房地產開發(fā)全程稅收風險防范

房地產企業(yè)開發(fā)項目全程稅收風險防范及納稅籌劃許明信1房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第1頁!稅收增長如“脫韁野馬一日千里”2010年全國稅收收入總額7.739萬億同比增長26.4%GDP增長率10.3%稅收增速是GDP的2.56倍征管與稽查環(huán)境偷稅是企業(yè)和老總最大的風險——永遠的痛稅務局常常錯誤執(zhí)法納稅人往往無奈執(zhí)行2房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第2頁!開心一笑:搶劫

某公司正在緊張運行中，忽有人大吼一聲：都不許動！搶劫!快把錢交出來??！

肅然無聲中，財務老張輕拍胸口，松了一口氣：“嚇死了，我還以為是稅務局的!”3房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第3頁!2010年，在稅務檢查中發(fā)現(xiàn)甲企業(yè)2009年取得一張金額為400萬元的材料發(fā)票為假票，開發(fā)產品尚未達到完工條件，檢查人員要求按400萬乘以25%補稅罰款加收滯納金，是否正確，企業(yè)該如何應對？如果2009年度已達到完工條件并已銷售80%呢？完工年度匯繳結束后，取得的成本發(fā)票該如何處理？4房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第4頁!（2）拆遷方式取得（貨幣補償、實物補償）①拆遷補償稅前扣除的合法有效憑證②拆一還一各稅的計稅依據(jù)賬務處理：會計準則借：開發(fā)成本4000貸：主營業(yè)務收入4000借：主營業(yè)務成本2125貸：開發(fā)產品2125會計制度：借：開發(fā)成本2125，貸：開發(fā)產品2125營業(yè)稅收入申報

萬，所得稅年報視同銷售收入4000萬，視同銷售成本2125萬。土地增值稅的計稅收入4000萬;開發(fā)成本（開發(fā)產品）計稅成本與賬面成本存在差異。5房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第5頁!第二節(jié)前期報批報建階段

一．前期報批報建準備工作1、規(guī)劃設計戶型影響土地增值稅2、前期工程支出3、取得《許可證》(國有土地上房屋征收與補償條例,國務院令第590號)4、立項審批、規(guī)劃審批5、征地拆遷，申辦并取得《拆遷許可證》6、建設項目報建登記，申請招標，辦理招標投標手續(xù)6房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第6頁!三．融資渠道商業(yè)貸款統(tǒng)借統(tǒng)還（集團公司或核心企業(yè)）委托貸款個人商業(yè)信用投資聯(lián)合開發(fā)（固定收益、分紅）7房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第7頁!企業(yè)集團登記管理暫行規(guī)定企業(yè)集團應當具備下列條件：（1）企業(yè)集團的母公司注冊資本在5000萬元人民幣以上，并至少擁有５家子公司（2）母公司和其子公司的注冊資本總和在１億元人民幣以上；（3）集團成員單位均具有法人資格。統(tǒng)借統(tǒng)還稅前扣除的合法憑證：8房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第8頁!變借款為投資變借款為商業(yè)信用分配股息延期收款不收息避免資本弱化應收/應付賬款預收/預付賬款9房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第9頁!第三節(jié)項目施工建設階段

一．開發(fā)成本核算內容二．項目開發(fā)成本對象的確定三、業(yè)務部門與財務部門的銜接四．甲供材料與工程甩項五．施工建設階段各類合同簽訂與稅收管理六．票據(jù)審核管理10房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第10頁!甲方供材與甩項建筑工程甩項甲供材料自產貨物同時建筑業(yè)勞務商貿公司外購貨物同時建筑業(yè)勞務建筑公司外購貨物同時建筑業(yè)勞務分別納稅增值稅營業(yè)稅建筑業(yè)(裝飾除外)裝飾業(yè)甲供設備不征甲供不征稅11房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第11頁!山東地稅：4月1日后，開具發(fā)票必須加蓋發(fā)票專用章，不得加蓋其他印章代替。應對措施：原來沒有發(fā)票專用章的，開具發(fā)票須盡快安排刻制；接收了日期為2011年2月1日后開具的，加蓋“財務專用章”的發(fā)票，須盡快更換；國稅發(fā)[2006]156號文中增值稅發(fā)票的印章也適用新的規(guī)定。國家稅務總局公告2011年第7號：發(fā)票專用章自2011年2月1日起啟用。舊式發(fā)票專用章可以使用至2011年12月31日。本公告發(fā)布之前印制的套印舊式發(fā)票專用章的發(fā)票，可繼續(xù)使用。12房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第12頁!1、合同、發(fā)票、計稅依據(jù)（1）銷售自產貨物同時提供建筑業(yè)勞務（2）銷售外購貨物同時提供建筑業(yè)勞務增值稅納稅人——建筑業(yè)納稅人——2、甲方分包工程3、甲供材料營業(yè)稅由誰承擔？4、哪些貨物不涉及營業(yè)稅？13房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第13頁!三、合法入賬憑證的種類1、財政收據(jù)（非稅收入收據(jù)、捐贈收據(jù)、財政監(jiān)制；不含資金往來結算收據(jù)）2、稅務監(jiān)制發(fā)票國稅發(fā)票：增值稅普通/專用發(fā)票；普通發(fā)票（代碼位是“1”）2010年10月1日起，舊版發(fā)票停止使用，山東省國家稅務局通用機打/手工/定額發(fā)票、機動車/二手車銷售統(tǒng)一發(fā)票地稅發(fā)票：位代碼“2”，舊版發(fā)票可以使用至2011年3月31日。3、自制原始憑證4、合同+收據(jù)+判決書/調解書/公證書14房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第14頁!（1）某建筑公司總包價款為1000萬，將一部分工程分包給其它單位，分包方銷售自產防水材料并提供建筑勞務，合同中約定，防水材料為200萬，工程費是40萬，分包方應如何開具發(fā)票，如何納稅；總包方如何開具發(fā)票，計稅依據(jù)是多少，如何納稅申報？如果分包合同中未分別約定材料價款和工程款，分包方又該如何納稅？（2）某建筑公司承攬設備安裝工程，設備價款為300萬，安裝費60萬，如果設備由該建筑公司外購，發(fā)票應如何開具，如何納稅？如果設備由建設方自行采購呢？（3）哪些貨物不涉及建筑業(yè)營業(yè)稅？甲供設備、甲供裝飾材料、分包工程中的自產貨物15房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第15頁!五、合法憑證一定是發(fā)票嗎，收據(jù)是否可以稅前列支？（1）費用合法真實（2）費用與生產經營有關（3）符合有關扣除標準（4）費用本身不具“經營活動”特征（收款方既不交增值稅，也不交營業(yè)稅，如賠償款）。六、匯算清繳結束后，取得上年度的發(fā)票，如何處理，是否可以稅前扣除？某開發(fā)項目2010年度完工，2011年6月取得完工項目的成本發(fā)票1000萬，是否可以在2010年度扣除？16房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第16頁!地產企業(yè)后續(xù)支出的稅務處理后續(xù)支出1、配套設施已經預提過的配套設施就預提數(shù)與實際發(fā)生數(shù)二次調整未預提過的配套設施二次調整2、日常維修、保養(yǎng)費用（第15條）直接在當期扣除3、前期已發(fā)生，后期取得發(fā)票視同后續(xù)支出，不允許追溯二次調整如果已經預提10%，沖抵后視同后續(xù)支出就預提數(shù)與取得發(fā)票差額二次調整17房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第17頁!十一．土地使用稅納稅義務的減除國稅發(fā)[2003]89號（交付的次月，何謂交付？）財稅[2008]152號（權利實物狀態(tài)發(fā)生變化）十二．銷售階段經濟合同與稅負十三、預租與租金收入的稅務處理十四、車位車庫、配套設施18房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第18頁!七、土地增值稅清算處理八、扣除項目的五個注意點九、加計扣除的規(guī)定十、扣除項目的審核十一、土地增值稅如何籌劃有效19房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第19頁!第七節(jié)稅務稽查風險防范與爭議處理一、稅收征管中的問題一稅兩管、稅源之爭、征管成本二、稅企爭議的產生原因三、爭議的解決方式—坦白未必從寬四、具體爭議處理舉例20房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第20頁!小沈陽的理論這稅務稽查啊，其實跟人生一樣一樣的，這稅務一來，一走，一年賠進去了；這稅務一來，不走，一輩子賠進去了。嚎。21房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第21頁!節(jié)公司設立與征地環(huán)節(jié)一．設立房地產公司1．工商管理部門對抽逃出資的處罰2．開發(fā)資質的取得3．股東借款與稅務風險（定性為分利）4．注冊子公司/分公司？法人股東/自然人股東5．出資方式的涉稅問題6．個人股權轉讓的涉稅二．土地使用權的取得1．取得轉讓土地使用權的不同方式（1）直接購買土地使用權22房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第22頁!（3）購買整體資產（先分立后購入）（4）購買股權（5）合并——財稅[2008]175號（6）租賃取得（7）聯(lián)合開發(fā)2．取得土地使用權環(huán)節(jié)涉及稅種分析3．承諾負擔對方稅收，該如何處理23房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第23頁!二．財務預算、融資、可行性分析1、預算部門、工程部門:建安成本/配套/裝修支出測定2、銷售部門銷售價格的確定3、土地使用稅單項計算4、企業(yè)所得稅準確測算（利潤/所得額，按比例換算）5、土地增值稅預征，是否清算與征管環(huán)境有關(蓄水池)6、營業(yè)稅金及附加7、期間費用測算8、項目投資額度，資金計劃24房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第24頁!關聯(lián)企業(yè)融資處理核心企業(yè)統(tǒng)借統(tǒng)還金融機構集團公司(核心企業(yè)）子公司1子公司2子公司3利率8%分撥貸款收息8%統(tǒng)借統(tǒng)還協(xié)議25房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第25頁!委托中介銀行貸款中介金融機構關聯(lián)方A(資金提供方)關聯(lián)方B關聯(lián)方C關聯(lián)方D委托貸款借款付息避開關聯(lián)方借款方26房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第26頁!四．利息的十個專題五．關于聯(lián)合開發(fā)財務管控六．防范稅務風險的根本——稅收政策的正確理解和運用某房地產開發(fā)公司2011年1月支付境外設計費500萬，合法扣除憑證是什么？稅務機關要求代扣10%非居民企業(yè)所得稅，是否正確？27房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第27頁!甲方供材建筑工程大包自產貨物同時建筑業(yè)勞務分別繳納營業(yè)稅和增值稅。外購貨物建筑業(yè)勞務一律繳納營業(yè)稅甲方供材建筑業(yè)（裝飾業(yè)除外）甲方供設備不征稅；裝飾業(yè)甲方供材料和設備均不繳稅。28房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第28頁!根據(jù)2010年12月20日《國務院關于修改〈中華人民共和國發(fā)票管理辦法〉的決定》，新修訂的《發(fā)票管理辦法》第22條：開具發(fā)票應當按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性如實開具，并加蓋發(fā)票專用章。第35條：違反本辦法的規(guī)定，有下列情形之一的，由稅務機關責令改正，可以處1萬元以下的罰款；有違法所得的予以沒收：

（一）應當開具而未開具發(fā)票，或者未按照規(guī)定的時限、順序、欄目，全部聯(lián)次一次性開具發(fā)票，或者未加蓋發(fā)票專用章的；因此，自2011年2月1日起，發(fā)票上必須且只能加蓋發(fā)票專用章，財務專用章不再有效；29房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第29頁!新版發(fā)票專用章漢字為簡體仿宋，印色為紅色30房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第30頁!一、發(fā)票管理——企業(yè)稅務管理的難點、重點；稅務檢查的突破口二、征管環(huán)境——以票控稅國稅發(fā)[2008]80號：在日常檢查中發(fā)現(xiàn)納稅人使用不符合規(guī)定發(fā)票特別是沒有填開付款方全稱的發(fā)票，不得允許納稅人用于稅前扣除、抵扣稅款、出口退稅和財務報銷。單張金額10萬以上必查，10萬以下抽查。房地產、建筑業(yè)是假發(fā)票、虛開發(fā)票的高發(fā)行業(yè)，真票假開，假票真開。31房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第31頁!四、票據(jù)審核要點1、票據(jù)種類是否合規(guī)（視收款方應交何種稅而定）根據(jù)收款方經營主業(yè)來判斷2、票據(jù)來源是否合法（發(fā)票來源地與開票單位所在地相符）普通發(fā)票代碼第2-5位，東營代碼3705，淄博3703，濰坊3707，濱州3716，濟南3701等發(fā)票所屬年份，普通發(fā)票第6-7位。3、票據(jù)與經濟合同經濟業(yè)務是否相符（交易雙方名稱、勞務/貨物）32房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第32頁!4、票據(jù)形式是否合規(guī)（抬頭）——匯總開具發(fā)票必須附清單5、付款方向與支付方式6、真?zhèn)螜z查2010年度開發(fā)項目未完工，稅務檢查發(fā)現(xiàn)有1000萬假發(fā)票計入開發(fā)成本，應該如何定性處罰？如果是費用發(fā)票呢？33房地產開發(fā)全程稅收風險防范共38頁，您現(xiàn)在瀏覽的是第33頁!第四節(jié)

預售階段一．商品房預售條件二．預售商品房的會計核算與納