專家編制國(guó)際社區(qū)商業(yè)定位與招商營(yíng)銷附圖豐富

國(guó)際

社區(qū)商業(yè)定位與招商營(yíng)銷2022/12/71前言社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)流程

2022/12/72如何以最快的速度銷售現(xiàn)有房源？

定位、招商、營(yíng)銷2022/12/73目錄第一部分定義定位與業(yè)態(tài)第二部分招商與銷售管理第三部分營(yíng)銷推廣與策略2022/12/74社區(qū)商業(yè)的定義何謂社區(qū)商業(yè)?社區(qū)是指在一定區(qū)域內(nèi)的居民具有歸屬感的相對(duì)獨(dú)立的住宅區(qū)。

社區(qū)商業(yè)則是主要為社區(qū)居民提供日常生活必需品、服務(wù)的商業(yè)及服務(wù)設(shè)施（含無(wú)店鋪的各種服務(wù)），具體指能滿足和支撐不同業(yè)態(tài)商業(yè)設(shè)施正常運(yùn)營(yíng)的居民住宅區(qū)商業(yè)。它的服務(wù)人口一般在5萬(wàn)人以下，服務(wù)半徑一般在2公里以內(nèi)。由于這一商業(yè)的屬性決定了它的總規(guī)模一般應(yīng)控制在3萬(wàn)平米以內(nèi)，

社區(qū)商業(yè)是什么？不是什么？業(yè)態(tài)?定義突出的是什么？商圈？

同類對(duì)應(yīng)的是城市商業(yè)中心\區(qū)域商業(yè)中心

2022/12/752022/12/76輻射型：5％—11％，商業(yè)體量大，對(duì)外來(lái)客流要求高，對(duì)交通、人流、商業(yè)氛圍要求較高。

中間型：2％—5％，主要依賴于本社區(qū)居民的需求,兼顧周邊.內(nèi)向型：2％以下，基本不考慮社區(qū)商業(yè)的對(duì)外性，完全依賴本社區(qū)居民的需求，商業(yè)規(guī)模的大小可根據(jù)社區(qū)人口規(guī)模而變化，一般情況下本社區(qū)人口規(guī)模足以支撐商業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)。社區(qū)商業(yè)類型--按照商住比指標(biāo)分類社區(qū)商業(yè)類型--按照服務(wù)的規(guī)模分類便利級(jí)商業(yè)：面積一般在3000M2以下，由一組小店或集中在一起的一個(gè)大集成店組成，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000人以下；鄰里級(jí)商業(yè)：面積一般在3000-20000M2，以超市為主力店，包括便利性零售、服務(wù)、餐飲等店鋪，服務(wù)人口一般在3000-50000人；社區(qū)級(jí)商業(yè)：面積一般在20000-50000M2，以生活百貨或大賣場(chǎng)為主力店，輔助其它專業(yè)、專賣、餐飲和服務(wù)，服務(wù)人口一般在50000-150000人。2022/12/77社區(qū)商業(yè)類型--按照載體建筑形式分類底商型商業(yè)裙房型商業(yè)獨(dú)立型商業(yè)2022/12/78社區(qū)商業(yè)類型--按照布局分類散點(diǎn)式商業(yè)商業(yè)街型商業(yè)購(gòu)物中心型商業(yè)2022/12/79社區(qū)商業(yè)類型--按照位置分類內(nèi)部型商業(yè)外部型商業(yè)兼有型商業(yè)2022/12/710社區(qū)商業(yè)業(yè)類型--按照社區(qū)區(qū)規(guī)模分分類小型社區(qū)區(qū)：人口規(guī)模模：300-700戶（組團(tuán)團(tuán)，相當(dāng)當(dāng)于居委委會(huì)管轄轄規(guī)模））；人均商業(yè)業(yè)面積：：0.6平米/人以下；；可設(shè)定的的商業(yè)層層次：便便利商業(yè)業(yè)組合，，個(gè)別交交通條件件特別優(yōu)優(yōu)良者可可考慮形形成商業(yè)業(yè)街區(qū)；；商業(yè)交通通時(shí)間：：步行5分鐘內(nèi)，，如形成成商業(yè)街街區(qū)則可可考慮步步行十分分鐘內(nèi)；；商業(yè)功能能滿足：：服務(wù)為為主，便便利性商商品和服服務(wù)，便便捷性餐餐飲。2022/12/511社區(qū)商業(yè)業(yè)類型--按照社區(qū)區(qū)規(guī)模分分類中型社區(qū)區(qū)：人口規(guī)模模：2000-5000戶；人均商業(yè)業(yè)面積：：0.6-0.8平米/人；可設(shè)定的的商業(yè)層層次：便便利商業(yè)業(yè)組合+商業(yè)街區(qū)區(qū)或鄰里里購(gòu)物中中心(交通條件件優(yōu)良者者可考慮慮形成商商業(yè)街區(qū)區(qū))；商業(yè)交通通時(shí)間：：步行10分鐘以內(nèi)內(nèi)；商業(yè)功能能滿足：：日常性性服務(wù)與與商品并并重，便便捷性餐餐飲并可可結(jié)合部部分中式式正餐，，可考慮慮建設(shè)社社區(qū)商業(yè)業(yè)中心。。2022/12/512社區(qū)商業(yè)業(yè)類型--按照社區(qū)區(qū)規(guī)模分分類2022/12/513大型社區(qū)：：人口規(guī)模：：1-1.5萬(wàn)戶（相當(dāng)當(dāng)于街道辦辦事處管轄轄規(guī)模）；；人均商業(yè)面面積：0.8-1.2平米/人；可設(shè)定的商商業(yè)層次：：便利商業(yè)業(yè)組合+（商業(yè)街區(qū)區(qū)）+社區(qū)商業(yè)(鄰里購(gòu)物中中心或社區(qū)區(qū)購(gòu)物中心心)，交通條件件優(yōu)良者可可考慮形成成商業(yè)街區(qū)區(qū)；商業(yè)交通時(shí)時(shí)間：步行行15分鐘以內(nèi)；；商業(yè)功能滿滿足：可考考慮建設(shè)全全方位服務(wù)務(wù)和商品的的社區(qū)商業(yè)業(yè)中心的設(shè)設(shè)置，并考考慮休閑娛娛樂(lè)類商業(yè)業(yè)的補(bǔ)充，，餐飲全業(yè)業(yè)態(tài)引進(jìn)；；社區(qū)商業(yè)的的特征顧客屬地性性業(yè)種配套性性日常便利性性服務(wù)親和性性贏利穩(wěn)定性性需求依賴性性商圈擴(kuò)展性性2022/12/514社區(qū)商業(yè)的的特性決定定了它的角角色社區(qū)商業(yè)的的角色忽悠買房者者？服務(wù)業(yè)主者者？品牌支撐者者？利潤(rùn)獲取者者？敷衍指標(biāo)者者？自我作品者者？其它……2022/12/515社區(qū)商業(yè)與與住宅開(kāi)發(fā)發(fā)者之間的的關(guān)系究竟竟是什么？？社區(qū)商業(yè)的的角色2022/12/516局部服從整整體優(yōu)先原原則利益最大化化的輔助原原則顧客需求導(dǎo)導(dǎo)向產(chǎn)品原原則忠告：玩社社區(qū)商業(yè)的的不要讓社區(qū)區(qū)商業(yè)把你你玩了！社區(qū)商業(yè)與與整體住宅宅區(qū)關(guān)系2022/12/517社區(qū)商業(yè)的的開(kāi)發(fā)應(yīng)該該遵循“商業(yè)服從整整個(gè)社區(qū)的的大盤思維維原則”，首先要考考慮的就是是如何更好好地提升整整個(gè)社區(qū)的的綜合價(jià)值值及居民生生活素質(zhì)。。其次才是是社區(qū)商業(yè)業(yè)自身價(jià)值值的最大化化。商業(yè)特特色的營(yíng)造造也不例外外，應(yīng)與住住宅的文化化、特色保保持高度一一致。假如如住宅營(yíng)造造的是歐洲洲小鎮(zhèn)風(fēng)情情，社區(qū)商商業(yè)卻以江江南園林特特色為主題題，則顯得得非常突兀兀、不協(xié)調(diào)調(diào)。不但整整體建筑外外觀應(yīng)堅(jiān)持持此原則，，甚至一草草一木都不不容疏忽，，不能只停停留在“表面功夫”,細(xì)節(jié)也是體體現(xiàn)事物本本質(zhì)的重要要組成部分分。社區(qū)商業(yè)與與整體住宅宅區(qū)關(guān)系2022/12/518從整個(gè)社社區(qū)的綜綜合價(jià)值值提升的的角度來(lái)來(lái)看，商商業(yè)服從從于社區(qū)區(qū)，這一一點(diǎn)，反反映在商商業(yè)特色色的營(yíng)造造上，體體現(xiàn)為商商業(yè)的文文化、主主題、特特色應(yīng)該該與住宅宅保持高高度統(tǒng)一一；在建筑外外觀及線線條上，，除了與與住宅風(fēng)風(fēng)格相統(tǒng)統(tǒng)一，還還應(yīng)該注注意強(qiáng)調(diào)調(diào)自身色色彩及線線條的強(qiáng)強(qiáng)化運(yùn)用用，因?yàn)闉樯虡I(yè)與與住宅是是不同區(qū)區(qū)間的兩兩種物業(yè)業(yè)，商業(yè)業(yè)在外觀觀的處理理上更強(qiáng)強(qiáng)調(diào)視覺(jué)覺(jué)的沖擊擊力；景觀小品品、植物物及地方方代表性性建筑對(duì)對(duì)于整個(gè)個(gè)社區(qū)商商業(yè)的特特色營(yíng)造造及商業(yè)業(yè)氛圍提提升也有有著重要要作用，，具體可可依據(jù)自自身特點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行相相應(yīng)的布布置。如如萬(wàn)科四四季花城城特色主主題是歐歐洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)風(fēng)情，，其在假假日大道道商業(yè)街街的整體體景觀營(yíng)營(yíng)造，包包括常綠綠喬木、、休閑座座椅等均均給人很很強(qiáng)烈的的歐洲小小鎮(zhèn)風(fēng)情情感受。。唯有做做到大到到建筑外外墻，小小到一草草一木，，均渾然然一體，，各具特特點(diǎn)而又又圍繞同同一主題題，整個(gè)個(gè)社區(qū)商商業(yè)才能能夠給人人很鮮明明的特點(diǎn)點(diǎn)，形成成項(xiàng)目自自身的差差異化優(yōu)優(yōu)勢(shì)；除了以上上幾點(diǎn)，，定期或或不定期期地舉辦辦一些與與主題相相關(guān)的活活動(dòng)也很很有幫助助，目前前來(lái)說(shuō)，，較少有有社區(qū)商商業(yè)采取取這樣的的形式，，原因是是處于剛剛起步階階段，運(yùn)運(yùn)作模式式尚不成成熟。這這種較為為靈活的的方式不不但可鞏鞏固社區(qū)區(qū)商業(yè)特特色，使使之在業(yè)業(yè)主/消費(fèi)者心心中留下下深刻印印象，而而且也是是與業(yè)主主/消費(fèi)者拉拉近距離離，可以以從一個(gè)個(gè)側(cè)面體體現(xiàn)社區(qū)區(qū)商業(yè)的的貼心服服務(wù)，營(yíng)營(yíng)造活潑潑、親切切的商業(yè)業(yè)氛圍。。社區(qū)商業(yè)業(yè)的問(wèn)題題雞先還是是蛋先便民與擾擾民出租與出出售一鋪養(yǎng)三三代與三三代養(yǎng)一一鋪放水養(yǎng)魚魚還是殺殺雞取卵卵物業(yè)：管管理還是是經(jīng)營(yíng)步行街還還是不行行街2022/12/519小結(jié)搞清楚社社區(qū)商業(yè)業(yè)是什么么？搞清楚你你要什么么？2022/12/520社區(qū)商業(yè)定位位與業(yè)態(tài)社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析社區(qū)商業(yè)定位位策劃2022/12/521社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析—主要要素周邊人口統(tǒng)計(jì)計(jì)周邊消費(fèi)群特特征分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析析（現(xiàn)有及潛潛在的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手）周邊人車流量量統(tǒng)計(jì)分析周邊商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的統(tǒng)計(jì)分析析周邊市政規(guī)劃劃分析商業(yè)物業(yè)條件件分析2022/12/522社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)分析---調(diào)研模板1.項(xiàng)目周邊環(huán)境境調(diào)研分析1)項(xiàng)目1.5公里半徑周邊邊商家/機(jī)構(gòu)分布2)項(xiàng)目周邊未來(lái)來(lái)20000平米以上商業(yè)業(yè)規(guī)劃/在建項(xiàng)目3)項(xiàng)目商圈調(diào)查查與分析:分別0.5/1/1.5公里半徑居民民人口數(shù)、人人口結(jié)構(gòu)、家家庭收入水平平,流動(dòng)人口調(diào)研研分析（數(shù)量量、構(gòu)成、職職業(yè)、年齡、、收入水平、、消費(fèi)特點(diǎn)等等）項(xiàng)目周邊交通通設(shè)施圖示及及主要客流對(duì)對(duì)象及走向（（普通路、快快速路、軌道道交通、公交交樞紐與線路路）項(xiàng)目客流監(jiān)測(cè)測(cè):平時(shí)\周末,（7：00—22：00）不同方向客客流量及其交交通工具；2.小型租戶分類類入戶深訪（（租戶類型、、面積、營(yíng)業(yè)業(yè)額、經(jīng)營(yíng)狀狀況、項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃概念測(cè)試試等）3.消費(fèi)者街頭攔攔訪調(diào)查（個(gè)個(gè)人基本信息息、消費(fèi)習(xí)慣慣與特征、項(xiàng)項(xiàng)目繪畫概念念測(cè)試問(wèn)題等等）4.特別調(diào)研項(xiàng)目目：典型或可可參考個(gè)案深深度研究、特特殊消費(fèi)群體體調(diào)研分析5.項(xiàng)目概念測(cè)試試（設(shè)計(jì)項(xiàng)目目定位與初步步規(guī)劃，對(duì)消消費(fèi)者、小型型商家和相關(guān)關(guān)人士進(jìn)行測(cè)測(cè)試）2022/12/523社區(qū)商業(yè)的定定位策劃市場(chǎng)定位顧客定位規(guī)模定位主題定位2022/12/524社區(qū)商業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是前前期定位策劃劃的最重要定定位之一，主主要包括：功能定位：按按商業(yè)輻射程程度分為輻射射型社區(qū)商業(yè)業(yè)、中間型社社區(qū)商業(yè)、內(nèi)內(nèi)部型社區(qū)商商業(yè)；業(yè)態(tài)類型：日日常生活消費(fèi)費(fèi)、社區(qū)配套套、餐飲、休休閑、娛樂(lè)、、專業(yè)市場(chǎng)等等，但社區(qū)商商業(yè)中定位為為專業(yè)市場(chǎng)的的商業(yè)較少；；形象定位：低低檔、中低檔檔、中檔、中中高檔、高中中檔、高檔；；名稱建議（通通常是綜合項(xiàng)項(xiàng)目所處區(qū)域域、項(xiàng)目自身身特點(diǎn)、開(kāi)發(fā)發(fā)商名稱等來(lái)來(lái)確定）。2022/12/525社區(qū)商業(yè)顧客客定位顧客是誰(shuí)：：老、、幼、婦顧客規(guī)模：：70%人群顧客主題：：老人、婦女、、兒童行業(yè)業(yè)2022/12/526社區(qū)商商業(yè)規(guī)規(guī)模定定位商業(yè)規(guī)規(guī)模是是確定定社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)類型型的基基本要要素之之一，，特別別是對(duì)對(duì)于未未確定定商業(yè)業(yè)面積積的項(xiàng)項(xiàng)目來(lái)來(lái)說(shuō)，，規(guī)模模的定定位更更是重重中之之重，，適中中的商商業(yè)規(guī)規(guī)模才才能有有利于于項(xiàng)目目的整整體發(fā)發(fā)展。。商業(yè)業(yè)規(guī)模模的大大小在在一定定程度度上決決定著著社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的性性質(zhì)，，一般般情況況下，，社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的規(guī)規(guī)模越越大，，人均均商業(yè)業(yè)面積積越高高，其其商業(yè)業(yè)的對(duì)對(duì)外經(jīng)經(jīng)營(yíng)性性質(zhì)越越強(qiáng)，，呈現(xiàn)現(xiàn)出正正相關(guān)關(guān)的關(guān)關(guān)系。。規(guī)模模定位位中主主要考考慮的的因素素有：：區(qū)域的的商業(yè)業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)容量量市場(chǎng)整整體租租售狀狀況對(duì)對(duì)項(xiàng)目目規(guī)模模的影影響項(xiàng)目的的商業(yè)業(yè)屬性性（輻輻射型型、中中間型型或內(nèi)內(nèi)向型型）主力店店的帶帶動(dòng)效效應(yīng)（（一般般主力力店與與其輻輻射區(qū)區(qū)域面面積比比為1：1.5）競(jìng)爭(zhēng)性性項(xiàng)目目對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模的的影響響市政規(guī)規(guī)劃對(duì)對(duì)項(xiàng)目目片區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)規(guī)模模的影影響項(xiàng)目自自身?xiàng)l條件對(duì)對(duì)規(guī)模模的影影響等等。2022/12/527社區(qū)商商業(yè)主主題定定位商業(yè)主主題形形象定定位主主要考考慮的的因素素：住宅樓樓盤的的整體體風(fēng)格格項(xiàng)目片片區(qū)的的整體體氛圍圍主題營(yíng)營(yíng)造的的可實(shí)實(shí)現(xiàn)性性等2022/12/528社區(qū)商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合百貨、、超市市、餐餐飲、、服務(wù)務(wù)配套套、美美容、、服飾飾精品品、生生活家家居和和休閑閑八大大類業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)構(gòu)成了了社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)的基基礎(chǔ)業(yè)業(yè)態(tài)。。業(yè)態(tài)組組合規(guī)規(guī)劃原原則：：社區(qū)商商業(yè)基基本特特性：：超市市、餐餐飲和和服務(wù)務(wù)配套套是社社區(qū)商商業(yè)三三大基基本業(yè)業(yè)態(tài)；；租金收收益的的最大大化，，位置置較好好的鋪鋪位優(yōu)優(yōu)先考考慮承承租能能力較較高的的業(yè)態(tài)態(tài)；是否具具有招招商的的可執(zhí)執(zhí)行性性，符符合項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)際情情況；；能否在在項(xiàng)目目目前前條件件下開(kāi)開(kāi)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)，，培育育商業(yè)業(yè)氛圍圍；符合商商鋪建建筑設(shè)設(shè)計(jì)技技術(shù)指指標(biāo)。。2022/12/529社區(qū)商商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)組組合—租戶角角色定定位租戶特點(diǎn)租金承受能力租金模式人流貢獻(xiàn)型租戶一般零售主力店、次主力店如百貨、大賣場(chǎng)，娛樂(lè)業(yè)態(tài)如影院、電玩、冰場(chǎng)等通常承受租金能力相對(duì)最低以純租金方式居多，也有可控租戶采取扣率租金（有保底營(yíng)業(yè)額）的方式租金貢獻(xiàn)型租戶部分品牌店、一般專賣店、中西快餐、花車租戶承租能力相對(duì)最高零售類以扣率租金或兩者取高為主，而中西快餐則以純租金模式為主提升形象型租戶各業(yè)態(tài)業(yè)種中的旗艦品牌，如休閑運(yùn)動(dòng)服飾中的NIKE，快餐中的必勝客承租能力相對(duì)一般，視地段、客流、交通等情況以扣率租金為主功能配套型租戶以服務(wù)類機(jī)構(gòu)為主，以滿足購(gòu)物中心的一站式消費(fèi)除了個(gè)別租賃面積小或銀行、展示等機(jī)構(gòu)外，一般承租能力較低以純租金為主填空補(bǔ)漏型租戶以消化購(gòu)物中心富裕樓層或面積為考慮一般很低純租金為主2022/12/5302022/12/531根據(jù)據(jù)各各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)特特點(diǎn)點(diǎn)，，對(duì)對(duì)于于位位置置的的要要求求也也不不盡盡一一致致。。從從方方便便居居民民生生活活及及合合理理分分配配資資源源的的角角度度出出發(fā)發(fā)，，應(yīng)應(yīng)該該要要注注意意的的基基本本原原則則有有以以下下幾幾點(diǎn)點(diǎn)：：在商商業(yè)業(yè)布布局局時(shí)時(shí)，，可可優(yōu)優(yōu)先先考考慮慮體體現(xiàn)現(xiàn)居居民民生生活活便便利利的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)，，如如超超市市、、服服務(wù)務(wù)配配套套類類和和便便利利店店等等業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的位位置置，，既既方方便便社社區(qū)區(qū)及及周周邊邊居居民民的的消消費(fèi)費(fèi)，，又又兼兼顧顧龍龍頭頭商商家家對(duì)對(duì)其其它它小小商商家家的的帶帶動(dòng)動(dòng)作作用用；；餐飲飲等等業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)有有噪噪音音、、衛(wèi)衛(wèi)生生等等問(wèn)問(wèn)題題，，在在規(guī)規(guī)劃劃業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)時(shí)時(shí)應(yīng)應(yīng)避避免免影影響響到到社社區(qū)區(qū)居居民民的的正正常常生生活活；；對(duì)位位置置要要求求不不高高的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)可可規(guī)規(guī)劃劃于于相相對(duì)對(duì)較較偏偏的的位位置置，，如如裝裝飾飾公公司司、、美美容容一一般般是是以以二二樓樓為為主主要要承承租租面面積積，，但但必必須須預(yù)預(yù)留留良良好好的的展展示示面面。。各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局特特點(diǎn)點(diǎn)2022/12/532綜合合社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)主主要要業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)的的布布點(diǎn)點(diǎn)，，則則主主要要有有以以下下基基本本要要求求：：各業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)布布局局特特點(diǎn)點(diǎn)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過(guò)渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)主出入口/主干道1層/2層1,000-5,000社區(qū)標(biāo)超位置要求不高，可移動(dòng)彈性較強(qiáng)1層10－40其他不要求靠近社區(qū)主出入口，雖配套性質(zhì)明顯，但單體購(gòu)買頻率不高1層10－20沖印店靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層10－20干洗店新興社區(qū)門店數(shù)量較多，有一定過(guò)渡業(yè)態(tài)性質(zhì)，租金承受能力較高，通常位置較優(yōu)越1層30－100地產(chǎn)中介屬于新興社區(qū)的過(guò)渡業(yè)態(tài)，位置上要求不高，樓層位于1、2層皆可1層/2層100-200生活家居一般處于社區(qū)商業(yè)街中間位置，單體購(gòu)買頻率較高1層30－60餅屋（蛋糕店）靠近主出入口，離居住區(qū)域較近1層50-200便利店主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求，但要有一個(gè)較好的展示面1層/2層500-1,000休閑類主力承租面積通常位于2層，具體位置上無(wú)特殊要求1層/2層美發(fā)：50-100美容：200-1,000美容/美發(fā)偏好社區(qū)商業(yè)街兩端位置，臨主干道1層/2層快餐類：100－500；西餐咖啡：200－800中式酒樓：1,000-3,000餐飲主出入口1層100-500便利超市主干道/主出入口-1-3層6,000－15,000綜合超市位置經(jīng)營(yíng)樓層經(jīng)營(yíng)面積（㎡）業(yè)態(tài)指標(biāo)2022/12/533硬件規(guī)劃劃設(shè)計(jì)如如不合理理，會(huì)導(dǎo)導(dǎo)致合適適的業(yè)態(tài)態(tài)無(wú)法進(jìn)進(jìn)駐，因因此，硬硬件規(guī)劃劃是社區(qū)區(qū)商業(yè)能能否良好好經(jīng)營(yíng)的的重要環(huán)環(huán)節(jié)。每種業(yè)態(tài)態(tài)對(duì)于硬硬件技術(shù)術(shù)指標(biāo)的的要求都都不一致致，對(duì)于于鋪位面面積的需需求也各各不相同同，結(jié)合合社區(qū)商商業(yè)各業(yè)業(yè)態(tài)面積積需求，，將鋪位位按面積積區(qū)間分分為“30㎡以下、31㎡－80㎡、81㎡－200㎡㎡、201㎡㎡－500㎡㎡、501㎡㎡以上”五種面積積區(qū)間。。鋪位面積積類別區(qū)間開(kāi)間3m以下3m－6m6m－9m9m－18m18m以上——進(jìn)深3m以下3m－6m6m－9m9m－15m15m－18m18m以上開(kāi)間區(qū)間比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合計(jì)100.0%進(jìn)深區(qū)間比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合計(jì)100.0%2022/12/534社區(qū)商業(yè)業(yè)的開(kāi)間間/進(jìn)深主要要在以下下幾個(gè)區(qū)區(qū)間：鋪位開(kāi)間間/進(jìn)深比目錄錄第一部分分定定義定位位與業(yè)態(tài)態(tài)第二部分分招招商與銷銷售管理理第三部分分營(yíng)營(yíng)銷推廣廣與策略略2022/12/5352022/12/536社區(qū)商商業(yè)租租售定定位租售定定位原原則：：市場(chǎng)租租售態(tài)態(tài)勢(shì)對(duì)對(duì)項(xiàng)目目的影影響（（租售售市場(chǎng)場(chǎng)壓力力的大大?。话l(fā)展商商的意意圖：：若希望望短期期回籠籠資金金，則則建議議盡可可能的的銷售售；若有條條件長(zhǎng)長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)營(yíng)并并希望望作為為自有有的品品牌來(lái)來(lái)打造造，則則建議議以租租為主主；若希望望短期期回籠籠資金金，同同時(shí)兼兼顧品品牌的的打造造，則則通常常建議議只售售價(jià)值值較高高的街街鋪，，而主主力店店及內(nèi)內(nèi)鋪只只租。。項(xiàng)目的的租售售前景景預(yù)判判。社區(qū)商商業(yè)租租售定定位2022/12/537來(lái)自外外部資資料2022/12/538租金定定位：：通常常是運(yùn)運(yùn)用市市場(chǎng)比比較法法進(jìn)行行定價(jià)價(jià)，通通過(guò)項(xiàng)項(xiàng)目周周邊主主要項(xiàng)項(xiàng)目（（相近近或相相類似似的商商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目））的市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，，進(jìn)行行綜合合比較較，主主要比比較的的要素素有：：a、整體體區(qū)位位b、商業(yè)業(yè)氛圍圍c、人流流量d、主力力店e、交通通條件件f、發(fā)展展商實(shí)實(shí)力g、規(guī)模模主題題h、升值值前景景社區(qū)商商業(yè)租租售定定位—租價(jià)定定位2022/12/539收益還還原法法根據(jù)據(jù)商業(yè)業(yè)租金金與投投資回回報(bào)率率來(lái)確確定售售價(jià)，，按照照目前前深圳圳市場(chǎng)場(chǎng)租金金與價(jià)價(jià)格比比的參參考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，商業(yè)業(yè)前期期實(shí)際際租金金回報(bào)報(bào)率一一般為為6％：均價(jià)＝＝租金金/投資回回報(bào)率率；由于項(xiàng)項(xiàng)目周周邊商商業(yè)尚尚處于于市場(chǎng)場(chǎng)培養(yǎng)養(yǎng)期，，租金金價(jià)位位較低低，投投資回回報(bào)率率相應(yīng)應(yīng)較低低,均價(jià)：：60元/㎡÷÷6%×12月=12000元/㎡50元/㎡÷÷6%×12月=10000元/㎡根據(jù)收收益還還原法法，項(xiàng)項(xiàng)目售售價(jià)在在10000—15000元/㎡之間。。即通過(guò)過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)比較較法與與收益益還原原法得得出項(xiàng)項(xiàng)目的的均價(jià)價(jià)為：：12000元/㎡㎡左右右。。社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)租租售售定定位位—售價(jià)價(jià)定定位位來(lái)自自外外部部資資料料社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)租租售售比比例例無(wú)固固定定比比例例開(kāi)發(fā)發(fā)商商戰(zhàn)戰(zhàn)略略是是根根本本依依據(jù)據(jù)底商商一一般般是是銷銷售售大中中商商業(yè)業(yè)（（1000平米米））原原則則上上先先租租后后售售））內(nèi)部部商商鋪鋪原原則則不不售售2022/12/540社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)租租賃賃管管理理—租賃賃策策略略2022/12/541總體體思思路路：：以品品牌牌商商家家或或大大商商家家增增強(qiáng)強(qiáng)鞏鞏固固小小商商家家及及投投資資者者信信心心。。主力力店店及及次次主主力力店店的的主主要要代代表表：：生活活超超市市中西西連連鎖鎖快快餐餐中餐餐特特色色酒酒樓樓美容容SPA、休休閑閑足足浴浴品品牌牌商商家家品牌牌24小時(shí)時(shí)便便利利店店等等2022/12/542優(yōu)惠形式細(xì)分內(nèi)容扣率形式扣率即從營(yíng)業(yè)額中提取一部份作為商場(chǎng)的回報(bào)(含稅)，發(fā)展商跟商戶共同承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，共同分享利潤(rùn)其它形式年期一般行業(yè)2年固定合約2年約或3年固定合約3年生約，餐飲業(yè)一般5—10年固定合約，可商議免租期給予一定期限的免租期可作為協(xié)商合作的洽談條件之一。由于項(xiàng)目所在區(qū)域，該區(qū)域目前商業(yè)還未形成規(guī)模，周邊商業(yè)氣氛不濃厚，要將本項(xiàng)目形成強(qiáng)烈的商業(yè)氛圍需要一定的時(shí)間，所以租戶生存角度考慮，有時(shí)需要給予足夠的免租期管理費(fèi)按實(shí)際營(yíng)運(yùn)管理的支出預(yù)算平均分?jǐn)?。此費(fèi)用已包括中央空調(diào)費(fèi)、清潔、保安、設(shè)備維護(hù)、公共水電、公共保險(xiǎn)、人員工資、辦公費(fèi)用、管理者酬金和宣傳推廣費(fèi)用等。此條款也可作為協(xié)商合作的一些酌情條件裝修除公共地方裝修外，可考慮為個(gè)別優(yōu)質(zhì)商家分擔(dān)部份裝修費(fèi)用，藉以吸引其進(jìn)駐商場(chǎng)，為本項(xiàng)目帶來(lái)口碑以客帶客進(jìn)場(chǎng)的主力旗艦店介紹一定量客戶入駐商場(chǎng)，給予增加一定期限的免租期或一定折扣特定時(shí)間簽約優(yōu)惠客戶在招商會(huì)或其他特定時(shí)間中，如果是前幾位簽約客戶將給予一定優(yōu)惠，如租金折扣，管理費(fèi)優(yōu)惠等宣傳推廣費(fèi)用商場(chǎng)要持續(xù)濃厚的商業(yè)氣氛，宣傳推廣是必不可少的，此費(fèi)用有可能包括在租金中，也有可能在管理費(fèi)中，為了更好的引進(jìn)商家，宣傳推廣費(fèi)的高低及如何計(jì)算可作為招商優(yōu)惠的另一斟酌條件社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)租租賃賃管管理理—常用用招招商商優(yōu)優(yōu)惠惠形形式式社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)租租金金模模式式純租租金金保底底+扣點(diǎn)點(diǎn)租租金金“保底底+扣率租金”兩者取高純扣率租金2022/12/543社區(qū)商業(yè)租金金模式2022/12/544租金收取模式式及計(jì)算依據(jù)據(jù)影響租戶應(yīng)負(fù)負(fù)多少租金因因素：經(jīng)營(yíng)的商品業(yè)業(yè)種店鋪面積大小小店的面寬店的位置承租戶在整體體策略重點(diǎn)角角色2022/12/545租金收取模式式及計(jì)算依據(jù)據(jù)新開(kāi)業(yè)正常期成熟期……2022/12/546社區(qū)購(gòu)購(gòu)物中中心費(fèi)費(fèi)用收收取類類型管理費(fèi)費(fèi)（空空調(diào)費(fèi)費(fèi)有的的含在在內(nèi)））；宣傳推推廣費(fèi)費(fèi)（推推廣基基金，，若包包含于于管理理費(fèi)中中，則則此項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用用不收收取））；收銀系系統(tǒng)使使用費(fèi)費(fèi)（用用于社社區(qū)或或鄰里里購(gòu)物物中心心,有提成成形式式時(shí)））履約保保證金金；租金押押金；；水費(fèi)、、電費(fèi)費(fèi)、燃燃?xì)赓M(fèi)費(fèi)、通通訊費(fèi)費(fèi)的接接駁費(fèi)費(fèi)及押押金；；施工管管理費(fèi)費(fèi)；保險(xiǎn)金金；刷卡手手續(xù)費(fèi)費(fèi)(用于社社區(qū)或或鄰里里購(gòu)物物中心心,有提成成形式式時(shí)））；；合同相相關(guān)律律師費(fèi)費(fèi)、稅稅費(fèi)；；店鋪海海報(bào)制制作費(fèi)費(fèi)(用于社社區(qū)或或鄰里里購(gòu)物物中心心,有提成成形式式時(shí)））；設(shè)備使使用費(fèi)費(fèi)（大大型機(jī)機(jī)電設(shè)設(shè)備等等）。。2022/12/547社區(qū)商商業(yè)租租賃管管理—各類型型商家家物業(yè)業(yè)條件件2022/12/548生活百百貨類類超市類類餐飲類類便利店店類服務(wù)配配套及及服飾飾精品品類美容美美發(fā)類類生活家家居類類休閑娛娛樂(lè)類類生活百百貨物物業(yè)條條件技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）25,000-30,000單層面積（㎡）6,000－8,000，長(zhǎng)寬比一般大于10：7經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）－1-4結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥5進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）超市區(qū)≥500，其它樓層≥350給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電來(lái)自兩不同100/10KV級(jí)變電站的兩路10KV專用線路，另需配備柴油發(fā)電機(jī)以備急用中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，客梯和貨梯各兩部電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）500-800物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯/或按照裝修要求提供2022/12/549來(lái)自外外部資資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）10,000-25,000單層面積（㎡）5,000－10,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）－1-3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.8進(jìn)深≥50樓板承重（Kg/㎡）≥700-1000給排水提供市政管道供水，日供水量≥100噸；排水管道、隔油池、降溫池、污水井、化糞池等供配電提供符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)的市電和變壓器，電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，同時(shí)提供后備發(fā)電機(jī)中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通，國(guó)際品牌一般要求與消防到位店內(nèi)垂直交通每層設(shè)置自動(dòng)扶梯，貨梯兩部*3T電話線提供配口燃?xì)夤艿捞峁┏鞘腥細(xì)夤艿琅淇谂盼垲A(yù)留排油煙豎井，為風(fēng)機(jī)設(shè)置機(jī)基；其他排污系統(tǒng)均要建設(shè)到位卸貨/理貨區(qū)（㎡）500-1,000停車位（個(gè)）200-500物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯2022/12/550大型綜綜合超超市物物業(yè)條條件來(lái)自外外部資資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）1,000-3,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位，日供水量≥100噸；供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配電設(shè)備電量要求約為100kw－150kw/1000㎡，并設(shè)置備用電源中央空調(diào)提供與否需與發(fā)展商溝通電話線提供配口燃?xì)夤艿琅鋫涔艿烂簹饣蚱垦b煤氣站排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位（個(gè)）50-150物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯2022/12/551標(biāo)準(zhǔn)超市物物業(yè)條件來(lái)自外部資資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）100-500單層面積（㎡）100-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500給排水接駁到位供配電提供商場(chǎng)正常用電的高低壓配店設(shè)備并設(shè)置備用電源電話線提供配口物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯2022/12/552便利超市物物業(yè)條件來(lái)自外部資資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）1,000-3,000單層面積（㎡）500－1,000經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4.5樓板承重（Kg/㎡）≥500中央空調(diào)不需要，自裝電梯（部）2步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）50-200物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯2022/12/553大型中式正正餐物業(yè)條條件來(lái)自外部資資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）150-400單層面積（㎡）100-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼墼O(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯2022/12/554中式快餐物物業(yè)條件來(lái)自外部資資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）100-250結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4中央空調(diào)需要，預(yù)留2-5個(gè)機(jī)位接口電梯（部）不要求步梯（部）1-2排污設(shè)置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設(shè)施物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯2022/12/555西式快餐餐物業(yè)條條件來(lái)自外部部資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1～2單層面積（㎡）200-500結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4步梯（部）1-2燃?xì)夤艿捞峁┙涌谂盼叟庞途?、隔油池及排油煙井道等設(shè)施停車位數(shù)量（個(gè)）約20物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯2022/12/556西餐咖啡啡物業(yè)條條件來(lái)自外部部資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-100經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開(kāi)間（m）4－9進(jìn)深（m）≤15排油排污提供接口店前走道店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒(méi)有綠化帶物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修2022/12/557便利店物業(yè)條條件來(lái)自外部資料料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）30－200部分商家30以下亦可（干洗、花店等）經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開(kāi)間（m）3－10物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯2022/12/558服務(wù)配套物業(yè)業(yè)條件來(lái)自外部資料料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）

80-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌?，排污水管直徑要寬物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯2022/12/559美容SPA類商家物業(yè)條件要求：美容美發(fā)物業(yè)業(yè)條件來(lái)自外部資料料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）80－150經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）1結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4開(kāi)間（m）4－8進(jìn)深（m）10-20給排水提供接口，能保持穩(wěn)定正常店前走道裸露，最好不要有綠化帶燃?xì)夤艿啦恍枰盼厶峁┙涌冢盼鬯苤睆揭獙捨飿I(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯2022/12/560美發(fā)類商家物物業(yè)條件要求求：美容美發(fā)物業(yè)業(yè)條件來(lái)自外部資料料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）50-200經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）≤3層高要求（m）≥3開(kāi)間（m）3-5進(jìn)深（m）10-15物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)簡(jiǎn)單裝修/毛坯2022/12/561生活家居業(yè)態(tài)態(tài)由于其所銷銷售的部分產(chǎn)產(chǎn)品體積較大大，對(duì)于經(jīng)營(yíng)營(yíng)面積的要求求相對(duì)較大。?？梢钥闯觯?，生活家居居對(duì)于經(jīng)營(yíng)營(yíng)場(chǎng)所的硬硬件技術(shù)要要求符合自自身經(jīng)營(yíng)的的需要，和和其他業(yè)態(tài)態(tài)相比，其其對(duì)大面積積商鋪的需需求可通過(guò)過(guò)打通兩間間或多間小小鋪來(lái)達(dá)到到，這樣在在規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)商業(yè)建筑筑時(shí)可有較較大的靈活活性。生活家居類類物業(yè)條件件來(lái)自外部資資料技術(shù)指標(biāo)具體要求需求面積（㎡）≥200-500經(jīng)營(yíng)樓層選擇（層）2～3結(jié)構(gòu)層高要求（m）≥4給排水提供接口供配電提供接口且符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)排污提供接口，排污水管直徑要寬燃?xì)夤艿佬枰＼噲?chǎng)車位50左右物業(yè)交付裝修標(biāo)準(zhǔn)毛坯2022/12/562休閑類業(yè)態(tài)態(tài)輻射面較較廣，服務(wù)務(wù)性質(zhì)較強(qiáng)強(qiáng)，一般在二、、三樓，對(duì)對(duì)給排水、、供配電、、排污、停停車場(chǎng)車位位等要求較較高，同時(shí)，面面積的需求求也相對(duì)較較大。生活?yuàn)蕵?lè)類類物業(yè)條件件來(lái)自外部資資料商鋪交房條條件商鋪編號(hào)：：1-1-1建筑面積：：305m2套內(nèi)面積：：189m2一、.商鋪戶內(nèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)（安裝裝部分）1.電力配設(shè)：：40KW,80A/3P2.給水管徑：：DN403.燃?xì)猓嚎紤]慮4.排水管徑：：DN1005.排污管徑：：DN1006.空調(diào)電力配配設(shè)：未單單獨(dú)設(shè)置配配7.廣告牌電力力配設(shè)：未未單獨(dú)設(shè)置置配8.廚房：有9.排煙道內(nèi)徑徑：1000*850mm10.廚房樓板外外加荷載：：400Kg/m211.商鋪層高（（風(fēng)口以下下）：5000mm12.電話：五類類雙絞線一一根到位13.有線電視：：一個(gè)點(diǎn)14寬帶網(wǎng)絡(luò)：：一個(gè)點(diǎn)15.消防系統(tǒng)配配設(shè):消火栓等系系統(tǒng)16.門窗標(biāo)準(zhǔn)材材質(zhì):鋁合合金金17.新風(fēng)風(fēng)口口配配設(shè)設(shè):18.消防防排排煙煙配配設(shè)設(shè):無(wú)二、、商商鋪鋪交交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（（建建筑筑部部分分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)））１．．墻墻體體:空心心磚磚２．．地地面面：：砼砼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)面面３．．墻墻面面:水泥泥砂砂漿漿抹抹灰灰４．．天天棚棚：：砼砼結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)面面三、、商商鋪鋪交交房房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（（公公共共部部分分標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)））1.公共共通通道道的的天天花花、、地地面面、、墻墻面面的的裝裝修修材材質(zhì)質(zhì)：：輕輕鋼鋼龍龍骨骨石石膏膏板板吊吊頂頂；；玻玻化化磚磚墻墻地地面面；；火火燒燒黑黑珍珍珠珠梯梯踏踏步步。。2.電梯梯內(nèi)內(nèi)飾飾及及載載重重量量：：觀光光梯梯內(nèi)內(nèi)飾飾：：發(fā)發(fā)紋紋不不銹銹鋼鋼＋＋透透明明玻玻璃璃，，載載重重1000Kg。貨梯梯內(nèi)內(nèi)飾飾：：發(fā)發(fā)紋紋不不銹銹鋼鋼，，載載重重1000Kg。3.公共共部部分分消消防防系系統(tǒng)統(tǒng)配配設(shè)設(shè)：：設(shè)設(shè)置置消消火火栓栓系系統(tǒng)統(tǒng)4.公共共部部分分照照明明配配設(shè)設(shè)及及供供水水：：設(shè)設(shè)置置到到位位5.公共共衛(wèi)衛(wèi)生生間間內(nèi)內(nèi)飾飾：：輕輕鋼鋼龍龍骨骨石石膏膏板板吊吊頂頂；；玻?；u磚墻墻地地面面。。63來(lái)自自外外部部資資料料社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)銷銷售售管管理理—銷售售策策略略2022/12/564目前前商商業(yè)業(yè)市市場(chǎng)場(chǎng)有有四四種種操操作作策策略略，，根根據(jù)據(jù)不不同同的的操操作作策策略略，，所所引引進(jìn)進(jìn)的的業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)及及長(zhǎng)長(zhǎng)期期經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)效效果果也也各各不不相相同同。。純銷銷售售帶租約約銷售售短期返返租銷銷售長(zhǎng)期返返租銷銷售一般為為一到到三年年返租租一般為為八到到十年年返租租銷售策策略—純銷售售模式式2022/12/565優(yōu)勢(shì)：：發(fā)展商商可在在短期期內(nèi)回回籠資資金，，降低低項(xiàng)目目整體體資金金壓力力，無(wú)無(wú)需承承擔(dān)返返租補(bǔ)貼貼與相相關(guān)稅稅費(fèi)；；將商業(yè)業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)壓力力轉(zhuǎn)移移向中中小業(yè)業(yè)主，，由其其分擔(dān)擔(dān)經(jīng)營(yíng)營(yíng)壓力力。劣勢(shì)：：產(chǎn)權(quán)分分散，，主力力店或或品牌牌店難難以進(jìn)進(jìn)駐；；無(wú)法規(guī)規(guī)劃經(jīng)經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)態(tài)及及規(guī)范范整體體形象象；對(duì)于商商業(yè)做做旺主主要靠靠市場(chǎng)場(chǎng)自身身調(diào)整整，所所需時(shí)時(shí)間較較長(zhǎng)；；若經(jīng)營(yíng)營(yíng)不好好，對(duì)對(duì)于項(xiàng)項(xiàng)目整整體形形象有有一定定影響響。適用：：商業(yè)銷銷售競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不不激烈烈導(dǎo)致致市場(chǎng)場(chǎng)成熟熟度低低，投投資客客戶缺缺乏了了解；；純街鋪鋪銷售售；商業(yè)體體量極極少或或零星星商業(yè)業(yè)物業(yè)業(yè)。銷售策策略—帶租約約銷售售模式式2022/12/566優(yōu)勢(shì)：：通過(guò)招招商保保證前前期商商業(yè)定定位與與形象象；能快速速回收收資金金，無(wú)無(wú)需承承擔(dān)返返租補(bǔ)補(bǔ)貼與與相關(guān)關(guān)稅費(fèi)費(fèi)；短期內(nèi)內(nèi)使業(yè)業(yè)主獲獲得穩(wěn)穩(wěn)定收收益。。劣勢(shì)：：鋪位差差異性性影響響銷售售難度度的程程度比比較明明顯；；未出租租的商商鋪銷銷售難難度較較大，，特別別是大大鋪；；銷售難度較大，售價(jià)與租金之間產(chǎn)生的收益回報(bào)低難以達(dá)到投資者期望；中、長(zhǎng)期收益難以穩(wěn)定；后期經(jīng)營(yíng)管理難度較大，嚴(yán)重?fù)p壞商業(yè)形象與公司長(zhǎng)期發(fā)展；各類手續(xù)復(fù)雜，易產(chǎn)生糾紛，影響公司品牌。適用：：商業(yè)氛氛圍已已形成成且正正經(jīng)營(yíng)營(yíng)紅火火，無(wú)無(wú)需擔(dān)擔(dān)心后后續(xù)收收益；；可銷售售物業(yè)業(yè)有大大型主主力店店進(jìn)駐駐且長(zhǎng)長(zhǎng)期經(jīng)經(jīng)營(yíng)保保證，，獲取取長(zhǎng)期期穩(wěn)定定收益益回報(bào)報(bào)；純街鋪鋪或少少量商商業(yè)物物業(yè)。。銷售策策略—短期返返租(1-3年)2022/12/567優(yōu)勢(shì)：：前期由由發(fā)展展商統(tǒng)統(tǒng)一控控制招招商和和經(jīng)營(yíng)營(yíng)，能能確保保既定定的商商業(yè)定定位與與規(guī)劃劃，可可以有有效保保證整整體商商業(yè)形形象。。幫業(yè)主主堅(jiān)守守前幾幾年守守業(yè)期期，既既能堅(jiān)堅(jiān)定投投資者者信心3年返租期較適中，3年后商業(yè)有可能旺。劣勢(shì)：：承擔(dān)前前幾年年的返返租補(bǔ)補(bǔ)貼；；返租結(jié)結(jié)束后后的統(tǒng)統(tǒng)一經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理要要求較較高；；因返租租而產(chǎn)產(chǎn)生相相應(yīng)的的返租租法律律風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。銷售策策略—短期返返租(8-10年)2022/12/568優(yōu)勢(shì)：前期由發(fā)發(fā)展商控控制招商商，能確確保既定定的商業(yè)業(yè)定位；；給投資者者堅(jiān)定信信心。返租銷售售，并適適當(dāng)降低低投資門門檻，可可以擴(kuò)大大客戶層層面，有有利于加加快項(xiàng)目目銷售速速度。如果項(xiàng)目目經(jīng)營(yíng)管管理非常常成功，，遠(yuǎn)期物物業(yè)租金金收益將將有可能能出承諾諾回報(bào)。。劣勢(shì)：承擔(dān)十年年的返租租補(bǔ)貼；；如后期經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理沒(méi)有達(dá)達(dá)到預(yù)期期目標(biāo)，，則承受受返租年年限越長(zhǎng)長(zhǎng)，壓力力越大。。因返租而而產(chǎn)生相相應(yīng)的返返租法律律風(fēng)險(xiǎn)。。銷售策略略—長(zhǎng)期與短短期返租租比較2022/12/569從銷售角度看看，短期返租租與長(zhǎng)期返租租都會(huì)使得銷銷售速度加快快，兩者不會(huì)會(huì)對(duì)銷售成果果產(chǎn)生非常大大的區(qū)別。從風(fēng)險(xiǎn)角度看看，短期返租租相對(duì)于長(zhǎng)期期返租，后期期返租壓力小小，后期風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)非常??；同同時(shí)也更能趨趨向政府相關(guān)關(guān)政策，避免免政策風(fēng)險(xiǎn)。。目錄第一部分定定義定位與與業(yè)態(tài)第二部分招招商與銷售售管理第三部分營(yíng)營(yíng)銷推廣與與策略2022/12/570社區(qū)商業(yè)營(yíng)銷銷推廣策略2022/12/5711.著重強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目目的重要賣點(diǎn)點(diǎn)；2.媒體策略:媒體策略是招招商工作中重重要的環(huán)節(jié)，，也是推廣策策略的核心部部分，應(yīng)該結(jié)結(jié)合項(xiàng)目的整整體招商進(jìn)度度、重大事件件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)點(diǎn)加以推廣。。3.媒體組合：造勢(shì)：從項(xiàng)目外包裝裝開(kāi)始，招商商處包裝配合合，加大戶外外廣告投放，，如路旗、路路牌、樓體包包裝等，報(bào)紙紙、電臺(tái)、電電視均配合到到位，公交車車體、公交站站牌全面啟動(dòng)動(dòng)。引爆：即公開(kāi)招商及及后一至二周周，全面媒體體鋪開(kāi)，網(wǎng)站站、增加各酒酒店及高檔場(chǎng)場(chǎng)所信息傳遞遞；DM直郵單頁(yè)、短短信、戶外展展點(diǎn)設(shè)立、報(bào)報(bào)紙、電臺(tái)、、電視均配合合到位，公交交車體、公交交站牌全面啟啟動(dòng)。推廣目的及解解決方案2022/12/572核心消費(fèi)圈圈近萬(wàn)企業(yè)業(yè)業(yè)主次消費(fèi)圈周邊約3萬(wàn)戶近10萬(wàn)居民基本消費(fèi)圈圈25歲至40歲人群來(lái)自外部資資料推廣目的及及解決方案案——推廣目的在東明業(yè)界界與核心消消費(fèi)群中大大消費(fèi)者中中建立項(xiàng)目目的初步知知名度，形形成一定的的品牌形象象和影響力力，增強(qiáng)潛潛在租戶的的入駐信心心。使符合項(xiàng)目目商業(yè)定位位的潛在租租戶對(duì)項(xiàng)目目的商業(yè)理理念和業(yè)態(tài)態(tài)規(guī)劃建立立初步的認(rèn)認(rèn)知和了解解。通過(guò)有效的的現(xiàn)場(chǎng)包裝裝，使?jié)撛谠谧鈶糁庇^觀了解項(xiàng)目目定位，增增強(qiáng)其入駐駐信心。——推廣核心內(nèi)內(nèi)容傳達(dá)項(xiàng)目的的先進(jìn)理念念及定位，，突出項(xiàng)目目的品質(zhì)。。強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的的區(qū)位優(yōu)勢(shì)勢(shì)，發(fā)展前前景以及所所涵蓋的優(yōu)優(yōu)質(zhì)客群。。2022/12/573來(lái)自外部資資料2022/12/574推廣目的及及解決方案案首要解決針針對(duì)業(yè)界建建立品牌知知名度的問(wèn)問(wèn)題15萬(wàn)①導(dǎo)入期（5）②強(qiáng)化期（6/7/8）③持續(xù)期（