房地產開發(fā)貸款貸后管理

房地產開發(fā)貸款貸后管理第一頁，共15頁。5.3房地產開發(fā)貸款貸后管理

房地產開發(fā)貸款貸后管理是指銀行在房地產貸款發(fā)放后到貸款收回期間，對貸款檔案的收集、整理和保存，對借款人資信情況和貸款項目進展情況的跟蹤調查，貸款到期的收回及違約貸款的催收與處理等一系列工作。第二頁，共15頁。5.3.1貸款資料

1.借款人資料2.擔保資料3.貸款項目資料4.合同借據5.貸后檢查資料第三頁，共15頁。5.3.2借款人及貸款項目管理

1.貸款資金的使用管理2.貸款企業(yè)和貸款項目的貸后跟蹤檢查3.項目預銷售回籠款的監(jiān)督管理4.保證人、抵押物和質押物的管理5.貸款風險的認定6.利率調整7.貸款展期管理8.收款撤保第四頁，共15頁。5.3.2借款人及貸款項目管理

1.貸款資金使用管理

貸款資金使用管理是為了監(jiān)督借款人將貸款合同約定的用途上，而不被擠占、挪用，防范貸款因挪用而出現(xiàn)的到期不能償還的風險。借款人向貸款人提供項目工程進度計劃、付款計劃及貸款資金使用明細。房地產開發(fā)貸款的資金使用是按計劃進行的，資金使用應該有明細賬目，資金的到位情況應根據約定安排，不能隨意更改。

第五頁，共15頁。5.3.2借款人及貸款項目管理

2.貸款企業(yè)和貸款項目的貸后跟蹤檢查

（1）主要內容項目資金及其他資金來源落實情況企業(yè)生產經營及資產負債變化情況企業(yè)貨幣資金歸行情況企業(yè)財務報表的真實性及主要財務指標變化情況企業(yè)信用等級及貸款資產風險度變化情況企業(yè)是否有違法經營行為，是否卷入經濟糾紛……第六頁，共15頁。5.3.2借款人及貸款項目管理

2.貸款企業(yè)和貸款項目的貸后跟蹤檢查（2）貸后檢查的時間間隔按貸款形式分類設定貸后檢查間隔期，正常和關注類貸款一般不超過90天，次級類貸款一般不超過60天，可疑和損失類貸款一般不超過30天。

第七頁，共15頁。5.3.2借款人及貸款項目管理

貸款五級分類解釋正常貸款銀行對借款人按時足額償還貸款本息有充分把握，貸款損失的概率為0關注貸款存在一些可能對償還產生不利影響的因素，貸款損失的概率不會超過5%次級貸款借款人的還款能力出現(xiàn)明顯問題，完全依靠其正常營業(yè)收入無法足額償還貸款本息，貸款損失的概率在30%-50%可疑貸款借款人無法足額償還貸款本息，即使執(zhí)行抵押或擔保，也肯定要造成一部分損失，貸款損失的概率在50%-75%之間損失貸款指借款人已無償還本息的可能，無論采取什么措施和履行什么程序，貸款都注定要損失了，其貸款損失的概率在75%-100%第八頁，共15頁。5.3.2借款人及貸款項目管理

2.貸款企業(yè)和貸款項目的貸后跟蹤檢查

（3）貸后檢查程序根據貸后檢查內容和貸后檢查間隔期，信貸人員應定期走訪借款人，深入施工現(xiàn)場，對借款人及項目進行跟蹤檢查，隨時記錄企業(yè)經營活動的各種變化情況、項目進展與項目計劃及貸款發(fā)放程度與項目進度是否一致、資金使用以及預銷售情況。第九頁，共15頁。5.3.2借款人及貸款項目管理

2.貸款企業(yè)和貸款項目的貸后跟蹤檢查

（3）貸后檢查程序借款人項目完工后，貸款人應參與工程驗收和決算審查。當貸款產生問題出現(xiàn)風險時，應在發(fā)現(xiàn)問題的當天書面報告信貸部門主管領導，對貸款風險較高的借款人，要組織人員進行全面檢查，并將檢查結果及時報告主管行長及上級住房信貸管理部門。第十頁，共15頁。5.3.2借款人及貸款項目管理

3.項目預銷售回籠款的監(jiān)管管理

（1）監(jiān)管人---貸款人自身或受托

機構

（2）預銷售款回籠的監(jiān)管---設立專戶

（3）與銷售款使用的監(jiān)管---預先安排約定

4.保證人、抵押物、質押物的管理

屬于常規(guī)管理，比較集中，相對較為簡單、方便。

第十一頁，共15頁。5.3.2借款人及貸款項目管理

5.貸款風險認定當借款人不能如約還貸則該項貸款可能面臨一定的風險，具體情形非常多樣，應分別對待，嚴格規(guī)管。第十二頁，共15頁。5.3.2借款人及貸款項目管理

6.利率調整根據中國人民銀行的有關規(guī)定，當國家對存貸款利率進行調整時，銀行將對相應的貸款利率進行調整。必須執(zhí)行新的利率，執(zhí)行新利率應重新簽訂貸款合同或補充合同。第十三頁，共15頁。5.3.2借款人及貸款項目管理

7.貸款展期管理房地產開發(fā)貸款一般可以展期，但展期的期限不能超