房地產(chǎn)項目工程管理流程及成本管理體系72

房地產(chǎn)項目工程管理流程及

成本管理體系

目錄一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的體系二、工程項目成本管理體系三、工程項目各階成本管理的重點

隨著房地產(chǎn)市場競爭的加劇，為提高產(chǎn)品及企業(yè)的核心競爭力，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理工作的重要性愈來愈顯著。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的整個過程中，項目立項、規(guī)劃設(shè)計、工程建設(shè)實施和銷售、竣工決算等，每一個環(huán)節(jié)的成本都要進(jìn)行嚴(yán)格的和科學(xué)的控制和管理，尤其是在立項和規(guī)劃設(shè)計階段，是房地產(chǎn)項目成本控制的核心。所以，房地產(chǎn)的成本管理應(yīng)該是全過程的成本管理，是個動態(tài)管理的過程，不僅僅要關(guān)注財務(wù)成本，而且要關(guān)注項目質(zhì)量、工期等隱性成本，并且還要考慮消費(fèi)者的消費(fèi)成本。

一、房地產(chǎn)開發(fā)成本管理的體系

1.1成本管理的理念

營銷——產(chǎn)品設(shè)計、質(zhì)量不好，我賣不出去；設(shè)計——成本控制太狠，哪有好產(chǎn)品；成本——都做完了，只能這樣了；????財務(wù)——沒有我的事。

成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益--提升價值成本控制不等于省錢，花得多會浪費(fèi)，花得少也會有浪費(fèi)，花多少不是重點，花的有效才是關(guān)鍵，要更注重投入和產(chǎn)出的問題成本管理的關(guān)鍵是做出和產(chǎn)品定位匹配的產(chǎn)品，提供最能合顧客期望的產(chǎn)品而不是質(zhì)量最好或者標(biāo)準(zhǔn)最高的產(chǎn)品，地產(chǎn)公司經(jīng)營模式?jīng)Q定著成本控制管理的理念和思路

1.2成本管理的職責(zé)

成本管理的主要控制部門：

預(yù)決算人員？

項目公司？

設(shè)計部管理門？

招投標(biāo)和采購部門？

產(chǎn)品策劃部門？成本管理部門的職責(zé)：

全面、全過程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作，了解產(chǎn)品、掌握市場，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控。

開發(fā)商整合社會資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者，不是大廚是美食家。1.3工程項目建設(shè)流程

房地產(chǎn)項目開發(fā)主要流程

4.房地產(chǎn)項目成本控制體系房地產(chǎn)項目財務(wù)成本體系1.土地費(fèi)：征地費(fèi)、契稅費(fèi)、土地增容費(fèi)2.前期工程費(fèi)：可行性研究費(fèi)、三通一平費(fèi)、測繪費(fèi)、地質(zhì)勘察費(fèi)、工程規(guī)劃設(shè)計費(fèi)、環(huán)境評價費(fèi)、招投標(biāo)費(fèi)、城建配套費(fèi)3.基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：煤氣、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、排污費(fèi)、綠化景觀費(fèi)、電信及智能化工程費(fèi)4.建筑安裝工程費(fèi)：土石方工程費(fèi)、樁基礎(chǔ)工程費(fèi)、肌坑圍護(hù)費(fèi)、土建工程材料費(fèi)（甲供材料）、土建工程費(fèi)、安裝工程費(fèi)、安裝設(shè)備費(fèi)（甲供）、裝修工程費(fèi)、試驗檢測費(fèi)、5.配套設(shè)施費(fèi)6.開發(fā)間接費(fèi)：員工工資、營銷策劃費(fèi)、財務(wù)管理費(fèi)等。7.工程不可預(yù)見費(fèi)8.開辦費(fèi)用等房地產(chǎn)工工程項目目成本管管理體系系二、工程程項目成成本管理理體系1.工工程項目目目標(biāo)成成本體系系1.1工工程目目標(biāo)成本本的概念念目標(biāo)成本本是房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)預(yù)先確確定的、、在一定定時期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)過過努力所所要實現(xiàn)現(xiàn)的成本本目標(biāo)，，是項目目成本的的控制標(biāo)標(biāo)桿。目標(biāo)成本本是公司司基于市市場狀況況，并結(jié)結(jié)合公司司的經(jīng)營營計劃，，根據(jù)預(yù)預(yù)期售價價和目標(biāo)標(biāo)利潤進(jìn)進(jìn)行預(yù)先先確定的的，經(jīng)過過努力所所要實現(xiàn)現(xiàn)的成本本指標(biāo)。。目標(biāo)成本本體現(xiàn)““以經(jīng)濟(jì)濟(jì)合理性性最大的的成本提提升產(chǎn)品品的競爭爭力，并并形成行行業(yè)成本本優(yōu)勢””的成本本管理宗宗旨。目標(biāo)成本本要體現(xiàn)現(xiàn)先進(jìn)性性和嚴(yán)肅肅性。1.2工工程目目標(biāo)成本本建立的的流程目標(biāo)成本本體系是是成本控控制的核核心，只只有科學(xué)學(xué)制定目目標(biāo)成本本，才能能有效的的控制成成本。目標(biāo)成本本的制定定是由測測算到概概算再到到預(yù)算的的逐步真真實的過過程，是是一個由由粗淺到到細(xì)的過過程。隨著項目目階段的的逐步推推進(jìn)，成成本項目目逐步細(xì)細(xì)化調(diào)整整，目標(biāo)標(biāo)成本亦亦逐步真真實。建立目標(biāo)標(biāo)成本體體系的基基礎(chǔ)：公公司應(yīng)有有不斷完完善的成成本數(shù)據(jù)據(jù)積累以以及優(yōu)秀秀的預(yù)算算管理人人才作保保障。2.工工程項目目動態(tài)成成本體系系動態(tài)成本本管理應(yīng)應(yīng)保障所所有成本本的變更更能夠得得到及時時管理：：設(shè)計變更更工程簽證證各階段對對動態(tài)成成本進(jìn)行行分析和和總結(jié)，，及時調(diào)調(diào)整目標(biāo)標(biāo)成本管管理體系系，真實實反映成成本控制制現(xiàn)狀。。動態(tài)成本本管理是是對成本本實時監(jiān)監(jiān)控的重重要方法法。各種成本本控制軟軟件的產(chǎn)產(chǎn)生，如如明源成成本管理理軟件；；金碟等等其實主要要的是實實現(xiàn)成本本管理的的動態(tài)控控制。3.工工程項目目后評估估體系項目后期期評估是是成本管管理效果果評價和和改進(jìn)（（CA））的途徑徑項目工程程竣工并并在結(jié)算算完成后后進(jìn)行，，對項目目過程中中發(fā)生的的所有成成本進(jìn)行行系統(tǒng)全全面的再再評價：：比較項目目結(jié)算成成本與可可行性研研究時的的預(yù)測成成本差異異（評價價投資估估算、項項目成本本預(yù)測的的準(zhǔn)確、、合理性性）對比項目目結(jié)算與與《目標(biāo)標(biāo)成本指指導(dǎo)書》》的成本本差異（（評價成成本管理理工作的的有效性性）分析各期期《項目目動態(tài)成成本分析析報告》》（評價價項目成成本管理理的科學(xué)學(xué)合理性性）分析工程程承包范范圍變化化，工程程量變化化等確認(rèn)認(rèn)設(shè)計變變更、現(xiàn)現(xiàn)場簽證證等對成成本的影影響考察項目目交付使使用一定定時期內(nèi)內(nèi)，主要要工程材材料的使使用效果果和耐用用程度（（評價材材料成本本的合理理性）4.成成本管理理流程三、工程程項目各各階段成成本管理理的重點點1、項目目論證、、立項環(huán)環(huán)節(jié)成本本控制項目獲取取前進(jìn)入入新城市市開發(fā)，，需進(jìn)行行可行性性研究，，在完成成實地考考察和調(diào)調(diào)研工作作后，立立項時必必須編寫寫提交《《項目可可行性研研究報告告》營銷部門門負(fù)責(zé)市市場調(diào)查查和項目目情況調(diào)調(diào)查，進(jìn)進(jìn)行項目目定位，，擬訂最最佳開發(fā)發(fā)規(guī)模和銷售售策略。。預(yù)決算部門、采采購部門門對當(dāng)?shù)氐厥袌鐾瑱n次建建筑造價價、材料料設(shè)備選選型價位位進(jìn)行調(diào)調(diào)研，并并作區(qū)域域?qū)Ρ缺肀恚磺捌谕卣拐谷藛T對對各種規(guī)規(guī)模的當(dāng)當(dāng)?shù)厥姓A(chǔ)配配套、建建設(shè)規(guī)費(fèi)費(fèi)等收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行調(diào)研研設(shè)計部門門委托多多家設(shè)計計單位設(shè)設(shè)計規(guī)劃劃方案，，從中挑挑選最佳方案。根據(jù)總體體規(guī)劃方方案，營營銷部門門預(yù)測銷銷售收入入，工程程部門編編制項目目實施計計劃，預(yù)預(yù)決算部部門進(jìn)行行投資估估算，財財務(wù)部門門進(jìn)行項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)評價，，最終由由營銷部部門形成成《項目可可行性研研究報告告》。1.成本本費(fèi)用估估算和控控制目標(biāo)標(biāo)及措施施；2.投資資及效益益測算、、利潤體體現(xiàn)安排排；3.稅務(wù)務(wù)環(huán)境及及其影響響；4.資金金計劃；；5.《競競投方案案》（僅僅限招標(biāo)標(biāo)、拍賣賣項目））；6.投資資風(fēng)險評評估及相相應(yīng)的對策策；7.項目目綜合評評價意見見；2、工程程項目設(shè)設(shè)計階段段成本控控制2.1設(shè)計階段段的管理理流程2.2設(shè)設(shè)計策策劃階段段的成本本控制2.2.1設(shè)計單位位的選擇擇和設(shè)計計費(fèi)用的的控制2.2.2設(shè)設(shè)計質(zhì)量量和設(shè)計計進(jìn)度的的控制2.3規(guī)規(guī)劃方方案設(shè)計計階段的的成本控控制2.4擴(kuò)初設(shè)計計階段的的成本控控制2.5施工圖設(shè)設(shè)計階段段的成本本控制2.6邊邊坡坡土土石石方方設(shè)設(shè)計計的的成成本本控控制制2.7景景觀觀設(shè)設(shè)計計的的成成本本控控制制2.1設(shè)設(shè)計計階階段段的的管管理理流流程程項目目立立項項主體體結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)開開工工開盤盤銷銷售售入伙伙項目目論論證證階階段段項目目策策劃劃階階段段設(shè)計計管管理理階階段段工程程施施工工階階段段竣工工銷售售管管理理階階段段入伙伙管管理理階階段段概念念規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計管管理理設(shè)計計方案案設(shè)設(shè)計計管管理理擴(kuò)初初設(shè)設(shè)計計管管理理施工工圖圖設(shè)設(shè)計計管管理理工程施工配合、銷售配合及入伙配合成本本項目目成成本本估估算算測算算及及目目標(biāo)標(biāo)成成本本拆拆分分預(yù)算算、、標(biāo)標(biāo)底底、、合合同同價價進(jìn)度度款款、、工工程程變變更更、、招招標(biāo)標(biāo)采采購購結(jié)算算工程程營銷銷項目目的的每每一一個個設(shè)設(shè)計計環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)都都會會受受到到其其上上游游成成本本工工作作的的條條件件制制約約2.2設(shè)設(shè)計計策策劃劃階階段段的的成成本本控控制制成本本的的合合理理控控制制是是一一個個項項目目研研發(fā)發(fā)的的重重要要環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)，，其其產(chǎn)產(chǎn)生生于于項項目目定定位位，，控控制制于于產(chǎn)產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)，，執(zhí)執(zhí)行行于于設(shè)設(shè)計計管管理理。。合理理的的控控制制研研發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品的的成成本本是是從從多多方方面面考考慮慮的的。。例例如如：：新新的的規(guī)規(guī)劃劃形形態(tài)態(tài)、、新新造造型型、、新新戶戶型型、、新新空空間間形形式式與與成成本本的的關(guān)關(guān)系系都都要要在在研研發(fā)發(fā)的的過過程程中中仔仔細(xì)細(xì)考考慮慮與與研研究究。。對設(shè)設(shè)計計方方案案的的材材料料成成本本以以及及建建造造成成本本均均及及時時與與成成本本部部溝溝通通，，保保證證項項目目的的成成本本的的可可控控性性。。成本本控控制制在在設(shè)設(shè)計計階階段段（（包包括括選選材材用用料料））占占有有70～～80％％的的份份量量，，工工程程階階段段（（包包括括合合約約和和實實施施階階段段））占占30～～20％％。。成本本管管理理活活動動應(yīng)應(yīng)把把成成本本效效益益觀觀念念作作為為支支配配思思想想，，而而不不是是從從簡簡單單狹狹隘隘的的節(jié)節(jié)約約和和減減少少成成本本的的觀觀念念出出發(fā)發(fā)，，要要從從““投投入入產(chǎn)產(chǎn)出出比比””的的分分析析來來看看待待成成本本的的必必要要性性、、合合理理性性。。成本本管管理理不不能能局局限限于于產(chǎn)產(chǎn)品品的的建建造造過過程程，，而而是是應(yīng)應(yīng)該該將將視視野野向向前前延延伸伸到到產(chǎn)產(chǎn)品品的的市市場場需需求求分分析析、、相相關(guān)關(guān)技技術(shù)術(shù)的的發(fā)發(fā)展展態(tài)態(tài)勢勢分分析析，，以以及及產(chǎn)產(chǎn)品品的的設(shè)設(shè)計計；；向向后后延延伸伸到到顧顧客客的的使使用用、、維維修修及及處處置置。。2.2.1設(shè)設(shè)計計單單位位的的選選擇擇和和設(shè)設(shè)計計費(fèi)費(fèi)用用的的控控制制設(shè)設(shè)計計單單位位選選擇擇的的方方式式:設(shè)設(shè)計計招招標(biāo)標(biāo)長長期期合合作作單單位位直直接接洽洽談?wù)勔M(jìn)進(jìn)新新的的設(shè)設(shè)計計單單位位洽洽談?wù)勗O(shè)設(shè)計計單單位位的的類類型型國國際際知知名名度度較較高高的的國國外外設(shè)設(shè)計計公公司司做做規(guī)規(guī)劃劃方方案案，，再再找找個個國國內(nèi)內(nèi)公公司司做做施施工工圖圖深深化化設(shè)設(shè)計計國國內(nèi)內(nèi)知知名名度度較較高高的的國國內(nèi)內(nèi)公公司司做做完完成成個個設(shè)設(shè)計計（（規(guī)規(guī)劃劃方方案案、、擴(kuò)擴(kuò)初初設(shè)設(shè)計計、、施施工工圖圖紙紙設(shè)設(shè)計計））國國內(nèi)內(nèi)知知名名度度較較高高的的設(shè)設(shè)計計人人設(shè)設(shè)計計費(fèi)費(fèi)用用的的控控制制如如何何花花最最少少的的錢錢做做出出最最好好的的設(shè)設(shè)計計產(chǎn)產(chǎn)品品----其其實實是是個個平平衡衡的的問問題題2.2.2設(shè)設(shè)計計質(zhì)質(zhì)量量和和設(shè)設(shè)計計進(jìn)進(jìn)度度的的控控制制—對設(shè)設(shè)計計人人員員而而言言是是任務(wù)務(wù)，對對成成本本人人員員而而言言應(yīng)應(yīng)前置置而而持持續(xù)續(xù)避免免兩兩種種現(xiàn)現(xiàn)象象：：不計計成成本本地地追追求求設(shè)設(shè)計計效效果果成本本不不合合理理導(dǎo)導(dǎo)致致品品質(zhì)質(zhì)喪喪失失成本本控控制制含鋼鋼量量等等土土建建造造價價景觀觀造造價價示范范區(qū)區(qū)造造價價設(shè)計計變變更更簽簽證證率率合理理的的設(shè)設(shè)計計費(fèi)費(fèi)2.3規(guī)規(guī)劃劃和和擴(kuò)擴(kuò)初初階階段段的的成成本本控控制制2.3.1場場地地總總平平面面設(shè)設(shè)計計成成本本控控制制場地地整整合合設(shè)設(shè)計計，，即即在在平平面面圖圖里里同同時時考考慮慮豎豎向向、、道道路路、、管管線線、、綠綠化化景景觀觀設(shè)設(shè)計計要要求求。。只只有有這這樣樣，，才才能能做做出出又又好好有有能能實實施施的的設(shè)設(shè)計計方方案案。。甲甲方方應(yīng)應(yīng)充充分分核實實以以下下基基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料的的準(zhǔn)準(zhǔn)確確性性：：地形形圖圖、、紅紅線線圖圖；；水水文文地地質(zhì)質(zhì)氣氣象象資資料料（（如如洪洪水水頻頻率率、、暴暴雨雨強(qiáng)強(qiáng)度度、、匯匯水水面面積積、、徑徑流流系系數(shù)數(shù)等等））；；擬建建工工程程周周邊邊的的建建筑筑物物、、道道路路及及管管線線現(xiàn)現(xiàn)況況資資料料；；周邊邊有有無無規(guī)規(guī)劃劃建建筑筑物物、、市市政政道道路路的的接接點點關(guān)關(guān)系系及及市市政政給給排排水水管管線線、、能能源源管管線線、、電電力力及及通通訊訊等等管管線線與與小小區(qū)區(qū)接接點點關(guān)關(guān)系系的的資資料料場地地靠靠現(xiàn)現(xiàn)有有城城市市主主干干道道一一側(cè)側(cè)是是否否有有排排洪洪溝溝；；場場地地的的初初步步或或詳詳細(xì)細(xì)地地質(zhì)質(zhì)勘勘探探報報告告書書等等。。設(shè)設(shè)計計師師更更要要分分析析資資料料的的準(zhǔn)準(zhǔn)確確性性、、可可實實用用性性等等，，否否則則，，會會產(chǎn)產(chǎn)生生無無數(shù)數(shù)后后患患。。只只有有資資深深總總圖圖設(shè)設(shè)計計師師具具有有甄甄別別資資料料真真?zhèn)蝹蔚牡哪苣芰α?。。對對現(xiàn)現(xiàn)況況場場地地內(nèi)內(nèi)的的土土壤壤、、邊邊坡坡、、巖巖石石作作表表面面的的穩(wěn)穩(wěn)定定性性分分析析；；若若現(xiàn)現(xiàn)況況與與地地形形圖圖有有明明顯顯的的區(qū)區(qū)別別，，要要求求甲甲方方補(bǔ)補(bǔ)測測地地形形圖圖；；2.3.2場場地地道道路路和和豎豎向向設(shè)設(shè)計計成成本本控控制制?在坡坡地地場場地地，，道道路路設(shè)設(shè)計計直直接接關(guān)關(guān)系系到到建建設(shè)設(shè)工工程程量量的的多少少，，進(jìn)進(jìn)而而決決定定了了場場地地開開發(fā)發(fā)建建設(shè)設(shè)的的造造價價，，要要將將場場地設(shè)設(shè)計計的的工工程程費(fèi)費(fèi)用用降降低低到到最最小小的的范范圍圍。。道道路路長長則則擋土土墻墻和和邊邊坡坡長長、、土土石石方方工工程程量量較較大大。。?道路路的的平平面面線線型型定定位位、、技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)選選擇擇和和組組合合，，要要經(jīng)過過方方案案比比選選和和優(yōu)優(yōu)化化，，同同時時要要為為建建筑筑物物布布置置創(chuàng)創(chuàng)造造條條件件。。道路路技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)選選定定實例例：：過過于于強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)道道路路的的平平緩緩某些些外外地地開開發(fā)發(fā)商商沒沒有有概概念念，，別別墅墅最最大大坡坡度度可可達(dá)達(dá)15%，，提提出出技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)改改變變：：6%，，4%、、3%，，使使擋擋土土墻墻高高度度從從16m提提高高到到20m。。因因過過于于強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)道道路路的的平平緩緩，，則則帶帶來來了了土土石石方方量量的的增增大大和和挖挖填填不不平平衡衡。。在在山山地地要要像像平平原原(如如北北京京)那那樣樣，，坡坡小小則則路路長長，，損損失失上上億億元元。。做做不不下下去去，，越越做做越越糟糟。。舍舍棄棄原原來來優(yōu)優(yōu)化化方方案，，一一意意孤孤行行。。構(gòu)建建主主干干道道路路網(wǎng)網(wǎng)實例例11：：道道路路系系統(tǒng)統(tǒng)不不合合理理?由于于開開發(fā)發(fā)商商們們不不了了解解山山地地建建設(shè)設(shè)規(guī)規(guī)律律，，沒沒選選中中設(shè)設(shè)計計方方的的推推薦薦方方案案，，要要設(shè)設(shè)計計人人員員調(diào)調(diào)整整其其中中的的一一個個方方案案將將中中間間標(biāo)標(biāo)高高的的道道路路直直接接與與低低標(biāo)標(biāo)高高路路連連接接，，這這就就造造成成了了道道路路縱縱坡坡達(dá)達(dá)到到15%坡坡度度、、道道路路系系統(tǒng)統(tǒng)極極其其不不合合理理不不通通暢暢、、土土石石方方量量大大增增、、擋擋土土墻墻增增長長且且增增高高，，整整個個工工程程投投資資巨巨增增。。道路的豎豎向設(shè)計計將剖面和和平面結(jié)結(jié)合起來來拉主干干道路算算坡度，，常發(fā)生生對場地地的豎向向及道路路設(shè)計考考慮不周周到，經(jīng)經(jīng)常將道道路豎向向處理不不好，使使道路接接不到建建筑物邊邊上去。。道路平面面設(shè)計方方案調(diào)整整后，要要結(jié)合新新位置調(diào)調(diào)整其坡坡長、坡坡度和標(biāo)標(biāo)高。豎向設(shè)計計完成后后才能進(jìn)進(jìn)行建筑筑物布置置，否則則方案無無穩(wěn)定性性。要充分地地利用地地形，沒沒有工作作經(jīng)驗積積累不行行，與場場地的結(jié)結(jié)合不好好?？倛D圖專業(yè)設(shè)設(shè)計難度度大、工工作量也也大，在在設(shè)計過過程中返返工量大大，設(shè)計計周期長長。設(shè)計單位位施工圖圖設(shè)計時時沒動道道路位置置，但對對道路標(biāo)標(biāo)高做了了較大的的調(diào)整，，后山的的標(biāo)高為為了將就就建筑物物調(diào)低了了很多，，也挖了了很多的的土石方方。甲方過分分的強(qiáng)調(diào)調(diào)建筑物物去適應(yīng)應(yīng)山坡地地形，將將建筑物物設(shè)計太太多太零零碎小平平臺，施施工現(xiàn)場場沒有機(jī)機(jī)械化施施工的可可行性，，人工開開挖成本本太高工工期太長長，在施施工中又又多次調(diào)調(diào)整建筑筑單體形形式和場場地標(biāo)高高，現(xiàn)場場施工返返工較多多，設(shè)計計和施工工的返工工費(fèi)用也也較高。。2.3.3場場地管線線綜合設(shè)設(shè)計成本本控制搜集匯總總市政管管線資料料，城市市主干管管與小區(qū)區(qū)的交口口的坐標(biāo)標(biāo)、標(biāo)高高、管徑徑大小及及各管線線系統(tǒng)的的配置能能力和排排放能力力等。如如果規(guī)劃劃局給定定的污水水排放接接口比較較高，場場地排水水就用不不上。開開發(fā)商有有的也馬馬虎，要要了一個個高的接接口。匯總建筑筑物和擋擋土墻基基礎(chǔ)。擋土墻穿穿管的預(yù)預(yù)設(shè)。場地景觀觀設(shè)計標(biāo)標(biāo)高及位位置的協(xié)協(xié)調(diào)配合合。在總平面面圖上標(biāo)標(biāo)注建筑筑物、商商鋪四周周的場地地標(biāo)高坡坡地場地地管道通通廊較窄窄，綜合合管線布布置困難難，管網(wǎng)網(wǎng)投資增增高。管管線也無無法順應(yīng)應(yīng)山坡地地形按規(guī)規(guī)范布置置下來。。坡地場場地道路路經(jīng)常轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)向，當(dāng)當(dāng)設(shè)置超超高后，，積水點點變化，，水道專專業(yè)不知知道。雨雨水口位位置要準(zhǔn)準(zhǔn)確而不不浪費(fèi)，，有效解解決問題題。再將推薦方案案作綜合管線線圖布置，作作綜合管線文文字說明；進(jìn)行管線的可可行性分析，，綜合考慮各各種管線的設(shè)設(shè)置。考慮管管線綜合走向向、市政管線線最低點。充分考慮管道道通廊的預(yù)留留。匯水面積均勻勻分配，管線線大小比較適適中。管線應(yīng)應(yīng)盡量布置在在挖方區(qū)方可可節(jié)省埋設(shè)時時開挖的石方方工程量。坡地場地的豎豎向設(shè)計上要要設(shè)置擋土墻墻和邊坡，這這些構(gòu)筑物要要占地，高差差越大占地越越寬，結(jié)構(gòu)厚厚度也越大。。因為主要的的場地上要建建住宅，這些些構(gòu)筑物只好好布置在道路路通道的兩側(cè)側(cè)，那么道路路通道除了這這些構(gòu)筑物占占地外還有建建筑物本身的的基礎(chǔ)也要占占地，留給布布置管線的地地方就不是很很多了。2.4施工工圖設(shè)計階段段的成本控制制2.4.1基基礎(chǔ)工程成成本優(yōu)化一個經(jīng)濟(jì)、安安全、施工方方便的基礎(chǔ)方方案是基礎(chǔ)方方面成本控制制的關(guān)鍵因素素。合理的基基礎(chǔ)方案決定定其工程造價價——為使基基礎(chǔ)工程作到到安全、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、合理，針針對各棟建筑筑物各部位的的受力特點、、相對應(yīng)位置置的地質(zhì)情況況分別對采用用不同持力層層（粘土層、、強(qiáng)風(fēng)化基巖巖）、不同基基礎(chǔ)形式（天天然基礎(chǔ)、樁樁基礎(chǔ)）進(jìn)進(jìn)行技術(shù)、成成本以及施工工分析；大量的設(shè)計過過程優(yōu)化可降降低造價：嚴(yán)格按照計算算結(jié)果核對墻墻柱軸力與樁樁基礎(chǔ)承載力力的關(guān)系，使使一部分四樁樁改為三樁樁、三樁改為為兩樁等；樁樁尖由封閉樁樁尖改為開口口樁尖；核對天然基礎(chǔ)礎(chǔ)部分的設(shè)計計，充分利用用底板的鋼筋筋和混凝土。。2.4.2地地下室成本本優(yōu)化地下室的結(jié)構(gòu)構(gòu)成本是相當(dāng)當(dāng)高的，也是是建設(shè)單位很很重視的。影影響地下室造造價成本的因因素很多，比比如地下水位位、地下室層層高、地面覆覆土厚度、消消防車道的位位置等等，下下面將對這個個問題進(jìn)行專專題分析：地質(zhì)情況，特特別是地下水水位：地下室的地質(zhì)質(zhì)以及水位情情況是根據(jù)勘勘察單位提供供的地質(zhì)報告告確定的，勘勘察單位的綜綜合實力是決決定地質(zhì)報告告的準(zhǔn)確與否否的關(guān)鍵；地下室底板的的結(jié)構(gòu)形式：：地下室底板的的結(jié)構(gòu)形式主主要有梁板式式和無梁樓蓋蓋式兩種，需需要根據(jù)地下下室的埋深以以及地質(zhì)情況況綜合比較確確定，一般選選取無梁樓蓋蓋經(jīng)濟(jì)合理；；地下室的層高高：地下室層高＝＝建筑凈高（（2.2m））＋結(jié)構(gòu)梁高高（0.9m）＋空調(diào)管管高度（0.4m）＋消消防噴淋高度度（0.1m）＝3.6m，水電交交叉等在次梁梁部分進(jìn)行，，因此地下室室層高在3.8m左右是是比較合適的的。2.4.2地地下室成本本優(yōu)化地下室頂板的的覆土厚度：：水、電管線的的走向、交叉叉布置以及埋埋置深度以及及景觀種植樹樹木的要求是是決定地下室室頂板覆土厚厚度的關(guān)鍵因因素，一般地地下室頂板的的覆土厚度在在1.0m左左右是比較合合適的；但實實際從目前的的景觀上考慮慮，基本在1.5米覆土土厚度。消防車道道的對成本的的影響：無消防車道的的鋼筋為64kg/m2、混凝土為為0.37m3/m2，，鋼筋和混凝凝土綜合造價價約為400元/m2；；有消防車道的的鋼筋為86kg/m2、混凝土為為0.42m3/m2，，鋼筋和混凝凝土綜合造價價約為500元/m2。。2.4.3主主體結(jié)構(gòu)成成本優(yōu)化要做到主體結(jié)結(jié)構(gòu)成本得到到很好的控制制，應(yīng)做好以以下三方面的的工作：結(jié)構(gòu)體系選型與布布置要合理，，合理的結(jié)構(gòu)構(gòu)方案決定主主體工程成本本造價:坡地建筑、建建筑物的埋深深不滿足規(guī)范范要求、建筑筑平面布置不不規(guī)則等，對對這些問題的的合理解決是是決定工程造造價的關(guān)鍵因因素。結(jié)構(gòu)計算與內(nèi)內(nèi)力分析要正正確、結(jié)構(gòu)計計算對結(jié)構(gòu)成成本控制有極極為重要的作作用:通過對計算參參數(shù)、計算荷荷載、梁墻柱柱構(gòu)件尺寸的的選取以及計計算指標(biāo)的控控制，以求達(dá)達(dá)到經(jīng)濟(jì)合理理的結(jié)構(gòu)計算算結(jié)果細(xì)部設(shè)計與構(gòu)構(gòu)造措施要周周密。選用熱軋Ⅲ鋼鋼、冷軋扭鋼鋼筋等新技術(shù)術(shù)，降低含鋼鋼量；應(yīng)加強(qiáng)對施工工圖的審查核核對，避免了了設(shè)計圖紙人人為的放大。。標(biāo)準(zhǔn)層結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計限額為為鋼筋65kg/m2，，混凝土為0.39m3/m2，實實際完成為鋼鋼筋43kg/m2，混混凝土為0.33m3/m2。由于建筑產(chǎn)品品的非標(biāo)準(zhǔn)型型、物業(yè)類型型的多樣性，，結(jié)構(gòu)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)性指標(biāo)很難難同工業(yè)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)品一樣樣采用絕對指指標(biāo)。含鋼量量指標(biāo)不是唯唯一的經(jīng)濟(jì)性性指標(biāo)，如果果過分單一強(qiáng)強(qiáng)調(diào)含鋼量，，存在降低結(jié)結(jié)構(gòu)質(zhì)量的風(fēng)風(fēng)險，并對體體型規(guī)則要求求過高，易影影響其內(nèi)部功功能布局及外外立面的美觀觀。隨著房產(chǎn)品的的品質(zhì)越來越越高，鋼筋、、水泥在建安安成本中的所所占比例越來來越底，相反反門窗工程（（實木門、鋁鋁木門窗、實實木門窗）、、外立面材料料（砂巖、花花崗巖、高級級質(zhì)感涂料等等）、景觀工工程、人工費(fèi)費(fèi)等的比重越越來越大。土土地的成本占占房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的成本越來來越高。2.4施工工設(shè)計階段的的成本控制2.4.4門門窗成本定定位與優(yōu)化2.4.5外外立面建筑筑材料定位與與優(yōu)化2.4.6安安裝設(shè)備定定位與優(yōu)化2.5邊坡坡土石方設(shè)計計的成本控制制在基坑、邊坡坡的設(shè)計中，，經(jīng)驗占70％、計算占30％，因此在當(dāng)當(dāng)?shù)卣乙粋€經(jīng)經(jīng)驗豐富的設(shè)設(shè)計單位和設(shè)設(shè)計人員是相相當(dāng)關(guān)鍵的。。在滿足結(jié)構(gòu)安安全可靠及環(huán)環(huán)境綠化要求求的前提下綜綜合造價最低低方案為中標(biāo)標(biāo)方案1、一個好的設(shè)設(shè)計單位和設(shè)設(shè)計人員是基基坑、邊坡方方面的成本控控制的關(guān)鍵；；2、由于基坑、、邊坡設(shè)計中中經(jīng)驗占了決決定地位，因因此請一個經(jīng)經(jīng)驗豐富的專專家小組對重重要基坑、邊邊坡設(shè)計方案案進(jìn)行評審是是一個重要環(huán)環(huán)節(jié)2.6景觀觀設(shè)計階段階階段的成本控控制1、景觀設(shè)計單位位的選擇2、景觀設(shè)計控制制的重點3.工程項項目實施階段段成本控制3.1工程程項目實施階階段的主要管管理流程3.2施工工圖預(yù)算及目目標(biāo)成本確定定的成本控制制3.3招投投標(biāo)和合同管管理中的成本本控制3.4設(shè)計計變更環(huán)節(jié)成成本控制3.5工程程材料與設(shè)備備采購簽證成成本控制3.6工程程款撥付管理理環(huán)節(jié)管理3.1工工程項目實施階段的主主要管理流程程3.2施工工圖預(yù)算和目目標(biāo)成本確定定的成本控制制房地產(chǎn)工程成成本管理要實實現(xiàn)主動控制制，就要做到到“算了以后后再做”，而而不是“做完完后再算”，，要實現(xiàn)這個個目標(biāo)，我們們就要對房地地產(chǎn)工程成本本目標(biāo)進(jìn)行測測算，做到花花錢明明白白白。1.工程主主要材料設(shè)備備方案論證和和價格信息掌掌握。2.編制施施工圖紙預(yù)算算，確定基本本目標(biāo)成本。。整個建造成本本總額是否超超過上一階段段目標(biāo)成本；；每項是否與與目標(biāo)成本分分解指標(biāo)相符符，有無突破破；施工圖預(yù)預(yù)算或標(biāo)底審審核驗證，出出具驗證報告告。3.基本目目標(biāo)成本與概概算對比論證證，分析原因因，確定最終終目標(biāo)成本。。對施工圖預(yù)算算或標(biāo)底的審審核方法可為為抽取2~5個具有代表表性的分部或或分項工程進(jìn)進(jìn)行復(fù)核，當(dāng)當(dāng)復(fù)核造價誤誤差在±3%之內(nèi)時，可可以認(rèn)為造價價準(zhǔn)確，否則則需要擴(kuò)大復(fù)復(fù)核審核范圍圍（整個工程程的30%~50%）。。若施工圖預(yù)算算造價突破概概算（估算））造價時，應(yīng)應(yīng)分析突破原原因。在報告告中闡明：是是設(shè)計原因的的，應(yīng)返回設(shè)設(shè)計單位重新新設(shè)計；是增增加功能或項項目的，應(yīng)重重新進(jìn)行項目目評價；是其其他原因的，，應(yīng)做補(bǔ)充說說明或解釋。。4.編制招招標(biāo)文件標(biāo)底底最終審定結(jié)果果為正式的預(yù)預(yù)算目標(biāo)成本本，此目標(biāo)成成本作為指導(dǎo)導(dǎo)項目公司實實施過程中招招標(biāo)、施工、、采購等業(yè)務(wù)務(wù)活動的成本本費(fèi)用控制依依據(jù)。3.3招投標(biāo)和合同同環(huán)節(jié)中的成成本控制3.3.1建建立招投標(biāo)標(biāo)和合同管理理流程和制度度3.3.2常常規(guī)招標(biāo)的的方式：公開招標(biāo)邀請招標(biāo)議標(biāo)3.3.3招招標(biāo)的計價價方式:施工圖包干工程量清單招招標(biāo)費(fèi)率招標(biāo)3.3.4合合同費(fèi)用的的控制性條款款工期條款款質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工程造價價及結(jié)算辦法法：合同價款款支付材料設(shè)備備供應(yīng)違約索賠賠工程竣工工決算3.3.5招招投標(biāo)階段段應(yīng)注意的問問題除壟斷性質(zhì)的的工程項目外外，其它工程程的施工或作作業(yè)單位，不不得指定，須須采取公開或或邀請招標(biāo)方方式進(jìn)行。壟壟斷性質(zhì)的工工程項目（如如水、電、氣氣等）應(yīng)盡力力進(jìn)行公關(guān)協(xié)協(xié)調(diào)，最大程程度降低造價價。應(yīng)組織設(shè)計、、工程、預(yù)算算、財務(wù)四大大專業(yè)人員聯(lián)聯(lián)合組成招標(biāo)標(biāo)工作小組，，就招標(biāo)范圍圍、招標(biāo)內(nèi)容容、招標(biāo)條件件等進(jìn)行詳細(xì)細(xì)、具體的策策劃，擬訂標(biāo)標(biāo)書，開展招招標(biāo)活動；對對投標(biāo)單位應(yīng)應(yīng)就其資質(zhì)、、經(jīng)濟(jì)實力、、技術(shù)力量、、以往施工項項目和施工管管理水平等進(jìn)進(jìn)行現(xiàn)場考察察，提出書面面考察意見；；對投標(biāo)情況況進(jìn)行評估，，提出書面評評估意見。3.3.5招招投標(biāo)階段段應(yīng)注意的問問題在招投標(biāo)過程程中，項目公公司需負(fù)責(zé)將將招標(biāo)結(jié)果與與目標(biāo)成本進(jìn)進(jìn)行差異對比比分析，對于于差異率達(dá)10%（含））以上的結(jié)果果，提出成本本總體平衡方方案，附相關(guān)關(guān)說明性文件件，通過規(guī)定定的審批流程程審批；同等條件下，，應(yīng)盡量選擇擇企業(yè)類別或或工程類別高高而取費(fèi)較低低的單位應(yīng)建立健全施施工隊伍檔案案，跟蹤評估估其資信、技技術(shù)力量等。。對投標(biāo)人的設(shè)設(shè)備報價不能能指定唯一品品牌，只能約約定為“某某品牌或同同等品牌”。也不能指定定設(shè)備配件或或元件，也只只能約定為“某某品牌或同同等品牌”。出包工程應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)禁擅自轉(zhuǎn)包包。合同審批流程程3.4設(shè)計計變更及簽證證環(huán)節(jié)的成本本控制3.4.1設(shè)設(shè)計變更及及簽證的類型型及管理流程程設(shè)計單位提出出的變更開發(fā)商提出的的變更(含客客戶提出的變變更)施工單位提提出的變更更設(shè)計單位提提出的變更更開發(fā)商提出出的設(shè)計變變更施工單位提提出的變更更（含簽證證）3.4.2現(xiàn)場簽簽證現(xiàn)場簽證范范圍項目施施工過程中中凡是由乙乙方提出須須經(jīng)甲方現(xiàn)現(xiàn)場簽認(rèn)的的、引起工工程造價變變化又不屬屬于包干合合同范圍的的事項及合合同明確需需現(xiàn)場簽證證的內(nèi)容均均屬于現(xiàn)場場簽證范圍圍的，可以以辦理現(xiàn)場場簽證，包包括：工程程量增減、、材料設(shè)備備價格變化化等。現(xiàn)場場簽證要反反復(fù)對照合合同及有關(guān)關(guān)文件規(guī)定定慎重處理理?，F(xiàn)場簽證辦辦理現(xiàn)場簽證審審批權(quán)限現(xiàn)場簽證的的審批現(xiàn)場變變更率的控控制現(xiàn)場變更率率的控制很多項目由由設(shè)計失誤誤所帶來設(shè)計變更占占總建造成成本的3-10％，其中重復(fù)性性錯誤占相相當(dāng)比例。。為降低設(shè)計計變更簽證證率，建議議采取的策策略如下：：1）建立施工工圖階段的的長期合作作伙伴；2）給予合理理的設(shè)計周周期；3）逐步完善善的標(biāo)準(zhǔn)化化構(gòu)造設(shè)計計；4)