某風(fēng)情商業(yè)街招商策劃方案

芳草地雪嶺仙山風(fēng)情商業(yè)街招商策劃書(shū)芳草地雪嶺仙山風(fēng)情商業(yè)街招商策劃書(shū)1項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析周邊市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)業(yè)態(tài)研判運(yùn)營(yíng)建議及招商政策建議招商計(jì)劃策略目錄項(xiàng)目概況目錄2項(xiàng)目名稱(chēng)：芳草地·雪嶺仙山區(qū)位位置：位于武隆縣仙女山新區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：占地1000畝，容積率0.6項(xiàng)目個(gè)體特征：結(jié)合原始地貌風(fēng)景，秉承尊重自然法則，遵循原生地貌和環(huán)境，把建筑融入仙女山優(yōu)美的大自然環(huán)境之中，營(yíng)建自然、舒適、優(yōu)美、層次豐富的休閑居住消費(fèi)環(huán)境，是目前仙女山新區(qū)規(guī)模最大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將營(yíng)建集休閑、度假旅游、商業(yè)配套、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)為一體的西班牙風(fēng)情大型高端復(fù)合社區(qū)。項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目名稱(chēng)：芳草地·雪嶺仙山3

風(fēng)情商業(yè)街（商業(yè)中心）位于項(xiàng)目南大門(mén)入口處，緊鄰北環(huán)路，是項(xiàng)目日后人流量最集中區(qū)域?，F(xiàn)階段可租賃面積為2730㎡，主要消費(fèi)人群為度假休閑的小區(qū)業(yè)主，預(yù)估人流旺季為4-10月。社區(qū)商業(yè)分布圖風(fēng)情商業(yè)街（商業(yè)中心）位于項(xiàng)目南大門(mén)入口處，緊鄰4交通路網(wǎng)環(huán)境交通路網(wǎng)環(huán)境5項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析周邊市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)業(yè)態(tài)研判運(yùn)營(yíng)建議及招商政策建議招商計(jì)劃策略目錄項(xiàng)目概況目錄6優(yōu)勢(shì)分析（Strength

）：1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)風(fēng)情商業(yè)街（商業(yè)中心）位于項(xiàng)目南大門(mén)入口處，緊鄰北環(huán)路，是項(xiàng)目日后人流量最集中區(qū)域。2）配套優(yōu)勢(shì)本社區(qū)集休閑、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)為一體3)交通優(yōu)勢(shì)是重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈輻射渝東南和黔東北的重要交通、商貿(mào)樞紐。劣勢(shì)分析（Weakness

）：1）周邊商業(yè)劣勢(shì)周邊現(xiàn)有商業(yè)普遍存在檔次低、形象差的現(xiàn)象；形態(tài)較為單一，不能滿(mǎn)足業(yè)主更便利、更豐富、更高層次的消費(fèi)需求。2）距離主城區(qū)有一定距離，交通阻抗較大。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（Strength）：7機(jī)會(huì)分析（Opportunity）：1）市場(chǎng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目地處通往“仙女山國(guó)家深林公園”“天生三橋”風(fēng)景區(qū)要沖，距縣城約17公里，到仙女山深林公園僅6公里，至天生三橋只需6分鐘車(chē)程，它直接影響消費(fèi)行為。2）稀缺性周邊商業(yè)不能滿(mǎn)足已入住業(yè)主客戶(hù)的消費(fèi)需求，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位須彌補(bǔ)周邊商業(yè)空白，日常生活型商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目業(yè)主客戶(hù)時(shí)間和空間的影響；威脅分析（Threats）：1）目前項(xiàng)目商業(yè)體量不多且當(dāng)前入住人氣較差，社區(qū)商業(yè)開(kāi)業(yè)初期，是經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)階段，按目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，商家必然都有一定的經(jīng)營(yíng)難度（還有前期商鋪裝修投入），需要一定時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)培育。2）存在毗鄰的隆鑫.花漾的山谷和仙山流云等大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)分析（Opportunity）：8項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析周邊市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)業(yè)態(tài)研判運(yùn)營(yíng)建議及招商政策建議招商計(jì)劃策略目錄項(xiàng)目概況目錄9調(diào)研對(duì)象：仙女山鎮(zhèn)主營(yíng)業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小型超市、路邊餐館、美容美發(fā)、銀行、服飾專(zhuān)賣(mài)、電器專(zhuān)賣(mài)等經(jīng)營(yíng)狀況：冷清租賃水平：20元/㎡-40元/㎡·月分析：周邊現(xiàn)有商業(yè)普遍存在檔次低、形象差的現(xiàn)象；除“仙女山鎮(zhèn)路段”外，周邊商業(yè)密集度較低，難以形成集聚效應(yīng)，對(duì)周邊居民的日常生活、購(gòu)物消費(fèi)等造成不便；周邊商業(yè)形態(tài)較為單一，不能滿(mǎn)足業(yè)主更便利、更豐富、更高層次的消費(fèi)需求。

仙女山鎮(zhèn)商業(yè)租售市場(chǎng)調(diào)查調(diào)研對(duì)象：仙女山鎮(zhèn)仙女山鎮(zhèn)商業(yè)租售市場(chǎng)調(diào)查10

仙女山鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)位仙女山鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心是最核心商業(yè)片區(qū)不屬于傳統(tǒng)商業(yè)片區(qū)，商業(yè)氛圍淡薄客戶(hù)群體本地居民消費(fèi)本項(xiàng)目及其鄰近高檔住宅的住戶(hù)消費(fèi)水平中低檔次，主要以生活用品類(lèi)為主要消費(fèi)品符合項(xiàng)目整體定位，符合住宅的高檔次定位經(jīng)營(yíng)客戶(hù)符合相關(guān)經(jīng)營(yíng)條例即可，對(duì)業(yè)態(tài)不受限制商家引進(jìn)盡量本土化，建議仙女山鎮(zhèn)周邊及武隆縣城商家或項(xiàng)目業(yè)主意向群體。作為本項(xiàng)目第一批商業(yè)供應(yīng)的社區(qū)商業(yè)中心，其核心消費(fèi)體是所有入住本項(xiàng)目的客戶(hù)，目前其承擔(dān)著滿(mǎn)足已入住客戶(hù)最基本的生活需求和提升項(xiàng)目生活質(zhì)量從而提升入住率的艱巨任務(wù)。因而針對(duì)本項(xiàng)目的初始業(yè)態(tài)規(guī)劃考量，主要是從以下兩點(diǎn)來(lái)考慮：實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充和完善周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，采用適應(yīng)性、階段性的引進(jìn)措施；滿(mǎn)足社區(qū)住戶(hù)不同商業(yè)需求最大傾向性仙女山鎮(zhèn)商業(yè)調(diào)研給我們的思考仙女山鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀仙女山鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心是最核11項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析周邊市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)業(yè)態(tài)研判運(yùn)營(yíng)建議及招商政策建議招商計(jì)劃策略目錄項(xiàng)目概況目錄12目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)：芳草地雪嶺仙山及周邊社區(qū)居民為主據(jù)調(diào)查，有85%的人群會(huì)選擇就近的場(chǎng)所進(jìn)行休閑娛樂(lè)，70%的人群會(huì)選擇居家附近就餐。消費(fèi)檔次定位：

中高檔

本社區(qū)的高檔休閑度假居住區(qū)，已經(jīng)決定了項(xiàng)目消費(fèi)檔次會(huì)是中高檔次消費(fèi)群及檔次定位目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)：消費(fèi)群及檔次定13馬斯洛需求層次理根據(jù)馬斯洛的需求理論，以及當(dāng)前我國(guó)已步入了小康社會(huì)的基本情況，人們迫切地需要更高級(jí)別的需求,而休閑度假旅游作為最高層次的旅游方式,迎合了時(shí)代的發(fā)展步伐,必將成為時(shí)尚的主流。馬斯洛需求層次理根據(jù)馬斯洛的需求理論，以及14規(guī)劃業(yè)態(tài)面積比例商品類(lèi)旅游休閑類(lèi)圖書(shū)音像文化制品類(lèi)副食品產(chǎn)品類(lèi)茶餐廳\咖啡健身\桑拿\運(yùn)動(dòng)類(lèi)配套服務(wù)類(lèi)KTV\酒吧旅游會(huì)議\度假類(lèi)快餐\糕點(diǎn)屋保健醫(yī)療\康體\美容美發(fā)銀行類(lèi)居家消費(fèi)類(lèi)旅游服務(wù)類(lèi)

規(guī)劃業(yè)態(tài)面積比例商品類(lèi)旅游休15

商業(yè)業(yè)態(tài)配比依據(jù)城市的邊緣，基本無(wú)配套區(qū)域條件交通條件一般項(xiàng)目定位仙女山鎮(zhèn)大型休閑度假居住區(qū)高端項(xiàng)目、低密度完善的生活配套區(qū)域性旅游支撐業(yè)態(tài)選擇依據(jù)

商業(yè)業(yè)態(tài)配比依據(jù)城市的邊緣，基本無(wú)配套區(qū)域條件交通條件一般16基于本案形象為大型旅游度假高尚別墅社區(qū)，而階段性開(kāi)發(fā)造成的前期項(xiàng)目人氣不足。故本案商業(yè)開(kāi)發(fā)前期部分應(yīng)充分考量社區(qū)自用型商業(yè)角色。根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，旅游資源的跟進(jìn)，使得商業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型為綜合的旅游度假商業(yè)。項(xiàng)目功能定位基于本案形象為大型旅游度假高尚別墅社區(qū)，而階段性開(kāi)發(fā)造成的前17作為旅游度假型商業(yè)考量作為成熟的旅游商業(yè)配套，更注重的是體驗(yàn)式消費(fèi)，所以適合選擇SPA、健身會(huì)館等；針對(duì)社區(qū)內(nèi)部居民消費(fèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)適合選擇小型超市、娛樂(lè)以及餐飲等；作為社區(qū)自用型商業(yè)考量本案商業(yè)業(yè)態(tài)參考社區(qū)自用型與旅游度假型商業(yè)并存考量根據(jù)項(xiàng)目的自身的特殊性，隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，本案的商業(yè)必然會(huì)有一個(gè)從社區(qū)自用型向旅游度假型轉(zhuǎn)變的過(guò)程，因此本案前期商業(yè)擬采用60%部分采用零售類(lèi)、餐飲、以及娛樂(lè)類(lèi)，配以少量體驗(yàn)式商業(yè)項(xiàng)目；商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議作為旅游度假型商業(yè)考量作為成熟的旅游商業(yè)配套，更注重的是體驗(yàn)18分類(lèi)項(xiàng)目零售類(lèi)小型超市簡(jiǎn)餐理容類(lèi)美發(fā)店洗衣店中餐廳休閑格調(diào)咖啡廳茶餐廳商務(wù)類(lèi)商務(wù)會(huì)議室（公司自營(yíng)）娛樂(lè)休閑類(lèi)酒吧臺(tái)球室SPA養(yǎng)生等休閑類(lèi)前期選擇性推出部分商業(yè)街；以傳統(tǒng)社區(qū)自需型商業(yè)為主業(yè)態(tài)推向市場(chǎng)；根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及旅游氛圍的逐漸成熟，后期規(guī)劃業(yè)態(tài)著重考慮旅游度假性業(yè)態(tài)規(guī)劃。商業(yè)街部分60%部分按照傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，主要以餐飲、零售為主，其余部分考慮旅游度假性社區(qū)商業(yè)功能，如休閑類(lèi)商業(yè)形式。初始業(yè)態(tài)建議分類(lèi)項(xiàng)目零售類(lèi)小型超市簡(jiǎn)餐理容類(lèi)美發(fā)店洗衣店中餐廳休閑格調(diào)咖19綜合以上分析，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際人口入住情況，社區(qū)商業(yè)在首次招租時(shí)應(yīng)有意識(shí)的保留部分大面積的商鋪不進(jìn)行招租。這樣做法有兩大好處：逐步放量，保證首批招商入住商家的成功率，從而提高物業(yè)價(jià)值；為后期社區(qū)成熟后引入高檔次商家預(yù)留空間；

但同時(shí)考慮到商鋪整體形象的問(wèn)題，建議將保留的商鋪進(jìn)行初步裝修和業(yè)態(tài)示意，這樣可以有效規(guī)避商鋪空關(guān)帶來(lái)形象不佳的問(wèn)題。綜述綜合以上分析，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際人口入住情況，社區(qū)商業(yè)在首次招租20項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析周邊市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)業(yè)態(tài)研判運(yùn)營(yíng)建議及招商政策建議招商計(jì)劃策略目錄項(xiàng)目概況目錄21分批推出合理控制節(jié)奏經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)策略大型旅游度假型社區(qū)，其商業(yè)需要有一個(gè)相對(duì)其他項(xiàng)目較長(zhǎng)的培養(yǎng)期前期商業(yè)處于項(xiàng)目的啟動(dòng)期，而一期二期交付后導(dǎo)入人口僅在3300人左右分批推出容易規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，且容易控制經(jīng)營(yíng)檔次放眼區(qū)域大環(huán)境，注重區(qū)域成熟對(duì)本項(xiàng)目的影響，本項(xiàng)目應(yīng)為仙女鎮(zhèn)度假區(qū)的核心。側(cè)重活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，通過(guò)項(xiàng)目自身旅游資源挖掘，把項(xiàng)目進(jìn)一步推廣。考慮區(qū)域發(fā)展方向，充分結(jié)合和利用多方資源，以加速旅游市場(chǎng)的成熟。在首次招租時(shí)應(yīng)有意識(shí)的保留部分大面積的商鋪不進(jìn)行招租通過(guò)在公眾媒體發(fā)布招商廣告邀請(qǐng)全市范圍內(nèi)商家入住本案運(yùn)營(yíng)建議分批推出合理控制節(jié)奏經(jīng)營(yíng)方式和經(jīng)營(yíng)策略大型旅游度假型社區(qū)，其22

通過(guò)對(duì)仙女山鎮(zhèn)商業(yè)租金的調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，建議項(xiàng)目當(dāng)前招商政策為：租金：一層租金：30元/m2/月，二層租金：15元/㎡/月物管費(fèi)：3.6元/平米，水電等經(jīng)營(yíng)性費(fèi)用商家自理保證金：以半年的租金收取付款方式：一年一付優(yōu)惠政策：租期三年可免租兩年租期五年可免租三年（免租期只免租金不免物管費(fèi)）公司對(duì)所有入駐商家品牌營(yíng)運(yùn)支撐，如：面向業(yè)主發(fā)優(yōu)惠卡、購(gòu)物滿(mǎn)額贈(zèng)禮等促銷(xiāo)形式。因項(xiàng)目當(dāng)前人氣不旺，商業(yè)氛圍尚需培養(yǎng)，故租金相對(duì)較低，建議提供免租優(yōu)惠期,增強(qiáng)商家經(jīng)營(yíng)信心,初期的租賃策略越優(yōu)惠，那么商家的導(dǎo)入就會(huì)越快，從而促進(jìn)商業(yè)市場(chǎng)的快速成熟。建議采取初期傾斜優(yōu)惠方式，化眼前利益為長(zhǎng)期利益，實(shí)現(xiàn)綜合效益的最大化。項(xiàng)目招商政策建議通過(guò)對(duì)仙女山鎮(zhèn)商業(yè)租金的調(diào)研，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，建23項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析周邊市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)業(yè)態(tài)研判運(yùn)營(yíng)建議及招商政策建議招商計(jì)劃策略目錄項(xiàng)目概況目錄24招商計(jì)劃策略

招商推廣節(jié)點(diǎn)全面啟動(dòng)媒體及市場(chǎng)推廣主體工程完工\開(kāi)業(yè)籌備期推廣期開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)期認(rèn)租裝修期招商工作周期:開(kāi)街試業(yè)期開(kāi)街籌備期招商計(jì)劃策略招商推廣節(jié)點(diǎn)全面啟動(dòng)媒體及市場(chǎng)推廣主體工程完工\25謝謝！謝謝！26芳草地雪嶺仙山風(fēng)情商業(yè)街招商策劃書(shū)芳草地雪嶺仙山風(fēng)情商業(yè)街招商策劃書(shū)27項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析周邊市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)業(yè)態(tài)研判運(yùn)營(yíng)建議及招商政策建議招商計(jì)劃策略目錄項(xiàng)目概況目錄28項(xiàng)目名稱(chēng)：芳草地·雪嶺仙山區(qū)位位置：位于武隆縣仙女山新區(qū)項(xiàng)目規(guī)模：占地1000畝，容積率0.6項(xiàng)目個(gè)體特征：結(jié)合原始地貌風(fēng)景，秉承尊重自然法則，遵循原生地貌和環(huán)境，把建筑融入仙女山優(yōu)美的大自然環(huán)境之中，營(yíng)建自然、舒適、優(yōu)美、層次豐富的休閑居住消費(fèi)環(huán)境，是目前仙女山新區(qū)規(guī)模最大的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，將營(yíng)建集休閑、度假旅游、商業(yè)配套、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)為一體的西班牙風(fēng)情大型高端復(fù)合社區(qū)。項(xiàng)目基本概況項(xiàng)目名稱(chēng)：芳草地·雪嶺仙山29

風(fēng)情商業(yè)街（商業(yè)中心）位于項(xiàng)目南大門(mén)入口處，緊鄰北環(huán)路，是項(xiàng)目日后人流量最集中區(qū)域?，F(xiàn)階段可租賃面積為2730㎡，主要消費(fèi)人群為度假休閑的小區(qū)業(yè)主，預(yù)估人流旺季為4-10月。社區(qū)商業(yè)分布圖風(fēng)情商業(yè)街（商業(yè)中心）位于項(xiàng)目南大門(mén)入口處，緊鄰30交通路網(wǎng)環(huán)境交通路網(wǎng)環(huán)境31項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析周邊市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)業(yè)態(tài)研判運(yùn)營(yíng)建議及招商政策建議招商計(jì)劃策略目錄項(xiàng)目概況目錄32優(yōu)勢(shì)分析（Strength

）：1）區(qū)位優(yōu)勢(shì)風(fēng)情商業(yè)街（商業(yè)中心）位于項(xiàng)目南大門(mén)入口處，緊鄰北環(huán)路，是項(xiàng)目日后人流量最集中區(qū)域。2）配套優(yōu)勢(shì)本社區(qū)集休閑、戶(hù)外運(yùn)動(dòng)為一體3)交通優(yōu)勢(shì)是重慶一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈輻射渝東南和黔東北的重要交通、商貿(mào)樞紐。劣勢(shì)分析（Weakness

）：1）周邊商業(yè)劣勢(shì)周邊現(xiàn)有商業(yè)普遍存在檔次低、形象差的現(xiàn)象；形態(tài)較為單一，不能滿(mǎn)足業(yè)主更便利、更豐富、更高層次的消費(fèi)需求。2）距離主城區(qū)有一定距離，交通阻抗較大。項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（Strength）：33機(jī)會(huì)分析（Opportunity）：1）市場(chǎng)機(jī)會(huì)項(xiàng)目地處通往“仙女山國(guó)家深林公園”“天生三橋”風(fēng)景區(qū)要沖，距縣城約17公里，到仙女山深林公園僅6公里，至天生三橋只需6分鐘車(chē)程，它直接影響消費(fèi)行為。2）稀缺性周邊商業(yè)不能滿(mǎn)足已入住業(yè)主客戶(hù)的消費(fèi)需求，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)定位須彌補(bǔ)周邊商業(yè)空白，日常生活型商業(yè)對(duì)本項(xiàng)目業(yè)主客戶(hù)時(shí)間和空間的影響；威脅分析（Threats）：1）目前項(xiàng)目商業(yè)體量不多且當(dāng)前入住人氣較差，社區(qū)商業(yè)開(kāi)業(yè)初期，是經(jīng)營(yíng)啟動(dòng)階段，按目前項(xiàng)目現(xiàn)狀，商家必然都有一定的經(jīng)營(yíng)難度（還有前期商鋪裝修投入），需要一定時(shí)間進(jìn)行市場(chǎng)培育。2）存在毗鄰的隆鑫.花漾的山谷和仙山流云等大型旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)分析（Opportunity）：34項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析周邊市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)業(yè)態(tài)研判運(yùn)營(yíng)建議及招商政策建議招商計(jì)劃策略目錄項(xiàng)目概況目錄35調(diào)研對(duì)象：仙女山鎮(zhèn)主營(yíng)業(yè)態(tài)：農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、小型超市、路邊餐館、美容美發(fā)、銀行、服飾專(zhuān)賣(mài)、電器專(zhuān)賣(mài)等經(jīng)營(yíng)狀況：冷清租賃水平：20元/㎡-40元/㎡·月分析：周邊現(xiàn)有商業(yè)普遍存在檔次低、形象差的現(xiàn)象；除“仙女山鎮(zhèn)路段”外，周邊商業(yè)密集度較低，難以形成集聚效應(yīng)，對(duì)周邊居民的日常生活、購(gòu)物消費(fèi)等造成不便；周邊商業(yè)形態(tài)較為單一，不能滿(mǎn)足業(yè)主更便利、更豐富、更高層次的消費(fèi)需求。

仙女山鎮(zhèn)商業(yè)租售市場(chǎng)調(diào)查調(diào)研對(duì)象：仙女山鎮(zhèn)仙女山鎮(zhèn)商業(yè)租售市場(chǎng)調(diào)查36

仙女山鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀區(qū)位仙女山鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心是最核心商業(yè)片區(qū)不屬于傳統(tǒng)商業(yè)片區(qū)，商業(yè)氛圍淡薄客戶(hù)群體本地居民消費(fèi)本項(xiàng)目及其鄰近高檔住宅的住戶(hù)消費(fèi)水平中低檔次，主要以生活用品類(lèi)為主要消費(fèi)品符合項(xiàng)目整體定位，符合住宅的高檔次定位經(jīng)營(yíng)客戶(hù)符合相關(guān)經(jīng)營(yíng)條例即可，對(duì)業(yè)態(tài)不受限制商家引進(jìn)盡量本土化，建議仙女山鎮(zhèn)周邊及武隆縣城商家或項(xiàng)目業(yè)主意向群體。作為本項(xiàng)目第一批商業(yè)供應(yīng)的社區(qū)商業(yè)中心，其核心消費(fèi)體是所有入住本項(xiàng)目的客戶(hù)，目前其承擔(dān)著滿(mǎn)足已入住客戶(hù)最基本的生活需求和提升項(xiàng)目生活質(zhì)量從而提升入住率的艱巨任務(wù)。因而針對(duì)本項(xiàng)目的初始業(yè)態(tài)規(guī)劃考量，主要是從以下兩點(diǎn)來(lái)考慮：實(shí)現(xiàn)補(bǔ)充和完善周邊現(xiàn)有業(yè)態(tài)，采用適應(yīng)性、階段性的引進(jìn)措施；滿(mǎn)足社區(qū)住戶(hù)不同商業(yè)需求最大傾向性仙女山鎮(zhèn)商業(yè)調(diào)研給我們的思考仙女山鎮(zhèn)商業(yè)現(xiàn)狀項(xiàng)目商業(yè)現(xiàn)狀仙女山鎮(zhèn)鎮(zhèn)中心是最核37項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析周邊市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)業(yè)態(tài)研判運(yùn)營(yíng)建議及招商政策建議招商計(jì)劃策略目錄項(xiàng)目概況目錄38目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)：芳草地雪嶺仙山及周邊社區(qū)居民為主據(jù)調(diào)查，有85%的人群會(huì)選擇就近的場(chǎng)所進(jìn)行休閑娛樂(lè)，70%的人群會(huì)選擇居家附近就餐。消費(fèi)檔次定位：

中高檔

本社區(qū)的高檔休閑度假居住區(qū)，已經(jīng)決定了項(xiàng)目消費(fèi)檔次會(huì)是中高檔次消費(fèi)群及檔次定位目標(biāo)消費(fèi)客戶(hù)：消費(fèi)群及檔次定39馬斯洛需求層次理根據(jù)馬斯洛的需求理論，以及當(dāng)前我國(guó)已步入了小康社會(huì)的基本情況，人們迫切地需要更高級(jí)別的需求,而休閑度假旅游作為最高層次的旅游方式,迎合了時(shí)代的發(fā)展步伐,必將成為時(shí)尚的主流。馬斯洛需求層次理根據(jù)馬斯洛的需求理論，以及40規(guī)劃業(yè)態(tài)面積比例商品類(lèi)旅游休閑類(lèi)圖書(shū)音像文化制品類(lèi)副食品產(chǎn)品類(lèi)茶餐廳\咖啡健身\桑拿\運(yùn)動(dòng)類(lèi)配套服務(wù)類(lèi)KTV\酒吧旅游會(huì)議\度假類(lèi)快餐\糕點(diǎn)屋保健醫(yī)療\康體\美容美發(fā)銀行類(lèi)居家消費(fèi)類(lèi)旅游服務(wù)類(lèi)

規(guī)劃業(yè)態(tài)面積比例商品類(lèi)旅游休41

商業(yè)業(yè)態(tài)配比依據(jù)城市的邊緣，基本無(wú)配套區(qū)域條件交通條件一般項(xiàng)目定位仙女山鎮(zhèn)大型休閑度假居住區(qū)高端項(xiàng)目、低密度完善的生活配套區(qū)域性旅游支撐業(yè)態(tài)選擇依據(jù)

商業(yè)業(yè)態(tài)配比依據(jù)城市的邊緣，基本無(wú)配套區(qū)域條件交通條件一般42基于本案形象為大型旅游度假高尚別墅社區(qū)，而階段性開(kāi)發(fā)造成的前期項(xiàng)目人氣不足。故本案商業(yè)開(kāi)發(fā)前期部分應(yīng)充分考量社區(qū)自用型商業(yè)角色。根據(jù)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，旅游資源的跟進(jìn)，使得商業(yè)逐漸轉(zhuǎn)型為綜合的旅游度假商業(yè)。項(xiàng)目功能定位基于本案形象為大型旅游度假高尚別墅社區(qū)，而階段性開(kāi)發(fā)造成的前43作為旅游度假型商業(yè)考量作為成熟的旅游商業(yè)配套，更注重的是體驗(yàn)式消費(fèi)，所以適合選擇SPA、健身會(huì)館等；針對(duì)社區(qū)內(nèi)部居民消費(fèi)，商業(yè)業(yè)態(tài)適合選擇小型超市、娛樂(lè)以及餐飲等；作為社區(qū)自用型商業(yè)考量本案商業(yè)業(yè)態(tài)參考社區(qū)自用型與旅游度假型商業(yè)并存考量根據(jù)項(xiàng)目的自身的特殊性，隨著項(xiàng)目開(kāi)發(fā)進(jìn)度，本案的商業(yè)必然會(huì)有一個(gè)從社區(qū)自用型向旅游度假型轉(zhuǎn)變的過(guò)程，因此本案前期商業(yè)擬采用60%部分采用零售類(lèi)、餐飲、以及娛樂(lè)類(lèi)，配以少量體驗(yàn)式商業(yè)項(xiàng)目；商業(yè)業(yè)態(tài)選擇建議作為旅游度假型商業(yè)考量作為成熟的旅游商業(yè)配套，更注重的是體驗(yàn)44分類(lèi)項(xiàng)目零售類(lèi)小型超市簡(jiǎn)餐理容類(lèi)美發(fā)店洗衣店中餐廳休閑格調(diào)咖啡廳茶餐廳商務(wù)類(lèi)商務(wù)會(huì)議室（公司自營(yíng)）娛樂(lè)休閑類(lèi)酒吧臺(tái)球室SPA養(yǎng)生等休閑類(lèi)前期選擇性推出部分商業(yè)街；以傳統(tǒng)社區(qū)自需型商業(yè)為主業(yè)態(tài)推向市場(chǎng)；根據(jù)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)進(jìn)度以及旅游氛圍的逐漸成熟，后期規(guī)劃業(yè)態(tài)著重考慮旅游度假性業(yè)態(tài)規(guī)劃。商業(yè)街部分60%部分按照傳統(tǒng)商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃，主要以餐飲、零售為主，其余部分考慮旅游度假性社區(qū)商業(yè)功能，如休閑類(lèi)商業(yè)形式。初始業(yè)態(tài)建議分類(lèi)項(xiàng)目零售類(lèi)小型超市簡(jiǎn)餐理容類(lèi)美發(fā)店洗衣店中餐廳休閑格調(diào)咖45綜合以上分析，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際人口入住情況，社區(qū)商業(yè)在首次招租時(shí)應(yīng)有意識(shí)的保留部分大面積的商鋪不進(jìn)行招租。這樣做法有兩大好處：逐步放量，保證首批招商入住商家的成功率，從而提高物業(yè)價(jià)值；為后期社區(qū)成熟后引入高檔次商家預(yù)留空間；

但同時(shí)考慮到商鋪整體形象的問(wèn)題，建議將保留的商鋪進(jìn)行初步裝修和業(yè)態(tài)示意，這樣可以有效規(guī)避商鋪空關(guān)帶來(lái)形象不佳的問(wèn)題。綜述綜合以上分析，結(jié)合本項(xiàng)目實(shí)際人口入住情況，社區(qū)商業(yè)在首次招租46項(xiàng)目概況項(xiàng)目SWOT分析周邊市場(chǎng)調(diào)查商業(yè)業(yè)態(tài)研判運(yùn)營(yíng)建議及招商政策建議招商計(jì)劃策略目錄項(xiàng)目概況目錄47分批推出合理控制節(jié)奏經(jīng)營(yíng)方式和