房價到底是由誰決定的

房價到底是由誰決定的？影響房價的因素中國房地產(chǎn)的背景及現(xiàn)狀房價由誰決定及原因ABC目錄CONTENT一、中國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場一直是我國居民關(guān)注的熱點行業(yè)，然而，目前中國房地產(chǎn)行業(yè)正步入困局：一邊是一、二線城市地價、房價持續(xù)上漲，高燒不退；一邊卻是三、四線城市，市場需求有限、效益不高。行業(yè)現(xiàn)狀（1）一二線城市由于聚集了過多的資源，需求集中，而供給和存量相比需求都較為短缺，因此市場供不應(yīng)求，房價暴漲；三四線城市由于庫存積壓非常嚴重，供過于求，正醞釀巨大風險，多個城市出現(xiàn)了房價下跌的現(xiàn)象。（2）還可以從龍頭房企戰(zhàn)略布局變更上得到驗證。恒大地產(chǎn)、保利地產(chǎn)等房企開始重返一二線城市，進一步加大一二線城市拿地比重。1、城市格局分化2、房企格局分化（1）龍頭房企資金實力雄厚和品牌影響力較大，而取地節(jié)奏上遠高于其他梯隊的房企，充足的土地儲備保證了龍頭房企未來更高的增長速度；（2）多層次和暢通的融資渠道，其融資成本也往往低于中小房企；（3）中小型企業(yè)在資源、人才儲備方面相對落后，市場份額逐年縮小。3、房企利潤率低位徘徊

目前，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤已經(jīng)到了一個非常飽和的程度，利潤率在低位徘徊，行業(yè)平均利潤率不足10%，很多房企的利潤率只有5%左右。4、一二線重點城市房價將延續(xù)上漲態(tài)勢（1）房地產(chǎn)行業(yè)需求角度：城鎮(zhèn)化和存量人口的住房改善需求，未來房地產(chǎn)的需求將居高不下。（2）利率市場化和金融管制放松的大背景：國內(nèi)銀行很可能會增加按揭貸款占總貸款的比重，加上居民收入水平和財富增長對購買力的提升，未來的住房需求得以鞏固。5、一二線重點城市房價增速將大幅放緩（1）2014年土地供應(yīng)增加，供需矛盾有望緩解。（2)不動產(chǎn)登記制度、房產(chǎn)稅等相關(guān)政策的逐步執(zhí)行實施成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的一項長效機制，有利于降低房價的漲幅。

二、房價由誰決定及原因PQQ*P*DS價格是由市場決定的在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)需求方面的因素A人口C購買力B消費偏好

D動機主體隨著城城市化化速度度的加加快,大城市市日日益吸吸引各各方面面人才才的進入城市人人口增增量這部分分消費費者的的消費費目的的主要要是改改善居居住環(huán)環(huán)境以以及動動拆遷遷需求求城市人人口儲儲量為調(diào)整整城市市土地地利用用結(jié)構(gòu)構(gòu),加強基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建建設(shè),改善市市容市市貌及及居民民的生生活環(huán)環(huán)境,全國舊舊城改改造步步伐呈呈現(xiàn)加加快趨趨勢拆遷引引發(fā)的的強制性性需求求1、居居住消消費2、投投資消消費訓(xùn)內(nèi)容容來分分投資消消費的的主體體：民營資資本在在國際際國內(nèi)內(nèi)雙過過剩條條件下下,存款負負利率率、股股市不不景氣氣,加之其其他投投資渠渠道不不通暢暢,急于尋尋找新新的投投資方方向。。例如如,溫州低低技術(shù)術(shù)含量量,高競爭爭強度度的民民營資資本大大量過過剩,從而直直接引引發(fā)了了遍布布全國國各地地的溫溫州購購房團團。通貨膨膨脹時時代,貨幣供供應(yīng)量量過快快增長長條件件下城城市居居民儲儲蓄存存款余余額的的不斷斷攀升升,由于利利率的的影響響,這部分分存款款與其其放在在銀行行,不如出出來尋尋找別別的投投資渠渠道。。在人人民民幣幣升升值值預(yù)預(yù)期期下下,海外資金不斷斷增加對大陸陸收益性物業(yè)業(yè)的投資。從從而一方面可可以享受物業(yè)業(yè)升值收益,另一方面又可可以從人民幣幣未來升值中中套利。投機消費是嚴嚴重影響房地地產(chǎn)市場健康康發(fā)展的不安安定因素,也是造成局部部結(jié)構(gòu)性失衡衡的主要誘因因。在市場中中,投機客主要采采取兩種方式式從中獲利一一是在交易易監(jiān)管缺乏下下的炒作,預(yù)售前的購買買優(yōu)先權(quán),然后將購買優(yōu)優(yōu)先權(quán)加價轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓獲取利差差另一種就就是短進短出出,炒高樓價。這這種投機行為為催生了房地地產(chǎn)商品的價價格上揚。3、投機消費費制定1、住宅供給給向多元化方方向發(fā)展5％~10%發(fā)展中國家高高檔物業(yè)在房房地產(chǎn)業(yè)中所所占的比例在在5％至10％左右比較合合適中國》政府<10%由于土地資源源總量是固定定的，隨著經(jīng)經(jīng)濟發(fā)展，可可供開發(fā)的土土地資源必然然越來越少，，因此土地的的供給彈性非非常低。一方面，土地地作為生產(chǎn)和和采掘的目的的而被利用，，另一方面，土土地又作為人人們生產(chǎn)和生生活空間而被被利用，供不不應(yīng)求的現(xiàn)象象幾乎無法逆逆轉(zhuǎn)。來自土土地供給減少少的壓力。2、土供地給狀狀況商品住宅業(yè)的的發(fā)展離不開開土地的依托托，而土地又又是一種不可可再生的稀缺缺資源。我國國人均土地、、人均耕地僅僅為0.287公頃和和1.08公頃，大大大低于世界界的人均水平平。一方面，，我們要用占占世界7％的的耕地養(yǎng)活13億人口，，另一方面，，經(jīng)濟要發(fā)展展，無論是工工業(yè)化還是城城市化都需要要占用一定數(shù)數(shù)量的土地。。因此，農(nóng)用用地與商品住住宅用地的矛矛盾一直十分分尖銳。商品住宅用地地農(nóng)用地近年來，我國國31個特大大城市的城區(qū)區(qū)規(guī)模已擴大大了50．2％，但是由由于對建設(shè)用用地缺乏宏觀觀控制，致使使城區(qū)內(nèi)可供供普遍商品住住宅開發(fā)建設(shè)設(shè)的土地十分分有限。土地地資源的供給給狀況決定了了房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)的規(guī)模。供給曲線與需需求曲線在正常情況下下，房地產(chǎn)市市場的需求曲曲線具有負斜斜率，需求彈彈性很小，價價格上升，則則需求減少(見圖3一1)。假定由由于居民收入入上升，增加加了對房地產(chǎn)產(chǎn)的需求。房房地產(chǎn)市場需需求曲線向右右平移，從D1平移到D2。如果不增加加供給的話，，影響住宅房房地產(chǎn)價格上上漲的因素由由于需求增加加，勢必推高高房價，圖中中從A點移動動到B點。我我們可以看到到由于供給曲曲線缺乏彈性性，需求曲線線僅移動一點點，就會造成成價格上漲很很多，由P1升高到P2。如果房地產(chǎn)市市場上投機需需求占的比例例越來越大，，需求曲線將將逐漸變平。。在圖3—2中，需求曲曲線由D1，變成D2。當投機需求求超過了某個個比例之后，，整個房地產(chǎn)產(chǎn)市場的需求求曲線將擁有有正斜率，變變成了D3。在這種情況況下，增加供供給，將供給給曲線由S1。平移到S2。新的均衡點點將由A點移移動到了c點點。在投機需需求旺盛的時時候，即使供供給增加了，，房價仍然上上升。可見，在投機機活動非常囂囂張的情況下下采取增加商商品住房的供供給并不會平平抑房價，反反而會把房價價太高?；谏鲜龇治鑫?，不難看出出由于供給和和需求之間的的影響，使得得住房價格上上升。住房的的供給缺乏彈彈性，高、中中、低檔房屋屋供應(yīng)結(jié)構(gòu)不不合理，中低低檔住宅相對對短缺，而需需求方面無論論是真實需求求還是投機需需求都比較旺旺盛，在這種種供不應(yīng)求的的情況下，也也是住房價格格上漲的一個個重要因素。。三、影響房價的因因素房價政治因素自然因素經(jīng)濟因素社會因素行政因素一、政治因素素影響住宅價格格的政治因素素：政府機構(gòu)大變變動或重大政政治性政策出出臺等的二、經(jīng)濟因素素（1）經(jīng)濟發(fā)發(fā)展和城鎮(zhèn)居居民收入的提提高（2）物價、、工資及就業(yè)業(yè)水平（3）儲蓄率率（4）利率（5）地價1.經(jīng)濟發(fā)展和城城鎮(zhèn)居民收入入的提高隨著我國經(jīng)濟濟的持續(xù)快速速發(fā)展，城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進程加快快，城鎮(zhèn)居民民可支配收入入不斷提高，，形成了對房房地產(chǎn)市場持持續(xù)強勁的需需求。三、行政因素素土地利用規(guī)劃劃及供應(yīng)管制制房地產(chǎn)稅制住房政策政策法規(guī)城市規(guī)劃公共建設(shè)房地產(chǎn)稅制房地產(chǎn)稅制是是指與房地產(chǎn)產(chǎn)有直接關(guān)系系的各種稅收收制度，是國國家調(diào)控房地地產(chǎn)市場經(jīng)濟濟活動的有力力杠桿。中國國稅收制度中中涉及房地產(chǎn)產(chǎn)的主要包括括10個稅種種，即營業(yè)稅稅、耕地占用用稅、城鎮(zhèn)土土地使用稅、、契稅、土地地增值稅、城城市維護建設(shè)設(shè)稅、房產(chǎn)稅稅