美麗莎住宅小區(qū)物業(yè)管理預(yù)案

PAGE/r/n98/r/n//r/nNUMPAGES/r/n98/r/n漂亮莎住宅小區(qū)物業(yè)治理方案（投標(biāo)書）/r/n提綱（目錄）

第一部分目物業(yè)治理理念

第一章項(xiàng)目調(diào)研

第二章治理服務(wù)理念及治理思路

第三章探求，制造"漂亮莎文化區(qū)"物業(yè)治理新模式

第四章擬采取的治理服務(wù)措施

第二部分項(xiàng)目治理方式

第一章治理模式

第二章各類人員的素養(yǎng)要求，選用方法和人員編制情況

第三章資源配置情況

第三部分促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施，承諾

第一章銷售對(duì)象的定位

第二章配合銷售的措施

第四部分項(xiàng)目服務(wù)治理費(fèi)

第一章財(cái)務(wù)治理

第二章日常物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算

第五部分特色服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)

第六部分以后接管中的新舉動(dòng)，新設(shè)想

第一章建立"物業(yè)信息島"，實(shí)現(xiàn)治理手段現(xiàn)代化

第二章實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化

第七部分社區(qū)文化建設(shè)

第八部分項(xiàng)目治理目標(biāo)及承諾

第一章經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施

第二章治理指標(biāo)承諾及采取的措施

第九部分物業(yè)治理的日常工作

第一章前期介入

第二章業(yè)主入住

第三章二次裝修治理

第四章業(yè)主投訴處理

第五章安全治理

第六章車輛及交通治理

第七章消防治理

第八章園林綠化與養(yǎng)護(hù)

第九章機(jī)電，智能化等設(shè)備設(shè)施的治理

第十章環(huán)境愛護(hù)與消殺服務(wù)/r/n第一部分目物業(yè)治理理念/r/n第一章項(xiàng)目調(diào)研

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/r/n為使治理服務(wù)工作更加貼近漂亮莎高尚住宅小區(qū)中的"宅"與"人"，我們深入現(xiàn)場(chǎng)調(diào)研，所了解的差不多情況如下：

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/r/n【漂亮莎位于迦南開發(fā)區(qū)迦南路以南，迦南南路以東，迦南河以北，占地面積約79。7畝。迦南開發(fā)區(qū)按照高起點(diǎn)，高標(biāo)準(zhǔn)的開發(fā)戰(zhàn)略，以建設(shè)迦南新區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)為目標(biāo)，精心規(guī)劃設(shè)計(jì)。以迦南湖為核心，依次向外分設(shè)三個(gè)進(jìn)展圈層：一是迦南湖風(fēng)景巡游城，內(nèi)設(shè)商貿(mào)，不墅，植物，療養(yǎng)，游樂，國(guó)際會(huì)議六大中心；二是金融，科技，社團(tuán)及住宅區(qū)；三是高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)加工區(qū)，以及占地6000畝，可容納5萬名師生的高教科研中心。隨著諸多的大專院校及高科技企業(yè)在迦南開發(fā)區(qū)的落成，一個(gè)全新的以科技文化為主的迦南開發(fā)區(qū)正在崛起，為本地塊居住小區(qū)的成功開發(fā)帶來無限商機(jī)。緊鄰地塊南側(cè)的南河道的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶。迦南路，迦南南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個(gè)特不大規(guī)模的中心"綠島"，這一系列景觀綠化工程的完成將使整個(gè)居住地塊周邊環(huán)境得以專門大的提升。銷售對(duì)象要緊為來蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家，投資家，和高薪白領(lǐng)?！?/p>

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/r/n如何把漂亮莎高尚住宅小區(qū)納入物業(yè)治理的視角，達(dá)到都市地標(biāo)性建筑形象的要求，漂亮莎高尚住宅小區(qū)給我們帶來了諸多課題：

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/r/n從入伙期直至正常居住期，物業(yè)治理實(shí)施與周邊施工(配套工程收尾)長(zhǎng)期并存，且入伙期業(yè)主入住集中，入住率高，入住快，治理壓力較大。

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/r/n漂亮莎高尚住宅小區(qū)業(yè)要緊緊為來蘭州創(chuàng)業(yè)的企業(yè)家，投資家，和高薪白領(lǐng)，素養(yǎng)高，要求高，其專門的人員結(jié)構(gòu)及厚重的文化沉淀必將為居住區(qū)帶來更清新的時(shí)代氣息，衍生更現(xiàn)代的居住理念，因此要求以后物業(yè)治理企業(yè)實(shí)現(xiàn)治理方式和治理手段的現(xiàn)代化。

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/r/n"漂亮莎文化區(qū)"這一規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，如何能在物業(yè)治理的環(huán)節(jié)中得以承續(xù)社區(qū)中的文化建設(shè)能否切合"國(guó)家安定團(tuán)結(jié)的需要，物業(yè)治理企業(yè)治理的需要，社區(qū)成員自娛自樂的需要"

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/r/n社區(qū)活動(dòng)的開展應(yīng)充分尊重蘭州地區(qū)的風(fēng)俗適應(yīng)，社區(qū)文化用房的使用功能安排應(yīng)切合高學(xué)歷者，IT產(chǎn)業(yè)人士和投資家人士的需求。

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/r/n漂亮莎高尚住宅小區(qū)的業(yè)主差不多屬于高收入階層，物業(yè)治理企業(yè)所提供的服務(wù)產(chǎn)品也應(yīng)是"精品服務(wù)"，全心全意滿足顧客的需求，而且不斷滿足顧客不斷增長(zhǎng)的需求。

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/r/n受住宅商品化進(jìn)程的阻礙，國(guó)內(nèi)物業(yè)治理行業(yè)在一段時(shí)期內(nèi)，仍需擺脫傳統(tǒng)房管體制所造成的部分業(yè)主物業(yè)治理消費(fèi)意識(shí)不強(qiáng)等問題。這些問題的存在，一定程度上會(huì)阻礙治理服務(wù)費(fèi)的收繳率，對(duì)此如何應(yīng)對(duì)。

第二章治理服務(wù)理念及治理思路

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/r/n按設(shè)計(jì)講明，漂亮莎高尚住宅小區(qū)在戶型設(shè)計(jì)上本著大戶型的設(shè)計(jì)理念，以人為本，著意追求回歸自然，遠(yuǎn)離喧囂的鬧市環(huán)境。而我們的調(diào)研結(jié)果也顯示：漂亮莎住宅小區(qū)是"都市文化人"的居所，"文化人"重情，講理，守法。開展物業(yè)治理工作，就必須高度重視他們的文化需求，服務(wù)需求及主動(dòng)參與社區(qū)建設(shè)的愿望。

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/r/n我們提出構(gòu)建"漂亮莎文化區(qū)"的人居理想模式，強(qiáng)調(diào)由物化治理上升到文化治理，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式高度融合的"文化社區(qū)"的治理目標(biāo)。文化治理涉及兩個(gè)層面，一是通過多種交流形式促進(jìn)物業(yè)治理人與社區(qū)成員以及社區(qū)成員之間的正常溝通，使"睦鄰親善"的傳統(tǒng)社區(qū)概念得以理性回歸，并激發(fā)社區(qū)成員共同參與建設(shè)社區(qū)人文環(huán)境的積極性。二是通過多種宣傳形式培養(yǎng)社區(qū)成員集體主義觀念，進(jìn)而深入到他們?cè)谑褂梦飿I(yè)尤其是在使用共用性較強(qiáng)的物業(yè)中，進(jìn)行約束和引導(dǎo)，以降低治理難度，提升治理效果。我們的設(shè)想是：

一，倡導(dǎo)"天天讓您中意"的服務(wù)理念

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/r/n我們秉持"實(shí)施科學(xué)治理，持續(xù)改進(jìn)服務(wù)，不斷開拓創(chuàng)新，增強(qiáng)顧客中意"的質(zhì)量方針，對(duì)小區(qū)實(shí)行標(biāo)準(zhǔn)化，專業(yè)化的治理服務(wù)方式。每一項(xiàng)服務(wù)作業(yè)，每一個(gè)作業(yè)動(dòng)作都有嚴(yán)格的操作標(biāo)準(zhǔn)，都通過大量的培訓(xùn)，足以達(dá)到省時(shí)，高效的服務(wù)準(zhǔn)則。我們實(shí)施"治理報(bào)告制度"，每季度如實(shí)向業(yè)主報(bào)告物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)的收支使用情況，以及本體維修治安，保潔，綠化，社區(qū)文化等各專項(xiàng)工作的運(yùn)作情況，真正做到尊重業(yè)主權(quán)益。

二，營(yíng)建"事業(yè)至真，生活至愛"的文化服務(wù)理念

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/r/n社區(qū)文化是物業(yè)治理人與社區(qū)成員共同制造的，具有社區(qū)特色的精神財(cái)寶和物質(zhì)形態(tài)的完美結(jié)合，社區(qū)文化建設(shè)的最終目的是在居住區(qū)內(nèi)建立一種"生活至愛"的文化氛圍，以取代社區(qū)中正在漫延的"人情沙漠"。我們將以開展健康豐富的社區(qū)文化活動(dòng)為紐帶，建立嶄新的社區(qū)文化。

我們將圍繞"環(huán)境愛護(hù)，科普家教，社區(qū)公益，物管宣教，健康家居"等五大主題來組織，策劃社區(qū)活動(dòng)，努力把漂亮莎高尚住宅小區(qū)創(chuàng)建為精神文明建設(shè)的窗口。

三，塑造"樸實(shí)無華，追求時(shí)尚"的審美理念

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/r/n在新世紀(jì)里，業(yè)主更加關(guān)注居住區(qū)內(nèi)的人文環(huán)境。物業(yè)治理人與業(yè)主一起參與環(huán)境文化的建設(shè)，將極大地滿足業(yè)主愉悅身心，親近自然的居住需要。在環(huán)境文化氛圍營(yíng)造上，我們將導(dǎo)入一套結(jié)合現(xiàn)代與傳統(tǒng)，符合建筑設(shè)計(jì)特色的形象識(shí)不系統(tǒng)，提升檔次；提供高品質(zhì)的園藝維護(hù)，保持綠化的良好長(zhǎng)勢(shì)；以多種形式組織業(yè)主開展環(huán)境愛護(hù)及美化家園活動(dòng)，并不斷完善居住區(qū)內(nèi)的園林小品及自然景觀，營(yíng)造厚重的人文氣息，建立人與環(huán)境和諧共融的"都市家園文化區(qū)"。

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/r/n科學(xué)技術(shù)的進(jìn)展帶來了建筑設(shè)計(jì)理念的日新月異，業(yè)主對(duì)服務(wù)的需求也不斷提升。作為二十一世紀(jì)的迦南物業(yè)治理人，必須建立現(xiàn)代的治理體制和先進(jìn)的治理運(yùn)作機(jī)制。我們?cè)谥卫眢w制上實(shí)現(xiàn)了內(nèi)部職員持股，并建立起符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律的現(xiàn)代企業(yè)制度。在治理機(jī)制上，建立了按勞分配和按資分配相結(jié)合的分配機(jī)制，建立了多種體系有機(jī)結(jié)合的激勵(lì)機(jī)制，建立了競(jìng)爭(zhēng)上崗，雙向選擇的用人機(jī)制。/r/n第三章探求，制造"漂亮莎文化區(qū)"物業(yè)治理新模式

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/r/n漂亮莎迦南置業(yè)有限公司開發(fā)的"漂亮莎小區(qū)"，是專為有識(shí)之士和迦南市的創(chuàng)業(yè)先鋒們打造的精品住宅。從小區(qū)規(guī)劃，戶型設(shè)計(jì)，工程建設(shè)，樓盤銷售到物業(yè)治理環(huán)節(jié)，漂亮莎高尚住宅小區(qū)以后的物業(yè)治理工作中將以"精品服務(wù)，全心全意滿足顧客需求"為目標(biāo)開展。

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/r/n住宅產(chǎn)業(yè)"三分建，七分管"的客觀事實(shí)決定了物業(yè)治理的重要性，探究"漂亮莎文化區(qū)"物業(yè)治理新模式，關(guān)于推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)快速，健康的進(jìn)展，滿足作為受益主體--高收入階層的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。

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/r/n近段時(shí)刻以來，我們反復(fù)探討研究"漂亮莎文化區(qū)"到底需要什么樣的治理模式我們認(rèn)為，治理好高尚住宅小區(qū)的核心問題在于：解決提高服務(wù)質(zhì)量與降低治理成本之間的矛盾。

我們確立漂亮莎的物業(yè)治理模式是：

緊密圍繞"服務(wù)業(yè)主，報(bào)效社會(huì)"的核心理念

提供"精品服務(wù)"的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品

倡導(dǎo)"以客戶為中心"的流程治理思想

建立以流程為基石的客戶需求價(jià)值鏈

倡導(dǎo)科學(xué)治理和專業(yè)服務(wù)，

規(guī)范治理服務(wù)行為

致力于與業(yè)主建立平等的現(xiàn)代契約關(guān)系，

推廣"天天讓您中意"的服務(wù)理念

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/r/n在確定治理模式的基礎(chǔ)上，針對(duì)漂亮莎高尚住宅小區(qū)的特色及實(shí)際情況，我們進(jìn)一步提出了全方位物業(yè)治理的差不多思路。

我們的治理思路是：

采納整體治理和專業(yè)治理相結(jié)合的方法

強(qiáng)調(diào)成本操縱意識(shí)和成本治理程序

強(qiáng)調(diào)維修基金的效能治理與維修打算的科學(xué)實(shí)施的有機(jī)結(jié)合

強(qiáng)調(diào)流程團(tuán)隊(duì)的有效運(yùn)作和服務(wù)流程的持續(xù)改進(jìn)

確保公眾服務(wù)的規(guī)范化與特約服務(wù)的個(gè)性化

確保配套設(shè)施的不斷完善與商務(wù)服務(wù)的日趨完美

致力于培養(yǎng)職員的專業(yè)素養(yǎng)以及社區(qū)全員的參與意識(shí)

致力于共用設(shè)施，設(shè)備的持續(xù)改進(jìn)和功能提升

致力于文化功能的提升，塑造符合現(xiàn)代文明的人居理想環(huán)境

第四章擬采取的治理服務(wù)措施

結(jié)合漂亮莎高尚住宅小區(qū)物業(yè)治理的難點(diǎn)，重點(diǎn)及治理思路，我們擬采取以下治理服務(wù)措施，以保證治理模式的實(shí)現(xiàn)及精品服務(wù)的供給：

一，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量治理體系

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/r/n迦南物業(yè)已于國(guó)內(nèi)較早通過ISO9001質(zhì)量治理體系，盡管業(yè)界對(duì)物業(yè)治理企業(yè)競(jìng)相進(jìn)行ISO9001質(zhì)量治理體系認(rèn)證意見不一，但我們認(rèn)為，進(jìn)行質(zhì)量體系認(rèn)證建立了一種科學(xué)規(guī)范的企業(yè)內(nèi)外部監(jiān)督體系，使企業(yè)在"講到，做到"的基礎(chǔ)上為"做好"制造了可能，使服務(wù)產(chǎn)品的提供不致于偏離標(biāo)準(zhǔn)化軌道。在漂亮莎物業(yè)治理介入及實(shí)施過程中，導(dǎo)入ISO9001質(zhì)量治理體系是我們開展工作的基礎(chǔ)。迦南物業(yè)于九七年建立了ISO9001質(zhì)量治理體系，并順利通過英國(guó)BSI的第三方認(rèn)證，通過四年多的實(shí)際運(yùn)作和持續(xù)改進(jìn)，質(zhì)量保證體系已日趨完善和穩(wěn)定，并具有較強(qiáng)的可操作性，質(zhì)量保證體系已成為我們提供規(guī)范化，標(biāo)準(zhǔn)化物業(yè)治理服務(wù)的基石。隨著國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化組織于2000年12月頒布了2000版質(zhì)量治理標(biāo)準(zhǔn)，我們審時(shí)度勢(shì)，積極跟進(jìn)，及時(shí)對(duì)原有的質(zhì)量體系進(jìn)行了改版，并于去年12月份成功獲得ISO9001：2000質(zhì)量治理體系的轉(zhuǎn)版認(rèn)證。在漂亮莎物業(yè)治理的實(shí)施過程中，我們將一如既往地推行ISO9001，以期在為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)的過程中不偏離既定的軌道。

二，結(jié)合自身優(yōu)勢(shì)，提升服務(wù)質(zhì)量

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/r/n迦南物業(yè)在蘭州進(jìn)展已有八年，自身經(jīng)營(yíng)治理不斷完善，市場(chǎng)表現(xiàn)日益突出，并形成了一整套運(yùn)作較為成熟的治理模式，并于2000年成功進(jìn)入全國(guó)物業(yè)治理市場(chǎng)，相繼在江蘇承接了昆山凱悅花園，石家莊博雅莊園，無錫太湖世家，蘭州龍昆居，創(chuàng)新科技廣場(chǎng)等大型物業(yè)治理項(xiàng)目，結(jié)合本地特色，積存了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)。

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/r/n我們認(rèn)為關(guān)于企業(yè)而言，漂亮莎物業(yè)治理成敗的關(guān)鍵在于能否將自身優(yōu)勢(shì)與標(biāo)的物的治理要求有效結(jié)合。我們將充分運(yùn)用迦南物業(yè)的治理模式以及在蘭州市場(chǎng)成功運(yùn)作的工作經(jīng)驗(yàn)，有針對(duì)性地開展工作，了解客戶需求，提供個(gè)性化服務(wù)和精品服務(wù)，對(duì)可能發(fā)生的問題進(jìn)行前期預(yù)防，使治理處推出的各項(xiàng)治理服務(wù)措施更加切合業(yè)主的需要及蘭州市政策法規(guī)。

三，建立素養(yǎng)優(yōu)良的職員隊(duì)伍

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/r/n要實(shí)現(xiàn)我們?cè)谥卫矸桨钢械母黜?xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于職員的整體素養(yǎng)，人的因素決定一切。治理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)確實(shí)是保證迦南物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來給予職員一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素養(yǎng)。

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/r/n在物業(yè)治理實(shí)施過程中，我們力求選擇一批"品德好，素養(yǎng)好，軀體好"的有志之士充實(shí)到"迦南物業(yè)治理人"的隊(duì)伍中來，充分發(fā)揮職員的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范治理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的職員不斷提供培訓(xùn)，加薪，升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層治理。

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/r/n假如這些有志之士把加盟迦南物業(yè)視作一種機(jī)遇的話，我們將充分利用這種機(jī)遇造就一批人才。

四，建立"全方位式"的職員培訓(xùn)機(jī)制

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/r/n由于提供服務(wù)產(chǎn)品的主體之間的個(gè)性差異，關(guān)于服務(wù)產(chǎn)品的提供，不能簡(jiǎn)單地制造一種"準(zhǔn)則"，而是不斷依據(jù)服務(wù)需求的變化而調(diào)整，也即服務(wù)的層次，內(nèi)容和方向做出相應(yīng)變化，其中一項(xiàng)關(guān)鍵問題就在于對(duì)職員持續(xù)不斷的培訓(xùn)。在實(shí)踐中，我們推出了"全方位式"的培訓(xùn)體系，做到崗前培訓(xùn)，在崗培訓(xùn)和調(diào)崗培訓(xùn)，各層級(jí)職員均有明確的培訓(xùn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，使每一層級(jí)職員保持服務(wù)知識(shí)，技能與服務(wù)需求達(dá)到動(dòng)態(tài)平衡。

五，建立"數(shù)碼社區(qū)"，實(shí)現(xiàn)治理手段現(xiàn)代化

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/r/n縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來。在當(dāng)今各級(jí)組織對(duì)信息的通訊和共享有著迫切的需求。我們?cè)谖飿I(yè)治理中，力求治理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個(gè)可為業(yè)主提供多種信息，為治理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。我們?cè)O(shè)想在居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)上建立迦南物業(yè)漂亮莎治理處網(wǎng)站，將治理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過Internet國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)，政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，蘭州總部的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獵取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)治理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門，蘭州總部可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱治理處的資料，對(duì)治理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)。總之，隨著IT業(yè)的進(jìn)展，漂亮莎網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè)"信息島"，從而滿足社會(huì)各界，物業(yè)治理人，業(yè)主之間對(duì)治理資源及信息共享的需求。

六，倡導(dǎo)"公開式"的服務(wù)理念

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/r/n物業(yè)治理人與居委會(huì)，業(yè)委會(huì)均涉及業(yè)主日常生活的不同側(cè)面，三者關(guān)系若協(xié)調(diào)不行，必將演化為阻礙小區(qū)物業(yè)治理水平提高的一種阻力。為此，在漂亮莎我們倡導(dǎo)和強(qiáng)調(diào)開放式的治理服務(wù)，明確上述三者之間的分工及配合，即：物業(yè)治理人專業(yè)服務(wù)，業(yè)委會(huì)自治治理與居委會(huì)社區(qū)治理。關(guān)于治理處，我們通過要求其按時(shí)公布財(cái)務(wù)賬目，定期提交"治理報(bào)告"，組織"治理處開放日"活動(dòng)，公布治理處主管人員的聯(lián)系電話等措施，自覺同意業(yè)主的監(jiān)督；關(guān)于業(yè)委會(huì)，我們將在小區(qū)入伙并達(dá)到規(guī)定的條件后依法成立，并從愛護(hù)業(yè)主權(quán)益及提高自身治理水平動(dòng)身，不斷增強(qiáng)業(yè)委會(huì)自治治理的意識(shí)和能力，使之能真正代表全體業(yè)主行使監(jiān)督和審核的權(quán)力。關(guān)于居委會(huì)，我們將盡力協(xié)助其搞好業(yè)主的宣傳教育，民事糾紛調(diào)解，擁軍優(yōu)屬，打算生育等工作，同時(shí)在治理信息資源上予以有效支持。我們深信：只要從服務(wù)業(yè)主的全然目標(biāo)動(dòng)身，三方的合作一定能成為推動(dòng)小區(qū)治理水平提高的助力。

七，提供個(gè)性化的裝修套餐服務(wù)

/r/n

/r/n國(guó)人生活品質(zhì)的不斷改進(jìn)，使得房屋裝修正成為業(yè)主在購(gòu)房以后最為關(guān)注的一個(gè)問題。然而，現(xiàn)時(shí)期裝修市場(chǎng)的不規(guī)范因素卻讓大部分業(yè)主深感困惑。一方面，一般的業(yè)主因?yàn)閷I(yè)的限制，關(guān)于裝修方案的設(shè)計(jì)，裝修商的選擇，裝修材質(zhì)選購(gòu)，裝修質(zhì)量的監(jiān)督等問題都顯的心有余而力不足；另一方面，因?yàn)楸O(jiān)管力度的缺乏及裝修工程的高利潤(rùn)，導(dǎo)致目前裝修單位魚目混珠，"游擊隊(duì)"四處出沒，裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生。在社區(qū)服務(wù)社會(huì)化的進(jìn)程中，我們認(rèn)為：物業(yè)治理企業(yè)完全能夠扮演一個(gè)主動(dòng)性的角色。為此，在漂亮莎的裝修治理上，我們竭誠(chéng)為業(yè)主提供完美的配套服務(wù)。我們擬通過公開招標(biāo)的方式引入3/r/n—/r/n4家具有一定品牌，資質(zhì)，售后服務(wù)的正規(guī)裝修商進(jìn)駐小區(qū)并向業(yè)主推舉，幸免裝修游擊隊(duì)日夜騷擾業(yè)主；同時(shí)，依照不同層次業(yè)主的需求，提供各類個(gè)性化的裝修方案以供選擇，實(shí)現(xiàn)設(shè)計(jì)，施工，養(yǎng)護(hù)一條龍的套餐式服務(wù)。另外，依照個(gè)不業(yè)主的專門要求，治理處亦可在業(yè)主購(gòu)房之后但房屋未入伙之前，即提供裝修申請(qǐng)及方案審核的服務(wù)，以解業(yè)主的后顧之憂。

八，構(gòu)建服務(wù)平臺(tái)/r/n——/r/n客戶服務(wù)中心

/r/n

/r/n強(qiáng)大的服務(wù)平臺(tái)和先進(jìn)的服務(wù)組織是提供規(guī)范客戶服務(wù)的前提。在漂亮莎的服務(wù)形式上，我們擬建立客戶服務(wù)中心的運(yùn)作體系。立即治理處的內(nèi)部治理和對(duì)外服務(wù)分為后臺(tái)和前臺(tái)操作，從而保證治理處對(duì)外形象的統(tǒng)一化。客戶服務(wù)中心是治理處的指揮調(diào)度中心及信息樞紐，業(yè)主所有的服務(wù)需求申請(qǐng)及投訴建議都將匯總到客戶服務(wù)中心，由中心負(fù)責(zé)分類處理；而治理處所有需公布的治理服務(wù)信息亦通過該中心反饋到業(yè)主。通過治理服務(wù)中心的有效運(yùn)作，第一，可保證治理處對(duì)外信息傳播的口徑統(tǒng)一化，第二，建立首問責(zé)任制，所有業(yè)主的投訴和需求都有專人負(fù)責(zé)跟蹤和落實(shí)直至業(yè)主中意為主；第三，客戶服務(wù)中心24小時(shí)的工作時(shí)刻將可保證業(yè)主的需求全天候地得到受理及滿足。

九，治理體系的全面整合和提升

/r/n

/r/n社會(huì)的環(huán)境時(shí)時(shí)在變，業(yè)主的需求亦時(shí)時(shí)在變，始終沿用舊有的治理模式和服務(wù)方式是無法滿足業(yè)主不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求的要求。/r/n迦南物業(yè)自1999年開始實(shí)施治理體系的全面整合提升。其精髓就在于持續(xù)地不間斷地進(jìn)行流程再造，對(duì)日常一些差不多相對(duì)固化的思維方式，服務(wù)理念以及具體的作業(yè)流程進(jìn)行重新分析和改造，使其能夠更加符合業(yè)主的真實(shí)需求，從而為業(yè)主提供真正適用的服務(wù)產(chǎn)品。通過近三年的運(yùn)作，我們差不多取得了實(shí)質(zhì)性的突破，在一些原來績(jī)效低下的功能性障礙流程和高位勢(shì)流程上，如：信息收集分析，企業(yè)決策，投標(biāo)組織，材料治理，外委工程治理，業(yè)主投訴受理等，取得了較好的再造效果。在漂亮莎物業(yè)治理中，我們?nèi)詫⒔又七M(jìn)此項(xiàng)工作，組建流程小組，并運(yùn)用流程治理的思想指導(dǎo)日常的具體工作。致力于用新型的"以客戶為中心，以流程為導(dǎo)向"的運(yùn)作取代傳統(tǒng)的"以企業(yè)為中心，以職能為導(dǎo)向"運(yùn)作，實(shí)現(xiàn)物業(yè)治理水平的持續(xù)提升。

十，/r/n致力于共用設(shè)施，設(shè)備的循環(huán)改進(jìn)

/r/n

/r/n小區(qū)物業(yè)治理的一個(gè)重要內(nèi)容確實(shí)是共用設(shè)施，設(shè)備的治理和維護(hù)。共用設(shè)施，設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)的良好程度將直接阻礙到業(yè)主的日常起居和安全保障等問題。/r/n依照我們對(duì)小區(qū)物業(yè)多年的治理經(jīng)驗(yàn)，我們將/r/n×/r/n迦南共用設(shè)施，設(shè)備的治理分為三個(gè)層次進(jìn)行，即：以保證共用設(shè)施，設(shè)備處于受控狀態(tài)，維持正常運(yùn)行為目的的日常治理及維修；以消除各種運(yùn)行隱患，保證設(shè)施設(shè)備性能得以充分發(fā)揮為目的的定期維修養(yǎng)護(hù)(包括大，中修)；以提升設(shè)備性能，增強(qiáng)設(shè)備自我愛護(hù)功能從而滿足用戶不斷增長(zhǎng)的服務(wù)需求為目的的改良性維護(hù)(改造)。在漂亮莎共用設(shè)施，設(shè)備的治理和維護(hù)上，我們致力于憑借自身經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)的分包方，對(duì)其進(jìn)行持續(xù)的循環(huán)改進(jìn)和功能擴(kuò)展，逐步實(shí)現(xiàn)對(duì)共用設(shè)施，設(shè)備的集中監(jiān)控和一體化治理，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)的保值和增值。

十一，規(guī)范治理，促進(jìn)社區(qū)服務(wù)社會(huì)化

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/r/n隨著我國(guó)住宅產(chǎn)業(yè)的蓬勃進(jìn)展，一個(gè)個(gè)相對(duì)封閉的居住社區(qū)不斷涌現(xiàn)，業(yè)主從入伙裝修，家私家電配置直至日常起居的服務(wù)所需均依靠于社會(huì)綜合服務(wù)體系的供給，住宅產(chǎn)業(yè)啟動(dòng)后，社區(qū)所形成市場(chǎng)需求十分可觀。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理上看，社區(qū)市場(chǎng)形成與進(jìn)展同樣能夠服從"優(yōu)勝劣汰"的一般性規(guī)律，而在實(shí)際運(yùn)作中卻暴露出一些社會(huì)問題，如住宅區(qū)內(nèi)裝修治理的"人情化"，"無序化"導(dǎo)致裝修施工"游擊隊(duì)"出沒，裝修質(zhì)量事故頻頻發(fā)生，社區(qū)服務(wù)體系結(jié)構(gòu)不合理，導(dǎo)致惡性競(jìng)爭(zhēng)傷及業(yè)主。

/r/n

/r/n物業(yè)治理不能包辦社區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)，但在社區(qū)服務(wù)社會(huì)化過程中，我們認(rèn)為物業(yè)治理企業(yè)能夠扮演一個(gè)主動(dòng)性角色。漂亮莎所有物業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目由物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)和治理。我們對(duì)此高度重視，一方面，將以深度市場(chǎng)調(diào)研來了解業(yè)主的服務(wù)需求，并以此來設(shè)定居住區(qū)內(nèi)的服務(wù)體系結(jié)構(gòu)，另一方面將在工商部門的指導(dǎo)下，積極引入有品牌，有資質(zhì)，服務(wù)好的商家參與社區(qū)服務(wù)，堅(jiān)決杜絕片面追求時(shí)期性的商業(yè)利益而犧牲業(yè)主長(zhǎng)遠(yuǎn)利益的作法。

十二，實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收

/r/n

/r/n環(huán)保部門倡導(dǎo)垃圾分類回收已運(yùn)行多年，而真正較為科學(xué)完全的實(shí)現(xiàn)垃圾分類回收尚不多見，因?yàn)樵诂F(xiàn)時(shí)期至少還受制于以下因素：

1。國(guó)民環(huán)保意識(shí)有待提高，普遍忽視將垃圾投向垃圾箱前的第一次分類；

2。生活垃圾客觀構(gòu)成較為復(fù)雜，往往是食物垃圾與其他垃圾雜合在一起，分類難度大，分類成本高；

3。垃圾回收系統(tǒng)組織不健全，部分垃圾"回收尚可，求購(gòu)無門"，降低了垃圾回收參與者的積極性。

在我們看來，"垃圾是一種放錯(cuò)位置的資源"，近幾年，我們潛心從事提高垃圾分類回收效率產(chǎn)品及設(shè)施的研制，實(shí)施垃圾分類處理，大大提高垃圾回收效率，我們擬向業(yè)主推舉使用，既方便日常家居生活又有利于居住區(qū)環(huán)保，為垃圾減量化收集制造條件。/r/n第二部分項(xiàng)目治理方式/r/n第一章治理模式

/r/n

/r/n結(jié)合漂亮莎文化區(qū)的治理要求，實(shí)現(xiàn)"為業(yè)主節(jié)約每一分，讓業(yè)主中意多一分"的治理理念，依托迦南物業(yè)成功的連鎖經(jīng)營(yíng)模式和經(jīng)驗(yàn)，完善的ISO9001品質(zhì)治理體系，依照漂亮莎迦南置業(yè)有限公司對(duì)迦南/r/n×/r/n的顧客定位，樓宇設(shè)備設(shè)施的自動(dòng)化程度，以及漂亮莎所處的地理環(huán)境，我們擬采納"以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向"的經(jīng)營(yíng)治理模式。

一，(治理模式示意圖略)

二，漂亮莎治理處組織架構(gòu)描述

1、組織架構(gòu)的設(shè)置原則是精簡(jiǎn)高效，一專多能，采納經(jīng)理負(fù)責(zé)制，簽訂經(jīng)營(yíng)責(zé)任書，實(shí)行獨(dú)立核算。

2、漂亮莎治理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行迦南物業(yè)治理公司治理下的完全雙向選擇，以保證治理處經(jīng)理建立一支高效，協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。

3、漂亮莎治理處內(nèi)部采納直線職能制，盡量減少治理環(huán)節(jié)，提高工作效率和保證信息渠道的暢通。

4、治理處經(jīng)理助理的要緊職責(zé)是協(xié)助經(jīng)理完成各項(xiàng)工作任務(wù)，監(jiān)督治理處的服務(wù)質(zhì)量，同時(shí)兼任行政主管和會(huì)所主管，降低人力資源成本。

5、物業(yè)主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)小區(qū)各種設(shè)備，設(shè)施的維護(hù)，檢修以及業(yè)主的請(qǐng)修工作。

6、行政主管的職責(zé)是負(fù)責(zé)治理處各部門的考核和監(jiān)督，辦公室事務(wù)，后勤和社區(qū)文化建設(shè)。

7、客戶助理的職責(zé)是負(fù)責(zé)客戶服務(wù)中心的運(yùn)作，建立治理處與業(yè)主之間的服務(wù)平臺(tái)，處理客戶投訴，并將業(yè)主的需求信息迅速，準(zhǔn)確傳遞至各相關(guān)單位。

三、創(chuàng)建漂亮莎有效的服務(wù)價(jià)值鏈

圍繞"以客戶為中心，服務(wù)品質(zhì)為導(dǎo)向"的經(jīng)營(yíng)治理模式，我們將在漂亮莎全面推行競(jìng)爭(zhēng)型服務(wù)戰(zhàn)略；采取有效的治理策略提升迦南物業(yè)人的服務(wù)價(jià)值，建立一支高效的，既能為業(yè)主提供優(yōu)良的服務(wù)，又能向周邊展示迦南物業(yè)人風(fēng)采的團(tuán)隊(duì)。

(圖表略)

四、漂亮莎治理處外部溝通導(dǎo)向圖(略)

外部溝通導(dǎo)向圖講明：

1。在漂亮莎業(yè)主委員會(huì)成立之前，漂亮莎迦南置業(yè)有限公司通過招投標(biāo)選聘物業(yè)治理人，并與之簽訂物業(yè)治理合同。

2。若由迦南物業(yè)治理，我們將設(shè)立漂亮莎治理處，全面負(fù)責(zé)小區(qū)物業(yè)治理工作。

4。在漂亮莎居住區(qū)交付使用且入住率達(dá)到50%以上時(shí)，召開產(chǎn)權(quán)人代表大會(huì)，選舉成立漂亮莎業(yè)主委員會(huì)，由小區(qū)的產(chǎn)權(quán)人及使用人共同參與治理。業(yè)委會(huì)依照法律給予的權(quán)力，對(duì)治理上的各項(xiàng)事務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，協(xié)調(diào)和指導(dǎo)；

5。治理處將在公司原有的社會(huì)公共關(guān)系基礎(chǔ)上不斷完善，擴(kuò)展各類社會(huì)公共關(guān)系，以確保治理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。

第二章各類人員的素養(yǎng)要求，選用方法和人員編制情況

提要：

1，人員配備注重職員的可塑性和可持續(xù)進(jìn)展性；

2，樹立"治理者確實(shí)是培訓(xùn)者"的觀念；

一，治理人員素養(yǎng)

/r/n

/r/n治理處經(jīng)理：大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)治理多年，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)物業(yè)治理有獨(dú)到的見解，對(duì)治理處的工作有整體的思路和構(gòu)想，具內(nèi)審員資格。

治理處經(jīng)理助理：大學(xué)本科以上學(xué)歷，從事物業(yè)治理多年，具有豐富的理論知識(shí)和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并具有專門強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，具內(nèi)審員資格。同時(shí)兼任行政主管和會(huì)所主管。

物業(yè)主管：大學(xué)本科學(xué)歷，機(jī)電設(shè)備專業(yè)，具有工程師職稱，從事本專業(yè)多年，并具有物業(yè)治理知識(shí)，熟悉ISO9001質(zhì)量治理體系。

行政，財(cái)務(wù)主管：大學(xué)本科學(xué)歷，會(huì)計(jì)師職稱，具有一定的行政治理經(jīng)驗(yàn)，并具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉ISO9001質(zhì)量治理體系。

客戶助理：大專以上學(xué)歷，外表形象氣質(zhì)佳，具有較強(qiáng)的溝通協(xié)調(diào)處理能力，熟悉ISO9001質(zhì)量治理體系。

物業(yè)治理員：大專學(xué)歷，建筑或工民建專業(yè)，持有物業(yè)治理上崗證，具有物業(yè)治理經(jīng)驗(yàn)，熟悉ISO9001質(zhì)量治理體系。

收銀員：高中以上學(xué)歷，具有會(huì)計(jì)證，工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。

素養(yǎng)描述：(略)

二，治理服務(wù)人員配備

在人員的配備和選拔上，我們始終堅(jiān)持如下原則：

淡薄智商，看中毅力，努力和魄力；

擯棄庸才，不容惰性，傲性和奴性；

注重職員的可塑性和可持續(xù)進(jìn)展性。

/r/n

/r/n依照漂亮莎的規(guī)劃設(shè)計(jì)思路及銷售定位，并結(jié)合我們以往小區(qū)物業(yè)治理的經(jīng)驗(yàn)，擬在漂亮莎治理處前期介入期配備4人，其中治理人員1人，銷售中心配備服務(wù)人員3人，待小區(qū)入伙以后再對(duì)銷售中心配備的服務(wù)人員進(jìn)行調(diào)整；在小區(qū)治理進(jìn)入正常期時(shí)，配備各類治理服務(wù)人員38人(含保安，保潔和園藝等)。

三，治理人員的選用方法

/r/n

/r/n漂亮莎治理處各崗位所需人力資源配置實(shí)行迦南物業(yè)治理公司治理下的完全雙向選擇，以保證治理處經(jīng)理建立一支高效，協(xié)調(diào)的團(tuán)隊(duì)。建立素養(yǎng)優(yōu)良的職員隊(duì)伍，提高職員素養(yǎng)是實(shí)現(xiàn)我們?cè)诒敬瓮稑?biāo)中的各項(xiàng)承諾，最關(guān)鍵的在于職員的整體素養(yǎng)，人的因素決定一切。治理處日常運(yùn)作中的一項(xiàng)工作重點(diǎn)確實(shí)是保證迦南物業(yè)用人機(jī)制的有效推行，我們將通過競(jìng)爭(zhēng)上崗，優(yōu)勝劣汰和各級(jí)崗位責(zé)任制來給予職員一定的工作和競(jìng)爭(zhēng)壓力，通過持續(xù)不斷的培訓(xùn)和考核來保證隊(duì)伍的素養(yǎng)。

在漂亮莎物業(yè)治理實(shí)施過程中，我們力求在蘭州市選擇一批"品德好，素養(yǎng)好，軀體好"的有志之士充實(shí)到"迦南物業(yè)治理人"的隊(duì)伍中來，充分發(fā)揮本地職員的各項(xiàng)優(yōu)勢(shì)，同時(shí)對(duì)他們實(shí)施科學(xué)培訓(xùn)，規(guī)范治理，使其不斷得到充電和提升，我們將為表現(xiàn)出色的職員不斷提供培訓(xùn)，加薪，升職的機(jī)會(huì)，甚至介入高層治理。

假如這些有志之士把加盟迦南物業(yè)視作一種機(jī)遇的話，我們將充分利用這種機(jī)遇造就一批人才。

第三章資源配置情況

提要：

1，物資裝備堅(jiān)持經(jīng)濟(jì)，有用，節(jié)儉的原則進(jìn)行測(cè)算和配置；

2，漂亮莎前期開辦費(fèi)人民幣總計(jì)42萬元。

為確保對(duì)漂亮莎實(shí)施物業(yè)治理的高起點(diǎn)和高水平，我們按照科學(xué)性和有用性的原則進(jìn)行論證，并結(jié)合實(shí)地調(diào)研，制訂出漂亮莎治理處詳細(xì)的物資裝備打算(詳見附表)。

一，治理用房的配置面積和要求

二，物資裝備打算：

附表1：漂亮莎治理處行政辦公用品(略)

附表2：漂亮莎治理處維修工具及清潔工具(略)

第三部分促進(jìn)銷售的建議和配合銷售的措施，承諾/r/n第一章銷售對(duì)象的定位

一，銷售對(duì)象定位

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/r/n漂亮莎坐落于迦南市新崛起的高科技產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)/r/n—/r/n蘭州開發(fā)區(qū)，其緊鄰地塊南側(cè)的牛首河的沿岸將形成優(yōu)美的濱河綠帶，佛城路，將軍南路交叉口的大轉(zhuǎn)盤將是一個(gè)特不大規(guī)模的中心"綠島"，這一系列景觀綠化工程的完成將使整個(gè)居住地塊周邊環(huán)境得以專門大的提升，正是安家置業(yè)者的良好居所。依照樓盤本身的定位及市場(chǎng)預(yù)測(cè)，銷售對(duì)象應(yīng)定位為在迦南創(chuàng)業(yè)成功的企業(yè)家群體和高薪白領(lǐng)階層。這一群體之業(yè)主消費(fèi)能力極強(qiáng)，具有較高的文化品位，注重生活方式及生活質(zhì)素，置業(yè)時(shí)尤其注重物業(yè)治理服務(wù)之內(nèi)涵及感受，同時(shí)亦要求多元化的家政服務(wù)，個(gè)性化服務(wù)，精品服務(wù)，以緩解緊張的工作壓力，感受天倫之樂。

二，物業(yè)治理服務(wù)定位

/r/n

/r/n秉承"服務(wù)業(yè)主，報(bào)效社會(huì)"的核心理念，我們著力在漂亮莎營(yíng)建安全，舒適，便利的居家及商業(yè)環(huán)境，并通過持續(xù)的改進(jìn)和提升，使物業(yè)能夠保值及不斷增值，實(shí)現(xiàn)傳統(tǒng)家居理念與現(xiàn)代生活方式的高度共融，塑造同類物業(yè)之治理典范。

/r/n

/r/n針對(duì)上述銷售對(duì)象之特征，并結(jié)合迦南本地之文化背景及蘭州區(qū)之特定區(qū)域，要想成功達(dá)到上述目的，我們大膽設(shè)想，運(yùn)用文化居住區(qū)感召力滲入日常的治理和服務(wù)之中。[甘肅法律服務(wù)網(wǎng)版權(quán)所有]我們擬在漂亮莎的物業(yè)治理中建立以流程運(yùn)作為基石的需求治理模式，以實(shí)現(xiàn)我們所提供之物業(yè)治理服務(wù)能夠持續(xù)超越業(yè)主的實(shí)際需求。我們將在治理服務(wù)中著力于以下三個(gè)方面：倡導(dǎo)"天天讓您中意"的服務(wù)文化，推廣"平等互動(dòng)"的服務(wù)文化，營(yíng)建"事業(yè)至真，生活至愛"的社區(qū)文化，塑造"樸實(shí)無華，追求時(shí)尚"的審美文化。

第二章配合銷售的措施

/r/n

/r/n八年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對(duì)業(yè)主的各類需求有著較為全面的認(rèn)識(shí)和把握。為了配合漂亮莎的銷售工作，我們將從物業(yè)治理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和服務(wù)：

一，簽定物業(yè)治理托付合同

/r/n

/r/n規(guī)范的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)治理的全然前提。如本次投標(biāo)我們有幸中標(biāo)，建議在派出前期治理人員進(jìn)駐現(xiàn)場(chǎng)前，漂亮莎迦南置業(yè)有限公司應(yīng)在迦南市物業(yè)治理?xiàng)l例的指導(dǎo)下，就漂亮莎的物業(yè)治理與迦南物業(yè)治理有限公司簽定正式的托付治理合同，將物業(yè)治理服務(wù)的內(nèi)容和深度，標(biāo)準(zhǔn)，雙方的權(quán)利和義務(wù)以及治理用房的劃撥，工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。而在銷售中心的前期治理上，建議亦簽定托付治理協(xié)議，明確治理范圍，費(fèi)用，內(nèi)容，期限等事宜，為銷售中心的正常運(yùn)作提供良好的保障。

二，提供物業(yè)治理咨詢

/r/n

/r/n漂亮莎公開發(fā)售后，我們將派遣治理人員進(jìn)駐銷售現(xiàn)場(chǎng)，負(fù)責(zé)物業(yè)治理方面的咨詢服務(wù)，同時(shí)開通熱線電話，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答；

三，提供物業(yè)治理培訓(xùn)

/r/n

/r/n為銷售人員提供必要的物業(yè)治理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反饋的物業(yè)治理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強(qiáng)業(yè)主信心；

四，提供護(hù)衛(wèi)及保潔服務(wù)

/r/n

/r/n在漂亮莎正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護(hù)衛(wèi)服務(wù)和保潔服務(wù)，維持銷售現(xiàn)場(chǎng)的良好環(huán)境，同時(shí)亦讓購(gòu)房者對(duì)以后的物業(yè)治理有初步的感受；關(guān)于銷售中心的服務(wù)人員，我們建議將其納入銷售員的考核激勵(lì)體系，保證銷售主管對(duì)其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體方法可在銷售中心治理協(xié)議中明確。

五，提供有形展示

/r/n

/r/n在銷售現(xiàn)場(chǎng)，我們將提供迦南物業(yè)的各種宣傳資料，圖則及標(biāo)識(shí)等，同時(shí)依照銷售部門的要求，在適當(dāng)時(shí)候進(jìn)行物業(yè)治理人形象展示或保安員會(huì)操表演等，增加銷售現(xiàn)場(chǎng)的氣氛；

六，協(xié)助舉辦展銷活動(dòng)

協(xié)助進(jìn)展商定期舉辦展銷會(huì)，業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N活動(dòng)；

七，開展業(yè)主意見征詢

/r/n

/r/n在銷售過程中，我們擬通過問卷，電話，面談等方式開展2/r/n—/r/n3次業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購(gòu)房者對(duì)物業(yè)治理，會(huì)所治理方面的需求加以收集和統(tǒng)計(jì)，及時(shí)修訂和調(diào)整治理方案，確保日后物業(yè)治理治理服務(wù)的適用性。

八，提供優(yōu)質(zhì)客戶服務(wù)

1，在銷售中心內(nèi)配置雨傘架，急救包，針線包等，以便購(gòu)房者不時(shí)之需；同時(shí)配置一定量的兒童游樂設(shè)施，資料架及時(shí)尚雜志等，讓購(gòu)房者(尤其是家庭購(gòu)房者)在參觀樣板房的同時(shí)可感受休閑之樂；

2，提供門童服務(wù)，負(fù)責(zé)業(yè)主的迎送工作；

3，在銷售中心提供代客泊車，幼童看護(hù)，贈(zèng)送雨傘等各項(xiàng)服務(wù)；/r/n附表3：漂亮莎治理處治安，交通，消防裝備(略)/r/n第四部分項(xiàng)目服務(wù)治理費(fèi)/r/n第一章財(cái)務(wù)治理

提要：

1，倡導(dǎo)"開放治理"，定期向業(yè)主公布治理處財(cái)務(wù)收支報(bào)告，同意業(yè)主的監(jiān)督；

2，堅(jiān)持"取之于民，用之于民"的差不多原則；

財(cái)務(wù)治理是物業(yè)治理正常運(yùn)營(yíng)的"生命線"。我們將嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家及迦南市有關(guān)物業(yè)治理的財(cái)務(wù)治理規(guī)定，依法建帳，依法治理，確保物業(yè)治理資金的良性運(yùn)作。

一，財(cái)務(wù)治理模式(略)

/r/n

/r/n講明：在漂亮莎居住區(qū)物業(yè)治理委員會(huì)成立之前，由迦南市漂亮莎置業(yè)有限公司行使批準(zhǔn)和監(jiān)督職能。

二，財(cái)務(wù)治理措施

(一)設(shè)立財(cái)務(wù)治理機(jī)構(gòu)。我們將在治理公司行政部下設(shè)財(cái)務(wù)組，并設(shè)會(huì)計(jì)，出納和收款員等專，兼職財(cái)務(wù)人員，負(fù)責(zé)治理公司財(cái)務(wù)治理工作。

(二)建立規(guī)范，透明的財(cái)務(wù)體系。

1，依照漂亮莎居住區(qū)的實(shí)際情況，制定切實(shí)可行的財(cái)務(wù)治理制度，并嚴(yán)格執(zhí)行。

2，蘭州市迦南物業(yè)治理有限公司對(duì)漂亮莎物業(yè)治理處的財(cái)務(wù)工作定期進(jìn)行檢查，并每年對(duì)財(cái)務(wù)帳目進(jìn)行一次審計(jì)。

3，治理處財(cái)務(wù)工作由治理處經(jīng)理主管，凡涉及治理處資金使用的，除較大金額需報(bào)告總公司領(lǐng)導(dǎo)外，一律由治理處經(jīng)理簽字審批后方可使用。

4，治理處每三個(gè)月向?qū)挸I(yè)主公布一次收支帳目，同意業(yè)主的質(zhì)詢和監(jiān)督。

5，治理處于每年初制定當(dāng)年的物業(yè)治理費(fèi)預(yù)算報(bào)告，并提交業(yè)主委員會(huì)審批，經(jīng)批準(zhǔn)后實(shí)施。

(三)加強(qiáng)財(cái)務(wù)治理的職能。

/r/n

/r/n物業(yè)治理收費(fèi)與其他行業(yè)比較而言相對(duì)較低，收入來源較少，如何為業(yè)主節(jié)約每一分鈔票顯得十分重要。為此，我們將充分發(fā)揮財(cái)務(wù)治理在成本治理和成本操縱方面的職能，從加強(qiáng)打算，統(tǒng)計(jì)，成本考核等入手，減少各種不必要的開支和白費(fèi)，在保證治理服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)有效降低治理成本。

三，治理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)的收取

(一)我們將在治理處設(shè)置專職收款員，負(fù)責(zé)物業(yè)治理服務(wù)費(fèi)及各項(xiàng)代收代繳費(fèi)用的收取。關(guān)于部分在上班時(shí)刻交費(fèi)有困難的業(yè)主，我們將采取節(jié)假日照常辦公，預(yù)約上門服務(wù)的形式，方便業(yè)主交費(fèi)，提高費(fèi)用收繳率。

(二)在費(fèi)用收取方式上，我們初期采納人工收費(fèi)和電腦劃帳同步進(jìn)行，力求盡量盡量減少現(xiàn)金的收取，提高收款工作效率。

(三)關(guān)于極少數(shù)欠交治理服務(wù)費(fèi)用的住戶，我們將采納電話催交，發(fā)催款通知單的形式進(jìn)行催交，必要情況下治理處經(jīng)理，經(jīng)理助理進(jìn)行上門訪問或在小區(qū)公告欄中予以公布，敦促其交費(fèi)。關(guān)于拒不交納的住戶，我們將采取法律手段作為催繳方式，以確保全體業(yè)主的利益。

四，維修基金的治理和使用

(一)對(duì)維修基金以房屋本體每棟為單位進(jìn)行專帳治理，并設(shè)立專用帳號(hào)存儲(chǔ)本物業(yè)的維修基金。

(二)治理處于每年12月10日前提出下年度維修基金的使用打算和預(yù)算，提交開發(fā)商(或業(yè)委會(huì))審議通過后執(zhí)行。

(三)治理處需使用維修基金時(shí)，應(yīng)出具詳細(xì)使用方案和預(yù)算，并報(bào)開發(fā)商(或業(yè)委會(huì))審批。

(四)當(dāng)每棟房屋的維修基金不夠支出時(shí)，經(jīng)該棟50%以上的業(yè)主書面同意后，由該棟房屋的全體業(yè)主按實(shí)際發(fā)生額分?jǐn)偂?/p>

(五)維修基金的收支帳目同意迦南市漂亮莎置業(yè)有限公司和業(yè)主監(jiān)督同時(shí)每三個(gè)月公布一次，年度使用情況同意迦南市漂亮莎置業(yè)有限公司(或業(yè)委會(huì))及其托付的會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)。/r/n第二章日常物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算

提要：

每年按收入的15%提取治理酬金，其余全部用于居住區(qū)的物業(yè)治理；

/r/n

/r/n在物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)收支上，我們將"取之于民，用之于民"作為物業(yè)治理收支的差不多原則。收入方面，堅(jiān)決按招標(biāo)書確定的參考價(jià)格及迦南市房地局，物價(jià)局等政府部門的定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；政府部門沒有規(guī)定服務(wù)項(xiàng)目的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，堅(jiān)持略低于市場(chǎng)平均價(jià)格執(zhí)行。支出方面，以服從業(yè)主利益為前提，堅(jiān)持"事前預(yù)算，事后核算，量入為出，合理使用"的資金治理原則，并采取必要的增收節(jié)支措施，在降低治理成本，提高服務(wù)質(zhì)量的同時(shí)，確保資金的合理使用，實(shí)現(xiàn)物業(yè)治理在較低收費(fèi)條件下的高效運(yùn)營(yíng)。

一，物業(yè)治理資金的籌措與使用

/r/n

/r/n治理資金是物業(yè)治理正常有效運(yùn)作的基礎(chǔ)和必要條件，為此，我們把物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)收支的治理作為治理處工作的又一重要內(nèi)容，確保漂亮莎居住區(qū)物業(yè)治理的經(jīng)費(fèi)收支實(shí)現(xiàn)良性循環(huán)。

漂亮莎居住區(qū)日常物業(yè)治理資金流程圖(圖表略)

二，日常物業(yè)治理經(jīng)費(fèi)收支測(cè)算

(一)測(cè)算依據(jù)及講明

1，迦南市政府有關(guān)物業(yè)治理的法規(guī)和文件。

2，《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》提供的原始數(shù)據(jù)。

3，依照實(shí)地調(diào)研，我們可能：除商業(yè)用房的推出有一定的滯后性外，房屋銷售形勢(shì)良好，據(jù)此，我們對(duì)相關(guān)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)測(cè)如下：(圖表略)

4，治理處職職員資待遇：經(jīng)理1人，2200元/人。月；經(jīng)理助理1人，1500元/人。月；主管2人，1200元/人。月；其他治理人員，操作層職員34人，平均工資待遇600元/人。月。

5，稅費(fèi)按治理處總收入的5。5%計(jì)算。

6，迦南物業(yè)多年從事物業(yè)治理工作所積存的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)。

7，漂亮莎居住區(qū)物業(yè)治理人員配置和物資裝備打算。

8，迦南市及漂亮莎居住區(qū)與物業(yè)治理收支相關(guān)的市場(chǎng)行情。

(二)漂亮莎居住區(qū)物業(yè)治理費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)(由迦南物業(yè)公司和漂亮莎置業(yè)公司參照有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)商談后制定)；

(三)日常物業(yè)治理收入測(cè)算(由雙方商談制定標(biāo)準(zhǔn)后再做測(cè)算)

(四)日常物業(yè)治理支出測(cè)算(同上)

三，測(cè)算結(jié)果分析

經(jīng)初步測(cè)算，治理處年收支盈虧情況如下(單位：萬元)：(圖表略)

測(cè)算結(jié)果分析：

(一)收支盈虧及緣故(依照迦南公司和漂亮莎置業(yè)公司雙方商談的收支標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算和分析)

(二)收支虧損的彌補(bǔ)方法

針對(duì)小區(qū)入住后最初年度可能出現(xiàn)的虧損，治理處將利用小區(qū)入住初期消費(fèi)需求量大及商業(yè)配套短期內(nèi)不夠完善等條件，開展一些滿足業(yè)主入住及生活必需材料，物品的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，在方便業(yè)主入住和生活的同時(shí)增加治理處收入，以彌補(bǔ)出現(xiàn)的虧損，仍不足部分用以后年度的收支節(jié)余彌補(bǔ)。

(三)收支盈余資金的使用

從入住后起，治理處收支將逐步達(dá)到有一定的盈余的水平，我們依照漂亮莎居住區(qū)物業(yè)治理的實(shí)際需要，將盈余資金用于彌補(bǔ)往常年度的虧損或結(jié)轉(zhuǎn)到下個(gè)年度使用，也可用于建設(shè)和完善小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)設(shè)施，使有限的資金發(fā)揮最大的效用，不斷完善小區(qū)的功能，促進(jìn)物業(yè)的保值增值。

四，增收節(jié)支的措施

(一)依照業(yè)主的需求，不斷拓展有償服務(wù)項(xiàng)目，利用居住區(qū)的商業(yè)需求開展多種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，努力增加營(yíng)業(yè)外收入。

(二)將成本指標(biāo)完成情況與職員的利益直接掛鉤，增強(qiáng)職員的成本意識(shí)，提高職員操縱成本的積極性和主動(dòng)性。

(三)嚴(yán)格操縱辦公用品消耗，堅(jiān)持物盡其用的原則，節(jié)約辦公費(fèi)用開支。

(四)加強(qiáng)物料采購(gòu)，使用，保管，審批等程序的治理，加強(qiáng)物料成本的操縱。

(五)加強(qiáng)設(shè)備治理和養(yǎng)護(hù)，使之保持良好狀態(tài)，減少維修支出，降低運(yùn)行費(fèi)用。

(六)強(qiáng)化總公司財(cái)務(wù)部對(duì)治理處資金，物資使用的監(jiān)督職能，制定嚴(yán)格的治理制度，監(jiān)督各部門的各項(xiàng)財(cái)物消耗過程。/r/n第五部分特色服務(wù)項(xiàng)目及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)/r/n

/r/n以業(yè)主需求為基礎(chǔ)，提供便利，經(jīng)濟(jì)，優(yōu)質(zhì)的社區(qū)服務(wù)和特約服務(wù)，是日常物業(yè)治理工作的一項(xiàng)要緊內(nèi)容。漂亮莎迦南居住區(qū)在規(guī)劃設(shè)計(jì)和服務(wù)定位上具有如下一些特點(diǎn)：小區(qū)配套設(shè)施齊全，具有相對(duì)的獨(dú)立性；有一定規(guī)模，對(duì)社區(qū)服務(wù)的需求(或潛在需求)較大；業(yè)主素養(yǎng)高，對(duì)特色服務(wù)的品位和深度要求亦高。

有鑒于此，需要建立一個(gè)完整的社會(huì)化服務(wù)體系，提供全方位，多層次的綜合性服務(wù)，方可保證業(yè)主日常生活舒適，便利，不假外求。

一，服務(wù)思路

(一)提供種類齊全的服務(wù)項(xiàng)目，內(nèi)容涵蓋業(yè)主日常的衣，食，住，行，用等各方面。同時(shí)依照業(yè)主需求的變化，在實(shí)際操作中不斷設(shè)計(jì)和推出滿足業(yè)主個(gè)性化要求的服務(wù)項(xiàng)目，不提供過剩的服務(wù)產(chǎn)品。

(二)注重統(tǒng)籌與組織，確保無償服務(wù)項(xiàng)目提供的可行性。充分考慮業(yè)主的承受能力，有償服務(wù)按略低于市場(chǎng)平均價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主提供。

(三)與社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)，專業(yè)公司攜手，在小區(qū)內(nèi)定點(diǎn)定員服務(wù)，通過社會(huì)力量，開展專業(yè)化的各類特約服務(wù)。

(四)服務(wù)人員以兼職為主，同時(shí)招聘周圍地區(qū)部分下崗人員及熱心公益，具有特長(zhǎng)的社區(qū)成員組織家政服務(wù)隊(duì)，統(tǒng)一治理，統(tǒng)一培訓(xùn)。推行服務(wù)簽單，定期結(jié)算制度。

二，服務(wù)項(xiàng)目

1，無償服務(wù)17項(xiàng)：(圖表略)

2。有償服務(wù)64項(xiàng)：(圖表略)

講明：

有償服務(wù)的價(jià)格，以迦南市物價(jià)局有關(guān)規(guī)定及漂亮莎居住區(qū)周邊市場(chǎng)平均價(jià)格為依據(jù)，按"略低于市場(chǎng)平均價(jià)格"的原則，合理確定，實(shí)施前將報(bào)漂亮莎迦南置業(yè)有限公司核準(zhǔn)。

三，日常服務(wù)措施

為切實(shí)做好便民服務(wù)工作，我們擬向業(yè)主提供十七項(xiàng)無償服務(wù)和六十四項(xiàng)有償服務(wù)，同時(shí)應(yīng)業(yè)主需要不斷推陳出新。在居住區(qū)我們將推出以下服務(wù)：

(一)設(shè)立兒童益智中心。為解決業(yè)主子女放學(xué)后或假期在沒有父母照顧情況下的去處問題，我們將設(shè)立一個(gè)集游戲，學(xué)習(xí)，娛樂及興趣培養(yǎng)于一體的少兒益智中心，使之成為小朋友們的第二課堂，解決業(yè)主的后顧之憂。

(二)設(shè)立健康服務(wù)中心。我們將聯(lián)系有關(guān)單位在小區(qū)內(nèi)設(shè)立健康中心，為業(yè)主提供健康咨詢，健身，醫(yī)療，保健等多方面的綜合性健康服務(wù)，提高業(yè)主的生活質(zhì)量。

(三)完善小區(qū)文化娛樂設(shè)施。利用小區(qū)配套的社區(qū)文化用房或會(huì)所，我們將建立并不斷完善小區(qū)的文化娛樂設(shè)施，如乒乓球室，桌球室，棋牌室，閱覽室等等，增加業(yè)主休閑娛樂的空間和場(chǎng)所，提高業(yè)主的生活質(zhì)/r/n第六部分以后接管中的新舉動(dòng)，新設(shè)想/r/n第一章建立"物業(yè)信息島"，實(shí)現(xiàn)治理手段現(xiàn)代化

縱觀全球信息的浪潮，網(wǎng)絡(luò)信息正以不可阻擋之勢(shì)向我們涌來。在當(dāng)今各級(jí)組織對(duì)信息的交流和共享有著迫切的需求。我們?cè)谖飿I(yè)治理中，力求治理手段現(xiàn)代化及信息網(wǎng)絡(luò)化，形成一個(gè)可為業(yè)主提供多種信息，為治理提供方便的資源共享的信息網(wǎng)。我們?cè)O(shè)想在居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)上建立迦南物業(yè)漂亮莎居住區(qū)治理處網(wǎng)站，將治理處與業(yè)主相關(guān)的信息登錄在網(wǎng)站上，網(wǎng)站還可通過Internet國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)，政府主管部門的網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，蘭州總公司和其它分公司的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)獵取大量信息，業(yè)主可通過上該網(wǎng)站得到相關(guān)治理服務(wù)信息，有利于信息的多層面?zhèn)鬟f；政府主管部門，蘭州總公司和其它分公司可通過電話網(wǎng)與居住區(qū)計(jì)算機(jī)網(wǎng)相聯(lián)，查閱治理處的資料，對(duì)治理處的工作進(jìn)行監(jiān)督指導(dǎo)?？傊?，隨著IT業(yè)的進(jìn)展，漂亮莎居住區(qū)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)將在我們的努力下成為一個(gè)"信息島"，從而滿足社會(huì)各界，物業(yè)治理人，業(yè)主之間對(duì)治理資源及信息共享的需求。

一，對(duì)小區(qū)網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)的新設(shè)想

(一)社區(qū)服務(wù)

1，網(wǎng)上自助查詢水費(fèi)，電費(fèi)，氣費(fèi)，治理費(fèi)，社區(qū)內(nèi)消費(fèi)等費(fèi)用清單，既使業(yè)主身在外地，也能夠通過授權(quán)身份登陸到社區(qū)網(wǎng)站查詢各類費(fèi)用。

2，網(wǎng)上預(yù)約社區(qū)會(huì)所消費(fèi)，家政服務(wù)，家具維修等服務(wù)。

3，社區(qū)信息統(tǒng)計(jì)，投訴處理等服務(wù)。

(二)休閑娛樂

1，網(wǎng)絡(luò)游戲：小區(qū)居民在各自家中，就能夠一起打麻將，下棋，打牌以及游戲大戰(zhàn)，還能夠一邊玩一邊談天。再可不能出現(xiàn)"三缺一"的情況。

2，談天室：小區(qū)居民能夠通過談天室或OICQ等談天軟件，互相交流。

3，IP電話：小區(qū)居民能夠通過下載專門軟件，給外地親友打IP電話，假如對(duì)方有計(jì)算機(jī)及網(wǎng)速夠快時(shí)，還能夠進(jìn)行可視對(duì)講。

4，VOD視頻點(diǎn)播：可在家點(diǎn)播最新電影，享受在線卡拉OK及音樂服務(wù)。

(三)信息中心

小區(qū)居民能夠查詢與自己日常生活息息相關(guān)的各類費(fèi)用，物業(yè)治理，小區(qū)新聞，公告等信息，并能夠了解各種時(shí)事新聞。

(四)社區(qū)學(xué)校

1，網(wǎng)上學(xué)校：在社區(qū)內(nèi)舉辦各類網(wǎng)上培訓(xùn)班，如網(wǎng)頁制作，計(jì)算機(jī)培訓(xùn)，英語培訓(xùn)，假期學(xué)校等；通過網(wǎng)絡(luò)使用各種互動(dòng)教育軟件，享受全新的網(wǎng)上教學(xué)模式。

2，遠(yuǎn)程教育：社區(qū)可與學(xué)校聯(lián)網(wǎng)，在家同意輔導(dǎo)，查閱資料等，家長(zhǎng)同學(xué)?？蓪?shí)時(shí)溝通。

(五)股市行情

與證券公司聯(lián)網(wǎng)，實(shí)時(shí)行情，技術(shù)分析，證券分析，托付交易一應(yīng)俱全，真正高速實(shí)現(xiàn)"家庭大戶室"。

(六)社區(qū)電子商務(wù)

1，網(wǎng)上購(gòu)物：業(yè)主在某一時(shí)刻段內(nèi)將訂單下到網(wǎng)上，由治理處統(tǒng)一匯總并配送。由于社區(qū)網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物多集中在同人們?nèi)粘Ｉ罹o密聯(lián)系的日常消費(fèi)品上，故這部分的利潤(rùn)相當(dāng)可觀。通過服務(wù)產(chǎn)生的這筆利潤(rùn)一部分補(bǔ)貼到住戶身上，一部分作為公司營(yíng)運(yùn)資金。

2，跳蚤市場(chǎng)：小區(qū)居民能夠從網(wǎng)上舊貨交易市場(chǎng)中互通有無，物業(yè)治理處通過治理收取一定傭金。

3，中介服務(wù)：開展網(wǎng)上房屋租售，家政服務(wù)等中介服務(wù)。

(七)物業(yè)治理

提供專業(yè)的物業(yè)治理系統(tǒng)，一方面規(guī)范物業(yè)治理處的工作流程，提高治理水平；另一方面，住戶可通過社區(qū)網(wǎng)站隨時(shí)在網(wǎng)上查詢費(fèi)用清單，服務(wù)申請(qǐng)，投訴等，增強(qiáng)物業(yè)治理處和住戶間的溝通。

(八)社區(qū)內(nèi)免費(fèi)電子郵箱

(九)高速接入internet及其它局域網(wǎng)

1，不限時(shí)限量，價(jià)格低廉。

2，高速接入internet查詢資料，收發(fā)信息，網(wǎng)上購(gòu)物等，高速接入其它商業(yè)機(jī)構(gòu)局域網(wǎng)，方便SOHO一族居家辦公。

二，商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能給開發(fā)商帶來的好處

(一)短期利益/r/n——/r/n有利于促進(jìn)樓盤銷售

1。真正實(shí)現(xiàn)"社區(qū)信息化"，吸引購(gòu)房者

商務(wù)網(wǎng)絡(luò)能彌補(bǔ)許多信息化社區(qū)只有硬件，沒有應(yīng)用軟件的不足，真正為住戶提供信息化社區(qū)應(yīng)有的網(wǎng)上信息服務(wù)以及各類增值服務(wù)，將信息化社區(qū)落到實(shí)處。有效提升小區(qū)住宅品質(zhì)，改變房產(chǎn)的市場(chǎng)形象和市場(chǎng)價(jià)值，并最終促進(jìn)樓盤銷售。

2。"零距離"溝通，有助于營(yíng)造小區(qū)文化

能夠?qū)崿F(xiàn)住戶與住戶，住戶與物業(yè)治理處間的"零距離"溝通，物業(yè)治理處能夠更好地了解到小區(qū)居民的特點(diǎn)，有助于開展豐富多彩的社區(qū)活動(dòng)，營(yíng)造小區(qū)特有的文化氛圍。

3。交互式治理與服務(wù)，樹立物業(yè)品牌

網(wǎng)絡(luò)社區(qū)實(shí)現(xiàn)了交互式的治理與服務(wù)，住戶可在網(wǎng)上查詢，投訴，報(bào)修，提出服務(wù)要求等，物業(yè)治理處能夠深入到每一個(gè)家庭，提供更具個(gè)性化的服務(wù)。

(二)長(zhǎng)期利益/r/n——/r/n多元化經(jīng)營(yíng)，制造經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益

1。將每一個(gè)社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源

通過網(wǎng)上建立的虛擬社區(qū)，房地產(chǎn)商或物業(yè)治理處能夠提供諸如網(wǎng)上游戲，網(wǎng)上視頻點(diǎn)播，網(wǎng)上教育，網(wǎng)上醫(yī)療，網(wǎng)上產(chǎn)品廣告增值服務(wù)來獲得相應(yīng)的收入，有利于物業(yè)治理處或開發(fā)商實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)，有效降低投資風(fēng)險(xiǎn)。

2。擁有無形資產(chǎn)，意味著能夠"坐地收鈔票"

信息化社區(qū)最有吸引力的是它的終端資源/r/n——/r/n家庭。當(dāng)一個(gè)開發(fā)商擁有能夠連接全國(guó)各地幾十個(gè)甚至上百個(gè)信息化社區(qū)網(wǎng)絡(luò)體系時(shí)，就意味著擁有幾十萬甚至上百萬的家庭消費(fèi)者，不管誰想從這些消費(fèi)者身上賺鈔票，借用開發(fā)商擁有的網(wǎng)絡(luò)無疑是一條捷徑，而開發(fā)商絕對(duì)能夠"坐地收鈔票"。

三，網(wǎng)絡(luò)社區(qū)的特點(diǎn)

(一)開展"以物業(yè)治理為基礎(chǔ)，以增值服務(wù)為核心"的信息化社區(qū)經(jīng)營(yíng)模式

網(wǎng)絡(luò)社區(qū)能夠集成完善的物業(yè)治理系統(tǒng)，一方面解決了物業(yè)治理處日常治理需要，并為物業(yè)治理處開展增值服務(wù)提供了可能；另一方面物業(yè)治理處還能夠監(jiān)管其他網(wǎng)上服務(wù)提供商的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，從全然上解決了網(wǎng)上電子商務(wù)中存在的支付信用，商品配送等問題。

(二)B/S模式取代舊的C/S模式，更能發(fā)揮戶聯(lián)網(wǎng)的優(yōu)勢(shì)

社區(qū)采納可直接于互聯(lián)網(wǎng)上運(yùn)行的WEB開發(fā)工具，以B/S模式取代舊的C/S模式，使社區(qū)網(wǎng)站與國(guó)際互聯(lián)網(wǎng)融為一體。住戶及社區(qū)治理者只需一個(gè)掃瞄器，就可隨時(shí)隨地登陸社區(qū)網(wǎng)站，獵取即時(shí)信息；并可通過各自的身份登陸，進(jìn)行治理，查詢，看樓，預(yù)約等。

系統(tǒng)程序集中安裝在服務(wù)器端，維護(hù)和升級(jí)全部在服務(wù)器上進(jìn)行，[甘肅法律服務(wù)網(wǎng)版權(quán)所有]有效解決遠(yuǎn)程化統(tǒng)一治理，維護(hù)等瓶頸難題，降低維護(hù)成本。

(三)具有較強(qiáng)的可擴(kuò)展性

可依照小區(qū)智能化系統(tǒng)硬件設(shè)施情況，將社區(qū)"一卡通"系統(tǒng)，自動(dòng)抄表系統(tǒng)，小區(qū)安防系統(tǒng)等集成到同一信息平臺(tái)上，并可在網(wǎng)上進(jìn)行查詢，監(jiān)控。

(四)靈活的個(gè)性化解決方案

針對(duì)小區(qū)住戶的特點(diǎn)及資源狀況，提供包括社區(qū)網(wǎng)站設(shè)計(jì)，物業(yè)治理，電子商務(wù)，社區(qū)營(yíng)運(yùn)及治理等全方位解決方案。

(五)運(yùn)用先進(jìn)技術(shù)保證網(wǎng)絡(luò)安全

1，系統(tǒng)服務(wù)器端采納最新網(wǎng)絡(luò)操作系統(tǒng)和大型數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)，精心設(shè)置安全選項(xiàng)，如：停止所有不必要的系統(tǒng)服務(wù)，設(shè)置對(duì)訪問的審核與跟蹤，提高系統(tǒng)的安全級(jí)不，做好系統(tǒng)本身的安全愛護(hù)；

2，綜合防火墻技術(shù)，禁止對(duì)所有不必要TCP/UDP端口的訪問，防止對(duì)系統(tǒng)的惡意攻擊；

3，加強(qiáng)系統(tǒng)治理，在安裝軟件時(shí)保證安裝盤潔凈，同時(shí)安裝功能強(qiáng)大的防病毒軟件對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行實(shí)時(shí)病毒監(jiān)測(cè)，保證系統(tǒng)不受病毒侵犯。

四，網(wǎng)絡(luò)信息化社區(qū)的優(yōu)點(diǎn)

(一)信息化社區(qū)解決方案本身的優(yōu)勢(shì)

采納全新的信息化社區(qū)經(jīng)營(yíng)模式，以社區(qū)網(wǎng)站為統(tǒng)一的信息平臺(tái)，集成信息服務(wù)，休閑娛樂，物業(yè)治理，社區(qū)電子商務(wù)等內(nèi)容；同時(shí)預(yù)留職能端口，集成社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施功能(如三表遠(yuǎn)程抄送系統(tǒng)，消防自動(dòng)操縱系統(tǒng)，停車場(chǎng)IC卡治理系統(tǒng)，紅外線安防系統(tǒng)等)，達(dá)到設(shè)備應(yīng)用治理，公司內(nèi)部治理和住戶服務(wù)的高效統(tǒng)一；并具有相當(dāng)?shù)撵`活性，能夠依照小區(qū)特點(diǎn)及不同需求進(jìn)行刪減或增加。

(二)給開發(fā)商帶來的好處

開發(fā)商紛紛觸網(wǎng)，最直接的利益是，信息化能夠提升小區(qū)住宅的品質(zhì)，改變物業(yè)的市場(chǎng)形象和市場(chǎng)價(jià)值；而從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看，能夠提供更多的利潤(rùn)空間。能夠利用社區(qū)網(wǎng)站提供增值服務(wù)，將每一個(gè)社區(qū)都變成穩(wěn)定的收入來源，實(shí)現(xiàn)多元化經(jīng)營(yíng)。

(三)給住戶帶來的好處

滿足住戶對(duì)高速獵取信息的需要，同時(shí)能夠通過定制，獵取個(gè)性化的社區(qū)服務(wù)，實(shí)實(shí)在在享受方便，快捷的信息化生活。

(四)給物業(yè)治理處帶來的好處

物業(yè)治理處一方面能夠通過使用集成的物業(yè)治理系統(tǒng)，對(duì)物業(yè)實(shí)施多功能，全方位的統(tǒng)一治理，提升治理水平，并為業(yè)主和住戶提供高效，周到的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值；另一方面通過與寬帶網(wǎng)信息傳輸技術(shù)，電子醫(yī)療應(yīng)用技術(shù)等進(jìn)行系統(tǒng)集成，物業(yè)治理處完全能夠逐步搭建涉及物業(yè)收費(fèi)，醫(yī)療，家電設(shè)備遠(yuǎn)程操縱，娛樂等內(nèi)在的信息服務(wù)，為公司業(yè)務(wù)的延伸和擴(kuò)展提供寬敞的市場(chǎng)。同時(shí)物業(yè)治理處也能夠利用自身優(yōu)勢(shì)，關(guān)心經(jīng)營(yíng)者形成有效交易，并從中獵取利潤(rùn)。

(五)建立寬帶網(wǎng)社區(qū)

假如社區(qū)沒有網(wǎng)絡(luò)綜合布線，可使用電話線連接，通過ADSL設(shè)備接入internet。

一個(gè)運(yùn)行良好的物業(yè)治理體制，不僅是房地產(chǎn)行業(yè)成熟進(jìn)展的標(biāo)志，而且也是房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)進(jìn)展的保證。物業(yè)治理作為房地產(chǎn)開發(fā)過程中的最后一個(gè)環(huán)節(jié)，已成為人們選擇物業(yè)時(shí)一個(gè)相當(dāng)重要的考慮因素。

信息化社區(qū)所提供的網(wǎng)上購(gòu)物，VOD視頻點(diǎn)播，家政服務(wù)，家具維修，費(fèi)用查詢等信息服務(wù)，不但同社區(qū)住戶息息相關(guān)，更是物業(yè)治理處的日常事務(wù)。物業(yè)治理處能夠通過使用物業(yè)治理系統(tǒng)，對(duì)這些服務(wù)進(jìn)行監(jiān)督，保證服務(wù)質(zhì)量/r/n第二章實(shí)現(xiàn)網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化

/r/n

/r/n計(jì)算機(jī)技術(shù)在物業(yè)治理方面正得到越來越廣泛的應(yīng)用，隨著治理規(guī)模的不斷拓展，我們?cè)谖飿I(yè)治理辦公自動(dòng)化方面做了一些有益的嘗試，要緊用于實(shí)現(xiàn)物業(yè)治理業(yè)務(wù)自動(dòng)化，行政辦公業(yè)務(wù)自動(dòng)化及建立迦南物業(yè)網(wǎng)站為業(yè)主提供信息服務(wù)等。在漂亮莎居住區(qū)的物業(yè)治理中，我們將廣泛使用計(jì)算機(jī)技術(shù)，使物業(yè)治理的全過程實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)化，如對(duì)檔案的治理，人力資源的治理，對(duì)ISO9001質(zhì)量治理體系的運(yùn)行等，有效提高我們的治理效率及水平。

一，網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化的實(shí)現(xiàn)方式

/r/n

/r/n我們將利用先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)技術(shù)在漂亮莎居住區(qū)治理處建立一個(gè)WINDOWNT局域網(wǎng)，以實(shí)現(xiàn)治理處內(nèi)部的信息共享，同時(shí)通過電話網(wǎng)與蘭州總公司，各分公司的電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，實(shí)現(xiàn)與公司的信息共享。

電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)圖(圖表略)

/r/n

/r/n在漂亮莎居住區(qū)治理處的電腦網(wǎng)絡(luò)上，我們將運(yùn)行《綜合物業(yè)治理系統(tǒng)》。該系統(tǒng)采納LotusDominNotesR5，Delphi作為開發(fā)工具，選用SQLServer，Aceess作為數(shù)據(jù)庫，可有效實(shí)現(xiàn)房管，客管，工程，保安，行政等日常工作信息的電腦化治理。在治理處電腦網(wǎng)絡(luò)上，操作人員依照不同的職責(zé)和權(quán)限進(jìn)行團(tuán)體協(xié)作，有效地完成公文申報(bào)，審批，歸檔，借閱以及財(cái)務(wù)審批等工作，可對(duì)各類檔案資料進(jìn)行查閱。另外可通過電話與蘭州總公司，各分公司的電腦網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)，及時(shí)獵取公司的信息，或?qū)⒅卫硖幍男畔⒀杆賯鞯娇偣净蚱渌止尽?/p>

信息共享，遠(yuǎn)程治理流程圖：(圖表略)

居住區(qū)治理處實(shí)現(xiàn)網(wǎng)上辦公，各部室之間通過網(wǎng)絡(luò)實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)過程的流通，具體作用要緊表現(xiàn)在：

(一)實(shí)現(xiàn)辦公事務(wù)自動(dòng)化：由迦南公司開發(fā)并成功運(yùn)用多年的內(nèi)部郵件辦公系統(tǒng)能夠使每個(gè)治理層人員都能夠通過"發(fā)送郵件"來完成需要不人協(xié)助完成或他人周知的事項(xiàng)的上傳下達(dá)。

(二)物業(yè)治理模塊化：依照漂亮莎居住區(qū)治理處實(shí)際運(yùn)作度身定做一個(gè)專業(yè)化服務(wù)系統(tǒng)，對(duì)諸如設(shè)備治理，物料治理，保安治理，消防治理等業(yè)務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行模塊化設(shè)置，一種業(yè)務(wù)即以一個(gè)模塊形式設(shè)置物業(yè)治理服務(wù)運(yùn)作的每個(gè)環(huán)節(jié)，整個(gè)治理處的運(yùn)作得以專業(yè)的網(wǎng)絡(luò)化處理。

(三)人事治理，考核和勞資無紙化：治理處職員的人事考核治理完全能夠在網(wǎng)上進(jìn)行，職員的逐級(jí)考核完全通過網(wǎng)絡(luò)由下至上傳遞匯總，職員只要上網(wǎng)就能夠查看到自己的得分情況。人事部門通過網(wǎng)上系統(tǒng)能夠直接將職員得分復(fù)制到電腦工資系統(tǒng)，完成當(dāng)月工資的計(jì)算，同時(shí)還能夠?qū)Ω鞑块T的考核認(rèn)真度進(jìn)行監(jiān)督。職員到了發(fā)薪期間還能夠在電腦上直接查看到當(dāng)月的工資情況，不再排隊(duì)取工資條。為人事勞資治理節(jié)約了大量時(shí)刻和工作量。

(四)此外還有網(wǎng)絡(luò)化監(jiān)視系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)化車輛進(jìn)出治理系統(tǒng)，網(wǎng)絡(luò)化保安巡更系統(tǒng)等等。

二，網(wǎng)絡(luò)辦公自動(dòng)化系統(tǒng)的治理

為保證電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)的正常運(yùn)行，保證數(shù)據(jù)的安全和可靠，我們將采取如下措施進(jìn)行治理。

(一)設(shè)置系統(tǒng)治理人員(兼任)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行定期維護(hù)，為不同的操作人員設(shè)置不同的授權(quán)代碼；定期組織系統(tǒng)的治理人員，使用人員及操作人員進(jìn)行系統(tǒng)使用及安全信息的培訓(xùn)；制訂嚴(yán)格的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)治理規(guī)定，隨時(shí)監(jiān)督電腦使用人員的執(zhí)行情況。

(二)定期對(duì)系統(tǒng)使用人員進(jìn)行最新的安全技術(shù)培訓(xùn)，實(shí)現(xiàn)安全治理，有效降低網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)的運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)。

(三)對(duì)操作和使用人員進(jìn)行操縱，當(dāng)有授權(quán)的職員離職或改變工作崗位時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行安全系統(tǒng)的更新維護(hù)。

(四)通過定期將相關(guān)系統(tǒng)備份磁盤，配備良好的服務(wù)器電源愛護(hù)等措施確保系統(tǒng)的可靠性和數(shù)據(jù)的完整性/r/n第七部分社區(qū)文化建設(shè)/r/n提要：

1，找準(zhǔn)切入點(diǎn)，開展形式多樣的主體活動(dòng)，節(jié)日活動(dòng)，經(jīng)常性的活動(dòng)，豐富業(yè)主的文化生活；

2，充分利用綠水，草場(chǎng)，園林景觀，以環(huán)保，休閑為主題，給業(yè)主形成歸屬感，成功的自豪感。

/r/n

/r/n生活因文化而漂亮。物質(zhì)文化生活水平的日趨提高，體現(xiàn)生活質(zhì)量和品味的人文環(huán)境的要求也越來越高，人們期望更多的感受到理想的精神環(huán)境滿足。他們追求時(shí)尚，品味高雅。針對(duì)小區(qū)的地理和人文環(huán)境，社區(qū)文化定位，體現(xiàn)在從硬件建設(shè)上入手，發(fā)揮文化軟件的功效，軟硬件均為社區(qū)文化建設(shè)提供精彩展現(xiàn)的寬敞舞臺(tái)。精心設(shè)計(jì)高品味的社區(qū)文化藍(lán)圖，展現(xiàn)傳統(tǒng)文化的韻味與現(xiàn)代文化的新銳視角，成為現(xiàn)代文明都市的典范和亮點(diǎn)。

一，社區(qū)文化建設(shè)構(gòu)想

(一)硬件建設(shè)的構(gòu)想

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/r/n我們提高居住生活品質(zhì)，不應(yīng)以制造"水泥森林"和"文化沙漠"為代價(jià)。一個(gè)設(shè)計(jì)合理，美觀適用的生活空間，需要用文化的元素點(diǎn)綴才顯得豐滿完美。社區(qū)文化的硬件部分，是潛移默化阻礙人們心理素養(yǎng)的重要因素。良好的居住環(huán)境，能夠促使人們自覺的養(yǎng)成良好的生活適應(yīng)。優(yōu)雅的自然環(huán)境，良好的空氣指數(shù)，完美的園林設(shè)計(jì)，舒適的人文環(huán)境，長(zhǎng)期生活在我們構(gòu)想的這種環(huán)境當(dāng)中，便不知不覺的受到熏陶，提高自身的素養(yǎng)修養(yǎng)，整個(gè)小區(qū)的文化氛圍也就自然而然的體現(xiàn)出來。

(二)軟件建設(shè)的構(gòu)想

軟件建設(shè)是社區(qū)文化活動(dòng)的核心，包括一系列的活動(dòng)打算，治理制度，人員的配置和服務(wù)，各項(xiàng)活動(dòng)的籌備實(shí)施過程，效果，業(yè)主的參與配合以及對(duì)公益活動(dòng)的熱心程度等。社區(qū)活動(dòng)源于生活，融于生活，立于生活，富有特色，才能顯示旺盛的生命力。通過精彩紛呈的社區(qū)文化活動(dòng)，促進(jìn)物業(yè)治理人與業(yè)主之間以及業(yè)主與業(yè)主之間的正常溝通。

二，社區(qū)文化建設(shè)的總思路

(一)社區(qū)活動(dòng)的原則與要求

卓有成效的社區(qū)文化建設(shè)是一門高超的治理藝術(shù)。為了多角度深層次滿足社區(qū)居民的文化需求，我們建立了三個(gè)"結(jié)合"兩點(diǎn)"要求"的指導(dǎo)方針：堅(jiān)持大與小的結(jié)合，遠(yuǎn)與近的結(jié)合，高雅與通俗的結(jié)合，要求內(nèi)容豐富多彩，要求形式新穎獨(dú)特。

(二)活動(dòng)項(xiàng)目的設(shè)立

社區(qū)文化的高揚(yáng)與深入，讓小區(qū)成為業(yè)主休閑娛樂，健身鍛煉的樂園，各種特色活動(dòng)與綠色走廊交相輝映，構(gòu)成一道耀眼的社區(qū)文化長(zhǎng)廊，使小區(qū)增添無限的生機(jī)和溫馨，成為天地相融的美好家園。社區(qū)活動(dòng)除開展常規(guī)活動(dòng)外，還依照小區(qū)業(yè)主人口結(jié)構(gòu)，文化素養(yǎng)和各種需求，開展特色活動(dòng)如專題活動(dòng)，興趣活動(dòng)等調(diào)動(dòng)業(yè)主的參與社區(qū)活動(dòng)的熱情。

(三)他山之石，能夠攻玉

我們將加強(qiáng)與周邊小區(qū)的聯(lián)誼，緊密與兄弟治理處的交流，取長(zhǎng)補(bǔ)短，開拓思路。

(四)利用地域優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手

交通便利，并借助毗鄰高校，聯(lián)合在小區(qū)不定期組織一些具有積極意義，阻礙廣泛的活動(dòng)，如社區(qū)家教，各類培訓(xùn)班，并借助毗鄰的媒體對(duì)社區(qū)文化建設(shè)的成績(jī)進(jìn)行有力宣傳，樹立"文化社區(qū)，溫馨家園"的形象。

(五)Internet上的新舞臺(tái)

我們將促成小區(qū)寬帶網(wǎng)的鋪設(shè)，在Internet上增設(shè)漂亮莎網(wǎng)址，網(wǎng)頁，開發(fā)"漂亮莎人家"，"漂亮莎之星"，"漂亮莎論談"等欄目，為社區(qū)文化建設(shè)搭建新舞臺(tái)。

三，社區(qū)文化建設(shè)的保障體系

(一)制度建設(shè)

為了保證社區(qū)文化建設(shè)順利開展，我們將以ISO9001質(zhì)量治理體系為基礎(chǔ)，制訂一套日趨完善的規(guī)章制度。如《漂亮莎居住區(qū)社區(qū)文化工作制度》，《漂亮莎社區(qū)文化活動(dòng)運(yùn)作流程》，《漂亮莎社區(qū)文化活動(dòng)打算》等以及專職社區(qū)文化工作人員的崗位職責(zé)，還將制訂會(huì)所的治理制度。這些制度的建立是治理處服務(wù)質(zhì)量考評(píng)的重要依據(jù)之一，為社區(qū)文化的正常運(yùn)作提供有力保證。

(二)人員配備

1，專職人員：我們將在治理處設(shè)置一名經(jīng)驗(yàn)豐富的行政主管，負(fù)責(zé)漂亮莎社區(qū)文化的組織，實(shí)施工作。我們公司的編輯，文案和美工等專職策劃人員，將會(huì)對(duì)社區(qū)文化建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)籌安排和全程指導(dǎo)。

2，兼職人員：治理處全體職員在必要的時(shí)候都將協(xié)助社區(qū)文化工作，成為臨時(shí)兼職人員。我們將充分發(fā)掘業(yè)主中熱心公益的專業(yè)人才，還聘請(qǐng)文體專業(yè)人員，擔(dān)任社區(qū)文化顧問，關(guān)心提高社區(qū)文化水平。

(三)場(chǎng)所安排

1，治理處將充分利用小區(qū)內(nèi)的戶外空間(如休閑走廊，綠地，濱河，花園等)和會(huì)所開展活動(dòng)，并適時(shí)走出小區(qū)，組織業(yè)主參加集體公益活動(dòng)，把整個(gè)小區(qū)營(yíng)造成人與人，人與自然優(yōu)雅的生活和社交的園地。

2，在小區(qū)設(shè)置宣傳欄，公布欄和各類標(biāo)識(shí)，作為漂亮莎對(duì)外對(duì)內(nèi)的窗口，適時(shí)開展社區(qū)文化宣傳及報(bào)道社區(qū)動(dòng)態(tài)。

(四)經(jīng)費(fèi)投入

為促進(jìn)社區(qū)文化活動(dòng)的開展，我們將專門規(guī)劃一筆資金，作為進(jìn)駐初期開展活動(dòng)的經(jīng)費(fèi)。以后每年將在物業(yè)治理費(fèi)中按收入總額的2%提取社區(qū)文化費(fèi)用，作為資金保障。此外，加強(qiáng)與企業(yè)，商家的合作，為提升活動(dòng)檔次開拓更多的資金來源。

四，社區(qū)文化活動(dòng)精彩展現(xiàn)

社區(qū)文化活動(dòng)的策劃：社區(qū)文化活動(dòng)的策劃好比寫文章，首先要提煉鮮亮的主題，然后挖掘新奇的內(nèi)容，接著設(shè)計(jì)新穎的形式。假如講主題是社區(qū)文化活動(dòng)的靈魂，那么內(nèi)容和形式確實(shí)是社區(qū)文化活動(dòng)的生命，沒有生命，靈魂不復(fù)存在。正所謂"皮之不存，毛將焉附"。

我們將在"環(huán)境愛護(hù)，科普家教，社區(qū)公益，物管宣教，健康家居"等主題的基礎(chǔ)上，張開靈敏的觸角，提煉更富于內(nèi)涵和積極意義的主題。再依照主題的需要，結(jié)合我們多年積存的豐富經(jīng)驗(yàn)，挖掘新奇的內(nèi)容，充分利用戶內(nèi)戶外的寬敞空間，選擇規(guī)模適當(dāng)，新穎多樣的活動(dòng)形式，自辦或聯(lián)合舉辦豐富多彩的社區(qū)文化活動(dòng)。

五，社區(qū)文化建設(shè)的效果評(píng)估

社區(qū)文化建設(shè)是一項(xiàng)極有意義的工作，物業(yè)治理人應(yīng)該堅(jiān)持不懈，志在長(zhǎng)遠(yuǎn)，建立評(píng)估反饋機(jī)制，不斷總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，調(diào)整思路和打算，確保社區(qū)文化活動(dòng)的實(shí)施效果。我們擬從內(nèi)部和外部分不建立科學(xué)的評(píng)估體系。

(一)內(nèi)部評(píng)估

1，活動(dòng)內(nèi)容是否受業(yè)主歡迎，參加是否踴躍；

2，活動(dòng)的銜接是否良好，不使業(yè)主等候時(shí)刻過長(zhǎng)；

3，活動(dòng)時(shí)刻安排是否恰當(dāng)，是否與業(yè)主想要參加的其它活動(dòng)相沖突；

4，天氣是否阻礙了活動(dòng)的效果；

5，安全工作是否周全，交通安排有無疏漏，有沒有暴露出不足；

6，活動(dòng)是否阻礙了其他業(yè)主的正常休息；

7，活動(dòng)器材是否攜帶齊全，有無遺漏；

8，對(duì)有老年人參加的活動(dòng)，活動(dòng)量是否適當(dāng)；

9，活動(dòng)經(jīng)費(fèi)是否超支，獎(jiǎng)品發(fā)放是否合理。

(二)外部評(píng)估

1，是否令業(yè)主輕松歡樂，心情愉快；

2，業(yè)主在活動(dòng)中是否對(duì)治理處的工作提出意見和建議，是否對(duì)治理處的工作有所了解，與治理處的溝通有無加強(qiáng)；

3，業(yè)主之間是否彼此加深了解和溝通；

4，是否達(dá)到了良好的宣傳效果，社會(huì)各界反響如何/r/n

第八部分項(xiàng)目治理目標(biāo)及承諾/r/n提要：

1，以國(guó)家優(yōu)秀示范小區(qū)規(guī)定的指標(biāo)為各項(xiàng)治理工作的要求；

2，嚴(yán)格按照ISO9001質(zhì)量認(rèn)證體系規(guī)范化，制度化運(yùn)作。

3，依據(jù)國(guó)家及迦南市物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)治理指標(biāo)進(jìn)行承諾；確保一年內(nèi)創(chuàng)建市優(yōu)秀住宅小區(qū)，兩年達(dá)到省優(yōu)秀住宅小區(qū)，三年達(dá)到全國(guó)優(yōu)秀住宅小區(qū)。

為實(shí)現(xiàn)我們對(duì)漂亮莎居住區(qū)物業(yè)治理服務(wù)的整體策劃及設(shè)想，依據(jù)國(guó)家物業(yè)治理優(yōu)秀小區(qū)評(píng)比標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合我們的質(zhì)量方針和質(zhì)量目標(biāo)，對(duì)漂亮莎居住區(qū)的物業(yè)治理工作確定如下承諾指標(biāo)，并采取切實(shí)可行的措施予以落實(shí)。

第一章經(jīng)營(yíng)指標(biāo)承諾及采取的措施

一，治理服務(wù)費(fèi)及代收代繳費(fèi)收取率

國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)98%

承諾指標(biāo)98%

測(cè)定依據(jù)：實(shí)收費(fèi)用額/應(yīng)收費(fèi)用總額/r/n×/r/n100%/r/n≥/r/n98%

質(zhì)量保證措施：

1，加強(qiáng)宣傳，提高業(yè)主對(duì)物業(yè)治理的消費(fèi)意識(shí)。

2，以法規(guī)優(yōu)質(zhì)服務(wù)促進(jìn)業(yè)主交費(fèi)的積極性。

3，采取節(jié)假日照常辦公，提早預(yù)約，上門方式，方便業(yè)主交費(fèi)。

4，由手工收費(fèi)逐漸過渡到電腦劃帳，并提供"一本通"服務(wù)。

5，關(guān)于欠交治理服務(wù)費(fèi)的行為，我們將采取治理公約中規(guī)定的合理措施予以催繳，必要時(shí)采納法律手段作為催繳措施。

二，商業(yè)用房出租率及租金收取率(圖表略)

質(zhì)量保證措施：

1。依托我們多年從事房屋租賃業(yè)務(wù)所積存的招租經(jīng)驗(yàn)，制定切實(shí)可行的商業(yè)用房招租方案，采取有效措施吸引商家，如協(xié)助商家辦理有關(guān)經(jīng)營(yíng)手續(xù)等。

2。以優(yōu)質(zhì)服務(wù)塑造精品物業(yè)，促進(jìn)漂亮莎居住區(qū)的樓盤銷售，增強(qiáng)居住區(qū)的消費(fèi)需求，營(yíng)造良好的商業(yè)環(huán)境。

3。與商家簽訂商用房租賃合同，明確雙方權(quán)利義務(wù)，對(duì)租金收取制定有利于我方的合理規(guī)定，如簽定租賃合同時(shí)收取一定押金以及提早一個(gè)月預(yù)收租金等。

4。對(duì)居住區(qū)內(nèi)的各類消費(fèi)需求進(jìn)行充分調(diào)研，對(duì)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目種類，規(guī)模及區(qū)域的設(shè)置有準(zhǔn)確的定位和把握，為商家提供合理化建議，確保商家有利可圖，提高商家交租的積極性。

第二章治理指標(biāo)承諾及采取的措施

一，房屋及配套設(shè)施完好率(圖表略)

質(zhì)量保證措施：

1。制訂詳細(xì)的房屋及配套設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)打算，并嚴(yán)格執(zhí)行。

2。房屋及配套設(shè)施的巡查，保養(yǎng)頻率及質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)量化分解到個(gè)人。日常維護(hù)檢查與定期維修巡查相結(jié)合，確保良好狀態(tài)。

3。嚴(yán)格二次裝修治理，建立立體交叉式的監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，對(duì)進(jìn)入小區(qū)的施工單位實(shí)行跟蹤治理，防止損壞結(jié)構(gòu)，危及配套設(shè)施安全的行為。

二，房屋零修，急修及時(shí)率(圖表略)

質(zhì)量保證措施：

1。建立嚴(yán)格的房屋修繕制度，實(shí)行24小時(shí)值班，設(shè)立業(yè)主報(bào)修專線電話。

2。維修人員應(yīng)在接到維修通知單10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修立即處理，急修只是夜。

3。依照小區(qū)的功能和特點(diǎn)，儲(chǔ)備合理數(shù)量的常用材料，以備急用。

4。實(shí)行報(bào)修填單制，維修完成后經(jīng)報(bào)修人簽字確認(rèn)后返回存檔。

5。每月對(duì)維修及時(shí)率進(jìn)行一次統(tǒng)計(jì)，結(jié)果作為相關(guān)部門及個(gè)人的考核依據(jù)。

三，維修工程質(zhì)量合格率及回訪率

(一)維修工程質(zhì)量合格率

國(guó)優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)100%

承諾指標(biāo)100%

測(cè)定依據(jù)：質(zhì)量合格的維修單數(shù)/總維修單數(shù)/r/n×/r/n100%=100%

質(zhì)量保證措施：

1，加強(qiáng)對(duì)維修技工的專業(yè)培訓(xùn)，所有技術(shù)人員持證上崗，嚴(yán)格按照操作規(guī)程進(jìn)行維修。

2，維修工程實(shí)行業(yè)主，客戶質(zhì)量簽收制度。

3，加強(qiáng)外購(gòu)材料，備件的驗(yàn)收操縱，確保質(zhì)量，提供維修安裝服務(wù)前由業(yè)主檢驗(yàn)確認(rèn)。

4，較為復(fù)雜的維修工程，事先應(yīng)制訂詳細(xì)的工作方案，同時(shí)要求維修主管到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行指導(dǎo)，監(jiān)督和驗(yàn)收。

(二)維修工程回訪率

公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)100%

承諾指標(biāo)100%

測(cè)定依據(jù)：維修回訪數(shù)/總維修數(shù)/r/n×/r/n100%=100%

質(zhì)量保證措施：

1，維修實(shí)行100%回訪制，采納電話，上門，書面征集等方式進(jìn)行回訪，保證反饋渠道暢通。

2，每月5日前由維修主管對(duì)上月維修單進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，分析，并提交分析報(bào)告。

四，保潔率

公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)99%

承諾指標(biāo)99%

測(cè)定依據(jù)：保潔達(dá)標(biāo)面積/保潔總面積/r/n×/r/n100%/r/n≥/r/n99%

質(zhì)量保證措施：

1，配備完善的垃圾收集及處理設(shè)施，方便業(yè)主使用，加強(qiáng)宣傳教育，提高業(yè)主保潔意識(shí)。

2，垃圾日產(chǎn)日清，封閉轉(zhuǎn)運(yùn)，杜絕二次污染，實(shí)施垃圾分類處理。

3，每日巡視檢查保潔情況，發(fā)覺問題立即處理。

4，提倡"全員保潔，人過地凈"。

五，治安案件年發(fā)生率

公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0。5/r/n‰/r/n

承諾指標(biāo)0。5/r/n‰/r/n

測(cè)定依據(jù)：案件發(fā)生次數(shù)/入住總戶數(shù)/r/n×/r/n1000/r/n‰/r/n<0。5/r/n‰/r/n

質(zhì)量保證措施：

1，提供24小時(shí)保安服務(wù)。采納單車，步行巡邏方式，建立立體交叉式的安全監(jiān)管體系。人防與技防結(jié)合，充分發(fā)揮技防手段的作用。

2，嚴(yán)格操縱外來人員進(jìn)入，外來施工單位必須簽訂施工責(zé)任書，施工人員掛牌上崗，定位施工。

3，樹立"全員防范"意識(shí)，建立"快速反應(yīng)和快速支援"體系。

4，實(shí)行業(yè)主搬出/入登記制度，嚴(yán)格操縱物料進(jìn)出。

5，保安員實(shí)行準(zhǔn)軍事化治理，定期進(jìn)行軍事素養(yǎng)和業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，不斷提高處理可疑或突發(fā)事件的能力。

六，火災(zāi)年發(fā)生率

公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)0。5/r/n‰/r/n

承諾指標(biāo)0。5/r/n‰/r/n

測(cè)定依據(jù)：火災(zāi)發(fā)生次數(shù)/總?cè)胱魯?shù)/r/n×/r/n1000/r/n‰/r/n<0。5/r/n‰/r/n

質(zhì)量保證措施：

1，實(shí)行全員義務(wù)消防員制，建立一支"消防快速反應(yīng)分隊(duì)"；制定嚴(yán)格的消防治理制度和詳細(xì)的消防應(yīng)急作戰(zhàn)方案，每年組織許多于二次的消防實(shí)戰(zhàn)演習(xí)。

2，定期開展各種形式的安全用電，用氣和防火宣傳，提高業(yè)主的消防意識(shí)。

3，小區(qū)所有動(dòng)火作業(yè)，施工單位必須事先申報(bào)并辦理動(dòng)火登記手續(xù)。施工單位應(yīng)指定動(dòng)火部位監(jiān)控人，并配備足夠的消防器材。

4，定期為業(yè)主提供安全用電檢查和煤氣灶檢測(cè)服務(wù)，及時(shí)消除隱患。

5，加強(qiáng)巡視和維修養(yǎng)護(hù)工作，確保消防設(shè)施設(shè)備的完好。/r/n七，年違章發(fā)生率與處理率

公司內(nèi)控標(biāo)準(zhǔn)1%

違章年發(fā)生率承諾指標(biāo)1%

計(jì)