房地產項目成本運營全景圖梳理T

運營全景圖梳理2017年5月16日24個成本相關的運營節(jié)點分析1引言：了解運營全景圖的意義2運營全景圖梳理324個成本相關運營節(jié)點分析4總結CONTENTS目錄引言：了解運營全景圖的意義是否經常遇到項目突如其來的各種需求而疲于應付？1234是否經常扮演消防員的角色到處救火？是否因自己工作滯后導致項目進度延誤而受到批評？為什么明明已經盡了全力，卻依然沒有把工作做好？為什么會這樣！引言：了解運營全景圖的意義工作沒有計劃性沒有從全局角度去考慮自己的工作，只是被動性的接受領導安排，或者坐等項目提出需求，才開始開展相關工作。上游部門跟蹤把控意識不強在關門節(jié)點確定的情況下，導致自己工作時間被一再壓縮，進而引發(fā)種種問題。工作沒有形成系統(tǒng)性沒有能夠清楚了解自己所做的工作，在房地產開發(fā)系統(tǒng)中的位置，作用，意義那么，我們該怎么應對？引言：了解運營全景圖的意義交付可研深耕專業(yè)顯性成本真實成本基準成本隱性成本項目管理項目運營設計產品力結算總結采購招標營銷定位計劃管理成本適配競品分析提煉經驗成本服務運營運營服務經營運營全景圖梳理243569781011112131415161718192021222324第二部分：24個成本相關運營節(jié)點分析節(jié)點1：項目定位完成OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02輸入條件：營銷部提供：市場分析、物業(yè)組成、目標客戶、設計部提供：產品意象、產品類型、設施建議、建筑景觀裝修風格建議；運營部提供：運營計劃；成本部提供：成本標準等。工作開展時間：項目定位會前5天編制完成，土地獲取前30天確定節(jié)點定義：通過集團運營決策委員會產品策劃小組評審，并舉辦項目定位會完成可研測算輸出成果：《城市市場調研報告》、《可研報告》、《項目定位報告》、《目標成本（可研版）》關鍵詞：毛利潤、內部收益率、預估售價、產品定位、基準地價、啟動資金獲利倍數、資金峰值出現(xiàn)時間、資金成本率、地價房價比、權益劃分、股權債券劃分責任部門：投資管理部（主導）營銷部+成本部（參與）第二部分：24個成本相關運營節(jié)點分析節(jié)點2：概念設計方案完成節(jié)點作業(yè)定義開展時間產品適配模型確定隱性成本控制關注點+矩陣分析表+立面測算表輸入條件輸出成果通過公司概念方案決策會設計部提供：項目概念后規(guī)劃方案評審，包含規(guī)劃總圖、項目分期、住宅與商業(yè)產品分布及戶型選型、建筑意象、景觀意象、精裝標準等。產品適配模型通過公司概念方案決策會《項目隱性成本控制細則書》《成本優(yōu)化矩陣分析表》定位會決策后30天內責任部門：設計管理部關鍵詞：土地、產品、客戶、適配體系+精裝標準第二部分：24個成本相關運營節(jié)點分析節(jié)點3：取得人防設計意見OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02輸入條件：營銷提供：樓市分布圖及市場調研報告，鎖定當地同等產品定位樓盤及同類產品區(qū)域銷售前三名工作開展時間：獲取土地證后15天責任部門：項目開發(fā)運營部項目營銷部節(jié)點定義：取得結建防空地下室設計意見書競品樓盤調研輸出成果：《街對面競爭對手成本報告》關鍵詞：結合區(qū)域調研修訂配置標準及建造標準第二部分：24個成本相關運營節(jié)點分析責任部門：區(qū)域公司關鍵詞：示范區(qū)成本節(jié)點4：示范區(qū)實施計劃確定（如有）節(jié)點作業(yè)定義：示范區(qū)實施計劃（包含設計、營銷、施工、報批、采購、物業(yè)等方面）通過區(qū)域公司審批，報備運營決策委員會輸出成果：《示范區(qū)目標成本》輸入條件：設計部提供：示范區(qū)建筑、景觀、室內概念方案，客戶到訪動線，時間計劃，各階段展示效果策劃，示范區(qū)管理方案；成本部：拿地目標成本；確定示范區(qū)成本控制第一責任人和團隊成員開展時間：示范區(qū)計劃確定后7個工作日內完成01OPTION02OPTION示范區(qū)目標成本、確定分攤形式03OPTION04OPTION第二二部部分分：：24個成成本本相相關關運運營營節(jié)節(jié)點點分分析析節(jié)點點5：規(guī)規(guī)劃劃設設計計方方案案報報建建完完成成輸入入條條件件：：開展展時時間間：：輸出出成成果果：：節(jié)點點作作業(yè)業(yè)定定義義：：010203建造標準04通過過公公司司規(guī)規(guī)劃劃方方案案決決策策會會，，提提供供政政府府主主管管部部門門認認可可的的完完整整的的設設計計成成果果，，并并與與項項目目開開發(fā)發(fā)運運營營部部溝溝通通至至具具有有決決定定權權的的政政府府評評審審會會上上通通過過，，取取得得規(guī)規(guī)劃劃方方案案批批復復（（同同意意））。。設計計部部提提供供：：項目目詳詳細細規(guī)規(guī)劃劃設設計計方方案案，，包包含含總總圖圖深深化化、、建建筑筑概概念念方方案案、、豎豎向向設設計計、、管管網網方方案案、、停停車車系系統(tǒng)統(tǒng)、、消消防防設設計計、、景景觀觀系系統(tǒng)統(tǒng)規(guī)規(guī)劃劃；；成本本部部提提供供：：競競品品成成本本報報告告等等。。規(guī)劃劃方方案案在在概概念念方方案案后后30天確確定定，，規(guī)規(guī)劃劃設設計計方方案案確確定定后后15天上上會會決決策策《建造造標標準準》+《《限額額指指標標》+《《規(guī)劃劃方方案案優(yōu)優(yōu)化化建建議議書書》責任部門：項目事務（開發(fā)）部、設計管理部關鍵詞：限額設計、方案優(yōu)化建議第二二部部分分：：24個成成本本相相關關運運營營節(jié)節(jié)點點分分析析責任部門：項目運營部、成本部關鍵詞：報批報建、配套、稅務費節(jié)點點6：取取得得《土地地證證》輸入條件：開發(fā)部提供：當地報批報建收費標準，政府配套收費文件節(jié)點作業(yè)定義：用地證、土地證辦理完成輸出成果報批報建及稅費分析表報批批報報建建費費+配套套費費+稅務務費費（（契契稅稅））梳梳理理開展時間：取得土地證后30天完成第二二部部分分：：24個成成本本相相關關運運營營節(jié)節(jié)點點分分析析節(jié)點點7：取取得得《建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》節(jié)點作業(yè)定義開展時間目標標成成本本（（方方案案版版））確確定定輸入條件輸出成果提供供政政府府主主管管部部門門認認可可的的完完整整的的設設計計成成果果，，并并與與項項目目開開發(fā)發(fā)運運營營部部溝溝通通至至政政府府主主管管部部門門在在圖圖紙紙上上蓋蓋章章，，以以《建設設工工程程規(guī)規(guī)劃劃許許可可證證》上的的簽簽發(fā)發(fā)時時間間為為考考核核依依據據。。設計計部部提提供供：：總規(guī)規(guī)劃劃方方案案報報批批完完成成+項目分期建議議書+建造標準決策策會完成；成本部提供：：調研報告+示范區(qū)成本+費用《目標成本審批批表》總規(guī)方案報批批后15個工作日內完完成責任部門：項目開發(fā)運營部、設計管理部（主導）關鍵詞：產品單方成本、項目總成本、6類成本劃分第二部分：24個成本相關運運營節(jié)點分析析節(jié)點8：全套施工圖圖完成輸入條件：開展時間：輸出成果：節(jié)點作業(yè)定義義：010203設計限額對標指標分析04取得施工圖審審查意見合格格書、人防工工程施工圖設設計文件審查查合格書，蓋蓋章施工藍圖圖（含人防施施工圖）簽發(fā)發(fā)到項目（含含裝修點位圖圖）。設計部：全套施工圖完完成全套施工圖完完成30天內標準層鋼筋含含量、混凝土土含量、窗地地比、地庫層層高、停車效效率、體型系系數、立面系系數責任部門：設計管理部關鍵詞：對標開工審批第二部分：24個成本相關運運營節(jié)點分析析責任部門：區(qū)域公司運營部、工程部、成本部關鍵詞：清單、目標成本、合約規(guī)劃節(jié)點9：總承包施工工單位確定節(jié)點作業(yè)定義：通過公司定標會，確定中標單位（需取得項目所在地施工備案資質），發(fā)中標通知書輸出成果通過公司定標會，確定中標單位（需取得項目所在地施工備案資質），發(fā)中標通知書《目標成本執(zhí)行版》采購計劃、優(yōu)化計劃、結算計劃、付款計劃、項目全過程控制臺賬、月報體系輸入條件：設計部：全套施工圖提供，或地庫開挖圖提供；工程規(guī)劃許可證獲取、施工組織設計評審合格時間墊層施工前30天確定總包單位全套施工圖評審后35個工作日完成《目標成本執(zhí)行版》01OPTION02OPTION確定總包單位位目標成本（執(zhí)執(zhí)行版）全過程監(jiān)控機機制、月報體體系的建立03OPTION04OPTION第二部分：24個成本相關運運營節(jié)點分析析責任部門：項目開發(fā)運營部關鍵詞：總量包干節(jié)點10：土方開工02輸入條件項目工程部：1、詳勘報告2、地庫開挖圖3、現(xiàn)狀地形方格網4、土方自平衡方案5、實施技術方案04輸出結果中標通知書01節(jié)點定義土方開挖03開展時間土地獲取，修訂詳細規(guī)劃通過，地庫選型完成，提供地庫開挖圖后15天內確定土方單位位第二部分：24個成本相關運運營節(jié)點分析析節(jié)點11：示范區(qū)開放放OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02輸入條件：示范區(qū)通過公司驗收工作開展時間：示范區(qū)對外開放180天內完成示范區(qū)所有結算責任部門：項目開發(fā)運營部節(jié)點定義：示范區(qū)通過公司驗收，并整改完成時間示范區(qū)結算輸出成果：示范區(qū)通過公司驗收，結算完成、示范區(qū)數據庫分析關鍵詞：示范區(qū)結算、示范區(qū)成本復盤第二部分：24個成本相關運運營節(jié)點分析析節(jié)點12：主體結構達達到預售條件件節(jié)點作業(yè)定義開展時間總包預算定案案輸入條件輸出成果主體結構進度度達到取得預預售許可證的的要求主體結構達到到預售條件總包包干補充充協(xié)議全套施工圖出出具90天內完成總包包預算定案責任部門：項目開發(fā)運營部關鍵詞：總包包干補充協(xié)議第二部分：24個成本相關運運營節(jié)點分析析責任部門：設計管理部關鍵詞：測算+清單節(jié)點13：全套裝修施施工圖完成輸入條件：全套裝修施工圖完成開展時間：裝修方案決策會5天內確定點位，公共部位方案及室內方案評審通過前10天完成方案測算，滿足目標成本，精裝全套施工圖出具60天，完成施工清單編制，精裝部品定樣后10天編制部品招標清單，如為戰(zhàn)略直委簽訂合同節(jié)點作業(yè)定義：銷售樣板完成及交房標準審批完成后2個月,或實樓樣板實施前2個月完成精裝施工圖，時間以先到為準輸出成果點位評審、交房標準、精裝方案測算、精裝對標、部品訂單、精裝總包清單精裝測算分析析+精裝部品定樣樣單+精裝招標清單單第二部分：24個成本相關運運營節(jié)點分析析責任部門：設計管理部關鍵詞：測算+清單節(jié)點14：景觀施工圖圖完成02輸入條件設計部：景觀施工圖完成04輸出成果景觀方案測算+景觀部品定樣單+景觀招標清單+定標報告01節(jié)點定義可用于施工及招標的施工圖。03開展時間景觀方案決策10天結合擴出圖完成測算，景觀施工圖15天確定部品定樣，景觀圖紙60天完成招標清單，如戰(zhàn)略直委簽訂合同景觀方案測算算+景觀部品定樣樣單+景觀招標清單單第二部分：24個成本相關運運營節(jié)點分析析節(jié)點15：主體結構封封頂OPTION01OPTION03OPTION04OPTION02輸入條件：主體結構封頂工作開展時間：保溫在主體封頂后15天確定責任部門：項目開發(fā)運營部節(jié)點定義：從正負零結構施工開始，到結構封頂，經工程管理部現(xiàn)場驗證確定立面施工工單位輸出成果：確定保溫、外墻單位關鍵詞：保溫清單第二部分：24個成本相關運運營節(jié)點分析析節(jié)點16：裝修房實樓樓樣板間節(jié)點作業(yè)定義開展時間部品定樣計劃劃+實樓樣板間+實景體驗區(qū)輸入條件輸出成果由所有擬招標標入圍企業(yè)完完成全部主力力戶型裝修房房實樓樣板間間施工，經工工程管理部驗驗收完成裝修房實樓樣樣板間計劃。實樓展示區(qū)資資源啟動、實實樓展示區(qū)樣樣板定樣、實實樓展示區(qū)資資源確定預售許可證獲獲取30天以后，主體體達到10層以上責任部門：項目開發(fā)運營部（主責）區(qū)域工程部、設計部（協(xié)助）關鍵詞：部品定樣計劃+實樓展示區(qū)資源入圍第二部分：24個成本相關運運營節(jié)點分析析節(jié)點17：外腳手架拆拆除輸入條件：開展時間：輸出成果：節(jié)點作業(yè)定義義：010203涂料+門窗+欄桿+管網單位確定04由各項目提出出申請，經工工程管理部現(xiàn)現(xiàn)場驗證，完完成腳手架拆拆除，塔吊、、井架拆除完完成，達到室室外配套進場場要求外腳手架拆除除外墻腳手架拆拆除后10天內確定涂料料+門窗單位，20天內確定欄桿桿+管網單位+30天內立面部品品及所有室外外工程全部確確定，40天內設備安裝裝主材全部確確定建筑立面、安安裝部品/施工單位確定定責任部門：項目事務（開發(fā)）部、設計管理部關鍵詞：中標清單+合同第二部分：24個成本相關運運營節(jié)點分析析責任部門：區(qū)域工程部關鍵詞：精裝招標節(jié)點18：精裝修施工工單位確定節(jié)點作業(yè)定義：通過公司定標會，確定中標單位（需取得項目所在地施工備案資質），發(fā)中標通知書輸出成果：通過公司定標會，確定中標單位（需取得項目所在地施工備案資質），發(fā)中標通知書輸入條件：外墻落架完成，室內砌體抹灰地面完成后，實樓樣板驗收合格、全套施工圖完成具備總價包干條件開展時間：墻面抹灰完成地面完成01OPTION02OPTION精裝修單位確確定03OPTION04OPTION第二部分：24個成本相關運運營節(jié)點分析析責任部門：項目開發(fā)運營部、成本部關鍵詞：訂單+合同均完成節(jié)點19：精裝修單位位進場輸入條件：精裝修單位進場。開展時間：施工單位進場10天后完成精裝部品+分包節(jié)點作業(yè)定義：精裝修、總包單位書面簽署土建精裝移交記錄，經工程管理部驗證輸出成果精裝部品訂單+精裝分包合同精裝部品+分包確定第二部分：24個成本相關運運營節(jié)點分析析責任部門：客服部、項目開發(fā)運營部關鍵詞：中標清單+合同節(jié)點20：第一次工地地開放日+雨污水管網施施工完畢02輸入條件雨污水單位施工完成04輸出成果景觀合同01節(jié)點定義工藝工法樣板間客戶開放時間完成日（取消入戶參觀）03開展時間雨污水單位施工完畢30前確定景觀資源景觀+道路單位進場場第二部分：24個成本相關運運營節(jié)點分析析節(jié)點21：室外配套、、園建完成節(jié)點作業(yè)定義開展時間梳理動態(tài)成本本、確定結算算計劃，建筑筑安裝部品類類結算完成輸入條件輸出成果室外配套管網網及景觀完成成，以綠化工工程完成室外配套、園園建完成梳理動態(tài)成本本判斷待發(fā)生生，明確結算算成本及算計計劃、建筑按按照部品結算算完成室外配套、園園建完成確定定結算計劃責任部門：項目開發(fā)運營部關鍵詞：精裝修結算第二部分：24個成本相關運運營節(jié)點分析析責任部門：項目開發(fā)運營部關鍵詞：建筑安裝部