現(xiàn)代房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式變遷課件

房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式變遷房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式變遷目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式3.國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式1.1市場(chǎng)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1.2產(chǎn)業(yè)鏈1.3產(chǎn)品線與業(yè)務(wù)主線1.4產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈1.5企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程1.6企業(yè)價(jià)值鏈1.7廠商基本盈利模式識(shí)別1.8房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全流程核心能力識(shí)別1.9未來10-15年產(chǎn)業(yè)盈利空間識(shí)別1.10未來房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作模式變化趨勢(shì)1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式1.1市場(chǎng)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)本資料來源本資料來源新來者供應(yīng)商客戶替代品互補(bǔ)品當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入壁壘議價(jià)能力減少需求議價(jià)能力推進(jìn)需求經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程與人均可支配收入增長(zhǎng)趨勢(shì)人口、土地、貨幣、信貸、金融及房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)人口總量與結(jié)構(gòu)變化、家庭與社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)國(guó)家資源與人均國(guó)土面積變化趨勢(shì)技術(shù)發(fā)展與文化變遷退出壁壘1.1市場(chǎng)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新來者供應(yīng)商客戶替代品互補(bǔ)品當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入壁壘議價(jià)能力減議價(jià)土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造新房面世二手房流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)土地出讓方一級(jí)土地開發(fā)商金融機(jī)構(gòu)1.2產(chǎn)業(yè)鏈監(jiān)理單位物料供應(yīng)商施工企業(yè)設(shè)計(jì)院營(yíng)銷機(jī)構(gòu)銷售代理金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)裝修企業(yè)房產(chǎn)中介金融機(jī)構(gòu)評(píng)估機(jī)構(gòu)70年后？物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)投資市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)開發(fā)商開發(fā)商策劃?rùn)C(jī)構(gòu)土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造新房面世二手房流通殘值處置增量市場(chǎng)存量住宅商業(yè)地產(chǎn)寫字樓目標(biāo)市場(chǎng)的精準(zhǔn)定位、品牌與文化的傳播與滲透土地資金工業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略合作伙伴銀行房地產(chǎn)信托基金1.3產(chǎn)品線與業(yè)務(wù)主線產(chǎn)品銷售金融保障定位傳播識(shí)地拿地資金籌集產(chǎn)品制造客戶服務(wù)產(chǎn)品線業(yè)務(wù)主線住宅商業(yè)寫字樓目標(biāo)市場(chǎng)的精準(zhǔn)定位、品牌與文化的傳播與滲透土地土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給存量流通增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)一般投資價(jià)值變現(xiàn)1.4產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈土地投資溢價(jià)房地產(chǎn)投資溢價(jià)變現(xiàn)土地一般價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值增值變現(xiàn)房地產(chǎn)一般價(jià)值變現(xiàn)房地產(chǎn)一般投資價(jià)值流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資溢價(jià)流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價(jià)值增值流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)一般價(jià)值流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價(jià)值增值土地價(jià)值增值土地一般投資價(jià)值土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給存量流通增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)房地產(chǎn)1.5企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程可研儲(chǔ)地策劃融資施工設(shè)計(jì)服務(wù)租售找地運(yùn)營(yíng)廣告客戶推薦Internet地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)參觀樣板房用戶需求說明平面設(shè)計(jì)地塊選擇簽訂合同繳納定金申請(qǐng)按揭貸款房屋建設(shè)個(gè)性化選擇交付使用香港模式美國(guó)模式住宅開發(fā)商在客戶確認(rèn)購(gòu)買，并且確認(rèn)能夠取得按揭貸款支持的情況下才開始房屋的建設(shè)1.5企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程可研儲(chǔ)地策劃融資施工設(shè)計(jì)服務(wù)租售找地1.6企業(yè)價(jià)值鏈主流程1.6企業(yè)價(jià)值鏈主流程一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)營(yíng)型）（投資型）（投機(jī)型）（房地產(chǎn)運(yùn)作）（房地產(chǎn)開發(fā)）（土地開發(fā)）1.7廠商基本盈利模式識(shí)別價(jià)值增值ＤＥＦＡＢＣＧＨＩ一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)營(yíng)型土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)政府關(guān)系資金實(shí)力產(chǎn)品能力營(yíng)銷能力融資能力運(yùn)營(yíng)能力投資管理能力1.8房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全流程核心能力識(shí)別投資能力市場(chǎng)能力管理能力管理能力投資能力識(shí)地能力土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市土地開發(fā)增量市場(chǎng)投資管理能力1.8.1核心能力識(shí)別：Ａ土地開發(fā)——經(jīng)營(yíng)型存量市場(chǎng)政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識(shí)地能力土地開發(fā)增量市場(chǎng)投資管理能力1.8.1核心能力識(shí)別：Ａ土土地開發(fā)增量市場(chǎng)投資管理能力1.8.2核心能力識(shí)別：Ｂ土地開發(fā)——投資型存量市場(chǎng)政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識(shí)地能力土地開發(fā)增量市場(chǎng)投資管理能力1.8.2核心能力識(shí)別：Ｂ土土地開發(fā)增量市場(chǎng)投資管理能力1.8.3核心能力識(shí)別：Ｃ土地開發(fā)——投機(jī)型存量市場(chǎng)政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識(shí)地能力土地開發(fā)增量市場(chǎng)投資管理能力1.8.3核心能力識(shí)別：Ｃ土土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場(chǎng)產(chǎn)品能力營(yíng)銷能力投資管理能力1.8.4核心能力識(shí)別：Ｄ房地產(chǎn)開發(fā)——經(jīng)營(yíng)型市場(chǎng)能力存量市場(chǎng)管理能力政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識(shí)地能力土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場(chǎng)產(chǎn)品能力營(yíng)銷能力投資管土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場(chǎng)產(chǎn)品能力營(yíng)銷能力投資管理能力1.8.5核心能力識(shí)別：Ｅ房地產(chǎn)開發(fā)——投資型市場(chǎng)能力存量市場(chǎng)管理能力政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識(shí)地能力土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場(chǎng)產(chǎn)品能力營(yíng)銷能力投資管土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場(chǎng)產(chǎn)品能力營(yíng)銷能力投資管理能力1.8.6核心能力識(shí)別：Ｆ房地產(chǎn)開發(fā)——投機(jī)型市場(chǎng)能力存量市場(chǎng)管理能力政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識(shí)地能力土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場(chǎng)產(chǎn)品能力營(yíng)銷能力投資管存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)投資管理能力1.8.7核心能力識(shí)別：Ｇ房地產(chǎn)運(yùn)作——經(jīng)營(yíng)型增量供給投資能力運(yùn)營(yíng)能力投資能力管理能力存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)投資管理能力1.8.7核心存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)投資管理能力1.8.8核心能力識(shí)別：Ｈ房地產(chǎn)運(yùn)作——投資型增量供給投資能力運(yùn)營(yíng)能力投資能力管理能力存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)投資管理能力1.8.8核心增量供給存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)投資能力1.8.9核心能力識(shí)別：Ｉ房地產(chǎn)運(yùn)作——投機(jī)型投資管理能力運(yùn)營(yíng)能力投資能力管理能力增量供給存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)投資能力1.8.9行業(yè)利基一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)1.9未來１０－１５年產(chǎn)業(yè)盈利空間識(shí)別產(chǎn)品價(jià)值增值行一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)11.10未來房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作模式變化趨勢(shì)盈利空間由投資溢價(jià)和房地產(chǎn)產(chǎn)品一般價(jià)值為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值增值和投資一般價(jià)值為主，企業(yè)市場(chǎng)能力與產(chǎn)品能力成為決勝根本房?jī)r(jià)與地價(jià)分離，代建制大城市土地持續(xù)稀缺，但主要由政府獲得土地溢價(jià)，在開發(fā)商則反映為高成本，高波動(dòng)性，長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)加大存量市場(chǎng)容量超過增量市場(chǎng)容量70年產(chǎn)權(quán)限制，物業(yè)稅征收，行業(yè)監(jiān)管的日趨嚴(yán)厲等，將是消費(fèi)者/投資者日趨理性，泡沫逐漸消除，市場(chǎng)投機(jī)性減弱1.10未來房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作模式變化趨勢(shì)盈利空間由投資溢價(jià)和目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式3.國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式2.1萬科2.2招商2.3合生創(chuàng)展2.4順馳2.5萬通2.6復(fù)地2.7綠城2.8國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式2.1萬科2.1萬科萬科是目前中國(guó)惟一一家按美國(guó)模式拷貝并進(jìn)行操作的房產(chǎn)企業(yè)萬科的特點(diǎn)專注于房地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)著重研究中產(chǎn)收入者的房產(chǎn)品需求然后在全國(guó)范圍內(nèi)取得相應(yīng)的土地復(fù)制產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和品牌策略產(chǎn)品單一面向極其準(zhǔn)確的客戶目標(biāo)該模式的突出之處產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、投資模式標(biāo)準(zhǔn)化資本投入、產(chǎn)品品質(zhì)和管理團(tuán)隊(duì)都能有效控制2.1萬科萬科是目前中國(guó)惟一一家按美國(guó)模式拷貝并進(jìn)行操作的2.2合生創(chuàng)展合生創(chuàng)展是致力發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)合生創(chuàng)展的特點(diǎn)做大規(guī)模，率先采用大盤操作的概念客戶定位以滿足城市中高收入的置業(yè)需要為主，開發(fā)的物業(yè)集中于中高檔項(xiàng)目，銷售均價(jià)比當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)平均價(jià)格水平高出15％一72％對(duì)市場(chǎng)前景的準(zhǔn)確把握，開發(fā)未來升值潛力大而當(dāng)時(shí)位置偏僻價(jià)格低廉的土地戰(zhàn)略擴(kuò)張三部曲：1、通過集中化戰(zhàn)略和一體化戰(zhàn)略，建立企業(yè)規(guī)模化發(fā)展的基礎(chǔ)；2、通過集約化拓展進(jìn)行跨區(qū)域擴(kuò)張；3、實(shí)施規(guī)?；l(fā)展行事低調(diào)注重資本運(yùn)作該模式的突出之處規(guī)?；l(fā)展有利于降低成本、提升品牌效應(yīng)，抵御市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)2.2合生創(chuàng)展合生創(chuàng)展是致力發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地2.3招商招商地產(chǎn)具有招商局這一得天獨(dú)厚的背景，伴隨著蛇口開發(fā)區(qū)的成長(zhǎng)而迅猛發(fā)展招商地產(chǎn)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃和水電供應(yīng)三駕馬車定位于中高端產(chǎn)品建立以房地產(chǎn)開發(fā)、出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)、二手房買賣中介和物業(yè)管理為一體的業(yè)務(wù)模式，為客戶提供房地產(chǎn)全面增值服務(wù)注重產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，注重風(fēng)險(xiǎn)控制面向全國(guó)積極拓展，形成3+X格局多元化融資并與招商銀行結(jié)成緊密的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系

該模式的突出之處經(jīng)常性收入與開發(fā)性收入比為1：4，為行業(yè)之最，抗風(fēng)險(xiǎn)性與抵御周期波動(dòng)的能力較強(qiáng)2.3招商招商地產(chǎn)具有招商局這一得天獨(dú)厚的背景，伴隨著蛇口2.4順馳順馳以二手房市場(chǎng)代理起家介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在近年內(nèi)迅速擴(kuò)張，成為集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理于一體的全國(guó)性開發(fā)企業(yè)。順馳的特點(diǎn)“樓賺樓”的銷售模式高風(fēng)險(xiǎn)，激進(jìn)高調(diào)全國(guó)性大規(guī)模擴(kuò)張高價(jià)打壓對(duì)手獲取土地快速滾動(dòng)開發(fā)，通過加速現(xiàn)金流入，延遲現(xiàn)金流出緩解資金鏈開發(fā)、銷售、置換三大主營(yíng)業(yè)務(wù)良性互動(dòng)積極拓展融資渠道，多元化融資放權(quán)管理（2005年后逐漸調(diào)整，向上收權(quán)）注重銷售成長(zhǎng)（2005年后強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)成長(zhǎng)）該模式的突出之處二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，帶來范圍經(jīng)濟(jì)效應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)過大，資金鏈條脆弱對(duì)上下游的擠壓導(dǎo)致企業(yè)短期內(nèi)得益但長(zhǎng)期生存環(huán)境惡化2.4順馳順馳以二手房市場(chǎng)代理起家介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在近2.5萬通萬通是在北京最早成立的以民營(yíng)資本為主體的大型股份制房地產(chǎn)企業(yè)，也是實(shí)收資本額最大的民營(yíng)房地產(chǎn)公司萬通的特點(diǎn)由“香港模式”變?yōu)椤懊绹?guó)模式”，由全能開發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司，將投資領(lǐng)域集中于“房屋供應(yīng)”、“土地經(jīng)營(yíng)”、“商用物業(yè)”和“定制服務(wù)”四大領(lǐng)域。期望通過定制化生產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響市場(chǎng)目標(biāo)是形成一個(gè)具有國(guó)際影響的專業(yè)房地產(chǎn)投資商定位高端市場(chǎng)，重視項(xiàng)目系列的品牌建設(shè)注重創(chuàng)新有限土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略：目標(biāo)是將住宅類土地儲(chǔ)備控制在300萬-400萬平方米的水平上該模式的突出之處市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)在中國(guó)產(chǎn)業(yè)環(huán)境尚不夠成熟的背景下，不易做大規(guī)模在中國(guó)土地溢價(jià)占房?jī)r(jià)比重較高的現(xiàn)狀下，難以攫取高利潤(rùn)，為今后發(fā)展提供資金2.5萬通萬通是在北京最早成立的以民營(yíng)資本為主體的大型股份2.6復(fù)地復(fù)地是中國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)之一，一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，香港聯(lián)交所主板H股上市公司（代碼2337），公司總部設(shè)于中國(guó)上海復(fù)地的特點(diǎn)以中高檔住宅產(chǎn)品的開發(fā)為主準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位多項(xiàng)目管理的能力良好的售后服務(wù)體系在未來將逐漸增加一定比例長(zhǎng)期持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)多元化融資以上海為基地快速增長(zhǎng)后向全國(guó)拓展該模式的突出之處能力較為全面2.6復(fù)地復(fù)地是中國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)之一，一級(jí)開發(fā)資質(zhì)2.7綠城綠城房地產(chǎn)集團(tuán)是浙江地區(qū)有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)商，在短短的十年時(shí)間里，綠城從只有幾個(gè)人的企業(yè)起步，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為“2005中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)開發(fā)企業(yè)——綜合實(shí)力TOP10”。綠城的特點(diǎn)專注于開發(fā)優(yōu)質(zhì)的系列城市住宅產(chǎn)品，同時(shí)涉足教育、體育（足球）、酒店、醫(yī)院、文化傳媒等領(lǐng)域清新典雅的產(chǎn)品風(fēng)格和人文主義的產(chǎn)品定位規(guī)劃布局以人為本，因地制宜；建筑造型精美，用材用色考究；園區(qū)空間錯(cuò)落有致，疏密得當(dāng)；戶型寬敞舒適多樣靈活；景觀環(huán)境濃墨重彩與建筑有機(jī)融合；園林綠化與活動(dòng)功能相輔相成；社區(qū)會(huì)所配套完善，設(shè)施齊全；智能化設(shè)計(jì)無微不至；室內(nèi)裝潢精致氣派而不失典雅等等綠城的產(chǎn)品總是同區(qū)域中綜合品質(zhì)最高的，在二手房市場(chǎng)中成交價(jià)也總是最高的拿地以協(xié)議為主，通過公益領(lǐng)域的投資帶動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，運(yùn)用人脈關(guān)系該模式的突出之處高品質(zhì)帶來高客戶忠誠(chéng)度協(xié)議拿地帶來搞土地溢價(jià)，為企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金血液2.7綠城綠城房地產(chǎn)集團(tuán)是浙江地區(qū)有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)商，2.8國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖(1)國(guó)內(nèi)典型房企的業(yè)務(wù)領(lǐng)域全國(guó)性跨區(qū)域局部區(qū)域集中于工程管理在房產(chǎn)價(jià)值鏈的適度延伸居住需求衍生產(chǎn)業(yè)的適度捆綁非相關(guān)多元化萬科順馳萬通天鴻金地復(fù)地SOHO中國(guó)大華港資地產(chǎn)美資地產(chǎn)首創(chuàng)置業(yè)華遠(yuǎn)中遠(yuǎn)中房大連萬達(dá)合生創(chuàng)展綠地北京城建奧園置業(yè)中遠(yuǎn)發(fā)展綠城碧桂園中信華南陸家嘴中華企業(yè)2.8國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖(1)國(guó)內(nèi)典型房企的業(yè)務(wù)2.8國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖(2)八家企業(yè)的盈利模式萬通萬科順馳合生綠城復(fù)地金地一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)營(yíng)型）（投資型）（投機(jī)型）（房地產(chǎn)運(yùn)作）（房地產(chǎn)開發(fā)）（土地開發(fā)）產(chǎn)品價(jià)值增值招商2.8國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖(2)八家企業(yè)的盈利模式目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式3.國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式3.國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式

3.1香港模式3.2美國(guó)模式3.3房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境及其對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響3.4我國(guó)對(duì)國(guó)外模式的借鑒3.國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式

3.1香港模式一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)營(yíng)型）（投資型）（投機(jī)型）（房地產(chǎn)運(yùn)作）（房地產(chǎn)開發(fā)）（土地開發(fā)）3.1香港模式產(chǎn)品價(jià)值增值一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)營(yíng)型）（投資型）（投機(jī)型）（房地產(chǎn)運(yùn)作）（房地產(chǎn)開發(fā)）（土地開發(fā)）3.2美國(guó)模式產(chǎn)品價(jià)值增值一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)3.3（1）房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境比較

香港美國(guó)當(dāng)前中國(guó)10-15年后中國(guó)領(lǐng)土性質(zhì)自治城邦高人口密度大國(guó)低人口密度大國(guó)高人口密度大國(guó)高人口密度經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平發(fā)達(dá)發(fā)達(dá)發(fā)展中發(fā)達(dá)潛在需求量大一般大大土地壟斷供應(yīng)（土地批租模式）分散供應(yīng)（財(cái)產(chǎn)稅模式）壟斷供應(yīng)（土地批租模式）壟斷供應(yīng)（土地批租模式）有租期無開發(fā)時(shí)限帶產(chǎn)權(quán)可期權(quán)方式拿地有租期2年不開發(fā)無償收回有租期2年不開發(fā)無償收回稀缺充裕局部稀缺局部稀缺居住風(fēng)格高容積率集合住宅為主低容積率獨(dú)棟住宅為主高容積率集合住宅為主高容積率集合住宅為主政府高房?jī)r(jià)高地價(jià)高福利自由港，低稅制，靠土地收入彌補(bǔ)財(cái)政不足規(guī)制補(bǔ)貼中低收入者購(gòu)房鼓勵(lì)開發(fā)中低價(jià)房差別對(duì)待，抑制土地投機(jī)干預(yù)頻繁高房?jī)r(jià)高地價(jià)低福利高稅制一刀切規(guī)制大城市香港模式中小城市美國(guó)模式稅制？差別對(duì)待，抑制土地投機(jī)資本充裕充裕不充裕充裕融資便利客戶融資（預(yù)售）和銀行債權(quán)融資為主便利市場(chǎng)化資本運(yùn)作為主障礙多客戶融資（預(yù)售）和銀行債權(quán)融資為主便利債權(quán)融資與股權(quán)融資相結(jié)合3.3（1）房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境比較

香港美國(guó)當(dāng)前中國(guó)10-15香港美國(guó)當(dāng)前中國(guó)10-15年后中國(guó)政府關(guān)系非常重要不重要非常重要非常重要市場(chǎng)次要非常重要次要重要產(chǎn)品次要重要次要重要管理次要重要次要重要運(yùn)營(yíng)次要重要次要重要投資重要重要重要重要融資重要次要重要重要盈利模式（關(guān)鍵利潤(rùn)來源）土地投資價(jià)值+土地投資溢價(jià)+房地產(chǎn)投資價(jià)值+房地產(chǎn)投資溢價(jià)土地價(jià)值增值+土地投資價(jià)值+房地產(chǎn)價(jià)值增值+房地產(chǎn)投資價(jià)值土地投資價(jià)值+土地投資溢價(jià)+房地產(chǎn)投資價(jià)值+房地產(chǎn)投資溢價(jià)土地價(jià)值增值+土地投資價(jià)值+房地產(chǎn)價(jià)值增值+房地產(chǎn)投資價(jià)值開發(fā)商風(fēng)格土地經(jīng)營(yíng)掛帥，全能型開發(fā)商資本運(yùn)作掛帥，專業(yè)化開發(fā)商政府掛帥，全能型開發(fā)商投資商掛帥，專業(yè)化開發(fā)商產(chǎn)業(yè)鏈特征以開發(fā)商為中心的縱向價(jià)值鏈以基金為主導(dǎo)，專業(yè)分工細(xì)致的橫向價(jià)值鏈以開發(fā)商為中心的縱向價(jià)值鏈以投資商為中心的橫向價(jià)值鏈注：對(duì)開發(fā)商的影響分為：非常重要、重要、次要和不重要四種類型。3.3（2）環(huán)境對(duì)開發(fā)商的影響比較香港美國(guó)當(dāng)前中國(guó)10-15年后中國(guó)政府關(guān)系非常重要不重要非常一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)營(yíng)型）（投資型）（投機(jī)型）（房地產(chǎn)運(yùn)作）（房地產(chǎn)開發(fā)）（土地開發(fā)）3.4我國(guó)對(duì)國(guó)外模式的借鑒：當(dāng)前中國(guó)模式產(chǎn)品價(jià)值增值一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)營(yíng)型）（投資型）（投機(jī)型）（房地產(chǎn)運(yùn)作）（房地產(chǎn)開發(fā)）（土地開發(fā)）3.4我國(guó)對(duì)國(guó)外模式的借鑒：未來10-15年中國(guó)模式產(chǎn)品價(jià)值增值一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)營(yíng)型）（投資型）（投機(jī)型）（房地產(chǎn)運(yùn)作）（房地產(chǎn)開發(fā)）（土地開發(fā)）3.4我國(guó)對(duì)國(guó)外模式的借鑒：四類模式比較產(chǎn)品價(jià)值增值香港模式未來中國(guó)模式美國(guó)模式當(dāng)前中國(guó)模式香港模式美國(guó)模式未來中國(guó)模式當(dāng)前中國(guó)模式一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式變遷房地產(chǎn)行業(yè)盈利模式變遷目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式3.國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式1.1市場(chǎng)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)1.2產(chǎn)業(yè)鏈1.3產(chǎn)品線與業(yè)務(wù)主線1.4產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈1.5企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程1.6企業(yè)價(jià)值鏈1.7廠商基本盈利模式識(shí)別1.8房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全流程核心能力識(shí)別1.9未來10-15年產(chǎn)業(yè)盈利空間識(shí)別1.10未來房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作模式變化趨勢(shì)1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式1.1市場(chǎng)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)本資料來源本資料來源新來者供應(yīng)商客戶替代品互補(bǔ)品當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入壁壘議價(jià)能力減少需求議價(jià)能力推進(jìn)需求經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市化進(jìn)程與人均可支配收入增長(zhǎng)趨勢(shì)人口、土地、貨幣、信貸、金融及房地產(chǎn)相關(guān)政策法規(guī)人口總量與結(jié)構(gòu)變化、家庭與社會(huì)結(jié)構(gòu)發(fā)展趨勢(shì)國(guó)家資源與人均國(guó)土面積變化趨勢(shì)技術(shù)發(fā)展與文化變遷退出壁壘1.1市場(chǎng)環(huán)境與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)新來者供應(yīng)商客戶替代品互補(bǔ)品當(dāng)前競(jìng)爭(zhēng)者進(jìn)入壁壘議價(jià)能力減議價(jià)土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造新房面世二手房流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)土地出讓方一級(jí)土地開發(fā)商金融機(jī)構(gòu)1.2產(chǎn)業(yè)鏈監(jiān)理單位物料供應(yīng)商施工企業(yè)設(shè)計(jì)院營(yíng)銷機(jī)構(gòu)銷售代理金融機(jī)構(gòu)金融機(jī)構(gòu)裝修企業(yè)房產(chǎn)中介金融機(jī)構(gòu)評(píng)估機(jī)構(gòu)70年后？物業(yè)管理物業(yè)管理物業(yè)經(jīng)營(yíng)物業(yè)投資市場(chǎng)研究機(jī)構(gòu)開發(fā)商開發(fā)商策劃?rùn)C(jī)構(gòu)土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造新房面世二手房流通殘值處置增量市場(chǎng)存量住宅商業(yè)地產(chǎn)寫字樓目標(biāo)市場(chǎng)的精準(zhǔn)定位、品牌與文化的傳播與滲透土地資金工業(yè)地產(chǎn)旅游地產(chǎn)戰(zhàn)略合作伙伴銀行房地產(chǎn)信托基金1.3產(chǎn)品線與業(yè)務(wù)主線產(chǎn)品銷售金融保障定位傳播識(shí)地拿地資金籌集產(chǎn)品制造客戶服務(wù)產(chǎn)品線業(yè)務(wù)主線住宅商業(yè)寫字樓目標(biāo)市場(chǎng)的精準(zhǔn)定位、品牌與文化的傳播與滲透土地土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給存量流通增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)值轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)一般投資價(jià)值變現(xiàn)1.4產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈土地投資溢價(jià)房地產(chǎn)投資溢價(jià)變現(xiàn)土地一般價(jià)值房地產(chǎn)價(jià)值增值變現(xiàn)房地產(chǎn)一般價(jià)值變現(xiàn)房地產(chǎn)一般投資價(jià)值流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)投資溢價(jià)流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價(jià)值增值流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)一般價(jià)值流轉(zhuǎn)房地產(chǎn)價(jià)值增值土地價(jià)值增值土地一般投資價(jià)值土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給存量流通增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)房地產(chǎn)1.5企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程可研儲(chǔ)地策劃融資施工設(shè)計(jì)服務(wù)租售找地運(yùn)營(yíng)廣告客戶推薦Internet地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)參觀樣板房用戶需求說明平面設(shè)計(jì)地塊選擇簽訂合同繳納定金申請(qǐng)按揭貸款房屋建設(shè)個(gè)性化選擇交付使用香港模式美國(guó)模式住宅開發(fā)商在客戶確認(rèn)購(gòu)買，并且確認(rèn)能夠取得按揭貸款支持的情況下才開始房屋的建設(shè)1.5企業(yè)核心業(yè)務(wù)流程可研儲(chǔ)地策劃融資施工設(shè)計(jì)服務(wù)租售找地1.6企業(yè)價(jià)值鏈主流程1.6企業(yè)價(jià)值鏈主流程一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)營(yíng)型）（投資型）（投機(jī)型）（房地產(chǎn)運(yùn)作）（房地產(chǎn)開發(fā)）（土地開發(fā)）1.7廠商基本盈利模式識(shí)別價(jià)值增值ＤＥＦＡＢＣＧＨＩ一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)營(yíng)型土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)政府關(guān)系資金實(shí)力產(chǎn)品能力營(yíng)銷能力融資能力運(yùn)營(yíng)能力投資管理能力1.8房地產(chǎn)業(yè)務(wù)全流程核心能力識(shí)別投資能力市場(chǎng)能力管理能力管理能力投資能力識(shí)地能力土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市土地開發(fā)增量市場(chǎng)投資管理能力1.8.1核心能力識(shí)別：Ａ土地開發(fā)——經(jīng)營(yíng)型存量市場(chǎng)政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識(shí)地能力土地開發(fā)增量市場(chǎng)投資管理能力1.8.1核心能力識(shí)別：Ａ土土地開發(fā)增量市場(chǎng)投資管理能力1.8.2核心能力識(shí)別：Ｂ土地開發(fā)——投資型存量市場(chǎng)政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識(shí)地能力土地開發(fā)增量市場(chǎng)投資管理能力1.8.2核心能力識(shí)別：Ｂ土土地開發(fā)增量市場(chǎng)投資管理能力1.8.3核心能力識(shí)別：Ｃ土地開發(fā)——投機(jī)型存量市場(chǎng)政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識(shí)地能力土地開發(fā)增量市場(chǎng)投資管理能力1.8.3核心能力識(shí)別：Ｃ土土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場(chǎng)產(chǎn)品能力營(yíng)銷能力投資管理能力1.8.4核心能力識(shí)別：Ｄ房地產(chǎn)開發(fā)——經(jīng)營(yíng)型市場(chǎng)能力存量市場(chǎng)管理能力政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識(shí)地能力土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場(chǎng)產(chǎn)品能力營(yíng)銷能力投資管土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場(chǎng)產(chǎn)品能力營(yíng)銷能力投資管理能力1.8.5核心能力識(shí)別：Ｅ房地產(chǎn)開發(fā)——投資型市場(chǎng)能力存量市場(chǎng)管理能力政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識(shí)地能力土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場(chǎng)產(chǎn)品能力營(yíng)銷能力投資管土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場(chǎng)產(chǎn)品能力營(yíng)銷能力投資管理能力1.8.6核心能力識(shí)別：Ｆ房地產(chǎn)開發(fā)——投機(jī)型市場(chǎng)能力存量市場(chǎng)管理能力政府關(guān)系資金實(shí)力融資能力識(shí)地能力土地開發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品制造增量供給增量市場(chǎng)產(chǎn)品能力營(yíng)銷能力投資管存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)投資管理能力1.8.7核心能力識(shí)別：Ｇ房地產(chǎn)運(yùn)作——經(jīng)營(yíng)型增量供給投資能力運(yùn)營(yíng)能力投資能力管理能力存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)投資管理能力1.8.7核心存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)投資管理能力1.8.8核心能力識(shí)別：Ｈ房地產(chǎn)運(yùn)作——投資型增量供給投資能力運(yùn)營(yíng)能力投資能力管理能力存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)投資管理能力1.8.8核心增量供給存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)投資能力1.8.9核心能力識(shí)別：Ｉ房地產(chǎn)運(yùn)作——投機(jī)型投資管理能力運(yùn)營(yíng)能力投資能力管理能力增量供給存量流通殘值處置增量市場(chǎng)存量市場(chǎng)投資能力1.8.9行業(yè)利基一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)1.9未來１０－１５年產(chǎn)業(yè)盈利空間識(shí)別產(chǎn)品價(jià)值增值行一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)11.10未來房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作模式變化趨勢(shì)盈利空間由投資溢價(jià)和房地產(chǎn)產(chǎn)品一般價(jià)值為主轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值增值和投資一般價(jià)值為主，企業(yè)市場(chǎng)能力與產(chǎn)品能力成為決勝根本房?jī)r(jià)與地價(jià)分離，代建制大城市土地持續(xù)稀缺，但主要由政府獲得土地溢價(jià)，在開發(fā)商則反映為高成本，高波動(dòng)性，長(zhǎng)期風(fēng)險(xiǎn)加大存量市場(chǎng)容量超過增量市場(chǎng)容量70年產(chǎn)權(quán)限制，物業(yè)稅征收，行業(yè)監(jiān)管的日趨嚴(yán)厲等，將是消費(fèi)者/投資者日趨理性，泡沫逐漸消除，市場(chǎng)投機(jī)性減弱1.10未來房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)作模式變化趨勢(shì)盈利空間由投資溢價(jià)和目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式3.國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式2.1萬科2.2招商2.3合生創(chuàng)展2.4順馳2.5萬通2.6復(fù)地2.7綠城2.8國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式2.1萬科2.1萬科萬科是目前中國(guó)惟一一家按美國(guó)模式拷貝并進(jìn)行操作的房產(chǎn)企業(yè)萬科的特點(diǎn)專注于房地產(chǎn)專業(yè)化經(jīng)營(yíng)著重研究中產(chǎn)收入者的房產(chǎn)品需求然后在全國(guó)范圍內(nèi)取得相應(yīng)的土地復(fù)制產(chǎn)品的市場(chǎng)定位和品牌策略產(chǎn)品單一面向極其準(zhǔn)確的客戶目標(biāo)該模式的突出之處產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)化、投資模式標(biāo)準(zhǔn)化資本投入、產(chǎn)品品質(zhì)和管理團(tuán)隊(duì)都能有效控制2.1萬科萬科是目前中國(guó)惟一一家按美國(guó)模式拷貝并進(jìn)行操作的2.2合生創(chuàng)展合生創(chuàng)展是致力發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地產(chǎn)、旅游度假產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理產(chǎn)業(yè)等泛地產(chǎn)事業(yè)的大型綜合性企業(yè)集團(tuán)合生創(chuàng)展的特點(diǎn)做大規(guī)模，率先采用大盤操作的概念客戶定位以滿足城市中高收入的置業(yè)需要為主，開發(fā)的物業(yè)集中于中高檔項(xiàng)目，銷售均價(jià)比當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)平均價(jià)格水平高出15％一72％對(duì)市場(chǎng)前景的準(zhǔn)確把握，開發(fā)未來升值潛力大而當(dāng)時(shí)位置偏僻價(jià)格低廉的土地戰(zhàn)略擴(kuò)張三部曲：1、通過集中化戰(zhàn)略和一體化戰(zhàn)略，建立企業(yè)規(guī)?；l(fā)展的基礎(chǔ)；2、通過集約化拓展進(jìn)行跨區(qū)域擴(kuò)張；3、實(shí)施規(guī)?；l(fā)展行事低調(diào)注重資本運(yùn)作該模式的突出之處規(guī)?；l(fā)展有利于降低成本、提升品牌效應(yīng)，抵御市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)濟(jì)2.2合生創(chuàng)展合生創(chuàng)展是致力發(fā)展住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店地2.3招商招商地產(chǎn)具有招商局這一得天獨(dú)厚的背景，伴隨著蛇口開發(fā)區(qū)的成長(zhǎng)而迅猛發(fā)展招商地產(chǎn)的特點(diǎn)房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)租賃和水電供應(yīng)三駕馬車定位于中高端產(chǎn)品建立以房地產(chǎn)開發(fā)、出租物業(yè)經(jīng)營(yíng)、二手房買賣中介和物業(yè)管理為一體的業(yè)務(wù)模式，為客戶提供房地產(chǎn)全面增值服務(wù)注重產(chǎn)品與服務(wù)創(chuàng)新穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)，注重風(fēng)險(xiǎn)控制面向全國(guó)積極拓展，形成3+X格局多元化融資并與招商銀行結(jié)成緊密的戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系

該模式的突出之處經(jīng)常性收入與開發(fā)性收入比為1：4，為行業(yè)之最，抗風(fēng)險(xiǎn)性與抵御周期波動(dòng)的能力較強(qiáng)2.3招商招商地產(chǎn)具有招商局這一得天獨(dú)厚的背景，伴隨著蛇口2.4順馳順馳以二手房市場(chǎng)代理起家介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在近年內(nèi)迅速擴(kuò)張，成為集房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理于一體的全國(guó)性開發(fā)企業(yè)。順馳的特點(diǎn)“樓賺樓”的銷售模式高風(fēng)險(xiǎn)，激進(jìn)高調(diào)全國(guó)性大規(guī)模擴(kuò)張高價(jià)打壓對(duì)手獲取土地快速滾動(dòng)開發(fā)，通過加速現(xiàn)金流入，延遲現(xiàn)金流出緩解資金鏈開發(fā)、銷售、置換三大主營(yíng)業(yè)務(wù)良性互動(dòng)積極拓展融資渠道，多元化融資放權(quán)管理（2005年后逐漸調(diào)整，向上收權(quán)）注重銷售成長(zhǎng)（2005年后強(qiáng)調(diào)利潤(rùn)成長(zhǎng)）該模式的突出之處二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)，帶來范圍經(jīng)濟(jì)效應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)過大，資金鏈條脆弱對(duì)上下游的擠壓導(dǎo)致企業(yè)短期內(nèi)得益但長(zhǎng)期生存環(huán)境惡化2.4順馳順馳以二手房市場(chǎng)代理起家介入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，在近2.5萬通萬通是在北京最早成立的以民營(yíng)資本為主體的大型股份制房地產(chǎn)企業(yè)，也是實(shí)收資本額最大的民營(yíng)房地產(chǎn)公司萬通的特點(diǎn)由“香港模式”變?yōu)椤懊绹?guó)模式”，由全能開發(fā)商轉(zhuǎn)型為專業(yè)的房地產(chǎn)投資公司，將投資領(lǐng)域集中于“房屋供應(yīng)”、“土地經(jīng)營(yíng)”、“商用物業(yè)”和“定制服務(wù)”四大領(lǐng)域。期望通過定制化生產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)規(guī)避開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和房地產(chǎn)周期波動(dòng)的影響市場(chǎng)目標(biāo)是形成一個(gè)具有國(guó)際影響的專業(yè)房地產(chǎn)投資商定位高端市場(chǎng)，重視項(xiàng)目系列的品牌建設(shè)注重創(chuàng)新有限土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略：目標(biāo)是將住宅類土地儲(chǔ)備控制在300萬-400萬平方米的水平上該模式的突出之處市場(chǎng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)在中國(guó)產(chǎn)業(yè)環(huán)境尚不夠成熟的背景下，不易做大規(guī)模在中國(guó)土地溢價(jià)占房?jī)r(jià)比重較高的現(xiàn)狀下，難以攫取高利潤(rùn)，為今后發(fā)展提供資金2.5萬通萬通是在北京最早成立的以民營(yíng)資本為主體的大型股份2.6復(fù)地復(fù)地是中國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)之一，一級(jí)開發(fā)資質(zhì)，香港聯(lián)交所主板H股上市公司（代碼2337），公司總部設(shè)于中國(guó)上海復(fù)地的特點(diǎn)以中高檔住宅產(chǎn)品的開發(fā)為主準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位多項(xiàng)目管理的能力良好的售后服務(wù)體系在未來將逐漸增加一定比例長(zhǎng)期持有的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，以抵御市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)多元化融資以上海為基地快速增長(zhǎng)后向全國(guó)拓展該模式的突出之處能力較為全面2.6復(fù)地復(fù)地是中國(guó)最大的房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)之一，一級(jí)開發(fā)資質(zhì)2.7綠城綠城房地產(chǎn)集團(tuán)是浙江地區(qū)有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)商，在短短的十年時(shí)間里，綠城從只有幾個(gè)人的企業(yè)起步，現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)展成為“2005中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)開發(fā)企業(yè)——綜合實(shí)力TOP10”。綠城的特點(diǎn)專注于開發(fā)優(yōu)質(zhì)的系列城市住宅產(chǎn)品，同時(shí)涉足教育、體育（足球）、酒店、醫(yī)院、文化傳媒等領(lǐng)域清新典雅的產(chǎn)品風(fēng)格和人文主義的產(chǎn)品定位規(guī)劃布局以人為本，因地制宜；建筑造型精美，用材用色考究；園區(qū)空間錯(cuò)落有致，疏密得當(dāng)；戶型寬敞舒適多樣靈活；景觀環(huán)境濃墨重彩與建筑有機(jī)融合；園林綠化與活動(dòng)功能相輔相成；社區(qū)會(huì)所配套完善，設(shè)施齊全；智能化設(shè)計(jì)無微不至；室內(nèi)裝潢精致氣派而不失典雅等等綠城的產(chǎn)品總是同區(qū)域中綜合品質(zhì)最高的，在二手房市場(chǎng)中成交價(jià)也總是最高的拿地以協(xié)議為主，通過公益領(lǐng)域的投資帶動(dòng)地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，運(yùn)用人脈關(guān)系該模式的突出之處高品質(zhì)帶來高客戶忠誠(chéng)度協(xié)議拿地帶來搞土地溢價(jià)，為企業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)張?zhí)峁┵Y金血液2.7綠城綠城房地產(chǎn)集團(tuán)是浙江地區(qū)有代表性的房地產(chǎn)開發(fā)商，2.8國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖(1)國(guó)內(nèi)典型房企的業(yè)務(wù)領(lǐng)域全國(guó)性跨區(qū)域局部區(qū)域集中于工程管理在房產(chǎn)價(jià)值鏈的適度延伸居住需求衍生產(chǎn)業(yè)的適度捆綁非相關(guān)多元化萬科順馳萬通天鴻金地復(fù)地SOHO中國(guó)大華港資地產(chǎn)美資地產(chǎn)首創(chuàng)置業(yè)華遠(yuǎn)中遠(yuǎn)中房大連萬達(dá)合生創(chuàng)展綠地北京城建奧園置業(yè)中遠(yuǎn)發(fā)展綠城碧桂園中信華南陸家嘴中華企業(yè)2.8國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖(1)國(guó)內(nèi)典型房企的業(yè)務(wù)2.8國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖(2)八家企業(yè)的盈利模式萬通萬科順馳合生綠城復(fù)地金地一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)營(yíng)型）（投資型）（投機(jī)型）（房地產(chǎn)運(yùn)作）（房地產(chǎn)開發(fā)）（土地開發(fā)）產(chǎn)品價(jià)值增值招商2.8國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)戰(zhàn)略群組矩陣圖(2)八家企業(yè)的盈利模式目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式2.國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式3.國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式目錄1.房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)值鏈與盈利模式3.國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式

3.1香港模式3.2美國(guó)模式3.3房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境及其對(duì)開發(fā)企業(yè)的影響3.4我國(guó)對(duì)國(guó)外模式的借鑒3.國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利模式

3.1香港模式一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)營(yíng)型）（投資型）（投機(jī)型）（房地產(chǎn)運(yùn)作）（房地產(chǎn)開發(fā)）（土地開發(fā)）3.1香港模式產(chǎn)品價(jià)值增值一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)三級(jí)市場(chǎng)產(chǎn)品一般價(jià)值投資一般價(jià)值投資溢價(jià)（經(jīng)營(yíng)型）（投資型）（投機(jī)型）（房地產(chǎn)運(yùn)作）（房地產(chǎn)開發(fā)）（土地開發(fā)）3.2美國(guó)模式產(chǎn)品價(jià)值