XXXX年唐山恒正地產(chǎn)城市公園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目定位

2012恒正地產(chǎn)/城市公園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目

定位及產(chǎn)品建議版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容。謹(jǐn)呈：恒正房地產(chǎn)開發(fā)有限公司SCCII-/NEIB1、10月“文化”現(xiàn)場(chǎng)會(huì)和2016年國(guó)際園藝博覽會(huì)對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的影響；2、恒正地產(chǎn)關(guān)注的招商問(wèn)題和考慮適當(dāng)?shù)牟糠殖钟校?、恒正地塊屬性決定了項(xiàng)目商業(yè)定位的方向；4、讓美景+汽車4s+專業(yè)市場(chǎng)+文化創(chuàng)意的中高端客戶，“相約”本項(xiàng)目。WENTI問(wèn)題：莊路興路思路框架

客戶目標(biāo)項(xiàng)目背景項(xiàng)目界定結(jié)構(gòu)分析項(xiàng)目假設(shè)發(fā)展方向成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目背景市場(chǎng)判斷機(jī)會(huì)與問(wèn)題整體定位主要的研究?jī)?nèi)容產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)建議項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品要點(diǎn)提出各種假設(shè)本階段工作重點(diǎn)項(xiàng)目解析區(qū)域發(fā)展今天│一次│理想的探索│和實(shí)現(xiàn)

城市公園∣文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園概念定位

∣體驗(yàn)式◎品牌購(gòu)物◎風(fēng)情◎街區(qū)做和想│享受新公園的地方…Todoingsomething&Tothinkingsomething引言

當(dāng)一座城市的歷史被改寫，總是有一張象征時(shí)代意義的城市名片，來(lái)代表這座城市正在經(jīng)歷的文明變遷。

1877——│城市，“中國(guó)近代工業(yè)的搖籃”，礦產(chǎn)資源的沃土

2010——│公園，體驗(yàn)式購(gòu)物風(fēng)情街區(qū)，享受新城市公園的地方…目錄項(xiàng)目本體條件解析項(xiàng)目發(fā)展背景分析成功案例借鑒項(xiàng)目整體定位與發(fā)展策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化建議區(qū)位價(jià)值地塊價(jià)值項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)項(xiàng)目屬性界定區(qū)位價(jià)值。城市公園環(huán)境價(jià)值：

城市中央公園、快速發(fā)展中的生態(tài)新城，難以復(fù)制的水化率。

項(xiàng)目位于某某市負(fù)氧離子濃度最高，最生態(tài)宜居的城市中央公園——城市公園生態(tài)風(fēng)景區(qū)內(nèi)，也是某某市城市結(jié)構(gòu)中最稀缺的資源核心；城市公園公園400公頃綠化面積，30萬(wàn)株植樹，20萬(wàn)平方米栽植草坪，以及令人驚喜的水化率和負(fù)氧離子濃度已成為珍稀的城市綠肺。某某市南部采煤沉降區(qū)生態(tài)建設(shè)工程2002年獲得“中國(guó)人居環(huán)境范例獎(jiǎng)”，2004年被聯(lián)合國(guó)授予“迪拜國(guó)際改善居住環(huán)境最佳范例獎(jiǎng)”。

城市公園生態(tài)城規(guī)劃——91平方公里，功能定位于以塌陷區(qū)生態(tài)修復(fù)、工業(yè)文明、抗震精神、現(xiàn)代藝術(shù)與文化創(chuàng)意為主要特色，以政務(wù)、休閑、運(yùn)動(dòng)、觀光為主要功能的城市型綜合功能區(qū)；城市公園生態(tài)城將以政務(wù)中心建設(shè)為帶動(dòng)、大規(guī)模進(jìn)行高品質(zhì)辦公、商務(wù)、居住開發(fā)，未來(lái)某某市市將形成一軸雙中心的新格局南部中心隨城市公園區(qū)域功能規(guī)劃的確定，區(qū)域文化氣質(zhì)迅速抬升；目前在建設(shè)的休閑類配套設(shè)施——紫天鵝莊、溫泉酒店、溫泉山莊、農(nóng)家樂(lè)、茶博園、國(guó)際美食城、老某某市風(fēng)情小鎮(zhèn)等；目前在建設(shè)的文化類配套設(shè)施——陶瓷展覽研發(fā)院、書畫院、博物院、影視城、鋼鐵研發(fā)中心、工業(yè)設(shè)計(jì)中心、藝術(shù)創(chuàng)意中心等；目前在建設(shè)的專業(yè)類配套設(shè)施——汽車4S園、五金城、燈具城、石材城、家居城等；城市公園紫天鵝莊擴(kuò)建工程美食城風(fēng)情小鎮(zhèn)區(qū)域配套價(jià)值：

高端休閑度假資源匯集的城市休閑格局已然形成道路規(guī)劃:城市公園生態(tài)城道路規(guī)劃促進(jìn)與老城區(qū)、外環(huán)高速路的聯(lián)系，現(xiàn)有的路網(wǎng)通達(dá)性明顯增強(qiáng)！城市快速路

城市主干道

城市次干道

環(huán)湖路

城市支路濱湖主干路

城市主干道、次干道、濱湖主干道直接連接本案，通達(dá)性極好；西面迎賓大道已經(jīng)開通，建設(shè)南路延伸段經(jīng)過(guò)項(xiàng)目北邊界與“五金之路”復(fù)興路相交。恒正項(xiàng)目作為鏈接唐港高速和城市公園的橋頭堡，是進(jìn)入城市公園的第一門戶。本案建設(shè)南路目錄項(xiàng)目本體條件件解析項(xiàng)目發(fā)展背景景分析成功案例借鑒鑒項(xiàng)目整體定位位與發(fā)展策略略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化化建議區(qū)位價(jià)值地塊價(jià)值項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目屬性界定定地塊價(jià)值。聚首文化創(chuàng)意意產(chǎn)業(yè)園，與與生俱來(lái)的深深厚文化底蘊(yùn)蘊(yùn)。城市公園園生態(tài)核心一一線資源+環(huán)環(huán)城河+斷裂裂帶景觀長(zhǎng)廊廊，交通便利利快捷，天然然風(fēng)情商業(yè)。。恒正項(xiàng)目新建建一期占地約約10畝，容容積率1.53，建筑面面積1.04萬(wàn)平方米。一期已經(jīng)經(jīng)動(dòng)工建設(shè)。。恒正項(xiàng)目擬建建二期占地約約22畝，容容積率1.53，建筑面面積2.2萬(wàn)萬(wàn)平米。目前處于整體體規(guī)劃定位階階段。恒正項(xiàng)目的整整體造型，在在城市公園優(yōu)優(yōu)美的環(huán)境映映襯下形成了了獨(dú)特和精致致的建筑風(fēng)格。。一期和二期期設(shè)計(jì)風(fēng)格的的無(wú)縫鏈接，，給項(xiàng)目帶來(lái)來(lái)最大的附加值。恒正項(xiàng)目新建建一期占地約約10畝，容容積率1.53，建筑面面積1.04萬(wàn)平方米米。一期已經(jīng)動(dòng)工工建設(shè)。恒正項(xiàng)目擬建建二期占地約約22畝，容容積率1.53，建筑面面積2.2萬(wàn)萬(wàn)平方米。目前處于整體體規(guī)劃定位階階段。恒正項(xiàng)目的整整體造型，在在城市公園優(yōu)優(yōu)美的環(huán)境映映襯下形成了了獨(dú)特和精致致的建筑風(fēng)格。一期期和二期設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)格的無(wú)縫縫鏈接，給項(xiàng)項(xiàng)目帶來(lái)最大大的附加值。。地塊進(jìn)入性：：項(xiàng)目目前由由岳各莊路進(jìn)進(jìn)入地塊，本本體北側(cè)和東東側(cè)與岳各莊莊路和唐柏路相相連，南側(cè)有有規(guī)劃道路與與唐柏路相連連。地塊制約性：：受東側(cè)的收收容所和不規(guī)規(guī)則地形、地地震斷裂帶影影響一期工程建設(shè)項(xiàng)目一覽表地類名稱占地面積建筑面積平方米畝共計(jì)地上地下地下車位商業(yè)用地新建54318104308289

2141

49待建146002222000

基本信息綠化率35%容積率1.53公共綠地

合計(jì)

岳各各莊莊路路唐柏柏路路新建擬建用地布局及容容積率、限高高等指標(biāo)決定定商業(yè)“街區(qū)區(qū)”的項(xiàng)目屬屬性：休閑美食商圈圈文化創(chuàng)意商圈圈1、本項(xiàng)目所所在位置唯一一且稀缺，交通便便利；2、依托文化化創(chuàng)意園深厚厚文化底蘊(yùn)；3、本項(xiàng)目作作為區(qū)域內(nèi)鏈鏈接城市公園的中中高端街區(qū)，，必將引領(lǐng)周邊商商業(yè)。專業(yè)市場(chǎng)商圈圈地塊商業(yè)價(jià)值值：位于城市市公園門戶，，三圈核心；；文化支撐，，中高端街區(qū)區(qū)引領(lǐng)周邊商商業(yè)目錄項(xiàng)目本體條件件解析項(xiàng)目發(fā)展背景景分析成功案例借鑒鑒項(xiàng)目整體定位位與發(fā)展策略略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化化建議區(qū)位價(jià)值地塊價(jià)值項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目屬性界定定項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)標(biāo)。本項(xiàng)目發(fā)展目目標(biāo)之于城市公園園：體驗(yàn)式主題街街區(qū)，與城市市公園商圈互互補(bǔ)共贏之于企業(yè)：跨行業(yè)品牌經(jīng)經(jīng)營(yíng)，創(chuàng)造新新的價(jià)值增長(zhǎng)長(zhǎng)點(diǎn)之于市場(chǎng)：天生麗質(zhì)的特特色項(xiàng)目，某某某市風(fēng)情商商業(yè)新名片目錄項(xiàng)目本體條件件解析項(xiàng)目發(fā)展背景景分析成功案例借鑒鑒項(xiàng)目整體定位位與發(fā)展策略略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化化建議區(qū)位價(jià)值地塊價(jià)值項(xiàng)目發(fā)展目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目屬性界定定項(xiàng)目屬性界定定。關(guān)鍵詞：1、介于城市市公園生態(tài)城城快速發(fā)展階階段3、中小規(guī)模模商業(yè)街區(qū)2、區(qū)位資源源不可復(fù)制目錄項(xiàng)目本體條件件解析項(xiàng)目發(fā)展背景景分析成功案例借鑒鑒項(xiàng)目整體定位位與發(fā)展策略略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化化建議某某市城市規(guī)規(guī)劃發(fā)展分析析某某市宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)消費(fèi)分析析某某市商業(yè)市市場(chǎng)研究分析析某某市城市規(guī)規(guī)劃發(fā)展分析析。城市定位：以能源原材料料和基礎(chǔ)工業(yè)業(yè)為主的國(guó)家家級(jí)新型工業(yè)業(yè)基地；環(huán)渤海海地區(qū)重要的的經(jīng)濟(jì)中心城城市和京津冀冀國(guó)際港口城市；新型生態(tài)宜宜居城市。城市職能：中心城區(qū)———京津冀重要要的生活居住住和產(chǎn)業(yè)服務(wù)務(wù)中心，全市政政治、經(jīng)濟(jì)、、科技、教育育、文化中心心。某某市未來(lái)將將重點(diǎn)建設(shè)空空港新城、鳳鳳凰新城、城城市公園生態(tài)城及曹妃妃甸新城，這這其中，城市公園生態(tài)態(tài)城和曹妃甸生態(tài)城是是重中之重，，我們稱之為為“發(fā)動(dòng)機(jī)””。城市公園生態(tài)態(tài)城規(guī)劃———91平方公公里，將成為為某某市新的政務(wù)中心和和城市休閑中中心。在新一輪某某某市城市規(guī)劃劃中，城市公公園生態(tài)城將將成為某某市市新的政務(wù)中中心和城市休休閑中心城市公園生態(tài)態(tài)城的規(guī)劃推推動(dòng)區(qū)域發(fā)展展，吸引了大大量的投資商商和知名企業(yè)業(yè)進(jìn)入城市公公園，帶動(dòng)整整個(gè)區(qū)域人口口、消費(fèi)增長(zhǎng)長(zhǎng)。綠城新華聯(lián)行政中心正和恒基眾多一線城市市開發(fā)商已簽簽約進(jìn)駐：綠城地產(chǎn)、新新加坡仁恒集集團(tuán)、北京新新華聯(lián)、正和和恒基；有意意向開發(fā)還有有萬(wàn)科地產(chǎn)。。這些一線開發(fā)發(fā)商的進(jìn)入將將推動(dòng)該區(qū)域域整體品質(zhì)的的提升，帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域發(fā)展。。其他如紅星星美凱龍、開開灤集團(tuán)、某某某市城投溫溫商集團(tuán)、龐龐大汽貿(mào)等專專業(yè)知名企業(yè)業(yè)。拆遷用地低密度用地集約化用地兒童游樂(lè)場(chǎng)新加坡和美-仁恒集團(tuán)沈陽(yáng)“世園會(huì)會(huì)”開幕的第第一周，就取取得了極大的的成功。沈陽(yáng)陽(yáng)“世博園””共接待國(guó)內(nèi)內(nèi)外游客176萬(wàn)人次，，最多的一天天達(dá)到34萬(wàn)萬(wàn)人，平均達(dá)達(dá)到25.1萬(wàn)人世園會(huì)結(jié)束后后它對(duì)沈陽(yáng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的促促進(jìn)作用已經(jīng)經(jīng)顯現(xiàn)。為沈陽(yáng)城市未未來(lái)發(fā)展帶來(lái)來(lái)了巨大的乘乘數(shù)效應(yīng)，對(duì)對(duì)全市旅游、、信息、現(xiàn)代代傳媒和中介介服務(wù)等第三三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展也起到了前前所未有的拉拉動(dòng)作用。沈陽(yáng)世園會(huì)的的舉辦使棋盤盤山地區(qū)的土土地價(jià)格升值值了五倍，拉拉動(dòng)GDP增長(zhǎng)100億元以上上，沈陽(yáng)城市市建設(shè)水平提提前了五到十十年。在某某市舉辦辦世界園藝博博覽會(huì)將會(huì)有有力地推動(dòng)環(huán)環(huán)渤海地區(qū)的的快速發(fā)展、、促進(jìn)世界各各地更加深入入地了解中國(guó)國(guó)未來(lái)的發(fā)展展戰(zhàn)略、全面面感知中國(guó)第第三增長(zhǎng)極強(qiáng)強(qiáng)勁的發(fā)展態(tài)態(tài)勢(shì)。申辦辦2013年年中中國(guó)國(guó)第第八八屆屆花花卉卉博博覽覽會(huì)會(huì)和和2016年年世世界界園園藝藝博博覽覽會(huì)會(huì)的的過(guò)過(guò)程程，，必必將將對(duì)對(duì)某某某某市市經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社社會(huì)會(huì)發(fā)發(fā)展展起起到到推推動(dòng)動(dòng)作作用用。。2016年年城城市市公公園園大大事事紀(jì)紀(jì)————某某某市市國(guó)國(guó)際際園園藝藝博博覽覽會(huì)會(huì)的的舉舉辦辦，，將將給給城城市市帶帶來(lái)來(lái)巨巨大大經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益和和影影響響力力。。選址址城城市市公公園園的的乘乘數(shù)數(shù)效效應(yīng)應(yīng)，，對(duì)對(duì)城城市市公公園園生生態(tài)態(tài)新新城城的的影影響響更更是是直直接接和和顯顯性性??！目錄錄項(xiàng)目目本本體體條條件件解解析析項(xiàng)目目發(fā)發(fā)展展背背景景分分析析成功功案案例例借借鑒鑒項(xiàng)目目整整體體定定位位與與發(fā)發(fā)展展策策略略項(xiàng)目目?jī)r(jià)價(jià)值值體體系系產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)建建議議某某某市市城城市市規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)展展分分析析某某某市市宏宏觀觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)消消費(fèi)費(fèi)分分析析某某某市市商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)研研究究分分析析某某市市宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)消費(fèi)費(fèi)分析析。京唐城城際鐵鐵路：：2009.8開工工，2011年年完工工，全全程程38分鐘鐘京津城城際鐵鐵路：：全程程30分鐘鐘京張城城際鐵鐵路：：2009.8開工工，2012年年通車車，全全程程1小小時(shí)京承城城際鐵鐵路：：列入入遠(yuǎn)期期，規(guī)規(guī)劃2020年年前建建成成，全全程1小時(shí)時(shí)京石城城際鐵鐵路：：2012年建建成，，全程程1小小時(shí)行業(yè)北京天津河北2002年變動(dòng)方向2002年變動(dòng)方向2002年變動(dòng)方向煤炭采選業(yè)0.76↓0.00↓0.86↓非金屬礦采選業(yè)0.13→0.90→0.55→食品加工制造業(yè)1.61→0.57→0.98↑飲料制造業(yè)1.30↓0.57→0.47→紡織業(yè)0.33↓0.36↓0.50→服裝及其他纖維制品制造0.73↓0.77↓0.30↑家具制造業(yè)1.17↑2.57↑0.41↑造紙及紙制品業(yè)0.57→0.35→0.60→石油加工及煉焦業(yè)1.73→0.66→0.69↑化學(xué)原料及化學(xué)制品制造0.98↓0.84→0.49↑醫(yī)藥制造業(yè)1.85↑1.22→0.73→化學(xué)纖維制造業(yè)0.00↓0.23↓0.42↑非金屬礦物制品業(yè)1.10↓0.26↓0.73↑黑色金屬冶煉及壓延加工1.32↓0.80→1.59↑普通機(jī)械制造業(yè)0.74↓1.02→0.36↑交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)0.95↑1.32↑0.28↑電氣機(jī)械及器材制造0.80↑0.54↑0.27↑電子及通信設(shè)備制造2.48↑3.66↑0.10↑儀器儀表辦公機(jī)械制造2.26↑0.96↑0.14↑某某市市、廊坊坊、張張家口口、保保定、、滄州州等城城市發(fā)發(fā)揮各各自的的工業(yè)業(yè)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，接接納核核心區(qū)區(qū)的部部分產(chǎn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移，，以發(fā)發(fā)展重重工業(yè)業(yè)、加加工工工業(yè)及及部分分輕型型工業(yè)業(yè)為主主，其其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為為輔，，成為首首都圈圈內(nèi)提提供工工業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)基基礎(chǔ)和和接受受產(chǎn)業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)移移的工工業(yè)擴(kuò)擴(kuò)散區(qū)區(qū)。保定、、承德德、秦秦皇島島充分分利用用豐富富的旅旅游資資源優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，與北北京共共同形形成首首都圈圈的旅旅游文文化區(qū)區(qū)。該該區(qū)以以發(fā)展展旅游游業(yè)、、文化化產(chǎn)業(yè)業(yè)、輕輕型工工業(yè)為為主。。2004年年以后后三省省市主主要行行業(yè)區(qū)區(qū)位商商（專專門化化率））變變動(dòng)趨趨勢(shì)城市影影響力力評(píng)價(jià)價(jià):某某某某市已已經(jīng)成成為環(huán)環(huán)渤海海地區(qū)區(qū)除北北京、、天津津以外外的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展領(lǐng)領(lǐng)頭羊羊2003-2009年某某某市市GDP及及增長(zhǎng)長(zhǎng)率某某市市市整整體經(jīng)經(jīng)濟(jì)保保持平平穩(wěn)增增長(zhǎng)趨趨勢(shì)，，尤其其在2006年年以前前，連連續(xù)四四年保保持加加速增增長(zhǎng)，，至06年年出現(xiàn)現(xiàn)增速速減緩緩，且且07年整整體GDP增速速有所所回升升情況況下，，人均均GDP增增速保保持下下降趨趨勢(shì)，，說(shuō)明明城市市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展速度度落后后于城城市化化進(jìn)程程，城城市擴(kuò)擴(kuò)張速速度較較快。。某某市市近些些年來(lái)來(lái)經(jīng)濟(jì)濟(jì)保持持高速速增長(zhǎng)長(zhǎng)，指在人均均可支支配收收入與與消費(fèi)費(fèi)性支支出方方面:某某某市市保持持較高高增長(zhǎng)長(zhǎng),消消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)升升級(jí)某某市市人均均可支支配收收入與與消費(fèi)費(fèi)性支支出均均位于于第三三的位位置，，僅次次于北北京和和天津津。某某市市的人人均可可支配配收入入穩(wěn)步步提升升，08年年達(dá)到到16382元，從05年年后，，增速速一直直保持持在15%以上。。人均均消費(fèi)費(fèi)性支支出在在經(jīng)歷歷了05、、06年的的快速速增長(zhǎng)長(zhǎng)后，，增長(zhǎng)長(zhǎng)速度度有所所放緩緩。居民消消費(fèi)更更加理理性，，消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)升級(jí)級(jí)明顯顯，以以汽車、住住宅、通通訊、餐餐飲為主的消消費(fèi)熱點(diǎn)點(diǎn)已經(jīng)形形成，目目前某某某市市私私家車保保有量超超過(guò)38萬(wàn)輛，，其中進(jìn)進(jìn)口車已已經(jīng)超過(guò)過(guò)1.2萬(wàn)輛。。強(qiáng)勁增長(zhǎng)長(zhǎng)的消費(fèi)費(fèi)力主要要表現(xiàn)在在：休閑娛樂(lè)樂(lè)類成為為新的消消費(fèi)熱點(diǎn)點(diǎn)，汽車、、服裝、、珠寶等等消費(fèi)支支出增幅幅明顯消費(fèi)品市市場(chǎng)保持持強(qiáng)勁增增長(zhǎng)。全全年實(shí)現(xiàn)現(xiàn)社會(huì)消消費(fèi)品零零售總額額810億元，，比上年年增長(zhǎng)24.8%。在限額以以上批發(fā)發(fā)零售企企業(yè)銷售售額中，，食品飲飲料煙酒酒類增長(zhǎng)長(zhǎng)21.9%，，服裝鞋鞋帽針紡紡織品類類增長(zhǎng)38.5%，汽車類增增長(zhǎng)46.9%，家用電電器和音音像器材材類增長(zhǎng)長(zhǎng)18.5%，，體育娛樂(lè)樂(lè)用品類類增長(zhǎng)60.8%，金銀珠珠寶類增增長(zhǎng)31.3%。未來(lái)3-5年，，城市公公園生態(tài)態(tài)城核心心區(qū)住宅宅總供應(yīng)應(yīng)量681萬(wàn)平平米，城城市公園園新城僅僅住宅人人口將會(huì)會(huì)增加約約23萬(wàn)萬(wàn)，休閑閑在城市市公園，，消費(fèi)在在城市公公園。地塊編號(hào)認(rèn)領(lǐng)情況占地面積(ha)建筑面積(萬(wàn)m2)容積率1正和恒基24.2325.51.052新華聯(lián)54.4596.451.773新加坡71.5146.762.054綠城51.41114.092.225其他25.3411.880.476不詳34.423.170.677不詳4.72.90.628不詳101.87157.771.559不詳53.3102.481.92合計(jì)421681根據(jù)城市市公園區(qū)區(qū)域土地地的認(rèn)領(lǐng)領(lǐng)情況將將城市公公園區(qū)域域土地分為9塊塊；1，2，，4，5，6，，7都有有部分地地塊在沿沿湖限高高區(qū)，是可可能出現(xiàn)現(xiàn)低密住住宅的區(qū)區(qū)域。某某市的的不斷擴(kuò)擴(kuò)張的城城市化進(jìn)進(jìn)程，吸吸引更多多外縣的的中高端端人群進(jìn)進(jìn)城休閑閑和消費(fèi)費(fèi)。北部的遷遷安、遷遷西、及及附近的的遵化、、豐潤(rùn)、、古冶等等依托礦礦業(yè)、能能源產(chǎn)業(yè)業(yè)成為某某某市目目前最為為發(fā)達(dá)的的外縣地地區(qū)由“五區(qū)區(qū)十縣””到“六六區(qū)八縣縣”，城城市化加加速過(guò)程程中，對(duì)對(duì)外縣的的吸納作作用增強(qiáng)強(qiáng)；吸引引更多的的外縣中中高端人人群進(jìn)城城消費(fèi)。。遷安、遷遷西：礦產(chǎn)資源源豐富，，如金礦礦、煤礦礦、鐵礦礦，大量量能源類類私企；；古冶、豐豐潤(rùn)、遵遵化、灤灤縣：依托遷安安、遷西西資源，，冶金、、運(yùn)輸?shù)鹊壬舷掠斡萎a(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)達(dá)；樂(lè)亭：有一定的的旅游資資源，李李大釗故故鄉(xiāng)，基基礎(chǔ)教教育相對(duì)對(duì)較好，，某某市市政府及及事業(yè)單單位有相相當(dāng)比例例的樂(lè)亭亭人；唐海：依托曹妃妃甸港，，服務(wù)業(yè)業(yè)有所提提升；灤南、玉玉田：相對(duì)貧窮窮；目錄項(xiàng)目本體體條件解解析項(xiàng)目發(fā)展展背景分分析成功案例例借鑒項(xiàng)目整體體定位與與發(fā)展策策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化建建議某某市城城市規(guī)劃劃發(fā)展分分析某某市宏宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)消費(fèi)分分析某某市商商業(yè)銷售售市場(chǎng)分分析某某市商商業(yè)銷售售市場(chǎng)分分析一（現(xiàn)有商商業(yè)）商圈分析析商圈分布布遠(yuǎn)洋城商商圈北新道商商圈新華道商商圈城市公園園新商圈圈某某市主主要商圈圈分布在在路北區(qū)區(qū)和路南南區(qū)市級(jí)商圈圈：1.新華道道商圈2.北新新道商圈圈3.遠(yuǎn)洋洋城商圈圈專業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)：4.新天地地商圈新型商圈圈：5.鳳凰新新城商圈圈6.城市市公園新新商圈某某市新新華道商商圈形成成時(shí)間較較久，地地位穩(wěn)固固其他商圈圈多為在在3—5年逐漸漸形成的的新商圈圈商業(yè)業(yè)物物業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)均均以以百百貨貨店店為為主主，，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)較較為為單一一，，市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈市級(jí)商圈專業(yè)市場(chǎng)新天天地地商商圈圈城市市公公園園新新商商圈圈隨隨著著城城市市公公園園新新城城快快速速發(fā)發(fā)展展脫脫穎穎而而出出，，主主打打旅旅游游休休閑閑美美食食。。老商商圈圈商商業(yè)業(yè)表表現(xiàn)現(xiàn)：：體體量量大大總總價(jià)價(jià)高高，，業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)單單一一，，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈價(jià)格格匯匯總總項(xiàng)目名稱臨近商圈主力面積（平方米）銷售均價(jià)（元/平方米）總價(jià)（萬(wàn)）新華貿(mào)新華道商圈400350001400萬(wàn)達(dá)廣海新世界10035000350景泰翰林遠(yuǎn)洋城商紀(jì)花方銀座20023000460唐人起居新天地商天地購(gòu)物樂(lè)園25016000400金色家園北新道商元帝景28014000392尚瑰莊園32020000640瑞景國(guó)際公寓6020000120新華1號(hào)30030000900鷺港.未來(lái)城鳳凰新城商桐大業(yè)業(yè)銷銷售售價(jià)價(jià)格格在商商業(yè)業(yè)投投資資上上，，某某某某市市民民間間歷歷來(lái)來(lái)具具有有傳傳統(tǒng)統(tǒng)，，羊羊群群效效應(yīng)應(yīng)且且購(gòu)購(gòu)買買力力旺旺盛盛某某某市市歷歷來(lái)來(lái)有有民民間間投投資資傳傳統(tǒng)統(tǒng)，，特特別別是是對(duì)對(duì)商商鋪鋪物物業(yè)業(yè)情情有有獨(dú)獨(dú)鐘鐘，，各各開開發(fā)發(fā)商商在在產(chǎn)產(chǎn)品品開開發(fā)發(fā)上上也也基基本本采采取取小小單單位位的的出出售售形形式式。。2008年年下下半半年年爆爆發(fā)發(fā)的的金金融融危危機(jī)機(jī)使使得得通通貨貨膨膨脹脹的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)進(jìn)進(jìn)一一步步加加劇劇，，財(cái)富富人人群群更更傾傾向向于于購(gòu)購(gòu)買買資資產(chǎn)產(chǎn)保保值值增增值值能能力力更更強(qiáng)強(qiáng)的的商商用用物物業(yè)業(yè)和和稀稀缺缺的的別別墅墅、、城城市市公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品。另一一方方面面，，金金融融市市場(chǎng)場(chǎng)的的失失敗敗經(jīng)經(jīng)歷歷使使得得大大部部分分經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)不不足足的的投資者更傾傾向于選擇擇熟悉、穩(wěn)穩(wěn)妥的投資資方向，即商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)；從目前前市場(chǎng)來(lái)看看，對(duì)優(yōu)質(zhì)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的旺盛需需求仍將持持續(xù)一段時(shí)時(shí)間。區(qū)位位優(yōu)勢(shì)明顯顯、總價(jià)較較低的商鋪鋪物業(yè)前景景看好?！澳衬呈腥巳藢?duì)商鋪投投資認(rèn)可度度極高，新新華1號(hào)一一共30多套商商業(yè)，前期登記記的有300多組組意向客戶戶；但大部分分客戶的意意向?yàn)?0－100平米，總總價(jià)200萬(wàn)以下的的小面積商商鋪。”——新華1號(hào)原策策劃經(jīng)理任任先生某某市購(gòu)買買力某某市人投投資房地產(chǎn)產(chǎn)的熱情成成就了華北北地區(qū)諸多多城市的高高端住宅、、別墅及商商業(yè)開發(fā)。。SOHO中國(guó)的各各項(xiàng)目中持持續(xù)活躍著著某某市投投資客的身身影，從建建外SOHO到三里里屯SOHO，千萬(wàn)萬(wàn)元以上的的大單實(shí)屬屬平常?！拔抑翱纯戳诵氯A貿(mào)貿(mào)也交了誠(chéng)誠(chéng)意金，不不過(guò)人太多多沒有買到到；現(xiàn)在的的商業(yè)售價(jià)價(jià)太高了，，買商鋪都都要到150，200萬(wàn)以上上了，購(gòu)買買壓力太大大了。覺得投資商商鋪前景很很好，某某某市消費(fèi)力力高，只要要開發(fā)商對(duì)對(duì)商場(chǎng)的規(guī)規(guī)劃品牌把把控好，我我認(rèn)為投資資商鋪是總總價(jià)適中，，回報(bào)率較較高、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)低的投資資項(xiàng)目?！薄薄惩锻顿Y客戶對(duì)于商業(yè)投投資，更傾傾向于區(qū)位位較好、總總價(jià)適中、、回報(bào)率較較高、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)較低，保保值性和增增值性強(qiáng)的的商業(yè)物業(yè)業(yè)。50%客戶戶投資地產(chǎn)產(chǎn)為升級(jí)居住，重點(diǎn)考慮慮別墅、大面積舒適適型產(chǎn)品，景觀環(huán)境境和交通的的便捷性很很重要，該該部分客戶戶主要為企企業(yè)業(yè)主。。50%客戶戶明確表示示投資地產(chǎn)產(chǎn)主要考慮慮商鋪，非常關(guān)注注投資回報(bào)率率，該部分客客戶主要為為企業(yè)、事事業(yè)單位高高管，政府府人士；1位客戶表表示已經(jīng)在在投資寫字字樓，部分分客戶表示示沒有研究究過(guò)寫字樓樓市場(chǎng)，認(rèn)認(rèn)為憑經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)判斷可以投投資，具體情況況還需再了了解；客戶語(yǔ)錄：：如果再買房房子，會(huì)買買大面積舒舒適型住宅宅、別墅。。市區(qū)已經(jīng)經(jīng)有房子了了，很多越越來(lái)越擠。。會(huì)考慮在在城市公園園附近景色色優(yōu)美，交交通又非常常方便。———某某物流董事事長(zhǎng)馮馮總像底商、loft還還有街鋪我我都有投資資，我們的的商鋪投資資回報(bào)率是是比較高的的，LOFT肯定沒有商商鋪那么高高，但是我我覺得這個(gè)個(gè)產(chǎn)品客戶戶認(rèn)可度高高，是某某市的的一個(gè)朝陽(yáng)陽(yáng)產(chǎn)品?！嘲儇涁浖瘓F(tuán)總經(jīng)經(jīng)理范范總我的首選是是商鋪，獲獲利不錯(cuò)，，基本能在在15%凈凈回報(bào)；寫寫字樓應(yīng)該該也不錯(cuò)，，但是我對(duì)對(duì)這個(gè)不是是非常了解解；住宅的的行情我不不看好，住住宅投資好好的時(shí)代已已經(jīng)過(guò)了。?！珓?wù)員馬馬先生對(duì)于商業(yè)投投資的區(qū)域域，傾向于于具有穩(wěn)定定回報(bào)率的的老城區(qū)和和迅速發(fā)展展極具潛力力的新城區(qū)區(qū)投資地產(chǎn)的的受訪人對(duì)對(duì)區(qū)域選擇擇觀點(diǎn)如下下：30%客戶戶投資商業(yè)業(yè)會(huì)選擇在在城市的主主要商圈和和新華道與與建設(shè)路的的主干道。。表示投資資回報(bào)率會(huì)會(huì)非常穩(wěn)定定。60%客戶戶表示投資資商業(yè)，選選擇區(qū)域的的未來(lái)發(fā)展展很重要。。城市發(fā)展展速度快，，新型的商商圈形成，，新的商業(yè)業(yè)企業(yè)和商商業(yè)產(chǎn)業(yè)進(jìn)進(jìn)駐必將會(huì)會(huì)吸引消費(fèi)費(fèi)者。選擇擇在規(guī)劃新新城中投資資，初期的的投資成本本會(huì)比成熟熟商圈低但但未來(lái)的回回報(bào)率會(huì)非非常樂(lè)觀。。10%的客客戶表示不不會(huì)在新城城區(qū)進(jìn)行商商業(yè)投資，，商業(yè)投資資需要一定定的市場(chǎng)培培育期，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)較大，，現(xiàn)人氣不不足商圈氛氛圍不濃等等很多因素素存在不確確定性。因因此不會(huì)投投資。商業(yè)投資敏敏感點(diǎn)：多數(shù)客戶認(rèn)認(rèn)可商業(yè)投資是穩(wěn)定、安安全的投資資渠道，并并熱衷參與與；大多數(shù)客戶看重城市公園園生態(tài)城未來(lái)發(fā)發(fā)展規(guī)劃；商業(yè)投資客戶戶關(guān)注點(diǎn)：投資回報(bào)率、地段、人流量量、主力店未未來(lái)發(fā)展；現(xiàn)售商業(yè)項(xiàng)目目中銷售面積積約在100—500㎡㎡，總價(jià)在200—1400萬(wàn)之間間。零售面積大、、總價(jià)高。更更多客戶對(duì)于于總價(jià)低、獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、未未來(lái)增值性好好的商業(yè)街鋪需求求強(qiáng)烈。某某市商業(yè)銷銷售市場(chǎng)分析析二：周邊商商業(yè)項(xiàng)目所在的城城市公園商圈圈正處于啟動(dòng)動(dòng)期，規(guī)劃總總量較大，業(yè)業(yè)態(tài)為旅游美美食、汽車文文化、五金燈燈具等為主城市公園生態(tài)態(tài)城目前仍處處于啟動(dòng)階段段，區(qū)域內(nèi)人人氣不足，配配套設(shè)施尚在在建設(shè)階段，，未形成大規(guī)規(guī)模商業(yè)氛圍圍?，F(xiàn)有人群日常常消費(fèi)主要通通過(guò)南新道沿沿線及復(fù)興路路沿線的商業(yè)業(yè)，而大宗百百貨消費(fèi)仍然然要依賴于唐唐百商圈和小小山商圈。本案小山輻射區(qū)域唐百輻射區(qū)域項(xiàng)目周邊主要要商業(yè)供應(yīng)，，主要為兩大大休閑MALL+一條改改造復(fù)興路+專業(yè)市場(chǎng)1城市公園休閑美食廣場(chǎng)本項(xiàng)目用地總面積約133.8畝，建設(shè)面積為10萬(wàn)平方米，單棟面積340-12000平米不等，共32棟，現(xiàn)在意向價(jià)格為9000-15000元/平米，2009年8月份開工，預(yù)計(jì)2010年7、8月份建筑完工，2010年底開業(yè)。2老某某市風(fēng)情小鎮(zhèn)項(xiàng)目總占地450畝，建筑面積約為30萬(wàn)平方米，屬于開灤國(guó)家礦山公園二期工程，設(shè)計(jì)由西洋風(fēng)韻、南土熏風(fēng)、民俗風(fēng)情、婚慶廣場(chǎng)、露天劇場(chǎng)五大板塊構(gòu)成。3某某市國(guó)際五金城項(xiàng)目沿街5棟樓1-3層作為商業(yè)配套，建筑面積1.5萬(wàn)平方米，30個(gè)鋪?zhàn)笥?，單個(gè)鋪面積在500平米左右，預(yù)計(jì)2010年6月對(duì)外出售，意向價(jià)格20000元/平米，整個(gè)項(xiàng)目2010年5月開始動(dòng)工建設(shè)，預(yù)計(jì)2011年5月開業(yè)。本案12435項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)規(guī)劃總量較較大，但業(yè)態(tài)態(tài)差異明顯。。而且除五金金城外，其他他項(xiàng)目以自持持物業(yè)為主。。4文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目預(yù)計(jì)在2011年2月份之前全部竣工完成，屆時(shí)可實(shí)現(xiàn)3500-4500人的辦公規(guī)模，文化創(chuàng)意園商業(yè)供給總計(jì)2.5萬(wàn)平米。本案12435目前在本項(xiàng)目目周邊已規(guī)劃劃或在建的商商業(yè)供應(yīng)量約為40萬(wàn)平平米，其中大體量量項(xiàng)目2個(gè)，，業(yè)態(tài)主要以以休閑娛樂(lè)、、餐飲住宿、、文化創(chuàng)意、、專業(yè)市場(chǎng)配配套為主。預(yù)預(yù)計(jì)在未來(lái)3－5年進(jìn)入入市場(chǎng)，預(yù)計(jì)計(jì)消費(fèi)人口超超過(guò)10萬(wàn)，，消費(fèi)人群主主要來(lái)自于主主城居民、城城市公園旅游游、經(jīng)商業(yè)主主、美食汽車車消費(fèi)人群等等中高端客戶戶。5復(fù)興路改造復(fù)興路鴻基襪廠區(qū)域改造涉及復(fù)興路以東、花園街以南、花園南北街以西、南劉屯北街以北180多畝的區(qū)域，其中包括居民357戶。復(fù)興路鴻基襪廠區(qū)域改造項(xiàng)目計(jì)劃投資9億元，建設(shè)住宅12.2萬(wàn)平方米、商鋪7.8萬(wàn)平方米。文化創(chuàng)意園所所持商業(yè)：項(xiàng)目計(jì)劃總投投資6.5億億元，總建筑筑面積17萬(wàn)萬(wàn)平方米。將將按照一級(jí)開開發(fā)的模式，，由路南區(qū)城城市建設(shè)投資資有限公司開開發(fā)建設(shè)，著著力打造“三三大中心”：：一是陶瓷文化化創(chuàng)意中心。。結(jié)合某某市市陶瓷文化，，在園區(qū)內(nèi)建建設(shè)集設(shè)計(jì)、、研發(fā)、展示示、鑒賞于一一體的陶瓷文文化創(chuàng)意中心心，提升某某某市傳統(tǒng)陶瓷瓷資產(chǎn)也檔次次和水平。二是畫家創(chuàng)意意展示中心。。與陶瓷文化化創(chuàng)意中心相相呼應(yīng)，高標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)書畫畫家村，把名名家、名畫、、名瓷結(jié)合起起來(lái)，使其成成為書畫家創(chuàng)創(chuàng)作、交流、、展示、交易易的理想場(chǎng)所所三是工業(yè)設(shè)計(jì)計(jì)創(chuàng)意中心。。傳承某某市近近代工業(yè)文明明，吸引各類類工業(yè)設(shè)計(jì)、、研發(fā)企業(yè)入入駐園區(qū)，進(jìn)進(jìn)行新產(chǎn)品新新工藝設(shè)計(jì)，，為傳統(tǒng)工業(yè)業(yè)上檔升級(jí)提提供智力支撐撐。據(jù)創(chuàng)意產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園工作人人員所述，在在面年全面完完工后預(yù)計(jì)整整個(gè)區(qū)域就業(yè)業(yè)人數(shù)在3500-4500人左右右。文化創(chuàng)意園總總部規(guī)劃說(shuō)明明陶瓷文化創(chuàng)意中心藝術(shù)創(chuàng)意展示中心工業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)意中心本案文化創(chuàng)意園總總部分區(qū)說(shuō)明明本案陶瓷展覽館長(zhǎng)城電焊機(jī)研研發(fā)基地城市公園書畫畫院嘉禾汽車影視視城鋼鐵總部研發(fā)發(fā)基地隆達(dá)陶瓷藝術(shù)術(shù)研究院中陶實(shí)業(yè)陶瓷瓷研發(fā)基地金箔-藝術(shù)家家園工業(yè)創(chuàng)意研發(fā)發(fā)總部文化創(chuàng)意園總總部竣工開業(yè)業(yè)時(shí)間總項(xiàng)目預(yù)計(jì)在在明年2月份份之前全部竣竣工完成，屆屆時(shí)可實(shí)現(xiàn)3500-4500人的辦公規(guī)模模。十月份之前竣工完成五月中旬竣工裝修完成可進(jìn)行展示本案2011年2月之前竣工工完成文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)業(yè)園內(nèi)部商業(yè)業(yè)供應(yīng)文化創(chuàng)意園商商業(yè)供給總計(jì)計(jì)48500㎡，其中15500㎡為辦公樓底部部環(huán)繞商鋪，，9500㎡為沿唐栢路沿沿街商鋪，1500+22000=23500㎡為本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)面積.商鋪供給量預(yù)預(yù)計(jì)23500㎡商鋪供給量預(yù)預(yù)計(jì)15500㎡商業(yè)供給量預(yù)預(yù)計(jì)9500㎡周邊人群消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)分析：：未來(lái)2年，，白領(lǐng)和私營(yíng)營(yíng)業(yè)主等中高高端人群穩(wěn)定定，旅游和經(jīng)經(jīng)商的流動(dòng)人人口越來(lái)越多多。主要人群群結(jié)構(gòu)為中高高端消費(fèi)人群群，潛在消費(fèi)費(fèi)類型為：中中高端購(gòu)物、、商務(wù)休閑旅旅館、特色餐餐飲。2，，文文化化創(chuàng)創(chuàng)意意園園：：藝藝術(shù)術(shù)創(chuàng)創(chuàng)作作、、私私營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)主主。。主主要要消消費(fèi)費(fèi)類類型型：：中中高高端端購(gòu)購(gòu)物物、、餐餐飲飲、、商商務(wù)務(wù)休休閑閑3，，汽汽車車4s園園：：購(gòu)購(gòu)車車客客戶戶、、4s從從業(yè)業(yè)者者。。主主要要消消費(fèi)費(fèi)類類型型：：中中端端購(gòu)購(gòu)物物、、餐餐飲飲；；4，專業(yè)業(yè)市場(chǎng)：：各地私私營(yíng)業(yè)主主，流動(dòng)動(dòng)經(jīng)商人人口。主主要消費(fèi)費(fèi)類型：：餐飲、、商務(wù)休休閑、旅旅館1，城市市公園旅旅游：全全國(guó)各地地人群，，年輕白白領(lǐng)。主主要消費(fèi)費(fèi)類型：：旅游購(gòu)購(gòu)物、餐餐飲、旅旅館5，軟件件園：年年輕IT白領(lǐng)。。主要消消費(fèi)類型型：中高高端購(gòu)物物、餐飲飲、商務(wù)務(wù)休閑周邊商業(yè)業(yè)市場(chǎng)小小結(jié)：1，本項(xiàng)項(xiàng)目的商商業(yè)街區(qū)區(qū)不具備成為休閑閑美食和和專業(yè)市市場(chǎng)中心的可行性性。3，未來(lái)來(lái)2-3年，本本項(xiàng)目周周邊存有有巨大的中中高端消消費(fèi)力量量。2，本項(xiàng)項(xiàng)目特性性：唯一全部部可售、主題街區(qū)4，周邊邊中高端端消費(fèi)的的購(gòu)物、休休閑、高高端商務(wù)務(wù)產(chǎn)品稀缺。恒正項(xiàng)目目商業(yè)發(fā)發(fā)展研判判：極極強(qiáng)的增增量市場(chǎng)場(chǎng)屬性1、某某某市消費(fèi)費(fèi)力越來(lái)來(lái)越高，，但中高高端購(gòu)物物消費(fèi)向向京津外外流；3、低總總價(jià)產(chǎn)品品缺失，，獨(dú)立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)可分分割街鋪鋪受認(rèn)可可；2、城市市公園大大發(fā)展帶帶來(lái)的商商業(yè)街區(qū)區(qū)發(fā)展大大機(jī)遇；；4、專屬屬中高端端的購(gòu)物物、休閑閑、商務(wù)務(wù)類風(fēng)情情街區(qū)成成為熱點(diǎn)點(diǎn)機(jī)會(huì)；；目錄項(xiàng)目本體體條件解解析項(xiàng)目發(fā)展展背景分分析成功案例例借鑒項(xiàng)目整體體定位與與發(fā)展策策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化建建議杭州湖濱濱國(guó)際名名品街北京賽特特奧萊南京沃閣閣戀館案例一杭杭州湖濱濱國(guó)際名名品街。。案例選取取的標(biāo)準(zhǔn)：1、區(qū)位位類同，，周邊風(fēng)風(fēng)景優(yōu)美美；2、人流流較大，，商業(yè)街街區(qū)；3、相同同的容積積率和建建筑面積積；4、類似似的不規(guī)規(guī)則地形形和沿街街展示長(zhǎng)長(zhǎng)鋪；參考案例例——杭州湖濱濱國(guó)際名名品街位置：位于杭州州市最繁繁華的商商業(yè)及旅旅游休閑閑區(qū)--湖濱地地區(qū)，臨臨西湖，，隔街與與五星級(jí)級(jí)杭州凱凱悅大酒酒店為伴伴。簡(jiǎn)介：由34家國(guó)國(guó)際著名品品牌專賣店店圍聚而成成，主要經(jīng)經(jīng)營(yíng)國(guó)際品品牌服飾、、箱包、珠珠寶、手表表、皮草、、家居、美美容及中西西式餐飲等等，由世界界著名品牌牌商直接經(jīng)經(jīng)營(yíng)或指導(dǎo)導(dǎo)經(jīng)營(yíng)。其其中包括中中國(guó)地區(qū)第第二家分店店的法拉利利，瑞士歐歐米茄手表表，意大利利頂級(jí)服飾飾喬治·阿阿瑪尼等等等。特點(diǎn)：作為商業(yè)形形式的一個(gè)個(gè)獨(dú)到創(chuàng)新新，采用專專賣店集聚聚的形式，，有別于傳傳統(tǒng)的柜臺(tái)臺(tái)組合形式式，有著統(tǒng)統(tǒng)一的形象象、宣傳和和推廣，統(tǒng)統(tǒng)一的物業(yè)業(yè)管理，與與其他自然然形成的商商業(yè)街區(qū)不不同。通過(guò)過(guò)品牌引領(lǐng)領(lǐng)、產(chǎn)業(yè)集集聚，合力力推進(jìn)當(dāng)?shù)氐胤?wù)業(yè)發(fā)發(fā)展，進(jìn)一一步提升城城市生活品品質(zhì)。城市中心商業(yè)區(qū)湖濱國(guó)際名品街規(guī)模2005年年10月10日開街街?？偵虡I(yè)業(yè)面積約18000平方米，，專賣店單單店面積從從200多多到1000多平方方米不等。。34家獨(dú)獨(dú)立店鋪。。杭州湖濱國(guó)國(guó)際名品街街-----交通人流人流人流經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀僅今年上半半年，湖濱濱名品街整整體營(yíng)業(yè)額額較去年同同比增長(zhǎng)了了46.61%，預(yù)預(yù)計(jì)今年名名品街的整整體銷售額額將突破2.5億元元。400㎡左右右的商鋪年年租金不低低于120萬(wàn)，名品品街已處于于滿員狀態(tài)態(tài)，無(wú)地容納新新品牌，但但目前還有有好幾家一一線品牌正正排隊(duì)等待待入駐。最大化消費(fèi)費(fèi)休閑人群群的人流互互動(dòng)空間，，交通動(dòng)線線清晰杭州湖濱國(guó)國(guó)際名品街街-----建筑通過(guò)文化主主題的運(yùn)營(yíng)營(yíng)承載體設(shè)設(shè)計(jì)，提升升商業(yè)價(jià)值值，同時(shí)賦賦予街區(qū)““生命力””為了融入整個(gè)西西湖的周邊邊環(huán)境，中國(guó)風(fēng)文文化元素的的滲透，隨隨處可見，，增添了建建筑的大氣氣與神秘感感通過(guò)建筑形形態(tài)、街區(qū)區(qū)商業(yè)形態(tài)態(tài)的布局來(lái)來(lái)進(jìn)行展示示，為精英英思想的傳傳播、前衛(wèi)衛(wèi)藝術(shù)的推推廣以及具具有獨(dú)創(chuàng)精精神的活動(dòng)動(dòng)提供值得得期待的上上佳場(chǎng)所杭州湖濱國(guó)國(guó)際名品街街-----業(yè)態(tài)功能分布合合理,街街區(qū)業(yè)態(tài)實(shí)實(shí)現(xiàn)最大化化功能互補(bǔ)補(bǔ)，讓過(guò)往往人流實(shí)現(xiàn)現(xiàn)逗留時(shí)間間最大化品牌服飾、、箱包、珠珠寶3類消消耗品為主主，比重約約占60%。占比重約30%為各各類餐飲業(yè)業(yè)，如茶吧吧、咖啡吧吧、酒吧老老字號(hào)等，，選擇以西西餐為主的的餐飲業(yè)，，一方面西西餐廳油煙煙少，廚房房、操作間間需求面積積較中餐廳廳小，更適適合名品街街中的店面面設(shè)計(jì)，且且有利于保保持名品街街環(huán)境美觀觀最后余下的10%的建筑筑多被用于臨臨時(shí)私人畫廊廊、小型藝術(shù)術(shù)展示等，融融合購(gòu)物、飲飲食、休閑于于一體的同時(shí)時(shí)也為湖濱景景致平添了一一抹亮色。杭州湖濱國(guó)際際名品街-----環(huán)境通過(guò)環(huán)境營(yíng)造造，讓主題街街區(qū)成為城市市風(fēng)景的一部部分，旅游業(yè)業(yè)的一個(gè)賣點(diǎn)點(diǎn)，充分的利利用建筑小品品裝點(diǎn)街區(qū)空空間。名品街的設(shè)計(jì)計(jì)不是簡(jiǎn)單的的景觀塑造和和商業(yè)開發(fā)，，而是一個(gè)全新品牌的塑塑造。盡管地塊較小小,但通過(guò)設(shè)設(shè)計(jì)極力營(yíng)造造出了小橋流流水的氣氛，，甚至帶有了了蘇州園林的的韻味，且在在內(nèi)部濱水岸岸線旁巧妙利利用了駁岸石石塊、下行階階梯等為游人人設(shè)置了許多多休息處所。。各色鋪地的運(yùn)運(yùn)用也顯示出出了設(shè)計(jì)師對(duì)對(duì)于細(xì)節(jié)的把把握，青石條條、碎石、裂裂紋磚等不同同材質(zhì)的鋪地地于不經(jīng)意間間便完成了內(nèi)內(nèi)外空間的自自然過(guò)渡，也也更加豐富了內(nèi)部空空間的景觀效效果。案例一借鑒點(diǎn)點(diǎn)：通過(guò)文化主題的運(yùn)營(yíng)承載體設(shè)計(jì)，提升商業(yè)價(jià)值，同時(shí)賦予街區(qū)“生命力”建筑功能分布合理,街區(qū)業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)最大化功能互補(bǔ)，讓過(guò)往人流實(shí)現(xiàn)逗留時(shí)間最大化業(yè)態(tài)功通過(guò)環(huán)境營(yíng)造，讓主題街區(qū)成為城市風(fēng)景的一部分，旅游業(yè)的一個(gè)賣點(diǎn)，充分的利用建筑小品裝點(diǎn)街區(qū)空間環(huán)境最大化消費(fèi)休閑人群的人流互動(dòng)空間，交通動(dòng)線清晰交通案例二北京賽賽特奧萊。案例選取的標(biāo)準(zhǔn)：1，位于市郊郊，需要開車車但快捷便利利；2，中高端人人群目的性購(gòu)購(gòu)物消費(fèi)；3，風(fēng)情街區(qū)區(qū)，非主流購(gòu)購(gòu)物體驗(yàn)；4，建筑風(fēng)格格統(tǒng)一，主力力店+大廣場(chǎng)場(chǎng)項(xiàng)目定位：名品折扣購(gòu)物物中心所在位置：位于別墅密集集的朝陽(yáng)區(qū)香香江北路建筑風(fēng)格：純歐美式outlet,以歐美小鎮(zhèn)鎮(zhèn)建筑風(fēng)格，，美式奧萊商業(yè)街。。建筑形式：各商鋪之間緊緊密相聯(lián)，形形成一個(gè)集購(gòu)購(gòu)物、文化、娛樂(lè)、休休閑的超完備備的商業(yè)空間間。品牌種類：國(guó)際精品、運(yùn)運(yùn)動(dòng)休閑、時(shí)時(shí)尚女裝、紳紳士男裝、皮具、皮鞋鞋與配飾、家家具內(nèi)衣、美美食天地參考案例———北京賽特奧萊萊市郊名品折折扣店項(xiàng)目簡(jiǎn)介：作為最早引入入國(guó)際名品的的高端百貨，，賽特憑借17年資深的的高端品牌市市場(chǎng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)，以及無(wú)可可取代的強(qiáng)大大品牌號(hào)召力力，為擁有杰杰出品位的消消費(fèi)者打造出出一個(gè)時(shí)尚購(gòu)購(gòu)物天地。全全新開幕的賽賽特奧萊，則則在與精品店店無(wú)差異的品品牌氛圍中，，令消費(fèi)者暢暢享超低驚喜喜折扣，真正正體驗(yàn)到“大大品牌，小價(jià)價(jià)錢，平價(jià)享享受高品質(zhì)奢奢華生活”的的十分滿足感感。北京賽特奧萊萊-----交通賽特奧萊朝陽(yáng)區(qū)遠(yuǎn)離市區(qū)喧鬧鬧且交通便利利，市區(qū)的商業(yè)區(qū)區(qū)有著鮮明的的差別從市中心約25分鐘車程程；從機(jī)場(chǎng)約約15分鐘車車程方便舒適的氛氛圍——遠(yuǎn)離市區(qū)，交交通方便，功功能齊全，休休閑購(gòu)物一體體化充分利用周邊邊優(yōu)越的自然然環(huán)境，旨在建成一一個(gè)可以購(gòu)買買世界名品的的花園小鎮(zhèn)。。輻射周邊形形成休閑度假假體系和高品品質(zhì)居住體系系等核心功能能于一體、輻輻射華北地區(qū)區(qū)的大型綜合現(xiàn)代代服務(wù)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目借于地理位置置的優(yōu)越，吸吸引周邊高端端購(gòu)物人群，，在同等商圈圈消費(fèi)場(chǎng)所擁?yè)碛薪^對(duì)優(yōu)勢(shì)勢(shì)，北京人歷歷來(lái)相信上風(fēng)風(fēng)上水，在北北邊居住的人人購(gòu)買能力都都是相對(duì)高的的北京賽特奧萊萊-----建筑獨(dú)特建筑風(fēng)格格形成獨(dú)特商商業(yè)集群，成成為城市中一一道有別于其其他購(gòu)物場(chǎng)所所的歐美購(gòu)物物小鎮(zhèn)通過(guò)建筑表現(xiàn)現(xiàn)力營(yíng)造一個(gè)個(gè)純正美式小小鎮(zhèn)商街氣氛氛，打破購(gòu)物于休休閑邊界的開開放空間小鎮(zhèn)風(fēng)格的購(gòu)購(gòu)物廣場(chǎng)，輔輔之于瀑布、、河道、噴泉泉等景觀，讓讓從市區(qū)遠(yuǎn)道道而來(lái)的人們們眼前一亮購(gòu)物環(huán)境的顛顛覆帶來(lái)的是是獨(dú)樹一幟的的享受型購(gòu)物情緒賽特奧萊每年年吸引近百萬(wàn)萬(wàn)游客到此購(gòu)購(gòu)物，年?duì)I業(yè)業(yè)額將超過(guò)二二十億元，并并解決8000-10000萬(wàn)人的的就業(yè)問(wèn)題北京賽特奧萊萊-----業(yè)態(tài)功能明顯，業(yè)業(yè)態(tài)分明，獨(dú)獨(dú)特的品牌效效應(yīng)，吸引特特立的消費(fèi)群群體品牌折扣的效效應(yīng)足以吸引引中高端消費(fèi)費(fèi)人群，以此此形成穩(wěn)固的消費(fèi)群群體業(yè)態(tài)的稀缺性性足以吸引整個(gè)地塊塊區(qū)域的消費(fèi)費(fèi)人群隨之而而動(dòng)到如今對(duì)國(guó)際際名品的一呼呼百應(yīng)，短短短幾年賽特奧奧萊已成為奢奢侈品圈一支支不可小覷的的力量。今年年以來(lái)貴賓積積分排名首位位的客人，其其累計(jì)消費(fèi)額額已達(dá)250余萬(wàn)元。北京賽特奧萊萊-----配套服務(wù)商業(yè)廣場(chǎng)不但但需要良好的的商業(yè)規(guī)劃，，更需要較強(qiáng)強(qiáng)的配套服務(wù)務(wù)能力，以保保證項(xiàng)目的持持續(xù)發(fā)展愜意、舒適的的免費(fèi)游覽電電瓶車停車場(chǎng)大，奧奧特萊斯主要要針對(duì)有車一一族，就需要要很大的停車車場(chǎng)中國(guó)首家允許許寵物進(jìn)入的的商場(chǎng)案例二借鑒點(diǎn)點(diǎn)：獨(dú)特建筑風(fēng)格形成獨(dú)特商業(yè)集群，成為城市中一道有別于其他購(gòu)物場(chǎng)所的歐美購(gòu)物小鎮(zhèn)建筑功能明顯，業(yè)態(tài)分明，獨(dú)特的品牌效應(yīng)，吸引特立的消費(fèi)群體業(yè)態(tài)商業(yè)廣場(chǎng)不但需要良好的商業(yè)規(guī)劃，更需要較強(qiáng)的配套服務(wù)能力，以保證項(xiàng)目的持續(xù)發(fā)展環(huán)境遠(yuǎn)離市區(qū)喧鬧且交通便利，市區(qū)的商業(yè)區(qū)有著鮮明的差別交通案例三南京沃沃閣戀館。案例選取的標(biāo)準(zhǔn)：1，位于市郊郊，需要開車車但快捷便利利；2，汽車主題題，強(qiáng)調(diào)特色色酒店體驗(yàn)；；3，強(qiáng)調(diào)私密密、高端、商商務(wù)精品；4，與周邊商商務(wù)互補(bǔ)，與與項(xiàng)目本身互互動(dòng)參考案例———南京沃閣戀館館交通：距離南京火火車站60公公里；距離南南京祿口國(guó)際際機(jī)場(chǎng)15公公里；距離新新街口55公公里。地址：南京江寧區(qū)隱隱龍路9號(hào)簡(jiǎn)介：沃閣戀館，一一座來(lái)自臺(tái)灣灣的純正汽車車旅館。歷時(shí)時(shí)3年籌備，，耗資3000萬(wàn)元，僅僅打造6大館館28種主題題的47間奢奢華套房，現(xiàn)現(xiàn)已落戶江寧寧開發(fā)區(qū)翠屏屏山風(fēng)景區(qū)與與牛首山森林林公園的環(huán)抱抱之中。專為為獨(dú)具品位的的都市男女，，全情營(yíng)造無(wú)無(wú)以倫比的超超浪漫、極奢奢華的約會(huì)場(chǎng)場(chǎng)所。面積積近4500㎡收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：房型面積門市價(jià)尊爵套房(單車位)90㎡￥1180尊爵套房(雙車位)120㎡￥1280總統(tǒng)套房350㎡￥10800經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀自08年開業(yè)業(yè)以來(lái)，備受受廣大消費(fèi)者者喜愛，現(xiàn)已已成為南京高高級(jí)商務(wù)應(yīng)酬酬、戀人休憩憩放松、家庭庭度假的理想想場(chǎng)所。入住住需提前預(yù)約約。南京沃閣戀館館-----檔次五星級(jí)裝修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、超炫室室內(nèi)造景、雙雙人SPA納納米牛奶按摩摩浴缸、37英寸LCD高清電視、、KINGSIZE舒適適大床、可調(diào)調(diào)控光線組合合根據(jù)各種品牌牌特色設(shè)計(jì)的的客房風(fēng)格客房?jī)?nèi)都為無(wú)無(wú)間隔設(shè)計(jì)，，讓視覺達(dá)到到極大延伸南京沃閣戀館館-----特色旅館不設(shè)接待待大堂，只有有一個(gè)類似停停車場(chǎng)入口的的登記處，前前來(lái)投宿的客客人不用下車車客人只需將車車直接開進(jìn)客客房的專屬車車庫(kù)，從車庫(kù)庫(kù)直接進(jìn)入房房間客人不受打擾擾，私密性和和安全性是旅旅館的特色參考案例———南京沃閣戀館館參考案例———南京沃閣戀館館案例三借鑒點(diǎn)點(diǎn)：獨(dú)特建筑平面布局形成獨(dú)特私密高端酒店體驗(yàn)，成為城市非主流特色酒店建筑獨(dú)特的品牌效應(yīng)，吸引特立的消費(fèi)群品牌與項(xiàng)目本身購(gòu)物休閑業(yè)態(tài)互補(bǔ)互動(dòng)配套遠(yuǎn)離市區(qū)喧鬧且交通便利，私密性強(qiáng)交通目錄項(xiàng)目本體條件件解析項(xiàng)目發(fā)展背景景分析成功案例借鑒鑒項(xiàng)目整體定位位與發(fā)展策略略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化化建議客戶定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目形象定位位項(xiàng)目發(fā)展策略略客戶定位：IIIIII核心客戶：熱衷投資不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)，有一定定經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的的人群，多為為年輕的自自主經(jīng)營(yíng)者、、市區(qū)內(nèi)企事事業(yè)中層以上上領(lǐng)導(dǎo)人士。。財(cái)富水平：中中高端財(cái)富階階層置業(yè)特征：見多識(shí)廣，二二次或者多次次購(gòu)買商業(yè)投投資。對(duì)新鮮鮮產(chǎn)業(yè)新城規(guī)規(guī)劃有一定的的理解，有一一定的投資經(jīng)經(jīng)驗(yàn)和前瞻性性。需求敏感點(diǎn)：：投資回報(bào)率率高重要客戶：餐飲、娛樂(lè)等等品牌產(chǎn)業(yè)客客戶，具備很很強(qiáng)支付能力力的經(jīng)營(yíng)者。。財(cái)富水平：中中高端財(cái)富階階層并有經(jīng)營(yíng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)者置業(yè)特征：對(duì)他們而言，，投資價(jià)值已已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出出日常居住功功能，更多是是一種身份和和檔次的代表表。需求敏感點(diǎn)：：未來(lái)規(guī)劃潛潛力大邊緣客戶：其自身對(duì)商業(yè)業(yè)需求不高，，雖對(duì)項(xiàng)目感感興趣但承受受價(jià)格水平有有限的客戶。。財(cái)富水平：中中低端財(cái)富階階層置業(yè)特征：具有投資商業(yè)業(yè)夢(mèng)想，但迫迫于經(jīng)濟(jì)實(shí)力力有限，購(gòu)買買慎重，對(duì)于于存在風(fēng)險(xiǎn)的的項(xiàng)目望而止止步需求敏感點(diǎn)：：關(guān)注價(jià)格目錄項(xiàng)目本體條件件解析項(xiàng)目發(fā)展背景景分析成功案例借鑒鑒項(xiàng)目整體定位位與發(fā)展策略略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系系產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化化建議客戶定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目形象定位位項(xiàng)目發(fā)展策略略產(chǎn)品定位策略略：策略二：以利潤(rùn)最大化化為原則，采采用分割小商商鋪\低總價(jià)價(jià)\獨(dú)立產(chǎn)權(quán)權(quán)出售。利用用高端風(fēng)情街街區(qū)形象，刺刺激消費(fèi)客戶戶對(duì)于稀缺產(chǎn)產(chǎn)品強(qiáng)烈占有有欲望,在滿滿足廣大投資資客戶需求同同時(shí)，最大化化挖掘利潤(rùn)。。策略一：利用主力店招招商，如北京京奧萊、沃閣閣戀館、餐飲飲中高端品牌牌作為標(biāo)桿，，標(biāo)定項(xiàng)目整整體形象和影影響力。并以以大帶小，配配以休閑風(fēng)情情主題和特色色商務(wù)精品，，達(dá)到街區(qū)商商業(yè)共贏。產(chǎn)品定位取向向：購(gòu)物、品品牌折扣、商商務(wù)休閑、街街區(qū)體驗(yàn)定位條件項(xiàng)目條件與契合度分析娛樂(lè)、休閑中心餐飲、娛樂(lè)、休閑、商業(yè)服務(wù)等功能商業(yè)零售是重要商脈消費(fèi)群體支撐具有較強(qiáng)的消費(fèi)市場(chǎng)一般規(guī)模較大市級(jí)商圈購(gòu)物悠閑街區(qū)生活體驗(yàn)中心購(gòu)物、商務(wù)休閑、餐飲、零售及服務(wù)功能具有商脈特征以商業(yè)街，商鋪為主的商業(yè)形態(tài)符合銷售目標(biāo)5－10家品牌主力店帶動(dòng)適當(dāng)規(guī)模區(qū)域性商圈社區(qū)商鋪位于社區(qū)內(nèi)或在社區(qū)周邊附近，主要服務(wù)于社區(qū)或者社區(qū)附近居民的商鋪不具有商脈特征以集中式商業(yè)為主，商鋪為輔的商業(yè)形態(tài)銷售難度增加規(guī)模很小，服務(wù)鄰里鄰里型商圈目錄項(xiàng)目本體條件件解析項(xiàng)目發(fā)展背景景分析成功案例借鑒鑒項(xiàng)目整體定位位與發(fā)展策略略項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系系產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)建議客戶定位產(chǎn)品定位項(xiàng)目形象定位位項(xiàng)目發(fā)展策略略項(xiàng)目形象定位位：現(xiàn)代購(gòu)物時(shí)時(shí)尚體驗(yàn)引領(lǐng)某某市商商業(yè)街區(qū)的最最先進(jìn)形態(tài)主題街區(qū)標(biāo)桿桿項(xiàng)目商業(yè)街區(qū)區(qū)形象的定位位應(yīng)以拉高項(xiàng)項(xiàng)目整體形象象，保持與城城市公園生態(tài)態(tài)城和所在區(qū)區(qū)域文化產(chǎn)業(yè)業(yè)園形象的一一致性，通過(guò)過(guò)合理規(guī)劃創(chuàng)創(chuàng)造本區(qū)域乃乃至本市商業(yè)業(yè)典范，其商商業(yè)形象概括括為：引領(lǐng)主題時(shí)尚尚的風(fēng)情商業(yè)業(yè)街區(qū)裝飾精巧優(yōu)雅雅，別具特色色的餐廳、酒酒吧繁華中心的幽幽靜社交場(chǎng)所所——特色汽汽車旅館體驗(yàn)式購(gòu)物風(fēng)風(fēng)情街區(qū)享受新城市公公園的地方……街區(qū)整體定位位：Youarewhereyoulive體驗(yàn)生活活，街區(qū)區(qū)開始………遠(yuǎn)見Vision品味Elegance品質(zhì)Quality目錄項(xiàng)目本體體條件解解析項(xiàng)目發(fā)展展背景分分析成功案例例借鑒項(xiàng)目整體體定位與與發(fā)展策策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化建建議客戶定位位產(chǎn)品定位位項(xiàng)目形象象定位項(xiàng)目發(fā)展展策略采用分割割小商鋪鋪，獨(dú)立立產(chǎn)權(quán)出出售；項(xiàng)目開發(fā)發(fā)策略：：近期利利潤(rùn)目標(biāo)標(biāo)高單價(jià)，，低總價(jià)價(jià)適應(yīng)于于廣大投投資客戶戶，盡快快旺銷，，資金快快速回籠籠。項(xiàng)目開發(fā)發(fā)策略：：長(zhǎng)期利利潤(rùn)目標(biāo)標(biāo)新型汽車車旅館入入住項(xiàng)目目，公司司自持，，實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)長(zhǎng)期利潤(rùn)潤(rùn)；引進(jìn)汽車車酒店型型商業(yè)，，位于項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)街街道位置置，既可可以避免免很多商商業(yè)開發(fā)發(fā)內(nèi)街滯滯銷和后后期經(jīng)營(yíng)營(yíng)不善等等弊端，，又作為為公司自自持資產(chǎn)產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)長(zhǎng)期利利潤(rùn)目標(biāo)標(biāo)，特色色酒店還還兼拉升升項(xiàng)目檔檔次。主力店的的以大帶帶小，實(shí)實(shí)現(xiàn)街區(qū)區(qū)商業(yè)共共贏，實(shí)實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期期利潤(rùn)；；某某市綜綜合商業(yè)業(yè)街區(qū)市市場(chǎng)處于于初期階階段；城城市公園園區(qū)域發(fā)發(fā)展初期期階段，，情景街街區(qū)和專專業(yè)主題題街區(qū)的的稀缺資資源價(jià)值值體現(xiàn)處處于初期期階段；；項(xiàng)目發(fā)展展開發(fā)節(jié)節(jié)奏：影響項(xiàng)目目長(zhǎng)期利利潤(rùn)目標(biāo)標(biāo)尚需要要輸入條條件（如如富有某某某市地地標(biāo)性的的廣場(chǎng)建建設(shè)、周周邊配套套附加值值培育、、城市公公園成熟熟度、高高端購(gòu)物物休閑方方式認(rèn)知知等）進(jìn)進(jìn)一步價(jià)價(jià)值釋放放；單純的主主題商業(yè)業(yè)街區(qū)產(chǎn)產(chǎn)品在進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)場(chǎng)初期市市場(chǎng)認(rèn)知知度低的的情況下下必然影影響項(xiàng)目目的去化化速度和和市場(chǎng)美美譽(yù)度。。項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作初期期的策略略方向在在于，順順利回籠籠資金打打開局面面，保證證項(xiàng)目安安全運(yùn)行行，產(chǎn)品品策略層層面需要要現(xiàn)金流流產(chǎn)品在在前期開開發(fā)保證證項(xiàng)目成成功運(yùn)作作。項(xiàng)目招商商策略：：1，重視主力力店市場(chǎng)場(chǎng)定位和和業(yè)態(tài)定定位,作作為招商商工作的的指導(dǎo)性性文件。。爭(zhēng)取在在規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)前完完成主力力店租賃賃工作，，并按主力店店的要求求進(jìn)行設(shè)設(shè)計(jì)。（（商圈分析析→市場(chǎng)場(chǎng)定位→→業(yè)態(tài)定定位→主主力店租租賃→規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)→建造造……））2，按按市市場(chǎng)定位位和業(yè)態(tài)態(tài)定位確確定初步步主力店店。通過(guò)過(guò)各種信信息途徑徑掌握其其選址要要求。并并將其設(shè)設(shè)立成三三層目標(biāo)標(biāo)群，將將不同業(yè)業(yè)態(tài)要分分開。3，召開主力力店招商商懇談會(huì)會(huì)，征求求他們對(duì)對(duì)項(xiàng)目主主力店合合作的條條件、可可能性及及建議，，從而制制定合理理的招商商條件和和政策。。最好邀邀請(qǐng)當(dāng)?shù)氐卣I(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和有有影響的的媒體參參加。4，視招招商懇談?wù)剷?huì)的情情況，重重點(diǎn)對(duì)第第一層目目標(biāo)群管管理層進(jìn)進(jìn)行充分分的溝通通，加快快其投資資決策步步伐。并并逐個(gè)向向分層次次的目標(biāo)標(biāo)群介紹紹項(xiàng)目情情況及合合作條件件，并高高密度派派專人跟跟進(jìn)。目錄項(xiàng)目本體體條件解解析項(xiàng)目發(fā)展展背景分分析成功案例例借鑒項(xiàng)目整體體定位與與發(fā)展策策略項(xiàng)目?jī)r(jià)值值體系產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化建建議體驗(yàn)式購(gòu)購(gòu)物風(fēng)情情街區(qū)價(jià)值體系系KPI購(gòu)物風(fēng)情情主題鮮鮮明的標(biāo)志性景景觀體系系“一軸多多巷”商商業(yè)動(dòng)線線脈貫整整個(gè)購(gòu)物物休閑街街區(qū)一系列購(gòu)購(gòu)物文化化為主線線的主力力體驗(yàn)店店一系列國(guó)國(guó)際化的的DIS區(qū)域識(shí)識(shí)別系統(tǒng)統(tǒng)滿足購(gòu)物物風(fēng)情需需求的villa產(chǎn)品品價(jià)值產(chǎn)品1.沿街風(fēng)風(fēng)情街：：2層聯(lián)聯(lián)排，獨(dú)獨(dú)立冠名名，獨(dú)立立產(chǎn)權(quán)產(chǎn)品2.OUTLETS街街區(qū)：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)非傳傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)、特色色購(gòu)物體體驗(yàn)、街街區(qū)體驗(yàn)驗(yàn)、主力力店、品牌折扣扣一條百米米長(zhǎng)特色色風(fēng)情沿沿街商業(yè)業(yè)街一個(gè)以休休閑商務(wù)務(wù)為主題題的汽汽車旅館館產(chǎn)品3.汽車車旅館：：強(qiáng)調(diào)稀稀缺、私私密、高高端、商商務(wù)精品品街區(qū)的標(biāo)標(biāo)志性建建筑：入入口廣場(chǎng)場(chǎng)摩天輪輪和鐘樓樓岳各莊路“一軸多多巷”商商業(yè)動(dòng)線線脈貫整整個(gè)購(gòu)物物休閑街街區(qū)街區(qū)的標(biāo)標(biāo)志性建建筑：入入口廣場(chǎng)場(chǎng)摩天輪輪和鐘樓樓入口廣場(chǎng)場(chǎng)：體驗(yàn)式購(gòu)購(gòu)物風(fēng)情情街區(qū)價(jià)值值體體系系KPI購(gòu)物物風(fēng)風(fēng)情情主主題題鮮鮮明明的的標(biāo)志志性性景景觀觀體體系系“一一軸軸多多巷巷””商商業(yè)業(yè)動(dòng)動(dòng)線線脈脈貫貫整整個(gè)個(gè)購(gòu)購(gòu)物物休休閑閑街街區(qū)區(qū)一系系列列購(gòu)購(gòu)物物文文化化為為主主線線的的主主力力體體驗(yàn)驗(yàn)店店一系系列列國(guó)國(guó)際際化化的的DIS區(qū)區(qū)域域識(shí)識(shí)別別系系統(tǒng)統(tǒng)滿足足購(gòu)購(gòu)物物風(fēng)風(fēng)情情需需求求的的villa產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值一條條百百米米長(zhǎng)長(zhǎng)特特色色風(fēng)風(fēng)情情沿沿街街商商業(yè)業(yè)街街一個(gè)個(gè)以以休休閑閑商商務(wù)務(wù)為為主主題題的的汽汽車車旅旅館館街區(qū)區(qū)的的標(biāo)標(biāo)志志性性建建筑筑：：入入口口廣廣場(chǎng)場(chǎng)摩摩天天輪輪和和鐘鐘樓樓產(chǎn)品品1.沿沿街街風(fēng)風(fēng)情情街街：：2層層聯(lián)聯(lián)排排，，獨(dú)獨(dú)立立冠冠名名，，獨(dú)獨(dú)立立產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)產(chǎn)品品2.OUTLETS街街區(qū)區(qū)：：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)非非傳傳統(tǒng)統(tǒng)商商業(yè)業(yè)、、特特色色購(gòu)購(gòu)物物體體驗(yàn)驗(yàn)、、街街區(qū)區(qū)體體驗(yàn)驗(yàn)、、主主力力店店、品牌牌折折扣扣產(chǎn)品品3.汽汽車車旅旅館館：：強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)稀稀缺缺、、私私密密、、高高端端、、商商務(wù)務(wù)精精品品一條條百百米米長(zhǎng)長(zhǎng)特特色色風(fēng)風(fēng)情情沿沿街街商商業(yè)業(yè)街街一系系列列購(gòu)購(gòu)物物文文化化為為主主線線的的主主力力體體驗(yàn)驗(yàn)店店體驗(yàn)驗(yàn)式式購(gòu)購(gòu)物物風(fēng)風(fēng)情情街街區(qū)區(qū)價(jià)值值體體系系KPI購(gòu)物物風(fēng)風(fēng)情情主主題題鮮鮮明明的的標(biāo)志志性性景景觀觀體體系系“一一軸軸多多巷巷””商商業(yè)業(yè)動(dòng)動(dòng)線線脈脈貫貫整整個(gè)個(gè)購(gòu)購(gòu)物物休休閑閑街街區(qū)區(qū)一系系列列購(gòu)購(gòu)物物文文化化為為主主線線的的主主力力體體驗(yàn)驗(yàn)店店一系系列列國(guó)國(guó)際際化化的的DIS區(qū)區(qū)域域識(shí)識(shí)別別系系統(tǒng)統(tǒng)滿足足購(gòu)購(gòu)物物風(fēng)風(fēng)情情需需求求的的villa產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值一條條百百米米長(zhǎng)長(zhǎng)特特色色風(fēng)風(fēng)情情沿沿街街商商業(yè)業(yè)街街一個(gè)個(gè)以以休休閑閑商商務(wù)務(wù)為為主主題題的的汽汽車車旅旅館館街區(qū)區(qū)的的標(biāo)標(biāo)志志性性建建筑筑：：