房地產(chǎn)聚類分析

關(guān)于全國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域劃分的聚類分析的研究院系:專業(yè):姓名:學(xué)號:摘要利用聚類分析方法對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)劃進(jìn)行研究的基本思路和技術(shù)路線是：首先，選擇反映我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r的有代表性的統(tǒng)計(jì)指標(biāo)；其次，以這些指標(biāo)為基礎(chǔ)，對全國各省區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)劃進(jìn)行聚類分析，得到各類房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)劃；最后，進(jìn)一步探討各區(qū)域指標(biāo)的差異以及各類房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)劃的差異。一數(shù)據(jù)來源本文研究的時(shí)期為2008-2012，分年度對我國的房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)區(qū)劃進(jìn)行考察，研究對象包括中國30個(gè)省市地區(qū)，其原始數(shù)據(jù)全部來源于2008-2012年《中國統(tǒng)計(jì)年鑒》二2012年實(shí)證研究（1）指標(biāo)選取在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)劃的研究中，統(tǒng)計(jì)指標(biāo)選取的基本原則有二：一是在現(xiàn)有的統(tǒng)計(jì)年鑒上能夠找到，并且規(guī)范使用的；二是能夠分別反映各地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展各方面，綜合起來則能反映各地區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平狀況的。這樣我們初步選定11項(xiàng)統(tǒng)計(jì)指標(biāo)，對全國各省區(qū)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)劃進(jìn)行聚類分析和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的劃分。針對2012年的原始數(shù)據(jù)，利用R型聚類，對指標(biāo)進(jìn)行聚類，得到聚類圖譜如圖所示：

案例群集數(shù)分析此冰柱圖，在考慮到用盡量多的指標(biāo)，最終選擇8項(xiàng)指標(biāo)，如下:案例群集數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源小計(jì)（億元）住宅商品房銷售額（億元）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋面積（萬平方米）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)竣工房屋造價(jià)（元/平方米）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務(wù)收入（億元）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)利潤（億元）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)個(gè)數(shù)（個(gè)）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均從業(yè)人數(shù)（人）（2）聚類結(jié)果及其分析我們采用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件對數(shù)據(jù)進(jìn)行處理，采用Q型聚類分析，使用Word聚類法，對2012年30個(gè)省市地區(qū)進(jìn)行聚類分析，得到房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平經(jīng)濟(jì)區(qū)劃的聚類圖譜如圖所示W(wǎng)ard耿關(guān)的網(wǎng)*代性1IIIWi^|冊距碼曜決今奸聚類結(jié)果將我國30個(gè)省市分為4類房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)區(qū)劃：（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)：北京、上海、浙江；這兩個(gè)省市改革開放較早，又最先享受國家優(yōu)惠政策，吸收了大量的國內(nèi)外資金，形成了一定的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)較合理房地產(chǎn)市場活躍，發(fā)育成熟。從各項(xiàng)指標(biāo)來看，這兩個(gè)市的指標(biāo)基本原居各省市的指標(biāo)前列，是房地產(chǎn)發(fā)展最快，房地產(chǎn)市場最為成熟的區(qū)域。（2）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)區(qū)：廣東、江蘇；地理位置較好，受改革開放的政策影響也較大，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，各項(xiàng)指標(biāo)基本處于靠前的位置。（3）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)潛在發(fā)展區(qū)：重慶、四川、湖南、湖北、河南、山東、福建、安徽、遼寧、河北這些省市沒有地理位置優(yōu)勢，經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較緩慢，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展也受到限制。各項(xiàng)指標(biāo)處于中下游。（4）房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)較落后區(qū)：新疆、寧夏、青海、甘肅、陜西、西藏、云南、貴州、海南、廣西、江西、黑龍江、內(nèi)蒙古、陜西、天津；這些省市大多分布在我國中西部地區(qū)，房地產(chǎn)業(yè)收到當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)條件和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響發(fā)展也比較緩慢，從各項(xiàng)指標(biāo)來看各項(xiàng)指標(biāo)基本處于下游水平。三房地產(chǎn)發(fā)展水平的聚類結(jié)果比較分析通過將2008-2012年的房地產(chǎn)聚類結(jié)果對比分析（見表）再結(jié)合各年的聚類圖譜如下圖：2008年的聚類圖譜映川Ward啾技的椅狀圖2009年的的聚類圖譜2010的的聚類圖譜:FIfc皆企Itfl12010的的聚類圖譜:FIfc皆企Itfl17：W析肯=n.T.*iff2Biyi-uMriV巾代B汕.￥■.：ifler^?itJKri-Mi-!1+i■?■1OrPUlCT112011的的聚類圖譜燭月I，供1窖的叔寸狀I(lǐng)3H我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)在這5年里的發(fā)展呈現(xiàn)出以下幾個(gè)特點(diǎn)和趨勢：（1）各年的房地產(chǎn)發(fā)展水平的區(qū)域分布結(jié)構(gòu)有所變動(dòng)，但變動(dòng)不大，呈現(xiàn)出有發(fā)達(dá)區(qū)太少而較落后區(qū)太多向均衡的方向發(fā)展的趨勢（2）由聚類圖的分析比較而得2008-2012年期間內(nèi)發(fā)達(dá)區(qū)和較發(fā)達(dá)區(qū)之間距離較小同時(shí)潛在發(fā)展區(qū)和較落后區(qū)又比較接近而在這兩者之間存在比較大的差距。究其原因，我們發(fā)現(xiàn)發(fā)達(dá)區(qū)和較發(fā)達(dá)區(qū)在地域分布上比較接近，都基本屬于我國的沿江和靠海地帶在上海、北京和廣東等中心城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的帶動(dòng)和輻射下較發(fā)達(dá)區(qū)的省市基本上能夠跟上發(fā)達(dá)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的步伐，而潛在發(fā)展區(qū)和較落后區(qū)都處于中國中西部地區(qū)，它們在空間上和經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度上也都比較接近，從而表現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平上也就比較接近了。（3）到2012年房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的地區(qū)分布發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)區(qū)和其他三種類型的發(fā)展區(qū)之間的距離開始拉大，直到2012年，房地產(chǎn)總體發(fā)展呈上升趨