2019中級(jí)會(huì)計(jì)師會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)

第四章投資性房地一、內(nèi)容提二、關(guān)鍵考三、試題分1111自用轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量的投12111112111四、本章知識(shí)點(diǎn)詳（一）所謂投資性房地產(chǎn)，是指為賺 或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)（二）投資性房地產(chǎn)是一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)投資性房地產(chǎn)有兩種計(jì)量模式；一是成本模式，二是公允價(jià)值模式二、投資性房地產(chǎn)的范（一）已出租的土地使用權(quán)投資性房地產(chǎn)。（）持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定認(rèn)定的閑置土地，不屬于持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)已出租的建筑物用于出租的建筑物是企業(yè)擁有的建筑物已出租的建筑物是企業(yè)已經(jīng)與其他方簽訂了租賃協(xié)議約定以經(jīng)營(yíng)租賃方式出租的建筑物只要企業(yè)管理（董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)）作出正式?jīng)Q議，明確表明將其用于經(jīng)營(yíng)出租且持只要管理作出正式?jīng)Q議，明確表示在完工后用于出租，則決議當(dāng)日即視為投資性某項(xiàng)房地產(chǎn)，部分用于賺取或資本增值、部分用于生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理，能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取或資本增值的部分，應(yīng)當(dāng)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)；不能夠單獨(dú)計(jì)量和出售的、用于賺取或資本增值的部分，不確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。相關(guān)輔助服務(wù)在整個(gè)協(xié)議中不重大投資性房地產(chǎn)。（二）自用房地產(chǎn)，即為生產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或者經(jīng)營(yíng)管理而持有的房地產(chǎn)作為存貨的房地產(chǎn)經(jīng)典例題【單選題】下列項(xiàng)目中，不屬于投資性房地產(chǎn)的是（）『正確答案』（一）投資性房地產(chǎn)在同時(shí)滿足下列條件時(shí)予以確企業(yè)能夠取得與該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)相關(guān)的收入或增值收益（二）用于出租的投資性房地產(chǎn)以租賃開始日為確認(rèn)日持有以備經(jīng)營(yíng)出租的空置建筑物，以企業(yè)管理就該事項(xiàng)作出正式?jīng)Q議的日期為準(zhǔn)二、投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值不同取得下投資性房地產(chǎn)的入賬成本構(gòu)入賬價(jià)值。在建造過程中發(fā)生的性損失，直接計(jì)入當(dāng)期損益不計(jì)入投資性房地產(chǎn)成本。其他相關(guān)準(zhǔn)則規(guī)定的按照相應(yīng)的準(zhǔn)則規(guī)定予以確定。比如重組轉(zhuǎn)入的投資性房地產(chǎn)就應(yīng)按重組準(zhǔn)則的規(guī)定來(lái)處理。二、采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊（攤銷取得的收入應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交（銷項(xiàng)稅額【基礎(chǔ)知識(shí)題】司為一般，不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用的稅率為10%。公司采用直提取折舊。該辦公樓的年為400萬(wàn)元，于年末一次結(jié)清，并同時(shí)開具專用。司對(duì)此采用成本模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。2×11年末商務(wù)樓的可收回金額為2330萬(wàn)①投資性房地產(chǎn)的入賬成本＝3000＋20＝3020（萬(wàn)元②2×10＝［3020－（21－1）］÷40×6/12＝37.5（萬(wàn)元收取時(shí)借：銀行存 貸：其他業(yè)務(wù)收 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交（銷項(xiàng)稅額 借：其他業(yè)務(wù)成 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折 ④2×11＝［3020－（21－1）］÷40＝75（萬(wàn)元收取時(shí)借：銀行存 貸：其他業(yè)務(wù)收 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交（銷項(xiàng)稅額 借：其他業(yè)務(wù)成 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折 ⑥2×112907.5（3020－37.5－75），2577.5借：資產(chǎn)減值損 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn) ⑦2×12＝［2330－（21－1）］÷（40－1.5）＝60（萬(wàn)元），借：其他業(yè)務(wù)成 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折 ⑧2×12年收取時(shí)借：銀行存 貸：其他業(yè)務(wù)收 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交（銷項(xiàng)稅額）日司以銀行存款9600萬(wàn)元購(gòu)入一棟寫字樓并立即以經(jīng)營(yíng)租賃方式租出，司預(yù)計(jì)該寫字素，2017年司應(yīng)對(duì)該寫字樓計(jì)提的折舊金額為（）萬(wàn)元。『正確答案』年年末計(jì)提折舊金額三、采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的投資性房地①投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷，不提減值，應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損（公允價(jià)值變動(dòng)損益資性房地產(chǎn)取得的收入確為其他業(yè)務(wù)收入。C.收取時(shí)應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交（銷項(xiàng)稅額【基礎(chǔ)知識(shí)題】戊公司2019年7月1日與乙公司進(jìn)行重組，重組當(dāng)日的應(yīng)收債權(quán)為3700是3000萬(wàn)元，解除手續(xù)于2019年10月1日辦妥。戊公司將此樓房用于出租，于2019年10萬(wàn)元，20203120上述公司均為一般，不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用的稅率均為10%。對(duì)此戊公①該投資性房地產(chǎn)的入賬成本＝3000（萬(wàn)元借：投資性房地產(chǎn)——成 3應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交（進(jìn)項(xiàng)稅額 3③2019貸：其他業(yè)務(wù)收 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交（銷項(xiàng)稅額 ④201932003000⑤2020年末取得時(shí)貸：其他業(yè)務(wù)收 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交（銷項(xiàng)稅額 ⑥202031203200借：公允價(jià)值變動(dòng)損 貸：投資性房地產(chǎn)——公允價(jià)值變 四、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變利潤(rùn)分配——未分配投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值高于其賬面價(jià)值的差額會(huì)對(duì)下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的是（）?！赫_答案』C價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，對(duì)企業(yè)下列財(cái)務(wù)報(bào)表項(xiàng)目產(chǎn)生影響的有（）?！赫_答案』五、投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支（一）（或）貸：投資性房地產(chǎn)——廠房（在建——公允價(jià)值變動(dòng)（或借記（或）為投資性房地產(chǎn)的，再開發(fā)期間應(yīng)當(dāng)對(duì)此資產(chǎn)繼續(xù)計(jì)提折舊或攤銷。（）二、轉(zhuǎn)換日的確產(chǎn)商品、提供勞務(wù)或經(jīng)營(yíng)管理且管理作出房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換決議的日期轉(zhuǎn)換日為租賃期滿，企業(yè)董事會(huì)或類似機(jī)構(gòu)作出決議明確表示將其重新開發(fā)用于對(duì)外銷售的日三、轉(zhuǎn)換時(shí)入賬口徑的選累計(jì)折舊（攤銷固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額計(jì)收益固定資產(chǎn)（無(wú)形資產(chǎn)）（按轉(zhuǎn)換當(dāng)時(shí)的賬面余額結(jié)轉(zhuǎn)（公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額追加其他綜合收益【關(guān)鍵考點(diǎn)】這三組分錄中需重點(diǎn)關(guān)注后兩種情況中轉(zhuǎn)化差額的處理方式，尤其是自用、關(guān)于轉(zhuǎn)換日該房地產(chǎn)公允價(jià)值小于賬面價(jià)值的差額的會(huì)計(jì)處理表述中，正確的是（）?！赫_答案』2010該房地產(chǎn)公允價(jià)值大于賬面價(jià)值的差額，正確的會(huì)計(jì)處理是（）?！赫_答案』經(jīng)典例題【2017（）『正確答案』B投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更，作為會(huì)計(jì)政策變更處理，按計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益。四、投資性房地產(chǎn)的處（一）應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交（銷項(xiàng)稅額【基礎(chǔ)知識(shí)題】司是一般，不動(dòng)產(chǎn)及不動(dòng)產(chǎn)租賃服務(wù)適用的稅率均。10%司2×10年1月1日將2×08年12月31日開始使用的一幢辦公樓用于對(duì)外出租。由于。允價(jià)值不能持續(xù)可靠估計(jì)，司采用成本模式后續(xù)計(jì)量。該辦公樓當(dāng)初買價(jià)為3020萬(wàn)元，進(jìn)稅額為302萬(wàn)元，假定不考慮其他稅費(fèi)。預(yù)計(jì)使用為40年，預(yù)計(jì)凈殘值為20萬(wàn)元，司用直提取折舊。該辦公樓的年為400萬(wàn)元，于年末一次結(jié)清，租賃期開始日為2×10年折舊方法不變。2×11年12月31日，司以2800萬(wàn)元的價(jià)格（不含）對(duì)外轉(zhuǎn)讓該辦公①2×09＝（3020－20）/40×1＝75（萬(wàn)元借：投資性房地 3累計(jì)折 貸：固定資 3投資性房地產(chǎn)累計(jì)折 ③2×10＝（3020－20）/40＝75（萬(wàn)元）借：其他業(yè)務(wù)成 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折 ④2×10年收取時(shí)借：銀行存 貸：其他業(yè)務(wù)收 應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交（銷項(xiàng)稅額）310借：資產(chǎn)減值損 貸：投資性房地產(chǎn)減值準(zhǔn) ⑥2×11年計(jì)提的折舊額＝（2560－14）/38＝67（萬(wàn)元），相關(guān)分錄如下： 貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)折 ⑦2×11年收取時(shí)：借：銀行存 （銷項(xiàng)稅額）80032（銷項(xiàng)稅額）23【拓展】此處置時(shí)對(duì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的影響：追加營(yíng)業(yè)利潤(rùn)307萬(wàn)元（2800－2493）續(xù)計(jì)量，租期為5年，每年12月31日收取150萬(wàn)元，出租時(shí)該辦公樓的賬面為2800該辦公樓采用年限平均法計(jì)提折舊。2×092×1111560年3月5日丙公司將其出售，不含稅價(jià)款為1600萬(wàn)元，不動(dòng)產(chǎn)適用的稅率為10%。丙公司出售該辦公樓時(shí)影響營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的金額為（）萬(wàn)元。 『正確答案』②2×09＝1900－（2800－500－300）/20＝1800（萬(wàn)元③2×09171090（1800－1710④2×10＝1710/18＝95（萬(wàn)元⑤2×10＝1710－95＝1615（萬(wàn)元⑥2×11＝1710－95－95＝1520（萬(wàn)元⑦2×111560⑧2×121496.25（1520－95×3/12），則該辦公樓出售時(shí)影響營(yíng)業(yè)利潤(rùn)的金額＝1600－1496.25＝103.75（萬(wàn)元）。應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交（銷項(xiàng)稅額——公允價(jià)值變動(dòng)（也可能在借方經(jīng)典例題【單選題】2×06年12月20日司與乙公司簽訂協(xié)議，將自用的辦公樓出租給乙允價(jià)值為900萬(wàn)元，賬面為2000萬(wàn)元，已提折舊為1200萬(wàn)元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備。2×072×09123117002×09年12月31日租賃協(xié)議到期，司與乙公司達(dá)成協(xié)議，將該辦公樓出售給乙公司，價(jià)金額為（）萬(wàn)元。 B.1 C.1 D.1『正確答案』900－（2000－1200）＝100（萬(wàn)元），②2×071200＝1200－③2×081800＝11200＝600（萬(wàn)元④2×091700＝11700＝100（萬(wàn)元＝3000（萬(wàn)元＝1700（萬(wàn)元－100＝800（萬(wàn)元⑧當(dāng)初自用轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)形成的“其他綜合收益”在出售辦公樓時(shí)沖減“其他業(yè)務(wù)成本”100181600015000000資料二：2017年3月31日，司收到第一個(gè)月收入125萬(wàn)元，存入銀行。12月31日17000資料三：2018年9月1日，租賃期屆滿，司以17500萬(wàn)元的價(jià)格出售該寫字樓。借：投資