房企財務(wù)困境破解與全生命周期利潤管控

房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)困境破解與全生命周期利潤管控蔡嘉12018房地產(chǎn)行業(yè)面臨的新形勢

002房地產(chǎn)行業(yè)進入“后開發(fā)時代”開發(fā)時代首先，開發(fā)時代的產(chǎn)品是單一的——只做住宅。第二，開發(fā)時代的商業(yè)模式以快消為主，開發(fā)了就賣。第三，開發(fā)時代的競爭力都圍繞著單一產(chǎn)品，以快消為主。

開發(fā)時代，房地產(chǎn)創(chuàng)新取決于三個條件：規(guī)模、成本、速度，就是比誰賣得規(guī)模大，誰賣得速度快，誰的成本低。3房地產(chǎn)行業(yè)進入“后開發(fā)時代”后開發(fā)時代第一，產(chǎn)品變得越來越復(fù)雜，雖然住宅很重要，但是房地產(chǎn)的產(chǎn)品線不再只有住宅。第二，財務(wù)能力變成了競爭力?，F(xiàn)在誰的財務(wù)成本低，誰就能夠適應(yīng)更多不同的產(chǎn)品形態(tài)。第三，后開發(fā)時代要求開發(fā)商迎接挑戰(zhàn)的能力聚焦在「導(dǎo)演+制片商」——對于開發(fā)商來說，講空間故事的能力越來越重要。4去地產(chǎn)化2017年7月19日，萬達商業(yè)分別與融創(chuàng)中國、富力地產(chǎn)簽署了轉(zhuǎn)讓協(xié)議，萬達以637.5億元的總價將77家城市酒店全部股權(quán)以及十三個文旅項目的91%股權(quán)分別轉(zhuǎn)讓給富力和融創(chuàng)。萬科提出城市配套服務(wù)商，除了住宅，其它的購物中心、寫字樓都被納入它的視野。而物流、倉儲、教育、研發(fā)、健康等等的物業(yè)新需求，都開始成為大家的投資重點。綠地依托房地產(chǎn)主業(yè)優(yōu)勢，積極發(fā)展大基建、大金融、大消費及新興產(chǎn)業(yè)等關(guān)聯(lián)板塊集群，實現(xiàn)“一業(yè)特強、多元并舉”的多元產(chǎn)業(yè)板塊。52018中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險

016中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險一塊土地起拍樓面價2萬，成交價3萬，加上建安成本每平方米5000，再加上其他稅費、銷售費用等，每平方成本會在4萬1左右。而當?shù)噩F(xiàn)在限價，項目今年開盤的話，最多只能賣4萬2。這塊土地拍賣時還要競自持比例……這塊地，小房企不管怎么算，都是虧本的，不敢拿！而大房企卻敢拿。為什么？7中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險財務(wù)成本不同，計算利潤的方式也徹底不同央企有多個渠道可以借到年息2以下的錢。許多非國有巨頭的年財務(wù)成本在3.5左右。2年以后，如果房價上漲20%，他們同期增加的財務(wù)成本只有5%，那么項目就有了15%的利潤。雖然上漲只是一種可能，但還是值得一賭。而許多中小房企的財務(wù)成本是13、14，2年以后，他們的財務(wù)成本增加了28%，即使當?shù)胤績r上漲了20%，他們也還是虧了。他們只能搞快周轉(zhuǎn)，而半年內(nèi)，項目被限價很嚴重，他們不可能有利潤。也就是說，不管快還是慢，他們都賺不到錢，他們連賭的資格都沒有。8中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險如何看待自持物業(yè)許多地塊要競自持比例，這對中小房企來說，是個巨大挑戰(zhàn)。因為，現(xiàn)在一線物業(yè)租金只有房價的2%左右，確實很低。但是，如果這個物業(yè)是房企在5年前持有的，那么和當時的房價比，租金就是成本的6%，還是不錯的。所以，對于巨頭來說，在財務(wù)成本比較低的情況下，再持有幾年，租金回報率也就上升了。而中小房企因為財務(wù)成本高，沒法這么算賬。9中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的財務(wù)風(fēng)險?

拿地規(guī)則變化，一些地塊門檻升高，中小房企根本沒有資格拿。?

融資渠道逐步收緊，中小房企融資手段有限，沒有錢拿地。?

中小房企財務(wù)成本高、金融能力差，巨頭拿到能賺錢的地，他們拿到會虧本，不敢拿。?

中小房企實力、品牌有限，財務(wù)成本高無法應(yīng)對長周期，也無法通過舊改等方式拿地。10中小房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)面臨臨的財務(wù)風(fēng)風(fēng)險11地產(chǎn)企業(yè)財財務(wù)的管理理現(xiàn)狀與目目標矛盾突突出0112停留在記賬賬和編制財財務(wù)報表階階段AB財務(wù)管理系系統(tǒng)的統(tǒng)一一和集中程程度不足C財務(wù)管理““被動反映映型”的現(xiàn)現(xiàn)象突出E資金管理多多頭、分散散尚未發(fā)揮財財務(wù)管理的的強大功能能D缺乏統(tǒng)一明明確的財務(wù)務(wù)業(yè)務(wù)授權(quán)權(quán)機制房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財務(wù)管理理現(xiàn)狀13房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財務(wù)經(jīng)理理面臨的現(xiàn)現(xiàn)實困境財務(wù)經(jīng)理面面臨的現(xiàn)實實困境職務(wù)不到位位權(quán)責不到位位素質(zhì)不到位位制度不到位位14房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財務(wù)管理理的目標老板對財務(wù)務(wù)的基本要要求到底是是什么？確保資金安安全希望能夠通通過財務(wù)了了解、掌握握生產(chǎn)經(jīng)營營中各方面面的情況，，特別是有有幾個不同同的業(yè)務(wù)板板塊的老板板，對這方方面的要求求特別強烈烈希望財務(wù)能能夠幫他分分析出生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營中存存在的各種種問題，幫幫他指明管管理的方向向希望財務(wù)能能夠幫他把把成本、費費用控制住住甚至降下下來希望財務(wù)能能夠幫他通通過預(yù)算手手段把績效效管理做起起來希望財務(wù)能能夠幫企業(yè)業(yè)盡量降低低稅負，并并規(guī)避稅務(wù)務(wù)風(fēng)險，甚甚至希望能能幫助解決決歷史遺留留的稅務(wù)風(fēng)風(fēng)險問題15房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)財務(wù)管理理的目標為管理需求求提供數(shù)據(jù)據(jù)分析基礎(chǔ)礎(chǔ)為管理決策策提供有效效支持實現(xiàn)對房地地產(chǎn)開發(fā)項項目全過程程資金和成成本監(jiān)控降低運營風(fēng)風(fēng)險實現(xiàn)對房地地產(chǎn)企業(yè)整整體的風(fēng)險險控制實現(xiàn)在共享享平臺上的的動態(tài)決策策和動態(tài)管管理達到房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)在平平衡有效配配置企業(yè)資資源基礎(chǔ)上上的持續(xù)發(fā)發(fā)展16當前房地產(chǎn)產(chǎn)財務(wù)工作作的核心地產(chǎn)運營的的財務(wù)事項項，其中包包括資金計計劃、現(xiàn)金金流管理、、資金的調(diào)調(diào)度和保值值增值、回回款管理、、財務(wù)經(jīng)營營分析、拍拍地及項目目測算、合合作項目的的管理等當前房企的的工作方向向是大力拿拿地，儲備備資源，同同時內(nèi)部進進行大運營營的改革、、推動員工工跟投計劃劃等，這一一切都需要要財務(wù)的全全力配合，，尤其是要要在:前期項目測測算中期現(xiàn)金流流管理（融融資、回款款、資金計計劃）后期財務(wù)分分析17新形勢下財務(wù)工作的的創(chuàng)新路徑徑0218項目跟投下下財務(wù)管理的的新挑戰(zhàn)2.119項目跟投：：綁定利益益讓員工全全情投入20項目跟投：：綁定利益益讓員工全全情投入21項目跟投：：綁定利益益讓員工全全情投入在行業(yè)集中中度越來越越高，利潤潤越來越薄薄的背景之之下，龐大大的組織和和持續(xù)不斷斷推進的規(guī)規(guī)模，如何何開足“馬馬力”，讓讓員工為自自己和企業(yè)業(yè)奮斗。項項目跟投，，將每一個個管理動作作，都轉(zhuǎn)化化為對“分分錢”的預(yù)預(yù)期，項目目合伙人模模式的核心心三要素，，真正浮出出水面：一是投資額額的參考依依據(jù)指標，，包括資金金峰值、股股權(quán)、項目目總投資；；二是跟投對對象的范圍圍，管理層層之外，是是否全員跟跟投？三是利潤分分配，什么么時候回本本，什么時時候分配利利潤？22房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)并購的實實質(zhì)是什么么？23房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目跟投投人員對比比24項目跟投：：收益全流流程圖25項目跟投：：收益全流流程圖LPALPB……管理團隊GP投資基金（（有限合伙伙）項目1項目2……項目n出資99%，分享80%收益投資及管理理出資1%分享20%收益托管銀行資金托管合伙人聯(lián)席席會議委托管理26房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目跟投投收益對比比27房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目跟投投：案例分分析2017年7月2018年2月2018年6月2019年9月返還本金100萬（到區(qū)投投）本金返還到到個人預(yù)分紅15萬清算分紅22萬心動不如行動，XXXX與您同心共享37萬靜態(tài)收益保保守估算，，假如您投投XXXX100萬28房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目跟投投：財務(wù)管管理的新挑挑戰(zhàn)1、有限合伙伙企業(yè)的財財務(wù)核算？？2、有限合伙伙企業(yè)的稅稅務(wù)處理？？3、日常項目目收益的動動態(tài)反映？？4、如何向跟跟投人員解解釋財務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)？29并購時代開啟內(nèi)生增增長到“坐坐電梯”的的根本變化化2.230涉及公司分分立的股權(quán)權(quán)收購項目目——收購XX置業(yè)A公司XX置業(yè)公司的的XX項目是收購購方收購的的一個涉及及分立新設(shè)設(shè)公司的案案例，收購購方與轉(zhuǎn)讓讓方于2013年1月16日簽訂戰(zhàn)略略合作協(xié)議議，同年5月21日簽訂正式式股權(quán)轉(zhuǎn)讓讓協(xié)議，在在各相關(guān)人人員的通力力協(xié)作下，，各項工作作均已取得得圓滿成功功。1.項目簡介XX置業(yè)公司的的XX項目地塊位位于C市國家級經(jīng)經(jīng)濟技術(shù)開開發(fā)區(qū)。2010年3月10日XX置業(yè)與C市國土局簽簽訂的《國國有建設(shè)用用地使用權(quán)權(quán)出讓合同同》[合同編號：：XC（1）003017]，地塊為商商住用地，，總用地面面積299016平方米（折折合448畝），實際際出讓面積積241920平方米，容容積率1.0<FAR<2.0，建筑密度度<35%，綠地率≥≥35%，建筑限高高H<100米。根據(jù)項項目總體規(guī)規(guī)劃，整體體地塊分為為四期開發(fā)發(fā)，其中一一、二期由由XX置業(yè)負責建建設(shè)開發(fā)，，本次合作作開發(fā)的是是XX項目三、四四期地塊。。31涉及公司分分立的股權(quán)權(quán)收購項目目——收購XX置業(yè)A公司為配合本次次項目的合合作，XX置業(yè)有限公公司于2013年1月8日通過存續(xù)續(xù)分立的形形式新設(shè)XX置業(yè)業(yè)A公司司，，于于1月11日完完成成了了項項目目地地塊塊的的國國有有建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)權(quán)權(quán)屬屬變變更更手手續(xù)續(xù)，，取取得得C市國國用用（（2013）第第1058號和和C市國國用用（（2013）第第1059號《《國國有有建建設(shè)設(shè)用用地地使使用用權(quán)權(quán)證證》》。。合合計計規(guī)規(guī)劃劃用用地地面面積積111479平方方米米，，規(guī)規(guī)劃劃計計容容面面積積330000平方方米米，，規(guī)規(guī)劃劃容容積積率率2.96%。32涉及及公公司司分分立立的的股股權(quán)權(quán)收收購購項項目目———收購購XX置業(yè)業(yè)A公司司本次次合合作作形形式式是是以以收收購購方方為為主主體體收收購購XX置業(yè)業(yè)A公司司60%股權(quán)權(quán)的的方方式式獲獲取取項項目目地地塊塊，，雙雙方方約約定定對對公公司司全全部部資資產(chǎn)產(chǎn)作作價價原原則則為為擬擬開開發(fā)發(fā)的的規(guī)規(guī)劃劃建建筑筑面面積積乘乘以以樓樓面面價價1562.5元/平方方米米，，合合計計51562.5萬元元。。截截至至2013年1月14日，，XX置業(yè)業(yè)A公司司賬賬面面負負債債為為448558708.5萬元元，，則則XX置業(yè)業(yè)A公司司60%股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓對對價價為為4023萬元元，，即即（（資資產(chǎn)產(chǎn)作作價價51562.5萬元元－－賬賬面面負負債債44855.9萬元元））××60%。33涉及及公公司司分分立立的的股股權(quán)權(quán)收收購購項項目目———收購購XX置業(yè)業(yè)A公司司2.盡職職調(diào)調(diào)查查為了了更更好好地地識識別別各各種種潛潛在在問問題題，，特特聘聘請請法法律律、、審審計計、、評評估估專專業(yè)業(yè)中中介介機機構(gòu)構(gòu)對對并并購購雙雙方方企企業(yè)業(yè)進進行行盡盡職職調(diào)調(diào)查查。。為為了了規(guī)規(guī)避避法法律律、、審審計計中中提提到到的的相相關(guān)關(guān)風(fēng)風(fēng)險險，，現(xiàn)現(xiàn)將將其其問問題題及及解解決決方方法法總總結(jié)結(jié)如如下下。。（1）股股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓的的工工商商登登記記變變更更手手續(xù)續(xù)滯滯后后問問題題分立立時時，，原原XX置業(yè)業(yè)三三位位股股東東承承諾諾自自XX置業(yè)業(yè)A公司司工工商商登登記記注注冊冊完完成成后后一一年年內(nèi)內(nèi)不不進進行行任任何何股股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓。。原原股股東東的的承承諾諾是是為為了了使使XX置業(yè)業(yè)A公司司滿滿足足““特特殊殊稅稅務(wù)務(wù)處處理理””，，即即被被分分立立企企業(yè)業(yè)（（即即原原XX置業(yè)））可以以繼續(xù)續(xù)按照照原有有計稅稅基礎(chǔ)礎(chǔ)，而而無需需以公公允價價值確確定本本次分分立的的資產(chǎn)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓讓所得得。該該特殊殊稅務(wù)務(wù)處理理的最最大受受益方方為原原XX置業(yè)的的股東東，如如按公公允價價值記記賬，，原XX置業(yè)股股東需需承擔擔土地地溢價價部分分的營營業(yè)稅稅。34涉及公公司分分立的的股權(quán)權(quán)收購購項目目——收購XX置業(yè)A公司為了規(guī)規(guī)避延延遲變變更工工商手手續(xù)的的風(fēng)險險，簽簽訂股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)協(xié)議后后立即即修改改XX置業(yè)A公司的的章程程及股股東名名冊，，將XX地產(chǎn)公公司及及持股股情況況載入入公司司章程程和股股東名名冊，，這樣樣收購購方就就具備備了《《公司司法》》規(guī)定定的XX置業(yè)A公司的的股東東資格格，不不辦理理工商商登記記手續(xù)續(xù)僅僅僅是不不具有有對抗抗第三三人的的效力力，但但不妨妨礙收收購方方取得得XX置業(yè)A公司的的股東東資格格。并并購雙雙方在在協(xié)議議中約約定，，在辦辦理完完成股股權(quán)質(zhì)質(zhì)押登登記、、完成成公司司章程程修改改且調(diào)調(diào)整公公司治治理結(jié)結(jié)構(gòu)之之后，，再支支付第第一期期股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓款。。35涉及公公司分分立的的股權(quán)權(quán)收購購項目目——收購XX置業(yè)A公司（2）分立立導(dǎo)致致的債債務(wù)承承擔連連帶責責任問問題按照《《公司司法》》及XX置業(yè)的的分立立協(xié)議議，XX置業(yè)A公司除除了需需要承承擔分分立時時《資資產(chǎn)、、負債債分割割清單單》中中所列列示的的債務(wù)務(wù)，還還需要要為XX置業(yè)于于分立立之前前的債債務(wù)承承擔連連帶責責任。。為了了規(guī)避避相應(yīng)應(yīng)風(fēng)險險，首首先在在股權(quán)權(quán)協(xié)議議中約約定，，就XX置業(yè)A公司分分立過過程中中分割割至XX置業(yè)A公司名名下的的對應(yīng)應(yīng)負債債（包包括拆拆遷協(xié)協(xié)議、、股東東借款款協(xié)議議等））獲得得債權(quán)權(quán)人的的同意意，由由XX置業(yè)、、XX置業(yè)A公司與與債權(quán)權(quán)人簽簽署相相應(yīng)的的變更更協(xié)議議或補補充協(xié)協(xié)議，，并完完善資資金結(jié)結(jié)算及及支付付、票票據(jù)開開設(shè)相相關(guān)手手續(xù)；；36涉及公公司分分立的的股權(quán)權(quán)收購購項目目——收購XX置業(yè)A公司辦理完完畢其其他在在XX置業(yè)分分立進進入XX置業(yè)A公司資資產(chǎn)的的產(chǎn)權(quán)權(quán)變更更手續(xù)續(xù)及債債務(wù)的的轉(zhuǎn)移移手續(xù)續(xù)；取取得建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證之后后，支支付第第二批批股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓款。。其次次，由由XX置業(yè)出出具承承諾函函，若若XX置業(yè)A公司承承擔了了確定定范圍圍之外外的債債務(wù)，，XX置業(yè)以以及股股東一一XX地產(chǎn)、、股東東二XX置業(yè)、、股東東三張張先生生應(yīng)當當全額額賠償償予XX置業(yè)A公司，，如由由此給給收購購方造造成損損失，，還應(yīng)應(yīng)全額額賠償償收購購方。。37涉及公公司分分立的的股權(quán)權(quán)收購購項目目——收購XX置業(yè)A公司（3）前期期項目目成本本分攤攤問題題XX置業(yè)A公司派派生分分立時時，XX置業(yè)將將XX項目前前項項項目開開發(fā)成成本按按照一一定比比例（（100%、85%或68%）分攤攤到XX置業(yè)A公司，，合計計人民民幣488558708.50元。若若未來來XX置業(yè)A公司開開發(fā)的的XX項目三三、四四期項項目銷銷售完完畢并并進行行后續(xù)續(xù)稅務(wù)務(wù)清算算時，，稅務(wù)務(wù)機關(guān)關(guān)對XX置業(yè)A公司與與派生生分立立時的的成本本分攤攤方式式提出出異議議，并并調(diào)整整分攤攤成本本金額額，則則可能能導(dǎo)致致XX置業(yè)A公司增增加需需要繳繳納的的稅金金。38涉及公公司分分立的的股權(quán)權(quán)收購購項目目——收購XX置業(yè)A公司（4）所得得稅及及土地地增值值稅清清算時時是否否全額額扣除除的問問題XX置業(yè)A公司由由XX置業(yè)分分割成成本48855.87萬元，，主要要是XX項目三三、四四期土土地成成本及及土地地補償償費、、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施、示示范區(qū)區(qū)、會會所和和利息息等，，上述述分割割成本本有發(fā)發(fā)票、、支付付單據(jù)據(jù)和結(jié)結(jié)算單單共20382.31萬元，，無發(fā)發(fā)票和和結(jié)算算單預(yù)預(yù)估成成本共共28473.57萬元。。為了規(guī)規(guī)避未未來企企業(yè)所所得稅稅及土土地增增值稅稅清算算時的的成本本認定定問題題，在在股權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓讓協(xié)議議中約約定由由股東東一XX地產(chǎn)、、股東東二XX置業(yè)、、股東東三張張先生生承諾諾促使使稅務(wù)務(wù)機關(guān)關(guān)認可可本次次公司司分立立時的的分攤攤至XX置業(yè)A公司的的成本本（合合計人人民幣幣488558708.50元）均均可計計入后后期土土地增增值稅稅清算算的抵抵扣范范圍。39涉及公公司分分立的的股權(quán)權(quán)收購購項目目——收購XX置業(yè)A公司若稅務(wù)務(wù)機關(guān)關(guān)作出出相關(guān)關(guān)調(diào)整整或不不認可可部分分成本本而造造成XX置業(yè)A公司損損失的的，股股東一一XX地產(chǎn)、、股東東二XX置業(yè)、、股東東三張張先生生將全全額賠賠償予予XX置業(yè)A公司。。同時時，為為了促促使股股東一一XX地產(chǎn)、、股東東二XX置業(yè)、、股東東三張張先生生更好好地履履行承承諾，，保證證收購購方的的權(quán)益益，將將其所所持有有的XX置業(yè)A公司40%股權(quán)質(zhì)質(zhì)押給給收購購方。。40涉及公公司分分立的的股權(quán)權(quán)收購購項目目——收購XX置業(yè)A公司并購風(fēng)風(fēng)險管管控的的關(guān)鍵鍵點：：首先，，由收收購方方拓展展部門門進行行可行行性研研究，，保證證項目目的可可行性性；其次，，在股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓協(xié)協(xié)議中中對股股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓款款部分分進行行了三三期支支付的的設(shè)計計；最后，，對一一些可可能造造成收收購方方損失失的問問題，，由股股東一一XX地產(chǎn)、、股東東二XX置業(yè)、、股東東三張張先生生所持持有的的40%的股權(quán)權(quán)進行行質(zhì)押押，以以保證證收購購方的的權(quán)益益得以以實現(xiàn)現(xiàn)。41第一步項目立項簽訂戰(zhàn)略合作框架協(xié)議第二步第三步完成盡職調(diào)查，出具正式報告完成項目可研報告通過收購方投資評

審會通過收購方總辦會通過收購方董事會通過收購方上級公司投資評審會通過收購方上級公司總辦會通過收購方上級公司董事會決策授權(quán)并出具承諾書簽訂正式收購協(xié)議支付第一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款至共管賬戶簽訂股權(quán)質(zhì)押協(xié)議，辦理質(zhì)押登記第一筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款解除共管向目標企業(yè)支付股東借款取得用地規(guī)劃許可證后支付第二筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款2014年1月解除原股東合計100%股權(quán)質(zhì)押完成工商變更，A公司60%，股東一XX地產(chǎn)10%，股東三張先生10%，股東二XX置業(yè)20%簽訂股權(quán)資產(chǎn)協(xié)議，辦理質(zhì)押登記支付第三筆股權(quán)轉(zhuǎn)讓款項目清算，確定分紅方案解除其他股東60%股權(quán)質(zhì)押3、XX置業(yè)A公司股股權(quán)收收購流流程圖圖42行業(yè)大大勢并購已已成為為房企企的主主要增增長模模式2.2.1431243核心技技術(shù)？？管理能能力？？專業(yè)人人才？？市場口口碑？？房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)并購購的實實質(zhì)是是什么么？44房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)并購購的實實質(zhì)是是什么么？45黃金時代白銀時代鍍金時代房企并并購的的時代代背景景46房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的黃黃金十十年（（1998-2007）1998年到2007年的十十年，，是房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)高增增長高高回報報的““黃金金時代代”，，投資資和銷銷售都都處于于高速速增長長狀態(tài)態(tài)。這這段時時間，，由于于土地地出讓讓方式式的不不規(guī)范范，同同時銀銀行信信貸規(guī)規(guī)模受受到管管制，，自然然也就就催生生了官官商勾勾結(jié)拿拿地、、囤地地居奇奇的問問題。。一些些房地地產(chǎn)商商依靠靠土地地增值值、房房產(chǎn)增增值，，財富富野蠻蠻增長長。房企并并購的的時代代背景景47房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的白白銀十十年（（2008-2017）2008年到2017年，是是房地地產(chǎn)行行業(yè)的的“白白銀時時代””。與與黃金金時代代相比比，白白銀時時代的的行業(yè)業(yè)進入入門檻檻降低低，競競爭更更加激激烈，，利潤潤也隨隨之下下降。。白銀銀時代代，多多數(shù)開開發(fā)商商還是是靠著著“拿拿地-蓋房-賣房””的傳傳統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)銷模模式賺賺錢，，房地地產(chǎn)行行業(yè)的的新盈盈利模模式還還沒有有建立立起來來。房企并并購的的時代代背景景48迎接房房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)的鍍鍍金時時代（（2018-）地產(chǎn)即即金融融，地地產(chǎn)周周期和和金融融周期期高度度同質(zhì)質(zhì)化，，房地地產(chǎn)行行業(yè)和和金融融行業(yè)業(yè)的聯(lián)聯(lián)系越越來越越緊密密。地地產(chǎn)行行業(yè)正正在從從傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)銷銷模式式向金金融深深化模模式轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，從開開發(fā)商商向不不動產(chǎn)產(chǎn)商轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變。。房地地產(chǎn)行行業(yè)的的未來來在于于“把把低活活的不不動產(chǎn)產(chǎn)變成成高活活的金金融品品”，，這是是真正正的金金融資資本和和產(chǎn)業(yè)業(yè)資本本的融融合。。鍍鍍“金金”時時代具具有雙雙重含含義。。既意意味著著房地地產(chǎn)和和金融融的深深度融融合，，地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)業(yè)正在在發(fā)生生金融融深化化的變變革。。也意意味著著百團團大戰(zhàn)戰(zhàn)的白白銀時時代結(jié)結(jié)束，，馬太太效應(yīng)應(yīng)加速速行業(yè)業(yè)集中中度提提升。。房地地產(chǎn)投投資增增速和和行業(yè)業(yè)利潤潤率逐逐漸向向靠攏攏成熟熟市場場，巨巨頭的的金邊邊效應(yīng)應(yīng)顯現(xiàn)現(xiàn)。房企并并購的的時代代背景景49房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)并購購的背背后動動力是是什么么？并購的的需求求：通過項項目并并購或或者項項目補補全的的并購購去擴擴張的的土地地儲備備。實實際一一級土土地市市場上上拿地地比較較難，，現(xiàn)在在土地地規(guī)則則發(fā)生生了很很大的的變化化，有有了很很多限限制，，而且且總體體的拿拿地成成本相相當高高。很很多開開發(fā)公公司特特別是是擴張張規(guī)模模要求求的，，在一一級市市場上上拿地地包括括成本本和速速度都都滿足足不了了要求求，所所以就就轉(zhuǎn)向向二級級的土土地市市場。。被并購購的需需求：：現(xiàn)在房房地產(chǎn)產(chǎn)的調(diào)調(diào)控深深入，，雖然然銷售售還是是很火火，但但是房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場的利利潤率率在下下降，，而且且操作作難度度大。。特別別是對對一些些中小小房企企來說說，它它的融融資成成本，，包括括團隊隊在這這樣復(fù)復(fù)雜市市場形形勢下下的運運作能能力，，包括括整個個公司司的品品牌跟跟資金金實力力可能能都有有點吃吃力。。502017：房企企并購購之年年Wind資訊:2014年7月份至至今的的三年年時間間內(nèi)，，境內(nèi)內(nèi)房地地產(chǎn)企企業(yè)并并購案案發(fā)生生972宗，涉涉及并并購金金額高高達11679.95億元，，接近近1.2萬億元。。時間并購案宗數(shù)并購案金額同比增長2015年3412853億12%2016年2174012.5億44%2017年1月7月1542177億預(yù)計創(chuàng)紀錄51并購雙王王融創(chuàng)與陽陽光城并并購力進進化之路路2.2.252并購?fù)酰海喝趧?chuàng)53并購?fù)酰海喝趧?chuàng)據(jù)不完全全統(tǒng)計，，自2015年以來融融創(chuàng)有公公開報道道的并購購案例多多達50余起，并并購區(qū)域域北至東東三省、、南至海海南、西西至成都都、西安安，全國國重點區(qū)區(qū)域幾乎乎不留死死角。融創(chuàng)從2015年起就開開始大舉舉并購，，當年并并購拿地地占比64.4%2016年這一比比例繼續(xù)續(xù)上升至至68%，融創(chuàng)分分五次蠶蠶食上海海楓丹76.9%股權(quán)，獲獲得浦東東東郊百百萬大盤盤，進入入上海市市場；收收購聯(lián)想想控股旗旗下融科科智地41家目標公公司的相相關(guān)股權(quán)權(quán)及債權(quán)權(quán)，一舉舉進入北北京、天天津、杭杭州等16個熱點城城市。至2016年，融創(chuàng)創(chuàng)布局城城市達44個，迅猛猛完成了了一線、、環(huán)一線線及核心心城市的的全國化化布局。。且在一一二三線線城市的的布局更更為均衡衡、合理理。54隱形收購購狂人：：陽光城城2015年起至今今，陽光光城完成成并購案案多達30余起，2016年更是加加大手筆筆，在并并購市場場下單125億元，通通過收購購獲取13個項目、、55宗地塊，，并購區(qū)區(qū)域橫跨跨長三角角、珠三三角、中中西部重重點城市市，基本本完成全全國化布布局。收購物產(chǎn)產(chǎn)中大資資產(chǎn)包是是陽光城城2016年最大的的一起并并購案，，藉此，，陽光城城獲得了了物產(chǎn)中中大分布布于6個城市的的13幅優(yōu)質(zhì)地地塊，大大幅拓展展了在杭杭州和成成都市場場的深度度與廣度度，還首首次進入入中西部部重點城城市武漢漢、南昌昌和成都都。此外，陽陽光城還還通過并并購四進進廣州南南沙，通通過并購購舊改項項目進入入深圳，，首入珠珠三角，，成功補補缺華南南市場。。今年6月13日，以64.5億元攬下下北京君君山別墅墅大盤，，為陽光光城帶來來了大量量優(yōu)質(zhì)的的土儲及及6~8年的持續(xù)續(xù)供貨。。55隱形收購購狂人：：陽光城城陽光城，，其2016年并購拿拿地均價價僅為1494.9元/平米，遠遠低于招招拍掛的的11012.7元/平米！根據(jù)廣發(fā)發(fā)證券的的數(shù)據(jù)，，陽光城城通過收收購獲得得項目的的理論毛毛利率達達到了56%，而同期期招拍掛掛渠道獲獲取的項項目平均均毛利僅僅有16.4%！陽光城張張海民就就曾指出出，如果果是300億的資金金去公開開土地市市場拿地地，產(chǎn)生生的貨值值大概在在600億至700億，而通通過并購購手段則則可以產(chǎn)產(chǎn)生2000億的貨值值。56并購挑戰(zhàn)戰(zhàn)風(fēng)險與收收益共舞舞2.2.357房企的三三大并購購模式并購方式式單獨項目目收購合資組建建平臺公公司區(qū)域管理理平臺收收購58房企的三三大并購購模式單獨項目目收購，操作簡簡單易成成功。這這種方式式的目的的就是拿拿地（土土地或項項目資產(chǎn)產(chǎn)），從從而獲得得操盤和和并表。。由于目目標公司司為項目目公司和和投資公公司（類類似空殼殼公司）），可全全購，也也可收購購部分股股權(quán)以達達到絕對對控股或或相對控控股。區(qū)域管理理平臺收收購，資產(chǎn)一一次性打打包。主主要目的的也是拿拿地，不不過由于于平臺公公司一般般有一定定的經(jīng)營營管理基基礎(chǔ)，為為避免復(fù)復(fù)雜的人人事糾葛葛，一般般傾向于于全購。。合資組建建平臺公公司，借助當當?shù)貎?yōu)勢勢。這種種方式除除了拿地地外，還還有合作作的意味味，主要要用于進進入新市市場，一一般要求求合作方方在當?shù)氐鼐哂幸灰欢ǖ氖惺袌龌A(chǔ)礎(chǔ)和市場場影響力力。在股權(quán)比比例分配配上，目目前不少少企業(yè)從從此前的的絕對控控股轉(zhuǎn)為為相對控控股、小小盤操作作，這將將有助于于理清雙雙方權(quán)責責、避免免管理糾糾紛。59并購的挑挑戰(zhàn)60并購的挑挑戰(zhàn)并購是企企業(yè)的重重大經(jīng)營營行為，，過程復(fù)復(fù)雜、周周期冗長長、風(fēng)險險極高。。并購前聚聚焦核心心區(qū)域城城市，精精選變現(xiàn)現(xiàn)快、性性價比高高的項目目并購過程程中有效效識別風(fēng)風(fēng)險，并并設(shè)計好好交易結(jié)結(jié)構(gòu)。并購之后后，優(yōu)化化債務(wù)結(jié)結(jié)構(gòu)，并并且對產(chǎn)產(chǎn)品、營營銷等創(chuàng)創(chuàng)新升級級61財務(wù)風(fēng)險123標的價值值評估風(fēng)風(fēng)險信息不對對稱；盡職調(diào)查查不詳盡盡；價值難以以評估。。融資和支支付風(fēng)險險并購資金金來源；；并購支付付方式。。財務(wù)整合合風(fēng)險財務(wù)經(jīng)營營戰(zhàn)略風(fēng)風(fēng)險；財務(wù)組織織機制風(fēng)風(fēng)險；財務(wù)行為為人風(fēng)險險。房企并購購中的三三大財務(wù)務(wù)風(fēng)險62標的價值值評估方方式常用的是是：清算算價值法法、市盈盈率法和和凈現(xiàn)金金流折現(xiàn)現(xiàn)法。其清算價值值法更多用在在破產(chǎn)企企業(yè)或者者是等待待清理處處置的企企業(yè)。簡簡單說，，就是為為企業(yè)的的所有資資產(chǎn)評估估一個價價格，實實際評估估時，其其實又會會應(yīng)用重重置成本本法、收收益現(xiàn)值值法、現(xiàn)現(xiàn)行市價價法等評評估方法法。市盈率法法則是用市市盈率來來估計企企業(yè)價值值，通常常會參考考同行業(yè)業(yè)上市公公司的市市盈率。。凈現(xiàn)金金流折現(xiàn)現(xiàn)法計算算最復(fù)雜雜，理論論上來說說，這是是最能真真實反映映企業(yè)價價值的估估值方式式，也是是最保守守的方式式。凈現(xiàn)金流流折現(xiàn)法法通?；谟趯ξ磥韥憩F(xiàn)金流流的預(yù)測測或者收收益的預(yù)預(yù)測。常常常是是先有假假設(shè)條件件，然后后基于條條件得到到數(shù)字，，通常，，會區(qū)分分最保守守的狀況況、最樂樂觀的狀狀況以及及平均值值。。63標的價值值評估方方式估值在并并購重組組中是戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)層面面的方法法，起決決定作用用的不是是戰(zhàn)術(shù)層層面的操操作和方方法而是是戰(zhàn)略層層面雙方方的決定定和選擇擇。最終的價價格肯定定是雙方方談判能能力的反反應(yīng)。雙雙方待價價而沽，，最后得得到雙方方都滿意意的一個個價位。。64房企并購中財財務(wù)總監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險控制清單單作為財務(wù)總監(jiān)監(jiān)，要參與股股權(quán)收購的全全過程，包括括盡職調(diào)查、、談判、合同同簽署、款項項支付和重要要節(jié)點控制。。收購方和被收收購方在此兼兼并重組過程程中的關(guān)注要要點是完全不不同的，成功功的收購必須須在堅持己方方底線基礎(chǔ)上上兼顧對方底底線。65房企并購中財財務(wù)總監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險控制清單單收購方財務(wù)總總監(jiān)應(yīng)關(guān)注的的風(fēng)險點：財稅盡職調(diào)查查應(yīng)作為談判判的第一步，，充分發(fā)現(xiàn)和和暴露問題；；項目收購總價價款中股權(quán)收收購款和債權(quán)權(quán)收購款的組組成與計算；；收購價款的支支付對象應(yīng)準準確界定，避避免資金流混混亂；收購中原股東東有無股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓溢價，是是否需要收購購方代扣代繳繳個人所得稅稅或企業(yè)所得得稅（境外股股東）；66房企并購中財財務(wù)總監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險控制清單單收購方財務(wù)總總監(jiān)應(yīng)關(guān)注的的風(fēng)險點：土地賬面成本本與收購總價價款之間的溢溢價是無法重重新計入土地地成本的，談?wù)勁械年P(guān)鍵不不是設(shè)計假發(fā)發(fā)票來沖賬，，而是這部分分溢價引發(fā)的的未來潛在稅稅款雙方在談?wù)勁兄腥绾慰纯创?，如何承承擔；潛在或有負債債的風(fēng)險是否否有應(yīng)對策略略，協(xié)議中有有無解決方案案；收購款項支付付的節(jié)點設(shè)計計與事后把控控與監(jiān)督；目標公司現(xiàn)有有業(yè)務(wù)與合同同未來的銜接接與風(fēng)險。67房企并購中財財務(wù)總監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險控制清單單被收購方財務(wù)務(wù)總監(jiān)應(yīng)關(guān)注注的風(fēng)險點：：盡職調(diào)查中的的財稅問題與與風(fēng)險有無解解決方案和彌彌補辦法，盡盡可能減少因因財稅風(fēng)險導(dǎo)導(dǎo)致談判被動動；己方取得的收收購總價款中中股權(quán)收購價價款和債券收收購價款的計計算與認定；；己方股東和投投資人收購中中的支付對價價如何設(shè)計路路徑，尤其是是債權(quán)債務(wù)的的清理工作；；己方股東是否否存在股權(quán)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓溢價，如如何繳稅，是是否需要對方方代扣代繳；；收購款項支付付的節(jié)點設(shè)計計與事后把控控與監(jiān)督。68房企并購中財財務(wù)總監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險控制清單單特殊舊城改造造收購項目關(guān)關(guān)注的風(fēng)險點點：項目改造主體體、投資主體體和開發(fā)主體體分別是誰，，是否存在三三者一體或者者兩者一體情情況；在新設(shè)項目公公司拍地模式式中，新設(shè)公公司土地成本本的確認至關(guān)關(guān)重要；新設(shè)項目公司司拆遷補償協(xié)協(xié)議應(yīng)由哪幾幾方簽署；新設(shè)項目公司司支付拆遷補補償款給投資資主體是否需需要通過城改改辦；新設(shè)項目公司司拆遷補償協(xié)協(xié)議入賬需要要取得哪些關(guān)關(guān)鍵證據(jù)鏈條條；舊城改造收購購項目中的溢溢價在哪個環(huán)環(huán)節(jié)體現(xiàn)，新新設(shè)項目公司司股權(quán)轉(zhuǎn)讓環(huán)環(huán)節(jié)還是拆遷遷補償環(huán)節(jié)；；69房企并購中財財務(wù)總監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險控制清單單房地產(chǎn)企業(yè)股股權(quán)收購中，，身為財務(wù)總總監(jiān)，要幫助助企業(yè)測算和和設(shè)定底線，，至少包括以以下五條：收購總價款落落在什么范圍圍內(nèi)，超過什什么標準無法法再談？項目土地成本本必須確保的的入賬數(shù)字標標準是多少？？項目土地溢價價對應(yīng)的稅款款影響是多少少？收購中涉及的的股權(quán)轉(zhuǎn)讓溢溢價和稅款是是多少？項目整體的稅稅負測算是什什么狀況？70房企并購中財財務(wù)總監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險控制清單單序號指標一線城市二線城市1總成本利潤率（%）（所得稅前）≧12%≧15%2內(nèi)部收益率（%）（全投資IRR）≧15%≧12%3股東實際投入凈利率（%）≧6%/年≧6%/年4銷售利潤率（%）（所得稅前）≧10%≧12%5凈現(xiàn)值（NPV-12%）參考指標參考指標銷售類型項目目71房企并購中財財務(wù)總監(jiān)的風(fēng)風(fēng)險控制清單單序號指標范圍要求備注1靜態(tài)投資回收要求10年運行凈收益不低于總成本的50%預(yù)測10年2內(nèi)部收益率（%）（全投資IRR）≧8%預(yù)測10年持有類型項目目72房企并購財務(wù)務(wù)盡職調(diào)查73房企并購財務(wù)務(wù)盡職調(diào)查74房企并購財務(wù)務(wù)盡職調(diào)查75項目資產(chǎn)并購購財務(wù)風(fēng)險控控制項目資產(chǎn)并購購中，由于項項目的特性不不同，有些是是剛拿地、有有些是已經(jīng)開開發(fā)或銷售了了一段時間、、有些甚至是是已經(jīng)爛尾歸歸入不良資產(chǎn)產(chǎn)的：資產(chǎn)并購關(guān)注注的核心就是是資產(chǎn)上的權(quán)權(quán)屬；資產(chǎn)的負擔，，有沒有抵押押、有沒有租租賃，所以要要顧及擔保人人、租賃人、、抵押權(quán)人，，這些房地產(chǎn)產(chǎn)的權(quán)宜都要要處理掉。另外很關(guān)注的的就是稅費的的問題：契稅稅、土地增值值稅加計扣除除、增值稅進進項抵扣問題題，尤其應(yīng)關(guān)關(guān)注司法拍賣賣項目的發(fā)票票取得問題76股權(quán)并購財務(wù)務(wù)風(fēng)險控制收購時間收購項目進入城市所屬區(qū)域收購方式2014年5月綠城24.313%的股權(quán)并購失敗2015年2月佳兆業(yè)上海4個項目，佳兆業(yè)大股東郭氏兄弟49.25%的股權(quán)并購失敗2015年9月雨潤集團，超過6000萬平方米的建筑面積儲備并購失敗2015年7月中渝置地旗下中渝國嘉7個項目100%股權(quán)成都（首入）中西部省會股權(quán)收購2015年8月入股成為美聯(lián)地產(chǎn)旗下的武漢塔子湖置業(yè)控股股東武漢中西部省會股權(quán)收購2015年9月天朗8個項目，并與天朗共同出資組建西安合營公司西安、濟南、南京、中西部省會/長三角股權(quán)收購2015年12月煙臺?；煜碌暮Ｄ先f寧弘基置業(yè)有限公司50%的股權(quán)海南萬寧海南股權(quán)收購2015年1月上海楓丹37.855%股權(quán)及相關(guān)的未償還股東貸款上海浦東東郊

（分五次“蠶食”收購）長三角股權(quán)收購2015年8月上海楓丹24.29%股權(quán)，持股比例增至62.145%長三角股權(quán)收購2015年10月上海領(lǐng)悟全部股權(quán)及債務(wù)長三角股權(quán)收購2016年1月上海華楓17.5%權(quán)益中的9.4%間接權(quán)益長三角股權(quán)收購2016年1月進一步收購上海楓丹37.855%股權(quán)及債權(quán)，持股比例增至76.9%長三角股權(quán)收購77股權(quán)并購財務(wù)務(wù)風(fēng)險控制收購時間收購項目進入城市所屬區(qū)域收購方式2016年1月江蘇友誼旗下蘇州新友置地有限公司95%股權(quán)蘇州長三角股權(quán)收購2016年1月昌平區(qū)東方普羅旺斯及懷柔區(qū)長青雁棲湖兩個別墅項目北京京津冀股權(quán)收購2016年2月蘇州德爾太湖灣以及蘇州德爾太湖城100%股權(quán)及債權(quán)蘇州長三角股權(quán)收購2016年2月鄭州美盛旗下中牟美盛70%股權(quán)和債權(quán)鄭州（首入）中西部省會股權(quán)收購2016年3月與上海摩克成立合營公司，收購上海摩克兩個目標項目上海浦東南郊長三角股權(quán)收購2016年5月萊蒙國際7個項目公司的100%股權(quán)三河燕郊、上海、南長三角/珠三角/股權(quán)收購2016年5月陜西科為西安航天城項目95%股權(quán)西安中西部省會股權(quán)收購2016年6月成都天合房產(chǎn)3個項目所有股權(quán)成都中西部省會股權(quán)收購2016年8月杭州金翰海南博鰲金灣項目50%的權(quán)益海南瓊海海南股權(quán)收購2016年9月聯(lián)想控股旗下41個公司的相關(guān)股權(quán)及債權(quán)北京、天津、重慶、長三角/珠三角/股權(quán)收購2016年9月金科23.15%的股份，通過定增成為金科第二大股東重慶、成都等中西部省會戰(zhàn)略收購2016年9月杭州金成余杭西溪海項目40%股權(quán)杭州余杭區(qū)長三角股權(quán)收購2016年11月青島嘉凱城100%股權(quán)青島京津冀股權(quán)收購2016年12月杭州金翰及金成房地產(chǎn)旗下三個項目公司的34%股權(quán)杭州余杭區(qū)長三角股權(quán)收購2017年1月北京鏈家6.25%的股權(quán)北京京津冀戰(zhàn)略合作2017年1月成都順宇置業(yè)公司新川項目100%股權(quán)成都中西部省會股權(quán)收購2017年1月入股樂視57.11%股權(quán)，成為樂視第二大股東跨界跨界戰(zhàn)略合作2017年3月北京融智瑞豐和成都聯(lián)創(chuàng)融錦股權(quán)和債權(quán)，獲武漢、合肥項目合肥、武漢中西部省會股權(quán)收購2017年5月再度舉牌金科股份，至此累計斥資約63.2億元，持股增至25%重慶、成都等中西部省會戰(zhàn)略收購2017年5月天津星耀80%股權(quán)及債權(quán)，獲星耀五洲項目天津京津冀股權(quán)收購2017年5月重慶江北嘴國際金融中心項目60%的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)重慶中西部省會股權(quán)收購2017年6月大連潤德乾城全部股權(quán)及債權(quán)大連環(huán)渤海股權(quán)收購78股權(quán)并購財務(wù)務(wù)風(fēng)險控制要調(diào)查目標公公司的一些狀狀況，包括目目標公司的主主體存蓄、目目標公司的債債權(quán)債務(wù)、目目標公司的專專業(yè)資質(zhì)、目目標公司的資資信情況以及及重大訴訟等等等一系列。。項目層面，包包括這個項目目公司的權(quán)屬屬有沒有證、、這個項目的的土地使用權(quán)權(quán)有沒有在公公司里，前面面有沒有違約約，有的時候候會碰到很復(fù)復(fù)雜的情況，，什么規(guī)劃超超紅線等等各各種各樣情況況。案例：萬達跟跟融創(chuàng)的交易易，雙方是先先宣布了一個個戰(zhàn)略框架，，但是后面的的公告里面講講到，接下來來一段時間是是團隊的盡調(diào)調(diào)。也就是說說房地產(chǎn)的并并購因為情況況復(fù)雜、交易易額大，而且且包括交易結(jié)結(jié)構(gòu)、稅務(wù)安安排都很復(fù)雜雜，特別是一一些有歷史沿沿革的項目。。79并購后優(yōu)化債債務(wù)結(jié)構(gòu)一是要被并購購項目本身的的債務(wù)進行重重組。張海民能三句句話搞定一個個項目，是因因為那個項目目有很多債權(quán)權(quán)，陽光城直直接進行了債債務(wù)重組，依依靠陽光城背背書解決了業(yè)業(yè)主的債務(wù)問問題。二是要融資創(chuàng)創(chuàng)新，優(yōu)化自自身的債務(wù)結(jié)結(jié)構(gòu)。并購固然很美美，可是資金金從哪兒來？？資產(chǎn)負債率率如何控制？？經(jīng)營節(jié)奏如如何把控？否否則把自己拖拖垮可就不劃劃算了。具體怎么玩，，我們以融創(chuàng)創(chuàng)為例，從其其年報數(shù)據(jù)中中去探究：80并購后優(yōu)化債債務(wù)結(jié)構(gòu)第一，并購資資金來源上，，支撐融創(chuàng)業(yè)業(yè)務(wù)快速擴張張有三大法寶寶：一是快周轉(zhuǎn)模模式下占用上上下游伙伴的的資金，二是是快速銷售獲獲取客戶預(yù)收收賬款，三是是以中長期為為主的借貸，，2016年其借貸加權(quán)權(quán)平均實際利利率由7.6%下降到5.98%。81并購后優(yōu)化債債務(wù)結(jié)構(gòu)第二，資產(chǎn)負負債率的控制制。1，采用永續(xù)資資本證券進行行調(diào)整，永續(xù)續(xù)資本證券是是香港發(fā)行的的一種特殊債債券，可以視視之為股權(quán)、、權(quán)益，在采采用此模式后后，融創(chuàng)的資資產(chǎn)負債率下下降了3.4%。2，通過信托模模式籌集發(fā)展展資金，具體體運作方式是是信托公司設(shè)設(shè)計信托產(chǎn)品品，完成募資資后，以股東東身份與融創(chuàng)創(chuàng)進行合作，，共同持有項項目股份，待待時機成熟時時，再由融創(chuàng)創(chuàng)以收購股權(quán)權(quán)方式變現(xiàn)退退出。第三，經(jīng)營節(jié)節(jié)奏的把控。。82企業(yè)并購后財財務(wù)整合風(fēng)險險的防范1、財務(wù)經(jīng)營營戰(zhàn)略的整合合。并購企業(yè)的財財務(wù)經(jīng)營戰(zhàn)略略是對整個公公司財務(wù)經(jīng)營營方針的指引引，并購后要要對被并購企企業(yè)的經(jīng)營戰(zhàn)戰(zhàn)略進行整合合，才能保證證并購企業(yè)和和被并購方在在統(tǒng)一的經(jīng)營營戰(zhàn)略指引下下，開展企業(yè)業(yè)的日常經(jīng)營營活動。提高高企業(yè)經(jīng)濟運運營效益，，使并購雙方方企業(yè)持續(xù)健健康快速的發(fā)發(fā)展。2、財務(wù)制度度體系的整合合。財務(wù)制度體系系整合是保證證并購后企業(yè)業(yè)有效運行的的關(guān)鍵，企企業(yè)并購后，，應(yīng)按并購企企業(yè)的財務(wù)管管理模式對被被并購企業(yè)進進行整合。及及時統(tǒng)一財務(wù)務(wù)管理制度和和財務(wù)核算制制度體系，保保證會計核算算的口徑標準準一致。保保證并購企業(yè)業(yè)能夠及時、、準確的獲取取被并購企業(yè)業(yè)的財務(wù)信息息，經(jīng)濟運營營狀況。為為企業(yè)的各各項決策提供供合理可靠的的依據(jù)。83企業(yè)并購后財財務(wù)整合風(fēng)險險的防范3、財務(wù)管理理人員整合。。并購后要對被被并購企業(yè)的的財務(wù)管理人人員進行全面面的篩選和考考核，建立立有效的人才才選拔制度和和獎懲制度。。對被并購企企業(yè)的財務(wù)負負責由并購企企業(yè)負責委派派，便于企業(yè)業(yè)的管理，保保障企業(yè)的正正常經(jīng)營，另另一方面委派派人員，也也接受目標企企業(yè)的考評，，參與目標企企業(yè)的財務(wù)決決策。4、業(yè)績考核核標準的整合合。業(yè)績考核標準準的整合，并并購企業(yè)必須須針對被并購購方的實際情情況，以及并并購企業(yè)內(nèi)部部現(xiàn)有的業(yè)績績考核標準，，重新建立一一套適合被并并購企業(yè)的的考核制度，，以實現(xiàn)對對被并購企業(yè)業(yè)業(yè)績考核指指標的重新優(yōu)優(yōu)化組合，，激勵被并并購企業(yè)朝著著統(tǒng)一的戰(zhàn)略略目標前行。。84房企并購中稅稅務(wù)風(fēng)險的防防范（1）對稅務(wù)事項項的會計處理理是否符合相相關(guān)會計制度度或準則以及及相關(guān)法律法法規(guī)；（2）是否存在長長期的、固化化的、重大的的稅務(wù)處理錯錯誤；（3）重大交易事事項是否存在在應(yīng)繳未繳但但稅務(wù)機關(guān)尚尚不知情的稅稅款；（4）是否存在不不應(yīng)繳納但已已繳納的稅款款；（5）是否存在貨貨物流、發(fā)票票流、資金流流不一致的增增值稅發(fā)票使使用情況，是是否存在虛開開增值稅專用用發(fā)票的行為為。852018房地產(chǎn)融資的戰(zhàn)略思思考03862018房企融資監(jiān)管管態(tài)勢3.187萬科也缺錢嗎嗎？3.288895月23日，萬科公公告欲出資資50.31億元與招銀銀資本、長長江招銀，，一起設(shè)立立商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)投資基金金，投資萬萬科及其控控股子公司司所持有的的42項商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目（含含在建和已已完工項目目）。萬科也缺錢錢了嗎？90萬科也缺錢錢了嗎？91萬科也缺錢錢了嗎？交易實質(zhì)：：萬科將42處商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目賣給給“商業(yè)地地產(chǎn)基金””（由萬科科和招銀組組建），出出讓價款為為129億元，按照照交易結(jié)構(gòu)構(gòu)，該出讓讓應(yīng)當是萬萬科賣斷出出表形式。。129億元的基金金規(guī)模萬科科出資了50.31億元，實際際萬科通過過此項交易易后凈獲得得的貨幣資資金為78.69億元。萬科的資產(chǎn)產(chǎn)負債表影影響：投資性房地地產(chǎn)/存貨（商業(yè)業(yè)地產(chǎn)）減減少129億元，貨幣幣資金增加加78.69億元，長期期股權(quán)投資資（基金投投資）增加加50.31億元借：貨幣資資金78.69億元長期股權(quán)投投資50.31億元貸：投資性性房地產(chǎn)/存貨129億元92萬科也缺錢錢了嗎？萬科是真實實出售還是是假賣真融融資？萬科LP參股基金，，是平層還還是劣后？？萬科作為劣劣后級LP，為優(yōu)先級級LP本金及收益益兜不兜底底？78.69億的資金用用途是什么么？93萬科也缺錢錢了嗎？萬科在公告告里自己提提到“綜合考慮目目前的融資資環(huán)境”，可見在在當前金融融去杠桿，，強監(jiān)管，，嚴控房地地產(chǎn)融資的的環(huán)境中，，萬科也不不能幸免，，也需要考考慮怎樣過過冬。1.萬科剛公布布的2017年第1季度報，經(jīng)經(jīng)營活動現(xiàn)現(xiàn)金凈流量量首次為負負，為－95.2億元，而2016年度的經(jīng)營營活動現(xiàn)金金凈流量為為395.7億元。2.萬科的自由由現(xiàn)金流也也首次轉(zhuǎn)為為負，經(jīng)測測算2017年1季末自由現(xiàn)現(xiàn)金流為－－99億元。942018房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資成本本上揚不可可避免今年5月前三周房房企融資數(shù)數(shù)據(jù)繼續(xù)低低迷，合計計包括私募募債、公司司債、中期期票據(jù)等的的融資僅119.3億，同比減減少73.3%。此外所有有房企的融融資成本相相比去年4%均有所上行行，目前很很多融資的的年化收益益率已在5.5%以上。房地地產(chǎn)企業(yè)的的融資環(huán)境境已發(fā)生明明顯變化，，融資渠道道收縮，資資金成本明明顯上升，，這對房企企，尤其是是中小房企企帶來較大大挑戰(zhàn)。創(chuàng)新融資方方式概覽3.39596一個民企如如何通過21種融資手段段融資3000億？從2012年~2016年4月份這4年多間，不不依靠銀行行貸款，華華夏幸福一一共從外部部融得資金金2974億元，涉及及融資方式式多達21種。民營企業(yè)的的身份，產(chǎn)產(chǎn)業(yè)新城的的不確定性性，收益的的未知性，，抵押物的的缺乏，再再加上歷年年來負債率率過度高企企和不斷增增加的短期期償債壓力力，注定了了華夏幸福福不可能過過多指望銀銀行貸款。。華夏幸福福2015年財報顯示示，即便這這時候的華華夏幸福已已經(jīng)市值近近800億，總資產(chǎn)產(chǎn)近1700億，品牌知知名度如日日中天的超超大型企業(yè)業(yè)，但是其其全年銀行行貸款金額額卻只占整整體融資金金額的26.94%，不到三分分之一。97創(chuàng)新融資方方式概覽國外銀行貸貸款一是由一兩兩家國外金金融機構(gòu)提提供的貸款款；二是由一家家金融機構(gòu)構(gòu)牽頭、多多家國外金金融機構(gòu)組組成銀團，，聯(lián)合某借借款人提供供較大金額額的長期貸貸款，通常常稱為國際際銀團貸款款（也成為為辛迪加貸貸款）。外資銀行5大關(guān)注點：：對外貸款款態(tài)度謹慎慎、風(fēng)險控控制非常嚴嚴格、透明明度是最大大障礙、更更相信市場場的保障、、爭奪個人人房貸業(yè)務(wù)務(wù)。除此之之外，以下下3點也是外資資銀行關(guān)注注重點：1、看重商用用物業(yè)未來來是否有穩(wěn)穩(wěn)定的租金金回報，而而對分割出出售的商用用物業(yè)興趣趣不大。2、關(guān)注高端端物業(yè)，即即（重點城城市，重點點物業(yè)和重重點客戶））。3、透明度是是第一位的的。98創(chuàng)新融資方方式概覽境外上市融融資除了在國內(nèi)內(nèi)上市，一一些房企選選擇了境外外上市募資資。境外上上市的優(yōu)勢勢主要有：：從申請到實實際上市的的時間周期期更短并且且上市效率率更高；國外資本市市場上市的的準入條件件更低，在在資本結(jié)構(gòu)構(gòu)，股本總總額，盈利利年限，公公司所有權(quán)權(quán)方面的準準入條件更更靈活；在海外資本本市場上更更容易實現(xiàn)現(xiàn)股票全流流通；相比國內(nèi)，，境外首次次公開發(fā)行行可以獲得得較高股價價。99創(chuàng)新融資方方式概覽股票質(zhì)押上市公司的的股份質(zhì)押押，目前主主要有兩種種形式，分分別是股票票質(zhì)押和股股票質(zhì)押式式回購。傳傳統(tǒng)的股票票質(zhì)押是場場外業(yè)務(wù)，，一般是大大股東向信信托或銀行行借錢，然然后去中登登公司做登登記，手續(xù)續(xù)繁瑣，且且違約處置置比較復(fù)雜雜，需要經(jīng)經(jīng)過法院判判決或仲裁裁；而股票質(zhì)押押式回購是是場內(nèi)交易易，屬于交交易所推出出的標準化化產(chǎn)品，其其最大的特特點是一切切在場內(nèi)完完成，融資資快速，并并且可以快快速平倉，，而不用經(jīng)經(jīng)過司法程程序。100創(chuàng)新融資方方式概覽融資租賃融資租賃，，是由出租租人根據(jù)承承租人的請請求，按雙雙方的事先先合同約定定，想承租租人制定的的出賣人購購買承租人人制定的固固定資產(chǎn)，，在出租人人擁有該固固定資產(chǎn)所所有權(quán)的前前提下，以以承租人支支付所有租租金為條件件，講一個個時期的該該固定資產(chǎn)產(chǎn)的占有、、使用和收收益權(quán)讓渡渡給承租人人。房地產(chǎn)融資資租賃與銀銀行貸款相相比，具有有更簡單，，快捷的優(yōu)優(yōu)勢。盡管管租賃的租租金相對較較高，但與與銀行借款款相比，申申請過程更更簡單快捷捷，可以獲獲得全額融融資，可以以節(jié)省資本本性投入，，無需額外外的抵押和和擔保品，，可以降低低企業(yè)現(xiàn)金金流量的壓壓力；可以以起到一定定的避稅作作用；從某某種意義上上來說，可可以用作長長期貸款的的一個替代代品。101創(chuàng)新融資方方式概覽售后回租售后回租指指開發(fā)商將將自己開發(fā)發(fā)的物業(yè)出出售以后，，再租回來來自營或委委托他人經(jīng)經(jīng)營。在售售后回租過過程中，擁擁有某項物物業(yè)的開發(fā)發(fā)商可獲利利二次，他他先出讓了了該物業(yè)的的所有權(quán)，，使開發(fā)資資金即時變變現(xiàn)回籠，，以達到減減少資金占占用和獲得得銷售利潤潤的目的；；同時，又又保留了對對該物業(yè)的的使用權(quán)，，以在今后后的租賃中中長期獲得得經(jīng)營收益益。整個操作的的關(guān)鍵在于于后期的經(jīng)經(jīng)營能否兌兌現(xiàn)售時承承諾的投資資回報，也也就是經(jīng)營營能否達到到預(yù)先計劃劃的盈利水水平，為此此在銷售之之前必須有有客觀細致致、切實可可行的經(jīng)營營計劃，有有值得信賴賴的委托經(jīng)經(jīng)營機構(gòu)，，否則就有有銷售欺詐詐之嫌。這這種方式特特別適合開開發(fā)產(chǎn)品為為商用建筑筑的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資資，如酒店店、商場等等。102創(chuàng)新融資方方式概覽售后回買售后回買指指開發(fā)商將將自己所開開發(fā)的物業(yè)業(yè)，出售或或典當給貸貸款機構(gòu)，，以獲得大大量現(xiàn)金，，用于再投投資；同時時，在今后后較長一段段時間內(nèi)以以類似分期期還貸形式式，再將該該項物業(yè)贖贖回。這里里所稱的貸貸款機構(gòu)可可以是銀行行、投資公公司、財務(wù)務(wù)公司、信信托公司等等金融機構(gòu)構(gòu)，也可以以是資金雄雄厚的實業(yè)業(yè)公司。售后回買不不僅使開發(fā)發(fā)商可以獲獲得高比例例的融資，，用于連續(xù)續(xù)開發(fā)其他他項目，還還繞過了國國家不允許許一般性公公司之間相相互拆借資資金的政策策禁令，在在贖回物業(yè)業(yè)后還能得得到產(chǎn)權(quán)，，再次銷售售。這種融融資方式特特別適合那那些因為手手中大量持持有長時間間內(nèi)難以銷銷售出去的的存量房產(chǎn)產(chǎn)而使資金金周轉(zhuǎn)不暢暢的開發(fā)商商，對于盤盤活資產(chǎn)、、啟動再投投資有著極極其重要的的作用。但但在售后回回買過程中中會發(fā)生兩兩次交易稅稅費，還要要付給貸款款機構(gòu)一筆筆不小的銷銷售價差，，以作貸款款利息，因因而資金成成本相對較較高，在操操作前要縝縝密分析經(jīng)經(jīng)濟可行性性。103創(chuàng)新融資方方式概覽房地產(chǎn)典當當融資房產(chǎn)典當融融資也可以以稱做房產(chǎn)產(chǎn)典當，是是指當戶將將其房地產(chǎn)產(chǎn)作為當物物抵押給典典當行，支支付一定比比例的費用用，取得當當金，并在在約定期限限內(nèi)支付當當金利息、、償還當金金、贖回當當物的行為為。實質(zhì)是是以“抵押押”形式辦辦理典當借借款。但房房地產(chǎn)典當當和抵押借借款的根本本區(qū)別在于于：典當轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)產(chǎn)的占有權(quán)權(quán)，而抵押押不轉(zhuǎn)移抵抵押標的的的房地