房產(chǎn)基礎(chǔ)知識授

房產(chǎn)基礎(chǔ)知識第1頁，共35頁。一：二手房的定義

廣義上講只要是經(jīng)過二次買賣的房子就是二手房，所以二手房不全是舊房子。二手房專業(yè)稱呼叫《存量房》。第2頁，共35頁。房屋年限的劃分外墻年限雜物間總樓層建筑結(jié)構(gòu)代表社區(qū)沙漿90年以前落地5－6磚混上海新村涂料90－92年有6磚混河南新村彈涂、馬賽克92－97年有7－8鋼混達明新村馬賽克、條磚、涂料97－99年有7－8鋼混東光花園三色磚、方磚、高級涂料99年以后架空多層、小高層、高層鋼混黎明苑第3頁，共35頁。第4頁，共35頁。第5頁，共35頁。第6頁，共35頁。第7頁，共35頁。第8頁，共35頁。第9頁，共35頁。第10頁，共35頁。第11頁，共35頁。第12頁，共35頁。

房屋的類型多層建筑（8層以下）小高層（8-15層）中高層（16-30層）超高層（超過30層）第13頁，共35頁。二：房層的建筑結(jié)構(gòu)分類及年代特征1.簡易結(jié)構(gòu)：年代及特征：80年代前，以泥土墻、石頭、瓦片筑成，（如近拆的祥板靠江邊的那一塊）抗震低、隔熱差、無物業(yè)、無社區(qū)第14頁，共35頁。2.磚木結(jié)構(gòu)

年代特征：80-90年，用磚和木做主要構(gòu)件，紅磚、木梁、木柱、磚柱，所有構(gòu)件都為承重體，不能打掉裝修。無社區(qū)，無物業(yè)第15頁，共35頁。3.磚混結(jié)構(gòu)混合結(jié)構(gòu)、預制板結(jié)構(gòu)、半框：用混凝土沙漿、磚、水泥預制板為主要建筑材料。年代特征：88-94年，層高4-7層，有一定綠化，社區(qū)大、其中半框可拆部分非主力墻。結(jié)構(gòu)廳小房間大。有一定的物業(yè)管理，每月交5-10元衛(wèi)生費（如：洋下新村、河南新村、楊橋新村、三叉街新村）第16頁，共35頁。4：鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)俗稱<框架>年代特征《1》：92-97年，層高7層以上，社區(qū)綠化較好，物業(yè)極配套基本全，物業(yè)一般平方，流行日式裝修，結(jié)構(gòu)較合理，外墻主要是馬賽克，噴涂，地板主要是小積木做成，做吊頂，大多只有一個衛(wèi)生間，能抗7級以下地震，抗火、墻體只起分隔房間之用，除外墻外其它可拆除。如（湖光花園、融僑一區(qū)、融僑二區(qū)、永輝花園、玉融花園）第17頁，共35頁。年代特征《2》：98--至今，層高7層以上，一半以上有電梯，社區(qū)綠化好，配套齊全外墻主要是有色方磚，結(jié)構(gòu)多樣化，不做吊頂，裝修講求環(huán)保，能抗7級以下地震，抗火、抗壓強、除外墻外其它可拆除。例如：（天元山莊、融僑錦江、梅海園、元一花園、江南水都、香江明珠、楓丹白鷺）第18頁，共35頁。鋼結(jié)構(gòu):

所的主體結(jié)構(gòu)都采用純鋼建成年代及特征：現(xiàn)代，費用較高，工程速度快，抗高溫不耐火。目前國內(nèi)主要是建公共場所或大型商場時才會采用（如：寶龍城市廣場·三姆會員店·體育館）說明：生活水平的提高，引起人們住房消費觀念的變化第19頁，共35頁。

1.板狀：通風效果好·采光較好2.點狀：高層電梯一般都是通風效果差，采光較差3.錯層：戶型層次感強，動靜分明4.復式樓：戶型空間感強，空間獨立5.洋房/別墅：私人空間大，生活檔次高四：房屋的戶型結(jié)構(gòu)分類第20頁，共35頁。五：朝向東南朝向西南朝向南北通透單向朝南、朝東、朝西、朝北東北、東西、西北、第21頁，共35頁。商品房·拆遷房·房改房·集資房·解困房·安置房·經(jīng)濟適用房六·房產(chǎn)性質(zhì)第22頁，共35頁。1.商品房：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售·出租的房屋。2.拆遷房：原住宅被自用開發(fā)的居民在原地方或新地方建設(shè)安置的住宅。（A.原拆原遷B異地安置C貨幣補償）3.房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。按照成本價購買的，房屋所有權(quán)桂職工個人所有，按照標準購買的，職工擁有部分房屋所有權(quán)，一般在5年后歸職工個人所有。（1.公攤小2.質(zhì)量好3.人文環(huán)境好·單純）第23頁，共35頁。4.經(jīng)濟適用房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。由國家統(tǒng)一下達計劃，用地一般實行行政劃撥的方式，免收土地出讓金。對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價。按保本微利的原則確定。a本市區(qū)常住戶口b家庭年均收入4萬元以下c達到晚婚年齡d人均居住面積6平方以下的住房困難戶/無房戶和危房戶第24頁，共35頁。5.集資房：一般由國有單位出面組織并提供自有的國有劃撥土地用作建房用地，國家予以減免部分稅費，由參加集資的職工部分或全額出資建設(shè)，房屋建成后歸職工所有，不對外出售。產(chǎn)權(quán)也可以歸單位和職工共有，在持續(xù)一段時間后過渡為職工個人所有。單位集資房：由單位內(nèi)員工集資，單位補貼修建的房產(chǎn)。相當于房改房。村委集資房：由村委發(fā)動集資修建的房產(chǎn)。土地證要同村人才能過戶。第25頁，共35頁。

6.安置房·解困房安置房：類是拆遷房。解困房：是指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民中特別困難戶·困難戶和擁擠戶住房問題而撞門修建的住房。第26頁，共35頁。房屋面積術(shù)語房屋建筑面積:房屋的建筑面積系指房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，結(jié)構(gòu)牢固層高2．20M以上（2．20M）的永久性建筑公用面積分攤應(yīng)分攤的公用建筑面積包括套（單元）門以外室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班警衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾房突出屋面有圍護結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機房、水箱間第27頁，共35頁。房屋使用面積:住宅中以戶(套)為單位的分戶門內(nèi)全部可供使用的空間面積包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算套內(nèi)房屋使用面積:為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按規(guī)定計算1）套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。房屋使用面積:住宅中以戶(套)為單位的分戶門內(nèi)全部可供使用的空間面積包括日常生活起居使用的臥室、起居室和客廳(堂屋)、亭子間、廚房、衛(wèi)生間、室內(nèi)走道、樓梯、壁櫥、陽臺、地下室、假層、附層(夾層)、閣樓、(暗樓)等面積住宅使用面積按住宅的內(nèi)墻面水平投影線計算套內(nèi)房屋使用面積:為套內(nèi)房屋使用空間的面積，以水平投影面積按規(guī)定計算1）套內(nèi)臥室、起居室、過廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、廁所、貯藏室、壁柜等空間面積的總和2）套內(nèi)樓梯按自然層數(shù)的面積總和計入使用面積3）不包括在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的套內(nèi)煙囪、通風道、管道井均計入使用面積4）內(nèi)墻面裝飾厚度計入使用面積。第28頁，共35頁。建筑物的各項比率

建筑容積率:是每公頃居住區(qū)用地上擁有的各類建筑的建筑面積(m2/ha)或以總建筑面積(萬m2)與居住區(qū)用地(萬m2)的比值表示。附屬建筑物也計算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計算面積的附屬建筑物除外。建筑容積率越低越好,一般高層的容積率在2以上,小高層的容積率在之間,別墅在之間.綠化率:綠地率,居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率(%)綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地(即道路紅線內(nèi)的綠地)，不應(yīng)包括屋頂、曬臺的人工綠地。第29頁，共35頁。建筑覆蓋率:

即建筑密度，居住區(qū)用地內(nèi)，各類建筑的基底總面積與居住區(qū)用地的比率(%)。比如:曾經(jīng)有中城名仕匯的廣告語:50畝地只蓋8棟樓,意味了他的建筑密度比較低.一般建筑密度都是以百分比的形式體現(xiàn)出來的。樓間距：樓與樓之間的距離。關(guān)系到通風、采光。等高建筑的樓間距：等高距（建筑物的高度）不等高建筑的樓間距：半間距(建筑高度和的50%)第30頁，共35頁。住宅裝修分類裝修區(qū)分為高裝、中裝、普裝、無裝修4個級別。本標準適用于一般住宅裝修，不適用別墅住宅裝修，也不適用特別豪華住宅的裝修，本裝修標準不包括家用電器、沙發(fā)餐桌等家俱、裝修后的裝飾等可移動的投資。第31頁，共35頁。高檔：裝修風格未落伍，可利用率90%以上（9成新）；按照目前市場價格，精裝修（裝修后除了沙發(fā)、餐桌椅、床等家俱以外，無須另行投資）每平方米裝修費用在1000元以上，標準裝修（裝修以后除購買沙發(fā)、餐桌椅、床等家俱以外，還需要購買衣柜、書柜、電視柜）每平方米裝修費用在500元以上，使用較好的裝修材料：如使用高級地板（實木地板、高級?；u）、衛(wèi)生間使用名牌潔具（如美標、TOTO）、高級的石材（黑金砂、爵士白、陜西黑、大花綠）；廚房使用整體性廚具等。

當利用率降低至7成時，降低一個當級，如只有7成利用率的時候，應(yīng)視為中檔裝修。第32頁，共35頁。中檔：裝修風格可以使用可利用率90%以上（9成新）；中檔裝修一般只有精裝修。按照目前市場價格，裝修每平方米裝修費用在600元左右，地板使用金剛板、玻化磚等，衛(wèi)生間使用一般潔具（如箭牌）、中等石材（山西黑、紫羅紅、楓葉紅）等裝修；自己制作的廚具等。

普通：對房子有進行過裝修的，客戶可以對裝修進行利用。每平方米裝修費用在300元左右，有使用金剛板、地鋼磚、拼木等材料，木工較少，廚房有土工的灶臺，經(jīng)濟的瓷磚，PVC吊頂，衛(wèi)生間使用較中等的潔具、瓷磚裝修等。

無裝修：未對房子進行過大的裝修，地板等還是水泥地及開發(fā)商購的毛坯房。

第33頁，共35頁。謝謝大家！第34頁，共35頁。內(nèi)容梗概房產(chǎn)基礎(chǔ)知識。廣義上講只要是經(jīng)過二次買賣的房子就是二手房，所以二手房不全是舊房子。無社區(qū)，無物業(yè)。說明：生活水平的提高，引起人們住房消費觀念的變化。1.板狀：通風效果好·采光較好。1.商品房：是指由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)并出售·出租的房屋。3.房改房：已購公有住房，是指城鎮(zhèn)職工根據(jù)國家和縣級以上地方人民政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定，按照成本價或者標準價購買的已建公有住房。4.經(jīng)濟適用房：是指根據(jù)國家經(jīng)濟適用房建設(shè)計劃安排建設(shè)的住宅。對各種經(jīng)批準的收費實行減半征收，出售價格實行政府指導價。a本市區(qū)常住戶口b家庭年均收入4萬元以下c達到晚婚年齡