新員工入職學(xué)習(xí)資料-項(xiàng)目開發(fā)基本流程

新員工入職學(xué)習(xí)資料-項(xiàng)目開發(fā)基本流程第一頁，共66頁。第二頁，共66頁。第三頁，共66頁。土地獲取第四頁，共66頁。拿地洽談的前提條件第五頁，共66頁。充分準(zhǔn)備第六頁，共66頁。列入政府重點(diǎn)工程市重點(diǎn)工程、綠色通道（保障政府審批進(jìn)度）等先讓政府了解我們爭取土地的優(yōu)先獲取、土地款分期支付或延遲支付、規(guī)費(fèi)減免。。土地款溢價返還以投資管理中心規(guī)定為準(zhǔn)；降低預(yù)售條件第一步，告知原委（站在

政府角度上）；第二步，打消顧慮（站在

客觀角度上）；第三步，押保證金（站在

信任的角度上）可以押1.3~1.5倍的建設(shè)（達(dá)到預(yù)售條件前）保證金（500元/平方米）。努力爭取盡量爭取必須爭取爭取優(yōu)惠第七頁，共66頁。研究競爭對手的產(chǎn)品特別研究銷售好、去化

快的競品項(xiàng)目研究項(xiàng)目產(chǎn)品核心賣點(diǎn)研究產(chǎn)品去化速度研究產(chǎn)品性價比研究當(dāng)?shù)刈钤绾妥钚碌某鞘泄珗@，當(dāng)?shù)刈钊菀咨L、最便宜的樹【見項(xiàng)目指引第6頁】3.深入市場調(diào)研關(guān)注所在城市范圍第三產(chǎn)業(yè)①（人的產(chǎn)業(yè)或內(nèi)生產(chǎn)業(yè)）所6比例（40%以下慎重，60%以上可以偏樂觀）；城市人群存款②如何；了解供需比③（年銷售面積/已出讓可供應(yīng)面積）研究產(chǎn)品研究客戶研究市場調(diào)研研究市場容量及城市發(fā)展：除了城市人口，城區(qū)人口有多少；城市的發(fā)展方向研究客戶群體有影響力、有錢人有多

少，在哪里，怎樣的人

才會來購買我們的房子研究市場價格當(dāng)?shù)貏e墅/洋房銷售價格

如何；若帶裝修銷售，

客戶接受程度如何；可

以賣多少錢【見項(xiàng)目指引第5頁】研究土地影響客戶研究客戶需要的產(chǎn)品

研究目標(biāo)客戶對住房有

什么需求【見項(xiàng)目指引第6頁】第八頁，共66頁。定案審批一、成就共享計劃成就共享獎勵金額

（億元）

0.237凈利潤（億元）

1.806開發(fā)周期（年）2支付地價款時間2014/1/16,

2014/2/16,土地款支付額及節(jié)奏88.2%,1.5億元

11.8%,2000萬元土地摘牌過戶時間2014-1-17項(xiàng)目總貨量

（億元，萬㎡）21.4億，

45.8萬㎡首次預(yù)售總貨量

（億元，萬㎡）8.5億，40%，

17.7萬首期開盤認(rèn)購金額

（開盤1個月內(nèi)，億元）7.4億，35%，

15.5萬首次開工時間2014-2-18首次預(yù)售時間2014-8-1首次竣工交樓時間2016-2-1712個月投入自有資金

1.899回籠集團(tuán)資金1.810首次竣工交樓金額8.28億成就共享實(shí)現(xiàn)日期2015-1-17成就共享計提比例20%首期成就共享獎勵金額

0.022第九頁，共66頁。定案審批二、財務(wù)指標(biāo)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)指標(biāo)數(shù)據(jù)獲取方式直接招拍掛每畝單價(萬元)

119畝數(shù)

143容積率

3.97總地價（萬元）

17,000樓面地價（元）

450畝產(chǎn)利潤（萬元）

127土地獲利倍數(shù)

1.03銷售凈利率8.44%總可售面積(萬㎡)

45.85總銷售收入(萬元)

214,131IRR19%第十頁，共66頁。定案審批三、現(xiàn)金流表項(xiàng)目合計(億元）資金平衡時間

（2014年10月）12個月（周期年）24個月36個月42個月資金流量

1.81

0.87

1.74

0.47

1.91

1.81銷售回籠

21.41

4.76

6.88

15.74

21.41

21.41融資收支

-

2.00

2.00

1.00

-

-開發(fā)付款

19.61

5.89

7.13

16.28

19.50

19.61第十一頁，共66頁。定案審批四、產(chǎn)品定價情況產(chǎn)品類型首期定價（元/㎡）參考樓盤1參考樓盤2參考樓盤3定價理由地下車位

2,600

公寓（裝修）

4,800

30層高層洋房（板房）

8,000

30層高層洋房（精裝修）

4,600

商業(yè)（含售樓部）

8,000

底商

12,000

總體情況

4,791

第十二頁，共66頁。定案審批五、產(chǎn)品成本情況產(chǎn)品類型售價（元）單方土地成本（元）單方建造成本（元）單方其他（元）單方凈利（元）畝產(chǎn)利潤（萬元）地下車位

2,674

-

2,458

329

-113

-公寓（裝修）

4,800

662

3,260

713

165

3130層高層洋房（板房）

8,389

454

6,485

1,193

258

7030層高層洋房（精裝修）

4,749

444

3,183

751

371

102商業(yè)（含售樓部）

8,429

662

3,505

2,327

1,935

358底商

12,000

454

3,285

4,860

3,402

920總體情況

4,670

382

3,073

822

394

127第十三頁，共66頁。定案審批《投資測算表》第十四頁，共66頁。定案審批規(guī)劃戶型裝修園林定位策劃會：第十五頁，共66頁。第二部分工作皆前置，摘牌即開工規(guī)劃設(shè)計前置強(qiáng)勢推進(jìn)收地勘探先行進(jìn)場提前開展招標(biāo)搶重點(diǎn)保綠色政府關(guān)系維護(hù)摘牌即開工前期策劃第十六頁，共66頁。前期策劃系統(tǒng)解決方案：因果關(guān)系、先后次序，形成系統(tǒng)的解決方案合理地配置開發(fā)資源:克服瓶頸如收地、報批報建、設(shè)計出圖、招投標(biāo)、材料采購保障示范區(qū)的完美實(shí)現(xiàn)做好施工現(xiàn)場總平面布置：做到臨設(shè)先行、道路先行、管線先行、計劃先行、樣板先行制定重點(diǎn)區(qū)域的專項(xiàng)計劃：市政、土建、機(jī)電、掛石、國振、裝修、園藝、綠化交叉、平行、流水施工，單體中的土建、機(jī)電、裝修、分段分面施工第十七頁，共66頁。前期策劃規(guī)劃設(shè)計前置新項(xiàng)目要必須選擇標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品或成熟的產(chǎn)品把項(xiàng)目最有利的、能馬上動工的地方安排銷售展示區(qū)要特別重視戶型（與客戶需求匹配、不是天女散花）容積率（盡量做滿容積率）盡量提高售建比，減少地下室面積（建獨(dú)立多層車庫）所有戶型都要設(shè)置樣板房，須控制規(guī)劃戶型的數(shù)量新項(xiàng)目都要設(shè)置豪裝別墅及公司通用標(biāo)準(zhǔn)裝修別墅板房做好首層架空層的展示和體驗(yàn)，并盡量避免建臨建板房提前通過規(guī)劃部門預(yù)審第十八頁，共66頁。3財務(wù)資金部1投資部/區(qū)域項(xiàng)目2集團(tuán)辦4法務(wù)部6經(jīng)營決策委員會（總裁辦）成立項(xiàng)目公司5合規(guī)辦7股東及法定代表人簽名成立項(xiàng)目公司第十九頁，共66頁。成立項(xiàng)目公司第二十頁，共66頁。成立項(xiàng)目公司第二十一頁，共66頁。摘牌第一天就應(yīng)該在當(dāng)?shù)爻鞘兄行囊姷奖坦饒@的廣告牌！

----主席語土方圖勘探圖品牌導(dǎo)入規(guī)劃圖摘牌第二十二頁，共66頁。第二十三頁，共66頁。第二十四頁，共66頁。第二十五頁，共66頁。第二十六頁，共66頁?？碧降诙唔摚?6頁。三通一平第二十八頁，共66頁。土方工程第二十九頁，共66頁。第三十頁，共66頁。五證一書第三十一頁，共66頁。市政配套第三十二頁，共66頁。規(guī)劃申報第三十三頁，共66頁。立項(xiàng)審批第三十四頁，共66頁。設(shè)計第三十五頁，共66頁。樁基提前開工規(guī)劃報批總平面圖、樁基施工圖、施工圖審查報告、電子數(shù)據(jù)《建設(shè)工程樁基礎(chǔ)報建證明書》提前開工第三十六頁，共66頁。第三十七頁，共66頁。第三十八頁，共66頁。施工圖審查第三十九頁，共66頁。施工圖審查第四十頁，共66頁。施工準(zhǔn)備階段臨時施工工地申請臨時市政路口及管線接口審批施工占道報批臨時建筑報建臨時占用城市綠化報批障礙物拆除、遷移報批234561第四十一頁，共66頁。臨時施工工地申請第四十二頁，共66頁。臨時建筑報建第四十三頁，共66頁。臨時市政路口及管線接口審批23第四十四頁，共66頁。臨時市政路口及管線接口審批23第四十五頁，共66頁。施工占道與遷移5第四十六頁，共66頁。5施工占道與遷移第四十七頁，共66頁。5特殊情況處理第四十八頁，共66頁。第四十九頁，共66頁。《施工許可證》第五十頁，共66頁。第五十一頁，共66頁。開工第五十二頁，共66頁。市政工程報裝市政配套工程報裝供電網(wǎng)絡(luò)智能化供水燃?xì)怆娨曤娦诺谖迨摚?6頁。進(jìn)度管理第五十四頁，共66頁。質(zhì)量管理原材料檢驗(yàn)圖紙會審技術(shù)交底檢查驗(yàn)收樣板先行旁站監(jiān)督第五十五頁，共66頁。安全文明施工安全交底門衛(wèi)與保安用電與防火工地三寶標(biāo)牌與