房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫題庫附參考答案（B卷）

房地產(chǎn)估價師之估價原理與方法題庫題庫附參考答案（B卷）第一部分單選題(50題)1、運(yùn)用基準(zhǔn)地價修正法進(jìn)行市場狀況調(diào)整時，是將基準(zhǔn)地價調(diào)整為（）的價值。

A.基準(zhǔn)日期

B.價值時點(diǎn)

C.估價時點(diǎn)

D.估價報告出具日期

【答案】：B

2、利用與估價對象具有相同或相似收益特征的可比實例的價格、凈收益等數(shù)據(jù)，選用相應(yīng)的報酬資本化法公式，計算出報酬率的方法是（）。

A.市場提取法

B.分解法

C.累加法

D.排序插入法

【答案】：A

3、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格意見的通知》（2006年5月24日國辦發(fā)[2006]37號）規(guī)定，對空置（）以上的商品房，商業(yè)銀行不得接受其作為貸款的抵押物。

A.1年

B.2年

C.3年

D.5年

【答案】：C

4、（）是最簡單、最基礎(chǔ)的距離，但在路網(wǎng)不夠發(fā)達(dá)和地形復(fù)雜的地區(qū)，它往往會失去意義。

A.空間直線距離

B.交通路線距離

C.交通時間距離

D.經(jīng)濟(jì)距離

【答案】：A

5、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法中的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法估價時，無須做的是（）。

A.估算后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期

B.估算后續(xù)開發(fā)的各項支出、收入

C.估算后續(xù)開發(fā)各項支出、收入在何時發(fā)生

D.估算開發(fā)期中的利息和利潤

【答案】：D

6、某商品住宅項目的土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。

A.17.13%

B.18.30%

C.18.61%

D.21.47%

【答案】：B

7、某宗房地產(chǎn)2010年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.82元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月遞減0.5%，則其2010年10月25日的價格為（）元人民幣。2010年10月25日的匯率為1美元＝6.67元人民幣。

A.6376

B.6408

C.6519

D.6552

【答案】：B

8、因規(guī)劃修改、污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損的評估是（）。

A.災(zāi)害調(diào)查評估

B.規(guī)劃實施情況評估

C.房地產(chǎn)價值減損評估

D.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估

【答案】：C

9、評估征收房地產(chǎn)造成的停產(chǎn)停業(yè)損失，屬于（）業(yè)務(wù)。

A.傳統(tǒng)價值評估

B.價值分配

C.相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估

D.價值減損評估

【答案】：C

10、判斷誤差大小或者準(zhǔn)確性，實際中是將（）進(jìn)行比較。

A.評估價值與真實價值

B.評估價值與合格的估價師的重新估價結(jié)果

C.真實價值與合格的估價師的重新估價結(jié)果

D.真實價值與其他估價師的重新估價結(jié)果

【答案】：B

11、下列哪項不屬于氣機(jī)失調(diào)

A.氣滯

B.氣逆

C.氣脫

D.氣虛

【答案】：D

12、“從陰引陽，從陽引陰，以右治左，以左治右”是在下列哪項觀念指導(dǎo)下的治療原則

A.整體觀念

B.辨證論治

C.知常達(dá)變

D.陰平陽秘

【答案】：A

13、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟(jì)因素的是()。

A.房地產(chǎn)投機(jī)

B.物價變動

C.財政收支狀況

D.居民收入水平

【答案】：A

14、在估價相關(guān)國際組織中，F(xiàn)IG是指（）。

A.世界估價組織協(xié)會

B.國際估價標(biāo)準(zhǔn)委員會

C.國際測量師聯(lián)合會

D.美國估價學(xué)會

【答案】：C

15、某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費(fèi)用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費(fèi)用為100元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后地價為（）元/m2。

A.1840

B.2840

C.2966

D.3000

【答案】：D

16、亞當(dāng)·斯密是古典經(jīng)濟(jì)學(xué)最著名的代表、古典經(jīng)濟(jì)學(xué)理論體系的建立者，于1776年出版了著名的（）。

A.《賦稅論》

B.《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》

C.《資本論》

D.《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)原理》

【答案】：B

17、如果一個人用不著做更大的努力就可以完成比別人多的工作，他的收入也會超過其他人，這種超額的收入也被視為（）。

A.剩余物現(xiàn)象

B.地租現(xiàn)象

C.高工資現(xiàn)象

D.純粹的剩余物現(xiàn)象

【答案】：B

18、不同的注冊房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一價值時點(diǎn)下的評估值可能有所不同，主要原因是（）。

A.掌握的估價信息不同

B.遵循的估價原則不同

C.履行的估價程序不同

D.估價對象的狀況不同

【答案】：A

19、（）有助于行政主管部門和行業(yè)組織對估價機(jī)構(gòu)和估價師開展有關(guān)檢查，有助于解決之后可能發(fā)生的估價爭議，有助于估價機(jī)構(gòu)和估價師展現(xiàn)估價業(yè)績。

A.交付估價報告

B.保存估價資料

C.確定估價結(jié)果

D.選定估價方法計算

【答案】：B

20、資本化率是（）的倒數(shù)。

A.毛租金乘數(shù)

B.潛在毛租金乘數(shù)

C.有效毛收入乘數(shù)

D.凈收益乘數(shù)

【答案】：D

21、某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設(shè)施設(shè)備均已陳舊過時，有待拆除重建。測算建筑物拆除費(fèi)用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對于空地的減價額是（）元。

A.6750

B.6250

C.67500

D.62500

【答案】：D

22、可比實例的成交價格一般是在（）的價格。

A.估價作業(yè)日期

B.其成交日期

C.估價時點(diǎn)

D.建成時點(diǎn)

【答案】：B

23、利用收益法或假設(shè)開發(fā)法評估房地產(chǎn)的投資價值，采用的報酬率或折現(xiàn)率應(yīng)是（）。

A.典型投資者所要求的社會一般報酬率

B.典型投資者所要求的社會最高報酬率

C.特定投資者所要求的最低報酬率

D.特定投資者所要求的最高報酬率

【答案】：C

24、在應(yīng)用路線價法估價中，設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)臨街深度宜為路線價區(qū)段內(nèi)各宗臨街土地的臨街深度的（）。

A.簡單算術(shù)平均數(shù)

B.加權(quán)算術(shù)平均數(shù)

C.眾數(shù)

D.中位數(shù)

【答案】：C

25、在房屋征收中，評估被征收房屋價值的價值時點(diǎn)為（）。

A.房屋征收決定公告發(fā)布起一周內(nèi)任一時點(diǎn)

B.房屋征收決定公告之日

C.房屋征收委托之日

D.房屋征收完畢之日

【答案】：B

26、提出“外所因為六淫，內(nèi)所因為七情，不內(nèi)外因為勞倦、飲食勞倦、跌仆金刃，蟲獸所傷”的是

A.醫(yī)和

B.葛洪

C.陳無擇

D.張仲景

【答案】：C

27、房地產(chǎn)估價報告中估價師聲明的內(nèi)容不包括（）。

A.估價師對其估價職業(yè)道德的承諾和保證

B.估價師對其專業(yè)勝任能力的承諾和保證

C.估價師對其勤勉盡責(zé)估價的承諾和保證

D.估價師對估價結(jié)果成立條件的提示和說明

【答案】：D

28、某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目已建設(shè)2年，估計至項目建成還需2.5年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，假設(shè)折現(xiàn)率為10%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為（）萬元。

A.3758.57

B.3942.03

C.3966.10

D.4769.85

【答案】：D

29、某宗房地產(chǎn)2013年2月25日的價格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.29元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價格為（）元人民幣（2013年10月25日的匯率為1美元＝6.12元人民幣）。

A.6043

B.5879

C.6290

D.6120

【答案】：B

30、某經(jīng)過年數(shù)為23年的零售中心，其內(nèi)部進(jìn)行了重新裝修，而且該建筑物的維修養(yǎng)護(hù)較好，那么該建筑物的有效年齡（）。

A.等于23年

B.小于23年

C.大于23年

D.可能等于也可能大于23年

【答案】：B

31、下列有關(guān)房地產(chǎn)價值和價格，表述錯誤的是（）。

A.價格是價值的外在表現(xiàn)

B.價值是物的真實所值

C.價格是價值波動的“中心”

D.現(xiàn)實中由于定價決策、個人偏好等原因，可能造成高值低價的交易

【答案】：C

32、預(yù)計某宗房地產(chǎn)未來第一年的凈收益為28萬元，預(yù)計此后每年的凈收益會在上年的基礎(chǔ)上增加1萬元，收益期限為無限年，該類房地產(chǎn)的報酬率為9%，則該房地產(chǎn)的收益價格為()萬元。

A.311

B.435

C.322

D.200

【答案】：B

33、某幢寫字樓，建筑物重新購建成本為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為10萬元；裝修的重置成本為200萬元，平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年；設(shè)備的重置成本為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為（）萬元。

A.400

B.628

C.656

D.700

【答案】：B

34、在完善的市場經(jīng)濟(jì)下，土地成本一般由購置土地的價款和（）構(gòu)成。

A.購置時應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)

B.購置時應(yīng)由買賣雙方繳納的稅費(fèi)

C.相關(guān)稅費(fèi)

D.購置時應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)

【答案】：D

35、基準(zhǔn)地價修正法的估價結(jié)果的準(zhǔn)確性，主要取決于基準(zhǔn)地價的準(zhǔn)確性以及（）的完整性和合理性。

A.市場狀況調(diào)整

B.調(diào)整系數(shù)

C.基準(zhǔn)地價信息

D.土地狀況調(diào)整

【答案】：B

36、某類房地產(chǎn)一年期的銀行存款利率為3.07%，貸款利率為5.43%，投資風(fēng)險補(bǔ)償為2.02%，管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償為1.32%，缺乏流動性補(bǔ)償為1.5%，所得稅抵扣的好處為0.5%，則該類房地產(chǎn)的報酬率為()。

A.13.84%

B.13.34%

C.7.41%

D.9.77%

【答案】：C

37、某抵押房地產(chǎn)的市場價值為600萬元，已知法定優(yōu)先受償款為50萬元，抵押率為0.7。則該房地產(chǎn)的抵押貸款額度為（）萬元。

A.370

B.385

C.420

D.550

【答案】：B

38、某寫字樓的建筑面積為4000m2，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%，月租金為30元/m2。當(dāng)?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%，月租金為40元/m2，報酬率為6%，如果修復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為（）萬元。

A.67.60

B.811.24

C.1622.48

D.2433.72

【答案】：D

39、采用成本法估價時，關(guān)于投資利息的表述中，正確的是（）。

A.投資利息指的是借款部分的利息支出和相關(guān)手續(xù)費(fèi)

B.從估價的角度看，自有資金應(yīng)獲得的利息可以算作開發(fā)利潤

C.投資利息的應(yīng)計息項目包括土地成本.建設(shè)成本.管理費(fèi)用.銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)

D.投資利息計算時一般采用價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率

【答案】：D

40、運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法估價，對于資金的時間價值（）。

A.不必考慮

B.根據(jù)實際情況而定

C.必須考慮

D.無法確定

【答案】：C

41、下列關(guān)于地租的表述中，錯誤的是（）。

A.農(nóng)產(chǎn)品的市場總價格是土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量與每個產(chǎn)品市場價格的乘積

B.土地中已投入資本的利息包括該土地價值的資本利息

C.生產(chǎn)成本是以社會平均水平或一般水平計算的

D.經(jīng)營利潤是按照全部預(yù)付資本的社會一般利潤率計算的

【答案】：B

42、運(yùn)用路線價法估價的步驟一般分為（）。

A.劃分路線價區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—調(diào)查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格

B.劃分路線價區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—調(diào)查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格

C.調(diào)查評估路線價—劃分路線價區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格

D.選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地—劃分路線價區(qū)段—設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度—調(diào)查評估路線價—制作價格修正率表—計算臨街各宗土地的價格

【答案】：B

43、被認(rèn)為是一種相對科學(xué)準(zhǔn)確、公平合理，能夠節(jié)省人力、財力，可以在短時間內(nèi)對許多宗土地進(jìn)行估價的方法的是（）。

A.路線價法

B.市場法

C.假設(shè)開發(fā)法

D.收益法

【答案】：A

44、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價為（）元/m2。

A.2427.18

B.2500.00

C.2575.00

D.2659.57

【答案】：D

45、比較法估價需要具備的條件是估價時點(diǎn)的近期有較多的（）。

A.完全相同的房地產(chǎn)

B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易

C.類似房地產(chǎn)的交易

D.房地產(chǎn)的交易

【答案】：C

46、某幢沒有電梯的舊寫字樓的建筑面積為2500m2，凈租金為730元/m2·年，空置率為15%。周邊有電梯的同類寫字樓的凈租金為803元/m2·年，空置率為10%?，F(xiàn)單獨(dú)增加電梯的必要費(fèi)用為380萬元，而重置該寫字樓時隨同增加電梯的必要費(fèi)用為200萬元，若該寫字樓剩余經(jīng)濟(jì)壽命為30年，報酬率為7.5%，則該寫字樓因沒有電梯造成的功能折舊額為（）萬元。

A.78

B.102

C.180

D.302

【答案】：B

47、房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類（）。

A.一是咨詢性估價或參考性估價，二是法律性估價或證據(jù)性估價

B.一是了解性估價或咨詢性估價，二是鑒證性估價或證據(jù)性估價

C.一是鑒證性估價或證據(jù)性估價，二是咨詢性估價或參考性估價

D.一是咨詢性估價或參考性估價，二是鑒證性估價或法律性估價

【答案】：C

48、在城市房屋征收中，征收補(bǔ)償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換房屋為期房的，在對所調(diào)換房屋進(jìn)行估價時，估價對象狀況如：期房區(qū)位、用途、面積、建筑結(jié)構(gòu)等，應(yīng)當(dāng)以（）為準(zhǔn)。

A.征收人與被征收人在征收安置補(bǔ)償協(xié)議中的約定

B.征收人與被征收人的口頭約定

C.被征收人的要求

D.征收人的要求

【答案】：A

49、在某宗房地產(chǎn)估價中，三個可比實例房地產(chǎn)對應(yīng)的比準(zhǔn)單價分別是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評估得到的三個可比實例對應(yīng)的比準(zhǔn)單價的權(quán)重分別是0.3、0.5和0.2。如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中位數(shù)法測算最終的比準(zhǔn)單價，則前者與后者的差值是()元/m2。

A.-100

B.50

C.50

D.100

【答案】：B

50、某商場的正常月租金按可出租面積計為40元/m2，出租率為85%，運(yùn)營費(fèi)用占有效毛收入的35%，報酬率為12%，商場建筑面積為40000m2，可供出租的比例為95%，運(yùn)營期為38年，該商場的收益價值為（）萬元。

A.690.40

B.8284.79

C.8720.83

D.9746.81

【答案】：B

第二部分多選題(50題)1、關(guān)于運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估某酒店在建工程的投資價值（其中開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值采用收益法測算）的說法，正確的有（）。

A.可選擇自愿轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提或被迫轉(zhuǎn)讓開發(fā)前提估價

B.開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值可以是以房地產(chǎn)為主的整體資產(chǎn)價值

C.收益法測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值時可采用投資者的預(yù)算收益測算

D.后續(xù)開發(fā)的必要支出不應(yīng)包括家具、設(shè)備等房地產(chǎn)以外財產(chǎn)的購置費(fèi)用

E.折現(xiàn)率應(yīng)等同于同一市場上類似在建工程項目所要求的平均報酬率

【答案】：ABC

2、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

3、關(guān)于投資價值和市場價值的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的、非個人的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.投資價值與市場價值在采用收益法評估時，折現(xiàn)率取值相同

C.在凈收益方面，評估投資價值時通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

D.國有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓時，有意購買者委托評估其能承受的最高購買價格，是一種投資價值評估

E.在對某房地產(chǎn)進(jìn)行抵押價值評估時，不用考慮債務(wù)人或債權(quán)人對該房地產(chǎn)投資價值的評估

【答案】：ACD

4、下列房地產(chǎn)特性中，決定房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的特性有（）。

A.獨(dú)一無二

B.壽命長久

C.供給有限

D.價值量大

E.保值增值

【答案】：AD

5、下列方法中屬于數(shù)學(xué)曲線擬合法的有（）。

A.直線趨勢法

B.指數(shù)曲線趨勢法

C.加權(quán)平均法

D.移動平均法

E.二次拋物線趨勢法

【答案】：AB

6、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度

【答案】：BC

7、下列情況，屬于成交價格偏離正常價格的交易有（）。

A.對交易對象或市場行情缺乏了解的交易

B.被迫出售或被迫購買的交易

C.人為哄抬價格的交易

D.對交易對象有特殊偏好的交易

E.相鄰房地產(chǎn)未合并的交易

【答案】：ABCD

8、運(yùn)用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】：ABC

9、收集交易實例時應(yīng)收集的交易實例信息包括（）。

A.成交價格

B.議價時間

C.成交日期

D.交易方式

E.交易目的

【答案】：ACD

10、假設(shè)開發(fā)法評估在建工程價值時，采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應(yīng)得利潤，計算基數(shù)應(yīng)包括（）。

A.待開發(fā)在建工程價值

B.已完工程建設(shè)成本

C.取得在建工程的稅費(fèi)

D.后續(xù)開發(fā)的投資利息

E.銷售稅金

【答案】：AC

11、關(guān)于房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，錯誤的有（）。

A.對不同用途房地產(chǎn)的價格，房地產(chǎn)區(qū)位因素的影響方向都是一致的

B.比較調(diào)整的內(nèi)容或因素越多，調(diào)整后的比較價值就越準(zhǔn)確

C.根據(jù)價值時點(diǎn)的可比實例與估價對象的房地產(chǎn)狀況差異進(jìn)行比較調(diào)整

D.可比實例狀況比估價對象狀況好的，應(yīng)對可比實例價格進(jìn)行減價調(diào)整

E.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的內(nèi)容包括租賃、查封、拖欠稅費(fèi)因素

【答案】：ABC

12、關(guān)于基本估價方法，美國體系分為（）等。

A.市場比較法

B.投資法

C.剩余法

D.成本法

E.收益法

【答案】：AD

13、補(bǔ)地價是指需要補(bǔ)交給政府的一筆地價或土地使用權(quán)出讓金、土地收益等。（）是需要補(bǔ)地價的主要情形。

A.出讓土地使用權(quán)期滿后續(xù)期

B.建設(shè)用地使用權(quán)出讓之后變更容積率

C.轉(zhuǎn)讓、出租、抵押土地使用權(quán)的房地產(chǎn)

D.改變原土地使用權(quán)出讓時規(guī)定的用途

E.拍賣土地使用權(quán)

【答案】：ABD

14、在有法可依情況下，根據(jù)合法原則，下列有關(guān)法律效力的解釋正確的有（）。

A.上位法優(yōu)先于下位法

B.不同效力的法有沖突時新法優(yōu)先于舊法

C.特別法優(yōu)先于普通法

D.法律文本優(yōu)先于法律解釋

E.強(qiáng)行法優(yōu)先于任意法

【答案】：ACD

15、完好房的成新度可以有（）。

A.六成

B.七成

C.八成

D.九成

E.十成

【答案】：CD

16、某小區(qū)中有一幢沿街商業(yè)樓，一、二層為商業(yè)用房，三～六層為住宅，現(xiàn)需評估其中第四層某套住宅價格，擬選取該小區(qū)中另一幢6層住宅樓第四層的某套住宅為可比實例，該樓為同期建造但不臨街。對該可比實例與估價對象進(jìn)行對比，進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整時，判斷錯誤的有（）

A.因位于同一小區(qū)，區(qū)位因素相同，不需進(jìn)行區(qū)位狀況調(diào)整

B.因同期建造，質(zhì)量一致，不需進(jìn)行實物狀況調(diào)整

C.因房地產(chǎn)權(quán)利性質(zhì)相同，不需進(jìn)行權(quán)益狀況調(diào)整

D.因樓層相同，不需進(jìn)行樓層因素調(diào)整

E.因臨街狀況不同，應(yīng)進(jìn)行噪聲污染因素調(diào)整

【答案】：ABCD

17、與估價對象相似的房地產(chǎn)是指與估價對象的（）等相同或相似的房地產(chǎn)。

A.區(qū)位

B.用途

C.權(quán)利性質(zhì)

D.總價

E.外觀

【答案】：ABC

18、開發(fā)完成后用于出售的房地產(chǎn)通常采用（）測算開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值。

A.比較法

B.收益法

C.成本法

D.長期趨勢法

E.推測法

【答案】：ABD

19、選取可比實例時，應(yīng)符合的要求包括（）。

A.可比實例與估價對象所處的地區(qū)必須相同

B.可比實例的交易類型與估價目的吻合

C.可比實例的規(guī)模與估價對象的規(guī)模相當(dāng)

D.可比實例的成交價格是正常價格或可修正為正常價格

E.可比實例大類用途與估價對象的大類用途相同

【答案】：BCD

20、影響房地產(chǎn)價格的經(jīng)濟(jì)因素主要有()。

A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、儲蓄、消費(fèi)、投資水平

B.社會發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化

C.財政收支及金融狀況、利率

D.物價、匯率、居民收入E人口數(shù)量、行政隸屬變更、居民收入

【答案】：ACD

21、下列估價師的行為中，不符合估價規(guī)范的有（）。

A.僅要求委托人提供估價對象權(quán)屬證書復(fù)印件，但在實地查勘時對復(fù)印件中的相關(guān)信息進(jìn)行核對

B.委托人將其對估價對象價值的期望主動告知估價師，估價師認(rèn)為該價值不離譜，便按此出具估價報告

C.估價師認(rèn)為估價對象有較大投資價值，將相關(guān)信息告知特定投資人

D.估價師在估價過程中接受委托人提供給其個人的加班費(fèi)

E.估價師認(rèn)為自己的專業(yè)能力還不足以做好估價，邀請其他估價師幫助其完成估價工作

【答案】：ABD

22、與動態(tài)分析法法不同的是，在靜態(tài)分析法中（）都單獨(dú)顯現(xiàn)出來。

A.銷售費(fèi)用

B.后續(xù)的開發(fā)成本

C.投資利息

D.開發(fā)利潤

E.管理費(fèi)用

【答案】：CD

23、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。

A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值

B.評估抵押價值應(yīng)選用較保守的估計值

C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計值

D.評估買賣價格應(yīng)選用最可能的估計值

E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計值

【答案】：ABD

24、關(guān)于重新購建價格的說法，正確的有（）

A.重新購建價格是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當(dāng)于賬面價值

C.重新購建價格是客觀的重新購建價格

D.建筑物的重新購建價格是全新狀況的建筑物的重新購建價格

E.土地的重新購建價格是法定最高出讓年限的土地使用權(quán)價格

【答案】：CD

25、下列選項中，屬于房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況的有（）。

A.房地產(chǎn)使用管制

B.異議登記

C.設(shè)立了抵押權(quán)

D.住宅帶有上學(xué)指標(biāo)

E.被人民法院查封

【答案】：AB

26、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時，應(yīng)計息的項目包括（）。

A.待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B.待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費(fèi)

C.續(xù)建開發(fā)成本

D.銷售費(fèi)用

E.銷售稅金

【答案】：ABCD

27、下列對房地產(chǎn)估價的必要性，說法正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是專業(yè)估價存在的基本前提

B.房地產(chǎn)需要專業(yè)估價

C.房地產(chǎn)可以自動的形成適當(dāng)?shù)膬r格

D.房地產(chǎn)估價在估價行業(yè)中占主體

E.房地產(chǎn)估價是一個單一的估價過程

【答案】：ABD

28、成本法估價中采用市場提取法求取成本利潤率時，選取的類似房地產(chǎn)項目應(yīng)與估價對象的（）。

A.土地取得方式相同

B.土地規(guī)劃用途相同

C.項目規(guī)模大小相當(dāng)

D.項目建設(shè)期長短相近

E.項目經(jīng)營期長短相近

【答案】：ABC

29、下列屬于非收益性房地產(chǎn)的有（）。

A.農(nóng)用地

B.行政辦公樓

C.教堂

D.寺廟

E.汽車加油站

【答案】：BCD

30、基本完好房的成新度可以是()。

A.九成

B.八成

C.七成

D.六成E四成

【答案】：CD

31、在國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓中，不屬于為競買人確定報價提供參考依據(jù)的估價有（）。

A.掛牌底價

B.招標(biāo)底價

C.協(xié)議價格

D.保留價

E.競買人可承受的最高價

【答案】：ABCD

32、未來凈收益流的類型有（）。

A.每年基本上固定不變

B.每年基本上按某一個固定的數(shù)額遞增或遞減

C.每年基本上按某一個固定的比率遞增或遞減

D.其他有規(guī)則的變動情形

E.每年根據(jù)市場價格變化而變化

【答案】：ABCD

33、按開發(fā)程來對房地產(chǎn)進(jìn)行劃分，可以分為（）。

A.自有房地產(chǎn)

B.生地

C.毛地

D.熟地

E.現(xiàn)房

【答案】：BCD

34、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個項目

B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽自己的名

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

【答案】：A

35、關(guān)于收益法中求取房地產(chǎn)未來凈收益估價值的說法，正確的有（）。

A.評估投資價值可選用較樂觀的估計值

B.評估抵押價值應(yīng)選用較保守的估計值

C.評估期房市場價格應(yīng)選用最高的估計值

D.評估買賣價格應(yīng)選用最可能的估計值

E.評估保險價值應(yīng)選用最低的估計值

【答案】：ABD

36、某宗房地產(chǎn)的價格并不是由其開發(fā)建設(shè)成本決定的，因此運(yùn)用成本法估價應(yīng)該注意的內(nèi)容包括（）。

A.應(yīng)采用客觀成本而不是實際成本

B.應(yīng)該采用實際成本而不是客觀成本

C.應(yīng)結(jié)合選址、規(guī)劃設(shè)計等對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

D.應(yīng)結(jié)合市場供求狀況對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

E.應(yīng)結(jié)合估價委托人的要求，對成本法的測算結(jié)果進(jìn)行調(diào)整

【答案】：ACD

37、下列房地產(chǎn)價格影響因素中，屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有（）。

A.稅收政策

B.城市規(guī)劃調(diào)整

C.環(huán)境狀況

D.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況

E.匯率

【答案】：CD

38、從房地產(chǎn)估價角度來說，一宗土地的空間范圍包括（）。

A.地表

B.地上空間

C.地下空間

D.權(quán)益空間

E.區(qū)位空間

【答案】：ABC

39、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

40、某工業(yè)房地產(chǎn)的土地是5年前以出讓方式取得的50年建設(shè)用地使用權(quán)，類似工業(yè)用地的重新購建價格為200萬元，重新建造該房地產(chǎn)的建設(shè)成本為300萬元，管理費(fèi)用為15萬元，銷售費(fèi)用為20萬，銷售稅費(fèi)為50萬元，正常建設(shè)期為1.5年，假設(shè)土地取得費(fèi)用在建設(shè)期初一次性投入，其他費(fèi)用在建設(shè)期內(nèi)均勻發(fā)生，年利率為6.13%，投資利潤率為12%，土地報酬率為6%。下列運(yùn)用成本法評估該房地產(chǎn)市場價值中的有關(guān)說法，正確的有（）。

A.估價對象土地取得成本為196萬元

B.應(yīng)計算利息項目的總金額為535萬元

C.土地取得成本的計息期為1.5年

D.土地取得成本之外其他計息項目應(yīng)計投資利息總額為15.73萬元

E.開發(fā)利潤為64.20萬元

【答案】：AC

41、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的有（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式肯定不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的適合原理可以幫助確定估價對象的最佳用途

【答案】：BD

42、在合法利用前提下，且其他條件相同，若評估同一房地產(chǎn)的下列價值，其中通常低于其市場價值的有（）。

A.投資價值

B.抵押價值

C.快速變現(xiàn)價值

D.現(xiàn)狀價值

E.殘余價值

【答案】：BC

43、對部分或全部超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方式有（）。

A.放棄這個項目

B.努力學(xué)習(xí)，邊學(xué)邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽自己的名

E.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關(guān)專家提供專業(yè)幫助

【答案】：A

44、下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的說法中，正確的有（）。

A.房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格

B.房地產(chǎn)估價是替相關(guān)當(dāng)事人為房地產(chǎn)定價

C.房地產(chǎn)估價是為委托人提供價格保證

D.房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)該在合理范圍內(nèi)

E.房地產(chǎn)估價是一門科學(xué)也是一門藝術(shù)

【答案】：AD

45、影響房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素有()。

A.建筑規(guī)模

B.臨路狀況

C.樓層

D.繁華程度E建筑容積率

【答案】：BD

46、房地產(chǎn)估價師應(yīng)遵守的職業(yè)道德包括（）。

A.為委托人爭取最大的權(quán)益

B.誠實守信

C.公平競爭

D.勤勉盡責(zé)

E.保守秘密

【答案】：BCD

47、下列關(guān)于指數(shù)修勻法的說法中，正確的有（）。

A.指數(shù)修勻法是以本期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法

B.指數(shù)修勻法是以上一期的實際值和本期的預(yù)測值為根據(jù)，經(jīng)過修勻后得出下一期預(yù)測值的一種預(yù)測方法

C.計算公式為：Vi＋1＝Vi＋a（Pi－Vi）（Pi為第i期的實際值；Vi為第i期的預(yù)測值；Vi＋1為第i＋1期的預(yù)測值；a為修勻常數(shù)，0≤a≤1）

D.運(yùn)用指數(shù)修勻法進(jìn)行預(yù)測的關(guān)鍵，是確定修勻常數(shù)的值

E.指數(shù)修勻法是計算得出實際值的一種方法

【答案】：ACD

48、運(yùn)用市場法時，估價人員根據(jù)基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎(chǔ)，主要包括()等。

A.統(tǒng)一采用總價

B.統(tǒng)一采用單價

C.統(tǒng)一幣種和貨幣單位

D.統(tǒng)一面積內(nèi)涵E統(tǒng)一付款方式

【答案】：BCD

49、運(yùn)用路線價法評估某路線價區(qū)段內(nèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地以外的宗地價格時，應(yīng)進(jìn)行修正調(diào)整的有（）。

A.土地形狀

B.容積率

C.土地使用期限

D.土地市場狀況

E.土地開發(fā)程度

【答案】：ABC

50、由于具有（）特性，房地產(chǎn)是一種良好的用于擔(dān)保債務(wù)履行的財產(chǎn)。

A.保值增值

B.價值量大

C.不可移動

D.壽命長久

E.獨(dú)一無二

【答案】：ABCD

第三部分大題(50題)1、下列房地產(chǎn)估價活動中，適用長期趨勢法的有（）。

A.比較某項目在不同檔次商品房開發(fā)方式下的開發(fā)價值

B.判斷某經(jīng)營性房地產(chǎn)的未來運(yùn)營費(fèi)用水平

C.預(yù)測某地區(qū)限購政策出臺后對房價的影響程度

D.對可比實例進(jìn)行市場狀況調(diào)整

E.對房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的新型房地產(chǎn)的價格進(jìn)行評估

【答案】：BD

2、在下列說法運(yùn)用市場法估價，其步驟包括()。

A.搜集交易比例

B.選取可比實例

C.對可比實例成交價格做適當(dāng)處理

D.價格調(diào)整E求取比準(zhǔn)價格

【答案】：ABC

3、下列選項中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

4、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通?？梢缘玫奖３?，甚至?xí)S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

5、下列房地產(chǎn)中，屬于“干凈”的房屋所有權(quán)和出讓建設(shè)用地使用權(quán)的房地產(chǎn)的有（）。

A.已設(shè)立了抵押權(quán)的房地產(chǎn)

B.單獨(dú)所有的房地產(chǎn)

C.共同所有的房地產(chǎn)

D.房地產(chǎn)開發(fā)過程中各項手續(xù)齊全的房地產(chǎn)

E.存在拖欠建設(shè)工程款的房地產(chǎn)

【答案】：BD

6、為評估一套建筑面積為75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市場價格，選取了三個可比實例，有關(guān)資料如下：（1）可比實例及其交易情況見下表。假設(shè)美元與人民幣的市場匯率2016年6月30日為1美元等于6.61元人民幣，2016年9月30日為1美元等于6.65元人民幣；人民幣與港幣的市場匯率2016年7月31日為1元人民幣等于1.20元港幣，2016年9月30日為1元人民幣等于1.226元港幣。試?yán)蒙鲜鲑Y料估算該公寓2016年9月30日用人民幣計價的市場價格。

【答案】：（1）建立比較基礎(chǔ)可比實例A1）建筑面積＝60m2/0.72＝83.33m22）房地產(chǎn)價格＝含有非房地產(chǎn)成分的房地產(chǎn)價格－非房地產(chǎn)成分的價值＝112萬元－3.5萬元＝108.5萬元可比實例B1）統(tǒng)一計價單位6.61×16.5萬美元＝109.065萬元人民幣2）統(tǒng)一稅費(fèi)負(fù)擔(dān)正常負(fù)擔(dān)下的價格=賣方實得金額/（1-應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)）＝109.065萬/（1－7%）＝117.274萬元人民幣可比實例C1）統(tǒng)一計價單位115萬元港幣÷1.2＝95.833萬元人民幣（解釋：因為價格變動指數(shù)是以人民幣為基準(zhǔn)的，取實際成交日的匯率）

7、根據(jù)適合原理，均衡原理以及收益遞增遞減原理，當(dāng)房地產(chǎn)（）時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調(diào)

B.達(dá)到規(guī)模遞增

C.內(nèi)部構(gòu)成要素的組合最適當(dāng)

D.外部環(huán)境與內(nèi)部因素相關(guān)聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當(dāng)?shù)慕M合

【答案】：AC

8、可用于報酬資本化法中轉(zhuǎn)換為價值的收入或收益有（）。

A.潛在毛租金收入

B.有效毛收入

C.凈運(yùn)營收益

D.稅前現(xiàn)金流量

E.稅后現(xiàn)金流量

【答案】：ABC

9、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

10、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

11、影響工業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位因素主要有（）。

A.是否適于安裝設(shè)備

B.是否易于取得動力

C.是否便于處理廢料

D.是否接近大自然

E.是否利于獲取原料

【答案】：BC

12、對于商業(yè)房地產(chǎn)來說，它看重的是（）。

A.繁華程度

B.安寧程度

C.交通條件

D.動力的取得

E.基礎(chǔ)設(shè)施條件

【答案】：AC

13、關(guān)于長期趨勢法用途的說法，正確的有（）。

A.可用于假設(shè)開發(fā)法中預(yù)測開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值

B.可用于收益法中預(yù)測未來租金、經(jīng)營收入、運(yùn)營費(fèi)用、空置率或凈收益

C.可用于比較法中對可比實例的成交價格進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整

D.可用來比較分析兩宗房地產(chǎn)價格水平的高低

E.可用于填補(bǔ)某些房地產(chǎn)歷史價格資料的缺乏

【答案】：AB

14、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案。方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居住用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（從舊廠房到批發(fā)市場）從第2－11年，每年逐年遞增的凈租金，第11年的出售價格第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）×[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售。）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81萬元營銷費(fèi)用＝1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元舊廠房的價值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71V0＝－813.83（萬元）

15、某宗出租的房地產(chǎn)，建筑面積為40000m2，容積率為4，土地使用期限為40年，自2005年10月1日起計算，約定不可續(xù)期。建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于2007年10月1日建成，可供出租的面積占總建筑面積的70%。根據(jù)市場調(diào)查得知，2010年10月1日該類房地產(chǎn)的租金為每月40元/m2，年平均空置率為20%，平均每月除稅費(fèi)外的運(yùn)營費(fèi)用為30萬元，出租人承擔(dān)的稅費(fèi)約占租金收入的8%，該房地產(chǎn)現(xiàn)時土地單價為2100元/m2，土地報酬率為8%，建筑物報酬率為10%。請計算該房地產(chǎn)在2010年10月1日的價值。（8分）

【答案】：具體計算過程如下：（1）總有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（萬元）；（2）總運(yùn)營費(fèi)用：C=30×12+1075.2×8%=446.02（萬元）；（3）年凈收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（萬元）；或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（萬元）；（4）土地總價：L=40000/4×2100=2100（萬元）；（5）年土地凈收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（萬元）；（6）年建筑物凈收益：aB=a－aL=629.18－180.19=448.99（萬元）；（7）建筑物總價：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（萬元）；（8）房地產(chǎn)價值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（萬元）。

16、市場法中權(quán)益狀況調(diào)整的內(nèi)容包括（）。

A.土地使用期限

B.容積率

C.土地開發(fā)程度

D.房屋空間布局

E.地役權(quán)設(shè)立

【答案】：AB

17、某幢寫字樓，土地面積4000㎡，總建筑面積為9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用權(quán)年限為2007年10月1目～2047年10月1日。現(xiàn)在獲得類似的40余年土地使用權(quán)價格為5000元/㎡，建筑物重建成本為3000元/㎡，建筑物自然壽命為60年，有效年齡為10年。其他的相關(guān)資料如下：（1）門窗等損壞的修復(fù)費(fèi)用為3萬元，裝修的重置價格為8

2.5萬元，平均壽命為5年，有效年齡為4年，空調(diào)系統(tǒng)功能落后，必須更換，舊系統(tǒng)已提折舊80萬元，拆除該空調(diào)費(fèi)用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構(gòu)建價格（不含安裝費(fèi)）為130萬元，安裝新的空調(diào)系統(tǒng)的費(fèi)用為8萬元，除空調(diào)以外的設(shè)備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經(jīng)過年數(shù)為9年。（2）該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導(dǎo)致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。（3）由于寫字樓所在區(qū)域剛有一化工廠建成投產(chǎn)，區(qū)域環(huán)境受到一定的污染，租金將長期受到負(fù)面影響，預(yù)計每年租金損失為7萬元。（4）該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。（5）假設(shè)除空調(diào)以外，殘值率均為零。試求該寫字樓于2017年10月1日的折舊總額和現(xiàn)值。

【答案】：

18、房地產(chǎn)的實物是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，可以進(jìn)一步分為（）。

A.該實體組合完成的功能

B.該實體的質(zhì)量

C.相應(yīng)的配套的基礎(chǔ)設(shè)施

D.立體空間

E.有形的實體

【答案】：AB

19、下列房地產(chǎn)狀況描述內(nèi)容中，屬于反映房地產(chǎn)實物狀況的有（）。

A.房屋實際用途

B.土地開發(fā)程度

C.房屋建筑結(jié)構(gòu)

D.房屋出租情況

E.房屋維護(hù)狀況及完損程度

【答案】：BC

20、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

21、關(guān)于投資價值與市場價值異同點(diǎn)的說法，正確的有（）。

A.市場價值是客觀的價值，而投資價值是建立在主觀的、個人因素基礎(chǔ)上的價值

B.用收益法評估投資價值時，凈收益的計算通常要扣除所得稅，而評估市場價值時通常不扣除所得稅

C.用收益法評估投資價值和市場價值時，其中的報酬率取值應(yīng)相同

D.用成本法評估投資價值和市場價值時，其中的利息取值可能不相同

E.投資價值的評估結(jié)果一般大于市場價值的評估結(jié)果

【答案】：AB

22、某商場的建筑面積6000m2，土地使用期限40年，從2008年10月1日起計，不可續(xù)期。該商城于2010年10月1日進(jìn)行了抵押貸款，貸款金額600萬元，貸款期限10年，貸款年利率6%（貸款期間貸款利率不變），每年等額償還本息。抵押當(dāng)時的貸款成數(shù)為6成，現(xiàn)實社會一般貸款成數(shù)為5成。調(diào)查得知，現(xiàn)在附近類似商場較樂觀、最可能和較保守的年凈收益分別為600萬元、560萬元和500萬元。該商場除上述貸款外無其他法定優(yōu)先受償款，房地產(chǎn)報酬率為8%。請計算該商場2013年10月1日的再次抵押價值以及正常市場條件下帶抵押合同的購買價格（分別計算以下兩種購買方式下的購買價格：一是購買者購買后按原償還方式承擔(dān)還款義務(wù)；二是購買者一次性償還剩余貸款后購買）。（10分）

【答案】：（1）求解2013年10月1日再次抵押價值再次抵押價值＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－已抵押擔(dān)保的債權(quán)數(shù)額－其他法定優(yōu)先受償款＝未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值－（已抵押貸款余額/社會一般貸款成數(shù)）－其他法定優(yōu)先受償款1）2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的市場價值抵押目的估價遵循謹(jǐn)慎原則，在用收益法評估時，年凈收益應(yīng)采用較保守估計值500萬元，收益期限為40年-5年=35年，利用公式：V=A/Y×[1-1/（1+Y）n]，可得2013年10月1日未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的市場價值為：V=500/8%×[1-1/（1+8%）35]=5827.28（萬元）2）求解已抵押貸款余額先求年償還額600=A/6%×[1-1/1.0610]A=81.52剩余7年未還貸款余額P=81.52/6%×[1-1/（1+6%）7]=455.08（萬元）3）2013年10月1日再次抵押價值＝5827.28－（455.08/0.5）＝4917.12（萬元）

23、關(guān)于路線價法和基準(zhǔn)地價修正法相同之處的說法，正確的有（）。

A.本質(zhì)上都是比較法

B.都需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整

C.都需要進(jìn)行交易情況修正

D.都需要進(jìn)行土地狀況調(diào)整

E.都是批量估價方法

【答案】：AD

24、房地產(chǎn)由于壽命長久，供給有限，其價值通常可以得到保持，甚至?xí)S著時間的推移而自然增加。會引起房地產(chǎn)自然增值的因素有（）。

A.對房地產(chǎn)本身進(jìn)行投資改良

B.房地產(chǎn)需求增加導(dǎo)致其稀缺性增加

C.通貨膨脹

D.外部經(jīng)濟(jì)性

E.建造成本提高

【答案】：BD

25、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重

【答案】：（1）計算重新購建價格C總：方法一：首先，計算單價①建筑安裝成本：1200元/m2；②專業(yè)費(fèi)用：1200×8%=96（元/m2）；③管理費(fèi)用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；④銷售費(fèi)用：C×3%；⑤投資利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C；⑥銷售稅費(fèi)：C×6.5%；⑦投資利潤：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；⑧每平方米重新購建價格C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，計算總價①建安成本：1200×30000=3600（萬元）；②專業(yè)費(fèi)用：3600×8%=288（萬元）；

26、評估一宗房地產(chǎn)的價值，估價方法的選用主要取決于（）。

A.估價對象

B.估價師對估價方法的熟悉程度

C.委托人

D.估價機(jī)構(gòu)資料庫中可用資料情況

E.當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況

【答案】：AD

27、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×

28、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過（）來實現(xiàn)。

A.充公權(quán)

B.管制權(quán)

C.征稅權(quán)

D.征收權(quán)

E.出讓權(quán)

【答案】：ABCD

29、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

30、就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（）。

A.較樂觀的估計值

B.較保守的估計值

C.過高的估計值

D.過低的估計值

E.可能的估計值

【答案】：AB

31、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

32、下列選項中屬于構(gòu)筑物的有（）。

A.辦公樓

B.地下室

C.道路

D.水壩

E.隧道

【答案】：CD

33、關(guān)于最高最佳利用原則的說法，正確的是（）。

A.遵循最高最佳利用原則，并不一定要遵循合法原則

B.最高最佳利用包括最佳的用途、規(guī)模和檔次

C.根據(jù)最高最佳利用原則，估價中只存在一種估價前提

D.收入現(xiàn)值小于支出現(xiàn)值的利用方式不是最高最佳利用

E.經(jīng)濟(jì)學(xué)上的

【答案】：BD

34、一個估價項目通常只有一個估價目的，估價目的決定其（）。

A.估價委托人

B.估價師

C.價值類型

D.估價對象

E.估價結(jié)果

【答案】：CD

35、下列房地產(chǎn)抵押估價活動中，符合估價行為規(guī)范的有（）。

A.估價師向某銀行成功介紹借款人并回避該房地產(chǎn)抵押估價業(yè)務(wù)

B.估價師要求估價委托人提供房地產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件，同時查驗原件

C.估價師按貸款銀行要求對報酬率進(jìn)行取值

D.估價師委托工程造價咨詢機(jī)構(gòu)對估價對象的建安成本進(jìn)行核算，并在估價報告中說明

E.估價師在提

【答案】：ABD

36、某舊廠房的建筑面積26400m2，占地面積12500m2，經(jīng)分析，有下列兩種可能的利用方案：方案一：改造為批發(fā)市場出租10年后轉(zhuǎn)售，需補(bǔ)繳地價，取得40年商業(yè)用地土地使用權(quán)，已知改造期為1年，改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1000元；在改造完成前半年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為未來第一年凈租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2天，可出租面積為建筑面積的60%，運(yùn)營費(fèi)用率為25%，根據(jù)調(diào)查，10年持有期類似房地產(chǎn)凈租金年增長率為

2.5%，批發(fā)市場10年后的轉(zhuǎn)售價格將升值為目前價格的1.6倍，轉(zhuǎn)售稅費(fèi)為轉(zhuǎn)售價格的7%，房地產(chǎn)報酬率為7.5%。方案二：改擴(kuò)建為公寓出售。需補(bǔ)繳地價，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面積17600m2；預(yù)計改造期為1.5年，整體改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用為每平方米建筑面積1500元；在改造完成前1年開始投入廣告宣傳等營銷費(fèi)用，該費(fèi)用預(yù)計為公寓售價的3%；改造完成后即可完全售出，售價為每平方米建筑面積8500元；銷售稅費(fèi)為售價的6%。根據(jù)調(diào)查，該廠房目前的工業(yè)用途土地單價為1500元/m2，現(xiàn)狀容積率條件下40年期商業(yè)用地樓面地價為4500元/m2，70年期居住用地樓面地價為4000元/m2；容積率每增加0.1，商業(yè)用地樓面地價下降5%，居民用地樓面地價下降2%；補(bǔ)繳地價以及買方購買該舊廠房均需繳納4%的契稅，折現(xiàn)率為15%，改造建設(shè)成本、管理費(fèi)用以及營銷費(fèi)用在相應(yīng)期間內(nèi)均勻投入。請根據(jù)上述資料，求取該舊廠房的市場價格（1年按365天計）。

【答案】：假設(shè)開發(fā)法方案一：（舊廠房-批發(fā)市場）第一年凈租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（萬元）開發(fā)完成后的價值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n＝1300.86/（7.5%－

2.5%）[1－（1＋

2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857

2.35＋0.32V1V1＝12606.39（萬元）（改造期1年，出租期10年，11年后才能轉(zhuǎn)售）補(bǔ)地價＝4500×26400－1500×12500＝10005萬元報課咨詢電話4008105999建設(shè)工程教育網(wǎng)（），正保遠(yuǎn)程教育旗下品牌網(wǎng)站契稅＝（補(bǔ)地價＋舊廠房價值V0）×4%＝400.2＋0.04V0改造建設(shè)成本及管理費(fèi)用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.87萬元營銷費(fèi)用=1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71萬元

37、當(dāng)房地產(chǎn)價格時間序列的逐期發(fā)展速度大致相同時，可以采用平均發(fā)展速度法進(jìn)行預(yù)測。下列屬于采用平均發(fā)展速度法需滿足條件的有（）。

A.房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或持續(xù)下降的

B.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度大致相同

C.房地產(chǎn)價格的變動過程只能是持續(xù)上升的

D.房地產(chǎn)價格的變動過程是間斷上升或間斷下降的

E.各期持續(xù)上升或持續(xù)下降的幅度完全不相同

【答案】：AB

38、房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的理由有（）。

A.房地產(chǎn)具有獨(dú)一無二性

B.政府部門要求估價

C.房地產(chǎn)的價值量較大

D.估價人員要求估價

E.房地產(chǎn)不可移動性

【答案】：AC

39、某寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，層高4.8m，沒有電梯，建筑面積為30000m2，經(jīng)濟(jì)壽命為60年，有效經(jīng)過年數(shù)為3年。經(jīng)調(diào)查得知，現(xiàn)重新建造該類全新狀況的建筑物的建筑安裝工程費(fèi)為1200元/m2（含裝修、設(shè)備費(fèi)），專業(yè)費(fèi)為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)之和的3%，銷售費(fèi)用為重