2017資產(chǎn)評(píng)估(00158)名詞解釋及簡(jiǎn)答

2017資產(chǎn)評(píng)估(00158)名詞解釋及簡(jiǎn)答2017資產(chǎn)評(píng)估(00158)名詞解釋及簡(jiǎn)答2017資產(chǎn)評(píng)估(00158)名詞解釋及簡(jiǎn)答xxx公司2017資產(chǎn)評(píng)估(00158)名詞解釋及簡(jiǎn)答文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度資產(chǎn)評(píng)估名詞解釋與簡(jiǎn)答第一章

總論

名詞解釋

1.

資產(chǎn)評(píng)估：是指由專門機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)國(guó)家規(guī)定和有關(guān)資料，根據(jù)特定的目的，遵循適用的原則，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，按照法定的程序，運(yùn)用科學(xué)的方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算的過程。

2.資產(chǎn)評(píng)估的價(jià)值類型：是對(duì)評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定，對(duì)資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇具有約束性。3.

有形資產(chǎn)：是指那些具有實(shí)體形態(tài)的資產(chǎn)，包括機(jī)器設(shè)備、房屋建筑物、流動(dòng)資產(chǎn)等。

4.

無(wú)形資產(chǎn)：是指那些沒有物質(zhì)實(shí)體而以某種特殊權(quán)利和技術(shù)知識(shí)等經(jīng)濟(jì)資源存在并發(fā)揮作用的資產(chǎn)。

5.

整體資產(chǎn)：是指由一組單項(xiàng)資產(chǎn)組成的具有獲利能力的資產(chǎn)綜合體。

6.

資產(chǎn)評(píng)估的特定目的：是指被評(píng)估資產(chǎn)即將發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為。同樣的資產(chǎn)，因?yàn)樵u(píng)估的特定目的不同其評(píng)估值也不相同。7.

價(jià)值類型：是指評(píng)估價(jià)值的含義，是評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定。

8.市場(chǎng)價(jià)值：是指自愿買方和自愿賣方在評(píng)估基準(zhǔn)日進(jìn)行正常的市場(chǎng)營(yíng)銷之后所達(dá)成的公平交易中某項(xiàng)資產(chǎn)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行交易的價(jià)值估計(jì)數(shù)額，當(dāng)事人雙方應(yīng)各自精明、謹(jǐn)慎行事，不受任何強(qiáng)迫壓制。9.

在用價(jià)值：是指特定資產(chǎn)在特定用途下對(duì)特定使用者的價(jià)值。

10.

投資價(jià)值：是指資產(chǎn)對(duì)于具有明確投資目的的特定投資者或某一類投資者所具有的價(jià)值。

11.

持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值：是指在持續(xù)經(jīng)營(yíng)條件下公司的價(jià)值。

12.

清算價(jià)格：是指在非公開市場(chǎng)上限制拍賣的價(jià)格。

13.

繼續(xù)使用假設(shè)：是指資產(chǎn)將按現(xiàn)行用途繼續(xù)使用，或轉(zhuǎn)換用途繼續(xù)使用。

14.

公開市場(chǎng)假設(shè)：是假定在市場(chǎng)上交易或擬在市場(chǎng)上交易的資產(chǎn)，資產(chǎn)交易雙方彼此地位平等，彼此雙方都有獲得足夠市場(chǎng)信息的機(jī)會(huì)和時(shí)間，以便對(duì)資產(chǎn)的功能、用途及其交易價(jià)格等做出理智的判斷。

15.

清算（清償）假設(shè)：是指資產(chǎn)所有者在某種壓力下被強(qiáng)制進(jìn)行整體或拆零，經(jīng)協(xié)商或以拍賣方式在公開市場(chǎng)上出售。

16.獨(dú)立性原則：是指在資產(chǎn)評(píng)估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評(píng)估工作應(yīng)始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)。評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)是獨(dú)立的社會(huì)公正性機(jī)構(gòu)，不能為資產(chǎn)業(yè)務(wù)各方的任何一方所擁有，評(píng)估工作不應(yīng)受外界干擾和委托者意圖的影響，評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員不應(yīng)與資產(chǎn)業(yè)務(wù)有任何利益上的聯(lián)系。17.客觀性原則：是指評(píng)估結(jié)果應(yīng)有充分的事實(shí)為依據(jù)，評(píng)估人員要從實(shí)際出發(fā)，認(rèn)真進(jìn)行調(diào)查研究，在評(píng)估過程中排除人為因素的干擾，具有客觀、公正的態(tài)度和采用科學(xué)的方法。18.專業(yè)性原則：是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。19.替代原則：是指當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大。20.

資產(chǎn)評(píng)估的原則：是調(diào)節(jié)資產(chǎn)評(píng)估委托者、評(píng)估業(yè)務(wù)承擔(dān)者以及資產(chǎn)業(yè)務(wù)有關(guān)權(quán)益各方在資產(chǎn)評(píng)估中的相互關(guān)系，規(guī)范評(píng)估行為和業(yè)務(wù)的準(zhǔn)則。

21.狹義的資產(chǎn)評(píng)估程序：是從資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員接受委托開始，到向委托人或相關(guān)當(dāng)事人提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書結(jié)束。22.廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序：是從承接資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)前的明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)開始，到資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔結(jié)束。23.

資產(chǎn)評(píng)估程序：是指資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)、形成走出評(píng)估結(jié)論所履行的系統(tǒng)性工作步驟。

簡(jiǎn)答題

1.

簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估的六大要素。答：（1）資產(chǎn)評(píng)估的主體，指資產(chǎn)評(píng)估由誰(shuí)來承擔(dān)；（2）評(píng)估的客體，指資產(chǎn)評(píng)估的對(duì)象；（3）評(píng)估的特定目的，指資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)生的經(jīng)濟(jì)行為；（4）評(píng)估的價(jià)值類型，是指評(píng)估價(jià)值的質(zhì)的規(guī)定；（5）資產(chǎn)評(píng)估的方法，是指確定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的手段和途徑；（6）資產(chǎn)評(píng)估程序。資產(chǎn)評(píng)估的要素是一個(gè)有機(jī)組成的整體，它們相互依托、缺一不可。2.

簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。

答：（1）現(xiàn)實(shí)性。

現(xiàn)實(shí)性是指以評(píng)估基準(zhǔn)期為時(shí)間參照，按這一時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)實(shí)際狀況對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行的評(píng)定估算。（2）市場(chǎng)性。

資產(chǎn)評(píng)估是來源于市場(chǎng)、服務(wù)于市場(chǎng)的活動(dòng)。

（3）預(yù)測(cè)性。

資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)測(cè)性是指用資產(chǎn)的未來時(shí)空的潛能說明現(xiàn)實(shí)?，F(xiàn)實(shí)的評(píng)估價(jià)值必須反映資產(chǎn)的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評(píng)估價(jià)值是不存在的。

（4）公正性。

公正性是指資產(chǎn)評(píng)估行為對(duì)于評(píng)估當(dāng)事人具有獨(dú)立性，它服務(wù)于資產(chǎn)業(yè)務(wù)的需要，而不是服務(wù)于相互矛盾的資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人的任何一方的需要。

（5）咨詢性。

咨詢性是指資產(chǎn)評(píng)估結(jié)論為資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供的專業(yè)化估價(jià)意見，這個(gè)意見本身并無(wú)強(qiáng)制執(zhí)行效力，評(píng)估者只對(duì)結(jié)論本身合乎職業(yè)規(guī)范要求負(fù)責(zé)，而不對(duì)資產(chǎn)業(yè)務(wù)定價(jià)決策負(fù)責(zé)。

3.資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)性特點(diǎn)表現(xiàn)在哪幾個(gè)方面

答：資產(chǎn)評(píng)估的現(xiàn)實(shí)性表現(xiàn)在以下三個(gè)方面：

（1）

資產(chǎn)評(píng)估直接以現(xiàn)實(shí)存在為資產(chǎn)確認(rèn)、估價(jià)和報(bào)告的依據(jù)，沒有與過去業(yè)務(wù)及其記錄進(jìn)行銜接、均衡、達(dá)成一致等約束，只需要說明當(dāng)前資產(chǎn)狀況，而不需要說明為什么形成這個(gè)狀況，以及如何由過去那種狀況變成當(dāng)前狀況。

（2）

以現(xiàn)實(shí)狀況為基礎(chǔ)反映未來。

（3）

現(xiàn)實(shí)性強(qiáng)調(diào)客觀存在。形式上存在而實(shí)際上已消失者，形式上不存在而事實(shí)上存在者，都要以實(shí)際上的客觀存在為依據(jù)來校正。4.如何理解資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)測(cè)性特點(diǎn)答：資產(chǎn)評(píng)估的預(yù)測(cè)性是指用資產(chǎn)的未來時(shí)空的潛能說明現(xiàn)實(shí)?，F(xiàn)實(shí)的評(píng)估值必須反映資產(chǎn)的未來潛能，未來沒有潛能和效益的資產(chǎn)，現(xiàn)實(shí)評(píng)估價(jià)值是不存在的。因此，通常用未來預(yù)期收益折算來反映整體資產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，用預(yù)期使用年限和功能來評(píng)估某類資產(chǎn)的價(jià)值，等等。這就是預(yù)測(cè)性特點(diǎn)的現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)。5.

簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估和會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)的區(qū)別

答：資產(chǎn)評(píng)估與會(huì)計(jì)計(jì)價(jià)具有明顯的區(qū)別，表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）

發(fā)生的前提條件不同

會(huì)計(jì)學(xué)中的資產(chǎn)計(jì)價(jià)嚴(yán)格遵循歷史成本原則，同時(shí)是以企業(yè)會(huì)計(jì)主體不變和持續(xù)經(jīng)營(yíng)為假設(shè)前提的。而資產(chǎn)評(píng)估則是用于發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng)、會(huì)計(jì)主體變動(dòng)或者作為會(huì)計(jì)主體的企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中斷、以持續(xù)經(jīng)營(yíng)為前提的資產(chǎn)計(jì)價(jià)無(wú)法反映企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值時(shí)的估價(jià)行為。

（2）

目的不同

會(huì)計(jì)學(xué)中資產(chǎn)計(jì)價(jià)是目的是為投資者、債權(quán)人和經(jīng)營(yíng)管理者提供有效的會(huì)計(jì)信息，資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值則是為資產(chǎn)的交易和投資提供公平的價(jià)值尺度。

（3）

執(zhí)行操作者不同

資產(chǎn)計(jì)價(jià)是由本企業(yè)的財(cái)會(huì)人員來完成的，資產(chǎn)評(píng)估則是由獨(dú)立于企業(yè)以外的具有資產(chǎn)評(píng)估資格的社會(huì)中介機(jī)構(gòu)完成的。

6.

簡(jiǎn)述資產(chǎn)的含義。

答：對(duì)于作為資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的資產(chǎn)，可以從以下幾個(gè)方面理解：

（1）

資產(chǎn)是一種權(quán)利。同樣的資產(chǎn)載體，其權(quán)利是不同的。

（2）

資產(chǎn)是一種獲利能力。資產(chǎn)的價(jià)值是由資產(chǎn)所具有的獲利能力決定的，不是評(píng)估人員評(píng)估出來的。

（3）

資產(chǎn)必須為某一主體所擁有和支配。資產(chǎn)作為具有獲利能力的權(quán)利，必須有其擁有和支配的主體，權(quán)屬問題也是資產(chǎn)的本質(zhì)內(nèi)容。7.

簡(jiǎn)述資產(chǎn)的分類。

答：（1）按資產(chǎn)存在形態(tài)分類，可以分為有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)。

（2）按資產(chǎn)是否具有綜合獲利能力分類，可以分為單項(xiàng)資產(chǎn)和整體資產(chǎn)。

（3）按資產(chǎn)能否獨(dú)立存在分類，可以分為可確指的資產(chǎn)和不可確指的資產(chǎn)?？纱_指的資產(chǎn)是指能夠獨(dú)立存在的資產(chǎn)，不可確指的資產(chǎn)是指不能獨(dú)立存在于有形資產(chǎn)而單獨(dú)存在的資產(chǎn)。

（4）按資產(chǎn)的流動(dòng)性分類，可以分為短期資產(chǎn)和長(zhǎng)期資產(chǎn)。

資產(chǎn)的流動(dòng)性決定其變現(xiàn)性，流動(dòng)性越活，變現(xiàn)性就活，償債能力就活。

8.

簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估的特定目的。

答：我國(guó)資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐表明，資產(chǎn)評(píng)估的特定目的主要有：資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；企業(yè)兼并；企業(yè)出售；企業(yè)聯(lián)營(yíng)；股份經(jīng)營(yíng)；中外合資、合作；企業(yè)清算；抵押擔(dān)保；企業(yè)租賃；債務(wù)重組等等。9.

簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型的作用。

答：（1）價(jià)值類型是影響和決定資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的重要因素。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值是某項(xiàng)資產(chǎn)在特定條件下是價(jià)值表現(xiàn)，其價(jià)值含義不同，結(jié)果也不一樣。

（2）價(jià)值類型制約資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇。價(jià)值類型實(shí)際上是評(píng)估價(jià)值是一個(gè)具體標(biāo)準(zhǔn)，為了獲得某種標(biāo)準(zhǔn)的評(píng)估價(jià)值，需要通過評(píng)估方法獲得。

（3）明確評(píng)估價(jià)值類型，可以更清楚地表達(dá)評(píng)估結(jié)果，可以避免報(bào)告使用者誤用評(píng)估結(jié)果。

10.

如何理解市場(chǎng)價(jià)值

答：對(duì)于市場(chǎng)價(jià)值的理解，應(yīng)著重從以下三個(gè)方面把握：

（1）

公開和公平的市場(chǎng)條件。即所指市場(chǎng)價(jià)值是在公開和公平的市場(chǎng)條件下形成的，市場(chǎng)條件不局限于某事件發(fā)生或某人發(fā)生，同時(shí)，當(dāng)事人是在信息充分掌握的基礎(chǔ)上做出的。

（2）

當(dāng)事人是理性的。當(dāng)事人充分掌握信息，不受任何壓力，是理性條件下做出的選擇。

（3）

市場(chǎng)價(jià)值是價(jià)值估價(jià)數(shù)額。

11.資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型有哪幾種答：(1)市場(chǎng)價(jià)值；(2)在用價(jià)值；(3)投資價(jià)值；(4)持續(xù)經(jīng)營(yíng)價(jià)值；(5)清算價(jià)格；(6)保險(xiǎn)價(jià)值；(7)課稅價(jià)值。12.

簡(jiǎn)述確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時(shí)必須考慮的條件。

答：在確認(rèn)繼續(xù)使用的資產(chǎn)時(shí)，必須充分考慮以下條件：

（1）

資產(chǎn)能以其提供的服務(wù)或用途，滿足所有者經(jīng)營(yíng)上期望的收益；

（2）

資產(chǎn)尚有顯著的剩余使用壽命；

（3）

資產(chǎn)所有權(quán)明確，并保持完好；

（4）

資產(chǎn)從經(jīng)濟(jì)上、法律上是否允許轉(zhuǎn)作他用；

（5）

充分地考慮了資產(chǎn)的使用功能。

13.

簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估的工作原則。

答：（1）獨(dú)立性原則。要求在資產(chǎn)評(píng)估過程中擺脫資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人利益的影響，評(píng)估工作應(yīng)始終堅(jiān)持獨(dú)立的第三者立場(chǎng)。

（2）客觀性原則。是指評(píng)估結(jié)果應(yīng)有充分的事實(shí)依據(jù)。

（3）科學(xué)性原則。是指在資產(chǎn)評(píng)估過程中，必須根據(jù)評(píng)估的特定目的，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型和方法，制定科學(xué)的評(píng)估實(shí)施方案，使資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果科學(xué)合理。

（4）專業(yè)性原則。要求資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)必須是提供資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)的專業(yè)技術(shù)機(jī)構(gòu)。

14.

簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)濟(jì)原則。

答：（1）貢獻(xiàn)原則。是指某一資產(chǎn)或資產(chǎn)的某一構(gòu)成部分的價(jià)值，取決于它對(duì)其他相關(guān)的資產(chǎn)或資產(chǎn)整體價(jià)值的貢獻(xiàn)，或者根據(jù)當(dāng)缺少它時(shí)對(duì)整體價(jià)值下降的影響程度來衡量確定。

（2）替代原則。是指當(dāng)同時(shí)存在幾種效能相同的資產(chǎn)時(shí)，最低價(jià)格的資產(chǎn)需求最大。

（3）預(yù)期原則。是指在資產(chǎn)評(píng)估過程中，資產(chǎn)的價(jià)值可以不按照過去的生產(chǎn)成本或銷售價(jià)格決定，而是基于對(duì)未來收益的期望值決定的。

15.

簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估程序包括的主要環(huán)節(jié)。

答：按照廣義的資產(chǎn)評(píng)估程序分析，資產(chǎn)評(píng)估程序包括以下主要環(huán)節(jié)：

（1）

明確資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)基本事項(xiàng)；

（2）

簽訂資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書；

（3）

編制資產(chǎn)評(píng)估計(jì)劃；

（4）

資產(chǎn)勘查與現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查；

（5）

收集資產(chǎn)評(píng)估資料；

（6）

評(píng)估估算；（7）

編制和提交資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告書；

（8）

資產(chǎn)評(píng)估工作檔案歸檔。

16.

簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性。

答：資產(chǎn)評(píng)估程序的重要性表現(xiàn)在：

（1）

資產(chǎn)評(píng)估程序是規(guī)定資產(chǎn)評(píng)估行為、提供資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)質(zhì)量和維護(hù)資產(chǎn)評(píng)估服務(wù)公信力的重要保證。

（2）

資產(chǎn)評(píng)估程序是相關(guān)當(dāng)事方評(píng)價(jià)自查評(píng)估服務(wù)的重要依據(jù)。

（3）

恰當(dāng)執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估程序是資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員防范執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)、保護(hù)自身合法權(quán)益、合理抗辯的重要手段之一。

17.

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在明確了基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，確定是否承接該項(xiàng)目時(shí)應(yīng)分析的因素有哪些

答：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在明確了基本事項(xiàng)的基礎(chǔ)上，應(yīng)當(dāng)分析下列因素，確定是否承接資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目：

（1）

評(píng)估項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)初步掌握的有關(guān)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本情況，具體分析資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的執(zhí)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，以判斷該項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)是否超出合理的范圍。

（2）

專業(yè)勝任能力。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)所了解的評(píng)估業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)情況和復(fù)雜性，分析本機(jī)構(gòu)和評(píng)估人員是否具有與該項(xiàng)目相適應(yīng)的專業(yè)勝任能力及相關(guān)經(jīng)驗(yàn)。

（3）

獨(dú)立性分析。評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)職業(yè)道德要求和國(guó)家相關(guān)法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合評(píng)估業(yè)務(wù)的具體情況分析資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的獨(dú)立性，確認(rèn)與委托人或相關(guān)當(dāng)事方是否存在現(xiàn)實(shí)或潛在利害關(guān)系。

18.

簡(jiǎn)述資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)約定書包括的基本內(nèi)容。

答：（1）資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和委托方名稱；

（2）資產(chǎn)評(píng)估目的；

（3）資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象；

（4）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日；

（5）出具資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告的時(shí)間要求；

（6）資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告使用范圍；

（7）資產(chǎn)評(píng)估收費(fèi)；

（8）雙方的權(quán)利、義務(wù)及違約責(zé)任；

（9）簽約時(shí)間；

（10）雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他重要事項(xiàng)。

19.資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)的基本事項(xiàng)有哪些答：（1）委托方和相關(guān)當(dāng)事方基本狀況；（2）資產(chǎn)評(píng)估目的；（3）評(píng)估對(duì)象基本狀況；（4）價(jià)值類型及定義；（5）資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日；（6）資產(chǎn)評(píng)估限制條件和重要假設(shè)；（7）其他需要明確的重要事項(xiàng)。20.

簡(jiǎn)述編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃是時(shí)應(yīng)重點(diǎn)考慮的因素。

答：編制資產(chǎn)評(píng)估工作計(jì)劃應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)考慮以下因素：

(1)

資產(chǎn)評(píng)估目的、資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象狀況；

(2)

資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的規(guī)模和復(fù)雜程度；(3)

評(píng)估對(duì)象的性質(zhì)、行業(yè)特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)；

(4)

資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目所涉及資產(chǎn)的結(jié)構(gòu)、類別、數(shù)量及分布狀況；(5)

相關(guān)資料收集狀況；

(6)

委托人或資產(chǎn)占有方過去委托資產(chǎn)評(píng)估的經(jīng)歷、誠(chéng)信狀況及提供資料的可靠性、完整性和相關(guān)性；

(7)

資產(chǎn)評(píng)估人員的專業(yè)勝任能力、經(jīng)驗(yàn)及專業(yè)、助理人員配備情況。

21.

簡(jiǎn)述履行資產(chǎn)評(píng)估程序的基本要求。

答：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員在履行資產(chǎn)評(píng)估程序時(shí)，應(yīng)遵循以下基本要求：（1）

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員，應(yīng)當(dāng)在國(guó)家和資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)規(guī)定的范圍內(nèi)，建立健全資產(chǎn)評(píng)估程序制度。

（2）

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員執(zhí)行資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的情況和資產(chǎn)評(píng)估制度，確定并履行適當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)評(píng)估程序，不得隨意簡(jiǎn)化或刪減資產(chǎn)評(píng)估程序。

（3）

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立相關(guān)工作制度，指導(dǎo)和監(jiān)督資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目經(jīng)辦人員及助理人員實(shí)施資產(chǎn)評(píng)估程序。

（4）

如果由于資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目的特殊性，資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員無(wú)法或沒有履行資產(chǎn)評(píng)估程序中的某個(gè)基本環(huán)節(jié)。

（5）

資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員應(yīng)當(dāng)將資產(chǎn)評(píng)估程序的組織實(shí)施情況記錄于工作底稿，并將主要資產(chǎn)評(píng)估程序執(zhí)行情況在資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告中予以披露。

第二章

資產(chǎn)評(píng)估的基本方法

名詞解釋

1.

市場(chǎng)法：也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。2.

成本法：是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法。

3.

收益法：是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。

4.

實(shí)體性貶值：資產(chǎn)的實(shí)體性貶值是資產(chǎn)由于使用和自然力作用形成的貶值。

5.

功能性貶值：是指由于技術(shù)相對(duì)落后造成的貶值。6.

經(jīng)濟(jì)性貶值：是由于外部環(huán)境變化造成資產(chǎn)的貶值。

7.

重置成本：是指在現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所耗費(fèi)的全部貨幣支出。

8.

復(fù)原重置成本：是指運(yùn)用原來相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、格式及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購(gòu)建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。

9.

更新重置成本：是指利用新型材料，并根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及格式，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格生產(chǎn)或建造具有同等功能的全新資產(chǎn)所需要的成本。

10.

名義已使用年限：是指資產(chǎn)從購(gòu)進(jìn)使用到評(píng)估時(shí)的年限。名義已使用年限可以通過會(huì)計(jì)記錄、資產(chǎn)登記薄、登記卡片查詢確定。

11.

實(shí)際已使用年限：是指資產(chǎn)在使用中時(shí)間損耗的年限。時(shí)間已使用年限與名義已使用年限的差異可以通過資產(chǎn)利用率來調(diào)整。

12.

直接成本：是指直接可以構(gòu)成資產(chǎn)成本支出部分，如房屋建筑物的基礎(chǔ)、墻體、屋面、內(nèi)裝修等項(xiàng)目；機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)的設(shè)備購(gòu)價(jià)、安裝調(diào)試費(fèi)、運(yùn)雜費(fèi)、人工費(fèi)等項(xiàng)目。直接成本應(yīng)按現(xiàn)時(shí)價(jià)格逐項(xiàng)加總。

13.

間接成本：是指為建造、購(gòu)買資產(chǎn)而發(fā)生的管理費(fèi)、總體設(shè)計(jì)制圖等項(xiàng)支出。14.

重置核算法：是指按資產(chǎn)成本的構(gòu)成，吧以現(xiàn)行市價(jià)計(jì)算的全部購(gòu)建支出按其計(jì)入成本的形式，將總成本分為直接成本和間接成本來估算重置成本的一種方法。

15.

成新率：反映評(píng)估對(duì)象的現(xiàn)行價(jià)值與其全新狀態(tài)重置價(jià)值的比率。該成新率指的是重置成本法運(yùn)用的第二個(gè)公式（被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=重置成本×成新率）中的成新率，它是綜合考慮資產(chǎn)使用中各類損耗以后確定的。

16.收益額：是指由被評(píng)估資產(chǎn)在使用過程中產(chǎn)生的超出其自身價(jià)值的溢余額。17.

折現(xiàn)率：是將未來有限期的預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，用于有限預(yù)期收益還原。

18.

資本化率：是將未來永續(xù)性預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率。19.收益期限：是指資產(chǎn)收益的期間，通常指收益年限。收益期限由評(píng)估人員根據(jù)未來獲利情況、損耗情況等確定，也可以根據(jù)法律、契約和合同規(guī)定確定。簡(jiǎn)答題

1.

簡(jiǎn)述市場(chǎng)法的含義及其適用的前提條件。答：市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)價(jià)格比較法，是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與近期售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。前提條件：（1）需要有一個(gè)充分發(fā)育、活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。

（2）參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料是可搜集到的。

2.

簡(jiǎn)述成本法的定義及其適用的前提條件。答：成本法是指在評(píng)估資產(chǎn)時(shí)按被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本扣減其各項(xiàng)損耗價(jià)值來確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的方法前提條件：（1）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料。成本法的應(yīng)用是建立在歷史資料基礎(chǔ)之上的，許多信息資料、指標(biāo)需要通過歷史資料獲得。同時(shí)，現(xiàn)時(shí)資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或可比性。

（2）形成資產(chǎn)價(jià)值的耗費(fèi)是必需的。耗費(fèi)是形成資產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)，但耗費(fèi)包括有效耗費(fèi)和無(wú)效耗費(fèi)，采用成本法評(píng)估資產(chǎn)，首先的問題是這些耗費(fèi)是必需的，而且這些耗費(fèi)應(yīng)體現(xiàn)社會(huì)或行業(yè)平均水平。3.

簡(jiǎn)述收益法的定義及其適用的前提條件。答：收益法是指通過估算被評(píng)估資產(chǎn)未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值，借以確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評(píng)估方法。前提條件：（1）被評(píng)估資產(chǎn)必須是能用貨幣衡量其未來期望收益的單項(xiàng)或整體資產(chǎn)；

（2）資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也必須是能用貨幣衡量的。4.

復(fù)原重置成本和更新重置成本二者的關(guān)系是怎樣的

（簡(jiǎn)述重置成本的選擇）

答：選擇重置成本時(shí)，在同時(shí)可獲得復(fù)原重置成本和更新重置成本的情況下，應(yīng)選擇更新重置成本；在無(wú)更新重置成本時(shí)可采用復(fù)原重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本，但由此導(dǎo)致的功能性損耗也大。之所以要選擇更新重置成本，一方面隨著科學(xué)技術(shù)的進(jìn)步、勞動(dòng)生產(chǎn)率的提高，新工藝、新設(shè)計(jì)的采用被社會(huì)普遍接受；另一方面，新型設(shè)計(jì)、工藝制造的資產(chǎn)無(wú)論從其使用性能，還是成本耗用方面，都會(huì)優(yōu)于舊的資產(chǎn)。

更新重置成本和復(fù)原重置成本采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，它們的不同之處在于資產(chǎn)在技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異，而對(duì)于設(shè)計(jì)、耗費(fèi)、格式幾十年一貫的某些資產(chǎn)，其更新重置成本與復(fù)原重置成本是一樣的。應(yīng)當(dāng)注意的是，無(wú)論是更新重置成本還是復(fù)原重置成本，資產(chǎn)本身的功能不變。

5.

運(yùn)用市場(chǎng)法時(shí)，參照物差異調(diào)整因素包括哪些內(nèi)容

答：參照物差異調(diào)整因素主要包括三方面：

（1）

時(shí)間因素。時(shí)間因素是指參照物交易時(shí)間與被評(píng)估資產(chǎn)基準(zhǔn)日相差時(shí)間所影響的被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)格的差異。不同的時(shí)間條件下，資產(chǎn)價(jià)格不同，應(yīng)注意時(shí)間因素導(dǎo)致的價(jià)格變化。

（2）

地域因素。地域因素是指資產(chǎn)所在地區(qū)或地段條件對(duì)資產(chǎn)價(jià)格的影響差異。地域因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響尤為突出。

（3）

功能因素。功能因素是指資產(chǎn)實(shí)體功能過?；虿蛔銓?duì)價(jià)格的影響。

6.

簡(jiǎn)述市場(chǎng)法評(píng)的程序及優(yōu)缺點(diǎn)。

答：（1）運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估資產(chǎn)的程序：

①明確評(píng)估對(duì)象；

②進(jìn)行公開市場(chǎng)調(diào)查，收集相同或相類似資產(chǎn)的市場(chǎng)基本信息資料，尋找參照物。

③分析整理資料并驗(yàn)證其準(zhǔn)確性，判斷選擇參照物；評(píng)估人員對(duì)收集到的資料，應(yīng)認(rèn)真分析驗(yàn)證其真實(shí)可信程度，分析其交易條件和背景，選擇三個(gè)或三個(gè)以上的可比參照物。

④把被評(píng)估資產(chǎn)與參照物比較。

⑤分析調(diào)整差異，得出結(jié)論。

（2）市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)：

市場(chǎng)法是資產(chǎn)評(píng)估中最簡(jiǎn)單、最有效的方法，其優(yōu)點(diǎn)表現(xiàn)在：

①能夠客觀反映資產(chǎn)目前的市場(chǎng)情況，其評(píng)估的參數(shù)、指標(biāo)直接從市場(chǎng)獲得，評(píng)估值更能反映市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)價(jià)格；

②

評(píng)估結(jié)果易于被各方面理解和接受；

市場(chǎng)法的缺點(diǎn)表現(xiàn)在：

①

需要有公開及活躍的市場(chǎng)作為基礎(chǔ)，有時(shí)缺少可對(duì)比數(shù)據(jù)以及缺少判斷對(duì)比數(shù)據(jù)而難以應(yīng)用。

②

不適用與專用機(jī)器、設(shè)備、大部分的無(wú)形資產(chǎn)，以及受地區(qū)、環(huán)境等嚴(yán)格限制的一些資產(chǎn)的評(píng)估。

7.

簡(jiǎn)述運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)。

答：（1）運(yùn)用成本法評(píng)估資產(chǎn)的程序：

①

確定被評(píng)估資產(chǎn)，并估算重置成本；

②

確定被評(píng)估資產(chǎn)的使用年限；③

估算被評(píng)估資產(chǎn)的損耗或貶值；

④

計(jì)算確定被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。

（2）成本法的優(yōu)缺點(diǎn)：

優(yōu)點(diǎn)有：

①

比較充分地考慮了資產(chǎn)的損耗，評(píng)估結(jié)果更趨于公平合理；

②

有利于單項(xiàng)資產(chǎn)和特定用途資產(chǎn)的評(píng)估；

③

在不易計(jì)算資產(chǎn)未來收益或難以取得市場(chǎng)參照物條件下可廣泛地應(yīng)用；④

有利于企業(yè)資產(chǎn)保值。

缺點(diǎn)：是工作量較大。而且，它是以歷史資料為依據(jù)確定目前價(jià)值，必須充分分析這種假設(shè)的可行性。另外，經(jīng)濟(jì)性貶值也不易全面準(zhǔn)確計(jì)算。

8.

簡(jiǎn)述運(yùn)用收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序及其優(yōu)缺點(diǎn)。

答：（1）收益法評(píng)估資產(chǎn)的程序：①

收集驗(yàn)證有關(guān)經(jīng)營(yíng)、財(cái)務(wù)狀況的信息資料；②

計(jì)算和對(duì)比分析有關(guān)指標(biāo)及其變化趨勢(shì)；

③

預(yù)測(cè)資產(chǎn)未來預(yù)期收益，確定折現(xiàn)率或資本化率；④

將預(yù)期收益折現(xiàn)或資本化處理，確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值

（2）收益法的優(yōu)缺點(diǎn)：

①優(yōu)點(diǎn)：A.

預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；

B.

在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。

②缺點(diǎn)：A.

預(yù)期收益額預(yù)測(cè)難度較大，受較強(qiáng)的主觀判斷和未來不可預(yù)見因素的影響；

B.

在評(píng)估中適用范圍較小，一般適用企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估。

9.

市場(chǎng)法與成本法的區(qū)別表現(xiàn)在哪些方面

答：資產(chǎn)評(píng)估過程中，市場(chǎng)法和成本法往往容易混淆。區(qū)別市場(chǎng)法和成本法具有重要的理論和實(shí)踐意義。兩種方法的區(qū)別表現(xiàn)為：

（1）

成本法是按現(xiàn)行市場(chǎng)價(jià)格確定重新購(gòu)買該項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值，而市場(chǎng)法則是按市場(chǎng)上該項(xiàng)資產(chǎn)的交易價(jià)格確定的。前者主要從買者角度，即以購(gòu)建某項(xiàng)資產(chǎn)的耗費(fèi)來確定；后者則是從賣著角度，即市場(chǎng)上銷售價(jià)格來確定。

（2）

市場(chǎng)法中的現(xiàn)行市價(jià)指的是資產(chǎn)的獨(dú)立的價(jià)格，是交易過程中采用的。而重置成本不僅包括該項(xiàng)資產(chǎn)的自身價(jià)格（購(gòu)建價(jià)格）；還包括該項(xiàng)資產(chǎn)的運(yùn)雜費(fèi)、安裝調(diào)試費(fèi)等。

（3）

市場(chǎng)法的運(yùn)用與原始成本貿(mào)易直接聯(lián)系，而成本法中的某些計(jì)算，則要用被評(píng)估資產(chǎn)的原始成本和原始資料。

（4）

成本法是按全新資產(chǎn)的購(gòu)建成本和扣除被評(píng)估資產(chǎn)的各項(xiàng)損耗（或貶值）后確定評(píng)估價(jià)值；市場(chǎng)法則是按參照物價(jià)格，并考慮被評(píng)估資產(chǎn)與參照物的各項(xiàng)差異因素進(jìn)行調(diào)整來確定評(píng)估值。兩種方法具有不同的操作程序，資料的獲得和指標(biāo)確定有著不同的思路。

10.

資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇應(yīng)考慮哪些因素

答：（1）資產(chǎn)評(píng)估方法的選擇必須與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型決定了應(yīng)該評(píng)估的價(jià)格類型，資產(chǎn)評(píng)估方法作為獲得特定價(jià)值尺度的技術(shù)規(guī)程，必須與評(píng)估價(jià)值類型相適應(yīng)。

（2）資產(chǎn)評(píng)估方法必須與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。評(píng)估對(duì)象是單項(xiàng)資產(chǎn)還是整體資產(chǎn)，是有形資產(chǎn)還是無(wú)形資產(chǎn)等，往往要求有不同的評(píng)估方法與之相適應(yīng)。同時(shí)，資產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的理化狀態(tài)不同，所要求的評(píng)估方法也往往不同。

（3）評(píng)估方法的選擇還要受可收集數(shù)據(jù)和信息資料的制約。

各種方法都要根據(jù)一系列數(shù)據(jù)、資料進(jìn)行分析、處理和轉(zhuǎn)換，沒有相應(yīng)的資料和數(shù)據(jù)，方法就會(huì)失靈。資產(chǎn)評(píng)估的過程實(shí)際上也是收集資料的過程。有時(shí)，一項(xiàng)資產(chǎn)同時(shí)采用兩種以上的方法評(píng)估，會(huì)得出兩種或兩種以上不同的結(jié)論。這種情況是很常見的。這時(shí)，我們一般不能用各種方法得出的評(píng)估結(jié)果進(jìn)行簡(jiǎn)單平均或加權(quán)平均得出評(píng)估結(jié)論，應(yīng)該根據(jù)評(píng)估價(jià)值類型以及不同評(píng)估結(jié)果對(duì)市場(chǎng)的適用性，判斷選擇一種評(píng)估結(jié)果作為評(píng)估結(jié)論。11.采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估的理論依據(jù)是什么答：（1）

資產(chǎn)的價(jià)值取決于資產(chǎn)的成本。資產(chǎn)的原始成本越高，資產(chǎn)的原始價(jià)值越大；反之則小，二者在質(zhì)和量的內(nèi)涵上是一致的。根據(jù)這一原理，采用成本法對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，必須首先確定資產(chǎn)的重置成本。重置成本是按現(xiàn)行市場(chǎng)條件下重新購(gòu)建一項(xiàng)全新資產(chǎn)所支付的全部貨幣總額。重置成本與原始成本的內(nèi)容構(gòu)成是相同的，而二者反映的物價(jià)水平是不相同的。前者反映的是資產(chǎn)評(píng)估日期的市場(chǎng)物價(jià)水平，后者反映的是當(dāng)初購(gòu)建資產(chǎn)時(shí)的物價(jià)水平。資產(chǎn)的重置成本越高，其重置價(jià)值越大。（2）資產(chǎn)的價(jià)值是一個(gè)變量，隨著資產(chǎn)本身的運(yùn)動(dòng)和其他因素的變化而相應(yīng)變化。影響資產(chǎn)價(jià)值量變化的因素，除了市場(chǎng)價(jià)格以外，還有：①資產(chǎn)投入使用后，由于使用磨損和自然力的作用，其物理性能會(huì)不斷下降、價(jià)值會(huì)逐漸減少。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的物理?yè)p耗或者有形損耗，也稱實(shí)體性貶值。②新技術(shù)的推廣和運(yùn)用，使得企業(yè)原有資產(chǎn)與社會(huì)上普遍推廣和應(yīng)用的資產(chǎn)相比較，在技術(shù)上明顯落后、性能降低，其價(jià)值也就相應(yīng)減少。這種損耗稱為資產(chǎn)的功能性損耗，也稱功能性貶值。③由于資產(chǎn)以外的外部環(huán)境因素變化，引起資產(chǎn)價(jià)值降低。這些因素包括政治因素、宏觀因素等。這種損耗一般稱為資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)性損耗，也稱為經(jīng)濟(jì)性貶值。第三章

機(jī)器設(shè)備評(píng)估

名詞解釋

1.機(jī)器設(shè)備：是指由金屬或者其他材料組成，由若干零部件裝配起來，在一種或者幾種動(dòng)力驅(qū)動(dòng)下，能夠完成生產(chǎn)、加工、運(yùn)行等功能或者效用的裝置。2.

逐項(xiàng)清查：是評(píng)估人員依據(jù)委托評(píng)估的資產(chǎn)清單，對(duì)所有被評(píng)估機(jī)器設(shè)備進(jìn)行逐臺(tái)清點(diǎn)核實(shí)，分別考擦每一臺(tái)設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，確定實(shí)體性貶值、功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值，計(jì)算評(píng)估值。

3.

抽樣核查：是在滿足核查任務(wù)要求的前提條件下，根據(jù)隨機(jī)抽樣的原理，核查被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的一種方法。

4.

定基物價(jià)指數(shù)：是以固定時(shí)期為基數(shù)的指數(shù)，通常用百分比來表示。

5.

環(huán)比物價(jià)指數(shù)：是以上一期為基數(shù)的指數(shù)。

6.

超額投資成本：主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本，超額投資成本造成的功能性貶值即為復(fù)原重置成本與更新重置成本之差。

7.

超額運(yùn)營(yíng)成本：是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運(yùn)營(yíng)費(fèi)用上低于老設(shè)備。超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。

8.

FOB價(jià)格：價(jià)格為離岸價(jià)，指裝運(yùn)港船上交貨價(jià)格。

9.

CIF：為到岸價(jià)，指離岸價(jià)加途中保險(xiǎn)費(fèi)和國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)。

10.

統(tǒng)計(jì)性鑒定：是按照資產(chǎn)類別預(yù)先設(shè)計(jì)一套能夠反映資產(chǎn)現(xiàn)時(shí)及歷史狀況的項(xiàng)目或指標(biāo)，如設(shè)備名稱、型號(hào)、規(guī)格、設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力、規(guī)定運(yùn)轉(zhuǎn)里程、實(shí)際生產(chǎn)能力等，然后根據(jù)賬、卡、測(cè)試儀表等反映出的有關(guān)數(shù)據(jù)和信息，進(jìn)行逐項(xiàng)登記。統(tǒng)計(jì)性鑒定是資產(chǎn)評(píng)估前期工作之一，屬于調(diào)查摸底，可以采取編制資產(chǎn)清冊(cè)的方式，結(jié)合清查資產(chǎn)進(jìn)行鑒定。

11.

判斷性鑒定：是指由專業(yè)工程技術(shù)人員在現(xiàn)場(chǎng)勘察的基礎(chǔ)上，對(duì)機(jī)器設(shè)備的有關(guān)指標(biāo)進(jìn)行的分析判斷。這些指標(biāo)包括設(shè)備的新IH程度、剩余經(jīng)濟(jì)壽命等。判斷性鑒定一般是在完成統(tǒng)計(jì)性鑒定后才能進(jìn)行，屬于機(jī)器設(shè)備鑒定的第二階段工作。

12.

宏觀鑒定：是對(duì)機(jī)器設(shè)備在整個(gè)生產(chǎn)過程中的狀況進(jìn)行調(diào)查摸底。

13.

微觀鑒定：是辨識(shí)設(shè)備個(gè)別性特征的過程，主要針對(duì)單臺(tái)設(shè)備。14.規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益指數(shù)法：

是根據(jù)設(shè)備的生產(chǎn)能力與價(jià)格的比例關(guān)系來確定重置成本的方法。15.物理壽命：是指機(jī)器設(shè)備從全新狀態(tài)開始使用，直到不能正常工作而予以報(bào)廢所經(jīng)歷的時(shí)間。16.技術(shù)壽命：是指機(jī)器設(shè)備從開始使用到技術(shù)過時(shí)予以淘汰所經(jīng)歷的時(shí)間，技術(shù)壽命很大程度上取決于社會(huì)技術(shù)進(jìn)步和技術(shù)更新的速度和周期。17.觀測(cè)分析法：是評(píng)估人員根據(jù)對(duì)設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)技術(shù)檢測(cè)和觀察，結(jié)合設(shè)備的使用時(shí)間、實(shí)際技術(shù)狀況、負(fù)荷程度、制造質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)技術(shù)參數(shù)，經(jīng)綜合分析估測(cè)設(shè)備的成新率。18.修復(fù)費(fèi)用法：是以修復(fù)機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值使之達(dá)到全新狀態(tài)所需要支付的金額，作為估測(cè)被修復(fù)設(shè)備實(shí)體性貶值的一種方法。這種方法的使用前提是設(shè)備實(shí)體性貶值是可補(bǔ)償性的，用于修復(fù)實(shí)體性貶值的費(fèi)用就是設(shè)備的實(shí)體性貶值。19.

可補(bǔ)償性損耗：是指可以用經(jīng)濟(jì)上可行的方法修復(fù)的損耗。

簡(jiǎn)答題

1.簡(jiǎn)述機(jī)器設(shè)備的特點(diǎn)。答：（1）機(jī)器設(shè)備作為主要?jiǎng)趧?dòng)手段，屬于會(huì)計(jì)學(xué)中所稱的固定資產(chǎn)，具有單位價(jià)值高、使用期限長(zhǎng)的特點(diǎn)。（2）機(jī)器設(shè)備屬于動(dòng)產(chǎn)類資產(chǎn)，與房地產(chǎn)比較，評(píng)估值高低與其所處地域不具有直接關(guān)系。（3）機(jī)器設(shè)備屬于有形資產(chǎn)，但同時(shí)要考慮附著于機(jī)器設(shè)備中的無(wú)形資產(chǎn)。（4）機(jī)器設(shè)備更新?lián)Q代比較快，對(duì)于政策規(guī)定的高耗能、低效能、污染大的機(jī)器設(shè)備，盡管實(shí)體成新程度高，但仍應(yīng)按低值甚至按報(bào)廢處理。2.

簡(jiǎn)述機(jī)器設(shè)備評(píng)估的特點(diǎn)。

答：（1）機(jī)器設(shè)備類資產(chǎn)一般是企業(yè)整體資產(chǎn)的一個(gè)組成部分，它通常與企業(yè)的其他資產(chǎn)，如房屋建筑物、土地、流動(dòng)資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)等，共同完成某項(xiàng)特定的生產(chǎn)目的。一般不具備的獨(dú)立的獲利能力。所以在進(jìn)行機(jī)器設(shè)備評(píng)估時(shí)，收益法的事業(yè)受到很大限制，同常采用成本法和市場(chǎng)法。

（2）對(duì)于整體性的機(jī)器設(shè)備，它是為了實(shí)現(xiàn)某種功能，由若干機(jī)器設(shè)備組成的有機(jī)整體。評(píng)估人員在進(jìn)行價(jià)值分析時(shí)應(yīng)注意資產(chǎn)之間的有機(jī)聯(lián)系對(duì)價(jià)值的影響，整體的價(jià)值不僅僅是單臺(tái)設(shè)備價(jià)值的簡(jiǎn)單相加。（3）影響機(jī)器設(shè)備磨損的因素很多，設(shè)備的磨損、失效規(guī)律不易確定，個(gè)體差異較大。確定貶值往往需要逐臺(tái)地對(duì)設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)進(jìn)行調(diào)查、鑒定。

（4）設(shè)備的貶值因素比較復(fù)雜，除實(shí)體性貶值外，往往還存在功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值?？茖W(xué)技術(shù)的發(fā)展，國(guó)家有關(guān)的能源政策、環(huán)保證策等，都可能對(duì)設(shè)備的評(píng)估價(jià)值產(chǎn)生影響。3.

簡(jiǎn)述機(jī)器設(shè)備的三種貶值。

答：（1）機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值是由于使用和自然力的作用造成的機(jī)器設(shè)備的貶值。

（2）機(jī)器設(shè)備的功能性貶值是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，導(dǎo)致被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備與新機(jī)器相比功能相對(duì)落后而引起的貶值；或者是新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用導(dǎo)致被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的貶值。

（3）機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值是由于外部因素引起的貶值。

4.

簡(jiǎn)述進(jìn)口機(jī)器設(shè)備FOB價(jià)和CIF價(jià)的區(qū)別。

答：FOB價(jià)格為離岸價(jià)格，指裝運(yùn)港船上交貨價(jià)格。

CIF為到岸價(jià)，指離岸價(jià)加途中保險(xiǎn)費(fèi)和國(guó)外運(yùn)雜費(fèi)。

5.

估算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值主要有哪些方法

答：估算機(jī)器設(shè)備的實(shí)體性貶值率或成新率的估測(cè)可以分貝采用使用年限法、觀測(cè)分析法和修復(fù)費(fèi)用法進(jìn)行，也可以同時(shí)采用上述方法中的幾種方法，相互配合使用，綜合分析獲得較為科學(xué)的結(jié)論。6.簡(jiǎn)述機(jī)器設(shè)備重置成本的構(gòu)成。答：重置成本一般包括重新購(gòu)置或建造與被評(píng)估資產(chǎn)功效相同的全新資產(chǎn)所需的一切合理的直接費(fèi)用和間接費(fèi)用，如設(shè)備購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi)、安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)、其他間接費(fèi)用、稅金、資金成本等。重置成本的構(gòu)成要素與評(píng)估對(duì)象、評(píng)估前提、評(píng)估目的有關(guān)。重置可以是對(duì)單臺(tái)機(jī)器設(shè)備，也可以是對(duì)整個(gè)工廠、車間或一條生產(chǎn)線等整體性資產(chǎn)。重置對(duì)象不同，重置成本的構(gòu)成要素也不相同。對(duì)于不需要安裝的單臺(tái)機(jī)器設(shè)備，重置成本僅包括設(shè)備的購(gòu)置成本、運(yùn)雜費(fèi)，需要安裝的機(jī)器設(shè)備還包括安裝費(fèi)、基礎(chǔ)費(fèi)，另外可能還包括資金成本、稅金等。對(duì)于原地繼續(xù)使用前提下的整體性機(jī)器設(shè)備，重置對(duì)象是整體企業(yè)，機(jī)器設(shè)備的重置成本初上述內(nèi)容外，一般還包括一些間接費(fèi)用。如勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)、聯(lián)合試運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)、投資方向調(diào)節(jié)稅等。進(jìn)口設(shè)備重置成本還包括設(shè)備的進(jìn)口從屬費(fèi)用，如海外運(yùn)雜費(fèi)、海外保險(xiǎn)費(fèi)、進(jìn)口關(guān)稅、增值稅、公司代理手續(xù)費(fèi)、銀行手續(xù)費(fèi)、海外監(jiān)管手續(xù)費(fèi)、商檢費(fèi)等。7.簡(jiǎn)述對(duì)通過各種渠道獲得的市場(chǎng)價(jià)格信息進(jìn)行分析應(yīng)考慮的因素。答：（1）市場(chǎng)價(jià)格的多樣性；（2）報(bào)價(jià)與成交價(jià)的差異；（3）折扣因素；（4）市場(chǎng)價(jià)格的時(shí)間性和地域性；（5）替代產(chǎn)品與評(píng)估對(duì)象品質(zhì)、性能的差別；（6）同類型設(shè)備的品質(zhì)差別。8.簡(jiǎn)述運(yùn)用使用年限法估算機(jī)器設(shè)備的成新率時(shí)應(yīng)注意的問題。答：（1）應(yīng)計(jì)折舊年限與設(shè)備的總使用年限是不同的，評(píng)估人員不可以使用會(huì)計(jì)折舊年限作為設(shè)備的使用壽命。（2）要注意設(shè)備的總使用年限、尚可使用年限、已使用年限的計(jì)算口徑必須一致，如果按兩班工作制作為標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算口徑則都應(yīng)換算成該口徑下的年限。（3）判斷設(shè)備尚可使用年限的依據(jù)是設(shè)備的實(shí)體狀態(tài)，技術(shù)鑒定是年限法的重要步驟。9.

如何理解和估算機(jī)器設(shè)備的功能性貶值

答：機(jī)器設(shè)備的功能性貶值是由于科學(xué)技術(shù)的發(fā)展，導(dǎo)致被評(píng)估的機(jī)器設(shè)備與新急切切相比功能相對(duì)落后而引起的貶值；或者是新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用導(dǎo)致被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的貶值。機(jī)器設(shè)備的功能性貶值可以通過超額投資成本和超額運(yùn)營(yíng)成本估算。

①超額投資成本主要是由于新技術(shù)、新材料、新工藝的運(yùn)用，使得相同功能的新設(shè)備比老設(shè)備的重置成本降低。它主要反映為更新重置成本低于復(fù)原重置成本，超額投資成本造成功能性貶值即為復(fù)原重置成本與更新重置成本之差。

②超額運(yùn)營(yíng)成本是由于新技術(shù)的發(fā)展，使得新設(shè)備在運(yùn)營(yíng)費(fèi)上低于老設(shè)備。超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值也就是設(shè)備未來超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。10.簡(jiǎn)述計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本引起的功能性貶值的步驟。答：（1）分析比較被評(píng)估機(jī)器設(shè)備的超額運(yùn)營(yíng)成本因素；（2）確定被評(píng)估設(shè)備的尚可使用壽命，計(jì)算每年的超額運(yùn)營(yíng)成本；（3）計(jì)算凈超額運(yùn)營(yíng)成本；（4）確定折現(xiàn)率，計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本的折現(xiàn)值。11.運(yùn)用成本法時(shí)，如何估算機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值答：機(jī)器設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值可以通過以下方式估算：（1）因生產(chǎn)能力降低造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算。經(jīng)濟(jì)性貶值率=[1-（實(shí)際使用生產(chǎn)能力/額定生產(chǎn)能力）X]X100%（2）因收益減少造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算。經(jīng)濟(jì)性貶值=設(shè)備年收益損失額X（1-所得稅稅率）X（P/A,r,n）（P/A,r,n）為年金現(xiàn)值系數(shù)（3）因受環(huán)境保護(hù)限制為造成的經(jīng)濟(jì)性貶值的估算。隨著環(huán)境保護(hù)法規(guī)越來越嚴(yán)格，有些機(jī)器設(shè)備在運(yùn)行中會(huì)產(chǎn)生污染環(huán)境的有害氣體、液體、固定等，于是會(huì)受到環(huán)境保護(hù)法的約束和管制，使機(jī)器設(shè)備的使用價(jià)值受到了影響。因此在被評(píng)估設(shè)備產(chǎn)生環(huán)境保護(hù)法管制的污染時(shí)，必須考慮法規(guī)對(duì)被評(píng)估設(shè)備價(jià)值的影響，否則評(píng)估結(jié)果不能全面反映被評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值。12．簡(jiǎn)述運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的基本步驟。

答：運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備的基本步驟是：

（1）

對(duì)評(píng)估對(duì)象進(jìn)行鑒定，獲取評(píng)估對(duì)象的基本資料。

（2）

進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，選取市場(chǎng)參照物。

（3）

因素比較。

（4）

計(jì)算評(píng)估值。

13.

簡(jiǎn)述運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器時(shí)需要考慮的比較因素。

答：運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估機(jī)器設(shè)備時(shí)，應(yīng)對(duì)被評(píng)估機(jī)器設(shè)備與參照物進(jìn)行比較。這些比較因素包括：個(gè)別因素、交易因素、時(shí)間因素、地域因素等四個(gè)方面。

第四章

房地產(chǎn)評(píng)估

名詞解釋

1.

房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物。具體來說，房地產(chǎn)有三種存在形態(tài)，即單純的土地；單純的建筑物；土地與建筑物合成一體的房地產(chǎn)。

2.

土地使用權(quán)：是土地使用者依法對(duì)土地進(jìn)行使用或依法對(duì)其使用權(quán)進(jìn)行出讓、出租、轉(zhuǎn)讓、抵押、投資的權(quán)利。

3.

土地：是指包括地上空間和地下空間的地表，是一個(gè)立體的概念，可以從縱橫兩方面認(rèn)識(shí)。從橫的方面看，即范圍；從縱的方面看，分為三部分，即地上空間、地下空間、地表。

4.

基準(zhǔn)地價(jià)：是指城鎮(zhèn)國(guó)有土地的基本標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格。是各城鎮(zhèn)按不同的土地級(jí)別、不同的地段分別評(píng)估和測(cè)算的商業(yè)、工業(yè)、住宅等各類用地土地使用權(quán)的平均價(jià)格。

5.土地使用權(quán)出讓底價(jià)：是政府根據(jù)正常市場(chǎng)狀況下宗地或地塊應(yīng)達(dá)到的地價(jià)水平確定的某一宗地或地塊出讓時(shí)最低控制價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。它也是土地使用權(quán)出讓時(shí)政府首先出示的待出讓土地或地塊的最低地價(jià)的依據(jù)和確定成交地價(jià)的基礎(chǔ)。6.地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價(jià)格：是使用者將已取得的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給第三者，由第三者向轉(zhuǎn)讓者所支付的一種價(jià)格。7.一級(jí)市場(chǎng)：也稱政府批租市場(chǎng)。在這里，政府以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向政府支付土地使用權(quán)出讓金。8.二級(jí)市場(chǎng)：是土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、出讓、抵押市場(chǎng)的總和，是競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)，雖然不同用途的土地經(jīng)營(yíng)者必須嚴(yán)格服從城市規(guī)劃和政府關(guān)于特定土地的用途規(guī)定，但同種用途土地市場(chǎng)上的經(jīng)營(yíng)者可以在國(guó)家法律規(guī)定的范圍內(nèi)充分競(jìng)爭(zhēng)。9.出讓土地使用權(quán)：是指國(guó)家將國(guó)有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，有土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。10.土地使用權(quán)評(píng)估中的市場(chǎng)法：也稱市場(chǎng)比較法，是將待估土地與在近期已經(jīng)進(jìn)行交易的類似土地加以比較，從已進(jìn)行交易的類似土地的價(jià)格，修正得出待估土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。11.土地使用權(quán)評(píng)估中的成本法：也稱成本逼近法，是以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤(rùn)、利息、稅金以及土地增值收益來確定土地價(jià)格的一種評(píng)估方法。12.“七通一平”：即通路、通上水、通下水、通電、通訊、通氣、通熱，土地平整。13.

標(biāo)定地價(jià)：是在市、縣政府根據(jù)需要評(píng)估的正常土地市場(chǎng)中，在正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件和政策作用下，具體宗地在一定使用年限內(nèi)的價(jià)格。

14.

假設(shè)開發(fā)法：亦稱剩余法。這種方法是在評(píng)估待估土地價(jià)格時(shí)，將待估土地預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤(rùn)，從而估算待估土地價(jià)格的一種方法。

15.建筑物：是指與土地組合的建設(shè)成果，總體上劃分為房屋和構(gòu)筑物兩大類。16.

建筑安裝工程費(fèi)：是指為建筑物工程而直接或間接耗費(fèi)的各種材料和人工費(fèi)用，一般包括直接工程費(fèi)、間接工程費(fèi)、計(jì)劃利潤(rùn)、定編費(fèi)、稅金等。

17.

重編預(yù)算法

：是指按工程預(yù)算的編制方法，對(duì)待估建筑成本構(gòu)成項(xiàng)目重新估算其重置成本。

18.

價(jià)格指數(shù)調(diào)整法：是根據(jù)建筑物的賬面成本，運(yùn)用建筑業(yè)產(chǎn)值價(jià)格指數(shù)或其他相關(guān)價(jià)格指數(shù)推算出建筑物重置成本的一種方法。

19.

使用年限法：是指利用建筑物的實(shí)際已使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的實(shí)體性貶值率；或以估測(cè)出的建筑物尚可使用年限占建筑物全部使用壽命（年限）的比率作為建筑物的成新率。

20.

打分法：是指評(píng)估人員借助于建筑物成新率的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，分解建筑物整體成新率評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，以及按不同構(gòu)成部分的評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行對(duì)照打分，得出或匯總得出建筑物的成新率。

21.建筑物評(píng)估中的市場(chǎng)法：是將待估房地產(chǎn)與在較近時(shí)期內(nèi)已經(jīng)發(fā)生或即將發(fā)生的同類型區(qū)域類似房地產(chǎn)交易實(shí)例，就交易條件、價(jià)格形成的時(shí)間、區(qū)域因素（外部環(huán)境因素）及個(gè)別因素（房地產(chǎn)自身?xiàng)l件）加以比較對(duì)照，以已經(jīng)發(fā)生了交易的類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格為基礎(chǔ)，作必要的修正后，得出待估房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)點(diǎn)最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格。22.

建筑物殘余估價(jià)法：是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價(jià)格時(shí)，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價(jià)格。

簡(jiǎn)答題

1.

簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的特征。

答：（1）位置固定性。（2）耐用性。（3）影響因素多樣性。（4）投資大量性。（5）保值增值趨勢(shì)。

2.

簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的評(píng)估程序。

答：（1）明確評(píng)估基本事項(xiàng)。（2）擬定評(píng)估工作方案。（3）實(shí)地勘查搜集資料。（4）選用評(píng)估方法的判定估算。（5）

確定評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估說明和報(bào)告。

3.

簡(jiǎn)述土地資產(chǎn)的特性。

答：土地的自然特性表現(xiàn)在以下方面：

（1）土地面積的有限性；

（2）土地空間位置的固定性；

（3）土地使用價(jià)值的永續(xù)性和增值性；

（4）土地的不可替代性。

土地的經(jīng)濟(jì)性主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）

用途多樣性；

（2）

經(jīng)濟(jì)地理位置的可變性；

（3）

可壟斷性。

4.

土地資產(chǎn)價(jià)格的特點(diǎn)是什么

答：（1）土地價(jià)格主要由土地價(jià)值的貨幣表現(xiàn)，其價(jià)格不由生產(chǎn)成本決定。

（2）土地價(jià)格主要由土地的需要決定。

（3）土地價(jià)格具有明顯的區(qū)域性。

（4）土地價(jià)格的上漲性。

5.地產(chǎn)出租價(jià)格是什么其價(jià)格表現(xiàn)有哪幾種形態(tài)答：土地出租價(jià)格亦稱土地使用權(quán)租金價(jià)格，其價(jià)格表現(xiàn)有兩種形態(tài)：（1）土地使用者之間所形成的租金價(jià)格（2）國(guó)家與土地使用者之間形成的租金價(jià)格6.簡(jiǎn)述影響地產(chǎn)價(jià)格的一般因素。答：（1）行政因素。只要行政因素有：土地制度、住房制度、城市規(guī)劃、土地出讓方式、地價(jià)政策、稅收政策、交通管制和行政隸屬變更等。（2）社會(huì)因素。社會(huì)發(fā)展?fàn)顩r和安定狀況對(duì)地價(jià)有很大的影響。社會(huì)因素包括：政治狀況、社會(huì)治安程度、房地產(chǎn)投機(jī)和城市化等四個(gè)方面。（3）經(jīng)濟(jì)因素。包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r；居民收入和消費(fèi)水平；物價(jià)變動(dòng)；儲(chǔ)蓄和投資水平、財(cái)政收支與金融狀況、利率水平等的變化都對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生一定的影響。（4）其他一般因素。如：人口因素、心理因素、國(guó)際因素等。7.簡(jiǎn)述房地產(chǎn)的評(píng)估程序。答：（1）明確評(píng)估基本事項(xiàng)；（2）擬定評(píng)估工作方案；（3）實(shí)地勘查搜集資料；（4）選用評(píng)估方法評(píng)定估算；（5）確定評(píng)估結(jié)果，撰寫評(píng)估說明和報(bào)告。8.土地用途和容積率如何影響地價(jià)答：（1）由于土地用途不同，同一地塊表現(xiàn)出的單位面積的土地收益也不同，其實(shí)際支付地價(jià)的能力也存在較大的差異。一般來說，商業(yè)用地的地價(jià)在同一土地級(jí)別內(nèi)要高于住宅用地和工業(yè)用地，而工業(yè)用地的地價(jià)要高于農(nóng)業(yè)用地的地價(jià)。（2）容積率越高，在地塊面積一定的條件下，意味著建筑物面積的增加，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)來說，其銷售的收益就相應(yīng)增大，意味著其使用效益的增加，其結(jié)果也必然導(dǎo)致土地價(jià)格的增加。9.簡(jiǎn)述土地使用權(quán)評(píng)估市場(chǎng)法的優(yōu)缺點(diǎn)。答：市場(chǎng)法以公開土地市場(chǎng)上相同或類似的土地交易案例為參照物，對(duì)幾個(gè)案例的交易價(jià)格進(jìn)行修正以后加權(quán)求出待估宗地的土地價(jià)格。由于公開市場(chǎng)上的土地交易價(jià)格是買賣雙方對(duì)土地使用權(quán)價(jià)格所做出的公允評(píng)價(jià)，因此運(yùn)用市場(chǎng)法對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估較有說服力。實(shí)際運(yùn)用過程中也有一些困難：（1）難以搜集與待估宗地完全相同或類似的參照物；（2）難以對(duì)各種修正因素做出準(zhǔn)確的計(jì)量；（3）對(duì)幾個(gè)案例的修正價(jià)格作簡(jiǎn)單的算術(shù)平均缺乏充分的理論依據(jù)。10.在采用收益法進(jìn)行土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)，需要計(jì)算土地收益額，該怎樣求取答：土地收益通常是通過土地的具體使用，以房地合一的形式獲得的。以房地產(chǎn)出租為例，求取土地純利益時(shí)通常按下列步驟進(jìn)行：（1）計(jì)算總收入。在房地合一狀態(tài)下，最有效使用可獲取的總收入。（2）求取總費(fèi)用?？傎M(fèi)用主要包括房地產(chǎn)稅金、折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)、稅金損失準(zhǔn)備費(fèi)等。（3）求取總收益?？偸杖霚p去總費(fèi)用即得到總收益。（4）確定房屋純收益。房屋純收益可以用房屋現(xiàn)值乘以房屋還原利率獲得。（5）求取土地純收益。房地總收益扣除房屋純收益，即可獲得土地純收益。11.簡(jiǎn)述成本法評(píng)估土地使用權(quán)的程序。答：（1）估算土地取得費(fèi)；（2）估算土地開發(fā)費(fèi)；（3）估算稅費(fèi)；（4）估算利息；（5）估算利潤(rùn)；（6）估算土地增值收益；（7）估算土地使用權(quán)評(píng)估值。12.簡(jiǎn)述假設(shè)開發(fā)法的含義和計(jì)算公式。答：假設(shè)開發(fā)法亦稱剩余法，是在評(píng)估待估土地價(jià)格時(shí)，將待估土地預(yù)期開發(fā)后的價(jià)值，扣除其正常的開發(fā)費(fèi)用、銷售費(fèi)用、稅金及開發(fā)利潤(rùn)，從而估算待估土地價(jià)格的一種方法。計(jì)算公式：地價(jià)=樓價(jià)-建筑費(fèi)-專業(yè)費(fèi)用-利息-利潤(rùn)-稅費(fèi)-租售費(fèi)用13.

簡(jiǎn)述建筑物評(píng)估時(shí)需考慮的因素。

答：從評(píng)估的角度看，應(yīng)重點(diǎn)考慮以下諸方面因素。

（1）

物理因素。這是建筑物價(jià)格的決定因素。建筑物的造型風(fēng)格、結(jié)構(gòu)類型、功能效用、設(shè)施完備情況、裝修標(biāo)準(zhǔn)、價(jià)值面積及工藝標(biāo)準(zhǔn)等決定造價(jià)。知識(shí)建筑物評(píng)估應(yīng)考慮的基本因素。

（2）

環(huán)境優(yōu)劣的影響。外部環(huán)境條件優(yōu)劣是影響其價(jià)值的一個(gè)重要因素。交通通信狀況，環(huán)境優(yōu)美程度，基礎(chǔ)設(shè)施如水、電、氣等完善程度，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布等都對(duì)建筑物價(jià)格產(chǎn)生重要影響。

（3）

經(jīng)濟(jì)地理因素。在我國(guó)，政治、經(jīng)濟(jì)、文化發(fā)展極不平衡。一般來說，相同建筑質(zhì)量、相同功能和用途的建筑物價(jià)格，大城市高于小城市，沿海開發(fā)城市高于內(nèi)地城市。即使在同一城市，由于地段不同，房?jī)r(jià)差別也很大。

（4）

新舊程度。土地不存在實(shí)體陳舊貶值問題，而建筑物會(huì)隨著建筑年代久遠(yuǎn)而陳舊。因此，建筑物的新舊程度影響其價(jià)值。

（5）

用途。某一具體建筑物的用途可能是單一的，也可能是多種用途綜合性的。在評(píng)估綜合性建筑物時(shí)，要注意建筑物用途的面積分配和樓層分配及建筑朝向。（6）

產(chǎn)權(quán)。建筑物的產(chǎn)權(quán)形式可分為所有權(quán)、使用權(quán)和租用權(quán)。產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及是否受到限制，如是否做抵押、擔(dān)保、出租等，都直接影響建筑物的價(jià)值。

（7）

政策因素。國(guó)家經(jīng)濟(jì)政策每個(gè)時(shí)期都有一定的重點(diǎn)和方向。房地產(chǎn)價(jià)格受政府法令和政策的影響主要表現(xiàn)在：①政府基于公共利益可限制某些房地產(chǎn)的使用，包括規(guī)定土地使用用途、建筑物容積率、覆蓋率等。②政府為滿足社會(huì)公共利益的需要，可以對(duì)任何房地產(chǎn)實(shí)行強(qiáng)制征用或收買。

（8）

供需狀況。地產(chǎn)價(jià)值高低受市場(chǎng)供求關(guān)系的影響很大，供過于求時(shí)，價(jià)值會(huì)降低；供不應(yīng)求時(shí)價(jià)值會(huì)提高。

（9）

其他。如住房制度改革、長(zhǎng)期投資貸款利率變化等都直接影響建筑物價(jià)格。14.為什么用重編預(yù)算成本法計(jì)算的重置成本與待估建筑物的歷史成本有差異

答：用重編預(yù)算成本法計(jì)算的重置成本通常與待估建筑物的歷史成本有較大差異。其主要原因有：（1）由于技術(shù)進(jìn)步出現(xiàn)了新材料，特別是價(jià)廉質(zhì)優(yōu)的材料，代替了舊材料；（2）設(shè)計(jì)或結(jié)構(gòu)改進(jìn)、項(xiàng)目工程量發(fā)生變化；（3）材料價(jià)格和費(fèi)用項(xiàng)目、取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)發(fā)生變化。由于重編預(yù)算法需要的技術(shù)經(jīng)濟(jì)資料較多，而且費(fèi)時(shí)，工作量較大，因此，此法主要適用于測(cè)算建筑物更新重置成本或構(gòu)造較簡(jiǎn)單的建筑物。15.那些因素會(huì)導(dǎo)致建筑物出現(xiàn)功能性貶值答：（1）建筑物的用途和使用強(qiáng)度不合理（2）建筑物的設(shè)計(jì)以及結(jié)構(gòu)上的缺陷（3）建筑物的裝修、設(shè)備和其總體功能的不協(xié)調(diào)，也會(huì)出現(xiàn)“檔次不夠”的情況。這種兩極分化的情況也會(huì)造成建筑物的功能性貶值。16.

簡(jiǎn)述建筑物評(píng)估的原則。

答：（1）替代原則。

有兩個(gè)以上互有替代性的商品或服務(wù)同時(shí)存在時(shí)，商品或服務(wù)的價(jià)格時(shí)通過相互影響和比較之后決定的。建筑物價(jià)格也同樣遵循替代規(guī)律。

根據(jù)建筑物評(píng)估的替代原則，在對(duì)商品化建筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí)就可通過對(duì)同功能和類型的建筑物市場(chǎng)價(jià)格比較進(jìn)行，即采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。應(yīng)當(dāng)注意的是，由于建筑物具有不可位移性、功能變異性等特點(diǎn)，因此要對(duì)區(qū)域和時(shí)間及交易條件進(jìn)行修正才能根據(jù)替代原則進(jìn)行評(píng)估。

（2）最有效使用原則。

按照這一原則，在對(duì)建筑物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，就要相應(yīng)考慮建筑物是否具有功能變異性且是否能夠?qū)崿F(xiàn)功能轉(zhuǎn)化。如果具備這樣的條件，就可以按潛在的可能的最有效可以途徑來評(píng)估。但應(yīng)當(dāng)注意，應(yīng)用這一原則時(shí)必須喲啊符合國(guó)家法律、法規(guī)和政策的規(guī)定。

（3）供需原則。

建筑物在實(shí)現(xiàn)商品化后，同其他商品一樣，也要收價(jià)值規(guī)律的制約，其價(jià)格取決于需求與供給關(guān)系的均衡點(diǎn)。由于建筑物具有不可位移性的特點(diǎn)，在特定區(qū)域內(nèi)供給量有限，競(jìng)爭(zhēng)主要是在需求方面進(jìn)行，因此，具有一定的價(jià)格獨(dú)占性。

（4）房地合一原則。

具體表現(xiàn)在兩個(gè)方面：①建筑物和土地相結(jié)合使房地產(chǎn)最終成為商品。②建筑物環(huán)境質(zhì)量的區(qū)別是有土地產(chǎn)生的，它在很大程度上影響建筑物的價(jià)格。

17.

簡(jiǎn)述市場(chǎng)法評(píng)估建筑物應(yīng)具備的條件。

答：市場(chǎng)法評(píng)估應(yīng)具備的條件主要有：

（1）

要有一定數(shù)量的正常交易實(shí)例，通常交易實(shí)例不少于3個(gè)。

（2）

選擇交易的實(shí)例與代購(gòu)房地產(chǎn)具有較好的可比性，如用途、結(jié)構(gòu)類型、裝修標(biāo)準(zhǔn)、建材質(zhì)地、所處地區(qū)、外部環(huán)境、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等方面要相同或相似。

（3）

交易時(shí)間與評(píng)估基準(zhǔn)日盡可能接近。

（4）

交易應(yīng)具有透明性、公平性和有效性。

（5）

交易實(shí)例與待估房地產(chǎn)在土地出讓年限和使用需求方面應(yīng)基本一致。

18.建筑物評(píng)估市場(chǎng)法，所選擇的交易實(shí)例應(yīng)滿足什么要求答：（1）與待估建筑物的評(píng)估目的是一致的。（2）是正常交易或可補(bǔ)正成正常交易。（3）估價(jià)日期最接近，或可作期日修正的。（4）與待估的房地產(chǎn)同屬一個(gè)地區(qū)或?qū)Ψ康禺a(chǎn)供求情況影響相同的鄰近地區(qū)，在環(huán)境條件上有類似性。（5）有相同的用途，至少應(yīng)在大類用途上相同，如能小類用途相同則更好。（6）結(jié)構(gòu)類型應(yīng)相同，至少應(yīng)在大類結(jié)構(gòu)上相同，如能小類相同則更好。19.建筑物殘余估價(jià)法的基本思路是什么答：建筑物殘余估價(jià)法，是指建筑物與其基地合并計(jì)算收益，在用收益法以外的方法能求得土地的價(jià)格時(shí)，從建筑物及其基地所產(chǎn)生的收益中，扣除歸屬于基地的純收益，即可得到歸屬于建筑物的純收益，再用建筑物的還原利率還原，便可得到建筑物的收益價(jià)格。在計(jì)算屬于土地的純收益時(shí)，一般是以市場(chǎng)法或成本逼近法等求得土地價(jià)格后乘上土地的還原利率便可得到。建筑物殘余估價(jià)法從評(píng)估原理的角度屬于收益法。第五章

無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估

名詞解釋

1.

無(wú)形資產(chǎn)：是指特定主體所控制的，不具有實(shí)物形態(tài)，對(duì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)長(zhǎng)期發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的資源。

2.可確指無(wú)形資產(chǎn)：是指那些具有專門名稱，可單獨(dú)地取得、轉(zhuǎn)讓或者出售的無(wú)形資產(chǎn)。3.不可確指無(wú)形資產(chǎn)：是指那些不可特別辨認(rèn)、不可單獨(dú)取得，離開企業(yè)就不復(fù)存在的無(wú)形資產(chǎn)。4.

邊際分析法：是選擇兩種不同的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)方式作比較：一種是運(yùn)用普通生產(chǎn)技術(shù)或企業(yè)原有技術(shù)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，另一種是運(yùn)用轉(zhuǎn)讓的無(wú)形資產(chǎn)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，后者的利潤(rùn)大于前者利潤(rùn)的差額，就是投資于無(wú)形資產(chǎn)所帶來的追加利潤(rùn)；測(cè)算各年度追加利潤(rùn)占總利潤(rùn)的比重，并按各年度利潤(rùn)現(xiàn)值的權(quán)重求出無(wú)形資產(chǎn)壽命期間追加利潤(rùn)占總利潤(rùn)的比重，即評(píng)估的利潤(rùn)分成率。

5.

專利權(quán)：是國(guó)家專利機(jī)關(guān)依法批準(zhǔn)的發(fā)明人或其權(quán)利受讓人對(duì)其發(fā)明成果，在一定期間內(nèi)享有獨(dú)占權(quán)或?qū)Ｓ袡?quán)。

6.

獨(dú)家使用權(quán)：是指在許可證合同所規(guī)定的時(shí)間和低于范圍內(nèi)賣方只把技術(shù)轉(zhuǎn)讓給某一特定買方，買方不得賣給第二家買主。同時(shí)賣主自己也不得在合同規(guī)定范圍內(nèi)使用該技術(shù)和銷售該技術(shù)生產(chǎn)的產(chǎn)品。顯然，這種轉(zhuǎn)讓方式賣方索價(jià)會(huì)比較高。

7.

排他使用權(quán)：指賣方在合同規(guī)定的時(shí)間和地域范圍內(nèi)只把技術(shù)授予買方使用，同時(shí)賣方自己保留使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán)，但不再將該技術(shù)轉(zhuǎn)讓給第三者。

8.

普通使用權(quán)：是指賣方在合同規(guī)定的時(shí)間和地域范圍內(nèi)可以向多家買主轉(zhuǎn)讓技術(shù)，同時(shí)賣方自己也保留技術(shù)使用權(quán)和產(chǎn)品銷售權(quán)。

9.

回饋轉(zhuǎn)讓權(quán)：是指賣方要求買方在使用過程中對(duì)轉(zhuǎn)讓的技術(shù)的改進(jìn)和法則反饋給賣方的權(quán)利。

10.

專有技術(shù)：又稱非專利技術(shù)、技術(shù)秘密，是指未經(jīng)公開、未申請(qǐng)專利的知識(shí)和技巧。

11.商標(biāo)：是商品的標(biāo)記，是商品生產(chǎn)者或經(jīng)營(yíng)者為了把自己的商品與其他人的同類商品區(qū)別開來，在商品上使用的一種特殊標(biāo)記。這種標(biāo)記一般由文字。圖案或兩者組合而成。12.

商標(biāo)權(quán)：是商標(biāo)注冊(cè)后，商標(biāo)所有者依法享有的權(quán)益，它受到法律保障，未注冊(cè)商標(biāo)不受法律保護(hù)。商標(biāo)權(quán)是以申請(qǐng)注冊(cè)的時(shí)間先后為審批依據(jù)，而不以使用時(shí)間先后為審批依據(jù)。商標(biāo)權(quán)一般包括排他專用權(quán)（或獨(dú)占全）、轉(zhuǎn)讓權(quán)、許可使用權(quán)、繼承權(quán)等。

13.

商譽(yù)：通常是指企業(yè)在同等條件下，能獲取高于正常投資報(bào)酬率所形成的價(jià)值。

14.

割差法：是根據(jù)企業(yè)整體評(píng)估價(jià)值與各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估值之和進(jìn)行比較確定商譽(yù)評(píng)估值的方法。其基本公式是：

商譽(yù)的評(píng)估值=企業(yè)整體資產(chǎn)評(píng)估值—企業(yè)的各單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值之和（含可確指無(wú)形資產(chǎn)）

簡(jiǎn)答題

1.

影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素是什么

答：一般地，影響無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值的因素主要有以下幾個(gè)：

（1）

無(wú)形資產(chǎn)的成本

（2）

機(jī)會(huì)成本

（3）

效益因素

（4）

使用期限

（5）

技術(shù)成熟程度

（6）

轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素

（7）

國(guó)內(nèi)外該種無(wú)形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢(shì)、更新?lián)Q代情況和速度

（8）

市場(chǎng)供需狀況

（9）

同行業(yè)同類無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)格水平

2.

簡(jiǎn)述無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的程序。

答：無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估一般按下列程序進(jìn)行。

（1）

明確評(píng)估目的

。無(wú)形資產(chǎn)評(píng)估的具體目的：①市場(chǎng)上無(wú)形資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓；②無(wú)形資產(chǎn)投資；③股份制改造、清算資產(chǎn)；④法律訴訟中作為訴訟標(biāo)的；⑤納稅需要；⑥保險(xiǎn)的需要及其他目的。

（2）

鑒定無(wú)形資產(chǎn)。

通過無(wú)形資產(chǎn)的鑒定，可以解決以下問題：一是證明無(wú)形資產(chǎn)的存在；二是確定無(wú)形資產(chǎn)種類；三是確定其有效期限。（3）

確定評(píng)估方法，收集相關(guān)資料。

應(yīng)根據(jù)所評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的具體類型、特點(diǎn)、評(píng)估目的及外部市場(chǎng)環(huán)境等具體情況，選用市場(chǎng)法或收益法、成本法等評(píng)估法。

（4）

整理和報(bào)告，做出評(píng)估結(jié)論。

報(bào)告書中應(yīng)說明擁有被評(píng)估無(wú)形資產(chǎn)的公司或權(quán)利人名稱；說明評(píng)估目的和基準(zhǔn)日；說明提供價(jià)值的含義及適用條件；列出評(píng)估方法及其重要參數(shù)確定過程，等等。另外，評(píng)估報(bào)告書要簡(jiǎn)潔、明確，避免誤導(dǎo)。

3.

簡(jiǎn)述邊際分析法的步驟。

答：邊際分析法的步驟是：

（1）

對(duì)無(wú)形資產(chǎn)邊際貢獻(xiàn)因素進(jìn)行分析：①開辟新市場(chǎng)，壟斷加價(jià)的因素；②消耗量的降低，低廉材料的取代，成本費(fèi)用降低；③產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)化，質(zhì)量改進(jìn)，功能費(fèi)用降低，成本銷售收入率提高。

（2）

測(cè)算無(wú)形資產(chǎn)壽命期間的利潤(rùn)總額及追加利潤(rùn)總額，并折現(xiàn)。

（3）

按利潤(rùn)總額現(xiàn)值和追加利潤(rùn)總額現(xiàn)值計(jì)算利潤(rùn)分成率。

利潤(rùn)分成率=∑追加利潤(rùn)現(xiàn)值÷∑利潤(rùn)總額現(xiàn)值

4.簡(jiǎn)述導(dǎo)致無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)生無(wú)形損耗的三種情況。答：（1）新的、更為先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)的無(wú)形資產(chǎn)出現(xiàn)，使采用原無(wú)形資產(chǎn)無(wú)利可圖時(shí)，造成原無(wú)形資產(chǎn)價(jià)值喪失。（2）傳播面擴(kuò)大，其他企業(yè)普遍掌握，原擁有這種無(wú)形資產(chǎn)的企業(yè)不再具有獲取超額收益的能力，從而造成其價(jià)值喪失。（3）由無(wú)形資產(chǎn)所決定的產(chǎn)品銷量驟減，市場(chǎng)需求大幅下降。5.

預(yù)計(jì)和確定無(wú)形資產(chǎn)有效期限的方法有哪些

答：資產(chǎn)評(píng)估實(shí)踐中，預(yù)計(jì)和確定無(wú)形資產(chǎn)的有效期限，可依照下列方法確定：

第一，

法律或合同、企業(yè)申請(qǐng)書分別規(guī)定有法定有效期限和受益年限，可按照法定有效期限與受益年限孰短的原則確定。

第二，

法律無(wú)規(guī)定有效期，企業(yè)合同或企業(yè)申請(qǐng)書中規(guī)定有受益年限，可按照受益年限確定。

第三，

法律和企業(yè)合同或申請(qǐng)書均未規(guī)定有效期限和受益年限的，按預(yù)計(jì)受益期限確定。預(yù)計(jì)受益期限可以采用統(tǒng)計(jì)分析或與同類資產(chǎn)比較得出。

5.

簡(jiǎn)述專利權(quán)評(píng)估程序。

答：資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)接受委托者以后，一般按下列程序進(jìn)行評(píng)估。

（1）

證明和鑒定專利權(quán)的存在。

作為被評(píng)估的專利權(quán)，應(yīng)具有明確的、核心的、區(qū)別于其他已有技術(shù)的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。

（2）

確定評(píng)估方法，搜集相關(guān)資料。

專利權(quán)評(píng)估最常用的方法是收益法，有時(shí)也會(huì)用到成本法。

（3）

完成評(píng)估報(bào)告，并加以詳盡說明。

評(píng)估報(bào)告是專利權(quán)評(píng)估結(jié)果的最終反映，但這種結(jié)果是建立在各種分析、假設(shè)基礎(chǔ)之上的。為了說明評(píng)估結(jié)果的有效性和實(shí)用性，評(píng)估報(bào)告中應(yīng)詳盡說明評(píng)估中的各有關(guān)內(nèi)容，這些內(nèi)容包括：①專利技術(shù)成熟度；②接受方可受度的分析。

6.

評(píng)估人員對(duì)專利權(quán)相關(guān)資料的分析包括哪些方面

答：（1）技術(shù)狀況分析。包括技術(shù)先進(jìn)性確認(rèn)、技術(shù)成熟程度和壽命周期分析等。

（2）收益能力分析。收益能力高低是評(píng)估專利權(quán)價(jià)值高低的重要標(biāo)準(zhǔn)。收益能力的分析，應(yīng)結(jié)合未來預(yù)測(cè)期內(nèi)的投資量、生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)量、價(jià)格、銷售額、成本、利潤(rùn)的預(yù)測(cè)進(jìn)行。

（3）市場(chǎng)分析，包括應(yīng)用該項(xiàng)專利技術(shù)的產(chǎn)品市場(chǎng)需求總量分析、市場(chǎng)占有率分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等。

（4）投資可行性分析。通過分析確定各有關(guān)技術(shù)參數(shù)、指標(biāo)，最后進(jìn)行評(píng)定估算，確定評(píng)估值。

7.

專有技術(shù)與專利技術(shù)的區(qū)別表現(xiàn)在哪些方面

答：專有技術(shù)與專利技術(shù)的區(qū)別表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）

專有技術(shù)具有保密性，而專利技術(shù)則是在《專利法》規(guī)定的范圍內(nèi)公開的。一項(xiàng)技術(shù)一經(jīng)公開，獲取它所能耗費(fèi)的時(shí)間與投資遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于研制它所耗費(fèi)的時(shí)間和投資，必須要有法律手段保護(hù)發(fā)明者的所有權(quán)。而沒有專利又不公開的技術(shù)，所有者只有通過保密手段進(jìn)行自我保護(hù)。

（2）

專有技術(shù)的內(nèi)容范圍很廣，包括設(shè)計(jì)資料、技術(shù)規(guī)范、工藝流程、材料配方、經(jīng)營(yíng)訣竅和圖紙等，專利技術(shù)通常包括三種，即發(fā)明、外觀設(shè)計(jì)和實(shí)用新型。

（3）

專利技術(shù)有明確的法律保護(hù)期限，專業(yè)技術(shù)沒有法律保護(hù)期限。

（4）

對(duì)專利技術(shù)的保護(hù)通常按《專利法》條文進(jìn)行，對(duì)專有技術(shù)保護(hù)的法律主要有《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》等。8.

商標(biāo)的作用有哪些

答：商標(biāo)的作用表現(xiàn)在：商標(biāo)表明商品的來源，說明該商品或勞務(wù)來自何企業(yè)；商標(biāo)能把一個(gè)企業(yè)提供的商品或勞務(wù)與其他企業(yè)的同一類商品或勞務(wù)相區(qū)別；商標(biāo)標(biāo)志著一定的商品質(zhì)量；商標(biāo)反映向市場(chǎng)提供某種商品的特定企業(yè)的聲譽(yù)。消費(fèi)者通過商標(biāo)可以了解這個(gè)企業(yè)的形象，企業(yè)也可以通過商標(biāo)宣傳自己的商品，提高企業(yè)自身的知名度。

從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，商標(biāo)的這些作用最終能為企業(yè)帶來客觀的超額收益。從法律角度來說，保護(hù)商標(biāo)也就是保護(hù)企業(yè)擁有商標(biāo)獲取超額收益的權(quán)利。

9.

簡(jiǎn)述計(jì)算機(jī)軟件價(jià)值的特殊性。

答：在計(jì)算機(jī)軟件的價(jià)值評(píng)估中，我們不僅注意到了計(jì)算機(jī)軟件的價(jià)值影響和制約因素，而且總結(jié)出計(jì)算機(jī)軟件價(jià)值評(píng)估的個(gè)性或特殊性。這主要反映在以下幾個(gè)方面：

（1）

可行性研究報(bào)告和軟件技術(shù)鑒定書是其價(jià)值評(píng)估的重要依據(jù)。

（2）

權(quán)屬關(guān)系必須要清晰

（3）

計(jì)算機(jī)軟件的新穎性、創(chuàng)造性和實(shí)用性是評(píng)估中應(yīng)予關(guān)注的核心內(nèi)容

（4）

計(jì)算機(jī)軟件價(jià)值評(píng)估有別于商譽(yù)與商標(biāo)等無(wú)形資產(chǎn)的價(jià)值評(píng)估，通常是在一定是經(jīng)濟(jì)行為發(fā)生時(shí)，如有交易（或使用）對(duì)象、有一定的生產(chǎn)規(guī)模和明確的用途，才進(jìn)行價(jià)值評(píng)估

（5）

計(jì)算機(jī)軟件評(píng)估一般是針對(duì)具體的軟件應(yīng)用者、軟件的使用范圍、使用規(guī)模以及用途等加以評(píng)定估算。而且，是自行研制開發(fā)還是引進(jìn)的，是多次轉(zhuǎn)讓還是一次性轉(zhuǎn)讓，其價(jià)值都可能不同。此外，計(jì)算機(jī)軟件技術(shù)的實(shí)施效果，往往還取決于接受方的環(huán)境，伴有一定的風(fēng)格。

10.

簡(jiǎn)述商譽(yù)與商標(biāo)的區(qū)別。

答：商譽(yù)與商標(biāo)是有區(qū)別的，二者反映兩個(gè)不同的價(jià)值內(nèi)涵。企業(yè)中擁有某項(xiàng)評(píng)估值很高的知名商標(biāo)，并不意味著該企業(yè)一定就有商譽(yù)。為了科學(xué)地確定商譽(yù)的評(píng)估值，注意商譽(yù)和商標(biāo)的區(qū)別是必要的。

（1）

商標(biāo)是產(chǎn)品的標(biāo)志，而商譽(yù)則是企業(yè)整體的聲譽(yù)的體現(xiàn)。商標(biāo)與其產(chǎn)品相結(jié)合，它所代表的產(chǎn)品質(zhì)量越好，市場(chǎng)需求越大，商標(biāo)的信譽(yù)越高，由此帶來的超額收益越大，其評(píng)估值也就越大。而商譽(yù)則是與企業(yè)密切相關(guān)的，企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制完善并且運(yùn)轉(zhuǎn)效率高，企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益就高，信譽(yù)就好，其商譽(yù)評(píng)估值也就越大?？梢?，商標(biāo)價(jià)值來自于產(chǎn)品所具有的超額獲利能力，商譽(yù)價(jià)值則是來自于企業(yè)所具有的超額獲利能力。

（2）

商譽(yù)作為不可確指的無(wú)形資產(chǎn)，是與企業(yè)及其超額獲利能力結(jié)合在一起的，不能脫離企業(yè)而單獨(dú)存在。商標(biāo)則是可確指的無(wú)形資產(chǎn)，可以單獨(dú)存在，并可以在原組織繼續(xù)存在的同時(shí)，轉(zhuǎn)讓給另一個(gè)組織。

（3）商標(biāo)可以轉(zhuǎn)讓其所有權(quán)，也可以轉(zhuǎn)讓其使用權(quán)。而商譽(yù)只有隨企業(yè)行為的發(fā)生實(shí)現(xiàn)其轉(zhuǎn)移和轉(zhuǎn)讓，沒有所有權(quán)與使用權(quán)之分。第六章

流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估

名詞解釋

1.

流動(dòng)資產(chǎn)：是指可以在一年內(nèi)或者超過一年的一個(gè)營(yíng)業(yè)周期內(nèi)變現(xiàn)或者運(yùn)用的資產(chǎn)，包括現(xiàn)金及各種存款、存貨、應(yīng)收及預(yù)付款項(xiàng)、短期投資等。

2.

待攤費(fèi)用：是指企業(yè)中已經(jīng)支付或發(fā)生，但應(yīng)由本月和以后各個(gè)月份負(fù)擔(dān)的費(fèi)用。

3.

低值易耗品：是指單項(xiàng)價(jià)值在規(guī)定限額以下或使用期限不滿一年，但能多次使用而基本保持其實(shí)物形態(tài)的勞動(dòng)資料。

4.

已確定的壞賬損失：是指評(píng)估時(shí)債務(wù)人已經(jīng)死亡或破產(chǎn)倒閉而確定無(wú)法收回的應(yīng)收賬款。

5.

短期投資：指企業(yè)購(gòu)入的各種能隨時(shí)變現(xiàn)、持有時(shí)間不超過一年的投資，包括不超過一年的股票、債券、基金等有價(jià)證券和其他投資。

6.

應(yīng)收票據(jù)：指企業(yè)持有的尚未兌現(xiàn)的各種票據(jù)。主要包括：顧客交來的自己簽發(fā)的本票；顧客交來的他人簽發(fā)背書的本票和匯票；企業(yè)本身簽發(fā)的，經(jīng)付款人承兌的匯票。

7.實(shí)物類流動(dòng)資產(chǎn)：是指各種材料、在產(chǎn)品、產(chǎn)成品及庫(kù)存商品等。8.超儲(chǔ)積壓物資：是指從企業(yè)庫(kù)存材料中清理出來，需要進(jìn)行處理的那部分資產(chǎn)。9.債權(quán)類流動(dòng)資產(chǎn)：是指應(yīng)收賬款、預(yù)付賬款、應(yīng)收票據(jù)、短期投資及其他費(fèi)用（如待攤費(fèi)用）等。10.壞賬估計(jì)法：即按壞賬的比例，判斷不可回收的壞賬損失的數(shù)額。壞賬比例的確定，可以根據(jù)被評(píng)估企業(yè)前若干年（一般為三至五年）的實(shí)際壞賬損失額與其應(yīng)收賬款發(fā)生額的比例確定。簡(jiǎn)答題

1.

簡(jiǎn)述流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)。

答：流動(dòng)資產(chǎn)的特點(diǎn)主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

第一，

周轉(zhuǎn)速度快。流動(dòng)資產(chǎn)在使用中經(jīng)過一個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)周期，就改變其實(shí)物形態(tài)，并將其全部加在轉(zhuǎn)移到所形成商品中去，構(gòu)成成本費(fèi)用的組成部分，然后從營(yíng)業(yè)收入中得到補(bǔ)償。

第二，

變現(xiàn)能力強(qiáng)。各種形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)都可以在較短的時(shí)間內(nèi)出售和變賣，具有較強(qiáng)的變現(xiàn)能力，是企業(yè)對(duì)外支付和償還債務(wù)的重要保證。

第三，

形態(tài)多樣化。流動(dòng)資產(chǎn)在周轉(zhuǎn)過程中不斷改變其形態(tài)，依次由貨幣形態(tài)開始，經(jīng)過供應(yīng)、生產(chǎn)、銷售等環(huán)節(jié)，從一種形態(tài)轉(zhuǎn)化為另一種形態(tài)，最后又變?yōu)樨泿判螒B(tài)。

2．

簡(jiǎn)述流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的特點(diǎn)。

答：（1）流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估是單項(xiàng)評(píng)估。

（2）必須選準(zhǔn)流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的基準(zhǔn)時(shí)間。

（3）既要認(rèn)真進(jìn)行資產(chǎn)清查，同時(shí)又要分清主次，掌握重點(diǎn)。

（4）流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，變現(xiàn)能力強(qiáng)。3.

簡(jiǎn)述流動(dòng)資產(chǎn)評(píng)估的程序。

答：（1）確定評(píng)估對(duì)象和評(píng)估范圍。

（2）對(duì)有實(shí)物形態(tài)的流動(dòng)資產(chǎn)進(jìn)行質(zhì)量檢測(cè)和技術(shù)鑒定。

（3）對(duì)企業(yè)的債權(quán)、票據(jù)、分期收款發(fā)出商品等基本情況進(jìn)行分析。

（4）合理選擇評(píng)估方法。

（5）評(píng)定估算流動(dòng)資產(chǎn)，產(chǎn)生評(píng)估結(jié)論。

4.

采用市場(chǎng)法對(duì)產(chǎn)成品進(jìn)行評(píng)估時(shí)，在選擇市場(chǎng)價(jià)格時(shí)應(yīng)考慮哪些因素

答：應(yīng)用市場(chǎng)法評(píng)估產(chǎn)成品，在選擇市場(chǎng)價(jià)格時(shí)應(yīng)注意考慮下面幾項(xiàng)因素：

第一，

產(chǎn)品及庫(kù)存商品的使用價(jià)值。

第二，

分析市場(chǎng)供求關(guān)系和被評(píng)估產(chǎn)成品的前景

第三，

所選擇的價(jià)格應(yīng)是在公開市場(chǎng)上所形成的近期交易價(jià)格。非正常交易價(jià)格不能作為評(píng)估依據(jù)。第四，

對(duì)于產(chǎn)品技術(shù)水平先進(jìn)，但外表存有不同程度的殘缺的產(chǎn)成品，可根據(jù)其損壞程度，通過調(diào)整系數(shù)予以調(diào)整。

5.

為確定可能發(fā)生的壞賬損失，對(duì)應(yīng)收賬款如何分類

答：應(yīng)對(duì)應(yīng)收賬款回收的可能性進(jìn)行判斷，一般可以根據(jù)企業(yè)與債務(wù)人的業(yè)務(wù)往來和債務(wù)人的信用情況將應(yīng)收賬款分為幾類，并按分類情況估計(jì)應(yīng)收賬款回收的可能性。詳細(xì)分類情況如下：

（1）

業(yè)務(wù)往來較多，對(duì)方結(jié)算信用好。這類應(yīng)收賬款一般能夠如期全部收回。

（2）

業(yè)務(wù)往來少，結(jié)算信用一般。這類應(yīng)收賬款收回的可能性很大，但收回的時(shí)間不確定。

（3）

一次性業(yè)務(wù)往來，信用情況不太清楚。這類應(yīng)收賬款可能只可收回一部分。

（4）

長(zhǎng)期拖欠或?qū)Ψ絾挝灰殉蜂N。這類應(yīng)收賬款可能無(wú)法收回。

6.

如何判斷預(yù)付費(fèi)用是否是評(píng)估對(duì)象

答：預(yù)付費(fèi)用的評(píng)估主要依據(jù)其未來可產(chǎn)生效益的時(shí)間。如果預(yù)付費(fèi)用的收益已在評(píng)估日前全部體現(xiàn)，只因發(fā)生的數(shù)額過大而在采用分期攤銷的辦法攤銷，這種預(yù)付費(fèi)用不應(yīng)在評(píng)估中作價(jià)。只有那些在評(píng)估基準(zhǔn)日之后仍將發(fā)揮作用的預(yù)付費(fèi)用，才是評(píng)估的對(duì)象。

7.

簡(jiǎn)述對(duì)應(yīng)收賬款進(jìn)行評(píng)估的基本程序。

答：應(yīng)收賬款評(píng)估值確定的基本公式為：

應(yīng)收賬款評(píng)估值=應(yīng)收賬款賬面價(jià)值－已確定壞賬損失－預(yù)計(jì)壞賬損失

首先，確定應(yīng)收賬款賬面價(jià)值。

其次，確認(rèn)已確定的壞賬損失。

第三，

確定預(yù)計(jì)壞賬損失。

第七章

長(zhǎng)期投資及其他資產(chǎn)評(píng)估

名詞解釋

1.

長(zhǎng)期投資：是指不準(zhǔn)在一年內(nèi)變現(xiàn)的投資，包括股票投資、債券投資和其他投資。人們通常把長(zhǎng)期投資分為廣義的長(zhǎng)期投資和狹義的長(zhǎng)期投資兩種。

從資產(chǎn)評(píng)估的角度來看，長(zhǎng)期投資是指企業(yè)持有的時(shí)間超過一年，以獲得投資權(quán)益和收入為目的，向那些并非直接為本企業(yè)使用的項(xiàng)目投入資產(chǎn)的行為。

2.

債券：是政府、企業(yè)和銀行等債務(wù)人為了籌集資金，按照法定程序發(fā)行并向債權(quán)人承諾于指定日期還本付息的有價(jià)證券。

3.政府債券：是政府為籌集資金向出資者出具并承諾在一定時(shí)期支付利息和償還本金的債務(wù)憑據(jù)。4.股票：是股份公司發(fā)給出資人的股份所有權(quán)的書面憑證，股票表明公司與股東的約定關(guān)系，實(shí)質(zhì)上是一種特殊的信用工具。5.

股票的內(nèi)在價(jià)格：是一種理論依據(jù)，是根據(jù)證券分析人員對(duì)未來收益的預(yù)測(cè)而折算出來的股票現(xiàn)時(shí)價(jià)格。

6.

市場(chǎng)價(jià)格：是指證券市場(chǎng)上買賣股票的價(jià)格。在證券市場(chǎng)發(fā)育完善的條件下，股票市場(chǎng)價(jià)格是市場(chǎng)對(duì)公司股票的一種客觀評(píng)估。

7.

長(zhǎng)期待攤費(fèi)用：是指企業(yè)已經(jīng)支出，但攤銷期限在一年以上（不含一年）的各項(xiàng)費(fèi)用，包括固定資產(chǎn)大修理支出、租入固定資產(chǎn)的改良支出等。

8.

股票的票面價(jià)格：是指股份公司在發(fā)行股票時(shí)所標(biāo)明的每股股票的票面金額。

9.

發(fā)行價(jià)格：是指股份公司在發(fā)行股票時(shí)的出售價(jià)格，主要有面額發(fā)行、溢價(jià)發(fā)行、折價(jià)發(fā)行。一般同一種股票只能有一種發(fā)行價(jià)格。

10.

賬面價(jià)格：又稱股票的凈值，是指股東持有的每一股股票在公司財(cái)務(wù)賬單上所表現(xiàn)出來的凈值，是證券分析家和財(cái)會(huì)人員運(yùn)用的一個(gè)概念。

11.

股票的清算價(jià)格：是指企業(yè)清算時(shí)，每股股票所代表的真實(shí)價(jià)格。是公司清算時(shí)，公司凈資產(chǎn)與公司股票總數(shù)之比值。12.其他資產(chǎn)：是指除流動(dòng)資產(chǎn)、長(zhǎng)期投資、固定資產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)以外的資產(chǎn)，如長(zhǎng)期待攤費(fèi)用。簡(jiǎn)答題

1.

簡(jiǎn)述長(zhǎng)期投