資產(chǎn)評估報告書培訓課件

資產(chǎn)評估主講：謝潔莉(經(jīng)管學院)資產(chǎn)評估主講：謝潔莉(經(jīng)管學院)課堂要求、考試方式及成績評定:課堂要求：認真聽講，根據(jù)實際情況做筆記，積極思考問題，保持課堂秩序?？荚嚪绞剑浩谀╅]卷成績評定：1.平時學習表現(xiàn)20%（包括出勤和課堂表現(xiàn)）2.作業(yè)10%3.期終考試70%

課堂要求、考試方式及成績評定:課堂要求：認真聽講，根據(jù)實際情課程簡介資產(chǎn)評估課程講述如何評估資產(chǎn)的價值，這些資產(chǎn)包括企業(yè)、機器設備、房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)，以及金融工具。掌握對這些資產(chǎn)的評估程序和評估方法，有助于加深對眾多經(jīng)濟活動的了解。這些活動有：產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、對價分攤、兼并收購、股權退出、風險投資、私人股權投資等等。課程簡介資產(chǎn)評估課程講述如何評估資產(chǎn)的價值，這些資產(chǎn)包括企業(yè)教學內(nèi)容以及學時分配第一章概述（6學時）第二章資產(chǎn)評估的基本方法（12學時）（重難點）第三章機器設備評估（6學時）第四章房地產(chǎn)評估（14學時）（重難點）第五章無形資產(chǎn)評估（10學時）第六章流動資產(chǎn)評估（6學時）第七章企業(yè)價值評估（4學時）第八章資產(chǎn)評估報告（4學時）教學內(nèi)容以及學時分配第一章概述（6學時）機器設備的評估案例某機床廠擬將一鍛壓設備與國外企業(yè)合資，該設備是2003年從德國某公司進口，其賬面原值300萬元，2008年7月18日該機床廠委托遠大資產(chǎn)評估事務所對該設備價值進行評估，遠大資產(chǎn)評估事務所受理此業(yè)務。機器設備的評估案例某機床廠擬將一鍛壓設備與國外企業(yè)合資，該設安徽中鼎密封件股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓安徽中鼎泰克汽車密封件有限公司股權項目資產(chǎn)評估報告書皖國信評報字(2012)第182號安徽國信資產(chǎn)評估有限責任公司中國合肥二零一二年八月二十二日安徽中鼎密封件股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓一、資產(chǎn)評估報告書聲明..........................................1二、資產(chǎn)評估報告書摘要..........................................2三、資產(chǎn)評估報告書正文..........................................4被評估單位概況...................................................6評估目的..............................................................8評估對象和評估范圍............................................8價值類型及其定義..............................................10評估依據(jù).............................................................11評估方法.............................................................13評估程序….....................................18評估假設..............................................................19評估結論..............................................................20四、資產(chǎn)評估報告書附件......................................25-36資產(chǎn)評估報告書目錄資產(chǎn)評估報告書目錄三、資產(chǎn)評估報告書正文.........................................................................4首部..........................................................................................................4緒言..........................................................................................................4委托方、產(chǎn)權持有者和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者簡介.......4被評估單位概況........................................................................................6評估目的...................................................................................................8評估對象和評估范圍.................................................................................8價值類型及其定義...................................................................................10評估基準日..............................................................................................10評估依據(jù)..................................................................................................11評估方法..................................................................................................13評估程序?qū)嵤┻^程和情況........................................................................18評估假設..................................................................................................19評估結論..................................................................................................20特別事項說明...........................................................................................21評估報告使用限制說明............................................................................22評估報告日..............................................................................................23尾部.........................................................................................................24三、資產(chǎn)評估報告書正文...................房地產(chǎn)價格的評估案例（房地合一評房地產(chǎn)價格）

某房地產(chǎn)公司于2004年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2006年5月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫字樓。當時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。房地產(chǎn)價格的評估案例（房地合一評房地產(chǎn)價格）

某房地產(chǎn)公司于1.空置率在10%左右2.每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%3.維修費為建筑物重置價的1.5%4.房產(chǎn)稅為租金收入的12%5.其他稅為租金收入的6%6.保險費為建筑物重置價的0.2%7.資本化率確定為6%要求：根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2009年5月的價格。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元該寫字樓其他資料如下：1.空置率在10%左右據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻煊嬎氵^程：1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元計算過程：1、估算年有效毛收入2、估算年營運費用（1）管理費：年管理費＝9,855,000×3.5%

＝344,925元（2）維修費：年維修費＝4,800×12,000×1.5%

＝864,000元（3）保險費：年保險費＝4,800×12,000×0.2%

＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年營運費用：年營運費用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝3,098,025元2、估算年營運費用（1）管理費：計算過程：3、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元計算過程：3、估算凈收益4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]＝104,434,671元房地產(chǎn)單價＝104,434,671÷12,000＝8,703元4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：5、評估結果經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2009年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。

5、評估結果經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2009年5月的價格第一章資產(chǎn)評估概述第四節(jié)資本評估的原則第三節(jié)資產(chǎn)評估的主體和對象第二節(jié)資產(chǎn)評估的含義、特點、基本要素和種類第一節(jié)資產(chǎn)評估的發(fā)展歷程第五節(jié)資本評估的目的與價值類型第六節(jié)資本評估假設第七節(jié)資本評估的依據(jù)與程序第一章資產(chǎn)評估概述第四節(jié)資本評估的原則第三節(jié)資產(chǎn)評估CompanyLogo什么是資產(chǎn)評估？具有哪些特點？資產(chǎn)評估的基本要素是什么？進行資產(chǎn)評估應確立哪些前提假設？進行資產(chǎn)評估應遵循哪些原則CompanyLogo什么是資產(chǎn)評估？具有哪些特點？CompanyLogo關鍵詞和概念資產(chǎn)評估

資產(chǎn)/評定/估算/資產(chǎn)業(yè)務/基本要素

主體/客體/（標準）價值類型/收益現(xiàn)值法/重置成本法/現(xiàn)行市價法/清算價格法假設

繼續(xù)使用假設/公開市場假設/破產(chǎn)清算原則工作原則/經(jīng)濟原則CompanyLogo關鍵詞和概念第一節(jié)資產(chǎn)評估的發(fā)展歷程資產(chǎn)評估的產(chǎn)生：現(xiàn)代市場經(jīng)濟中資產(chǎn)的交易非?；钴S，但只要交易的資產(chǎn)是以非現(xiàn)金的形式存在的市場經(jīng)濟的核心問題是交易評估（valuation)第一節(jié)資產(chǎn)評估的發(fā)展歷程資產(chǎn)評估的產(chǎn)生：市場經(jīng)濟的核心問市場經(jīng)濟的深層內(nèi)核是資金、資產(chǎn)、產(chǎn)權的商品化。在市場經(jīng)濟中，資源配置的主角是市場，要優(yōu)化資源配置，就要充分發(fā)揮市場對生產(chǎn)條件（資金、資產(chǎn)、產(chǎn)權）的配置。市場經(jīng)濟的深層內(nèi)核是資金、資產(chǎn)、產(chǎn)權的商品化。第二節(jié)資產(chǎn)評估的含義、特點、基本要素和種類

一、資產(chǎn)資產(chǎn)的定義，是指經(jīng)濟主體擁有或控制的，能以貨幣計量的，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。

摘自《企業(yè)會計準則》

資產(chǎn)的基本特征：資產(chǎn)必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的資產(chǎn)必須能以貨幣計量資產(chǎn)具有能夠帶來未來利益的潛在能力第二節(jié)資產(chǎn)評估的含義、特點、基本要素和種類一、資產(chǎn)資產(chǎn)評估中確認資產(chǎn)的標準：

作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，是指能在未來為其控制主體帶來經(jīng)濟利益，能以貨幣計量的，排他性占有的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)、債權和其他權利。對企業(yè)而言，資產(chǎn)的實質(zhì)是一組權益,是基于某項資產(chǎn)的各種權利的排列與組合?！秶H資產(chǎn)評估準則》資產(chǎn)評估中確認資產(chǎn)的標準：作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，是指資產(chǎn)的分類

按資產(chǎn)存在形態(tài)

按是否具有獲利按能夠獨立存在按與生產(chǎn)經(jīng)營過程關系力TEXTTEXTTEXTTEXT有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)單項資產(chǎn)整體資產(chǎn)可確指的資產(chǎn)不可確指的資產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)非經(jīng)營性資產(chǎn)資產(chǎn)的分類TEXTTEXTTEXTTEXT有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)單單項資產(chǎn)與整體資產(chǎn)1.定義（1）單項資產(chǎn)——單臺（件）資產(chǎn)；評估的是單個生產(chǎn)要素的價格（2）整體資產(chǎn)——一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體，例如企業(yè)；評估的是資產(chǎn)綜合體的獲利能力單項資產(chǎn)與整體資產(chǎn)1.定義單項資產(chǎn)與整體資產(chǎn)2.整體與單項的區(qū)分標準：一是看是否由多個單項資產(chǎn)組成；二是看能否單獨計算獲利能力。3.企業(yè)單項可確指資產(chǎn)的價值總和并不一定等于企業(yè)整體資產(chǎn)的價值企業(yè)整體資產(chǎn)價值=∑單項可確指資產(chǎn)價值+不可確指的商譽（或資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值）單項資產(chǎn)與整體資產(chǎn)2.整體與單項的區(qū)分標準：企業(yè)整體資產(chǎn)價值商譽是企業(yè)在長期的生產(chǎn)經(jīng)營中形成的，在產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營管理、財務狀況、資金信譽，以及職工的素質(zhì)和工作效率等方面，處于同行業(yè)中較優(yōu)越的地位，因而在消費者心目中享有較高的聲譽，可望在同樣條件下獲得高于一般盈利水平的能力。商譽是一種極為特殊的資產(chǎn)，是企業(yè)通過長期的努力形成的，與許多因素有關；它不能單獨存在，只能與企業(yè)同存，其價值也只有把企業(yè)作為一個整體看待才能加以確定；其有效期無法確定。關于商譽商譽是企業(yè)在長期的生產(chǎn)經(jīng)營中形成的，在產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營第二節(jié)資產(chǎn)評估的含義資產(chǎn)評估是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對資產(chǎn)評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。是資產(chǎn)業(yè)務的中介環(huán)節(jié)第二節(jié)資產(chǎn)評估的含義資產(chǎn)評估是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關法律二、資產(chǎn)評估的特點市場性——是以市場競爭活動為假設前提的，評估機構和人員根據(jù)評估目的，依據(jù)掌握的市場信息和資料，模擬市場條件對資產(chǎn)價值進行評定和估算，作出經(jīng)得起市場檢驗的評定估算和報告；最終評估結果要經(jīng)受市場的檢驗。資產(chǎn)評估活動來源于市場資產(chǎn)評估的主要信息來源于市場資產(chǎn)評估作價結果必須接受市場的檢驗公正性——評估結論對雙方當事人來講是公正的1.評估作價的全過程按照公允及法定的準則和規(guī)范化程序進行，有評估原則，評估依據(jù)和評估程序作保證，具有行業(yè)公允的業(yè)務規(guī)范。2.評估主體的身份是獨立于產(chǎn)權交易雙方之外的第三者。二、資產(chǎn)評估的特點市場性——是以市場競爭活動為假設前提的，評三、資產(chǎn)評估的特點咨詢性－－評估結論是一種專業(yè)化的估價意見，該意見本身并無強制執(zhí)行的效力，最終成交價格取決于當事人的決策動機、談判地位和技巧等因素。專業(yè)性－－資產(chǎn)評估是一種專業(yè)人員的活動，資產(chǎn)評估結果應該是一種專家意見和專業(yè)判斷。三、資產(chǎn)評估的特點咨詢性－－評估結論是一種專業(yè)化的估價意見，三、資產(chǎn)評估的基本要素基本要素評估目的評估價值類型評估假設評估基準日評估程序評估主體

評估客體評估方法評估原則評估依據(jù)三、資產(chǎn)評估的基本要素基本要素評估目的評估價值類型評估假設評評估程序：1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項；2、簽訂資產(chǎn)評估業(yè)務約定書；3、編制資產(chǎn)評估計劃；4、資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場評估；5、收集資產(chǎn)評估資料；6、評定估算；7、編制和提交資產(chǎn)評估報告書；8、資產(chǎn)評估工作檔案歸檔。評估程序：1、明確資產(chǎn)評估業(yè)務基本事項；資產(chǎn)評估報告書培訓課件評估依據(jù)1.法律法規(guī)：《公司法》、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》、《資產(chǎn)評估準則》，等等2.經(jīng)濟行為文件（證券管理部門對公司上市的有關批文）3.重大合同協(xié)議：銷售合同、技術轉(zhuǎn)讓協(xié)議、租賃合同，等等4.與評估資產(chǎn)有關的取費標準和其他參考資料：房屋建筑物的造價標準、土地基準地價、各種費率的取費標準，等等評估依據(jù)1.法律法規(guī)：《公司法》、《國有資產(chǎn)評估管理辦法》、資產(chǎn)評估的種類和特征完整性評估限制性評估評估評估復核評估咨詢單項資產(chǎn)評估整體資產(chǎn)評估按評估內(nèi)容分類按與準則的關系分類按對象及適用原則分類現(xiàn)實性評估追溯性評估前瞻性評估按評估時點分類資產(chǎn)評估的種類和特征完整性評估評估單項資產(chǎn)評估按評估按與準則第三節(jié)

資產(chǎn)評估主體和對象第三節(jié)資產(chǎn)評估主體和對象《資產(chǎn)評估學》36一、資產(chǎn)評估主體主體——即資產(chǎn)評估業(yè)務的承擔者。主體評估從業(yè)人員評估機構《資產(chǎn)評估學》36一、資產(chǎn)評估主體主體——即資產(chǎn)評估業(yè)務的承《資產(chǎn)評估學》37二、資產(chǎn)評估機構的分類從執(zhí)業(yè)范圍大小劃分從組織形式劃分兼營性資產(chǎn)評估機構（業(yè)務范圍廣，整體素質(zhì)高）專項性資產(chǎn)評估機構（土地估價事務所、房地產(chǎn)評估事務所，專業(yè)性強）合伙制評估機構（無限連帶責任）有限責任制評估機構（以機構全部財產(chǎn)對債務承擔責任）《資產(chǎn)評估學》37二、資產(chǎn)評估機構的分類從執(zhí)業(yè)范圍大小劃分從《資產(chǎn)評估學》38三、資產(chǎn)評估機構執(zhí)業(yè)資格制度1、評估機構設立條件：合伙制資產(chǎn)評估機構設立條件：2名以上合伙人設立；5名以上CPV；10萬以上的實際出資。公司制資產(chǎn)評估機構設立條件：2名以上股東出資；8名以上CPV；注冊資本30萬以上。《資產(chǎn)評估學》38三、資產(chǎn)評估機構執(zhí)業(yè)資格制度1、評估機構設《資產(chǎn)評估學》39三、資產(chǎn)評估機構執(zhí)業(yè)資格制度2、評估機構職業(yè)資格等級劃分：A級包括股票上市在內(nèi)的所有資產(chǎn)評估項目B級除股票上市外的所有資產(chǎn)評估項目注意：A、B級均可從事國有及非國有資產(chǎn)評估；從事土地、房地產(chǎn)或無形資產(chǎn)等專項評估的機構只限于B級以下；不受地區(qū)、部門限制，全國范圍內(nèi)從事評估活動?！顿Y產(chǎn)評估學》39三、資產(chǎn)評估機構執(zhí)業(yè)資格制度2、評估機構職《資產(chǎn)評估學》40四、注冊資產(chǎn)評估師制度資格考試制度CPV注冊制度CPV執(zhí)業(yè)管理制度3個月內(nèi)注冊登記注冊有效期3年CPV后續(xù)教育制度否則不予重新注冊《資產(chǎn)評估學》40四、注冊資產(chǎn)評估師制度資格CPV注CPV執(zhí)《資產(chǎn)評估學》41五、評估機構年檢制度每年年檢；合格的在資產(chǎn)評估證書上加蓋“資產(chǎn)評估機構年檢專用章”，并在當?shù)赝ǜ妫荒隀z不合格的限期整改，整頓期間不得開展評估業(yè)務；整頓期滿合格的，作為年檢合格處理；整頓不合格或有嚴重錯誤的，吊銷資格證書?！顿Y產(chǎn)評估學》41五、評估機構年檢制度每年年檢；《資產(chǎn)評估學》42《資產(chǎn)評估學》422011-2《資產(chǎn)評估學》43資產(chǎn)評估行業(yè)管理體制管理體制的核心：政府管理與行業(yè)自律。（一）資產(chǎn)評估管理機構

1、政府機構：財政部門。

2、行業(yè)機構：中國資產(chǎn)評估協(xié)會2011-2《資產(chǎn)評估學》43資產(chǎn)評估行業(yè)管理體制管理體制的《資產(chǎn)評估學》44資產(chǎn)評估行業(yè)管理體制（二）資產(chǎn)評估實施機構

1、專業(yè)性資產(chǎn)評估機構如：地價評估事務所、無形資產(chǎn)評估事務所、礦產(chǎn)資源評估事務所等。

2、綜合性資產(chǎn)評估機構：XX資產(chǎn)評估事務所

3、兼營性資產(chǎn)評估機構：具有資產(chǎn)評估資格的會計師事務所、審計師事務所、財務咨詢公司。

4、執(zhí)行證券業(yè)務的評估機構《資產(chǎn)評估學》44資產(chǎn)評估行業(yè)管理體制（二）資產(chǎn)評估實施機構《資產(chǎn)評估學》45資產(chǎn)評估的客體評估客體——即評估對象，資產(chǎn)是指特定經(jīng)濟主體擁有或控制的，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的資源及基于某項資源的各種權利的排列和組合?！顿Y產(chǎn)評估學》45資產(chǎn)評估的客體評估客體——即評估對象，資產(chǎn)《資產(chǎn)評估學》46資產(chǎn)評估客體1、資產(chǎn)評估客體的基本特征：①必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的；②是能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的資源，即可給經(jīng)濟主體帶來現(xiàn)金流入的資源；③必須能以貨幣計量?！顿Y產(chǎn)評估學》46資產(chǎn)評估客體1、資產(chǎn)評估客體的基本特征：《資產(chǎn)評估學》47資產(chǎn)評估客體2、資產(chǎn)評估客體分類按資產(chǎn)存在的形態(tài)：有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)；按是否具綜合獲利能力分類：單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)；按能否獨立存在：可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)（僅指商譽）；《資產(chǎn)評估學》47資產(chǎn)評估客體2、資產(chǎn)評估客體分類《資產(chǎn)評估學》48資產(chǎn)評估客體單項資產(chǎn)——單臺（件）資產(chǎn)；評估的是單個生產(chǎn)要素的價格;整體資產(chǎn)——一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體，例如企業(yè)；評估的是資產(chǎn)綜合體的獲利能力;整體與單項的區(qū)分標準：一是看是否由多個單項資產(chǎn)組成；二是看能否單獨計算獲利能力。企業(yè)單項可確指資產(chǎn)的價值總和并不一定等于企業(yè)整體資產(chǎn)的價值.《資產(chǎn)評估學》48資產(chǎn)評估客體單項資產(chǎn)——單臺（件）資產(chǎn)；評《資產(chǎn)評估學》49資產(chǎn)評估客體3、需要利用估值技術服務的其他經(jīng)濟事項的分類債務。全部債務、單項債務；付息債務、非付息債務；現(xiàn)實債務、或有負債。成本費用。產(chǎn)品成本、資產(chǎn)成本、工程成本、項目成本等。獲利能力。單項資產(chǎn)的獲利能力、資產(chǎn)組及資產(chǎn)組組合獲利能力、項目獲力能力和企業(yè)獲力能力等。《資產(chǎn)評估學》49資產(chǎn)評估客體3、需要利用估值技術服務的其他《資產(chǎn)評估學》50資產(chǎn)評估對象的界定評估對象的實體邊界、權益邊界、作用方式、盈利模式的界定是資產(chǎn)評估過程中非常重要的組成部分，是準確合理評價資產(chǎn)價值的基礎工作?！顿Y產(chǎn)評估學》50資產(chǎn)評估對象的界定評估對象的實體邊界、權益《資產(chǎn)評估學》51一、評估對象實體和權益邊界的界定1、有形資產(chǎn)的界定（1）單項有形資產(chǎn)的界定考慮實體邊界（形體方面的界定）和權益邊界（所有權和使用權方面的界定）（2）資產(chǎn)組及資產(chǎn)組組合的界定資產(chǎn)組——企業(yè)可以認定的最小資產(chǎn)組合。（3）整體資產(chǎn)的界定

整體資產(chǎn)承載的權益并不完全等同于各個要素資產(chǎn)承載的權益之和?！顿Y產(chǎn)評估學》51一、評估對象實體和權益邊界的界定1、有形資機器設備與房屋、構筑物、土地

等之間形體方面的界定機器設備與房屋、構筑物、土地

等之間形體方面的界定卷煙廠生產(chǎn)線卷煙廠生產(chǎn)線《資產(chǎn)評估學》54一、評估對象實體和權益邊界的界定（2）無形資產(chǎn)的界定評估人員也可以通過評估對象的產(chǎn)權證明材料、相關行政主管部門或企業(yè)的授權、購置合同、協(xié)議和相關憑證等核實界定其產(chǎn)權及其權益?！顿Y產(chǎn)評估學》54一、評估對象實體和權益邊界的界定（2）無形《資產(chǎn)評估學》55二、評估對象作用方式的界定評估對象的作用方式影響評估對象的盈利模式對單項資產(chǎn)獨立使用：適用替代原則——市場價值；作為整體的要素被使用：貢獻原則——在用價值對無形資產(chǎn)作為獨立的資產(chǎn)被轉(zhuǎn)讓、投資：替代原則、供求原則、貢獻原則——投資價值、市場價值作為要素資產(chǎn)被使用：貢獻原則——市場價值《資產(chǎn)評估學》55二、評估對象作用方式的界定評估對象的作用方《資產(chǎn)評估學》56三、盈利模式判斷整體資產(chǎn)盈利模式容易把握；單項資產(chǎn)的盈利模式復雜；無形資產(chǎn)通常不具獨立的獲利能力，盈利模式難以判斷。注意：作用方式與盈利模式是評估人員選擇評估參數(shù)、評估途徑與技術方法的重要依據(jù)，是影響資產(chǎn)評估價值的重要因素。《資產(chǎn)評估學》56三、盈利模式判斷整體資產(chǎn)盈利模式容易把握；《資產(chǎn)評估學》57本次內(nèi)容到此結束謝謝大家！《資產(chǎn)評估學》57本次內(nèi)容到此結束謝謝大家！《資產(chǎn)評估學》58練習1．按存在形態(tài)可以將資產(chǎn)分為（）。

A．可確指資產(chǎn)和不可確指資產(chǎn)

B．固定資產(chǎn)和流動資產(chǎn)

C．有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)

D．單項資產(chǎn)和整體資產(chǎn)《資產(chǎn)評估學》58練習1．按存在形態(tài)可以將資產(chǎn)分為（《資產(chǎn)評估學》592．資產(chǎn)評估的主體是指（）。

A．被評估資產(chǎn)占有人

B．被評估資產(chǎn)

C．資產(chǎn)評估委托人

D．從事資產(chǎn)評估的機構和人員練習《資產(chǎn)評估學》592．資產(chǎn)評估的主體是指（）。練《資產(chǎn)評估學》603、資產(chǎn)評估的（），是指資產(chǎn)評估的行為服務于資產(chǎn)業(yè)務的需要，而不是服務于資產(chǎn)業(yè)務當事人的任何一方的需要。

A．公正性

B．市場性

C．咨詢性

D．專業(yè)性練習《資產(chǎn)評估學》603、資產(chǎn)評估的（），是指資產(chǎn)評估的行《資產(chǎn)評估學》614．下列選項中不符合資產(chǎn)評估中確認“資產(chǎn)”標準的是（）。

A．控制性

B．有效性

C．稀缺性

D．市場性練習《資產(chǎn)評估學》614．下列選項中不符合資產(chǎn)評估中確認“資產(chǎn)”《資產(chǎn)評估學》62練習5、從資產(chǎn)評估資產(chǎn)劃分角度來看，不可確指的資產(chǎn)是指（）。

A、沒有物質(zhì)實體的某種特權；

B、具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體；

C、不能獨立于有形資產(chǎn)之外而存在的資產(chǎn)；

D、除有形資產(chǎn)以外的所有資產(chǎn)《資產(chǎn)評估學》62練習5、從資產(chǎn)評估資產(chǎn)劃分角度來看《資產(chǎn)評估學》636．資產(chǎn)評估是判斷資產(chǎn)價值的經(jīng)濟活動，評估結果應該是被評估資產(chǎn)的（）

A．時期價值

B．時點價值

C．時區(qū)價值

D．階段價值練習《資產(chǎn)評估學》636．資產(chǎn)評估是判斷資產(chǎn)價值的經(jīng)濟活動，評估《資產(chǎn)評估學》647．下列資產(chǎn)中，屬于不可確指資產(chǎn)的是（）

A、商標

B、專利

C、商譽

D、土地使用權練習《資產(chǎn)評估學》647．下列資產(chǎn)中，屬于不可確指資產(chǎn)的是（《資產(chǎn)評估學》658．在國有資產(chǎn)評估階段的初始階段，資產(chǎn)評估發(fā)揮著（）作用，這是國有資產(chǎn)評估所特有的作用。

A．評價

B．管理

C．鑒證

D．定價練習《資產(chǎn)評估學》658．在國有資產(chǎn)評估階段的初始階段，資產(chǎn)評估《資產(chǎn)評估學》669．資產(chǎn)評估中的完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估是按（）為標準劃分的。

A．評估時收集資料的數(shù)量

B．評估人員的水平

C．評估時面臨的條件、評估過程中遵循資產(chǎn)評估準則的程度及其對評估報告披露的要求

D．評估經(jīng)歷的時間練習《資產(chǎn)評估學》669．資產(chǎn)評估中的完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評《資產(chǎn)評估學》6710．從理論上講，資產(chǎn)評估最基本的作用是（）。

A．管理

B．咨詢

C．鑒定

D．定價練習《資產(chǎn)評估學》6710．從理論上講，資產(chǎn)評估最基本的作用是（《資產(chǎn)評估學》6811．資產(chǎn)評估最基本的功能是（）。

A．評價和評值

B．管理

C．鑒證

D．定價練習《資產(chǎn)評估學》6811．資產(chǎn)評估最基本的功能是（）?！顿Y產(chǎn)評估學》69練習12、資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)其內(nèi)涵接近于（）中的資產(chǎn)概念。

A、經(jīng)濟學

B、會計學

C、法學

D、工程學《資產(chǎn)評估學》69練習12、資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)其內(nèi)《資產(chǎn)評估學》701．資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)具有的基本特征是（）。

A．是由過去的交易和事項形成的

B．能夠以貨幣衡量

C．由特定權利主體擁有或控制的

D．能給其特定主體帶來未來經(jīng)濟利益

E．是有形的多項練習《資產(chǎn)評估學》701．資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)具有的基本特征是（《資產(chǎn)評估學》712．資產(chǎn)評估中確認資產(chǎn)的標準有（）。

A．現(xiàn)實性

B．有效性

C．稀缺性

D．合法性

E．市場性練習《資產(chǎn)評估學》712．資產(chǎn)評估中確認資產(chǎn)的標準有（）《資產(chǎn)評估學》723．根據(jù)被評估資產(chǎn)能否獨立存在分類，資產(chǎn)可分為（）。

A．整體資產(chǎn)

B．可確指資產(chǎn)

C．單項資產(chǎn)

D．不可確指資產(chǎn)

E．有形資產(chǎn)練習《資產(chǎn)評估學》723．根據(jù)被評估資產(chǎn)能否獨立存在分類，資產(chǎn)可《資產(chǎn)評估學》734．資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在（）。

A．資產(chǎn)評估是在當前條件下進行的

B．資產(chǎn)評估以現(xiàn)實存在的資產(chǎn)作為估價的依據(jù)

C．資產(chǎn)評估強調(diào)客觀存在

D．資產(chǎn)評估以現(xiàn)實狀況為基礎反映未來

E．資產(chǎn)評估是客觀的練習《資產(chǎn)評估學》734．資產(chǎn)評估的現(xiàn)實性表現(xiàn)在（）《資產(chǎn)評估學》745．資產(chǎn)評估的市場性主要體現(xiàn)在（）。

A．資產(chǎn)評估是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物

B．資產(chǎn)評估結論是市場上資產(chǎn)交易的價格

C．資產(chǎn)評估的運作是評估人員模擬市場完成的

D．資產(chǎn)評估的資產(chǎn)最終要進入市場流通

E．資產(chǎn)評估的結果最終要經(jīng)得起市場檢驗練習《資產(chǎn)評估學》745．資產(chǎn)評估的市場性主要體現(xiàn)在（《資產(chǎn)評估學》75練習6、作為經(jīng)濟資源的資產(chǎn)具有的基本特征是（）。

A、資產(chǎn)是過去人類活動或自然運動的結果

B、資產(chǎn)必須由特定的主體擁有或控制

C、資產(chǎn)能夠用貨幣計量

D、能夠為其所有者或控制者帶來未來經(jīng)濟利益

E、資產(chǎn)必須具有獨立的獲利能力?！顿Y產(chǎn)評估學》75練習6、作為經(jīng)濟資源的資產(chǎn)具有的第四節(jié)資產(chǎn)評估的原則CompanyLogo第四節(jié)資產(chǎn)評估的原則CompanyLogo第五節(jié)資產(chǎn)評估的目的與價值類型CompanyLogo第五節(jié)資產(chǎn)評估的目的與價值類型CompanyLogo第三節(jié)資產(chǎn)評估的主體和對象

二、產(chǎn)權資產(chǎn)所有權是資產(chǎn)所有者最基本的利益要求。

資產(chǎn)的所有權，又稱為原始產(chǎn)權，是指受法律確認和保護的經(jīng)濟利益主體對財產(chǎn)的排他性的歸屬關系，包括所有者依法對自己的財產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權利。包括所有權、經(jīng)營權、使用權、占有權等第三節(jié)資產(chǎn)評估的主體和對象二、產(chǎn)權包括所有權、經(jīng)營權產(chǎn)權的表現(xiàn)形式

產(chǎn)權包含三層含義：1.原始產(chǎn)權2.法人產(chǎn)權，即法人財產(chǎn)權，其中包括經(jīng)營權，是指法人企業(yè)對資產(chǎn)所有者授予其經(jīng)營的資產(chǎn)享有占有、使用、收益與處分的權利。法人產(chǎn)權是伴隨著法人制度的建立而產(chǎn)生的一種權利3.股權和債權產(chǎn)權的表現(xiàn)形式產(chǎn)權包含三層含義：關于產(chǎn)權的含義產(chǎn)權是一種經(jīng)濟制度?！八且粋€社會所實施的選擇一種經(jīng)濟品的使用的權利”,它規(guī)定了人與人(或組織)之間的一組行為關系規(guī)范,能夠幫助人們形成與他人交易的合理預期。

阿爾欽《產(chǎn)權經(jīng)濟學》關于產(chǎn)權的含義產(chǎn)權是一種經(jīng)濟制度。關于產(chǎn)權的含義

產(chǎn)權是經(jīng)濟所有制關系的法律表現(xiàn)形式以法權形式體現(xiàn)所有制關系的科學合理的產(chǎn)權制度，是用來鞏固和規(guī)范商品經(jīng)濟中財產(chǎn)關系，約束人的經(jīng)濟行為，維護商品經(jīng)濟秩序，保證商品經(jīng)濟順利運行的法權工具。關于產(chǎn)權的含義產(chǎn)權是經(jīng)濟所有制關系的法律表現(xiàn)形式一、資產(chǎn)評估的目的

資產(chǎn)評估一般目的包含著特定目的，而資產(chǎn)評估特定目的則是一般目的的具體化。

資產(chǎn)評估的一般目的或資產(chǎn)評估的基本目的是由資產(chǎn)評估的性質(zhì)及其基本功能決定的。評估目的估價標準評估方法第三節(jié)價值類型和評估目的一、資產(chǎn)評估的目的

資產(chǎn)評估一般目的包含著特定目的，而資產(chǎn)評資產(chǎn)評估的目的評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為，即資產(chǎn)評估結果的具體用途。資產(chǎn)評估的目的是資產(chǎn)評估所服務的業(yè)務的具體類型。資產(chǎn)評估的目的評估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟行為，即資產(chǎn)評估結果的具非法令評估資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易產(chǎn)權變動房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)聯(lián)營企業(yè)合并、分設、兼并發(fā)行股票企業(yè)出售企業(yè)出租土地成片出租土地開發(fā)經(jīng)營房地產(chǎn)買賣房地產(chǎn)出租融通資金抵押貸款發(fā)行債券融資租賃資產(chǎn)保全企業(yè)資產(chǎn)保全會計處理財產(chǎn)保險資產(chǎn)清算咨詢服務資產(chǎn)開發(fā)考核經(jīng)營業(yè)績財務報表訴訟法令評估稅收國家征用不動產(chǎn)（補償評估）非法令評估資產(chǎn)交易單項資產(chǎn)交易產(chǎn)權變動房地產(chǎn)交易合資經(jīng)營、合一、以資產(chǎn)交易為目的的評估（一）單項資產(chǎn)交易原因：為了優(yōu)化資產(chǎn)存量配置；為了滿足投資的需要例如：出售不適用的多余機器設備……

購買房地產(chǎn)或?qū)＠夹g（二）產(chǎn)權變動1.合資經(jīng)營、合作經(jīng)營、企業(yè)聯(lián)營（非現(xiàn)金資產(chǎn)價格的評估）一、以資產(chǎn)交易為目的的評估（一）單項資產(chǎn)交易（二）產(chǎn)權變動2.企業(yè)合并、分設、兼并（貨幣購買、調(diào)換股票、承擔債務）3.企業(yè)發(fā)行股票（企業(yè)資產(chǎn)所有權采用分割式交易方式出售）4.企業(yè)出售（企業(yè)產(chǎn)權整體一次性出售）5.企業(yè)租賃（是一種企業(yè)產(chǎn)權采用分期交易的方式）（二）產(chǎn)權變動2.企業(yè)合并、分設、兼并（三）房地產(chǎn)交易（售價與租金的評估）1.土地成片出租（土地使用權價格或年使用費的評估）2.土地開發(fā)經(jīng)營（開發(fā)改良后再轉(zhuǎn)讓使用權）3.房地產(chǎn)買賣（房屋與土地轉(zhuǎn)讓的區(qū)別？）4.房地產(chǎn)出租（三）房地產(chǎn)交易（售價與租金的評估）1.土地成片出租（土地使三、資產(chǎn)保全（一）企業(yè)資產(chǎn)保全的會計處理通貨膨脹下，歷史成本計提折舊會發(fā)生貶值…...“階段歷史成本”——歷史成本為會計基礎，當遇到歷史成本嚴重背離資產(chǎn)保全需要時，通過資產(chǎn)評估重建會計基礎。（二）財產(chǎn)保險三、資產(chǎn)保全（一）企業(yè)資產(chǎn)保全的會計處理第三節(jié)價值類型和評估目的

二、資產(chǎn)評估的價值類型（一）資產(chǎn)價值形成1.賣方市場時期的價值觀：生產(chǎn)費用價值論——供給（生產(chǎn)）決定價值生產(chǎn)費用價值論是成本法的理論基礎2.買方市場時期的價值觀：效用價值觀需求決定價值——商品的價值來自消費者對商品的主觀評價。效用價值論是收益法的理論基礎。第三節(jié)價值類型和評估目的二、資產(chǎn)評估的價值類型

3.供求決定價值論：均衡價值觀

需求價格：消費者愿意支付的最高價均衡價格供給價格：生產(chǎn)者愿意接受的最低價在均衡價格中，生產(chǎn)費用和效用是影響價格的兩個均等因素，說明資產(chǎn)評估中，既需靠考慮資產(chǎn)的購建成本，又需考慮資產(chǎn)的效用。供求決定價值論是市場法的理論基礎。

3.供求決定價值論：均衡價值觀

（二）對資產(chǎn)價值的理解

1.資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)不變的概念。2.價值與價格、成本價格——為取得一項資產(chǎn)所花費的實際貨幣量（指特定買賣雙方對交換價值的認可，是歷史數(shù)值）成本——為創(chuàng)建一項資產(chǎn)所必需的生產(chǎn)要素的貨幣價值價格成本不一定與價值相等

（二）對資產(chǎn)價值的理解

1.資產(chǎn)的價值不是一個靜態(tài)的、性質(zhì)（三）資產(chǎn)評估中常見的價值類型1.公允市場價值（fairmarketvalue)——指資產(chǎn)在評估基準日的公開市場上的交易價格。

公開市場價格形成的條件買賣雙方地位平等有充分的時間收集信息有理智的經(jīng)濟人自愿成交買賣雙方均是正常交易的當事人（三）資產(chǎn)評估中常見的價值類型1.公允市場價值（fairm2.投資價值（investmentvalue）——指某項資產(chǎn)相對于某個特定購買者（或所有者）的價值對不同的潛在購買者而言，同一資產(chǎn)的投資價格可能不同。因為資產(chǎn)的投資價值主要取決于其獲利能力，而一項資產(chǎn)的獲利能力不僅取決于該資產(chǎn)本身的狀況，而且與投資者的操作行為即價值創(chuàng)造直接有關。成交價=公允市價+“價值創(chuàng)造”的一部分2.投資價值（investmentvalue）——指某項資3.賬面價值（bookvalue）——指資產(chǎn)的賬面原值減去累計折舊。資產(chǎn)的賬面價值具有客觀性和可審計性，但卻不能直接成為資產(chǎn)評估的依據(jù)。原因：

1、財務報告中的資產(chǎn)是以歷史成本計價的；

2、企業(yè)資產(chǎn)負債表上并不包括全部有價值的資產(chǎn)、可能的負債項目；

3、利潤表也不考慮權益資產(chǎn)的成本。權益投資者對投資回報有要求3.賬面價值（bookvalue）——指資產(chǎn)的賬面原值減去例如1、很多公司的價值在于公司將來的盈利能力，而這種能力來源于穩(wěn)定的顧客群，訓練有素的員工以及高效的管理；2、由于不當?shù)墓芾砗筒回撠熑蔚膩y擔?？赡墚a(chǎn)生負債例如1、很多公司的價值在于公司將來的盈利能力，而這種能力來源會計盈利與實際的經(jīng)濟盈利之區(qū)別例.甲公司與乙公司的稅后利潤均為500萬元，但甲公司股東權益是2000萬元，乙公司股東權益是2億元，假設權益資產(chǎn)要求的投資回報率為10%，那么甲公司和乙公司的實際經(jīng)濟盈利是多少？會計盈利與實際的經(jīng)濟盈利之區(qū)別例.甲公司與乙公司的稅后利潤均4.內(nèi)在價值（intrinsicvalue）屬于理論價值

對于能夠在市場上交易的資產(chǎn)，若市場是完善的，公允市場=內(nèi)在市場

內(nèi)在價值

資產(chǎn)的獲利能力賬面價值

資產(chǎn)的創(chuàng)建成本內(nèi)在價值缺乏客觀性和可審計性，但卻是投資決策時考慮的主要因素。內(nèi)在價值與市場價值——指資產(chǎn)預期創(chuàng)造的未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值。4.內(nèi)在價值（intrinsicvalue）屬于理論價值內(nèi)5.重置價值（replacementvalue）——指在現(xiàn)時條件（市場、技術）下，獲得與被估資產(chǎn)同等功能的處于在用狀態(tài)的資產(chǎn)所需耗費的成本?！坝址Q為折余重置成本”。一般在非市場和有限市場條件下運用。

重置價值—各種損耗5.重置價值（replacementvalue）——指在現(xiàn)6.清算價值——指企業(yè)停止營業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債后以貨幣形式存在的余額。強制清算與有序清算與公允市場的區(qū)別：

1、買賣雙方地位不平等

2、沒有充足的時間詢價清算價格屬于非正常市價，因此評估值低于正常市價6.清算價值——指企業(yè)停止營業(yè)，變賣企業(yè)所有資產(chǎn)減去所有負債7.在用價值（value-in-use）——指屬于企業(yè)組成部分的特定資產(chǎn)價值。不考慮最優(yōu)使用狀態(tài)或資產(chǎn)出售能夠?qū)崿F(xiàn)的價值。7.在用價值（value-in-use）——指屬于企業(yè)組成部資產(chǎn)評估的價值類型

——資產(chǎn)評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式對資產(chǎn)評估的價值類型主要有以下幾種分類：

一、以估價標準形式表述：重置成本、收益現(xiàn)值、現(xiàn)行市價、清算價格二、從資產(chǎn)評估假設的角度來表述：公開市場價值、繼續(xù)使用價值、清算價值三、從資產(chǎn)業(yè)務的性質(zhì)來劃分（見評估目的）四、以資產(chǎn)評估時所依據(jù)的市場條件來分市場價值、市場價值以外的價值資產(chǎn)評估的價值類型

——資產(chǎn)評估結果的價值屬性及其表現(xiàn)形式對依據(jù)市場條件分：1.市場價值“自愿買方與自愿賣方在評估基準日進行正常的市場營銷后，所達成的公開交易中某項資產(chǎn)應當進行交易的價值的估計數(shù)額，當事人雙方應當各自精明、謹慎行事，不受任何強迫壓制?！薄秶H評估準則》含義：資產(chǎn)在評估基準日公開市場上最佳使用狀態(tài)下的價值。評估市場價值的方法：市場比較法、收益法、成本法。依據(jù)市場條件分：1.市場價值依據(jù)市場條件分：2、非市場價值（非公開市場價值）1）含義：指不滿足市場價值成立條件以及滿足市價成立條件，但只能在非公開市場條件下實現(xiàn)的價值。2）適用對象：分為兩類依據(jù)市場條件分：2、非市場價值（非公開市場價值）以非市場價值為基礎的評估業(yè)務分為兩類：一類屬于特定評估目的：破產(chǎn)清算，特殊投資，賠償，財產(chǎn)納稅另一類屬于特定評估對象：1.非經(jīng)營性資產(chǎn)，如公共設置2.非競爭性經(jīng)濟資源：如水資源、稀有礦產(chǎn)資源3、不能獨立存在的不可確指的資產(chǎn)以非市場價值為基礎的評估業(yè)務分為兩類：一類屬于特定評估目的：第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設與原則

一、資產(chǎn)評估假設公開市場假設持續(xù)使用假設清算假設資產(chǎn)評估假設第四節(jié)資產(chǎn)評估的假設與原則一、資產(chǎn)評估假設公開市場假設公開市場假設公開市場假設是對資產(chǎn)擬進入的市場的條件，以及資產(chǎn)在這樣的市場條件下接受何種影響的一種假定說明或限定。

公開市場假設是資產(chǎn)評估中的一個重要假設，其他假設都是以公開市場假設為基本參照。公開市場假設也是資產(chǎn)評估中使用頻率較高的一種假設，凡是能在公開市場上交易、用途較為廣泛或通用性較強的資產(chǎn)，都可以考慮按公開市場假設前提進行評估。

公開市場假設公開市場假設是資產(chǎn)評估中的一個重要假設，持續(xù)使用假設持續(xù)使用假設首先假定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包括正在使用中的資產(chǎn)和備用的資產(chǎn)；其次根據(jù)有關數(shù)據(jù)和信息，推斷這些處于使用狀態(tài)的資產(chǎn)還將繼續(xù)使用下去。持續(xù)使用假設又細分為三種具體情況：一是在用續(xù)用；二是轉(zhuǎn)用續(xù)用；三是移地續(xù)用。持續(xù)使用假設持續(xù)使用假設首先假定被評估資產(chǎn)正處于使用狀態(tài)，包清算假設

清算假設是對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。清算假設資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估工作原則真實性原則科學性原則公平性原則可行性原則簡易性原則

資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估工作原則真實性原則科學性原則公平性資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估技術經(jīng)濟原則預期收益原則

供求原則

貢獻原則

替代原則

估價日期原則資產(chǎn)評估的原則資產(chǎn)評估技術經(jīng)濟原則預期收益原則供求原則貢第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關系一、資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系1．資產(chǎn)評估結果可能是產(chǎn)權變動后企業(yè)重新建賬的依據(jù)。2．資產(chǎn)評估需要參考會計數(shù)據(jù)資料，尤其是企業(yè)價值評估。第五節(jié)資產(chǎn)評估與會計、審計的關系一、資產(chǎn)評估與會計的聯(lián)系二、資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別1、基本職能不同：資產(chǎn)評估是一種價值判斷活動，基本職能是評估和咨詢2、資產(chǎn)的確認和計價依據(jù)不同：資產(chǎn)評估是以資產(chǎn)所具有的效用和現(xiàn)時市場價值為依據(jù)3、兩者目標不同：資產(chǎn)評估的主要目的是為資產(chǎn)交易提供公平的價值尺度二、資產(chǎn)評估與會計的區(qū)別1、基本職能不同：三、資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系

1．資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)清查階段，就其工作方法而言，有相當部分工作采用了審計的方法，具有“事實判斷”的性質(zhì)。2．根據(jù)我國現(xiàn)行資產(chǎn)評估法規(guī)要求，流動資產(chǎn)和負債的評估有相當部分可借鑒審計的方法進行。3．在企業(yè)價值評估中，經(jīng)審計后的企業(yè)財務報表及相關數(shù)據(jù)可以作為企業(yè)價值評估的基礎數(shù)據(jù)。三、資產(chǎn)評估與審計的聯(lián)系

1．資產(chǎn)評估中的資產(chǎn)清查階段，就四、資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別1．審計是做出事實判斷的專業(yè)活動。資產(chǎn)評估是做出價值判斷的專業(yè)活動。2．審計人員在執(zhí)業(yè)過程貫徹公證、防護和建設三大專業(yè)原則，而資產(chǎn)評估人員在執(zhí)業(yè)過程中遵循供求、替代、貢獻、預期等基本技術經(jīng)濟原則。3．審計工作是以會計學、稅法及其他經(jīng)濟法規(guī)等知識為專業(yè)知識基礎，而資產(chǎn)評估的專業(yè)知識基礎，除了由經(jīng)濟學、法律、會計學等知識組成外，工程技術方面的知識也是其重要的組成部分。4．審計對業(yè)務的處理標準，特別是資產(chǎn)的計價原則與會計是同一的。資產(chǎn)評估在資產(chǎn)計價原則和技術標準等方面與審計有著質(zhì)的區(qū)別。例如市場價值與歷史成本等。四、資產(chǎn)評估與審計的區(qū)別資產(chǎn)評估主講：謝潔莉(經(jīng)管學院)資產(chǎn)評估主講：謝潔莉(經(jīng)管學院)課堂要求、考試方式及成績評定:課堂要求：認真聽講，根據(jù)實際情況做筆記，積極思考問題，保持課堂秩序?？荚嚪绞剑浩谀╅]卷成績評定：1.平時學習表現(xiàn)20%（包括出勤和課堂表現(xiàn)）2.作業(yè)10%3.期終考試70%

課堂要求、考試方式及成績評定:課堂要求：認真聽講，根據(jù)實際情課程簡介資產(chǎn)評估課程講述如何評估資產(chǎn)的價值，這些資產(chǎn)包括企業(yè)、機器設備、房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)，以及金融工具。掌握對這些資產(chǎn)的評估程序和評估方法，有助于加深對眾多經(jīng)濟活動的了解。這些活動有：產(chǎn)權交易、資產(chǎn)置換、對價分攤、兼并收購、股權退出、風險投資、私人股權投資等等。課程簡介資產(chǎn)評估課程講述如何評估資產(chǎn)的價值，這些資產(chǎn)包括企業(yè)教學內(nèi)容以及學時分配第一章概述（6學時）第二章資產(chǎn)評估的基本方法（12學時）（重難點）第三章機器設備評估（6學時）第四章房地產(chǎn)評估（14學時）（重難點）第五章無形資產(chǎn)評估（10學時）第六章流動資產(chǎn)評估（6學時）第七章企業(yè)價值評估（4學時）第八章資產(chǎn)評估報告（4學時）教學內(nèi)容以及學時分配第一章概述（6學時）機器設備的評估案例某機床廠擬將一鍛壓設備與國外企業(yè)合資，該設備是2003年從德國某公司進口，其賬面原值300萬元，2008年7月18日該機床廠委托遠大資產(chǎn)評估事務所對該設備價值進行評估，遠大資產(chǎn)評估事務所受理此業(yè)務。機器設備的評估案例某機床廠擬將一鍛壓設備與國外企業(yè)合資，該設安徽中鼎密封件股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓安徽中鼎泰克汽車密封件有限公司股權項目資產(chǎn)評估報告書皖國信評報字(2012)第182號安徽國信資產(chǎn)評估有限責任公司中國合肥二零一二年八月二十二日安徽中鼎密封件股份有限公司擬轉(zhuǎn)讓一、資產(chǎn)評估報告書聲明..........................................1二、資產(chǎn)評估報告書摘要..........................................2三、資產(chǎn)評估報告書正文..........................................4被評估單位概況...................................................6評估目的..............................................................8評估對象和評估范圍............................................8價值類型及其定義..............................................10評估依據(jù).............................................................11評估方法.............................................................13評估程序….....................................18評估假設..............................................................19評估結論..............................................................20四、資產(chǎn)評估報告書附件......................................25-36資產(chǎn)評估報告書目錄資產(chǎn)評估報告書目錄三、資產(chǎn)評估報告書正文.........................................................................4首部..........................................................................................................4緒言..........................................................................................................4委托方、產(chǎn)權持有者和業(yè)務約定書約定的其他評估報告使用者簡介.......4被評估單位概況........................................................................................6評估目的...................................................................................................8評估對象和評估范圍.................................................................................8價值類型及其定義...................................................................................10評估基準日..............................................................................................10評估依據(jù)..................................................................................................11評估方法..................................................................................................13評估程序?qū)嵤┻^程和情況........................................................................18評估假設..................................................................................................19評估結論..................................................................................................20特別事項說明...........................................................................................21評估報告使用限制說明............................................................................22評估報告日..............................................................................................23尾部.........................................................................................................24三、資產(chǎn)評估報告書正文...................房地產(chǎn)價格的評估案例（房地合一評房地產(chǎn)價格）

某房地產(chǎn)公司于2004年5月以出讓方式取得一塊土地50年使用權，并于2006年5月在此地塊上建成一座鋼混結構的寫字樓。當時造價為每平方米3,800元，經(jīng)濟耐用年限為60年。目前，該類型建筑的重置價格為每平方米4,800元。該大樓總建筑面積為12,000平方米，全部用于出租。房地產(chǎn)價格的評估案例（房地合一評房地產(chǎn)價格）

某房地產(chǎn)公司于1.空置率在10%左右2.每年需支付的管理費用一般為年租金的3.5%3.維修費為建筑物重置價的1.5%4.房產(chǎn)稅為租金收入的12%5.其他稅為租金收入的6%6.保險費為建筑物重置價的0.2%7.資本化率確定為6%要求：根據(jù)以上資料評估該寫字樓在2009年5月的價格。據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻烀科椒矫?.5元該寫字樓其他資料如下：1.空置率在10%左右據(jù)調(diào)查，當?shù)赝悓懽謽堑淖饨鹨话銥槊刻煊嬎氵^程：1、估算年有效毛收入年有效毛收入＝2.5×365×12,000×（1－10%）＝9,855,000元計算過程：1、估算年有效毛收入2、估算年營運費用（1）管理費：年管理費＝9,855,000×3.5%

＝344,925元（2）維修費：年維修費＝4,800×12,000×1.5%

＝864,000元（3）保險費：年保險費＝4,800×12,000×0.2%

＝115,200元（4）稅金：年稅金＝9,855,000×（12%＋6%）＝1,773,900元（5）年營運費用：年營運費用＝344,925＋864,000＋115,200＋1,773,900

＝3,098,025元2、估算年營運費用（1）管理費：計算過程：3、估算凈收益年凈收益＝年有效毛收入－年營運費用＝9,855,000－3,098,025

＝6,756,975元計算過程：3、估算凈收益4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：房地產(chǎn)價格＝6,756,975÷6%×[1－1/（1＋6%）45]＝104,434,671元房地產(chǎn)單價＝104,434,671÷12,000＝8,703元4、計算房地產(chǎn)價格房地產(chǎn)的剩余收益期為45年，則：5、評估結果經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2009年5月的價格為104,434,671元，單價為每平方米8,703元。

5、評估結果經(jīng)評估，該寫字樓房地產(chǎn)在2009年5月的價格第一章資產(chǎn)評估概述第四節(jié)資本評估的原則第三節(jié)資產(chǎn)評估的主體和對象第二節(jié)資產(chǎn)評估的含義、特點、基本要素和種類第一節(jié)資產(chǎn)評估的發(fā)展歷程第五節(jié)資本評估的目的與價值類型第六節(jié)資本評估假設第七節(jié)資本評估的依據(jù)與程序第一章資產(chǎn)評估概述第四節(jié)資本評估的原則第三節(jié)資產(chǎn)評估CompanyLogo什么是資產(chǎn)評估？具有哪些特點？資產(chǎn)評估的基本要素是什么？進行資產(chǎn)評估應確立哪些前提假設？進行資產(chǎn)評估應遵循哪些原則CompanyLogo什么是資產(chǎn)評估？具有哪些特點？CompanyLogo關鍵詞和概念資產(chǎn)評估

資產(chǎn)/評定/估算/資產(chǎn)業(yè)務/基本要素

主體/客體/（標準）價值類型/收益現(xiàn)值法/重置成本法/現(xiàn)行市價法/清算價格法假設

繼續(xù)使用假設/公開市場假設/破產(chǎn)清算原則工作原則/經(jīng)濟原則CompanyLogo關鍵詞和概念第一節(jié)資產(chǎn)評估的發(fā)展歷程資產(chǎn)評估的產(chǎn)生：現(xiàn)代市場經(jīng)濟中資產(chǎn)的交易非常活躍，但只要交易的資產(chǎn)是以非現(xiàn)金的形式存在的市場經(jīng)濟的核心問題是交易評估（valuation)第一節(jié)資產(chǎn)評估的發(fā)展歷程資產(chǎn)評估的產(chǎn)生：市場經(jīng)濟的核心問市場經(jīng)濟的深層內(nèi)核是資金、資產(chǎn)、產(chǎn)權的商品化。在市場經(jīng)濟中，資源配置的主角是市場，要優(yōu)化資源配置，就要充分發(fā)揮市場對生產(chǎn)條件（資金、資產(chǎn)、產(chǎn)權）的配置。市場經(jīng)濟的深層內(nèi)核是資金、資產(chǎn)、產(chǎn)權的商品化。第二節(jié)資產(chǎn)評估的含義、特點、基本要素和種類

一、資產(chǎn)資產(chǎn)的定義，是指經(jīng)濟主體擁有或控制的，能以貨幣計量的，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益的經(jīng)濟資源。

摘自《企業(yè)會計準則》

資產(chǎn)的基本特征：資產(chǎn)必須是經(jīng)濟主體擁有或者控制的資產(chǎn)必須能以貨幣計量資產(chǎn)具有能夠帶來未來利益的潛在能力第二節(jié)資產(chǎn)評估的含義、特點、基本要素和種類一、資產(chǎn)資產(chǎn)評估中確認資產(chǎn)的標準：

作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，是指能在未來為其控制主體帶來經(jīng)濟利益，能以貨幣計量的，排他性占有的經(jīng)濟資源，包括各種財產(chǎn)、債權和其他權利。對企業(yè)而言，資產(chǎn)的實質(zhì)是一組權益,是基于某項資產(chǎn)的各種權利的排列與組合?！秶H資產(chǎn)評估準則》資產(chǎn)評估中確認資產(chǎn)的標準：作為資產(chǎn)評估對象的資產(chǎn)，是指資產(chǎn)的分類

按資產(chǎn)存在形態(tài)

按是否具有獲利按能夠獨立存在按與生產(chǎn)經(jīng)營過程關系力TEXTTEXTTEXTTEXT有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)單項資產(chǎn)整體資產(chǎn)可確指的資產(chǎn)不可確指的資產(chǎn)經(jīng)營性資產(chǎn)非經(jīng)營性資產(chǎn)資產(chǎn)的分類TEXTTEXTTEXTTEXT有形資產(chǎn)無形資產(chǎn)單單項資產(chǎn)與整體資產(chǎn)1.定義（1）單項資產(chǎn)——單臺（件）資產(chǎn)；評估的是單個生產(chǎn)要素的價格（2）整體資產(chǎn)——一組單項資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體，例如企業(yè)；評估的是資產(chǎn)綜合體的獲利能力單項資產(chǎn)與整體資產(chǎn)1.定義單項資產(chǎn)與整體資產(chǎn)2.整體與單項的區(qū)分標準：一是看是否由多個單項資產(chǎn)組成；二是看能否單獨計算獲利能力。3.企業(yè)單項可確指資產(chǎn)的價值總和并不一定等于企業(yè)整體資產(chǎn)的價值企業(yè)整體資產(chǎn)價值=∑單項可確指資產(chǎn)價值+不可確指的商譽（或資產(chǎn)的經(jīng)濟性貶值）單項資產(chǎn)與整體資產(chǎn)2.整體與單項的區(qū)分標準：企業(yè)整體資產(chǎn)價值商譽是企業(yè)在長期的生產(chǎn)經(jīng)營中形成的，在產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營管理、財務狀況、資金信譽，以及職工的素質(zhì)和工作效率等方面，處于同行業(yè)中較優(yōu)越的地位，因而在消費者心目中享有較高的聲譽，可望在同樣條件下獲得高于一般盈利水平的能力。商譽是一種極為特殊的資產(chǎn)，是企業(yè)通過長期的努力形成的，與許多因素有關；它不能單獨存在，只能與企業(yè)同存，其價值也只有把企業(yè)作為一個整體看待才能加以確定；其有效期無法確定。關于商譽商譽是企業(yè)在長期的生產(chǎn)經(jīng)營中形成的，在產(chǎn)品質(zhì)量、經(jīng)營第二節(jié)資產(chǎn)評估的含義資產(chǎn)評估是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準則，對資產(chǎn)評估對象在評估基準日特定目的下的價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。是資產(chǎn)業(yè)務的中介環(huán)節(jié)第二節(jié)資產(chǎn)評估的含義資產(chǎn)評估是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關法律二、資產(chǎn)評估的特點市場性——是以市場競爭活動為假設前提的，評估機構和人員根據(jù)評估目的，依據(jù)掌握的市場信息和資料，模擬市場條件對資產(chǎn)價值進行評定和估算，作出經(jīng)得起市場檢驗的評定估算和報告；最終評估結果要經(jīng)受市場的檢驗。資產(chǎn)評估活動來源于市場資產(chǎn)評估的主要信息來源于市場資產(chǎn)評估作價結果必須接受市場的檢驗公正性——評估結論對雙方當事人來講是公正的1.評估作價的全過程按照公允及法定的準則和規(guī)范化程序進行，