成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制

成本管理與房地產(chǎn)開發(fā)成本控制周世艾

講師背景介紹：

高級工程師；一級建造師；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展有限公司總經(jīng)濟師；重慶市造價協(xié)會第二屆理事會常務(wù)理事。

關(guān)鍵詞：成本管理，成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制內(nèi)容

龍湖的成本管理

房地產(chǎn)開發(fā)的成本控制內(nèi)容

龍湖的成本管理以項目為管理對象項目的完全直接成本間接成本分攤龍湖成本管理的范圍

龍湖成本責任部門龍湖成本管理的職能職能部門成本管理職能戰(zhàn)略發(fā)展部土地成本管理設(shè)計研發(fā)部1、設(shè)計費管理2、設(shè)計優(yōu)化產(chǎn)品成本控制成本管理部1、目標成本測算和分攤、動態(tài)成本跟蹤控制2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購及認價4、工程招標、合同、造價管理工程管理部1、在成本控制下進度、質(zhì)量管理2、施工技術(shù)方案、設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證管控包括樣本銷售費用（包括體驗區(qū)）管控計劃財務(wù)部1、項目成本財務(wù)指標的管控2、分攤成本的管控3、總體資金計劃的管控序號一級成本費項二級成本費項三級成本費項責任部門1開發(fā)成本土地成本土地價款、契稅等發(fā)展部2前期費用設(shè)計費研發(fā)部報建費研發(fā)部、工程部三通一平費工程部3配套設(shè)施費用學校、幼兒園、會所等造價采購部4基礎(chǔ)設(shè)施費用水、電、氣配套工程部小區(qū)強弱電、總平工程造價采購部5主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價采購部6園林景觀工程費用硬景、軟景、水電、小品等造價采購部7工程相關(guān)費用審計費計劃財務(wù)部造價咨詢費造價采購部監(jiān)理費、定額外檢測費工程部物業(yè)前期介入費、維修基金營銷部8期間費用銷售費用營銷設(shè)施建造費造價采購部其他銷售費用營銷部9財務(wù)費用貸款利息等計劃財務(wù)部10管理費用員工工資、福利等行政人力部龍湖目標成成本測算和和分解為什么要進進行目標成成本管理利潤=售價-成本準確預(yù)測編編制目標成成本的作用用提前鎖定投投資合理確定銷銷售價格預(yù)測投資效效益特別在房屋屋預(yù)售階段段，準確測測算成本，，預(yù)售價格格確定以后后，控制好好成本才能能保證利潤潤的實現(xiàn)。。目標成本管管理的階段段土地投資論論證階段目標成本(土地版)項目啟動階段段目標成本(啟動版)方案設(shè)計階段段目標成本(方案版)初步設(shè)計階段段目標成本(執(zhí)行版)工程實施階段段目標成本(調(diào)整版)竣工階段項目竣工成本本土地投資論證證階段責任部門工作成果發(fā)展部項目定位提供周邊配套套提供土地信息息地區(qū)總經(jīng)理研發(fā)部造價采購部主持、確定項目預(yù)案目標成本測算算通過滿足拿地成本本要求未通過總經(jīng)理重新給給定成本限值值審定存檔項目啟動階段段項目團隊確定產(chǎn)品定位位和銷售價格格、銷售進度度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件件和市場定定位進行預(yù)案案的調(diào)整或重重新考慮方案案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)態(tài)、標準）造價采購部項目目標成本本測算計劃財務(wù)部根據(jù)售價、銷銷售進度、成成本測算、進進行財務(wù)指標標計算方案設(shè)計階段段研發(fā)部提供方案設(shè)計計圖提供方案技術(shù)術(shù)指標提供產(chǎn)品建造造標準造價采購部目標成本測算算提出方案優(yōu)優(yōu)化建議互動計劃財務(wù)部財務(wù)指標計算算初步設(shè)計階段段工程部提供現(xiàn)場布置置方案提供施工用水水電以及甲方方臨設(shè)設(shè)置方方案初步施工方案案及土石方平平衡對比提供初步設(shè)計計圖提供產(chǎn)品建造造標準基礎(chǔ)方案對比比造價采購部目標成本分解解進行成本敏感感性分析編制合約規(guī)劃劃研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)指標計算算合約規(guī)劃的目目的：將各費項成本本分解成未來來可執(zhí)行的合合同隨項目進展，，合約規(guī)劃逐逐步變成真實實的合同工程實施階段段工程部現(xiàn)場簽證、技技術(shù)核定的現(xiàn)現(xiàn)場控制、工工程質(zhì)量和進進度的管控、、編制進度計計劃提供施工圖設(shè)計變更的控控制、專項工工程的優(yōu)化造價采購部簽證變更的費費用審核、專專項工程的成成本分析、動動態(tài)成本的跟跟蹤和回顧、、成本調(diào)整研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)指標的動動態(tài)跟進資金計劃審核核互動動態(tài)成本的組組成動態(tài)成本=已結(jié)算合同成成本+未結(jié)算合同成成本+非合同性成本本+待發(fā)生成本動態(tài)成本待發(fā)生成本待發(fā)生費用未簽約合同估估價已發(fā)生成本非合同性成本本合同性成本已結(jié)算合同成成本未結(jié)算合同成成本合同金額結(jié)算調(diào)整(含簽證變更)合同金額預(yù)估結(jié)算調(diào)整整(含預(yù)估簽證變變更)工程竣工階段段工程部審核工程竣工工資料對合同相關(guān)條條款進行評估估對供應(yīng)商進行行相關(guān)履約評評估設(shè)計總結(jié)造價采購部與供應(yīng)商進行行竣工結(jié)算（（含材料供應(yīng)應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本本并與目標本（執(zhí)行版））比較研發(fā)部計劃財務(wù)部財務(wù)決算核算最終的財財務(wù)指標龍湖景觀裝飾飾工程成本管管理景觀工程成本本管理控制階段職能部門職責方案設(shè)計階段初步設(shè)計階段設(shè)計研發(fā)部落實設(shè)計單位進行方案交底提供設(shè)計項目各項技術(shù)指標造價采購部景觀工程專項成本測算工程實施階段設(shè)計研發(fā)部管理設(shè)計變更控制景觀效果營銷部造價采購部景觀專項成本動態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場收方、審核竣工資料造價采購部審核竣工結(jié)算完善景觀成本數(shù)據(jù)資料景觀工程成本本構(gòu)成場地整治費苗木栽植費苗木?；铕B(yǎng)護護管理費景觀效果調(diào)整整增加費苗木價龍湖景觀綠化化指標參考內(nèi)容控制比例軟景：硬景80～85:15～20灌木：草坪5～10:95～90景觀單方造價…景觀工程成本管管理措施景觀工程分不不同設(shè)計階段段成本控制喬木或貴重苗苗木部分由甲甲供景觀效果過程程控制控制移移栽等造成的的損失建立苗木基地地或自己的苗苗圃積累苗木木資源嚴格管理現(xiàn)場場收方結(jié)算龍湖控制景觀觀的方法喬木、灌木種種在那里樓宇行道樹道路灌木喬木公共部分裝飾飾工程成本管管理控制階段職能部門職責方案設(shè)計階段初步設(shè)計階段設(shè)計研發(fā)部落實設(shè)計單位進行方案交底提供設(shè)計項目各項技術(shù)指標造價采購部裝飾工程專項成本測算工程實施階段設(shè)計研發(fā)部管理設(shè)計變更控制裝飾效果營銷部造價采購部裝飾專項成本動態(tài)管理工程竣工階段工程部組織現(xiàn)場收方審核竣工資料造價采購部審核竣工結(jié)算完善裝飾成本數(shù)據(jù)資料公共裝飾工程程成本管理措措施裝飾工程分不不同設(shè)計階段段成本控制主要裝飾面層層材料部分由由甲供裝飾工程效果果過程控制避避免返工等造造成損失嚴格管理現(xiàn)場場收方結(jié)算材料設(shè)備采購購管理原則序號供應(yīng)方式適用范圍1甲方供應(yīng)適用于單價高、通用性較強、使用量較大的材料設(shè)備，如商砼、鋼筋、主要裝飾材料、電梯、電線電纜等。2甲方限價、乙方采購適用于用量較大、但市場較成熟、品牌和價格差異不大的材料設(shè)備，如給排水管、外墻勾縫劑、外墻面磚粘貼劑等。3乙方自行采購適用于產(chǎn)品質(zhì)量差異較小、價格差異不大的低質(zhì)高耗量材料，如砂、石、砌筑用磚等。甲方供應(yīng)材料料設(shè)備的目的的集約方式規(guī)模模采購有利于于市場競爭降降低材料設(shè)備備的造價和采采購成本可以有效控制制主要材料設(shè)設(shè)備的質(zhì)量龍湖體驗區(qū)樣樣板房成本管管理樣板房的成本本范圍樣板房成本包包括：樣板房建造費費、樣板房裝裝飾工程費、、樣板房家具具及樣板房小小品擺設(shè)影響樣板房成成本的主要因因素1）、樣板房裝裝飾風格定位位2）、樣板房裝裝飾材料標準準3）、樣板房風風格影響樣板板房家具小品品風格和造價價控制樣板房成成本的措施1）、樣板房裝裝飾成本原則則應(yīng)該控制在在目標成本執(zhí)執(zhí)行版的分解解測算控制范范圍內(nèi)2）、確定合適適的樣板房裝裝飾風格以控控制裝飾成本本和家具小品品成本3）、控制主要要裝飾材料標標準，好材料料用在關(guān)鍵部部位4）、耐用品回回收和周轉(zhuǎn)使使用龍湖體驗區(qū)樣樣板景觀成本本管理樣板區(qū)景觀成成本的范圍樣板區(qū)景觀成成本包括：樣板景觀喬木木、灌木、草草坪、小品、、水體、便道道、擋墻、護護欄等，同時時還包括配套套的休息用家家具。影響樣板區(qū)景景觀成本的因因素1）、樣板區(qū)景景觀設(shè)計定位位2）、樣板區(qū)景景觀喬木、灌灌木、草坪的的比例不按常常規(guī)比例，如如何達到效果果和成本的統(tǒng)統(tǒng)一3）、樣板區(qū)景景觀樹木定位位高名貴樹種種多于常規(guī)配配置4）、樣板區(qū)景景觀水體不按按常規(guī)設(shè)置，，高于項目配配置平均標準準5）、樣板區(qū)景景觀小品不按按常規(guī)設(shè)置，，高于項目配配置平均標準準控制樣板區(qū)景景觀成本的措措施1）、樣板區(qū)景景觀成本原則則應(yīng)該控制在在目標成本執(zhí)執(zhí)行版的分解解測算控制范范圍內(nèi)2）、合理搭配配樣板區(qū)景觀觀喬木、灌木木、草坪的比比例和效果，，控制名貴苗苗木的數(shù)量和和效果3）、樣板區(qū)景景觀突破目標標成本要有補補救措施，如如控制項目總總體景觀成本本，樣板區(qū)景景觀苗木移栽栽等房地產(chǎn)開發(fā)的的成本控制內(nèi)容龍湖的成本管管理房地產(chǎn)主要成成本費項構(gòu)成成成本分類成本費項成本內(nèi)容直接成本（開發(fā)成本）土地費土地價款、拆遷安置補償費、與土地有關(guān)的費用前期工程費勘測設(shè)計費、三通一平工程費、行政及政策性收費基礎(chǔ)設(shè)施費滿足項目使用功能的設(shè)施設(shè)備配套設(shè)施費按規(guī)劃和有關(guān)要求設(shè)置的配套建筑建安工程費建筑工程、安裝工程（含各項設(shè)備、智能化工程費）、戶內(nèi)精裝修、環(huán)境景觀工程工程相關(guān)費用監(jiān)理費、各項咨詢費、定額外專項檢測費、工程測量費用、各項驗收費用期間費用銷售費用調(diào)研、推廣廣告費、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、交易相關(guān)手續(xù)費管理費用管理人員工資、行政支出、福利等費用財務(wù)費用資金成本項目制成本管管理組織形式式營銷部成本管理部工程管理部設(shè)計研發(fā)部計劃財務(wù)部公司總經(jīng)理研發(fā)專員項目負責人項目研發(fā)經(jīng)理理項目工程經(jīng)理理項目成本經(jīng)理理項目營銷經(jīng)理理項目財務(wù)經(jīng)理理專業(yè)工程師成本專員營銷顧問財務(wù)專員房地產(chǎn)開發(fā)的的投資控制竣工驗收試運行采購施工設(shè)計勘察可行性研究項目建議書房地產(chǎn)建設(shè)投投資階段劃分分建設(shè)工程程項目目的階段段啟動階段規(guī)劃階段實施階段收尾階段房地產(chǎn)投資比比例階段劃分分建設(shè)安裝完成成投使入用投資可行性研究投資合發(fā)同包決立策項100%勘察設(shè)計施工采購竣工驗收房地產(chǎn)開發(fā)的的投資控制要要點投資測算過程程的控制分為為：·投資論證階段段測算·設(shè)計階段測算算執(zhí)行過程的控控制主要是施施工控制投資控制包括括投資測算過過程的控制和和執(zhí)行過程的的控制土地投資論證證·根據(jù)提供的土土地信息，確確定擬取得地地塊的項目定定位·結(jié)合市場需求求對不同業(yè)態(tài)態(tài)使用功能建建筑面積的合合理配置·結(jié)合周邊環(huán)境境、相鄰項目目售價、市場場需求等情況況論證項目投資可行行性·參考類似業(yè)態(tài)態(tài)工程項目歷歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)據(jù)編制投資估估算投資論證階段段方案設(shè)計（概概念設(shè)計）初步設(shè)計（擴擴初設(shè)計）施工圖設(shè)計工程設(shè)計階段段投資決策至初初步設(shè)計階段段，通過對設(shè)設(shè)計方案的比比較，本階段段投資控制的的效果約為75%～80%，控制投資的的阻力最小，，控制投資需需要的成本最最低深化設(shè)計至施施工圖設(shè)計階階段，通過對對建筑標準的的比較，本階階段投資控制制的效果約為15%～20%施工圖設(shè)計結(jié)結(jié)束至施工階階段（實施階階段），通過過對施工方案案的比較，本本階段投資控控制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻阻力較大，控控制成本較高高設(shè)計階段投資資控制效果概念設(shè)計施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價值區(qū)方案設(shè)計控制制要點在容積率指標標控制面積，，結(jié)合市場需需求對不同業(yè)業(yè)態(tài)建筑面積積的合理配置置，建多少高層、、建多少多層層、建多少商商業(yè)、建多少少別墅、建多多少花園洋房房；配置那些基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施和配套套設(shè)施，獲得得最大銷售額額和高額利潤潤。方案設(shè)計控制制要點對業(yè)態(tài)和戶型型的多方案設(shè)設(shè)計，通過比比較確定單體體平面和戶型型；通過對建建筑面積、套套內(nèi)面積、公公攤面積的比比例測算，確確定最合理戶戶型和戶型搭搭配從而獲得得最大得房率率和銷售面積積。對各方案合理理搭配主要建建筑和配套設(shè)設(shè)施、車庫、、景觀綠化面面積，景觀綠綠化面積、區(qū)區(qū)內(nèi)配套道路路管網(wǎng)等，并并進行土地成成本、配置標標準和建造成成本的造價比比較，對各方方案的建設(shè)工工期、銷售速速度、銷售價價格和資金成成本的比較，，編制投資估算。方案設(shè)計控制制要點初步設(shè)計（擴擴初設(shè)計）階階段控制要點點限額設(shè)計確定限額設(shè)計計控制指標限額設(shè)計是按按照批準的設(shè)設(shè)計任務(wù)書及及投資估算控控制初步設(shè)計計，對設(shè)計規(guī)規(guī)模、設(shè)計標標準、工程數(shù)數(shù)量和預(yù)算指指標等各方面面的控制，凡凡是能進行定定量綜合的設(shè)設(shè)計內(nèi)容，均均要通過計算算確定，要充充分考慮施工工的可能性和和經(jīng)濟性。。初步設(shè)計（擴擴初設(shè)計）階階段控制要點點根據(jù)地貌標高高，比較總體體平面布置，，以確定建筑筑物和總平面面標高，合理理確定平場土土石方標高，，達到平基土土石方的挖填填運最合理方方案，減少擋擋墻工程量，，減少基礎(chǔ)深深度增加地下下利用面積的的方案比較。。初步設(shè)計（擴擴初設(shè)計）階階段控制要點點控制單體建筑筑的特徵指數(shù)數(shù)，包括：外外墻周長、面面積系數(shù)，門門窗面積系數(shù)數(shù)窗墻比、窗窗地比指標、、體型系數(shù)等等對節(jié)能保溫溫、消防、抗抗震設(shè)計標準準的影響。初步設(shè)計（擴擴初設(shè)計）階階段控制要點點確定產(chǎn)品配置置系統(tǒng)、內(nèi)容容、標準開閉所（如果果有）、高配配室、低配室室的區(qū)域位置置的選定；給水、消防分分區(qū)是否合理理初步設(shè)計（擴擴初設(shè)計）階階段控制要點點控制建筑設(shè)計計標準，控制制單體工程配配置標準；比比較外墻保溫溫材料和作法法，門窗材質(zhì)質(zhì)、標準；外外裝飾材料的的選擇搭配，，室內(nèi)不同公公共部分裝修修標準，在滿足必要使用用功能的同時成本最最合理。初步設(shè)計（擴擴初設(shè)計）階階段控制要點點根據(jù)初步設(shè)計計圖紙對規(guī)劃劃建筑面積、、銷售建筑面面積、造價建建筑面積進行行計算比較，，盡量減少公公攤面積增大大得房率。景觀工程控制制軟硬景面積積比例，包括括水體面積，，鋪裝面積，，喬木、灌木木、草坪面積積的比例。初步設(shè)計（擴擴初設(shè)計）階階段控制要點點綜合管網(wǎng)方案案，包括：道道路工程、雨雨污水工程、、雨污水處理理、強弱電管管網(wǎng)、給水管管道工程等的的走向作法進進行造價分析析比較，使布布置、走向、、作法更合理理，挖溝的土土石方量最小小。編制概算，對對投資進行控控制。施工圖設(shè)計控控制要點比較不同形式式基礎(chǔ)工程造造價，確定合合理基礎(chǔ)形式式；比較不同結(jié)構(gòu)構(gòu)體系對工程程造價的影響響，確定合理理結(jié)構(gòu)體系，，認真計算合合理選擇安全全系數(shù)；把握細部設(shè)計計、作法和材材料選用由此可見設(shè)計計階段投資控控制的重點又又在方案設(shè)計和初初步設(shè)計（擴擴初設(shè)計）階階段。運用價值工程程控制投資投資測算過程程包括投資論論證階段測算算和設(shè)計階段段測算，這一一階段運用價價值工程分析析，確定合理理功能，有效效控制投資。。價值工程是把技術(shù)與經(jīng)經(jīng)濟結(jié)合起來來的管理技術(shù)術(shù)，通過對產(chǎn)產(chǎn)品的功能分分析，達到產(chǎn)產(chǎn)品適當?shù)膬r價值，以最低低的成本去實實現(xiàn)產(chǎn)品的必必要功能。如何有效提高高產(chǎn)品的價值值功能F成本C1、功能不變，，成本下降2、功能大幅提提高，成本略略有增加3、功能提高，，成本降低4、功能略有降降低，成本大大幅降低5、成本不變，，功能提高如何有效提高高產(chǎn)品的價值值表中的價值不不是從價值構(gòu)構(gòu)成的角度來來理解的，而而是從功能角角度出發(fā)理解解價值的，表表現(xiàn)為功能與與成本之比；；成本也不是一一般意義上的的成本，它是是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期期的成本，包括建造成成本和使用成成本。如何有效提高高產(chǎn)品的價值值所以上表也表表示為：功能（或效用用）價值=；成本（或費用用）F用數(shù)學公式表表示V=C工程實施階段段控制要點確定合理的工工期，為了及及時達到投資資效益，搶工工期可能會增增加成本，但但搶工期獲得得的效益是否否與增加的成成本等值。施工方案的比比較和造價控控制包括施工平面面布置中施工工設(shè)備的選擇擇和配置，基基礎(chǔ)土石方和和室內(nèi)回填土土石方平衡、、外運方案比比較，有（增增加）費用的的非常規(guī)施工工方案多方案案比較等（如如：止水帶、、剛性套管、、防水拉桿））工程實施階段段控制要點工程實施階段段控制要點施工材料設(shè)備備采購，對材材料要比值比比價；對設(shè)備備除了滿足功功能外，要比比較質(zhì)量、價價格、運輸及及運行成本和和使用壽命，，還要考慮備備品配件價格格和維修的費費用；投資控制（目目標成本管理理）編制目標成本本或計劃成本本分階段對目標標成本或計劃劃成本進行檢檢查、修正對目標成本或或計劃成本與與實際成本進進行比較對項項目進行后評評估目標成本編制制的方法投資估算（歷歷史成本數(shù)據(jù)據(jù)庫）設(shè)計概算歷史成本數(shù)據(jù)據(jù)庫包括：成本測算基礎(chǔ)礎(chǔ)資料開發(fā)成本匯總總表單位工程建安安指標成本測算基礎(chǔ)礎(chǔ)資料：搜集各房地產(chǎn)產(chǎn)項目工程（歷史）的各項規(guī)劃指指標，已建項項目概況指標標以及已建項項目各單位工工程指標的實際記錄新建房地產(chǎn)項目的的規(guī)劃設(shè)計條條件，擬建項目概況況指標開發(fā)項目成本本匯總表：是上述歷史項項目的實際成成本記錄，包包括項目各項項成本費項的的竣工結(jié)算造造價的總合。。單位工程建安安指標：按項目的單位位工程編制，，共分為五大大部分：1）、工程概況況。2）、特征指數(shù)數(shù)。3）、建設(shè)標準準。4）、經(jīng)濟指標標、5）、技術(shù)指標標。1）、工程概況況主要包括：：工程名稱、建建筑面積、結(jié)結(jié)構(gòu)形式、高高度、層高等等。2）、特征指標標主要包括：：窗墻比：外墻墻門窗/外墻面積（標標準層外墻周周長×總高）窗地比：外墻墻的窗面積/建筑面積體型系數(shù)：外外表面積（標標準層周長×高度+標準層面積））/建筑面積（標標準層建筑面面積、高度））面積系數(shù)：=規(guī)劃劃建建筑筑面面積積/造價價計計算算建建筑筑面面積積（規(guī)規(guī)劃劃面面積積/建筑筑面面積積））造價價面面積積與與規(guī)規(guī)劃劃面面積積由由于于計計算算規(guī)規(guī)則則不不一一樣樣，