房地產(chǎn)設計管控思路T

集團地產(chǎn)設計管理與業(yè)務交流一、設計管理的范疇與定義1.1設計管理的范疇：設計管理是貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)始末的，針對設計成果的，兼顧任務管理、資源管理、進度管理、技術(shù)管理的系統(tǒng)化的管理工作。涉及房地產(chǎn)開發(fā)的全過程。內(nèi)容包括：從意向項目初判的跟蹤,到項目決策中對意向地塊的規(guī)劃研究分析和概念草案研究，從概念設計到施工圖設計，從施工現(xiàn)場的配合到營銷道具的制作,以至到后期客服的維修、整改的技術(shù)支持。

房地產(chǎn)開發(fā)中的設計管理作為房地產(chǎn)開發(fā)中操作管理的重要的組成部分，在所有標桿地產(chǎn)企業(yè)都處于被高度重視的地位，甚至決定了一個項目的成敗。

1.2設計管理的定義：契合企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略，鎖定項目的經(jīng)營目標,在符合企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)品策略指導下，通過有效的組織、完善的流程及制度的建立、方法的提升等一系列手段，在產(chǎn)品制造過程中實施的涉及設計內(nèi)容的管理。設計管理中的任務管理作為業(yè)主方的設計人員，區(qū)別于所聘請的設計顧問單位（設計院）中設計人員最大的一點是：前者是任務的制定者，而后者是任務的執(zhí)行者。1.3設計管理的目標：品質(zhì)保證、進度控制、成本控制一、設計管理的范疇與定義設計管理不僅僅是管“設計院”！1.2.1設計管理中的任務管理好的設計管理并不是只是針對設計，而是要跳出設計來談設計，更多的參與到市場策劃、成本測算的工作中去，任務的編制才能有的放矢。1.2.2設計管理中的資源管理在資源管理中涉及到的就是如何委托設計單位，同時建立資源庫。要兼顧以下幾個原則：a.擅長原則b.成本和風險原則c.磨合原則d.技術(shù)優(yōu)先原則1.2.3設計管理中的進度管理設計成果的完成時間直接影響房地產(chǎn)開發(fā)中的報批、施工等下一步環(huán)節(jié)，因此要對總體的設計進行計劃、進度管理?？傮w設計計劃的編制應該是在保證各個專業(yè)設計時間基礎上，能夠?qū)⒃O計中各階段進行完畢，同時保證下一步設計成果需求部門的時間節(jié)點。務求詳盡，可操作性。一、設計管理的范疇與定義房地產(chǎn)企業(yè)的設計管理部門是把客戶對產(chǎn)品的需求轉(zhuǎn)化成設計的語言，對設計托單位提出設計思路和設計要求。我們做的是整合和管理好這么合作資源，定位好我們的角色而不是要取代他們的工作。一、設計管理的范疇與定義一、設計管理的范疇與定義設計公司、設計院地產(chǎn)公司設計部門房地產(chǎn)開發(fā)各個階段兩者工作的區(qū)別接受甲方方案設計任務書參與投資評審獲取土地，提出設計任務書概念規(guī)劃方案設計參與產(chǎn)品定位與策劃建筑方案深化設計負責設計管理擴初設計負責設計管理施工圖設計負責設計管理施工階段工地配合施工現(xiàn)場配合、銷售配合參與竣工驗收與資料備案參與入伙階段工作設計管理方面的區(qū)別作為服務方出現(xiàn)作為業(yè)主方（甲方）出現(xiàn)按照甲方的意圖做設計做產(chǎn)品直線操作（技術(shù)條線）多線操作注重專業(yè)度強調(diào)的是資源整合能力質(zhì)量、進度、成本的平衡意識較弱強調(diào)質(zhì)量、進度、成本的平衡1.4設計公司和地產(chǎn)公司設計部門的區(qū)別職能型設計管理模式：主要特征是設立專職的產(chǎn)品設計管理部門，管理產(chǎn)品設計的全過程，針對公司發(fā)展的不同階段分為本區(qū)域的小職能型及跨區(qū)域的大職能型。職能部門經(jīng)理對產(chǎn)品設計成果負責2.1職能型管控二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設計管理模式2.2矩陣型管控在這種組織結(jié)構(gòu)中,項目團隊中每一成員同時可能要受雙層或多重領(lǐng)導,即不僅受職能部門領(lǐng)導的指揮,還要受一個或多個項目經(jīng)理的指揮和領(lǐng)導。矩陣型設計管理模式：也稱小項目制，成立以項目總經(jīng)理牽頭負責的項目中心，除工程施工管理人員外，同時各職能部門下派相關(guān)技術(shù)人員組成虛擬團隊，虛擬團隊人員受雙重領(lǐng)導。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設計管理模式建議：在集團現(xiàn)有的人員編成、組織情況及項目實施基礎下，建議在今后1－2年內(nèi)采取矩陣型設計管理模式進行設計團隊管理，以滿足現(xiàn)有項目的實際設計需求為主；今后在專業(yè)人員全部到位、組織架構(gòu)明晰之后再采取職能型管控的模式。二、企業(yè)現(xiàn)階段宜采取的設計管理模式三.建立精細化市場需求下的規(guī)范化設計管理體系規(guī)范化設計管理體系能夠提高企業(yè)內(nèi)部的設計管理業(yè)務水平,規(guī)范設計管理制度和流程,以保證項目開發(fā)質(zhì)量，提高項目開發(fā)效能，提升公司項目運營能力，打造企業(yè)核心競爭力。3.1建立規(guī)范化管理體系的意義負責責設設計計產(chǎn)產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)，，產(chǎn)產(chǎn)品品線線的的細細分分研研究究，，項項目目投投資資拓拓展展的的規(guī)規(guī)劃劃技技術(shù)術(shù)可可行行性性分分析析；；進進行行項項目目設設計計管管理理，，保保證證設設計計質(zhì)質(zhì)量量、、進進度度、、成成本本目目標標的的實實現(xiàn)現(xiàn)(總體體規(guī)規(guī)劃劃、、建建筑筑設設計計、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、水水電電、、景景觀觀、、室室內(nèi)內(nèi)設設計計)，對對材材料料設設備備選選型型定定板板；；配合合成成本本管管理理中中心心建建立立設設計計成成本本基基準準體體系系，，建建立立從從研研發(fā)發(fā)開開始始的的成成本本控控制制理理念念與與系系統(tǒng)統(tǒng)，，提提高高產(chǎn)產(chǎn)品品綜綜合合性性價價比比。。組織織并并參參與與主主要要材材料料、、設設備備的的調(diào)調(diào)研研,與成成本本管管理理中中心心配配合合,建立立按按體體系系、、專專業(yè)分分類類的的材材料料信信息息庫庫(含品品牌牌及及供供應應商商評評價價)3.2.1設計計管管理理職職責責三.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容三.建立立精精細細化化市市場場需需求求下下的的規(guī)規(guī)范范化化設設計計管管理理體體系系3.2.2其它它部部門門在在設設計計管管理理過過程程中中的的職職責責成本本管管理理部部門門按要要求求及及時時向向規(guī)規(guī)劃劃設設計計部部提提交交各各設設計計階階段段所所需需成成本本目目標標；；隨著著圖圖紙紙的的不不斷斷深深化化，，調(diào)調(diào)整整成成本本及及控控制制目目標標；；負責責組組織織方方案案設設計計招招標標中中的的各各項項工工作作市場場營營銷銷部部門門按要要求求及及時時向向規(guī)規(guī)劃劃設設計計部部提提交交各各設設計計階階段段所所需需資資料料條條件件；；負責責對對各各階階段段設設計計成成果果地地產(chǎn)產(chǎn)公公司司內(nèi)內(nèi)部部技技術(shù)術(shù)評評審審提提供供市市場場評評價價建建議議；；負責責制制定定各各階階段段設設計計任任務務書書中中的的市市場場定定位位部部分分的的內(nèi)內(nèi)容容前期期開開發(fā)發(fā)部部門門按要要求求及及時時向向規(guī)規(guī)劃劃設設計計部部提提交交各各設設計計階階段段所所需需資資料料條條件件；；負責責與與政政府府部部門門就就各各階階段段設設計計中中間間過過程程成成果果的的技技術(shù)術(shù)溝溝通通及及完完成成各政政府府相相關(guān)關(guān)部部門門的的申申報報審審批批工工作作三.建立立精精細細化化市市場場需需求求下下的的規(guī)規(guī)范范化化設設計計管管理理體體系系設計計產(chǎn)產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)新項項目目規(guī)規(guī)劃劃分分析析概念念設設計計方案案設設計計擴初初設設計計施工工圖圖設設計計投資資開發(fā)發(fā)營銷銷成本本工程程物業(yè)業(yè)主線線流流程程協(xié)作作部部門門主責責部部門門規(guī)劃劃設設計計部部3.2.2組織織與與架架構(gòu)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化化三.建立立精精細細化化市市場場需需求求下下的的規(guī)規(guī)范范化化設設計計管管理理體體系系設計計總總監(jiān)監(jiān)（（兼兼））部門門經(jīng)經(jīng)理理部門門副副經(jīng)經(jīng)理理專業(yè)業(yè)組組項目目組組（（建建筑筑師師））項目目組組2項目目組組1項目目組組N產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)組組1結(jié)構(gòu)組設備組景觀觀設設計計組組室內(nèi)組材料組產(chǎn)品品研研發(fā)發(fā)組組2檔案案、、部門門秘秘書書項目目組組設設計計經(jīng)經(jīng)理理制制重點點““前前期期方方案案+項目目設設計計管管理理””專業(yè)業(yè)組組主主管管負負責責制制技技術(shù)術(shù)支支撐撐平平臺臺重重點點““技技術(shù)術(shù)支支持持+質(zhì)量量控控制制””三.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容3.2.2組織織與與架架構(gòu)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化化三.2體系系建建立立的的組組成成要要素素與與核核心心內(nèi)內(nèi)容容3.3設計計流流程程的的細細分分三.建立立精精細細化化市市場場需需求求下下的的規(guī)規(guī)范范化化設設計計管管理理體體系系一級流流程:項目投投資決決策論論證管管理階階段流流程(土地拓拓展））項目設設計管管理階階段流流程項目工工程管管理階階段流流程項目銷銷售管管理階階段流流程項目入入伙管管理階階段流流程項目后后評估估管理理流程程二級流流程:設計管管理流流程設計單單位選選擇管管理流流程設計合合同及及付款款管理理流程程材料設設備選選型/定板/驗板管管理流流程設計變變更管管理流流程3.3.1設計流流程框框架－－1三.建立精精細化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設設計管管理體體系設計費費用預預算計計劃編編制細細則設計合合同編編制工工作細細則設計任任務書書編制制工作作細則則設計、、咨詢詢單位位選擇擇及信信息管管理細細則施工現(xiàn)現(xiàn)場設設計配配合工工作細細則設計關(guān)關(guān)鍵點點控制制工作作細則則設計變變更管管理細細則業(yè)務三三級流流程：：流程程圖表表化－－－模模板化化－－－程序序化三.建立精精細化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設設計管管理體體系3.3.1設計流流程框框架－－2設計工工作在在論證證、定定位策策劃、、設計計實施施和施施工階階段，，按不不同的的設計計內(nèi)容容、對對象和參參與部部門及及深度度要求求劃分分為概念設設計、、方案案設計計、施施工圖圖設計計、景景觀設設計、、裝修設設計和和設計計變更更來進行行管理理。為加快快項目目設計計進度度，縮縮短項項目開開發(fā)周周期，，將部部品研研究、、材料料選型型景觀觀設計計和裝修修設計計工作作前置置，使使設計計周期期縮短短30%以上。。三.建立精精細化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設設計管管理體體系3.4.1設計管管理關(guān)關(guān)鍵點點的控控制設計管管理中中設計計任務務書、、設計計評審審和變變更控控制是是管理理的關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)，，設計計管理理中的的問題題將為后續(xù)續(xù)施工工管理理和成成本管管理帶帶來巨巨大的的隱患患!三.建立精精細化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設設計管管理體體系3.4.2設計過過程各各橫向向關(guān)系系的控控制三.建立精精細化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設設計管管理體體系成本的的全過過程參參與從從房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)價值值鏈（（VAC）模型型可以以看出出，成成本管管理基基本貫貫穿了了項目目開發(fā)發(fā)的整整個過過程。。成本本管理理部門門的提提前介介入不不僅可可以對對項目目盡快快熟悉悉，還還有利利于整整個項項目成成本的的控制制，特特別是是隨著著行業(yè)業(yè)競爭爭程度度的加加劇，，在利利潤率率差不不多的的情況況下，，這點點尤為為重要要。加強設設計階階段成成本管管理的的方法法：1)項目拓拓展階階段（（土地地獲取取前））：成本管管理部部門在在拓展展階段段根據(jù)據(jù)成本本數(shù)據(jù)據(jù)庫及及設計計部門門提供供的概概念設設計草草案等等進行行項目目成本本估算算工作作；2)項目定定位階階段（（土地地獲取取后））：成本管管理部部門根根據(jù)營營銷部部門提提供的的產(chǎn)品品建議議書，，設計計部門門提供供的概概念設設計方方案，，相關(guān)關(guān)規(guī)劃劃指標標和產(chǎn)產(chǎn)品建建造標標準等等進行行項目目成本本測算算工作作；3)方案階階段：：成本管管理部部門根根據(jù)方方案設設計成成果進進行項項目成成本匡匡算工工作；；4)擴初階階段：成本管管理部部門在在擴初初階段段編制制建安安成本本概算算，同同時組組織相相關(guān)部部門編編制項項目正正式的的目標標成本本（包括括工程程部門門編制制工程程管理理費、、監(jiān)理理費測測算，，拓展展及報報批報報建部部門編編制土土地費費用和和報批批報建建費用用測算算，營營銷部部門編編制營營銷費費用測測算，，財務務部門門編制制管理理及財財務費費用測測算等等，具具體可可根據(jù)據(jù)成本本科目目表進進行細細分）），最最終形形成項項目正正式目目標成成本，，并報報公司司領(lǐng)導導審批批。項目正正式目目標成成本經(jīng)經(jīng)審批批后，，分解解到各各個部部門（（或者者相關(guān)關(guān)崗位位）等等；通通過責責任成成本來來進行行追溯溯。通通過項項目正正式的的目標標成本本指導導項目目進行行施工工圖的的限額額設計計，并并以此此指導導招標標、施施工、、采購購等業(yè)業(yè)務活活動中中的成成本費費用使使用與與管理理。項目正正式目目標成成本一一經(jīng)確確定，，不允允許隨隨便修修改；；在工工程實實施過過程中中，每每月通通過項項目動動態(tài)成成本來來進行行管理理；如如遇項項目定定位改改變，，原材材料價價格上上漲等等特殊殊情況況可經(jīng)經(jīng)領(lǐng)導導審批批后進進行修修正通通過。。3.4.3設計過過程中中，成成本管管理的的全過過程參參與三.建立精精細化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設設計管管理體體系3.5計劃管管理設計周周期基基準目的：：理順各各項工工作的的銜接接關(guān)系系，明明確里里程碑碑點和和責任任歸屬屬，保保障開開發(fā)周期期基準準的有有效實實施，，實現(xiàn)現(xiàn)快速速滾動動的地地產(chǎn)開開發(fā)模模式。。三.建立精精細化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設設計管管理體體系地產(chǎn)項項目設設計周周期參參考基基準值值簡圖圖三.建立精精細化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設設計管管理體體系三.建立精精細化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設設計管管理體體系設計管管理效效率指指標（（擬定定）設計管管理效效率提提升的的關(guān)鍵鍵點：：三.建立精精細化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設設計管管理體體系公司一級計劃部門月度計劃部門二級計劃項目組周計劃3.6項目總總體計計劃下下設計計計劃劃的分分級控控制三.建立精精細化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設設計管管理體體系縮短計計劃督督查期期，在在重要要節(jié)點點提前前核對對督促促;通過項項目組組周例例會檢檢查周周工作作計劃劃，部部門例例會檢檢查月月計劃劃－－－檢查查與調(diào)調(diào)整;跨部門門項目目協(xié)調(diào)調(diào)會協(xié)協(xié)調(diào)解解決項項目計計劃實實施中中的不不定因因素和和困難難等，，同時時檢查和和修訂訂二級級計劃劃和一一級計計劃;項目特特點和和當?shù)氐貓笈鞒坛?、?nèi)內(nèi)容、、標準準是影影響設設計計計劃的的主要要因素素和積積累。公司客客觀制制訂一一級計計劃；；設計部部制定定項目目設計計計劃劃；部門經(jīng)經(jīng)理與與各項項目設設計經(jīng)經(jīng)理分分解計計劃；；各項目目設計計經(jīng)理理與組組員再再分解解計劃劃－－－組員員工作作量確確定、、討論論工作作量量的缺缺失3.6.1各級計計劃的的制定定方式式－－－公司司運營營部門門負責責組織織3.6.2監(jiān)控辦辦法三.建立精精細化化市場場需求求下的的規(guī)范范化設設計管管理體體系設計部部年度度KPI(關(guān)鍵業(yè)業(yè)績指指標及及年度度計劃劃)考核評評價設計部部門月月份績績效計計劃/考核評評價各人月月度計計劃考考核評評價項目緊緊張時時，周周計劃劃考核核評價價設計巡巡檢制制度－－－檢檢察表表設計部部年度度KPI(關(guān)鍵業(yè)業(yè)績指指標及及年度度計劃劃)考核評評價表表設計部部月績績效考考核評評價表表員工月月績效效考評評表3.6.3考核制制度與與風險險防范范－－－制定定考核核梯度度三.建立精細細化市場場需求下下的規(guī)范范化設計計管理體體系合理薪酬酬體系人才梯隊隊建設員工素質(zhì)質(zhì)審核與與培養(yǎng)提提升計劃劃團隊激情情與凝聚聚力四、專業(yè)業(yè)團隊建建設與能能力提升升最終的改改進方向向：1、設計管理理流程集團到目目前為止止沒有設設計管理理團隊，，要走向向上水平平上規(guī)模模的開發(fā)發(fā)業(yè)態(tài)，，必須高度度重視設設計管理理隊伍建建設，形形成系統(tǒng)統(tǒng)化的設設計管理理流程體體系，將設計管管理按階階段和對對象劃分分為概念念設計管管理流程程、方案案設計管管理流程程、施工工圖設計計管理流流程、景景觀設計計管理流流程、精精裝修設設計管理理流程和和設計變變更管理理流程，，使設計計過程更更清晰、、職責更更明確、、管理更更精細化化。明確各個個設計流流程的邏邏輯關(guān)系系，明確確職責，，在制度度上保證證各專業(yè)業(yè)之間的的配合，，加快設設計進度度。2、設計任務務書編制制設計各階階段，最最終達到到形成比比較明確確的輸入入、輸出出成果標標準；設計過程程中成本本