原創(chuàng)-重慶市某廣場(chǎng)商業(yè)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告

***大學(xué)本科學(xué)生畢業(yè)設(shè)計(jì)重慶市沙坪壩區(qū)三峽廣場(chǎng)商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查與分析—香港**投資有限公司零售底商投資組合分析報(bào)告學(xué)生：學(xué)號(hào)： 指導(dǎo)教師：專業(yè)：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理***大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院二〇一〇年六月GraduationDesignofChongqingUniversityTheresearchandanalysisofcommercialpropertymarketinThreeGorgesSquareShapingbaDistrictofChongqing

--TheportfolioanalysisoftheretailCommerceattheBottombyHongKongHuaInvestmentLimitedcompanyUndergraduate:Supervisor:Major:RealEstateManagementFacultyofConstructionManagementandRealEstateChongqingJune2010附表1：三峽廣場(chǎng)周邊零售底商租金調(diào)查表①、道路名稱及調(diào)查方向：沙中路電力局側(cè)橋頭由上至下編號(hào)店面名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類面積（㎡）租金（元/月）經(jīng)營(yíng)狀況備注1柏雅美容美發(fā)設(shè)計(jì)中心美發(fā)12+3（陽(yáng)臺(tái)）1200良好主要消費(fèi)對(duì)象是重大學(xué)生和電力局職工2浩源洗衣店服裝干洗8600良好3興旺水果店水果8600一般4發(fā)藝先鋒美發(fā)12+3（陽(yáng)臺(tái)）1200良好5精典眼鏡行眼鏡12+3（陽(yáng)臺(tái)）1100一般6平價(jià)鞋店鞋8500不好71860造型美發(fā)21+3（陽(yáng)臺(tái)）1600一般8發(fā)道館美發(fā)251600一般9老太婆蹄花湯餐飲402000良好10廣州名剪美發(fā)21+3（陽(yáng)臺(tái)）1600良好11愛(ài)美詩(shī)美發(fā)8+3（陽(yáng)臺(tái)）750（租金）良好12佳輝美容美發(fā)美發(fā)12+3（陽(yáng)臺(tái)）1100（租金）一般13日雜店日雜5800一般14E21世紀(jì)服裝12+3（陽(yáng)臺(tái)）1200不好15誠(chéng)信移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳移動(dòng)通信12+3（陽(yáng)臺(tái)）1200一般16發(fā)裁苑美發(fā)12+3（陽(yáng)臺(tái)）1200一般17浩正移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳移動(dòng)通信201400良好18東方削剪美發(fā)12+3（陽(yáng)臺(tái)）1200一般19卓康移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳移動(dòng)通信121000良好20精華眼鏡行眼鏡12+3（陽(yáng)臺(tái)）1200一般②、道路名稱及調(diào)查方向：沙中路181公交車站側(cè)橋頭由上至下編號(hào)店面名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類面積（㎡）租金（元/月）經(jīng)營(yíng)狀況備注1書(shū)店圖書(shū)雜志租售121000不好雜志銷售不好，租書(shū)不詳2鳳凰洗衣服裝干洗181300良好租金價(jià)格包括洗衣區(qū)3味源快餐餐飲181200不定視就餐時(shí)間定，學(xué)生消費(fèi)4襲人鮮花精品屋鮮花定送12+3（陽(yáng)臺(tái)）1200良好逢節(jié)日、慶典最好5美派香熏美顏美發(fā)122000一般固定學(xué)生，租金包括住宅6IPE服裝91300一般種類單一7星海電玩PS2相關(guān)游戲72000良好租金價(jià)格包括游戲區(qū)域8蒙牛冰激淋批發(fā)部日雜食品、飲料12+3（陽(yáng)臺(tái)）1000一般——9開(kāi)心吃吧餐飲181100一般視就餐時(shí)間定，學(xué)生消費(fèi)10游戲工作站PS2相關(guān)游戲6800一般產(chǎn)品單一11Playstation2PS2相關(guān)游戲181100良好產(chǎn)品種類較多12順風(fēng)串串香餐飲201200良好視就餐時(shí)間定，學(xué)生消費(fèi)13申記串串香餐飲251500良好視就餐時(shí)間定，學(xué)生消費(fèi)14笨男孩禮品屋玩具8500一般種類單一，主要學(xué)生消費(fèi)15凌家鋪?zhàn)哟悴惋?01200良好視就餐時(shí)間定，學(xué)生消費(fèi)16哥倆好串串香餐飲251500良好視就餐時(shí)間定，學(xué)生消費(fèi)17情緣書(shū)屋圖書(shū)租售12+31000一般——18七十二家串串香餐飲201400良好視就餐時(shí)間定，學(xué)生消費(fèi)19健康書(shū)店圖書(shū)租售81000良好租金價(jià)格包括倉(cāng)庫(kù)20布衣候粥道館餐飲201500良好視就餐時(shí)間，消費(fèi)群不定③、道路名稱及調(diào)查方向：沙正街交通銀行——好又多后門編號(hào)店面名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類面積（㎡）租金（元/月）經(jīng)營(yíng)狀況備注1麗人行服裝202000良好——2中國(guó)電信通信5—62000良好臨街3臺(tái)灣老餐飲8—93500良好臨街4北方小吃餐飲8—105000良好臨街5頂力剪美發(fā)100左右5000良好臨街6阿波羅家私20014000不好一樓（實(shí)交40元/㎡）7奧斯曼潔具潔具17012000不好二樓（實(shí)交40元/㎡）8漢諾五金20014000不好二樓（實(shí)交40元/㎡）9賽格衛(wèi)浴廚衛(wèi)20012000不好二樓（實(shí)交40元/㎡）10康銘潔具潔具20012000不好二樓（實(shí)交40元/㎡）11蒙娜麗莎潔具1506000不好實(shí)交20元/月.㎡12亞細(xì)亞瓷磚建材1506000不好實(shí)交20元/月.㎡13喜來(lái)登瓷磚建材1506000不好實(shí)交20元/月.㎡14廚房專家廚衛(wèi)1506000不好實(shí)交20元/月.㎡15升達(dá)地板建材1205000不好實(shí)交20元/月.㎡16萊茵虎地板建材1205000不好實(shí)交20元/月.㎡17萬(wàn)象地板建材1205000不好實(shí)交20元/月.㎡18醉緣酒樓餐飲7000不詳一般——19肯德基餐飲800不詳一般——20龍火鍋餐飲400不詳一般——21西西休閑餐廳餐飲400不詳一般——④、道路名稱及調(diào)查方向：三角碑轉(zhuǎn)盤（科而士門面——君之薇）編號(hào)店面名稱經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)種類面積（㎡）租金（元/月）經(jīng)營(yíng)狀況備注1科而士專賣店鞋20不詳不好——2鍋巴饅頭餐飲1611000良好687元/月.㎡3香溪美林售房部地產(chǎn)4050000不詳1250元/月.㎡4蔓蒙特皮具專賣皮具1610000多一般625元/月.㎡5副食飲料小鋪飲料、煙、小吃33000多一般1000元/月.㎡6景康第一城售房部地產(chǎn)2520000多不詳800元/月.㎡7桂花板栗小吃55000多良好1000元/月.㎡8永青彩照相館照相1010000多一般1000元/月.㎡9煙酒專賣煙、酒75000良好——10光大國(guó)旅旅行社3040000多良好1333元/月.㎡11金夫人精品店照相館4050000一般——12快樂(lè)影吧大頭照4050000一般——13愛(ài)樂(lè)專賣服裝1510000一般——14手機(jī)小店手機(jī)204000多一般200元/月.㎡15文具店文具204000多一般200元/月.㎡16精品店小禮品204000多良好200元/月.㎡

附表2：三峽廣場(chǎng)商圈車流量統(tǒng)計(jì)表觀測(cè)時(shí)間點(diǎn)公共車出租車其他機(jī)動(dòng)車輛7點(diǎn)8點(diǎn)9點(diǎn)10點(diǎn)11點(diǎn)12點(diǎn)13點(diǎn)14點(diǎn)15點(diǎn)16點(diǎn)17點(diǎn)18點(diǎn)19點(diǎn)20點(diǎn)21點(diǎn)22點(diǎn)23點(diǎn)附表3：三峽廣場(chǎng)內(nèi)底商租金及售價(jià)調(diào)查統(tǒng)計(jì)表附表王府井片區(qū)底商物業(yè)數(shù)據(jù)收集表所屬片區(qū)序號(hào)大樓建筑年代層高所在樓層建面（㎡）單價(jià)（元/㎡）單價(jià)增長(zhǎng)率（%）租金（元/月*㎡）租金增長(zhǎng)率（%）物業(yè)費(fèi)（元/月*㎡）水電費(fèi)（元/月*㎡）可否分割裝修配套設(shè)備歷史經(jīng)營(yíng)所臨干道數(shù)據(jù)來(lái)源時(shí)間備注王府井片區(qū)1王府井2002201877500760103.66暖氣空調(diào)電視家具停車位水網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控步行街網(wǎng)絡(luò)249432004.55否高檔空調(diào)停車位水2010.331108200015800豪華空調(diào)停車位水餐飲2010.4487500012否2010.6518600004.532010.66197600011高檔2009.771866250130014高檔2010.6818780001754.86高檔9廣電集資樓-1200016112792608002010.51025698001268038豪華11985000120013否豪華暖氣、空調(diào)電視家具停車位水網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控1250480002.44精裝KFC1356003否精裝空調(diào)、停車位、水、網(wǎng)絡(luò)訂機(jī)票-飛鷹航空沙坪壩站北路實(shí)地調(diào)查14606503精裝餐飲-留香居麻辣香鍋152001022010否空調(diào)停車位水網(wǎng)絡(luò)衛(wèi)生間餐飲-串串龍161270009503.6中裝空調(diào)水房產(chǎn)中介-優(yōu)宅·置業(yè)1780850否精裝空調(diào)停車位水網(wǎng)絡(luò)餐飲-齊美香辣蝦1840750412中裝空調(diào)水網(wǎng)絡(luò)便利店-陳文超市19利得爾200228190032015否精裝暖氣空調(diào)電視家具停車位水網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控茶餐廳-品上茶餐廳20215045010精裝空調(diào)停車位水網(wǎng)絡(luò)眼鏡-千葉眼鏡2111570000精裝片區(qū)均值7000012700123.76.5

附表華宇片區(qū)底商物業(yè)數(shù)據(jù)收集表所屬片區(qū)序號(hào)大樓建筑年代層高所在樓層建面（㎡）單價(jià)（元/㎡）單價(jià)增長(zhǎng)率（%）租金（元/月*㎡）租金增長(zhǎng)率（%）物業(yè)費(fèi)（元/月*㎡）水電費(fèi)（元/月*㎡）可否分割裝修配套設(shè)備歷史經(jīng)營(yíng)所臨干道數(shù)據(jù)來(lái)源時(shí)間備注華宇片區(qū)A1華宇廣場(chǎng)20003123123560010化妝品美容旁邊是家樂(lè)福銀行2010.5網(wǎng)絡(luò)231213335750452009.6331140709201510否2010.543118673953315否2010.553114453636100023是精裝空調(diào)水餐飲2010.662114264762144否精裝華宇廣場(chǎng)大門2010.673013377879900203否精裝2010.683511128321456否精裝2010.6935167750008否精裝2010.61020003311097440416600512是精裝空調(diào)水服裝三峽廣場(chǎng)中心地帶2010.511211426900013否毛胚2010.512200430142766674是精裝2010.513177582212003暖氣空調(diào)電視家具停車位水網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控高檔商品地鐵車站商場(chǎng)出口位置2009.8144279524女人用品2010.615200532131838701017否精裝童裝2009.6163211815870否毛胚火車站對(duì)面家樂(lè)福出口一排2010.51717780009001否餐飲火車站對(duì)面2010.51840335012否簡(jiǎn)裝空調(diào)水限制餐飲可做服裝2010.519200318780空調(diào)鴻運(yùn)煙酒華宇廣場(chǎng)1002010.5實(shí)地考察20133800152空調(diào)停車位水網(wǎng)絡(luò)娛樂(lè),零售,其它沙坪壩華宇廣場(chǎng)底商近404車站、火車站對(duì)面，2009.3片區(qū)均值7000014800154.27.5華宇片區(qū)B1210否精裝2010.6網(wǎng)絡(luò)21386000016680124否毛胚限制餐飲2010.63322103104501244簡(jiǎn)裝無(wú)限制最好餐飲核心地段2010.54121040500350是毛胚404車站對(duì)面2010.552003111.570000121200化妝品品香堂華宇廣場(chǎng)34號(hào)2010.5實(shí)地考察620031671000110010永正煙酒行2010.57200315668000424EUROMODA華宇廣場(chǎng)104號(hào)2010.5片區(qū)均值65000127001246附表文化宮片區(qū)底商物業(yè)數(shù)據(jù)收集表所屬片區(qū)序號(hào)大樓建筑年代層高所在樓層建面（㎡）單價(jià)（元/㎡）單價(jià)增長(zhǎng)率（%）租金（元/月*㎡）租金增長(zhǎng)率（%）物業(yè)費(fèi)（元/月*㎡）水電費(fèi)（元/月*㎡）可否分割裝修配套設(shè)備歷史經(jīng)營(yíng)所臨干道數(shù)據(jù)來(lái)源時(shí)間備注文化宮片區(qū)A1200271106201否毛胚精裝空調(diào)水不限制2010.5實(shí)地考察2885000101810否精裝空調(diào)水副食-煙酒沙區(qū)劇院-12010.539750001568910是精裝空調(diào)水手工酸辣粉渝碚路32附17號(hào)2010.5480年代108680否精裝空調(diào)水網(wǎng)絡(luò)李寧文化館2010.555670000101000154是毛胚文化館2010.566080000否精裝文化館2010.5網(wǎng)絡(luò)72否文化館2010.58160700001458否空調(diào)停車位水網(wǎng)絡(luò)kama渝路附4號(hào)2010.5實(shí)地考察96510000020153820否精裝空調(diào)水網(wǎng)絡(luò)耐克渝路附22號(hào)2010.51088000空調(diào)水網(wǎng)2010.511750002010.5片區(qū)均值800001510001546文化宮片區(qū)B11否高檔化妝品麗致龍攝影邊2008.9實(shí)地考察2211245是F區(qū)320001296432010224158否豪華2008.841114986否美寶蓮內(nèi)衣金城廣場(chǎng)側(cè)門入口2008.851279700100010否簡(jiǎn)裝網(wǎng)絡(luò)61242292否精裝空調(diào)水2009.971285800010是精裝餐飲服裝金城廣場(chǎng)重百超市出口附近2010.481204004否空調(diào)水貝爾森（孕婦裝）步行街2010.5實(shí)地考察9110045000550是精裝空調(diào)水紅谷（皮包）2010.51011505600033315精裝吉米美食2010.511187200015625106中裝空調(diào)水冷飲-雪花酪2010.5121880000750101否精裝內(nèi)衣-戀紗寶貝2010.5131202501否精裝空調(diào)網(wǎng)絡(luò)打印店2010.5141868710否精裝內(nèi)衣-曼莎2010.515153396否精裝本命年2010.5片區(qū)均值65000128001246附表新世紀(jì)片區(qū)底商物業(yè)數(shù)據(jù)收集表所屬片區(qū)序號(hào)大樓建筑年代層高所在樓層建面（㎡）單價(jià)（元/㎡）單價(jià)增長(zhǎng)率（%）租金（元/月*㎡）租金增長(zhǎng)率（%）物業(yè)費(fèi)（元/月*㎡）水電費(fèi)（元/月*㎡）可否分割裝修配套設(shè)備歷史經(jīng)營(yíng)所臨干道數(shù)據(jù)來(lái)源時(shí)間備注新世紀(jì)片區(qū)A1立海大廈面積301100680001565020否精裝餐飲-華生園沙南街2010.5實(shí)地調(diào)查2100171898658804否精裝空調(diào)網(wǎng)絡(luò)零售2010.5371250046690105761010否精裝暖氣空調(diào)電視家具停車位水網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控餐飲-夏春意牛排2010.5450041000否暖氣空調(diào)電視家具停車位水網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控國(guó)美電器2010.5510001500586508754是精裝暖氣空調(diào)電視家具停車位水網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控中國(guó)黃金2010.565001908000010202否精裝空調(diào)網(wǎng)絡(luò)服裝-安踏2010.57903250467952010是精裝空調(diào)停車位水網(wǎng)絡(luò)衛(wèi)生間餐飲-阿里與愛(ài)德2010.5片區(qū)均值65000158001546新世紀(jì)片區(qū)B1華夏銀座250311401000001020精裝空調(diào)網(wǎng)絡(luò)寶島眼鏡步行街2010.5實(shí)地調(diào)查2401100762001010002否精裝空調(diào)水服裝-美國(guó)駱駝2010.53100160735102010254.0是精裝空調(diào)服裝-KAIWEILU2010.5460112070000109001018否精裝空調(diào)服裝-保羅皇家2010.55住宅樓12071408756315120010是空調(diào)服裝-石點(diǎn)頭2010.564021505756020否精裝空調(diào)水網(wǎng)絡(luò)衛(wèi)生間餐飲-鄉(xiāng)村基2010.571501408600020120042否精裝服裝-浪漫宣言2010.58新世紀(jì)凱瑞商都409111068756985否精裝空調(diào)網(wǎng)絡(luò)服裝-特步2010.5911016110000112052否精裝皮鞋-稻草人2010.51061360681091560020是精裝空調(diào)網(wǎng)絡(luò)皮鞋-博履都2010.511360151196509803否簡(jiǎn)裝空調(diào)水副食店2010.51251580096980否簡(jiǎn)裝空調(diào)水鹵雞2010.5片區(qū)均值800001510001546

附表麗苑片區(qū)底商物業(yè)數(shù)據(jù)收集表所屬片區(qū)序號(hào)大樓建筑年代層高所在樓層建面（㎡）單價(jià)（元/㎡）單價(jià)增長(zhǎng)率（%）租金（元/月*㎡）租金增長(zhǎng)率（%）物業(yè)費(fèi)（元/月*㎡）水電費(fèi)（元/月*㎡）可否分割裝修配套設(shè)備歷史經(jīng)營(yíng)所臨干道數(shù)據(jù)來(lái)源時(shí)間備注麗苑片區(qū)A1裙樓2007316050000650203否空調(diào)水鞋天陳路2010.5實(shí)地調(diào)查2177425604693否空調(diào)水服飾2010.531327362589336是精裝空調(diào)水網(wǎng)絡(luò)餐飲2010.5412075000108803否精裝空調(diào)水服飾2010.55150106503否精裝空調(diào)水文具2010.56175450006503否精裝空調(diào)水日用百貨2010.57170450001080038否精裝空調(diào)水網(wǎng)絡(luò)服飾2010.5816656000153是精裝服飾2010.591358003否毛胚毛線，涼席2010.510新世界90年代6157000011003.0是精裝煙草步行街2010.511156800012503.0空調(diào)停車位水網(wǎng)絡(luò)中國(guó)卷煙2010.51216505200034553.0空調(diào)水網(wǎng)絡(luò)藥店2010.513炫地大廈29146690004602否精裝空調(diào)水飲料天陳路2010.514119718181589026否毛胚空調(diào)水服飾2010.51513664053否空調(diào)水餐飲2010.51613860038否簡(jiǎn)裝空調(diào)水網(wǎng)絡(luò)餐飲2010.517136350153否餐飲2010.5181636303否精裝餐飲2010.5191404200015530123精裝鞋2010.5201306983精裝空調(diào)停車位水網(wǎng)絡(luò)服飾（內(nèi)衣）2010.52113073037精裝空調(diào)水網(wǎng)絡(luò)服飾2010.5221307013服飾2010.5片區(qū)均值60000127001237麗苑片區(qū)B1新時(shí)代大廈2007291200580201503.5否精裝空調(diào)停車位水網(wǎng)絡(luò)服裝步行街2010.5實(shí)地調(diào)查2177200012374123.56是精裝空調(diào)水品茶店2010.5311104503.5否精裝空調(diào)服裝2010.5411255898012450123.56是精裝空調(diào)停車位水網(wǎng)絡(luò)服裝2010.55384753.0簡(jiǎn)裝空調(diào)水餐飲2010.562363333.0空調(diào)服飾2010.57116800007503.0否精裝空調(diào)服飾2010.58慶泰大廈171680002543.0否精裝空調(diào)服飾2010.5片區(qū)均值6500012800123.26附表4：十年內(nèi)年投資收益率計(jì)算新世紀(jì)片區(qū)B（下片區(qū)）、文化館A片區(qū)（左片區(qū)）十年內(nèi)年租金回報(bào)率預(yù)計(jì)平均租金年租金增長(zhǎng)率售價(jià)年售價(jià)增長(zhǎng)率100015%8000015%時(shí)間年租金增長(zhǎng)率年租金年租金凈收入折現(xiàn)（除去稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)）第一年15%1200011456第二年15%1380012564第三年15%1587013777第四年15%1825115104第五年15%2098816557第六年15%2413618148第四年15%2775719890第八年15%3192021797第九年15%3670823885第十年15%4221526172總額243645179350十年后售出物業(yè)凈收益160458十年租金凈收益179350購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用83600靜態(tài)年投資回報(bào)率=靜態(tài)年投資回報(bào)率=[（十年出租凈收益+十年后售出物業(yè)凈收益）-購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用]/(10*購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用)30.65%附表新世紀(jì)A片區(qū)（上片區(qū)）十年內(nèi)年租金回報(bào)率預(yù)計(jì)平均租金年租金增長(zhǎng)率售價(jià)年售價(jià)增長(zhǎng)率80015%6500015%時(shí)間年租金增長(zhǎng)率年租金年租金凈收入折現(xiàn)（除去稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)）第一年15%96009140第二年15%1104010028第三年15%1269610999第四年15%1460012063第五年15%1679013226第六年15%1930914500第四年15%2220515894第八年15%2553617421第九年15%2936719092第十年15%3377220922總額194916143286十年后售出物業(yè)凈收益140772十年租金凈收益143286購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用67925靜態(tài)年投資回報(bào)率=靜態(tài)年投資回報(bào)率=[（十年出租凈收益+十年后售出物業(yè)凈收益）-購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用]/(10*購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用)31.82%附表麗苑B片區(qū)（上片區(qū)）、文化館B片區(qū)（右片區(qū)）十年內(nèi)年租金回報(bào)率預(yù)計(jì)平均租金年租金增長(zhǎng)率售價(jià)年售價(jià)增長(zhǎng)率80012%6500012%時(shí)間年租金增長(zhǎng)率年租金年租金凈收入折現(xiàn)（除去稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)）第一年12%96009140第二年12%107529763第三年12%1204210427第四年12%1348711135第五年12%1510611889第六年12%1691812693第四年12%1894913550第八年12%2122314464第九年12%2376915438第十年12%2662216476總額168468124976十年后售出物業(yè)凈收益110982十年租金凈收益124976購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用67925靜態(tài)年投資回報(bào)率=靜態(tài)年投資回報(bào)率=[（十年出租凈收益+十年后售出物業(yè)凈收益）-購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用]/(10*購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用)24.74%附表麗苑A片區(qū)（下片區(qū)）十年內(nèi)年租金回報(bào)率預(yù)計(jì)平均租金年租金增長(zhǎng)率售價(jià)年售價(jià)增長(zhǎng)率70012%6000012%時(shí)間年租金增長(zhǎng)率年租金年租金凈收入折現(xiàn)（除去稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)）第一年12%84007983第二年12%94088529第三年12%105379110第四年12%118019730第五年12%1321810391第六年12%1480411095第四年12%1658011845第八年12%1857012645第九年12%2079813498第十年12%2329414407總額147409109232十年后售出物業(yè)凈收益102448十年租金凈收益109232購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用62700靜態(tài)年投資回報(bào)率=靜態(tài)年投資回報(bào)率=[（十年出租凈收益+十年后售出物業(yè)凈收益）-購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用]/(10*購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用)23.76%附表華宇B片區(qū)（上片區(qū)）十年內(nèi)年租金回報(bào)率預(yù)計(jì)平均租金年租金增長(zhǎng)率售價(jià)年售價(jià)增長(zhǎng)率70012%6500012%時(shí)間年租金增長(zhǎng)率年租金年租金凈收入折現(xiàn)（除去稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)）第一年12%84007983第二年12%94088529第三年12%105379110第四年12%118019730第五年12%1321810391第六年12%1480411095第四年12%1658011845第八年12%1857012645第九年12%2079813498第十年12%2329414407總額147409109232十年后售出物業(yè)凈收益110982十年租金凈收益109232購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用67925靜態(tài)年投資回報(bào)率=靜態(tài)年投資回報(bào)率=[（十年出租凈收益+十年后售出物業(yè)凈收益）-購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用]/(10*購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用)22.42%附表華宇A(yù)片區(qū)（下片區(qū)）十年內(nèi)年租金回報(bào)率預(yù)計(jì)平均租金年租金增長(zhǎng)率售價(jià)年售價(jià)增長(zhǎng)率80015%7000014%時(shí)間年租金增長(zhǎng)率年租金年租金凈收入折現(xiàn)（除去稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)）第一年15%96009140第二年15%1104010028第三年15%1269610999第四年15%1460012063第五年15%1679013226第六年15%1930914500第四年15%2220515894第八年15%2553617421第九年15%2936719092第十年15%3377220922總額194916143286十年后售出物業(yè)凈收益140163十年租金凈收益143286購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用73150靜態(tài)年投資回報(bào)率=靜態(tài)年投資回報(bào)率=[（十年出租凈收益+十年后售出物業(yè)凈收益）-購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用]/(10*購(gòu)入時(shí)總費(fèi)用)28.75%附表王府井片區(qū)十年內(nèi)年租金回報(bào)率預(yù)計(jì)平均租金年租金增長(zhǎng)率售價(jià)年售價(jià)增長(zhǎng)率70012%7000012%時(shí)間年租金增長(zhǎng)率年租金年租金凈收入折現(xiàn)（除去稅費(fèi)、物業(yè)費(fèi)）