、層數(shù)、寬度、結(jié)構(gòu)、材料、設(shè)計(jì)、設(shè)備設(shè)施、施工質(zhì)量、維修養(yǎng)護(hù)、建筑物是否與周?chē)h(huán)境協(xié)調(diào)等。不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益狀況一般包括：土地權(quán)利性質(zhì)、權(quán)屬、土地使用權(quán)的年限；建筑物的權(quán)屬、不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定的其他權(quán)利狀況以及法律限制等。不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)域狀況一般包括：商服配套、道路通達(dá)、交通便捷、城市設(shè)施狀況、產(chǎn)業(yè)配套和環(huán)境狀況等。第十四條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)全93

第十五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估目的和不動(dòng)產(chǎn)具體情況進(jìn)行合理假設(shè)。評(píng)估假設(shè)影響因素：資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特定目的評(píng)估對(duì)象自身的功能、權(quán)利條件、評(píng)估時(shí)點(diǎn)的使用狀態(tài)評(píng)估市場(chǎng)條件的宏觀限定（規(guī)劃）情況產(chǎn)權(quán)變動(dòng)后評(píng)估對(duì)象的可能用途、利用方式和利用效果資產(chǎn)評(píng)估所要實(shí)現(xiàn)的價(jià)值類型和價(jià)值目標(biāo)等第十五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根94

第十六條不動(dòng)產(chǎn)組成部分的價(jià)值存在相互影響關(guān)系。建筑物對(duì)于其所占有的土地使用權(quán)存在價(jià)值減損的可能。如果建筑物對(duì)于其所占有的土地使用權(quán)存在價(jià)值減損情形，評(píng)估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)應(yīng)當(dāng)合理計(jì)算該損失金額并加以扣除。

本條要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師理解和掌握不動(dòng)產(chǎn)均衡原理，以及該原理對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的作用。建筑物與土地相比較，若規(guī)模過(guò)大或過(guò)小，或者檔次過(guò)高或過(guò)低，其組合都不是均衡狀態(tài)，該不動(dòng)產(chǎn)的效用都不能得到有效發(fā)揮，從而會(huì)降低該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。第十六條不動(dòng)產(chǎn)組成部分的價(jià)值存在相互影響關(guān)系。建95

第十七條對(duì)于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的不動(dòng)產(chǎn)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)關(guān)注設(shè)備安裝工程與不動(dòng)產(chǎn)的關(guān)系，合理進(jìn)行區(qū)分，并應(yīng)當(dāng)考慮機(jī)器設(shè)備等資產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。

通常有兩類設(shè)備與不動(dòng)產(chǎn)存在直接的關(guān)系：第一類是為不動(dòng)產(chǎn)使用者提供舒適、便利等必要條件的設(shè)備，如采暖系統(tǒng)、空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)、電氣系統(tǒng)、熱水系統(tǒng)等。第二類是與生產(chǎn)程序有關(guān)的固定設(shè)備，如大型生產(chǎn)裝置、生產(chǎn)線、汽電油路等。第一類設(shè)備，作為不動(dòng)產(chǎn)主要功能的保障措施，附屬于不動(dòng)產(chǎn)，可作為不動(dòng)產(chǎn)的組成部分;第二類設(shè)備一般是具有特殊功能和設(shè)計(jì)特征的，可獨(dú)立發(fā)揮其生產(chǎn)作用的資產(chǎn)，不是不動(dòng)產(chǎn)的組成部分。第十七條對(duì)于土建工程與設(shè)備安裝工程為一體的不動(dòng)96

第十八條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，一般情況下，應(yīng)當(dāng)對(duì)所評(píng)估的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，明確不動(dòng)產(chǎn)存在狀態(tài)并關(guān)注其權(quán)屬狀況。特殊情況下，如果采用抽樣等方法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)制定合理的抽樣方法，并充分考慮抽樣風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無(wú)法進(jìn)行實(shí)地查看的部分，應(yīng)當(dāng)采取適當(dāng)措施加以判斷并予以恰當(dāng)披露。注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)盡可能的進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查。但在相對(duì)特殊的情況下，對(duì)于具有同規(guī)格、重復(fù)性高的不動(dòng)產(chǎn)——管線、廊架等，由于地域跨度大，客觀上不便于完全進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查，此時(shí)可以通過(guò)分析采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的可行性，合理設(shè)計(jì)調(diào)查方式，并分析調(diào)查方式可能形成的風(fēng)險(xiǎn)，安排適量的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查數(shù)量與比例，同時(shí)采取其他有效措施，以保證調(diào)查的充分性。第十八條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，一般情97

從準(zhǔn)則的要求看，其實(shí)質(zhì)就是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師若采用非全面的現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式，無(wú)論采取何種具體方式，都應(yīng)當(dāng)能夠確定其合理性，并控制其可能的風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)謹(jǐn)慎采用非完全現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查方式，避免盲目使用或?yàn)E用。對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)處于隱蔽狀況或者因客觀原因無(wú)法進(jìn)行實(shí)地查看的部分，如水下工程、海底工程、地下管線等，在不能進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的情況下，應(yīng)當(dāng)采取諸如查閱建設(shè)資料、資產(chǎn)管理和工程安全質(zhì)量檢測(cè)資料等適當(dāng)措施加以判斷。并在報(bào)告中予以恰當(dāng)披露。從準(zhǔn)則的要求看，其實(shí)質(zhì)就是注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師若采用非98評(píng)估對(duì)象的調(diào)查程度對(duì)所獲得信息的真實(shí)性、完整性等都會(huì)有不同程度的影響，評(píng)估師必須判斷這些因素對(duì)評(píng)估結(jié)果的影響程度，應(yīng)以獲得真實(shí)、全面的信息作為確定調(diào)查標(biāo)準(zhǔn)，而不得以工作量或工作的難易程度作為確定調(diào)查的標(biāo)準(zhǔn)。由于情況復(fù)雜或客觀條件的限制，存在一些在較短時(shí)間無(wú)法查清的事項(xiàng)，評(píng)估師可以在報(bào)告中聲明。但是，評(píng)估師必須判斷上述事項(xiàng)的重要性，并在報(bào)告中披露評(píng)估師為該事項(xiàng)所做的努力以及該事項(xiàng)對(duì)評(píng)估結(jié)論的影響。不能以聲明的方式規(guī)避勤勉盡責(zé)的義務(wù)。評(píng)估對(duì)象的調(diào)查程度對(duì)所獲得信息的真實(shí)性、完整性等都會(huì)99

第十九條對(duì)于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動(dòng)產(chǎn)，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值特性和資產(chǎn)特點(diǎn)，通過(guò)設(shè)計(jì)概算、工程圖紙、竣工決算資料、定額標(biāo)準(zhǔn)等技術(shù)資料，結(jié)合對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)場(chǎng)查看，了解不動(dòng)產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、工程量、工程費(fèi)用分?jǐn)偂⒔ㄔO(shè)周期以及收益等情況。本條是要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師對(duì)于具有特殊功能和資產(chǎn)規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)特征明顯、價(jià)值量較大的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)注重掌握相關(guān)建設(shè)資料，把握不動(dòng)產(chǎn)的主要構(gòu)成和特征。由于這類不動(dòng)產(chǎn)通常具有較強(qiáng)的專業(yè)性，注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師可以借鑒和利用相關(guān)專業(yè)人士所提供的專業(yè)意見(jiàn)，幫助了解和掌握不動(dòng)產(chǎn)的主要特征和價(jià)值構(gòu)成。第十九條對(duì)于水利工程、碼頭、橋涵、道路等不動(dòng)產(chǎn)，100

第二十條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注不動(dòng)產(chǎn)的相鄰關(guān)系、租約限制和動(dòng)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的影響。

相鄰關(guān)系是不動(dòng)產(chǎn)相互影響特性的一個(gè)重要表現(xiàn)形式。不動(dòng)產(chǎn)不可移動(dòng)，其利用通常會(huì)對(duì)周?chē)牟粍?dòng)產(chǎn)產(chǎn)生影響。反過(guò)來(lái)，周?chē)粍?dòng)產(chǎn)的利用狀況也會(huì)對(duì)該不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)生影響。租約限制是指不動(dòng)產(chǎn)在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)點(diǎn)已簽訂租賃合同，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利受到已簽訂合同關(guān)系的約束。動(dòng)產(chǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的影響是直接的，如存放了特殊性質(zhì)的存貨對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的影響等。第二十條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)101

第二十一條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在利用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估報(bào)告時(shí)，應(yīng)當(dāng)對(duì)其不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行必要的分析和判斷，合理加以利用。比較分析的主要內(nèi)容包括：評(píng)估目的評(píng)估基準(zhǔn)日評(píng)估對(duì)象和范圍不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利狀況價(jià)值定義評(píng)估假設(shè)、評(píng)估依據(jù)、評(píng)估方法與評(píng)估過(guò)程等。第二十一條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師在利用其他評(píng)估機(jī)構(gòu)出102第四章評(píng)估方法

第二十二條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象特點(diǎn)、價(jià)值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析市場(chǎng)法、收益法和成本法三種資產(chǎn)評(píng)估基本方法以及假設(shè)開(kāi)發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，恰當(dāng)選擇評(píng)估方法。評(píng)估目的與評(píng)估方法的關(guān)系分析適用性合理選擇評(píng)估方法評(píng)估方法與評(píng)估值間的關(guān)系具體評(píng)估方法的多樣性第四章評(píng)估方法第二十二條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師執(zhí)行不動(dòng)103第二十三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例。收集交易實(shí)例的信息一般包括：（一）交易實(shí)例的基本狀況，主要有：名稱、坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)狀況、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周?chē)h(huán)境等；（二）成交日期；（三）成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式；（四）付款方式；（五）交易情況，主要有交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、交易人之間的特殊利害關(guān)系、特殊交易動(dòng)機(jī)等。第二十三條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，104

本條是要求在采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例。足夠的不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)例資料，是運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的先決條件。一般搜集不動(dòng)產(chǎn)交易實(shí)例的途徑有：

1、查閱政府有關(guān)部門(mén)關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)交易的申報(bào)登記資料；2、查閱各種報(bào)刊雜志等媒體上關(guān)于房地產(chǎn)租售的信息；3、以購(gòu)買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)者的身份，與經(jīng)辦人和交易當(dāng)事人洽談，了解各種信息；4、通過(guò)各類房地產(chǎn)交易展示會(huì)，索取資料，掌握信息；5、同行之間相互提供信息資料；在此基礎(chǔ)上，進(jìn)行實(shí)地考察。本條是要求在采用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交105

第二十四條用作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備下列條件：（一）在區(qū)位、用途、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、檔次、權(quán)利性質(zhì)等方面與評(píng)估對(duì)象類似；（二）成交日期與評(píng)估基準(zhǔn)日接近；（三）交易類型與評(píng)估目的吻合；（四）成交價(jià)格為正常價(jià)格或者可修正為正常價(jià)格。

類似不動(dòng)產(chǎn)，一般是用途、結(jié)構(gòu)、所處地段或區(qū)域相同。成交日期與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)日應(yīng)當(dāng)相近。。交易類型與評(píng)估目的吻合。成交價(jià)格為正常價(jià)格或可修正為正常價(jià)格。第二十四條用作參照物的交易實(shí)例應(yīng)當(dāng)具備下列條件：106

第二十五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正和不動(dòng)產(chǎn)狀況修正。交易情況修正是將參照物實(shí)際交易情況下的價(jià)格修正為正常交易情況下的價(jià)值。交易日期修正是將參照物成交日期的價(jià)格修正為評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)狀況修正是將參照物狀況下的價(jià)格修正為評(píng)估對(duì)象狀況下的價(jià)值，可以分為區(qū)域狀況修正、權(quán)益狀況修正和實(shí)物狀況修正。要求注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易情況修正、交易日期修正和不動(dòng)產(chǎn)狀況修正。

交易情況修正：利害關(guān)系、急于購(gòu)買(mǎi)或出售、特殊偏好、相鄰關(guān)系、交易稅費(fèi)非正常負(fù)擔(dān)等。交易日期修正：不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)率、不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格指數(shù)。區(qū)域狀況修正：繁華程度、交通便捷程度、環(huán)境、配套、規(guī)劃限制等。權(quán)益狀況修正：所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格、其他權(quán)利價(jià)格、土地權(quán)利狀況。實(shí)物狀況修正：建筑面積、成新程度、使用率、樓層、朝向、室內(nèi)裝修、物業(yè)管理水平、車(chē)位狀況。第二十五條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)107第二十六條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解：（一）不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；（二）不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)與量化；（三）不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)收益應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)本身帶來(lái)的收益；（四）不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)收益包含有形收益和無(wú)形收益。收益法應(yīng)用的前提：有經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益、未來(lái)收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠較準(zhǔn)確地預(yù)測(cè)與量化；不動(dòng)產(chǎn)未來(lái)收益應(yīng)當(dāng)是不動(dòng)產(chǎn)本身帶來(lái)的收益，區(qū)別企業(yè)收益；在求取凈收益時(shí)不僅要包括有形收益，還要考慮各種無(wú)形收益第二十六條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)108首先要收集與評(píng)估對(duì)象及所處市場(chǎng)條件相關(guān)的信息，如涉及有效毛收入、合理運(yùn)營(yíng)費(fèi)用和市場(chǎng)收益率水平等，并以此作為評(píng)估工作的基礎(chǔ)。只有在獲得相關(guān)可靠信息的基礎(chǔ)上，才能依據(jù)本條規(guī)定的步驟對(duì)評(píng)估對(duì)象客觀合理價(jià)格或價(jià)值做出正確的判斷。有形收益是由不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)的直接貨幣收益。無(wú)形收益是指不動(dòng)產(chǎn)帶來(lái)的間接利益，例如安全感、自豪感、提高聲譽(yù)和信用、增強(qiáng)融資能力等。但要注意有些無(wú)形收益可能考慮在折現(xiàn)率中，因此要與折現(xiàn)率銜接起來(lái)，不能重復(fù)。首先要收集與評(píng)估對(duì)象及所處市場(chǎng)條件相關(guān)的信息，如涉及109

第二十七條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理確定收益期限、凈收益與折現(xiàn)率。收益期限：土地使用權(quán)與建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限或法定年限對(duì)不動(dòng)產(chǎn)收益期限的影響。凈收益：應(yīng)當(dāng)對(duì)未來(lái)收益和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行客觀、合理的預(yù)期。折現(xiàn)率：折現(xiàn)率與收益口徑的匹配。收益期限：建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命期限與土地使用權(quán)剩余期限（1）同時(shí)結(jié)束；（2）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束；（3）建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。第二十七條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，110針對(duì)建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值而言建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命早于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束：不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值＝以建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命為收益期限計(jì)算的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值＋建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束后的剩余期限土地使用權(quán)在評(píng)估基準(zhǔn)日的價(jià)值建筑物剩余經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束1、土地使用權(quán)出讓合同中未約定不可續(xù)期不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值＝以土地使用權(quán)剩余期限為收益期限計(jì)算的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值＋土地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時(shí)建筑物的殘余價(jià)值在評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)的價(jià)值2、土地使用權(quán)出讓合同已約定不可續(xù)期以土地使用權(quán)剩余期限為房地產(chǎn)的收益期限，選用收益期限為有限年的公式計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值。針對(duì)建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的價(jià)值而言111收益法、折現(xiàn)率不同地區(qū)、不同時(shí)期、不同用途或不同類型的不動(dòng)產(chǎn)，同一類型不動(dòng)產(chǎn)的不同權(quán)益、不同收益類型（例如期間收益和期末轉(zhuǎn)售收益）、基于合同租金的收益和基于市場(chǎng)租金的收益、土地收益和建筑物收益、抵押貸款收益和自有租金收益，由于風(fēng)險(xiǎn)不同，折現(xiàn)率是不盡相同的。收益法、折現(xiàn)率112

第二十八條運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有租約限制的，租約期內(nèi)的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應(yīng)當(dāng)采用正常客觀的租金，并在評(píng)估報(bào)告中恰當(dāng)披露租約情況。租約有效解除租約的風(fēng)險(xiǎn)與成本第二十八條運(yùn)用收益法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，有租約限制的，租113

第二十九條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用成本法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)，估算重置成本時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解：（一）重置成本采用客觀成本；（二）不動(dòng)產(chǎn)重置成本采取土地使用權(quán)與建筑物分別估算、然后加總的評(píng)估方式時(shí)，重置成本的相關(guān)成本構(gòu)成應(yīng)當(dāng)在兩者之間合理劃分或者分?jǐn)偅苊庵貜?fù)計(jì)算或者漏算；（三）不動(dòng)產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。當(dāng)評(píng)估對(duì)象為具有特定歷史文化價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡量采用復(fù)原重置成本。

第二十九條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師運(yùn)用成本法評(píng)估不動(dòng)產(chǎn)，估114客觀成本：正常、合理，剔除不合理因素。土地使用權(quán)與建筑物分別估算：土地開(kāi)發(fā)與建筑物建造相關(guān)成本應(yīng)當(dāng)合理劃分或者分?jǐn)偅苊庵貜?fù)計(jì)算或者漏算不動(dòng)產(chǎn)的重置成本通常采用更新重置成本。具有特定歷史文化價(jià)值的不動(dòng)產(chǎn)，從其歷史文化價(jià)值角度看，應(yīng)當(dāng)盡量采用復(fù)原重置成本。理解成本與投資利潤(rùn)的關(guān)系資產(chǎn)評(píng)估中的不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估課件115

第三十條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所涉及的土地使用權(quán)剩余年限、建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限及設(shè)施設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命年限進(jìn)行分析判斷，合理確定不動(dòng)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命年限。土地使用權(quán)法定年限建筑物經(jīng)濟(jì)壽命年限設(shè)施設(shè)備經(jīng)濟(jì)壽命年限判斷的原則：建筑物與土地，起始時(shí)點(diǎn)，孰短原則第三十條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)所涉及的土地使116

第三十一條注冊(cè)資產(chǎn)評(píng)估師應(yīng)當(dāng)全面考慮可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素，合理估算各種貶值。建筑物的貶值包括實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。確定建筑物的實(shí)體性貶值時(shí)