大酒店項目發(fā)展策劃提報123

濱海金星大酒店項目

發(fā)展策劃提報匯報進程項目理解1項目開發(fā)難點2項目定位3項目理解1項目位于濱海新區(qū)“一軸、一帶、三區(qū)”的海洋經(jīng)濟發(fā)展帶上，功能分區(qū)屬于濱海休閑旅游度假區(qū)——

環(huán)渤海經(jīng)濟圈唯一的

中庭海岸花園★項目區(qū)位區(qū)域景觀節(jié)點★項目位于整個休閑旅游度假區(qū)的核心位置，是連接陸域主題公園和海洋公園的

“景觀核心點”區(qū)域交通規(guī)劃完善三大道津漢快速空港物流區(qū)—旅游區(qū)海濱大道南至天津港，北至曹妃甸，沿海岸線。中央大道開發(fā)區(qū)黃海路—旅游區(qū)津漢快速海濱大道中央大道★完善三條快速軌道津濱輕軌：天津——漢沽城區(qū)（到項目1小時）津秦鐵路：天津—秦皇島（快速全程50分鐘）城際特快：北京—濱?！胶ｊP(guān)（到項目1小時）津濱輕軌城際特快津秦鐵路區(qū)域未來資源★芬蘭生態(tài)城東方濱海游艇會媽祖文化園中心漁港IT信息產(chǎn)業(yè)園天津東方濱海游艇會基地此項目位于基輔號西南方向1.5公里處天津東方濱海游艇會基地開發(fā)商：中華游艇會拓展有限公司（香港）。總投資：50億元總占地：4平方公里建筑形式：1000個游艇泊位，400套1000平米以上別墅單套價格：1000萬元以上游艇價格：1000-3000萬/艘項目感性理解漢沽沽游游樂樂港港全全景景衛(wèi)衛(wèi)星星俯俯瞰瞰項目目功功能能分分區(qū)區(qū)別墅墅區(qū)區(qū)酒店店公寓寓區(qū)區(qū)造浪浪泳泳池池水秀秀賓賓館館美食食園園項目目形形象象感感性性認認識識項目目地地處處環(huán)環(huán)渤渤海海白白金金鏈鏈，，海海灣灣之之心心，，群群星星環(huán)環(huán)抱抱，，萬萬千千寵寵愛愛“渤渤海海鉆鉆””項目目就就如如同同一一顆顆璀璀璨璨的的鉆鉆石石，，鑲鑲嵌嵌在在海海灣灣，，但還還需需開開發(fā)發(fā)商商的的精精雕雕細細刻刻，，才才能能成成為為真真正正的的海海洋洋之之心心??！頂級級鉆鉆石石切切割割工工藝藝“八八箭箭八八心心””項目目形形象象感感性性認認識識八箭箭八心心項目目既既有有資資源源項目目開開發(fā)發(fā)心心法法金星星酒酒店店項項目目開開發(fā)發(fā)總總綱綱簡簡稱稱“八八八八計計劃劃””項目目理理性性理理解解項目目既既有有資資源源分分析析基輔輔號號航航母母公公園園碧海海藍藍天天水水榭榭別別墅墅金星星大大酒酒店店酒店店式式產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)公公寓寓海鮮鮮食食廊廊東湖湖水水秀秀賓賓館館金色色海海岸岸生態(tài)態(tài)美美食食園園項目目理理解解本項項目目是是個個““主主題題地地產(chǎn)產(chǎn)””??！它應應該該以以““旅旅游游休休閑閑”為主主題題切切入入市市場場，，旗旗幟幟鮮鮮明明，，目目的的明明確確。。本項項目目是是個個““復復合合地地產(chǎn)產(chǎn)””??！它的的產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合比比較較復復雜雜的的，，只只有有做做復復合合地地產(chǎn)產(chǎn)才才能能面面對對并并滿滿足足區(qū)區(qū)域域的的不不同同需需求求，，才才能能將將風風險險分分散散。。本項項目目是是個個““文文化化地地產(chǎn)產(chǎn)””??！項目目所所在在區(qū)區(qū)域域具具有有國國際際屬屬性性，，而而項項目目本本身身帶帶有有““自自然然的的海海洋洋文文化化””屬屬性性，，此此外外依依托托周周邊邊主主題題公公園園的的營營建建，，居居住住的的文文化化內(nèi)內(nèi)涵涵尤尤為為重重要要。。項目目開開發(fā)發(fā)難難點點2問題題一一：：怎怎么么做做旅旅游游主主題題地地產(chǎn)產(chǎn)、、復復合合地地產(chǎn)產(chǎn)和和文文化化地地產(chǎn)產(chǎn)？？問題題二二：：復復雜雜的的產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合怎怎么么細細分分市市場場，，找找到到對對應應客客戶戶？？問題題三三：：如如何何借借勢勢區(qū)區(qū)域域資資源源，，把把握握開開發(fā)發(fā)節(jié)節(jié)奏奏，，推推進進政政府府前前行行？？旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)的的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈觀光產(chǎn)業(yè)1休閑居住物業(yè)2配套商業(yè)3娛樂物業(yè)4文化物業(yè)5景觀觀資資源源津濱發(fā)展主題公園暫無本項項目目旅游觀光旅游地產(chǎn)度假休閑項目目真真正正屬屬性性√項目目的的真真正正的的主主題題定定位位———旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)旗旗下下的的休閑閑地地產(chǎn)產(chǎn)！（1）怎怎么么做做度度假假休休閑閑地地產(chǎn)產(chǎn)？？天津津合合富富輝輝煌煌正正在在操操作作濟濟南南皇皇冠冠水水岸岸純純別別墅墅項項目目。。項項目目總總規(guī)規(guī)模模4500畝，，是是目目前前山山東東省省第第一一別別墅墅大大盤盤，，天天津津合合富富的的操操盤盤水水平平得得到到了了開開發(fā)發(fā)商商高高度度認認可可。齊魯魯山山水水別別墅墅第第一一盤盤———濟南南世世界界級級水水生生態(tài)態(tài)超超大大型型別別墅墅社社區(qū)區(qū)借鑒案案例——合富濟濟南““皇冠冠水岸岸”項項目南歐風風格別別墅獨棟別別墅配配汽艇艇碼頭頭（1）在沿沿湖景景觀帶帶設(shè)置置小型型高爾爾夫練練習場場；（2）在湖湖邊設(shè)設(shè)置水水岸棧棧道，，作為為皮劃劃艇（（或游游船））碼頭頭；（3）在島島上深深入湖湖中棧棧道上上設(shè)置置“雙雙向飛飛碟””靶場場，水水上打打靶；；（4）成立立以馬馬術(shù)俱俱樂部部、擊擊劍俱俱樂部部、游游艇會會等體體現(xiàn)貴貴族氣氣息的的俱樂樂部；；本項目目運營營發(fā)展展戰(zhàn)略略——藍海戰(zhàn)戰(zhàn)略所謂藍藍海戰(zhàn)戰(zhàn)略，，是企企業(yè)新新型發(fā)發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略，，即不不在同同一產(chǎn)產(chǎn)品（（或服服務））競爭爭層面面上競競爭，，而是是尋求求高端端差異異化作作為經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)戰(zhàn)略，，從而而拋離離競爭爭對手手，在在新的的領(lǐng)域域創(chuàng)造造新的的財富富。傳統(tǒng)別別墅開開發(fā)模模式——產(chǎn)品開開發(fā)創(chuàng)新別別墅開開發(fā)模模式——產(chǎn)品開開發(fā)+旅游度度假經(jīng)經(jīng)濟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)復復合藍海戰(zhàn)戰(zhàn)略開開發(fā)模模式——產(chǎn)品開開發(fā)+旅游度度假經(jīng)經(jīng)濟產(chǎn)產(chǎn)業(yè)復復合+““景觀會會展經(jīng)經(jīng)濟””項目獨獨島上上開辟辟2-3套獨棟棟別墅墅作為為“會會展（（會議議）中中心””，，主要要承接接濟南南、章章丘、、淄博博等地地的政政府會會務、、城市市交流流會晤晤、學學術(shù)研研討會會、汽汽車博博覽會會、體體育休休閑博博覽會會等國國內(nèi)國國際會會議展展覽。。以往“會會展經(jīng)濟濟”僅作作為一種種新興單單一的經(jīng)經(jīng)濟模式式，而由本項項目所首首創(chuàng)的““景觀會會展”模模式將觀觀景游湖湖、展覽覽展示、、會議交交流、休休閑旅游游、餐飲飲娛樂（（水上項項目：滑滑水、水水上動力力傘）等等完美結(jié)結(jié)合。借鑒關(guān)鍵鍵點：（1）營造標標志性休休閑建筑筑；（金星大大酒店的的外檐風風格化））（2）創(chuàng)造一一種差異異化的異異域生活活氛圍；；（建筑風風格一定定要走異異域風情情路線））（3）和其它它旅游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資源源形成互互動，形形成新的的產(chǎn)業(yè)模模式和開開發(fā)模式?。。ㄎ翼椖磕渴欠衲苣苈?lián)動會會展經(jīng)濟濟）（2）怎么做做復合型型多產(chǎn)品品類型的的項目別墅產(chǎn)品品——明月清泉泉借鑒案例例—合富廣州州匯景新新城—中國首席席別墅（（04-06中國十大大超級豪豪宅）匯景新城城—新亞洲建建筑借鑒關(guān)鍵鍵點：（1）打造一一種適宜宜休閑度度假的多多功能產(chǎn)產(chǎn)品；（2）“好女女先嫁”的開發(fā)策策略（別別墅先推推）；（3）營造一一種和城城市生活活的適當當尺度。。（3）怎么做做文化地地產(chǎn)？一是做好好“海洋洋文化””！用足海資資源——海景、海海沙、海海波、海海樣胸懷懷。二是做好好“峰峰會文化化”組織好客客戶平臺臺，成立立“亞太太國際俱俱樂部””等上流流峰會組組織，利利用高爾爾夫球會會、馬會會、游艇艇會等吸吸引目標標客戶群群。三是做好好“品牌牌文化””！高端人士士消費認認品牌，，項目必必須打造造自己的的企業(yè)和和項目品品牌，以以至于以以后提到到項目品品牌就會會想到這這是頂級級高端地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商或頂頂級項目目的全國國連鎖品品牌。借鑒案例例——北京榮尊尊堡榮尊堡峰峰會俱樂樂部俱樂部的的管理由由管理北北京長安安俱樂部部的CCA國際有限限公司進進行運營營管理，，并將會會員資格格贈與榮榮尊堡的的每一位位業(yè)主，，使得榮榮尊堡從從誕生伊伊始就被被賦予了了上流特特權(quán)的烙烙印。除除了在北北京即時時享受無無與倫比比的俱樂樂部環(huán)境境之外，，每一位位業(yè)主更更可以享享受到根根據(jù)個人人需求與與愛好而而量身定定制的頂頂級服務務，同時時還享有有CCA旗下全球球16個國家、、220家連鎖俱俱樂部的的使用特特權(quán)。項目定位位（客戶戶、產(chǎn)品品、價格格）3項目客戶戶研究及及定位濱海高端端客戶現(xiàn)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)據(jù)周邊重點點區(qū)域客客戶數(shù)據(jù)據(jù)重點參考考項目客客戶數(shù)據(jù)據(jù)本項目客客戶群定定位數(shù)據(jù)來源源：合富富輝煌2002年-2007年操作濱濱海高端端住宅華納豪園園、伴景景灣、濱濱海新城城等積累累的客戶戶數(shù)據(jù)庫庫資源。。濱海高端端客戶現(xiàn)現(xiàn)狀數(shù)據(jù)據(jù)以下數(shù)據(jù)據(jù)為開發(fā)發(fā)區(qū)2006年購買200平米以上上，單價價在8000-10000元/平米戶型型成交客客戶的分分析，此此類客戶戶未必是是我項目目目標客客戶，但但這是代代表濱海海最高端端客戶的的一些人人，對他他們的分分析也有有一定借借鑒作用用?？蛻裟挲g齡絕大多數(shù)數(shù)購買高高端產(chǎn)品品的客戶戶年齡在在36歲以上，，以40-50歲客戶最最為集中中，也就是說說40-50歲的客戶戶已經(jīng)初初步完成成資本的的原始積積累，可可以享受受生活了了。客戶從何何而來購買開發(fā)發(fā)區(qū)房產(chǎn)產(chǎn)客戶42%來自濱海海新區(qū)，，17%來自市區(qū)區(qū)，另外外北京、、河北等等外省市市也有一一定比例例，港澳澳人士及及外國人人士也有有購買，，但比例例不大，，但有逐逐年增長長的趨勢勢?？蛻艏彝ネソY(jié)構(gòu)上圖表明明，濱海海高端客客戶群家家庭結(jié)構(gòu)構(gòu)以三口口之家為為主，居居住的二二人世界界也有較較大比例例，這說明高高端客戶戶在濱海海的置業(yè)業(yè)未必是是全家聚聚居，第二二、三居居所的其其他功能能性趨勢勢非常明明顯。客戶職業(yè)業(yè)分析從濱海高高端客戶戶從事的的職業(yè)來來看，手手中有實業(yè)的的私營業(yè)業(yè)主占非常大大的比重重，這也也是在開開發(fā)區(qū)各各個項目目購房的的主力人人群之一一。濱海高端端客戶對對豪宅的的要求比比較全面面，但最最突出的的還是交通、景景觀類資資源享受受、人身身安全以以及對土土地的占占有情況況這四大方方面，這這也是本本項目需需要注意意的?？蛻糍彿糠肯埠每蛻魧ε涮滋椎囊鬄I海高高端客客戶對對于住住宅的的配套套要求求也特特色鮮鮮明，，全屋的的中央央空調(diào)調(diào)、地地下室室及車車庫的的利用用、安安防系系統(tǒng)的的情況況位列列客戶戶最關(guān)關(guān)心的的問題題前三三位，從數(shù)數(shù)據(jù)上上看，，客戶戶對精精裝修修并不不在意意?？蛻糍徺徺I用用途客戶購購買高高端產(chǎn)產(chǎn)品的的目的的有65%是為了了置業(yè)業(yè)升級級，顯顯示身身份，并不不是作作為第第一居居所。。同時時商務和和度假假用途途也占占一定定比例例?？蛻羯钌疃仍L訪談我司在在短時時間內(nèi)內(nèi)邀約約到數(shù)數(shù)組高高端客客戶，，分別別在華華納高高爾夫夫俱樂樂部、、萬麗麗泰達達酒店店等地地進行行了深深度訪訪談，，以下下為訪訪談實實錄。。被訪者者：王王先生生，男男，38歲，海海歸人人士。。訪談時時間：：2007年3月30日深訪實實錄：：我是1998年回國國的，，之前前在美美國讀讀的博博士，，也在在那工工作了了三年年，選擇濱濱海就就是因因為看看好這這里的的發(fā)展展。對于別別墅，，我覺覺得不不是非非常必必備的的東西西，不不過如如果確確實環(huán)境非非常好好，位位置也也合適適，對對，交交通要要方便便，也可以以考慮慮，雖雖然現(xiàn)現(xiàn)在工工作比比較忙忙，不不過生生活還還是要要懂得得享受受的。。別墅，，我覺覺得不不是大大就可可以的的，需需要有有好的的環(huán)境境、配配套，，尤其是是要有有好的的鄰居居，有了別別墅就就是為為了放放松一一下，，享受受一下下生活活，因此社社區(qū)素素質(zhì)很很重要要。1.濱海海海歸派派人士士客戶深深度訪訪談被訪者者：趙趙占辰辰，男男，43歲，煤煤炭生生意。。訪談時時間：：2007年3月31日深訪實實錄：：我平時時經(jīng)常常在山山西和和天津津之間間跑來來跑去去,在濱海海我有有個辦辦事處處,主要處處理一一些生生意上上的事事.濱海這這些年年發(fā)展展挺快快的,我覺得得濱海海挺有有發(fā)展展的，，我打打算以以后把把家也也搬到到這邊邊.我現(xiàn)在在在山山西住住的就就是別別墅，，500多平米米，有有個游游泳池池，院院子很很大，，要是是能買買個靠靠海的的別墅墅也不不錯，，聽說說有碼碼頭，，挺好好的。。房子子一定定要大大，寬寬敞，，最好好有地地下室室，我我喜歡歡收集集一些些古董董什么么的，，有個個地下下室我我可以以把它它改造造成古古董室室。別墅一一定要要注意意安全全，現(xiàn)現(xiàn)在社社會上上什么么人都都有，，不管管是小小區(qū)的的安防防還是是房子子自身身的都都要有有。希望能能有一一整套套的安安防系系統(tǒng)。我的企企業(yè)不不是特特別大大，不不過這這些年年趕上上好時時候了了，發(fā)發(fā)展還還不錯錯。2.山西大大款客戶深深度訪訪談被訪者者：高高先生生，男男，46歲，進進出口口貿(mào)易易訪談時時間：：2007年3月31日口述紀紀實：：我一年年中有有三分分之二二的時時間在在臺灣灣，其其它時時間都都是在在大陸陸、日日韓或或是東東南亞亞那邊邊，環(huán)環(huán)渤海海這些些年經(jīng)經(jīng)濟形形勢不不錯，，有北北京、、天津津這樣樣的大大城市市為依依托，，又有有中國國這么么大的的市場場，相相信還還有很很大潛潛力。。我在這這邊買買過幾幾套房房子，，天津津、北北京都都有，，主要要是投投資目目的，，我在在開發(fā)發(fā)區(qū)華華納豪園買了一一套250平米的的三室室，租租金還還不錯錯。對于頂頂級別別墅我我會比比較慎慎重，，畢竟竟總價價款高高，買買完又又不會會常住住，投投資風風險也也大，，如果果是普普通住住宅就就沒問問題了了，只只要價價格合合適，，有潛潛力，，就可可以考考慮。。在臺南南我有有一套套別墅墅，半半山的的，環(huán)境很好，，而且安防防、服務都都不錯，山山腳還有一一個高爾夫夫球場。3.臺灣儒商客戶深度訪訪談濱海頂級轎轎車品牌調(diào)調(diào)查所謂車如其其人，看車車識身份。。在這段時時間里，我我們調(diào)動濱濱海私家車車的數(shù)據(jù)庫庫，從中篩篩選以下有有價值的資資料，從另另一個側(cè)面面對高端客客戶進行分分析。由于每日均均有上牌照照的私家車車，所以本本數(shù)據(jù)截至至2007年4月2日。按汽車排量量分析數(shù)據(jù)類型數(shù)量比例區(qū)域0.8排量以上車輛1260000天津市0.8排量以上轎車67000100%濱海新區(qū)1.6排量.以上轎車3953259%（1.6排量以上私家車占本區(qū)域私家車比例）濱海新區(qū)2.0排量以上轎車1943029%（2.0排量以上私家車占本區(qū)域私家車比例）濱海新區(qū)3.0排量以上轎車60309%（3.0排量以上私家車占本區(qū)域私家車比例）濱海新區(qū)4.0排量以上轎車20103%（4.2排量以上私家車占本區(qū)域私家車比例）濱海新區(qū)按汽車價格格分析價格車型數(shù)量比例10萬元以上桑塔納、捷達、寶來、凱越、索納塔、奧迪、雅閣、佳美、馬自達M6、天籟5870087.6%40萬元以上寶馬、奔馳、凌志、奧迪、沃爾沃

65009.7%60萬元以上寶馬、奔馳、沃爾沃、奧迪、捷豹21902.69%各檔次汽車車客戶特征征分析10萬元以上：本部分客戶戶是濱海新新區(qū)主流高高端客戶群群體，具有穩(wěn)定的的工作，屬屬于各企業(yè)中高層管管理人員，，善于接受受新事物能能力，有一一定的消費費實力。在購房方面屬于改改善型客戶戶群。40萬元以上：本部分客戶戶是濱海新新區(qū)高端客客戶群體，，具有穩(wěn)定的的高收入，，屬于各企企業(yè)高層管理理人員或私私營企業(yè)主主，有很強強的消費實實力。在購購房方面屬屬于投資型或享受受型客戶。。60萬元以上：本部分客戶戶是濱海新新區(qū)尖端客客戶群體，，具有很好好的社會地地位，非常常強的消費實力，，在購房方方面具有強強烈的個性性化傾向。數(shù)據(jù)類型型號數(shù)量寶馬全系470沃爾沃全系195奧迪全系（含A8）1750奔馳全系275輝騰大眾系18保時捷跑車10高檔車數(shù)量量細分整個天津包包括濱海，，林肯和卡卡迪拉克共共有200余輛，但因因為此二款款車多作為為婚車使用用，所以無無法分析其其私人占有有情況，特特此說明。。濱海高檔汽汽車分析結(jié)結(jié)論（1）濱海高檔檔私家車總總體數(shù)量排排序為：塘塘沽>開發(fā)區(qū)>大港>漢沽（2）濱海高級級公務員多多喜好使用用奧迪車系系，因其大大氣且不張張揚；（3）寶馬人群群比奔馳人人群更年輕輕化，一般般30-40歲開寶馬，，40-50歲選奔馳；；（4）對豪華車車擁有最多多的是濱海海的私營老老板和外企企高層管理理者兩類人人群。私營老板一般般會擁有2部以上的高高檔車。周邊重點區(qū)區(qū)域客戶數(shù)數(shù)據(jù)重點區(qū)域：：山西、北北京、河北北、日韓、、歐美數(shù)據(jù)來源：：開發(fā)區(qū)高高端項目成成交的山西西、北京、、河北客戶戶，同時借借鑒合富輝輝煌北京公公司在山西西太原代理理的項目——光信·帝景華府。。三地客戶職職業(yè)分析山西河北客客戶職業(yè)比比較單一，，多為私營營業(yè)主或礦礦主，北京京客戶職業(yè)業(yè)類型復雜雜，涉及貿(mào)易易、機關(guān)、、金融證券券各個方面面。三地客戶消消費喜好消費喜好三三地客戶差差別不大，，山西河北客客戶對景觀觀資源的喜喜好最為突突出。（1）在山西，，每日進帳帳20萬元的小煤煤窯老板有有1000多人，此類類人算山西西不入流的的財富階層；；（2）山西客戶戶在濱海購購房目的一一般有兩個個，生態(tài)移民及及長線投資資的財富儲儲備；（3）山西客戶戶的特色是是一般不聚聚大團體，，但有小型購房團團存在；（4）山西客戶戶仍屬于沖動型消費費，他們一般般在太原買買一套房（（本鄉(xiāng)本土土）、在北北京買一套房（首都都效應），，再考慮在在濱海新區(qū)區(qū)買房（投投資及短期期居?。?。山西客戶分分析結(jié)論北京客戶分分析結(jié)論（1）北京客戶戶群看好京京津兩地的的未來交通通，在北京京住宅房價價居高不下下的情況下下，越來越越多的北京人人選在濱海海購房；（2）北京客戶戶成分比較較復雜，類類似于天津津市區(qū)客戶戶在濱海的的層次；（3）北京客戶已已經(jīng)形成了了購房團，但目前僅僅在開發(fā)區(qū)區(qū)某幾個樓樓盤形成了了聚集效應應，最明顯的又兩個個，即萬通通新城國際際和伴景灣灣；（4）北京高檔檔別墅也較較多，均銷銷售情況良良好，但北京人能否否接受海景景別墅，特特別是超大大戶型的別墅墅尚不能完完全認定。河北省客戶戶分析結(jié)論論（1）河北省客客戶在濱海海購房的主主要為唐山山、黃驊、、廊坊等區(qū)區(qū)域，分布布較散；（2）河北客戶戶在濱海購購房的一個個鮮明目的的是為孩子子上天津戶戶口，好讓讓孩子在高高考中以天天津的錄取分分數(shù)線為準準，解決戶戶口問題是是河北客戶戶的一個特特殊需求；；濱海新區(qū)外外籍人士市市場現(xiàn)狀濱海新區(qū)外外籍人士居居住地因其其工作原因因，絕大多多數(shù)在開發(fā)發(fā)區(qū)來自日本及美國國的500強企業(yè)占絕絕大多數(shù)，，其次為韓韓國、法國國、英國以以及德國，，顯示開發(fā)區(qū)區(qū)外資來源源及進出口口貿(mào)易受日日本及美國國企業(yè)影響響較大。根據(jù)調(diào)查，，開發(fā)區(qū)常常駐外籍人人士主要是是公司中、高層管管理人員。從行業(yè)人人員架構(gòu)特特征來看，，金融投資、、能源及貿(mào)貿(mào)易企業(yè)的的外籍人士士主要擔任任企業(yè)的高高層管理者者（地區(qū)總裁裁，總經(jīng)理理，總監(jiān)）），制造業(yè)業(yè)和高新科科技行業(yè)的的外籍員工工主要是企企業(yè)的中高高層管理者者和專業(yè)技技術(shù)主管。。500強企業(yè)派駐駐開發(fā)區(qū)的的外籍員工工一般為2-3年。其中90%以上派駐開開發(fā)區(qū)是以以常駐開發(fā)發(fā)區(qū)方式，，而非周期期性或間歇歇性駐守，，顯示外籍籍人士有穩(wěn)穩(wěn)定、長期期的居住需需求。住房補貼標標準：高層人員一一般在人民民幣2-4萬之間，而而中層人員員則在1-1.8萬之間。顯示外籍籍人士租賃賃物業(yè)根據(jù)據(jù)住房補貼貼標準不同同，將呈現(xiàn)現(xiàn)兩層分化化的現(xiàn)象。。即一般高層層人員將選選擇租金在在2萬元以上的的物業(yè)，而而中層人員員則選擇租租金在2萬元以內(nèi)的的物業(yè)。開發(fā)區(qū)目前前外籍人士士居住現(xiàn)狀狀目前在開發(fā)發(fā)區(qū)居住的的外籍人士士主要集中中在二大街和三三大街之間的高檔檔住宅社區(qū)區(qū)和酒店；；在開發(fā)區(qū)工工作和生活活的外籍人人士中，日本、臺灣灣和香港等國家和地地區(qū)人士一一般以單身為主主，需求面積積較小，歐美、韓國國多數(shù)以家庭為單單位租住，需求求面積較大大；開發(fā)區(qū)尚無無專業(yè)的針針對外籍人人士的租賃賃服務機構(gòu)構(gòu)，多以企企業(yè)自發(fā)聯(lián)系為主；分國籍居住住需求細化化韓籍人士聚集區(qū)域主要項目誘因需求面積租金水平萬德莊區(qū)域紅勘公寓靠近大學區(qū)60-100平米2000-3500寧發(fā)/水上/華苑區(qū)域立達公寓/天嬌源/奧城較早涉外公寓,面積較大,符合韓國人家庭需要140平米7000-13000梅江區(qū)域藍水假期環(huán)境好,商業(yè)逐步成熟,國際學校140平米7000-13000家庭結(jié)構(gòu)工作地點/性質(zhì)房補偏好90%帶家屬,3-4口之家,韓國人戀家,女人不工作,平時購物,照看子女上學以LG/三星產(chǎn)業(yè)鏈,工作西青/東麗/北辰/津南產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)大公司高層13000/部長10000/科長7000/高級技工3-6個月,住楓林/溫泉賓館生活便利性,配套要求較高(聚居)/交通便利/國際學校/戶型面積偏大/環(huán)境與服務/安全保障/口碑傳播日籍人士聚集區(qū)域主要項目誘因需求面積租金水平寧發(fā)/水上附近立達公寓/奧城較早涉外公寓60/80/120平米7000-13000市中心酒店式公寓盛捷/國際大廈/利順德對服務與安保要求很高,傾向此類產(chǎn)品60/80/120平米10000-24000家庭結(jié)構(gòu)工作地點/性質(zhì)房補偏好以單身為主以豐田產(chǎn)業(yè)鏈為主,工作西青/東麗/開發(fā)區(qū)/津南產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)大公司高層12000-24000/部長16000/高級技工1年內(nèi)租住酒店公寓8000元/月。部分公司包部分公寓用于流動人員酒店管理公司品牌/服務(翻譯)/安全保障/交通便利/日式配套(餐廳,酒吧)娛樂設(shè)施/分國籍居住住需求細化化歐美籍人士士聚集區(qū)域主要項目誘因需求面積租金水平市中心酒店式公寓泰達國際會館自身成熟配套/戶型面積較大150平米25000-30000梅江區(qū)域夕岸國際/城市別墅/半島別墅產(chǎn)品/環(huán)境好180-300平米15000-25000開發(fā)區(qū)御景園別墅產(chǎn)品/配套成熟/涉外氛圍140-220平米15000-20000家庭結(jié)構(gòu)工作地點/性質(zhì)房補偏好帶家屬與單身均有開發(fā)區(qū),以摩托羅拉以及航空公司的技工為主大公司30000-50000/中等公司10000-30000/小公司5000-8000追求居住的舒適度/酒店管理公司品牌/別墅產(chǎn)品/交通便利/服務/涉外氛圍分國籍居住住需求細化化啟示：（1）外籍人士士購買濱海海本地物業(yè)業(yè)的比例很很小，但其其租賃物業(yè)業(yè)非?；钴S躍；（2）對于本項項目來講，，我們的別別墅客戶群群可以對應應開發(fā)區(qū)外外企大公司司的商務用用途，部分分CEO級人物也會會在認可項項目價值的的基礎(chǔ)上購購買。（3）上述外籍籍客戶是本本項目公寓寓產(chǎn)品較好好的居住客客戶群，本本項目可以以根據(jù)他們們的喜好進進行配建標標準的搭配配，在有人人愿意租賃賃的情況下下再賣給投投資客戶，，可以保障障多方利益益。重點參考項項目借鑒數(shù)據(jù)來源：：合富天津津客戶資源源庫重點項目：：天津：瑪瑪歌莊園、、卡梅爾、、堂中堂；；漢沽：濱海海高爾夫莊莊園、天津津東方濱海海游艇會基基地；地理位置：：南開區(qū)城城廂中路3號地位置：內(nèi)內(nèi)環(huán)環(huán)之內(nèi)類別：別別墅建筑形式：：新中式式總套數(shù)：132座天津首個超超大城市中中央公園環(huán)環(huán)繞其外，，另有1萬平米湖泊泊水系貫穿穿之內(nèi)Town中堂—天津最貴的的別墅項目為純別別墅項目，，建筑面積積7.11萬平米；物業(yè)費：3.5-4元；面積254-388平米；1期66套，目前剩剩余4套，銷售情情況良好；；價格17000-25000元/平米客群分析該項目客群群主要來自自天津，占占到總數(shù)的的85％，但這85％的天津客客戶部分為為外籍華人人，這類人人群大多居居住在國外外，選擇該該項目的主主要原因在在于產(chǎn)品建建筑風格較較為古樸，，項目坐落落地點又為為老城廂，，落葉歸根根的思想使使其該類人人群選擇該該項目。友誼路延長線外環(huán)線大梅江瑪歌莊園—天津最大的的別墅總棟數(shù)379物管費3元/平米/月銷售均價一期550萬左右一套銷售方式整棟銷售面積區(qū)間460－580平米客群來源圖表顯示：：客戶來源源主要以天天津居多，，占到總數(shù)數(shù)的87％，由于該該項目性價價比較高所所以受到消消費者的青青睞。卡梅爾—天津最好的的別墅開發(fā)商：天津市寧發(fā)發(fā)發(fā)展有限限公司面積：160-350平米價格：獨獨棟25000元平方米；；聯(lián)排15000元平方米銷售率：別別墅80%客群來源圖表顯示：：消化該項項目的主力力人群來自自天津多以以天津梅江江區(qū)域居住住者為主，，此類人群群多為二次次三次置業(yè)業(yè)。市內(nèi)三盤借借鑒結(jié)論：：（1）市內(nèi)由于于地塊限制制，獨棟別別墅面積一一般在250-500平米，最大大也沒有超過600平米；（2）別墅價格格一般在15000—25000元/平米左右，，銷售情況況良好。（3）市內(nèi)別墅墅客戶群以以天津市區(qū)高高端客戶為絕對主力力，和濱海海豪宅相對對復雜的客客戶組成形成成較較大大的的反反差差。。（4）卡卡梅梅爾爾和和瑪瑪歌歌莊莊園園的的客客戶戶階階層層及及其其生生活活品品味味對對我我項項目目有有較較大大的的借借鑒鑒作作用用。。（5）市市內(nèi)內(nèi)三三別別墅墅盤盤能能夠夠脫脫穎穎而而出出在在于于其其別別墅墅的的產(chǎn)品品、、意意境境、、文文化化味味道道做的的較較好好，，值值得得我我項目目借借鑒鑒。。項目目坐坐落落于于海海濱濱休休閑閑旅旅游游區(qū)區(qū)彩虹虹大大橋橋以以北北4公里里與濱濱海海航航母母主主題題公公園園比比鄰鄰距離離開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)中中心心區(qū)區(qū)20分鐘鐘車車程程40分鐘鐘可可以以到到達達國國際際機機場場，，1小時時內(nèi)內(nèi)可可以以到到達達天天津津市市區(qū)區(qū)。。濱海海國國際際高高爾爾夫夫莊莊園園—漢沽沽目目前前唯唯一一的的別別墅墅項項目目濱海海國國際際高高爾爾夫夫莊莊園園項目目地地址址：：開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)濱濱海海新新區(qū)區(qū)營營城城湖湖南南島島開發(fā)發(fā)商商：：新新加加坡坡吉吉寶寶建筑筑類類型型：：獨獨棟棟別別墅墅項目目共共4500畝分為為南南北北兩兩島島南島島：：為為2000畝分分5期開開發(fā)發(fā)北島島：：2500畝項目目包包括括36洞高高爾爾夫夫球球場場、、溫溫泉泉會會所所、、游游艇艇碼碼頭頭等等相相關(guān)關(guān)休休閑閑配配套套。。認購購時時間間：：05年中中期期開開始始認購購價價格格：：單套套價價格格150－210萬單套套面面積積：：320－355平米米總體體開開發(fā)發(fā)周周期期：：5－10年目前前一一期期83套獨獨棟棟別別墅墅主主體體部部分分已已經(jīng)經(jīng)建建成成其中中南南島島18洞高高爾爾夫夫球球場場已已經(jīng)經(jīng)投投入入使使用用客群群來來源源圖表表顯顯示示：：由由于于距距離離原原因因，，該該項項目目的的主主力力購購買買人人群群來來自自開開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)，，其其次次為為塘塘沽沽。。占占到到總總數(shù)數(shù)的的91％區(qū)域域內(nèi)內(nèi)兩兩盤盤分分析析結(jié)結(jié)論論：：區(qū)域域內(nèi)內(nèi)兩兩個個別別墅墅盤盤一一個個比比我我項項目目定定位位低低，，一一個個比比我我項項目目定定位位高高，，特特別別是是濱濱海海游游艇艇基基地地項項目目，，如如果果能能夠夠按按預預定定計計劃劃建建設(shè)設(shè)，，必必將將極極大大地地拉拉動動項項目目周周邊邊的的高高檔檔居居住住環(huán)環(huán)境境，，對對我我項項目目也也有有較較好好的的促促進進作作用用。。我項項目目需需要要實實現(xiàn)現(xiàn)與與其其的的差差異異化化定定位位，，借借勢勢造造勢勢，，實實現(xiàn)現(xiàn)最最大大的的經(jīng)經(jīng)濟濟效效益益。。本項項目目客客戶戶定定位位看的見——家族領(lǐng)袖、金融寡頭寡頭看不見——看不見的階層、比較低調(diào)看不見——仍在攀爬、邁向巔峰看的見—企業(yè)領(lǐng)袖富裕中產(chǎn)千萬富豪看的見—較多財富新貴上億身家別墅墅客客戶戶層層次次別墅墅客客戶戶層層次次如果果用用游游艇艇來來譬譬喻喻頂級級客客戶戶群群—千萬萬游游艇艇本案案客客戶戶群群—百萬萬游游艇艇如果果用用飛飛機機來來譬譬喻喻別墅墅客客戶戶層層次次頂級級客客戶戶群群—私人人飛飛機機本案案客客戶戶群群—頭等等艙艙別墅墅客客戶戶層層次次分分析析絕對對都都稱稱得得上上是是成成功功人人士士，，甚甚至至是是一一些些名名人人或或者者是是公公眾眾人人物物。。他們們一一方方面面不不愿愿太太露露富，因因為為露露富富會會讓讓人人憎憎恨恨；；另一一方方面面又又希希望望獲獲得得外外界界尊尊重重；處于于第第一一代代中中國國財財富富階階層層，，這這些些人人還還處處在在精精力力旺旺盛盛、、打打造造事事業(yè)業(yè)的的巔巔峰峰期期。。對對于于這這些些人人來說說，，最最需需要要的的就就是是時時間間和和社社會會資資源源。。所所以以，，他他們們會會選選擇擇離離城城市市距距離離近近的的別別墅墅，，出出行行比較較便便利利。。另另外外，，這這些些人人忙忙于于工工作作，，壓壓力力也也會會比比較較大大，，所所以以生生活活休休閑閑配配套套設(shè)設(shè)施施要要全全面；；頂級級別別墅墅客客戶戶并并不一一定定是是富富豪豪榜榜上上的的名名人人，因因為為這這些些人人生生活活可可能能比比較較低低調(diào)調(diào)，，也不不一一定定需需要要別別墅墅，，但但他他們們的的企企業(yè)業(yè)一一定定成成長長性性很很好好，，發(fā)發(fā)展展很很快快；；“頂頂級級””別別墅墅的的消消費費者者通常常是是各各界界的的名名人人，有有著著較較強強的的私私密密性性需需求求，，““頂頂級級””別別墅墅的隱隱蔽蔽性性應應該該是是越越強強越越好好，，并并盡盡可可能能地地與與外外界界隔隔離離。。臨臨街街別別墅墅也也可可以以用用圍圍墻、、壕壕溝溝、、樹樹木木和和花花架架廊廊作作為為屏屏障障來來保保證證院院內(nèi)內(nèi)的的私私密密性性；；頂級級別別墅墅的的客客戶戶應應該該是是“有有錢錢的的文文化化人人”，項目需要要打造新時時代客戶需需要的文化氛圍。別墅客戶層層次分析別墅客戶定定位推出中國新興文文化富豪階階層中國新富豪豪市場概要要1）據(jù)統(tǒng)計，，全球1%富人收入占占到社會全全部收入的的60%。2001年，中國7萬億元存款總量中中，人數(shù)不不足20%的富人占有有80%的比例。2）北京別墅墅市場的購購買人群已已經(jīng)發(fā)生變變化，比例例結(jié)構(gòu)已由由過去的境境外占70%，國內(nèi)占30%，發(fā)展為目目前的國內(nèi)內(nèi)占80%左右，境外外占20%左右。3）2003年新一期的的“中國百百富榜”將將挖掘出兩兩三千位身身家億萬的的內(nèi)地富豪豪資料。新榜中將會會出現(xiàn)一大大批30—40年齡段甚至至更年輕的的財富新銳銳，他們是是生于上世紀60年代至70年代初期的的新銳富豪豪。4）《財富》“中國富豪排排行榜”前前50名之中，富富豪們主要要來自于江江浙滬及珠珠江三角洲。舉舉例如：第第二批發(fā)跡跡的溫州富富豪正處于于豪宅需求求階段，他他們需要用豪宅來體體現(xiàn)身份與與價值。豪豪宅已成為為溫州富豪豪置業(yè)的首首選。5）海外基金買買家甚至動動用數(shù)億資資金整棟地地買入一些些豪宅，多多次置業(yè)以以上的億萬富豪投資資型客群增增多，基本本有過三五五次置業(yè)經(jīng)經(jīng)歷的富紳紳和隱形商商業(yè)領(lǐng)導者增多?？蛻羲趨^(qū)區(qū)域北京、山西、河北濱海港澳臺、外省、外籍主力客戶群4０％拓展客戶群3０％外圍客戶群3０％行業(yè)分布：：涉及以上上區(qū)域金融融、冶金、、礦產(chǎn)、地地產(chǎn)、IT業(yè)、零售、、制造業(yè)等等；職業(yè)職位：：實業(yè)主、、礦主、私私營企業(yè)主主、外籍公公司中方高高管、跨國國公司首席席官（公司總裁裁、股東、、董事、上上市公司主主席等）兼兼顧港澳臺臺投資企業(yè)業(yè)的CEO、職業(yè)投資資者及海歸歸僑商、海海外基金買買家等）文化年齡：：文化背景景較深，多多數(shù)擁有二二次再造以以上學歷年年齡階段主主要為40-50歲；收入水平：：年固定收收入在五百百萬元或以以上；購房目的：：自住為主主，兼顧投投資，作為為休閑度假假居所消費特性：：注重同階階層消費，，講究個性性功能享受受；購房情況：：二次以上上置業(yè)者；；洗錢人士士一次性付付款。購房房周期一般般為一個月月；用作投資置業(yè)業(yè)決策人存存在親屬朋朋友連帶關(guān)關(guān)系居住結(jié)構(gòu)：：家族體系系較為簡單單，基本為為兩代之家家；純粹外外地購房者者更多用作作夫妻雙方度假及及招待賓朋朋，部分是是商務集團團購買，用用于公務或或投資?？蛻衾硇悦杳枋隹蛻舾行悦杳枋鏊麄儜撌鞘牵簯硎艿氖鞘恰熬露匀坏纳?靜靜與海水水相互凝望望”的感覺覺；不是喧鬧的的,而是一種孤孤獨的寧靜靜的美；是一種智慧慧的內(nèi)在境境界,而非嘩眾取取寵的膚淺淺外顯；是一種只存存在于富貴貴者之間的的悠然,而非凡夫俗俗子的低級級品位；是一群享受受過或愿意意享受國際際化產(chǎn)品、、交通、服服務、生活活的富有的、有有品位、有有才智的城城市文化富富豪階層！！公寓客戶定定位※社會的中產(chǎn)產(chǎn)階層，以以開發(fā)區(qū)、、天津、北北京、塘沽沽等客戶為為主；※30——40歲近成功人人士，中高高收入，開開始注重生生活享受；；※文化素養(yǎng)較較高，注重重生活品質(zhì)質(zhì)，具濱海海情結(jié)；※儲蓄及購買買力已達豐豐滿、仍是是二次置業(yè)業(yè)以上者，，處于事業(yè)業(yè)上升期，，※用于5+2式度假和投投資較多。。項目產(chǎn)品定定位研究國際級別墅墅研究項目產(chǎn)品定定位產(chǎn)品附加價價建議國際人居別別墅分類類流水別墅林間別墅湖邊別墅半山別墅海邊別墅環(huán)境資源優(yōu)優(yōu)厚－有山山、有水、、有森林生活便利－－－有有便利利的對外交交通聯(lián)系身份的象征征－－別墅墅的尊貴感感私密空間－－－單單家獨戶戶，私家花花園個性空間－－－外外立面的的獨特風格格世界上著名名別墅的共共有特點：：（國際人居居需求特點點）現(xiàn)代別墅十十大要素定定義經(jīng)典別墅要要素之一稀稀缺的外部部環(huán)境經(jīng)典別墅要要素之二位位置優(yōu)越交交通發(fā)達經(jīng)典別墅要要素之三有節(jié)制張揚揚的室內(nèi)空空間經(jīng)典別墅要要素之四具有靈性的的多重庭院院經(jīng)典別墅要要素之五豐豐富多彩的的外立面變變化經(jīng)典別墅要要素之六大大社區(qū)道路路系統(tǒng)經(jīng)典別墅要要素之七超超大型會所所經(jīng)典別墅要要素之八自自然優(yōu)美的的中央公園園經(jīng)典別墅要要素之九足足夠的私密密性經(jīng)典別墅要要素之十完完美的細節(jié)節(jié)現(xiàn)代別墅功功能劃分居家生活型型，也就是是把別墅作作為第一居居所需求；；度假型別墅墅，也就是是業(yè)主擁有有兩套房，，一套在市市區(qū)，一套套就是郊區(qū)區(qū)別墅，即即所謂“5+2”的生活模式式；辦公型別墅墅，一般是是一個大公公司把一棟棟別墅買來來自用，既既有了辦公公環(huán)境，又又有了高級級管理人員員的寓所；；投資型別墅墅，即能夠夠獲得較高高的租金收收益，具有有較高投資資價值的別別墅。上次溝通已已達成共識識，本項目目屬于休閑閑度假地產(chǎn)產(chǎn)，別墅產(chǎn)產(chǎn)品兼具辦辦公型及投投資型等用用途。別墅產(chǎn)品定定位中國頂級原原生態(tài)海文文化私人官官邸世界濱海中國大墅海洋主題游艇社交個性別墅私人行宮一棟一故事事，越遠遠越生活??！有天、有地地、有海岸岸，一棟、、一生、一一世傳別墅產(chǎn)品形形象定位別墅戶型區(qū)區(qū)間初步建建議名稱風格套數(shù)面積對應客戶群港灣生態(tài)別墅北美風格36套600平米本地私營業(yè)主五星上將官邸德式古典主義5套600平米軍區(qū)領(lǐng)導海岸國際會所西班牙式16套800平米外地富豪CEO家族城堡法式大宅2套1000平米跨國集團總裁總計59套理由：由于于項目附近近將有400套1000平米大型別別墅，本項項目適宜和和其形成差差異化產(chǎn)品品定位，故故按用途和和客戶分為為不同類別別和風格的的居所。公寓產(chǎn)品定定位純海岸，主主題生活國國際寓所私人海岸線線觀景小豪宅宅多主題公園生活國際級生活享受公寓戶型區(qū)區(qū)間初步建建議名稱戶型面積比例對應客戶群甜蜜型一室一廳60平米30%度假青年緊湊型兩室兩廳90平米40%小兩口之家

舒適型三室兩廳120平米20%小三口之家享受型三室兩廳140平米10%成熟家庭總計：100%理由：由于項目別別墅面積較較大，銷售售回款較慢慢，金星酒酒店又是個個大型公建建項目，周周轉(zhuǎn)更慢，，所以建議議項目公寓寓產(chǎn)品多做做緊湊型和和小戶形公公寓產(chǎn)品，，利于快速速銷售回款款，也為迎迎和投資及及度假需求求，同時也也合理規(guī)避避風險。項目開發(fā)心心法建議（1）關(guān)于一戶戶一碼頭八心開發(fā)商設(shè)想想每棟設(shè)置置游艇碼頭頭，將來可可以用拖車車拖到海中中，我司覺覺得這并不不是適于本本項目客戶戶群。從可可操作性上上有一定難難度。建議：開發(fā)中將一一戶一碼頭頭做成?？靠啃⌒推Щ蛞獯罄皩鶎淅笔降娘L情劃劃艇，再將別墅水水系和水秀秀賓館、海海鮮美食街街等配套連連接起來，用悠閑的的劃艇生活活帶來差異異化的生活活方式。至至于真正的的游艇?？靠看a頭，在在將來濱海海游艇基地地建成后可可以代客戶戶租