廣東惠州某項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

****火車西站項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議

報(bào)告思路市場(chǎng)分析FOCUS1項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS4項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS5項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目定位FOCUS３2宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策分析房地產(chǎn)發(fā)展態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析3宏觀經(jīng)濟(jì)分析（惠州市統(tǒng)計(jì)局關(guān)于2006年國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的統(tǒng)計(jì)公報(bào)）惠州2006年人均GDP25019元，按現(xiàn)行匯率折算達(dá)3127美元，突破3000美元大關(guān)。住房、汽車等大宗消費(fèi)開始群體出現(xiàn)。由此表明，惠州的房地產(chǎn)正處于穩(wěn)定的快速增長(zhǎng)階段。

居民消費(fèi)水平不斷提高，消費(fèi)結(jié)構(gòu)逐步改變4宏觀經(jīng)濟(jì)分析惠州人口快速增長(zhǎng)，住宅市場(chǎng)供應(yīng)缺口較大

上表看出惠州人口總量成逐漸增加趨勢(shì)，其中城區(qū)人口自2005年更是翻了一倍，城市人口的增加必然導(dǎo)致住宅市場(chǎng)的剛性需求增加，按照全國(guó)人均居住面積24.97㎡計(jì)算，從2005年至2010年間，住宅市場(chǎng)需求為3200萬㎡，以2006年竣工面積來看，住宅市場(chǎng)依然存在較大的市場(chǎng)缺口。

5宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析6宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響1、2007年7-9月房地產(chǎn)業(yè)的宏觀政策法規(guī)及銀行動(dòng)態(tài)時(shí)間政策名稱主要內(nèi)容7月13日深圳市《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房出售行為的通知》1、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》前，禁止內(nèi)部認(rèn)購(gòu)、內(nèi)部認(rèn)籌、內(nèi)部登記、辦理“VIP卡”等行為。2、商品房項(xiàng)目必須實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，并在現(xiàn)場(chǎng)和國(guó)土局網(wǎng)站公示。

3、禁止“炒賣樓花”行為。8月22日關(guān)于央行第四次加息上調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)，貸款基準(zhǔn)利率0.18個(gè)百分點(diǎn)，個(gè)人住房貸款提高0.09個(gè)百分點(diǎn)9月15日關(guān)于央行第五次加息公積金貸款利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。其中，5年期以下（含5年）從4.59%調(diào)整為4.77%，5年期以上從5.04%調(diào)整5.22%。9月28日首付比例提高至四成對(duì)已貸款購(gòu)買住房又申請(qǐng)購(gòu)買第二套及以上住房的，首付比例不得低于四成，貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。推出一系列的新政，顯示了政府對(duì)調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，一定會(huì)影響到投資者的投資熱情，導(dǎo)致市場(chǎng)交易量的暫時(shí)放緩。7宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響2、新證出臺(tái)目的9月28日這次新政出臺(tái)，調(diào)整主要是針對(duì)個(gè)人住房貸款，打擊房地產(chǎn)投機(jī)行為。2.1、對(duì)象：已有一套住房使用了貸款，再申請(qǐng)第二套或以上住房貸款的購(gòu)房者。而對(duì)于第一套住房是一次性付款的購(gòu)房者不適用。2.2、首付、利率雙重調(diào)控對(duì)于第二套房貸款者，不僅首付提高至4成，而且不使用優(yōu)惠利率的基礎(chǔ)上還上浮10%的房貸利率，在加息多次后，利率的上調(diào)對(duì)投機(jī)行為起到了有效的打擊作用，壓縮了炒房的利潤(rùn)空間。8宏觀政策對(duì)房地產(chǎn)的影響3、后市預(yù)測(cè)3.1、新政對(duì)開發(fā)商開發(fā)資金影響較小，但對(duì)于個(gè)人住房貸款的影響較大。主要是提高第二套房貸款首付和提高貸款利率同時(shí)進(jìn)行，對(duì)投資行為會(huì)有所抑制，減少需求。3.2、房地產(chǎn)市場(chǎng)在8月份經(jīng)歷了銀行房貸緊縮后，深圳市場(chǎng)8月市場(chǎng)進(jìn)入觀望，而在九月底出臺(tái)次提高第二套房首付的政策，其對(duì)市場(chǎng)的沖擊已經(jīng)有所緩解。預(yù)計(jì)后市成交量會(huì)在低位有一個(gè)徘徊過程。3.3、2007年底到2008年，新盤推盤量增加，新盤積極入市可望帶來市場(chǎng)的回暖。9宏觀經(jīng)濟(jì)分析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析10惠州房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢(shì)2007年1-9月份惠州房地地產(chǎn)市場(chǎng)增長(zhǎng)長(zhǎng)迅猛2007年前八月，惠惠州房地產(chǎn)開開發(fā)投資完成成72.84億元，增長(zhǎng)一倍，其其投資額占地地三產(chǎn)業(yè)投資資的比重為62.8%，占比與上年年同期相比上上升10.8個(gè)百分點(diǎn)。1-8月全市商品房房銷售面積為為217.69萬平方米，增增長(zhǎng)89.6%，商品房銷售合合同金額為82.84億元，增長(zhǎng)1.5倍。1-9月，惠城區(qū)新新盤預(yù)售總量量較去年增加加了48%，共有18810套商品房成功功預(yù)售，總預(yù)售金額是是去年前三個(gè)個(gè)季度的兩倍倍，達(dá)到了90多億元。1-9月，惠城區(qū)商商品房預(yù)售均均價(jià)達(dá)到了4567元／平米，較較今年6月份統(tǒng)計(jì)的上上半年預(yù)售均均價(jià)4092元/平米高出了475元。9月份惠城區(qū)商商品房預(yù)售均均價(jià)達(dá)到了5078元/平米，而去年年9月份的統(tǒng)計(jì)數(shù)數(shù)據(jù)為3005元/平米，漲幅高高達(dá)69%。11惠州房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢(shì)2、惠州市房地地產(chǎn)價(jià)格自2004年之后，持續(xù)續(xù)上漲;2007年第三季度，，均價(jià)再創(chuàng)新新高,為4567元/㎡。房產(chǎn)交易價(jià)格格快速上漲12惠州房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢(shì)2007年惠州三級(jí)市市場(chǎng)出現(xiàn)了良良性的增長(zhǎng)態(tài)態(tài)勢(shì)年份（年）交易數(shù)量（宗）交易面積（㎡）交易金額（億元）成交均價(jià)（元/㎡）2004442374.438.2611102005468584.319.5111282006546283.0910.0215002007年1-7月354457.106.661166注：以上數(shù)據(jù)據(jù)來源于市房房產(chǎn)交易中心心2007年上半年，惠惠州房地產(chǎn)供供需已在一個(gè)個(gè)新的高價(jià)位位上運(yùn)行，帶帶動(dòng)了房地產(chǎn)產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格的增長(zhǎng)。。近幾年惠城區(qū)區(qū)二手房市場(chǎng)場(chǎng)交易情況表表13惠州房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢(shì)品牌開發(fā)商陸陸續(xù)進(jìn)駐惠州州，未來大盤盤競(jìng)爭(zhēng)激烈。。據(jù)市調(diào)顯示，，2007年中信集團(tuán)通通過建設(shè)投資資三環(huán)路，從從政府手里優(yōu)優(yōu)惠取得湯泉泉、文頭嶺、、金山湖三塊塊寶地；雅居居樂已獲得100萬平米開發(fā)土土地；萬科取取得了惠州江江北40號(hào)小區(qū)40萬建面的土地地；佳兆業(yè)取取得至少100萬平方的土地地開發(fā);……大盤規(guī)劃，居居住品質(zhì)成為為樓盤開發(fā)的的新方向。歐式建筑仍然然是樓市的主主流風(fēng)格，戶戶型創(chuàng)新是市市場(chǎng)的趨勢(shì)，，板樓、南北北通透、入戶戶花園、廊院院、可變戶型型等。未來價(jià)格繼續(xù)續(xù)上揚(yáng)，銷售售速度相對(duì)放放緩。14宏觀經(jīng)濟(jì)分析析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析15片區(qū)分析江北片區(qū)東平片區(qū)下角片區(qū)龍豐、鵝嶺、、上排片區(qū)河南岸、金山山湖片區(qū)西片區(qū)水口片區(qū)本項(xiàng)目16片區(qū)分析江北片區(qū)：占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，定位為惠惠州未來的CBD，集辦公、商商業(yè)、金融、居住、休閑閑以及娛樂為為一體,未來發(fā)展前景景巨大?，F(xiàn)階階段已形成了了以開發(fā)高檔樓盤為主主的區(qū)域特征征——CBD行政商務(wù)中心心；水口片區(qū)：作為惠州市區(qū)區(qū)的東大門，，水口正在打打造惠州市區(qū)區(qū)東部區(qū)域性性城市中心，成為為魅力新水口口——惠州未來的CLD中心；金山湖片區(qū)：：作為惠州未來來惠城商品房房主要供應(yīng)區(qū)區(qū)域，土地儲(chǔ)儲(chǔ)備量大，在在地段及配套等等資源不足的的條件下，項(xiàng)項(xiàng)目憑借自身身的營(yíng)造來提提升項(xiàng)目的檔檔次——文體景觀板塊塊。17麥地、河南岸岸：占據(jù)地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)，為惠州成成熟區(qū)，定位位為以居住為為主，集休閑、購(gòu)物、、娛樂為一體體的健康居住住家園——商住板塊；東平片區(qū)：占據(jù)新開河和和東江天然水水景資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)，為惠州新新世紀(jì)居住文文明的現(xiàn)代化生生態(tài)型的居住住區(qū)——優(yōu)質(zhì)人居板塊塊；下角片區(qū)：本片區(qū)是惠州州最老的城區(qū)區(qū)，土地供應(yīng)應(yīng)量有限并且且周圍市政配配套落后，推出出產(chǎn)品的檔次次不高，片區(qū)區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有待于政政府強(qiáng)有力的的政策支持和資資金投入，如如舊城改造等等——舊城板塊；片區(qū)分析18片區(qū)分析江北片區(qū)5300東平片區(qū)6500下角片區(qū)3800龍豐、鵝嶺、、上排片區(qū)4500河南岸、金山山湖片區(qū)4800西片區(qū)5800水口片區(qū)9000麥地片區(qū)520019片區(qū)分析本項(xiàng)目片區(qū)：山景資源豐富富，交通便利利，位于惠州州西部，現(xiàn)階階段產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)量不多。市市政規(guī)劃為物物流中心——西部生態(tài)板塊塊。項(xiàng)目所在片區(qū)區(qū)目前市場(chǎng)供供應(yīng)較少。2007年底到2008年初，有一定定數(shù)量的供應(yīng)應(yīng)量，目前供供應(yīng)的樓盤除除了城市原筑筑和湖畔新城城外，其他的的樓盤整體形形象不高。項(xiàng)目所在片區(qū)區(qū)不是熱點(diǎn)片片區(qū)，區(qū)域配配套也不成熟熟，但是山景資源源資源優(yōu)越，，南靠高榜山山，臨近西湖湖片區(qū)，惠城城區(qū)山景資源源主要集中在在本片區(qū)；20片區(qū)分析——交通及周邊環(huán)環(huán)境豐山鱷湖路下角南路菱湖鱷湖高榜山虎頭山新聯(lián)路至龍豐上排、、麥地至下角、江北北21片區(qū)分析——交通及周邊環(huán)環(huán)境22片區(qū)未來供應(yīng)應(yīng)區(qū)域未來供應(yīng)約177萬平米，未來市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；**項(xiàng)目華軒紫韻臺(tái)鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目江南麗苑鵬達(dá)機(jī)械廠項(xiàng)目湖畔新城城市原筑景億鳳凰谷23片區(qū)未來供應(yīng)應(yīng)9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2007年2008年城市原筑，262套湖畔新城1096套景億鳳凰谷167套泰富禹山郡，約547套華軒紫韻臺(tái)，約385套南山公館二期，約800套鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目24宏觀經(jīng)濟(jì)分析析宏觀政策惠州房地產(chǎn)態(tài)態(tài)勢(shì)個(gè)盤分析市場(chǎng)分析FOCUS1片區(qū)分析25個(gè)盤分析地段上排鱷湖路總占地面積9萬㎡總建筑面積30萬㎡總戶數(shù)1096戶容積率2.49車位1096個(gè)戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房43840%135-143四房32930%160多五房27425%185-210復(fù)式555%270-400總套數(shù)1096100%135-400湖畔新城(二期)26個(gè)盤分析戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房13250%147-170四房9637%182-191復(fù)式249%242-382別墅104%350-382總套數(shù)262100%147-382地段鱷湖路和紅花湖路交匯處總占地面積2.6萬㎡總建筑面積4.9萬㎡總戶數(shù)262戶容積率1.88車位262個(gè)城市原筑27個(gè)盤分析地段惠州市鵝嶺南路總占地面積25111㎡總建筑面積83654㎡總戶數(shù)515戶容積率2.69車位515個(gè)美林玉桂山戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）二房346%81三房21440%109-127四房24350%127-143復(fù)式244%200總套數(shù)515100%81-20028個(gè)盤分析地段豐山路36號(hào)總占地面積20750㎡總建筑面積47766㎡總戶數(shù)167戶容積率0.96車位167個(gè)景億鳳凰谷戶型套數(shù)比例面積區(qū)域（㎡）三房6639.5%141四房3319.8%163聯(lián)排別墅6840.7%200-280總套數(shù)167100%141-28029個(gè)盤分析地段下角江南麗苑旁總占地面積24997㎡總建筑面積78554㎡總戶數(shù)528戶容積率3.4車位528個(gè)戶型套數(shù)比例面積區(qū)（㎡）中三房12623.8%110以下大三房12623.8%110-125中四房10019%125-144大四房12623.8%144-155五房509.5%155-170總套數(shù)528100%110-170鵬達(dá)糖廠項(xiàng)目目30個(gè)盤主力戶型型一覽面積項(xiàng)目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原筑美林玉桂山景億鳳凰谷鵬達(dá)糖廠中高檔次樓盤盤戶型以大三三房和四房為為主體,主力戶型都在在130平米以上,這個(gè)是目前市市場(chǎng)客戶需要要的主流區(qū)間間;31個(gè)盤客戶分析析項(xiàng)目名稱客戶分布湖畔新城(二期)二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等城市原筑二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等美林玉桂山以惠州中、高端階層為主，私營(yíng)業(yè)主、企業(yè)高干、白領(lǐng)等?？蛻糁饕远我陨现脴I(yè)業(yè)，企事業(yè)單單位管理人員員，私營(yíng)企業(yè)業(yè)主，政府公公務(wù)員和投資資客戶等為主主。32市場(chǎng)小結(jié)1、宏觀市場(chǎng)整整體良好上揚(yáng)揚(yáng)，微觀市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；；2、新政出臺(tái)，，銷售速度明明顯放緩，隨隨著房?jī)r(jià)的攀攀升和首付的的提升，預(yù)計(jì)計(jì)市場(chǎng)戶型有有變小的趨勢(shì)勢(shì)。3、三、四房戶戶型為片區(qū)市市場(chǎng)主流，其其中三房140-157平米，四房約約為180平米左右。4、客戶主要以以二次以上置置業(yè)，企事業(yè)業(yè)單位管理人人員，私營(yíng)企企業(yè)主，政府府公務(wù)員等為為主。5、價(jià)格不斷攀攀升，城市原原筑1期均價(jià)達(dá)到6000元/㎡，預(yù)計(jì)湖畔新新城2期均價(jià)也將突突破6000元/㎡。33項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴＴ分析項(xiàng)目核心問題題34地塊用地性質(zhì)占地面積建筑面積容積率其中商業(yè)面積建筑密度綠地率HCXZ1-1商住114247.12683542.4500025%30%HCXZ1-4商住38993.51037232.81000035%30%HCXZ1-6經(jīng)濟(jì)適用房18697.3500002.5——25%30%合計(jì)171937.942207715000項(xiàng)目位于火車車西站，由HCXZ1-1、HCXZ1-4、HCXZ1-6三塊地構(gòu)成，，其中HCXZ1-6規(guī)劃為經(jīng)濟(jì)適適用房。項(xiàng)目目總占地面積積為171937.9萬，商業(yè)面積積1.5萬平米。項(xiàng)目基本經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)一覽表表項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)35項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目位于惠州州市惠城區(qū)城城市中心西部部山嶺地帶，，南臨高榜山山和紅花湖風(fēng)風(fēng)景區(qū)，北靠靠沙帽嶺，東東連下角片區(qū)區(qū)，西接惠河河高速公路，，交通通達(dá)性性強(qiáng)，其中：：地塊至深圳，，車程1個(gè)小時(shí)；地塊至江北，，車程２００分鐘；地塊至麥地，，車程２００分鐘；地塊至東平，，車程２0分鐘；地塊至至水口，車程程３０分鐘鐘；公共交通貧乏乏，僅９路公公共汽車抵達(dá)達(dá)市區(qū)．36項(xiàng)目四至東鄰惠州市四四中學(xué)校用地地，南臨高榜榜山景區(qū)山林林地，西至共共聯(lián)村村莊用用地和空曠地地，北達(dá)火車車西站站房和和鐵路用地。。地塊周邊略顯顯陳舊，四至至缺乏視覺吸吸引力，但整整體自然環(huán)境境優(yōu)越?；疖囄髡菊痉糠亢丸F路用地地高榜山景區(qū)山山林地共聯(lián)村村莊用用地和空曠地地市四中學(xué)校用用地37項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴＴ分析項(xiàng)目核心問題題38區(qū)域規(guī)劃定位：惠城中心區(qū)對(duì)對(duì)外交通樞紐紐，以現(xiàn)代工業(yè)、、商貿(mào)物流和和房地產(chǎn)業(yè)為為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，，功能齊全、、配套完善、、環(huán)境優(yōu)美的的現(xiàn)代生態(tài)型型綜合性城區(qū)區(qū)。人口：規(guī)劃區(qū)人口規(guī)規(guī)?？刂茷椋担担溉f至６６．８萬人，，人均城市建建設(shè)用地９１１．３５平方方米。具體規(guī)劃：“一心三軸五五組團(tuán)”“一心”是指指火車西站站站前地區(qū)商貿(mào)貿(mào)服務(wù)中心；；“三軸”是指指鐵路與半徑徑瀝防護(hù)綠軸軸，鐵路線南南側(cè)沿共聯(lián)路路東西向的商商貿(mào)、居住發(fā)發(fā)展軸，鐵路路線北側(cè)沿規(guī)規(guī)劃三、四環(huán)環(huán)連接道東西西向的工業(yè)、、居住發(fā)展軸軸；“五組團(tuán)”則則是指東部生生態(tài)居住組團(tuán)團(tuán)、西部工業(yè)業(yè)組團(tuán)、北部部小瑤池環(huán)保保工業(yè)組團(tuán)、、富之頁(yè)居住住組團(tuán)和大小小新村居住組組團(tuán)。本項(xiàng)目39區(qū)域環(huán)境生態(tài)資源豐富富：區(qū)域自然環(huán)境境優(yōu)越，擁有有良好的自然然山景資源，，區(qū)域規(guī)劃建建設(shè)中高榜山山公園將以廣廣州白云山公公園的標(biāo)準(zhǔn)打打造，為惠州州山景資源最最豐富的區(qū)域域；高檔住宅區(qū)：區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目目定位高端，，如城市原筑筑、湖畔新城城等，本項(xiàng)目目有望與其連連成一片，帶帶動(dòng)整體區(qū)域域價(jià)值提升，，形成惠州西西部的高檔住住宅區(qū)；人口：規(guī)劃區(qū)人口規(guī)規(guī)模控制為５５．８萬至６６．８萬人，，人均城市建建設(shè)用地９１１．３５平方方米；40項(xiàng)目?jī)r(jià)值判研研項(xiàng)目條件/事實(shí)項(xiàng)目?jī)r(jià)值判研位于火車西站新區(qū)三面環(huán)山，南臨高榜山景區(qū)山林地景觀資源優(yōu)勢(shì)近鄰城市主干道三環(huán)路、新聯(lián)東路交通便捷西臨火車西站與都田工業(yè)區(qū)臨近火車西站、工業(yè)區(qū)占地17萬㎡，總建面４０萬㎡規(guī)模優(yōu)勢(shì)周邊配套少，臨近火車西站、公路，噪聲大居住氛圍不濃項(xiàng)目周邊有加油站影響居住質(zhì)量界定關(guān)鍵詞：：新區(qū)、交通通便捷、景觀觀資源、規(guī)模模41項(xiàng)目界定城市山景生態(tài)態(tài)規(guī)模大盤42項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概況項(xiàng)目界定項(xiàng)目ＳＷＯＴＴ分析項(xiàng)目核心問題題43項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)規(guī)模模優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：總建建面面40萬平平方方米米，，具具備備規(guī)規(guī)模模開開發(fā)發(fā)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：隨著著三三環(huán)環(huán)路路的的延延伸伸，，交交通通四四通通八八達(dá)達(dá)，，到到江江北北、、麥麥地地、、下下角角都都及及其其便便利利，，屬屬于于CBD中心心擴(kuò)擴(kuò)張張第第一一站站；；景觀觀優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：三面面環(huán)環(huán)山山，，擁?yè)碛杏辛剂己煤玫牡纳缴骄熬百Y資源源。。地塊塊優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：地塊塊方方正正，，平平整整，，是是城城市市大大盤盤開開發(fā)發(fā)的的優(yōu)優(yōu)良良地地塊塊。。路網(wǎng)網(wǎng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：周邊邊路路網(wǎng)網(wǎng)發(fā)發(fā)達(dá)達(dá)，，車車行行可可以以較較方方便便的的到到達(dá)達(dá)市市區(qū)區(qū)。。品牌牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：**地地產(chǎn)產(chǎn)是是深深圳圳的的品品牌牌開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)教育育優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：周邊邊為為惠惠州州四四中中，，擁?yè)碛杏辛剂己煤玫牡慕探逃渑涮滋?4項(xiàng)目目劣劣勢(shì)勢(shì)規(guī)劃劃滯滯后后：：處于于待待發(fā)發(fā)展展區(qū)區(qū)域域，，在在惠惠州州市市民民心心目目中中處處于于偏偏僻僻地地段段；；區(qū)區(qū)域域人人不不旺旺，，生生活活配配套套設(shè)設(shè)施施缺缺乏乏；；缺缺乏乏公公交交體體系系，，往往來來市市區(qū)區(qū)不不方方便便；；噪音音：：靠近近惠惠州州火火車車西西站站，，臨臨近近的的項(xiàng)項(xiàng)目目的的共共聯(lián)聯(lián)東東路路，，新新聯(lián)聯(lián)路路等等經(jīng)經(jīng)常常有有大大型型貨貨柜柜車車經(jīng)經(jīng)過過，，對(duì)對(duì)本本項(xiàng)項(xiàng)目目有有較較大大噪噪音音影影響響；；規(guī)劃劃：：地塊塊被被““名名家家花花園園””分分成成兩兩個(gè)個(gè)部部分分，，對(duì)對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體規(guī)規(guī)劃劃布布局局不不利利；；45項(xiàng)目目機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)市場(chǎng)場(chǎng)：：整體體市市場(chǎng)場(chǎng)近近幾幾年年惠惠州州地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)高高速速發(fā)發(fā)展展，，但但整整體體市市場(chǎng)場(chǎng)仍仍運(yùn)運(yùn)行行良良好好，，整整個(gè)個(gè)市市場(chǎng)場(chǎng)后后期期看看好好；；深惠惠一一體體化化：：2010年地地鐵鐵三三號(hào)號(hào)線線、、深深惠惠輕輕軌軌列列車車的的開開通通，，““一一小小時(shí)時(shí)生生活活圈圈””將將使使越越來來越越多多的的深深圳圳投投資資客客戶戶涉涉足足惠惠州州地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資，，這這將將強(qiáng)強(qiáng)力力拉拉動(dòng)動(dòng)惠惠州州地地產(chǎn)產(chǎn)的的發(fā)發(fā)展展；；交通通不不斷斷完完善善：：中信信大大橋橋與與東東江江大大橋橋的的建建成成：：區(qū)區(qū)域域和和其其他他區(qū)區(qū)域域聯(lián)聯(lián)系系更更加加緊緊密密；；區(qū)域域發(fā)發(fā)展展：：高榜榜山山、、紅紅花花湖湖片片區(qū)區(qū)與與西西湖湖周周邊邊區(qū)區(qū)域域的的開開發(fā)發(fā)，，將將帶帶動(dòng)動(dòng)整整體體區(qū)區(qū)域域的的成成熟熟；；整體體市市場(chǎng)場(chǎng)水水平平較較低低：：市場(chǎng)場(chǎng)開開發(fā)發(fā)水水平平不不高高，，惠惠城城區(qū)區(qū)近近郊郊缺缺乏乏品品質(zhì)質(zhì)規(guī)規(guī)模模大大盤盤，，市市場(chǎng)場(chǎng)缺缺乏乏真真正正將將品品質(zhì)質(zhì)演演繹繹到到極極致致的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，這這給給品品質(zhì)質(zhì)大大盤盤的的開開發(fā)發(fā)帶帶來來機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)。。46項(xiàng)目目威威脅脅政策策：：國(guó)家家近近年年固固定定資資產(chǎn)產(chǎn)投投資資的的姿姿態(tài)態(tài)及及出出臺(tái)臺(tái)的的政政策策，，一一定定程程度度上上制制約約了了地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展；；競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)：：惠州州房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)快快速速發(fā)發(fā)展展，，未未來來市市場(chǎng)場(chǎng)推推盤盤量量較較大大，，市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)激激烈烈；；經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房：：少量量經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房的的開開發(fā)發(fā)，，低低廉廉價(jià)價(jià)格格及及產(chǎn)產(chǎn)品品形形象象將將給給項(xiàng)項(xiàng)目目形形象象帶帶來來一一定定威威脅脅；；47項(xiàng)目目ＳＳＷＷＯＯＴＴ分分析析對(duì)對(duì)策策發(fā)揮揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)：：A、突突出出項(xiàng)項(xiàng)目目景景觀觀資資源源優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)（（南南臨臨高高榜榜山山，，北北靠靠沙沙帽帽嶺嶺））；；B、發(fā)發(fā)揮揮大大盤盤運(yùn)運(yùn)作作的的營(yíng)營(yíng)銷銷張張力力，，借借助助城城市市運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)的的新新城城建建運(yùn)運(yùn)動(dòng)動(dòng)大大概概念念，，建建立立大大盤盤形形象象；；C、通通過過創(chuàng)創(chuàng)新新突突破破，，打打造造片片區(qū)區(qū)乃乃至至整整個(gè)個(gè)惠惠州州市市品品質(zhì)質(zhì)標(biāo)標(biāo)桿桿，，塑塑造造獨(dú)獨(dú)特特個(gè)個(gè)性性的的品品質(zhì)質(zhì)名名盤盤；；規(guī)避避劣劣勢(shì)勢(shì)：：A、科科學(xué)學(xué)合合理理的的差差異異化化市市場(chǎng)場(chǎng)定定位位，，從從市市場(chǎng)場(chǎng)的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)中中脫脫穎穎而而出出；；B、先進(jìn)進(jìn)超前前產(chǎn)品品規(guī)劃劃，加加以專專業(yè)營(yíng)營(yíng)銷推推廣以以產(chǎn)品品和人人文來來提升升項(xiàng)目目的品品質(zhì)；；C、通過過品質(zhì)質(zhì)展示示，配配套先先行，，情景景體驗(yàn)驗(yàn)，弱弱化片片區(qū)生生活不不便的的劣勢(shì)勢(shì)；D、合理理的產(chǎn)產(chǎn)品創(chuàng)創(chuàng)新，，如雙雙層隔隔音玻玻璃等等；E、保障障經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房的的外觀觀形象象以及及品質(zhì)質(zhì)，使使經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房產(chǎn)產(chǎn)品不不影響響項(xiàng)目目形象象。發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，規(guī)避避劣勢(shì)勢(shì)，抓抓住機(jī)機(jī)會(huì)，，化解解威脅脅，是是本項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)過過程中中應(yīng)遵遵守的的原則則。48項(xiàng)目分析FOCUS２項(xiàng)目概概況項(xiàng)目界界定項(xiàng)目ＳＳＷＯＯＴ分分析項(xiàng)目核核心問問題49核心問問題面對(duì)惠州市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈和項(xiàng)目區(qū)域相對(duì)偏遠(yuǎn)的現(xiàn)狀，如何在競(jìng)爭(zhēng)格局中尋求突破，樹立項(xiàng)目獨(dú)特定位。本項(xiàng)目４０萬的體量，如何在實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化的前提下快速的銷售，形成良好的品牌效應(yīng)核心問問題50項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理理念啟動(dòng)策策略項(xiàng)目定定位經(jīng)濟(jì)適適用房房啟動(dòng)動(dòng)策略略51開發(fā)理理念**認(rèn)認(rèn)為，，在惠州州城市市正處處于大大拓展展、惠惠州房房地產(chǎn)產(chǎn)正處處于升升級(jí)換換代的的市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境下，，在片片區(qū)綜綜合性性生態(tài)態(tài)城區(qū)區(qū)的良良好規(guī)規(guī)劃下下條件件下，，本項(xiàng)項(xiàng)目的的開發(fā)發(fā)應(yīng)跳跳出傳傳統(tǒng)住住宅開開發(fā)的的路子子，放放棄過過分保保守做做法，，從區(qū)區(qū)域戰(zhàn)戰(zhàn)略的的高度度對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行全全新定定位，，以提提升區(qū)區(qū)域價(jià)價(jià)值為為目標(biāo)標(biāo)進(jìn)行行項(xiàng)目目操作作模式式設(shè)計(jì)計(jì)和配配套功功能定定位。。只有有這樣樣，才才能最最大限限度的的提升升項(xiàng)目目?jī)r(jià)值值，才才能夠夠取得得超常常規(guī)的的戰(zhàn)略略成功功！項(xiàng)目帶帶動(dòng)區(qū)區(qū)域52開發(fā)理理念新城市市主義義項(xiàng)目所所在的的區(qū)域域，雖雖然與與市區(qū)區(qū)有一一定距距離，，但不不是郊郊區(qū)，，而是是一個(gè)個(gè)新城城區(qū)的的概念念。**認(rèn)認(rèn)為，，項(xiàng)目目應(yīng)提提出新新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)主義義理念念，參參照歐歐洲小小鎮(zhèn)的的做法法，將將優(yōu)美美的環(huán)環(huán)境、、繁榮榮的商商業(yè)、、便便捷的的交通通、文文明的的社區(qū)區(qū)和時(shí)時(shí)尚的的生活活方式式等等等集合合起來來，將將本項(xiàng)項(xiàng)目建建設(shè)成成為一一個(gè)環(huán)環(huán)境品品質(zhì)高高、建建筑特特色強(qiáng)強(qiáng)、人人文氣氣息濃濃郁的的居住住景區(qū)區(qū)和人人文住住區(qū)，，追求求一種種現(xiàn)代代歐洲洲小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的最最本初初的風(fēng)風(fēng)格，，營(yíng)造造一種種強(qiáng)烈烈的城城鎮(zhèn)生生活和和居住住的氛氛圍。。53開發(fā)理理念**認(rèn)認(rèn)為，，項(xiàng)目目應(yīng)注注重對(duì)對(duì)配套套設(shè)施施的提提煉，，通過過對(duì)周周圍以以及社社區(qū)本本身的的文化化概念念提煉煉與挖挖掘，，通過過對(duì)社社區(qū)配配套、、景觀觀小品品、戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)、、社區(qū)區(qū)視覺覺系統(tǒng)統(tǒng)、營(yíng)營(yíng)銷推推廣等等各個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)和環(huán)環(huán)節(jié)的的整合合和提提煉，，形成成獨(dú)特特鮮明明的主主題概概念，，塑造造項(xiàng)目目的核核心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)力力。主題地地產(chǎn)54項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理理念啟動(dòng)策策略項(xiàng)目定定位經(jīng)濟(jì)適適用房房啟動(dòng)動(dòng)策略略55市場(chǎng)客客戶分分析樓盤名稱項(xiàng)目產(chǎn)品類型項(xiàng)目置業(yè)客戶群體湖畔新城小高層、別墅二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員及單位職員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等城市原筑小高層、別墅二次以上置業(yè)，企事業(yè)單位管理人員，私營(yíng)企業(yè)主，政府公務(wù)員及深圳投資客等華軒*紫韻臺(tái)小高層投資客、企事業(yè)單位職員、周邊居民名家花園小高層公務(wù)員、普通白領(lǐng)、企事業(yè)單位職員、個(gè)體工商戶以及外地務(wù)工人員客戶群群體主主要集集中為為政府公公務(wù)員員、企企事業(yè)業(yè)單位位的管管理人人員和和職員員、私私營(yíng)業(yè)業(yè)主及及深圳圳投資資客；；多為二次以以上置置業(yè)，，主要要為自自住性性客戶戶；來源區(qū)區(qū)域較較廣，惠州各各個(gè)片片區(qū)均均有一一定的的比例例，主主要看好片片區(qū)優(yōu)優(yōu)越的的自然然環(huán)境境；區(qū)域類類比項(xiàng)項(xiàng)目客客戶現(xiàn)現(xiàn)狀56客戶調(diào)調(diào)查分分析典型高高端客客戶深度訪訪談客戶入位客戶聚聚類分分析模模型客戶定位57調(diào)研基基于惠惠州**代代理項(xiàng)項(xiàng)目置置業(yè)群群體需需求調(diào)調(diào)查問問卷而而成，，其訪訪談的的基本本情況況如下下：訪談時(shí)時(shí)間：：2007年9月26日至2007年10月10日調(diào)查人人員：：盧浮公公館、、佳磊磊華麗麗大廈廈、云云天華華庭、、東方方威尼尼斯、、華軒軒·紫韻臺(tái)臺(tái)物業(yè)業(yè)顧問問，項(xiàng)項(xiàng)目策策劃人人員。。調(diào)查對(duì)對(duì)象：：惠州中中高端端置業(yè)業(yè)群體體，界界定在在能承承受單單價(jià)6000元/平米或或潛在在置業(yè)業(yè)者。。調(diào)查目目的：：研究惠惠州中中高端端市場(chǎng)場(chǎng)置業(yè)業(yè)群體體的特特性、、對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品的的喜好好、消消費(fèi)購(gòu)購(gòu)買行行為等等，了了解市市場(chǎng)可可能的的趨勢(shì)勢(shì)及消消費(fèi)者者潛在在的購(gòu)購(gòu)買動(dòng)動(dòng)機(jī)需需求。。調(diào)查說說明58惠州客客戶調(diào)調(diào)研問問卷分分布所屬區(qū)域問卷分布點(diǎn)銷售進(jìn)度有效數(shù)量調(diào)研方式水口陽(yáng)光新城咨詢40份攔截式訪問東平東方威尼斯一期售磬二期咨詢40份攔截式訪問江北佳磊華麗熱銷中20份現(xiàn)場(chǎng)選取客戶江北盧浮公館咨詢40份攔截式訪問下角華軒·紫韻臺(tái)熱銷中40份現(xiàn)場(chǎng)選取客戶麥地云天華庭咨詢30份現(xiàn)場(chǎng)選取客戶合計(jì)210份59210批客戶戶中，，單次次購(gòu)買買物業(yè)業(yè)總價(jià)價(jià)分析析：40萬以下下，2位40-50萬，17位50-60萬21位60-70萬，26位70-80萬，23位80-90萬，49位90-100萬，45位100-150萬，14位150萬以上上，3位單次購(gòu)買金額比例60萬以下39％61-100萬52％100萬以上9％客戶購(gòu)購(gòu)買能能力客戶需需求調(diào)調(diào)查分分析60目標(biāo)客戶特征客戶需求特征區(qū)域區(qū)域價(jià)值是客戶選擇的首要因素區(qū)域環(huán)境形成將優(yōu)先吸引高端客戶中的投資者用途改善現(xiàn)有的居住條件,回歸自然,享受生態(tài)生活不同置業(yè)行為客戶需求投資及投資兼自住：以小面積低總價(jià)、素質(zhì)最優(yōu)或較優(yōu)產(chǎn)品或稀缺特色產(chǎn)品，呈現(xiàn)兩極化特征自住客戶：由于家庭人口數(shù)量（一同居?。┮?-4人為主，主要以中端大三房為主對(duì)品牌認(rèn)知都比較認(rèn)可品牌發(fā)展商，相信品牌的魅力項(xiàng)目期望高檔生態(tài)居住區(qū),地段未來升值潛力購(gòu)買的原因是占第一位，排在第二位的是生活配套客戶調(diào)調(diào)查成成果綜綜述61項(xiàng)目客客戶圈圈定目標(biāo)客戶特征關(guān)鍵詞注解背景年齡：30-50行業(yè)：政府公務(wù)員、民企高管、國(guó)企高管、私企主等置業(yè)角色：決策者、企業(yè)中的決策者家庭中的老大多置業(yè)經(jīng)歷，穩(wěn)重不輕易作決定用途前期投資兼居住為主后期自住為主看好區(qū)域的自然環(huán)境置業(yè)動(dòng)機(jī)自然生態(tài)、品牌、圈層、配套、安全私密感目前客戶認(rèn)知本項(xiàng)目的直接價(jià)值是環(huán)境和品牌排斥因素升值空間、擔(dān)心價(jià)格過高、擔(dān)心市場(chǎng)前景地處火車西站形象是阻礙項(xiàng)目?jī)r(jià)值提升的最大障礙產(chǎn)品對(duì)位小三：事企管理層、職員大三：私企主四房：政府公務(wù)員、私企業(yè)主小三：31-40，投資兼自住大三：36-45，投資兼自住四房：46-50，自住市民階階層富裕市市民階階層新資產(chǎn)產(chǎn)階層層穩(wěn)定資資產(chǎn)階階層財(cái)富階階層權(quán)利階階層赤貧階階層階層金金字塔塔體系系62城市生態(tài)豪宅客戶城市中心豪宅客戶郊區(qū)豪宅客戶穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層客戶精精準(zhǔn)鎖鎖定63引領(lǐng)◆分享◆快樂深圳**◆◆事事業(yè)業(yè)六部部目標(biāo)客客戶描描述習(xí)慣了了城市市的喧喧囂，，喜歡歡自然然、原原生的的城市市生活活，有有濃郁郁“山山水情情結(jié)””，希希望在在自然然環(huán)境境良好好交通通便捷捷的地地段有有一套套房子子；平均年年齡35－５００，但但有較較高收收入，，活躍躍在政政府、、服務(wù)務(wù)、IT、貿(mào)易易等行行業(yè)；；平時(shí)工工作忙忙碌，，對(duì)生生活休休閑配配套設(shè)設(shè)施有有較高高要求求，喜喜歡登登山、、網(wǎng)球球等戶戶外運(yùn)運(yùn)動(dòng)；；有著多多次置置業(yè)經(jīng)經(jīng)歷，，眼光光挑剔剔，置置業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐豐富；；多數(shù)是是1代人或或者2代人居居住，，多代代同堂堂的情情況會(huì)會(huì)較少少出現(xiàn)現(xiàn)。64項(xiàng)目客客戶定定位20萬以下20~40萬40~70萬70~100萬100~180萬＞200萬核心客戶群重點(diǎn)客戶群邊緣客戶群主力客層：經(jīng)濟(jì)承受能力在40-100萬的客戶群游離客戶群貧民65項(xiàng)目客客戶定定位核心客客戶重點(diǎn)客客戶深、港港投資資置業(yè)業(yè)客戶戶惠城區(qū)區(qū)內(nèi)政政府公公務(wù)員員（惠惠城區(qū)區(qū)政府府等））惠城區(qū)區(qū)內(nèi)企企事業(yè)業(yè)單位位管理理人員員（江江北、、上排排等企企業(yè)））惠城城城區(qū)內(nèi)內(nèi)各商商業(yè)圈圈個(gè)體體私營(yíng)營(yíng)業(yè)主主（江江北、、人人人樂等等）惠城區(qū)區(qū)大中中企業(yè)業(yè)高級(jí)級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)（江江北河河南岸岸等寫寫字樓樓內(nèi)））惠城區(qū)區(qū)內(nèi):專業(yè)技技術(shù)人人員、、文化化藝術(shù)術(shù)類等等自由由職業(yè)業(yè)者其他置業(yè)人群群特殊用途置業(yè)業(yè)人群游離、偶得客客戶本項(xiàng)目同屬于于惠州西片區(qū)區(qū)，周邊各項(xiàng)項(xiàng)目樓盤客戶戶群體構(gòu)成，，對(duì)本項(xiàng)目客客戶定位存在在諸多借鑒之之處。結(jié)合前前面的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查分析，本本項(xiàng)目客戶定定位如下：66『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3142產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源））（自然資源））主流模式：““1+3”客觀性；典型型的單一項(xiàng)目目成功要素和和高價(jià)樓盤的的充分條件成本高，對(duì)地地塊先天條件件依賴高——體現(xiàn)“項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值”[湖畔新城城城市原筑]片區(qū)項(xiàng)目核心心競(jìng)爭(zhēng)力矩陣陣67『客觀性』主動(dòng)式被動(dòng)式『主觀性』3１42產(chǎn)品服務(wù)人文環(huán)境（新進(jìn)者）（品牌）（社會(huì)資源））（自然資源））山水資源，與與片區(qū)項(xiàng)目比比優(yōu)勢(shì)不明顯顯初入市場(chǎng)，但但品牌優(yōu)勢(shì)明明顯本項(xiàng)目的選擇擇：“1+2+4””（產(chǎn)品+人文+服務(wù)）——體現(xiàn)“大盤價(jià)價(jià)值”“4”—“人文性”體現(xiàn)現(xiàn)社區(qū)價(jià)值，，增強(qiáng)社區(qū)的的內(nèi)聚力和外外來客戶牽引引力“1”—“產(chǎn)品”以獨(dú)特特性和創(chuàng)新性性成為市場(chǎng)關(guān)關(guān)注的焦點(diǎn)“2”—“服務(wù)”以人性性化銷售及物物管體現(xiàn)“安安全”與“尊尊貴”本項(xiàng)目的核心心競(jìng)爭(zhēng)方向68項(xiàng)目決策模型型產(chǎn)品形象客戶渠道價(jià)格附加值本項(xiàng)目城市原筑湖畔新城突出項(xiàng)目的產(chǎn)產(chǎn)品特色，提提升產(chǎn)品附加加價(jià)值69通過高標(biāo)準(zhǔn)、高起點(diǎn)的規(guī)劃實(shí)現(xiàn)是多層次復(fù)合功能的，對(duì)客戶具有高輻射特性開發(fā)模式具有示范效應(yīng)充分體現(xiàn)人性關(guān)懷的完善的社區(qū)服務(wù)體系國(guó)際化的/多種用途/不同性質(zhì)人群的交流平臺(tái)標(biāo)桿效應(yīng)其他項(xiàng)目學(xué)習(xí)模仿的對(duì)象輻射區(qū)域廣泛高融合性的可持續(xù)發(fā)展的示范式的高融合性的、、可持續(xù)發(fā)展展的、示范式式的都市居住住區(qū)項(xiàng)目形象統(tǒng)領(lǐng)領(lǐng)70惠州西城●山水生態(tài)住宅宅示范區(qū)——我們?cè)谶@里示示范惠州西部部的未來！項(xiàng)目市場(chǎng)定位位71指標(biāo)類別容積率凈密度（戶數(shù)/公頃）鄰里密度獨(dú)戶住宅0.22012并立式住宅0.320-2515聯(lián)排式0.540-6030疊層式0.860-10045情景洋房1.0100-15050八層電梯公寓1.6170-20085十八層電梯公寓2.7240-280150國(guó)際通行的住住宅用地指標(biāo)標(biāo)從土地價(jià)值最最優(yōu)實(shí)現(xiàn)角度度選擇本項(xiàng)目目物業(yè)開發(fā)類類型本項(xiàng)目產(chǎn)品選選擇方向72項(xiàng)目2.4的容積率位于于8層電梯公寓和和18層小高層洋房房之間，為提提升本項(xiàng)目的的檔次及項(xiàng)目目產(chǎn)品形態(tài)的的多元化，建建議以聯(lián)排＋＋８層電梯復(fù)復(fù)式洋房提升升項(xiàng)目整體的的檔次，小高高層＋高層填填沖項(xiàng)目的容容積率．項(xiàng)目沒有限高高，可適當(dāng)增增加項(xiàng)目建筑筑的高度，降降低項(xiàng)目建筑筑覆蓋率，提提升項(xiàng)目園林林景觀面積，，營(yíng)造良好的的居住氛圍．．本項(xiàng)目產(chǎn)品選選擇方向73本項(xiàng)目產(chǎn)品選選擇方向聯(lián)排＋８層電電梯復(fù)式洋房房＋小高層＋＋高層74未來市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)主力戶型面面積面積項(xiàng)目70㎡90㎡110㎡130㎡150㎡170㎡190㎡210㎡230㎡湖畔新城城市原筑南山公館鳳凰谷未來市場(chǎng)供應(yīng)應(yīng)的主力戶型型面積為130-180平米?？諜n面積區(qū)間間空檔面積區(qū)間間市場(chǎng)供應(yīng)主力力面積75市場(chǎng)熱銷戶型型面積根據(jù)**客戶戶調(diào)查:目前惠州樓盤盤熱銷的戶型型面積以120-140㎡為主，其次是是100-120㎡，占市場(chǎng)熱銷銷戶型的65%。76政策對(duì)未來影影響預(yù)判政府宏觀政策策的不斷調(diào)控控銀行的首付的的不斷提高貸款利率的不不斷提升預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)場(chǎng)承接力有限限，整體熱銷銷戶型面積有有變小的趨勢(shì)勢(shì)。77項(xiàng)目１號(hào)地塊塊戶型面積及及配比戶型面積面積比套數(shù)套數(shù)比連排別墅220-2802%201%復(fù)式180-200８%1105.6%四房150-18020%31516.09%三房90-12020%49525.28%120-13040%83242.49%130-15010%1869.5%總計(jì)100%1958100%結(jié)合項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)分析及項(xiàng)目目定位，建議議項(xiàng)目１號(hào)地地塊戶型配比比如下（項(xiàng)目目４號(hào)地塊可可待１號(hào)地塊塊成熟后考慮慮，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房戶型型按照相關(guān)規(guī)規(guī)定）：78項(xiàng)目形象定位位項(xiàng)目案名：**·＊＊＊**·＊＊＊項(xiàng)目定位語：：山林·湖泊·西班牙風(fēng)情小小鎮(zhèn)79項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)理念啟動(dòng)策略項(xiàng)目定位經(jīng)濟(jì)適用房啟啟動(dòng)策略809-1019分期規(guī)模物業(yè)類型時(shí)間軸2002.102.9-03.72004上半年第一期52003.117.644.3高層250001500012000900085009000高層豪宅、多多層花遠(yuǎn)洋房房、townhouse、house項(xiàng)目先進(jìn)行旅旅游項(xiàng)目的打打造，在項(xiàng)目目綜合配套設(shè)設(shè)施完善后，，再進(jìn)行住宅宅項(xiàng)目的開發(fā)發(fā)，典型的旅旅游+地產(chǎn)模式。萬M2第二期多層House天鵝堡純水岸天鵝堡純水岸首期配置：會(huì)會(huì)所05.10-06.8天鵝堡3500010第三期第四期2007.4波托菲諾大盤啟動(dòng)策略略研究81大盤啟動(dòng)模式式一“以點(diǎn)帶面”模式啟動(dòng)模式項(xiàng)目主題：教育+休閑、旅游理論基礎(chǔ)：——心理學(xué)觀點(diǎn)：當(dāng)一個(gè)人在某方面具有突出的表現(xiàn)時(shí)，會(huì)被大多數(shù)人認(rèn)為此人在各方面都具有超凡的能力——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者是有限理性的大盤啟動(dòng)策略略研究8270套分批規(guī)模主力戶型時(shí)間軸70套50套70套價(jià)格走勢(shì)（均價(jià)，元））首期配置：2.8萬平米健身俱俱樂部、豪華華會(huì)所、雙語語教育、2個(gè)小學(xué)、4個(gè)幼兒園、風(fēng)風(fēng)情商業(yè)街惠州奧林匹克克花園6000750080009500項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)主主題，首期打打造2.8萬平米健身俱俱樂部、豪華華會(huì)所、雙語語教育、2個(gè)小學(xué)、4個(gè)幼兒園、風(fēng)風(fēng)情商業(yè)街等等休閑配套，，以現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際際體驗(yàn)帶動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目的銷售。。第一批2006.12.02第二批第三批第四批2007.2.192007.2.242007.5.3大盤啟動(dòng)策略略研究83大盤啟動(dòng)模式式二“以小博大”模式啟動(dòng)模式項(xiàng)目主題：運(yùn)動(dòng)主題理論基礎(chǔ)：——新經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)：消費(fèi)者以廣義的幸福而不以財(cái)富為終極需求大盤啟動(dòng)策略略研究848萬分期規(guī)模主力戶型時(shí)間軸第一期第二期第三期第四期20萬16.5萬9.8萬價(jià)格走勢(shì)（均價(jià)，元））首期配置：夏夏威夷風(fēng)情商商業(yè)街、網(wǎng)球球場(chǎng)、100畝高爾夫球場(chǎng)場(chǎng)、豪華會(huì)所所萬M2五星級(jí)酒店（（總建面7萬）星河灣2001執(zhí)信中學(xué)（省省一級(jí)）20022003200749005500700012，000項(xiàng)目首期啟動(dòng)動(dòng)豪華會(huì)所、、100畝高爾夫果嶺嶺、風(fēng)情商業(yè)業(yè)街、網(wǎng)球場(chǎng)場(chǎng)等配套，注注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)節(jié)的打造，通通過現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景景展示奠定項(xiàng)項(xiàng)目的熱銷。。大盤啟動(dòng)策略略研究85大盤啟動(dòng)模式式三（同類項(xiàng)目：：半島一號(hào)））星河灣“情景營(yíng)銷””模式：現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)實(shí)景震撼啟動(dòng)模式每期開發(fā)均值值：13.5萬m2啟動(dòng)規(guī)模：20萬m2項(xiàng)目主題：運(yùn)運(yùn)動(dòng)+休閑大盤啟動(dòng)策略略研究86“以點(diǎn)帶面””“情景營(yíng)銷””體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的成成熟狀態(tài)，適適用于本項(xiàng)目目低成本營(yíng)銷手手法，成為目目前主流模式式體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)的萌萌芽狀態(tài)啟動(dòng)規(guī)模通常常不大于10萬m2，1000套項(xiàng)目啟動(dòng)策略略“以小博大””現(xiàn)有大盤模型型的適用性本項(xiàng)目首期將將先啟動(dòng)項(xiàng)目目會(huì)所、風(fēng)情情商業(yè)街、中中心景觀園林林等配套，以以現(xiàn)場(chǎng)可體驗(yàn)驗(yàn)的高端形象象，熱銷未來來．87本項(xiàng)目啟動(dòng)策策略調(diào)整項(xiàng)目的局局部容積率，，將地塊一分分為二，首期期容積率略低低，以最優(yōu)資資源高起點(diǎn)啟啟動(dòng)，奠定項(xiàng)項(xiàng)目的整體檔檔次；在資資源源全全面面整整合合基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上，，將將公公共共配配套套完完全全充充分分展展示示，，為為體體驗(yàn)驗(yàn)做做足足文文章章，，產(chǎn)產(chǎn)生生震震撼撼效效果果;啟動(dòng)動(dòng)區(qū)區(qū)入入口口處處優(yōu)優(yōu)先先規(guī)規(guī)劃劃和和展展示示非非限限定定性性空空間間，，加加大大想想象象和和體體驗(yàn)驗(yàn)力力度度.別墅墅類類產(chǎn)產(chǎn)品品樹樹立立價(jià)價(jià)格格標(biāo)標(biāo)桿桿，，小小高高層層類類產(chǎn)產(chǎn)品品聚聚集集人人氣氣；；以最最優(yōu)優(yōu)資資源源高高起起點(diǎn)點(diǎn)啟啟動(dòng)動(dòng),優(yōu)先先規(guī)規(guī)劃劃和和展展示示非非限限定定性性空空間間,以體體驗(yàn)驗(yàn)為為目目的的全全面面展展開開88項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)策策略略一期期二期期建議議項(xiàng)項(xiàng)目目整整體體分分三三期期開開發(fā)發(fā),其中中1號(hào)地地塊塊分分2期,4號(hào)地地塊塊1期開開發(fā)發(fā);首先先開開發(fā)發(fā)1號(hào)地地塊塊臨臨4中的的部部分分,初步步估估計(jì)計(jì)總總建建筑筑面面積積約約為為12萬平平米米;首期期開開發(fā)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品品檔檔次次應(yīng)應(yīng)相相對(duì)對(duì)拔拔高高,大戶戶型型產(chǎn)產(chǎn)品品比比例例相相應(yīng)應(yīng)調(diào)調(diào)高高;89項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)策策略略建議議項(xiàng)項(xiàng)目目首首期期開開發(fā)發(fā)約約12萬平平米米，，其其中中住住宅宅面面積積約約為為11萬平平米米,建議議一一期期戶戶型型配配比比如如下下：：戶型面積面積比套數(shù)套數(shù)比連排別墅220-2804.5%202.62%復(fù)式180-20010%587.60%四房150-18020%13317.4%三房120-13040.5%35646.7%130-15025%19625.7%合計(jì)100%763100%90項(xiàng)目發(fā)展策略FOCUS３開發(fā)發(fā)理理念念啟動(dòng)動(dòng)策策略略項(xiàng)目目定定位位經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房啟啟動(dòng)動(dòng)策策略略91經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房啟啟動(dòng)動(dòng)策策略略經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房1、啟啟動(dòng)動(dòng)時(shí)時(shí)機(jī)機(jī)（（在在滿滿足足政政府府規(guī)規(guī)劃劃要要求求的的前前提提下下））經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房建建議議在在本本項(xiàng)項(xiàng)目目一一期期銷銷售售完完畢畢后后開開始始啟啟動(dòng)動(dòng)。。原因因：：一一期期銷銷售售后后項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體風(fēng)風(fēng)格格、、形形象象已已經(jīng)經(jīng)確確定定。。在社社會(huì)會(huì)上上造造成成一一定定的的影影響響，，讓讓市市場(chǎng)場(chǎng)加加深深對(duì)對(duì)**品品牌牌認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)。。在此此時(shí)時(shí)啟啟動(dòng)動(dòng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房，，會(huì)會(huì)得得到到市市場(chǎng)場(chǎng)更更加加高高度度的的關(guān)關(guān)注注，，提提升升**品品牌牌的的美美譽(yù)譽(yù)度度。。2、整整體體形形象象：：必須須與與一一期期項(xiàng)項(xiàng)目目的的風(fēng)風(fēng)格格一一致致，，但但是是在在此此基基礎(chǔ)礎(chǔ)上上要要與與一一期期項(xiàng)項(xiàng)目目拉拉開開一一定定的的檔檔次次。。在品品質(zhì)質(zhì)方方面面要要達(dá)達(dá)到到一一定定的的水水平平，，贏贏得得消消費(fèi)費(fèi)者者的的信信賴賴，，提提高高**品品牌牌在在市市民民中中的的整整體體形形象象。。92一號(hào)號(hào)地地第第一一期期一號(hào)號(hào)地地第第二二期期經(jīng)濟(jì)濟(jì)適適用用房房4號(hào)地地91011122007年1234567891011122008年1234567891011122009年1234567891011122010年項(xiàng)目目總總體體分分三三期期開開發(fā)發(fā).項(xiàng)目目整整體體開開發(fā)發(fā)周周期期93項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體體規(guī)規(guī)劃劃布布局局建筑筑風(fēng)風(fēng)格格建建議議園林林風(fēng)風(fēng)格格建建議議其他他建建議議戶型型功功能能判判斷斷及及亮亮點(diǎn)點(diǎn)建建議議項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)建建議議94總體體規(guī)規(guī)劃劃布布局局規(guī)劃劃約約10000平米米人人工工湖湖,提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的景景觀觀資資源源優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì),奠定定項(xiàng)項(xiàng)目目核核心心競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力;組團(tuán)團(tuán)圍圍合合式式布布局局,以景景觀觀為為導(dǎo)導(dǎo)向向,堅(jiān)持持資資源源優(yōu)優(yōu)先先分分配配給給大大面面積積產(chǎn)產(chǎn)品品原原則則,多層層、、高高層層產(chǎn)產(chǎn)品品盡盡量量板樓樓設(shè)設(shè)計(jì)計(jì);以住住區(qū)區(qū)人人文文景景觀觀、山體體自自然然景景觀觀、小小區(qū)區(qū)中中心心園園林林構(gòu)構(gòu)筑筑整整個(gè)個(gè)社社區(qū)區(qū)的的三大大景景觀觀軸軸線線;島式式會(huì)會(huì)所所設(shè)設(shè)計(jì)計(jì),會(huì)所所面面積積約約2000平米米,將項(xiàng)項(xiàng)目目會(huì)會(huì)所所、人工工湖湖與與中中心心泳泳池池形形成成一一個(gè)個(gè)整整體體,形成成社社區(qū)區(qū)主主入入口口的的主主要要展展示示面面.泳池池與與湖湖面面相相連連接接,打造造無無邊邊際際泳泳池池;商業(yè)業(yè)街街休休閑閑化化,將項(xiàng)項(xiàng)目目商商業(yè)業(yè)設(shè)設(shè)置置在在共共聯(lián)聯(lián)路路和和四四中中路路邊邊,營(yíng)造造良良好好的的休休閑閑氛氛圍圍;規(guī)劃劃路路景景觀觀化化,周邊邊種種植植高高大大大大型型喬喬木木,形成成一一條條林林蔭蔭大大道道.項(xiàng)目目主主入入口口設(shè)設(shè)置置在在共共聯(lián)聯(lián)路路上上,整個(gè)個(gè)小小區(qū)區(qū)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人人車車分分流流;95總體體規(guī)規(guī)劃劃示示意意項(xiàng)目目三三房房小小高高層層單單位位/商業(yè)業(yè)項(xiàng)目目三三房房單單位位/商業(yè)業(yè)小區(qū)區(qū)主主入入口口人工工湖湖+泳池池聯(lián)排排別別墅墅四房房單單位位\復(fù)式式四房房單單位位\復(fù)式式聯(lián)排排別別墅墅四房房單單位位\復(fù)式式四房房單單位位\復(fù)式式項(xiàng)目目三三房房小小高高層層單單位位項(xiàng)目目三三房房小小高高層層單單位位項(xiàng)目目三三房房小小高高層層單單位位項(xiàng)目目三三房房小小高高層層單單位位/商業(yè)業(yè)會(huì)所所96總體體規(guī)規(guī)劃劃示示意意深圳圳公公園園大大地地97總體體規(guī)規(guī)劃劃示示意意深圳振業(yè)城98總體規(guī)規(guī)劃示示意深圳半半山溪溪谷99規(guī)劃布布局借借鑒100島式會(huì)會(huì)所示示意消費(fèi)者者調(diào)查查顯示示，高高端消消費(fèi)者者對(duì)小小區(qū)身身份感感十分分在意意，并并且認(rèn)認(rèn)為氣氣派和和開闊闊的入入口景景觀是是提升升社區(qū)區(qū)價(jià)值值的重重要因因素.101山湖會(huì)會(huì)所示示意圖圖消費(fèi)者者調(diào)查查顯示示，高高端消消費(fèi)者者認(rèn)為為水系系是住住所加加分的的重要要元素素，會(huì)會(huì)所若若建在在湖邊邊更能能添加加其氣氣派，，吸引引消費(fèi)費(fèi)者眼眼球。。102社區(qū)標(biāo)標(biāo)志性性的建建筑群群法洛斯斯燈塔塔荷蘭風(fēng)風(fēng)車103項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)規(guī)劃布布局建筑風(fēng)風(fēng)格建建議園林風(fēng)風(fēng)格建建議其他建建議戶型功功能判判斷及及亮點(diǎn)點(diǎn)建議議項(xiàng)目商商業(yè)建建議104市場(chǎng)典典型樓樓盤建建筑風(fēng)風(fēng)格研研究樓盤名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格項(xiàng)目銷售情況盧浮公館法式簡(jiǎn)約主義良好城市原筑現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格良好合生帝景灣現(xiàn)代歐式風(fēng)格良好山水江南現(xiàn)代中式良好湖畔新城簡(jiǎn)約歐式+嶺南良好現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格是是市場(chǎng)場(chǎng)主流流,大盤大大都選選擇歐歐式建建筑風(fēng)風(fēng)格;從市場(chǎng)場(chǎng)反映映來看看,客戶并并不關(guān)關(guān)注建建筑風(fēng)風(fēng)格本本身,而關(guān)注注建筑筑風(fēng)格格所反反映的的獨(dú)特特風(fēng)情情,比較喜喜歡洋洋派的的風(fēng)情情;市場(chǎng)上上缺乏乏西班班牙建建筑、、海派派建筑筑風(fēng)格格、北北美建建筑風(fēng)風(fēng)格、、新古古典主主義建建筑等等;105建筑風(fēng)風(fēng)格的的成熟熟度與與可行行性建筑風(fēng)風(fēng)格與與名盤盤的執(zhí)執(zhí)行力力對(duì)比比模型型：建筑風(fēng)格代表名盤成熟度執(zhí)行實(shí)力要求西班牙建筑萬科城☆☆☆☆☆高海派建筑風(fēng)格桂花城（綠城）☆☆☆☆☆高現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格水榭花都☆☆☆☆中現(xiàn)代法式瑞河耶納☆☆☆高北美建筑風(fēng)格珠江東岸☆☆☆☆高南加州風(fēng)格蘭喬圣菲☆☆☆☆高新古典主義觀瀾高爾夫、星河灣☆☆☆☆高西班牙牙建筑筑，因因萬科科城的的開發(fā)發(fā)成功功，在在全國(guó)國(guó)各地地被瘋瘋狂效效仿，，因萬萬科的的研究究深入入，是是最為為成熟熟的國(guó)國(guó)外風(fēng)風(fēng)情元元素。。海派建建筑風(fēng)風(fēng)格，，因綠綠城集集團(tuán)的的開發(fā)發(fā)成功功，被被江浙浙一帶帶的開開發(fā)商商人在在各地地復(fù)制制，也也取得得了較較好的的市場(chǎng)場(chǎng)反響響。海海派建建筑風(fēng)風(fēng)情也也因綠綠城的的深入入研究究，成成熟度度較高高。106市場(chǎng)對(duì)對(duì)建筑筑風(fēng)格格的偏偏好根據(jù)**的的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查查,選擇最最多的的為現(xiàn)現(xiàn)代簡(jiǎn)簡(jiǎn)約風(fēng)風(fēng)格.客戶選選擇僅僅僅表表明現(xiàn)現(xiàn)有建建筑風(fēng)風(fēng)格偏偏好,**認(rèn)認(rèn)為:客戶需需要引引導(dǎo),市場(chǎng)也也需要要?jiǎng)?chuàng)新新.市場(chǎng)建建筑風(fēng)風(fēng)格偏偏好107項(xiàng)目建建筑風(fēng)風(fēng)格建建議市場(chǎng)空缺物業(yè)類型適應(yīng)性建筑特點(diǎn)個(gè)性鮮明度西班牙風(fēng)格洋房、別墅、小高層熱情、活力、個(gè)性非常鮮明海派風(fēng)格小高層清新、典雅、精致鮮明南加州風(fēng)格別墅原生、質(zhì)樸、自然鮮明新古典風(fēng)格洋房、別墅、小高層清新、典雅、高貴非常鮮明現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格小高層、高層現(xiàn)代、國(guó)際、時(shí)尚不太鮮明從市場(chǎng)場(chǎng)及項(xiàng)項(xiàng)目整整體考考慮,建議本本項(xiàng)目目建筑筑風(fēng)格格為:西班牙牙建筑筑風(fēng)格格108風(fēng)格印印象109外觀元元素：：飄檐檐110鐵藝陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)111花臺(tái)112細(xì)部浮浮雕、、入口口門廊廊113小高層層114小高層層115項(xiàng)目物業(yè)發(fā)展建議FOCUS4總體規(guī)規(guī)劃布布局建筑風(fēng)風(fēng)格建建議園林風(fēng)風(fēng)格建建議其他公公共空空間建建議戶型功功能判判斷及及亮點(diǎn)點(diǎn)建議議項(xiàng)目商商業(yè)建建議116市場(chǎng)園園林風(fēng)風(fēng)格主主題現(xiàn)現(xiàn)狀樓盤名稱項(xiàng)目建筑風(fēng)格項(xiàng)目園林風(fēng)格盧浮公館法式簡(jiǎn)約主義法式園林合生帝景灣歐式風(fēng)格地中海式風(fēng)情園林奧林匹克花園現(xiàn)代歐式風(fēng)格地中海、普羅旺、巴厘島風(fēng)情園林麗日百合家園現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代水主題園林城市原筑現(xiàn)代風(fēng)格原生山景園林湖畔新城現(xiàn)代歐式+嶺南風(fēng)格歐式風(fēng)情園林市場(chǎng)園園林風(fēng)風(fēng)格多多樣,除個(gè)別別樓盤盤外,實(shí)施的的不夠夠精細(xì)細(xì),造價(jià)低低廉,談不上上風(fēng)情情和感感覺.117市場(chǎng)對(duì)對(duì)園林林風(fēng)格格的偏偏好目前市場(chǎng)上上客戶戶對(duì)于于園林林風(fēng)格格，沒沒有固固定偏偏好，客戶戶對(duì)于于市場(chǎng)場(chǎng)上的的風(fēng)情情主題題都不不太了了解，，而是是隨意意因主主題來來選擇擇，發(fā)發(fā)展商商說是是什么么主題題，就就是什什么主主題，，無法法識(shí)別別，也也沒有有實(shí)質(zhì)質(zhì)的從從園林林上感感受到到太多多品質(zhì)質(zhì)感。。市場(chǎng)場(chǎng)上除除了個(gè)個(gè)別大大盤，，也缺缺乏較較精致致的園園林社社區(qū)。。因此，，一方方面，，客戶戶肯定定具備備園林林品賞賞能力力，好好的園園林，，差的的園林林，在在有比比較的的情況況下是是能夠夠感覺覺出品品質(zhì)高高低的的。另另一方方面，，客戶戶對(duì)目目前市市場(chǎng)的的園林林沒概概念，，因?yàn)闉闆]有有好園園林做做參照照，因因此市市場(chǎng)需需要好好園林林，同同時(shí)客客戶對(duì)對(duì)主題題風(fēng)格格沒有有任何何限定定，園園林主主題需需要市市場(chǎng)去去引導(dǎo)導(dǎo)。作出好好的園園林，，客戶戶是一一定會(huì)會(huì)認(rèn)識(shí)識(shí)到價(jià)價(jià)值的的。118惠州的的水土土、氣候條件惠州市市地處處低緯緯度，，北回回歸線線橫貫貫全市市，屬屬亞熱帶帶季風(fēng)風(fēng)性濕濕潤(rùn)氣氣候區(qū)區(qū),雨量充充沛，，陽(yáng)光光充足足，氣氣候溫溫和，，年平平均氣氣溫22℃℃，年日日照量量1600至2100小時(shí)左左右，，(2003年)降水量量為1492.8mm，降水水天數(shù)數(shù)為119天，降降水主主要集集中在在4月份至至9月份，，無霜霜期長(zhǎng)長(zhǎng)達(dá)350多天。。充沛沛的降降水，，無霜霜期長(zhǎng)長(zhǎng)，充充足的的日照照量。。119亞熱帶帶園藝藝植物物注重整整體園園林的的質(zhì)感感和植植物的的檔次次。120亞熱帶帶園藝藝植物物注重整整體園園林的的質(zhì)感感和植植物的的檔次次。121項(xiàng)目園園