商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃與商業(yè)布局策略

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合與商業(yè)布局策略Beijing.

Nov.

26,2011目錄：前言：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主要特征I.

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃面臨的問題以及存在的誤區(qū)II.現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)規(guī)劃理念與策略III.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位與商業(yè)概念設(shè)計(jì)是前提IV.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合是關(guān)鍵V.樓層功能與業(yè)態(tài)布局、商業(yè)品牌與租戶的落位是核心和保障XI.現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)類型在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中的應(yīng)用XII.商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)對接的實(shí)施方法VIII.

成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目案例2前言：商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品的主要特征（視覺形象）3城市商業(yè)綜合體與購物中心4I.

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃面臨的問題以及存在的誤區(qū)5一、在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商和項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)常常遇到以下的挑戰(zhàn)和問題：1、如何在二、三線城市成功開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目？2、在城市綜合體的不同產(chǎn)品定位中，各類產(chǎn)品的比例結(jié)構(gòu)怎么劃分？做什么樣的商業(yè)類型最為有利？依據(jù)是什么？3、商業(yè)項(xiàng)目如何準(zhǔn)確定位？在確定項(xiàng)目定位前提下，如何合理規(guī)劃商業(yè)業(yè)態(tài)和布局？4、對于已建成的商業(yè)物業(yè)和尚未出租的商業(yè)物業(yè)，業(yè)態(tài)如何規(guī)劃？5、怎樣確定住宅小區(qū)商業(yè)的合理面積?5、產(chǎn)權(quán)式商鋪的租賃、招商和運(yùn)營管理問題；6、別墅區(qū)商業(yè)如何做？度假區(qū)的商業(yè)經(jīng)營何種業(yè)態(tài)？…

…6總的來講，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目普遍面臨的問題，都可以歸納為兩大問題：——做什么？——如何做？這也是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃一定要解決的兩大問題：一、商業(yè)定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃與布局策略；二、實(shí)施方法與步驟。7二、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃及開發(fā)過程中存在的誤區(qū)81、盲目追求高檔、追求引進(jìn)國際高端消費(fèi)品品牌、大賣場、百貨店進(jìn)駐，導(dǎo)致招商不成功，難以正常運(yùn)營由于開發(fā)商自身認(rèn)識(shí)的盲區(qū)，導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)招商的盲目性?做高檔?引進(jìn)國際大品牌?招國際大賣場進(jìn)駐?招知名的百貨店入住?面積、位置、設(shè)施配置等不合目標(biāo)進(jìn)駐商業(yè)業(yè)態(tài)使用需求?后勤場地和設(shè)施缺乏、不便利?二次改造，增大投資、造成浪費(fèi)，延誤開業(yè)92、忽視品牌個(gè)性特點(diǎn)和品牌之間的商業(yè)互動(dòng)關(guān)系，導(dǎo)致不良后果：?以傳統(tǒng)購物類業(yè)態(tài)為主，缺乏現(xiàn)代商業(yè)氣息和生機(jī)?以百貨店業(yè)態(tài)為主的商業(yè)布局，導(dǎo)致不同的消費(fèi)業(yè)態(tài)難以形成有效的商業(yè)互動(dòng)關(guān)系?產(chǎn)品組合鏈及空間分布容易斷裂，缺乏豐富產(chǎn)品選擇，經(jīng)營樓層低熱高冷?傳統(tǒng)百貨運(yùn)營模式、管理風(fēng)格、低端市場營銷手法造成高端品牌無法承受之苦103、混淆商業(yè)管理與物業(yè)管理概念，缺乏運(yùn)營理念開發(fā)商不熟悉商業(yè)運(yùn)作或單純追求回報(bào)所致?缺乏對國際品牌的認(rèn)知和品牌發(fā)展理念?以物業(yè)管理取代商業(yè)管理；?將商業(yè)運(yùn)營管理與物業(yè)管理分離；?物業(yè)管理水平低，影響商業(yè)管理形象；?商業(yè)運(yùn)營管理能力不足，與商業(yè)物業(yè)高級、現(xiàn)代、時(shí)尚的形象不相稱；?缺乏商業(yè)運(yùn)營管理人才；?管理團(tuán)隊(duì)缺乏專業(yè)學(xué)習(xí)培訓(xùn)，與現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展概念脫節(jié)；?企業(yè)缺乏資金等經(jīng)濟(jì)實(shí)力；?純粹的地產(chǎn)開發(fā)概念，缺乏商業(yè)項(xiàng)目培育、成長期的戰(zhàn)略思維，單純追求快速回報(bào)所至；頻繁更換管理團(tuán)隊(duì)；114、以主觀想象規(guī)劃定位，以建筑規(guī)劃的形態(tài)和建筑主題風(fēng)格代替商業(yè)定位，以建筑平面設(shè)計(jì)方案代替商業(yè)規(guī)劃布局方案?模仿著名購物中心設(shè)計(jì)，按主觀想象和偏好進(jìn)行定位規(guī)劃，似牛非馬；?忽視商業(yè)形態(tài)對建筑需求的特性，設(shè)施不完備、柱墻等障礙多、場內(nèi)視覺不清晰、電梯樓梯設(shè)置不合理、造成營業(yè)面積浪費(fèi)、內(nèi)部交通動(dòng)線不暢順、樓層間缺乏轉(zhuǎn)換互動(dòng)、缺乏自然采光，樓層過矮導(dǎo)致空間壓抑、樓層過高造成光源和空調(diào)浪費(fèi)……；?面積、位置、設(shè)施配置等不合目標(biāo)進(jìn)駐商業(yè)業(yè)態(tài)使用需求；?非營業(yè)面積和后勤場地設(shè)施缺乏、導(dǎo)致運(yùn)營管理不便利?按平面圖招商困難重重，導(dǎo)致招商實(shí)施舉步難行；?因規(guī)劃不合理造成二次改造，增大投資、造成浪費(fèi)，延誤開業(yè)；?…

…——全國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中普遍存在的失誤教訓(xùn)和失敗案例，觸目驚心，比比皆是。12II.現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)規(guī)劃理念與策略13現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)由過去的單一模式向多種功能為一體的綜合開發(fā)模式轉(zhuǎn)變，泛商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代來臨現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的多種模式和價(jià)值選擇方向???購物中心、商業(yè)街、專業(yè)市場……城市綜合體，包括：購物中心、酒店、寫字樓、服務(wù)公寓、住宅復(fù)合式商業(yè)地產(chǎn)，包括購物中心、商業(yè)街、寫字樓、酒店、服務(wù)公寓、住宅，以及泛商業(yè)地產(chǎn)，包括會(huì)展中心、藝術(shù)中心、文化中心、娛樂中心、體育館、休閑公園、溫泉、高爾夫、旅游、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。14城市商業(yè)綜合體（HOPSCA）成為大型商業(yè)地產(chǎn)的主要發(fā)展模式?

ＨＯＰＳＣＡ：Hotel．Office．Parking．Shopping．Congress．Apartment?HOPSCA是以商業(yè)為主體的綜合性開發(fā)的地產(chǎn)模式，包含商務(wù)辦公、居住、酒店、商業(yè)、休閑娛樂、縱橫交叉的交通及停車系統(tǒng)等各種城市功能

。它是將城市中的居住、辦公、商務(wù)、出行、購物、文化娛樂、社交、游憩等各類功能復(fù)合、相互作用、互為價(jià)值鏈的高度集約的街區(qū)建筑群體，并不等同于簡單的城市商業(yè)綜合體HOPSCA通常位于城市功能相對集中的區(qū)域，城市交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，例如：位于城市CBD，城市的副中心或規(guī)劃中的城市未來發(fā)展新區(qū)；對發(fā)達(dá)的交通和信息網(wǎng)絡(luò)具有較大的依賴性成功的例子：法國拉德方斯的HOPSCA規(guī)劃模式拉德方斯位于巴黎市的城市主軸線的西端。目前已建成寫字樓247萬平方米，其中商務(wù)區(qū)215萬平方米、公園區(qū)32萬平方米。法國最大的企業(yè)一半在這里；建成住宅區(qū)1.56萬套，可容納3.9萬人；內(nèi)有歐洲最大的商業(yè)中心面積

10.5萬平方米，亦是歐洲最大的公交換乘中心。建成67公頃的步行系統(tǒng)、集中管理的停車場設(shè)有2.6萬個(gè)停車位，交通設(shè)施完善；建成占地25公頃的公園，種植有400余種植物，良好的環(huán)境綠化系統(tǒng)；由60個(gè)現(xiàn)代雕塑作品組成的露天博物館15購物中心是現(xiàn)代零售商業(yè)地產(chǎn)的核心形態(tài)，投資者和開發(fā)商需要首先建立清晰的商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展戰(zhàn)略?

購物中心與傳統(tǒng)百貨超市等零售業(yè)存在著不同的商業(yè)概念和發(fā)展理念?

戰(zhàn)略上，購物中心應(yīng)該是持有型資產(chǎn)，具有較高的可持續(xù)經(jīng)營價(jià)值?

購物中心是現(xiàn)代集中式商業(yè)，是一項(xiàng)需要進(jìn)行整體統(tǒng)一經(jīng)營運(yùn)作的特殊商業(yè)資產(chǎn)?

購物中心是通過有效行銷管理的過程來實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值，開發(fā)和持有購物中心是資產(chǎn)運(yùn)營的概念?

購物中心的選址條件要求較高，它所選定的地理位置具有稀缺性和唯一性16符合市場特征、并能夠超越和引領(lǐng)市場的商業(yè)定位和規(guī)劃，是各類商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目成功的重要前提?

商業(yè)規(guī)劃=地產(chǎn)財(cái)富?

必須首先確定項(xiàng)目的目標(biāo)消費(fèi)群體，明確商業(yè)概念發(fā)展的目標(biāo)定位方向?

選擇適合的購物中心發(fā)展類型、以及其他商業(yè)建筑的檔次與產(chǎn)品類型?

以符合目標(biāo)消費(fèi)者需求喜好和滿足租戶選址拓展條件為基本思考?

創(chuàng)新商業(yè)概念，賦予購物中心突出的特色和賣點(diǎn)?

合理利用建筑空間、將鋪位面積使用價(jià)值最大化、符合商業(yè)規(guī)律、并能夠在購物中心內(nèi)部形成不同業(yè)態(tài)、不同租戶和不同樓面之間良性互動(dòng)的商業(yè)規(guī)劃是購物中心成功的前提17商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)規(guī)劃與布局的原則商業(yè)地產(chǎn)定位、規(guī)劃、設(shè)計(jì)和開發(fā)需以品牌選址需求作為前題◆選擇什么樣的商業(yè)地產(chǎn)定位是決定品牌能否成功入住的先決條件◆商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)必須與品牌的選址要素相契合18III.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目定位與商業(yè)概念設(shè)計(jì)是前提19一、實(shí)現(xiàn)對一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目清晰而準(zhǔn)確的定位，并找到適合的商業(yè)發(fā)展概念，必須首先回答以下的問題：?

本項(xiàng)目商業(yè)選擇何種商業(yè)概念及目標(biāo)市場定位??

在選定的項(xiàng)目方案中，應(yīng)采用怎樣的行業(yè)組合？應(yīng)選取怎樣的主力店、次主力店？應(yīng)采用怎樣的租戶組合以使得商業(yè)概念得以落實(shí)并體現(xiàn)出優(yōu)勢？?

商業(yè)地產(chǎn)各業(yè)態(tài)的組合、面積需求、面積占比、落位布局、空間區(qū)隔與銜接關(guān)系如何？?

商業(yè)業(yè)態(tài)空間設(shè)計(jì)有怎樣要求？應(yīng)對商業(yè)布局需求的動(dòng)線應(yīng)如何處理？商業(yè)規(guī)劃對建筑設(shè)計(jì)的調(diào)整建議是什么？?

采取怎樣的招商策略？?

制定怎樣的商業(yè)盈利模式？?

在這樣的定位、業(yè)態(tài)組合、面積需求和布局方案前提下，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目未來的收益和投資回報(bào)如何？20二、根據(jù)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)特點(diǎn)、消費(fèi)市場需求及商業(yè)現(xiàn)狀，結(jié)合項(xiàng)目所處地域特點(diǎn)，可考慮的商業(yè)業(yè)態(tài)和發(fā)展方向是什么？舉例：能量中心——中高檔餐飲及休閑娛樂中心12大型商業(yè)綜合體購物中心泛商業(yè)類型——旅游、運(yùn)動(dòng)、健康中心3項(xiàng)目的可發(fā)展商業(yè)模式4奧特萊斯品牌折扣中心56

開放式的商業(yè)街區(qū)或其他的商業(yè)模式……21三、商業(yè)概念設(shè)計(jì)產(chǎn)品模型配比商業(yè)行業(yè)、產(chǎn)品與服務(wù)品類、目標(biāo)品牌、與目標(biāo)消費(fèi)群的同一性分析篩選出符合目標(biāo)選擇的商業(yè)概念和經(jīng)營主題22IV.商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃——業(yè)態(tài)組合是關(guān)鍵23一、商業(yè)業(yè)態(tài)（行業(yè)）與功能組合24以購物中心為例，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)組合，決定著購物中心能否成功開業(yè)和實(shí)現(xiàn)目標(biāo)運(yùn)營業(yè)績，決定著購物中心的未來命運(yùn)商業(yè)業(yè)態(tài)與功能組合?整體的行業(yè)業(yè)態(tài)和功能組合中，購物、餐飲、娛樂的比例構(gòu)成是怎樣的?在同一行業(yè)類型中，需要進(jìn)一步細(xì)分業(yè)態(tài)形式和子品類?在同一個(gè)品類中，有哪些適合并可以選擇的品牌或租戶，首選、次選或備選的分別是哪一些?主力店的類型構(gòu)成是怎樣的，有多少個(gè)主力店，主力店的面積占比是多少25城市購物中心

/CityCenter位于市中心，是提供以購物為主的、含有休閑娛樂成份的一站式消費(fèi)場所商業(yè)業(yè)態(tài)組合購物與娛樂核心價(jià)值選址消費(fèi)者溝通傾向主力店行業(yè)主力店功能組合%以服裝、休閑

-

3-5個(gè)主力-

購物60-娛樂、餐飲為主店70%-

主力店通常

-

餐飲15-為百貨公司、主題餐飲區(qū)、電影院及其他主題室內(nèi)娛樂25%-

休閑娛樂10-15%-

多與寫字樓及酒店形成綜合體-

主力店占比40-60%26地區(qū)購物中心(RegionalCenter)聚焦于較小的商圈，提供相對齊全的消費(fèi)選擇，而消費(fèi)者行為趨于功能性采購商業(yè)組合購物與娛樂傾向核心價(jià)值選址消費(fèi)者溝通主力店行業(yè)主力店功能組合

%以服裝、家居

-

2-3個(gè)主力-

購物60-、電子、食品雜貨為主店70%-

主力店通常

-

餐飲15-為百貨、GMS、大賣場，次主力店為品類專營店25%-

休閑娛樂10-15%-會(huì)與酒店和寫字樓形成綜合體-

主力店占比40-60%27Lifestyle

Center為富裕人群供了一個(gè)洋溢自由開放氛圍的目的地休閑消費(fèi)場所商業(yè)組合購物與娛樂傾向核心價(jià)值選址消費(fèi)者溝通主力店行業(yè)主力店功能組合

%服裝、家具/家居、圖書音像、餐飲娛樂-

主力店比例

-

購物30-約為0-50%（可能不設(shè)主力店）40%-

餐飲30-40%-

通常會(huì)有書店、小型百貨店、高檔/時(shí)尚連鎖-

休閑娛樂30-40%專賣店、影院、餐廳等28二、商業(yè)品類組合29（一）、在一個(gè)項(xiàng)目中，通常需要尋找出為目標(biāo)消費(fèi)群提供滿足購物、餐飲、娛樂/休閑及服務(wù)需求的全方位解決方案——商業(yè)品類選擇購物醫(yī)藥保健社交聚會(huì)運(yùn)動(dòng)休閑教育培訓(xùn)-

服裝服飾-

3C及數(shù)碼體驗(yàn)-

汽車用品-

商務(wù)禮品/精品-

紅酒/雪茄-

圖書/音像-

化妝品/藥妝店商務(wù)辦公-

保健產(chǎn)品-

保健器材-

保健咨詢-

保健培訓(xùn)-

藥店-

聚會(huì)服裝/服飾-

聚會(huì)籌備安排-

夜總會(huì)-

健身中心-

語言培訓(xùn)-

高爾夫-

考試培訓(xùn)-

網(wǎng)球/壁球/保齡球-

戶外/探險(xiǎn)-

職業(yè)技能培訓(xùn)-

商務(wù)禮儀培訓(xùn)-

特色書吧個(gè)人護(hù)理餐飲美食商務(wù)及便利服務(wù)-

辦公設(shè)備-

辦公家私-

辦公文具-

美容/美發(fā)/美甲-

私人會(huì)所-

中式正餐-

西餐-

銀行（中/外）-

航空公司服務(wù)廳-

通信公司營業(yè)廳-

旅行社-

干洗-

鮮花-

皮鞋美容/維護(hù)-

牙齒保健-

中西快餐-

主題餐廳-

咖啡廳/酒吧-

面包屋-

聯(lián)邦金拷-

正裝訂做-

租賃服務(wù)-

SPA/水療-

展廳30例如：以中產(chǎn)階層為核心目標(biāo)的運(yùn)動(dòng)休閑體驗(yàn)中心將引領(lǐng)中產(chǎn)階級品質(zhì)時(shí)尚、健康休閑的生活方式專業(yè)運(yùn)動(dòng)健身中心戶外/探險(xiǎn)運(yùn)動(dòng)培訓(xùn)體驗(yàn)中心-

專業(yè)運(yùn)動(dòng)服裝/服飾-

專業(yè)運(yùn)動(dòng)裝備-

專業(yè)運(yùn)動(dòng)器材-

健身俱樂部-

瑜珈-

羽毛球-

網(wǎng)球-

游泳-

滑板-

戶外服飾-

戶外用品-

專業(yè)裝備-

自行車-

室內(nèi)攀巖-

室內(nèi)籃球-

室內(nèi)滑冰-

迷你高爾夫-

游泳館-

壁球/保齡球-

高爾夫保健養(yǎng)生個(gè)人護(hù)理健康美食休閑生活-

美容/美發(fā)/美甲-

私人會(huì)所-

保健用品-

保健器材-

保健培訓(xùn)-

素食餐廳-

餐吧-

休閑服飾-

騎馬服飾與裝備-

釣魚用具-

清吧-

皮鞋美容/維護(hù)-

牙齒美容-

咖啡廳-

書吧-

香薰/SPA-

茶館31（二）、

通過租戶資源可得性、租金收益、毗鄰環(huán)境匹配性以及競爭環(huán)境等多個(gè)緯度，篩選評估出最高排名的經(jīng)營品類和消費(fèi)者群體目標(biāo)主題短名單評估結(jié)果運(yùn)動(dòng)

數(shù)碼休閑

體驗(yàn)教育

家居文化

生活時(shí)尚

奢侈個(gè)性

品年輕

中產(chǎn)

老年

外國一族

階級

人

人娛樂

餐飲旅游汽車女性

男士

兒童評估標(biāo)準(zhǔn)租戶資源可得性程度

33%租金收益21%權(quán)重42314141433433314231133423415431443133133333424411121434與毗鄰環(huán)境的匹配性

19%競爭環(huán)境及差異化

28%總得分2.59

2.57

3.64

2.47*002.5902.65

2.33

3.34

3.01

2.65

3.03

3.62

1.29

2.86*32（三）、定義各品類范圍及面積配比舉例：行業(yè)運(yùn)動(dòng)休閑

數(shù)碼體驗(yàn)

家居生活

時(shí)尚個(gè)性奢侈品女性男士兒童年輕一族

中產(chǎn)階級外國人123456食品/日用品服裝服飾裝飾建材家具家居家電數(shù)碼文化用品3%5%2%3%1%1%20%30%47%1%46%47%46%43%49%49%41%2%67%10%3%5%6%2%2%1%1%2%5%1%4%4%1%5%1%2%1%2%1%1%2%1%73%7體育用品與器械4%2%1%1%1%1%8圖書音像醫(yī)藥保健汽車用品餐飲1%1%1%1%4%1%2%2%1%1%1%9101112131%1%20%2%1%1%20%20%1%1%20%15%5%20%20%20%5%20%20%5%20%15%5%20%20%2%20%15%2%20%20%10%20%20%5%休閑娛樂服務(wù)1%2%33三、商業(yè)品牌與租戶組合341、品牌組合

(Brand

Mix）是商業(yè)地產(chǎn)的核心吸引力元素品牌

主力店（Anchor

Store)

、次主力店（Sub-anchor)與精準(zhǔn)的品牌組合是商業(yè)地產(chǎn)的核心吸引力元素a.品牌主力店和次主力店，具有較強(qiáng)的品牌積聚和消費(fèi)群積聚的能力；主力店和次主力店的選擇，對其他小型租戶和目標(biāo)消費(fèi)群產(chǎn)生重要的吸引力和影響力例如:

百貨店、超市、品牌服裝概念店、Multi-brand

Boutique、電器店、餐飲店、影院、冰場等（生活時(shí)尚購物中心及主題式購物中心則無百貨主力店元素）b.精準(zhǔn)的品牌組合決定著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的整體消費(fèi)檔次和商業(yè)品牌形象:品牌組合及招商必須與商業(yè)地產(chǎn)的定位相符合，經(jīng)營團(tuán)隊(duì)必須充分了解并掌握目標(biāo)消費(fèi)者的品牌認(rèn)知、消費(fèi)能力和需求水平，防止拼湊品牌，不盲目追求高檔路線35國際一線品牌品牌舉例3637精品和時(shí)尚類品牌品牌舉例38需要充分考慮和迎合目標(biāo)消費(fèi)群對于品質(zhì)和性價(jià)比要求的次主力店品牌次主力店經(jīng)營理念消費(fèi)群定位特征國籍?

對生活有追求，有文化，?

設(shè)計(jì)理念強(qiáng)?

快速流轉(zhuǎn)?

領(lǐng)先快速時(shí)尚西班牙購買力相對

較強(qiáng)?

年齡在20-45歲的時(shí)尚人設(shè)計(jì)生產(chǎn)貨架仕僅需兩周時(shí)間?

商品價(jià)格定位簡單?

價(jià)格適中Zara上海店2000平米39品牌名稱經(jīng)營理念消費(fèi)群定位特征國籍在最佳的價(jià)位提供最好的時(shí)尚與品質(zhì)擁有廣泛的消費(fèi)群體，從童裝，青少年裝到男女裝，每一個(gè)部門都有大量不同的產(chǎn)品概念?

提供不同風(fēng)格的時(shí)尚

瑞典產(chǎn)品?

保證最佳的性價(jià)比?

IT

支持是H&M成功的基石之一?生產(chǎn)時(shí)間：2-3周到6個(gè)月（依材質(zhì)不同而定）40品牌名稱經(jīng)營理念消費(fèi)群定位特征國籍?

為消費(fèi)者提供最佳價(jià)?

適合全家人的時(shí)尚產(chǎn)品?

持續(xù)檢測產(chǎn)品質(zhì)量?

一貫嘗試新的主意德國格下的優(yōu)質(zhì)時(shí)尚產(chǎn)品?

提供不同價(jià)位及各種時(shí)尚

風(fēng)格的產(chǎn)品?快速流轉(zhuǎn)設(shè)計(jì)生產(chǎn)僅需4-6周時(shí)間貨架41休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)類次主力店品牌娛樂/休閑運(yùn)動(dòng)/保健/健身主題－－滿足中產(chǎn)階級休閑、娛樂需求錢柜KTVSport100Niketown中航健身會(huì)QueenSPA大富豪夜總會(huì)申格體育傲盛按摩器材42成為中產(chǎn)階級的效率專家的便捷、便利和“一站式”滿足的配套服務(wù)品牌配套服務(wù)品牌提供便捷服務(wù)提供便捷服務(wù)聯(lián)邦快遞金考琉璃工坊英孚教育書店書吧世界最大辦公用品供應(yīng)商瑞爾齒科43滿足對宴請、商務(wù)午餐、聚會(huì)及休閑餐飲的品質(zhì)、檔次和環(huán)境需求的中高檔餐飲品牌餐飲美食丹桂軒澳葡街一茶一坐CostaCoffee西堤牛排金錢豹44Lifestyle

Center中，為富裕人群供洋溢自由開放氛圍的目的地休閑消費(fèi)品牌精品生活食品店瑜伽、講座、交流…

…為GoldenMiss們量身打造主題活動(dòng)。452、熟悉品牌選址的一般策略與核心要素——是實(shí)施品牌精準(zhǔn)

落位的重要前提?

城市的

人口規(guī)模和消費(fèi)能力是否達(dá)到品牌入住標(biāo)準(zhǔn)？?

是否為品牌的目標(biāo)拓展城市？品牌在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)期內(nèi)是否有拓展計(jì)劃？?

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的地理位置、商業(yè)環(huán)境是否處于城市或區(qū)域的優(yōu)勢地位？項(xiàng)目的交通條件能夠滿足目標(biāo)客群的需求？?

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的主題定位與商業(yè)環(huán)境是否與品牌的選址策略相符？?

目標(biāo)生意額預(yù)測是否符合品牌拓展目標(biāo)？?

競爭品牌的選址趨向如何？?

雙方能否達(dá)成較有利的長期合作條件？46品牌選址的一般策略與核心要素——“硬件”條件?

項(xiàng)目的建筑規(guī)劃和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和內(nèi)部空間是否滿足品牌入住需求？?

是否備停車、物流、機(jī)電設(shè)施等相關(guān)配套條件？?

具有符合法律規(guī)定的建筑、物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和經(jīng)營者主體47品牌選址的一般策略與核心要素——“軟件”條件?

商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)持有者的財(cái)政實(shí)力是否雄厚？?

開發(fā)商的信譽(yù)如何??

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營者的管理團(tuán)隊(duì)是誰？是否具備品牌理念和專業(yè)能力、經(jīng)驗(yàn)？管理水平如何？?

項(xiàng)目管理模式是商業(yè)經(jīng)營模式還是物業(yè)經(jīng)營模式？48V.

樓層功能與業(yè)態(tài)布局、商業(yè)品牌與租戶的落位是核心和保障49一、根據(jù)項(xiàng)目的樓層功能布局、商業(yè)業(yè)態(tài)組合，以及內(nèi)部空間、設(shè)施、動(dòng)線等總平面設(shè)計(jì)，進(jìn)行精準(zhǔn)合理的鋪位劃分，是實(shí)現(xiàn)目標(biāo)品牌租戶落位的根本保障?

樓層功能與業(yè)態(tài)分布規(guī)劃設(shè)置（宜與建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)同步進(jìn)行）?

首先滿足主題業(yè)態(tài)組合下各類型目標(biāo)主力店的落位位置和面積需求?

根據(jù)目標(biāo)品牌租戶的選址和進(jìn)駐開店需求，進(jìn)行精準(zhǔn)合理的鋪位劃分?

修改設(shè)計(jì)主動(dòng)線、次動(dòng)線、中庭等空間布局和面積，修改電梯、機(jī)房、消防等各項(xiàng)公共設(shè)施、門庭、出入口通道等放置的等?

滿足購物中心成功經(jīng)營所需要的鋪位數(shù)量，防止出現(xiàn)鋪位數(shù)量不足或過密，保持適度公共空間，為未來的升級和調(diào)整保留余地?

合理布局和控制主力店和品牌店的面積需求50二、

商業(yè)產(chǎn)品與服務(wù)的布局規(guī)劃原則

：目標(biāo)租戶組合樓層布局鋪位劃分目標(biāo)品牌落位：主力店與次主力店落位品牌形象店落位商業(yè)互動(dòng)關(guān)系選擇租賃效益展覽、展示、表演活動(dòng)區(qū)域51三、品牌落位策略與技巧是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)造效益的關(guān)鍵：a.

首層樓面及主要入口位置，布局主力品牌，突顯項(xiàng)目定位主題形象b.

以品牌的檔次定位為主線，選擇定位檔次一致的品牌，布局首層樓面c.

避免互相干擾或互相沖突的業(yè)態(tài)混雜布局d.

突出重點(diǎn)品牌的位置和面積，合理控制其他品牌的面積需求；做到形象奢華而不浪費(fèi)，優(yōu)雅但不高傲e.

交通動(dòng)線流暢自然，區(qū)域空間開闊和諧，服務(wù)設(shè)施及標(biāo)示指引凸顯人性化與特別關(guān)懷f.

各樓層布局須平面與垂直聯(lián)動(dòng)，業(yè)態(tài)適當(dāng)集中與個(gè)別分散，品牌布局點(diǎn)面結(jié)合，使得不同檔次的品牌和不同業(yè)態(tài)的商業(yè)互動(dòng)關(guān)系相輔相成g.

尤其焦點(diǎn)關(guān)注：自動(dòng)扶梯口、觀光梯口、步行梯口、主通道口、縱橫動(dòng)線交叉口的品牌布局，發(fā)揮其指引和調(diào)節(jié)客流的接點(diǎn)作用。h.

依照焦點(diǎn)鋪位帶來的形象價(jià)值和生意和生意回報(bào)價(jià)值，合理配置不同品牌。i.

不可忽視后置區(qū)域和后區(qū)鋪位應(yīng)有的價(jià)值，關(guān)鍵在于因業(yè)態(tài)的特點(diǎn)和需求而布局適當(dāng)?shù)钠放苆.

只有不專業(yè)的品牌布局，沒有無價(jià)值的鋪位樓層，商業(yè)品牌不懼高、不怕后，關(guān)鍵在于能夠各適其用、各顯其能k.

業(yè)態(tài)組合規(guī)劃和布局，必須以實(shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值最大化和具有可持續(xù)競爭能力為戰(zhàn)略出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)終點(diǎn)；

必須力求控制商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)52商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目樓層及功能布局示意圖模塊A：休閑運(yùn)動(dòng)模塊B：時(shí)尚生活5F4F3F2F1F-1F53品牌規(guī)劃布局與落位策略（舉例）：54XI.現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)類型在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃中的應(yīng)用55?

復(fù)合多種消費(fèi)業(yè)態(tài)，以個(gè)人生活享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)的體驗(yàn)式、個(gè)性化的泛商業(yè)概念是消費(fèi)者未來追求的核心消費(fèi)模式之一娛樂商業(yè)：影院、劇場、KTV、表演中心、游戲中心、兒童樂園、動(dòng)漫城、電玩、真冰場、旱冰場、棋牌室、桌球室、保齡球館、酒吧、夜總會(huì)56?

復(fù)合多種消費(fèi)業(yè)態(tài)，以個(gè)人生活享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)的體驗(yàn)式、個(gè)性化的泛商業(yè)概念是消費(fèi)者未來追求的核心消費(fèi)模式之一休閑商業(yè)：溫泉、水會(huì)、足浴、美容、纖體、美甲、高爾夫練習(xí)場、滑雪場人工運(yùn)河57?

復(fù)合多種消費(fèi)業(yè)態(tài)，以個(gè)人生活享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)的體驗(yàn)式、個(gè)性化的泛商業(yè)概念是消費(fèi)者未來追求的核心消費(fèi)模式之一運(yùn)動(dòng)商業(yè)：恒溫游泳池、極限運(yùn)動(dòng)場、球館、體育館58?

復(fù)合多種消費(fèi)業(yè)態(tài)，以個(gè)人生活享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)的體驗(yàn)式、個(gè)性化的泛商業(yè)概念是消費(fèi)者未來追求的核心消費(fèi)模式之一文化商業(yè)：書店、書吧、畫廊、藝?yán)?、手工藝作坊、美術(shù)館、博物館、紀(jì)念館59?

復(fù)合多種消費(fèi)業(yè)態(tài)，以個(gè)人生活享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)的體驗(yàn)式、個(gè)性化的泛商業(yè)概念是消費(fèi)者未來追求的核心消費(fèi)模式之一會(huì)所商業(yè)：商務(wù)會(huì)所、社區(qū)會(huì)所、SPA會(huì)所、名人會(huì)、名媛會(huì)、明星會(huì)、CEO俱樂部、演藝會(huì)所、藝術(shù)家會(huì)所、政治家會(huì)所、設(shè)計(jì)師會(huì)所、品牌時(shí)尚會(huì)所紅酒窖60?

復(fù)合多種消費(fèi)業(yè)態(tài)，以個(gè)人生活享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)的體驗(yàn)式、個(gè)性化的泛商業(yè)概念是消費(fèi)者未來追求的核心消費(fèi)模式之一教育商業(yè)：學(xué)校、外語、電腦、會(huì)計(jì)、繪畫培訓(xùn)中心、琴行、音樂學(xué)校、陶藝吧、親子活動(dòng)、早期幼教、補(bǔ)習(xí)中心61?

復(fù)合多種消費(fèi)業(yè)態(tài)，以個(gè)人生活享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)的體驗(yàn)式、個(gè)性化的泛商業(yè)概念是消費(fèi)者未來追求的核心消費(fèi)模式之一健康商業(yè)：健身房、康體舞蹈、瑜伽館、療養(yǎng)院、養(yǎng)生滋補(bǔ)館、口腔、齒科、體檢中心、藥膳房62?

復(fù)合多種消費(fèi)業(yè)態(tài)，以個(gè)人生活享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)的體驗(yàn)式、個(gè)性化的泛商業(yè)概念是消費(fèi)者未來追求的核心消費(fèi)模式之一服務(wù)商業(yè)：銀行、保險(xiǎn)、證券行、理財(cái)中心、郵局、美發(fā)、干洗、維修、電話通訊營業(yè)廳、旅行社、城市售票點(diǎn)、物業(yè)代理、福利彩票、沖曬店，城市候機(jī)樓、貴賓接待室、過境巴士站、輕軌站、市政服務(wù)處63?

復(fù)合多種消費(fèi)業(yè)態(tài)，以個(gè)人生活享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)的體驗(yàn)式、個(gè)性化的泛商業(yè)概念是消費(fèi)者未來追求的核心消費(fèi)模式之一展示商業(yè)：會(huì)展中心、會(huì)議中心、名車展廳、數(shù)碼體驗(yàn)中心、婚紗攝影中心64?

復(fù)合多種消費(fèi)業(yè)態(tài)，以個(gè)人生活享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)的體驗(yàn)式、個(gè)性化的泛商業(yè)概念是消費(fèi)者未來追求的核心消費(fèi)模式之一創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)：LOFT

辦公室、時(shí)尚基地、藝術(shù)創(chuàng)作、音像制作、設(shè)計(jì)工作室65?

復(fù)合多種消費(fèi)業(yè)態(tài)，以個(gè)人生活享受和價(jià)值實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)的體驗(yàn)式、個(gè)性化的泛商業(yè)概念是消費(fèi)者未來追求的核心消費(fèi)模式之一舉例：旅游商業(yè)：主題公園游客接待中心星級酒店、經(jīng)濟(jì)型酒店、客棧會(huì)展中心嘉年華會(huì)民族特色產(chǎn)品、地方特產(chǎn)、旅游紀(jì)念品銷售中心66VII.

商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃布局與建筑設(shè)規(guī)劃設(shè)計(jì)對接的實(shí)施方法67A.

商業(yè)規(guī)劃需要與交通規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)對接:-

內(nèi)、外部交通動(dòng)線規(guī)劃-

垂直交通體系設(shè)置與布局（客梯、扶梯、觀光梯、貨梯、消防樓梯）-

地面、地下交通循環(huán)、通高、物流動(dòng)線與客流動(dòng)線劃分-

物流支持區(qū)域（干、濕卸貨區(qū)域劃分）-

人防及安全疏散通道、殘疾人特殊通道-

地面、地下停車體系68購物中心圖示69B.

商業(yè)業(yè)態(tài)布局對內(nèi)部動(dòng)線規(guī)劃及總平面設(shè)計(jì)提出強(qiáng)烈需求:內(nèi)部空間運(yùn)用中庭（一個(gè)或多個(gè)）自然采光(垂直采光、側(cè)面采光）銷售區(qū)域客流動(dòng)線規(guī)劃柱網(wǎng)、承重墻與消防分區(qū)負(fù)一、負(fù)二層規(guī)劃躍層停車規(guī)劃地鐵出口連接規(guī)劃需要預(yù)留業(yè)態(tài)和布局調(diào)整空間70C.

物業(yè)供應(yīng)與設(shè)施配置：機(jī)電系統(tǒng)（配電機(jī)房，強(qiáng)、弱電井）、照明系統(tǒng)、應(yīng)急系統(tǒng)、電梯配置、機(jī)井、監(jiān)控系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、消防系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、播音系統(tǒng)、上下水、排煙排污系統(tǒng)、隔油池、化糞池。71D.非營業(yè)區(qū)域設(shè)置：客服、倉儲(chǔ)、工程、維修、清潔與后勤辦公區(qū)域72XIII.

成功商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目舉例：73香港Ifc引進(jìn)了連卡佛，City’super等精致高雅的主力品牌，以及約二百家國際品牌租戶，是寫字樓商務(wù)人群最佳的購物休閑場所次主力店和品牌租戶主力店名稱

所屬行業(yè)樓層描述第三層連卡佛?

始創(chuàng)于1850年?

香港領(lǐng)先的國際品牌精品百貨店購物/百貨3025-26,3031-66?

定位于生活專門店，以銷售優(yōu)質(zhì)美食，時(shí)尚用品及文化書藉為主?

店內(nèi)設(shè)計(jì)揉合了時(shí)尚色彩和生活藝術(shù)City“

super第一層1041－1049購物/超市?

5個(gè)豪華獨(dú)立影院?

營業(yè)時(shí)間每天超過12個(gè)小時(shí)，周末及公眾假期延長營業(yè)時(shí)間長達(dá)14個(gè)小時(shí)以上第一層1058－59Palaceifc

娛樂/影劇院74時(shí)代廣場(

TimeSquare

)

位于香港繁華的商業(yè)中心銅鑼灣,時(shí)代廣場總建筑面積20萬平方米，包括寫字樓和購物中心等香港時(shí)代廣場購物,餐飲,娛樂,休閑和停車場1994年開業(yè)時(shí)代廣場購物中心時(shí)代廣場寫字樓1時(shí)代廣場寫字樓2共占16層,其中地庫停車場4層，購物中心建筑面積8.7萬平方米總共約20萬平方米建筑面積39層1994年建成投入使用1994年建成投入使用10萬多平方米46層75以中檔為主，配合部分高端品牌，以中等收入以上人群和訪港游客為主要的消費(fèi)對象目標(biāo)消費(fèi)者市場定位?

香港中等及以上收入人群?

來港商旅游客?

中檔和高端?

區(qū)域購物中心?

銅鑼灣中心商業(yè)區(qū)主要商業(yè)場所目標(biāo)消費(fèi)者檔次高時(shí)代廣場滿足基本需求自我價(jià)值實(shí)現(xiàn)中等及高收入人群外地游客檔次低76主入口露天廣場的標(biāo)志性大鐘和大型電視屏幕，吸引人流聚集和停留?時(shí)代廣場從1993年起，每年舉行“蘋果倒數(shù)”活動(dòng)，吸引市民和游客前來參加?得益于九龍倉集團(tuán)的有線電視業(yè)務(wù)，可以在時(shí)代廣場大屏幕24小時(shí)轉(zhuǎn)播有線電視77時(shí)代廣場運(yùn)用弧形動(dòng)線設(shè)計(jì)，突出了商場內(nèi)的空間感，增強(qiáng)了顧客的可視性78時(shí)代廣場的商業(yè)樓層共16層，提高空間的利用率，多個(gè)樓層分布有主力店，將商業(yè)價(jià)值最大化樓層

商鋪總數(shù)

購物

餐飲

娛樂

服務(wù)租戶舉例大家樂，元?dú)鈮鬯?，biotherm，Bossini，G2000，周大福City’superB2B1G4413518－－－－11－－－－－－－－－－－1－132連卡佛，UA時(shí)代廣場1F11－－－－－－－1連卡佛2F132223272217202441321222621161922－－－－MaxMara，ST

dupont，Bally，VertuZara，LANCEL，StarbucksZara，Cha

Cha，馬莎，Mango，Jessica諾帝卡，IT，Ozoc

&Indivi3F4F15F16F1馬莎，馬拉松，皇家運(yùn)動(dòng)7F1百老匯，豐澤，時(shí)間廊，萬星威中原電器，豐澤，國美，泰林，OSIM卡通天地，星巴克，葉一堂，柏斯琴行鐘菜，金滿堂，聘珍樓，鴻星海鮮酒樓金牛苑，阿里朗韓國餐廳8F－19F－－－－－10F11F12F13F4－－－－5566梁山泊，小南國，玉桃苑55山葵，SUN，滬江飯店79時(shí)代廣場內(nèi)有百貨公司連卡佛，citysuper，UA影院和食通天美食等主力租戶及其他品牌租戶，出租率高達(dá)99％主力店名稱所屬行業(yè)購物/百貨購物樓層描述?

始創(chuàng)于1850年G/F-1/F連卡佛?

香港領(lǐng)先的國際品牌精品百貨店?定位于生活專門店，以銷售優(yōu)質(zhì)美食，時(shí)尚用品及文化書藉為主，店內(nèi)設(shè)計(jì)揉合了時(shí)尚色彩和生活藝術(shù)CitysuperB1

地下一層?

母公司為成立于1926年的